恒隆、黑石、凯德商业运营模式分析研究
2014-04-16 14:22·投资阅读：2941
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摘要在住宅市场去投资化的大背景下，许多房企纷纷转投商业地产。尤其是缺乏人流和资金流支撑的二三线城市，已累积了相当多的商业地产泡沫。2011年北京商用物业新增面积108.42万平方米，而沈阳在建商业项目700万平方；成都去年立项和在建城市综合体超80个，总量达
千万平方。在此背景下，如何把握行业周期，如何利用资金杠杆，如何寻找最佳商业模式等，成为业届亟需思考的问题。
在住宅市场去投资化的大背景下，许多房企纷纷转投商业地产。尤其是缺乏人流和资金流支撑的二三线城市，已累积了相当多的商业地产泡沫。2011年北京商用物业新增面积108.42万平方米，而沈阳在建商业项目700万平方；成都去年立项和在建城市综合体超80个，总量达千万平方。在此背景下，如何把握行业周期，如何
利用资金杠杆，如何寻找最佳商业模式等，成为业届亟需思考的问题。
基于上述思考，我们对商业地产标杆企业重新进行了研究。为方便讨论，现以资产负债表之轻重划分为三大类。
标杆一：重资产型：商业地产开发商——恒隆
恒隆地产的母公司恒隆集团成立于1960年，1972年10月在香港上市。2011财年公实现营业收入为51.6亿港币，净利润为57.9亿港币。2012年市值1145亿港币(华润置地的市值为804亿港币)。
主要业务重点是商业物业之持有和开发；购入最佳土地，雇佣顶级建筑师行打造出最高质量的物业，并进行精细化运营。
恒隆的目标是成为香港和内地市场最优质的地产发展商，是内地业务的先行者，目前业务中心逐步向内地转移。2011年内地业
务占比已达54%(以收入计)，其中尤以商业为重，内地商业租金收入占比超过70%。
发展历程
发展至今，恒隆大致经历了四个发展阶段。
第一阶段：1960年-1987年，即恒隆地产前身。公司创办以住宅开发为主。1972年上市后逐步向出租物业转型。1972年租金收入仅占公司经营收入的10%，而到1977年，这一比例增加到45%。1981年，恒隆因为过激争夺9个地铁建设项目，导致企业发展受到极大影响。1982年，曾经面临资金链断裂，甚至破产的风险。
这一阶段的资金来源，主要是利用公开发售股权完成融资；用途用于住宅开发并增加持有型物业。
第二阶段：1988年-1997年，即上升周期扩张持有物业。为了顺应90年代初香港地产的快速上升趋势，开始进行大规模扩张出租物业，并想先进军大陆。1991年陈启宗先生接任主席职位。期间完成了上海恒隆广场和港汇广场，大规模在香港收购出租物业，1993-1996年出租物业由40万平方米增加到70万平方米。1996年下半年，恒隆感到楼市泡沫愈演愈烈，在金融危机前成功高价抛售资质欠佳的物业。
这一阶段的资金来源，主要是三个方面，其一，总计在资本市场上融资90多亿港元；其二，繁荣的租赁市场为公司贡献累计100多亿港元的资金；其三，高价抛售资质欠佳的持有型物业，实现30多亿港元的资金回笼。
资金用途主要是增加持有型物业。值得一提的是，这阶段的标志性时间是，1994年抢先进入大陆商业地产。
第三阶段：1997年-2004年，即调整期进军开发物业。
利用香港楼市长达7、8年的低迷期，并基于楼市会再度繁荣的判断，逆势开始大规模投资现金流好的住宅地产，并耐心等待时机。同时，规模化的出租型物业带来稳定的租金收入，有效支撑了公司的发展。
这一阶段的资金来源，主要是两方面，其一，高峰期的售楼收益和出租物业的现金流支持，1998年-2004年间出租业务共计贡献了76亿的经营溢价；其二，累计贷款接近400亿港元。
资金主要用于大规模发展开发性住宅地产。
其中，有两个关键点，一是1996年，经济危机前高价抛售物业；二是2005年，宏观调控时收购土地。
第四阶段：2004年-现在，即持有物业的跨越发展。2004年后随着香港楼市的逐步回暖，恒隆通过出售前六年积累的大量开发型
物业实现资金回笼。同时，开始利用其在开发物业上的套利在内地商业地产市场扩张。2005年沈阳地块，2006年沈阳、长沙、济南地块，以及2009年初无锡大连地块。
恒隆计划并开始在内地建十余个商业地产项目，每个项目投资额在20-25亿元之间，总价200-250亿元。
这一阶段的资金来源是两个方面，其一，出售开发项目的资金回流，稳定的现有租金收入支持；其二，资本市场通过增发、发债、银团贷款等共融资250亿港元。
资金用于跨越式在内地扩张持有型物业。
核心优势
第一、对行业周期的精准把握。1997年危机前大规模抛售套现，1999年进军大陆市场精耕细作，2007年危机前适时收手并在危机后又逆势扩张；第二、极强的运营能力，30年累计的运营资源和经验沉淀，选择最优的地段和设计标准并耐心经营至极致，稳定高效的运营团队；第三、充分利用资本市场的长期资金，资本市场募资股本逾240亿港币，债务融资峰值超200亿港元。
标杆二：轻资产型：资产管理型——黑石
黑石成立于1985年，2007年在纽约证交所上市，共募得76亿美元，目前市值约164.2亿美金(2012年4月28日)。作为全球
最大的房地产另类资产管理机构，截至2011年12月31日，黑石集团资产管理总规模为1,660亿美元，其中房地产资产管理的规模为480亿美元。
发展历程
第一阶段：即1992年-1996年，初创期。
1994年募得第一期房地产基金(BREP1)，合计4.85亿美元，共计投资4.67亿美元。
1993年投资了EdwardJ.Debartolo Corporation(拥有购物中心、超市)；1995年投资了Cadillac Fairview(加拿大购物中心巨头)。上述都是投资于可转债后转化为股权伺机出售，投资额较小，后者成功上市。
第二阶段：1996年-1997年，即高速发展期。
期间共募集了7只基金(包括两只欧洲基金)，合计208.5亿美元和23.5亿欧元。
完成逾百笔收购，投资额超过200亿美元，总交易额超过千亿美元。
以杠杆并购为主，业态包括公寓、旅游、酒店、办公、零售等，横跨美国和欧洲。
上海商圈主要有南京路淮海路新天地外滩人民广场静安寺新上海商业广场四川北路豫园徐家汇五角场不夜城中山公园大宁绿地七浦路 新兴区域商圈有：七宝莘庄天山路联洋花木曹安路中环商业圈 逛街指南： 南京路商业街－中华第一街，是中国最具代表性的步行路商业街，南京东路商业街是上海标志性的商业街，购物街向东直达黄浦江游，可以深呼吸上海的海派空气，外滩是上海历史的见证，殖民时代的西方建筑的标志，江对岸是浦东金融中心，新上海的标志。南京西路是新兴高档商业中心，以江宁路南京西路梅龙镇广场、恒隆广场、中信泰富广场“金三角”的为代表，是上海高档奢侈品商业的集中地。形成商务办公、休闲时尚、品牌购物中心区，这里以波特曼丽嘉酒店、嘉里中心、上海展览中心为核心，形成商务办公、会展、酒店服务区。成都北路、西至茂名北路，以上海电视台为代表形成文化传媒、公共活动、办公服务区。 主要商场有上海金鹰国际购物中心荟萃众多国际知名品牌，已经成为上海乃至全中国最具代表性和国际时尚感的高档商业中心。梅龙镇广场中高档，中信泰富广场。众多专卖店云集世界各地名牌精品，广场突出“室内购物街”特色，将现代购物、文化休闲和美食观光融为一体，恒隆广场国际顶级精品在上海的汇聚地，满足具有高层次消费意识和高标准消费能力的中外人士的个性化需求，同时提供更多对国际著名品牌提高鉴赏水平和鉴别能力的机会。鸿翔百货和久光百货集商业零售、餐饮、超市、休闲于一体的城市型“销品茂”。 人民广场商圈－位于上海市政治文化中心，上海市政所在地，重要的商业文化休闲中心。北面是市政大厦，西北角是上海大剧院，各类顶级的表演中心。人民广场东北侧，是地铁人民广场车站三条地铁1、2、8号线在此汇集。东南是带式香
政府信息公开工作制度 为了推动我局政府信息公开工作规范、有序地开展，根据《中华人民共和国政府信息公开条例》和市政府有关要求，编制《青岛市畜牧兽医局政府信息公开工作制度》。请各处室认真组织学习，抓好贯彻落实。 二ＯＯ八年五月十六日 政府信息公开工作人员工作职责 一、认真学习国家法律法规和政策，学习《中华人民共和国政府信息公开工作条例》和政府信息公开工作的相关业务，努力提高做好政府信息公开工作的政策水平。 二、做好政府信息公开的宣传工作，提高广大干部对政府信息公开工作重要意义的认识，并在了解、熟悉政府信息公开工作的基础上自觉做好政府信息公开工作。 三、做好信息的沟通工作，一是将上级关于政府信息公开的规定、要求及时向领导和相关部门传达；二是搞好相关部门之间政府信息公开工作的沟通协调；三是及时向上级部门传达我局政府信息公开工作情况及上级部门需要的其他信息。
四、按照市政府信息公开工作要求，制定、完善我局政府信息公开工作操作流程、各环节职责、相关工作制度，协调做好政府信息公开检查、督促、指导工作。 五、做好政府信息公开的具体业务工作： 1、做好主动公开政府信息的汇集工作。协调、督促本单位各职能处室将新产生并认定为主动公开的政府信息报局领导审定后，及时收集、汇总。 2、编写好主动公开政府信息目录。按照规范格式和要求，对汇总的主动公开政府信息进行分类，编写好主动公开政府信息目录；做好依申请公开和免于公开政府信息的报备工作。 3、及时上传主动公开政府信息。将主动公开政府信息上传市政府计算机中心，同时送青岛畜牧兽医信息网。 4、做好政府公开信息的接待查询工作。局办公室为政府信息的公共查阅室，也是政府信息公开申请的受理机构。政府信息公开工作人员应热情接待社会公众对主动公开政府信息的查阅，帮助其检索主动公开政府信息目录，并在其办理查阅手续后向其提供检索所需的相关信息。 5、处理依申请公开政府信息申请。按照流程接受社会公众的申请，或签收市政府办公厅转交的申请。根据所申请政府信息的内容及类别，协调相关处室在规定的时限内做好答复工作。（收到申请之日起15个工作日，特殊情况经局领导批准可延长15个工作日内），向申请提出人或市政府办公厅报送处理结果。受理申请过程中，应及时
信息公开发布审核制度 为加强我局信息安全管理，促进对外信息发布审核工作的制度化、规范化，保障信息发布的严肃性、及时性、准确性和权威性，依据国家有关法律、法规，结合我局实际，制定本制度。 一、信息发布的总体原则和内容 发布内容遵循的总体原则：能准确、及时地反映本单位各项工作最新动态。 发布内容：1、我局制定的须对外公布的机构信息、规范性文件和工作文件信息、日常工作动态信息等； 2、由我局主办或承办的各类活动； 3、可共享的其他文件信息。 二、信息审核、发布流程（具体流程参考附件2） 1、由信息制作部门填写《信息公开审批表》（附件1），逐项签字审批； 2、签字后的《审批表》统一交至调研室，由调研室负责保存和信息对外报送； 3、审批通过需在政府门户网站公开的信息，由信息中心负责公开发布。 三、信息审核、发布时间
对需要审核的信息，原则上做到两个工作日内审核完毕，审核通过后一个工作日内对外发布，区委、区政府和上级主管部门安排的紧急约稿信息按照有关要求相应调整审批及 报送时间。 四、信息安全要求 1、信息发布严格遵守“涉密信息不上网，上网信息不涉密”的原则，层层把关，凡未经审核的信息严禁上网发布。 2、转载其他媒体新闻，应遵守有关规定，被转载的网站应是国家、省、市的政府网站，以此保证所转载信息的真实性、权威性。 3、依据《中华人民共和国保守国家秘密法》、《互联网信息服务管理办法》和《互联网电子公告服务管理规定》等有关保密的法律、法规，建立健全网站信息安全管理制度，坚决杜绝有害信息的扩散，严禁涉密信息上网，防止泄露国家秘密。发布的信息不得含有下列内容： （1）违反宪法所确定的基本原则： （2）危害国家安全，泄露国家秘密，煽动颠覆国家政权，破坏国家统一； （3）损害国家的荣誉和利益； （4）煽动民族仇恨、民族歧视，破坏民族团结； （5）破坏国家宗教政策，宣扬邪教，宣扬封建迷信；
上海商圈调研分析报告上海商圈整体分析：
上海主要商圈调查报告 上海传统的商业布局主要是条状，上海城市由单核中心向多核心中心发展，上海重要的商圈和商业街市的分布也是呈现中心地向外放射性扩散。随着地铁1号线的开通，徐家汇、人民广场、陕西南路等商圈越来越热闹，商业布局开始向块状发展。而近年来，地铁2号线、5号线、轻轨3号线的开通和成熟，使得上海商圈呈现点状分布。我们现在要介绍的商圈是以百货商厦为主，其他商业为辅的商圈，而非传统意义上的大杂烩商圈。目前上海市已成熟的商圈有九个，分别为： 1.南京西路商圈（包括静安寺区域）、A 2.徐家汇商圈、A+ 3.淮海路商圈、A 4.陆家嘴商圈、A 5.南京东路商圈、A 6.虹桥商圈、B 7.五角场商圈、B 8.中山公园商圈、B 9.四川北路商圈。C 根据商场的档次定位，我们把这九个商圈大体划为ABC三个等级，A为高档商圈，B为中档商圈，C为低档商圈。 （A级）南京西路商圈 上海的国际化程度和高档品牌集聚度在南京西路最高，南京西路也因此由东向西被划分成五个：休闲区、时尚购物区、宾馆区、文化和旅游区。南京西路商圈的高端地位，离不开几大顶级休闲广场的坐镇。 梅龙镇广场内有伊势丹百货、大食代美食广场、环艺电影院及60多家国际中、高档品牌专卖店。中信泰富广场内有近百家专卖店，其地下室有恒信钻石店；底层有国际著名品牌登喜路、雅格斯丹、巴利等专卖店；二、三楼有Esprit上海旗舰店及美亚音响旗舰店；四楼有著名的金钱豹餐饮总汇。恒隆广场内有国际著名品牌专卖店140多家，其中70%的国际顶级品牌均为旗舰店，如路易威登、卡地亚、爱玛仕、纪梵希、香奈尔等等。久百城市广场聚集了200多个国际品牌，二线以上品牌占60%以上。金鹰国际购物中心则是南京西路商圈规模最大、品类最齐全大单体百货之一。金鹰原来的定位是中高档商场，现要改造升级为高档商场，目前已有国际品牌GUCCI入驻。 南京西路商圈实际上是A+级商圈，因为商圈里国际一线品牌的入驻率非常高，并且集中。 商圈商场 南京西路商圈内的主要商场有：恒隆广场、中信泰富广场、久光、伊势丹、金鹰。 恒隆广场是浦西第一高楼，中国内地最负盛名的奢侈品商场之一，商场面积5.5万平方米，与高档品牌较为集中的中信泰富广场、梅龙镇广场毗邻，三者相互烘托，使南京西路成为耀眼的"金街"。作为上海的顶级购物场所，恒隆广场内云集来自世界各地的顶尖时尚品牌，广场内气氛安静，跟徐家汇等商圈大不一样。放眼望去，LV、GUCCI、CHANEL，很多世界一线品牌都聚集在这里。自2001年7月开幕以来，恒隆广场已经成为中国的时尚高地，众多世界顶尖品牌以在恒隆开设专卖店为荣，其中一些甚至专门将其在中国大陆的首家专卖店甚至旗舰店落户于此。 恒隆广场入驻品牌： 一楼：DIOR HOMME、PIAGET、TIFFANY&CO、BVLGARI、FENDI、TOD'S、CELINE、DUNHILL、ERMENEGILDO ZEGNA、CHANEL、ESCADA、PRADA、DIOR LADIES、GIORGIO ARMANI、HERMES、LOUIS VUITTON。 其中珠宝品牌：VAN CLEEF&ARPELS、CHANEL FINE JEWELRY、MIKIMOTO、CARTIER。 二楼：YVES SAINT LAURENT、EMPORIO ARMANI、MARNI、MOSCHINO、JIMMY CHOO、FENDI、DUNHILL、ON PEDDER、TOD'S、ERMENEGILDO
政府信息公开流程 申请人通过网络、传真、信函提出申请 （可书面可口头） 申请人填写《政府信息公开申请表》 受理机关接受申请并登记，并向申请人送达受理回执，在15 个工作日提出处理意见决定是否公开。 涉及第三方 商业秘密 免于公开范围 不属于本机关公开 信息不存在 告知申请人不予公开的理由 告知申请人该信息的掌握机关及联 系方式 告知申请人 受理机关答复 经批准延长，在15个工作日内答复 属于公开范围 信息内容不明确 告知申请人 获取信息的 方式和途径 告知申请人补正信息内容重 新申请 1、当场公开 2、公开，在申请人办理手续后10个工作日内公开
附法律条文： 《信息公开条例》 第二十条公民、法人或者其他组织依照本条例第十三条规定向行政机关申请获取政府信息的，应当采用书面形式（包括数据电文形式）；采用书面形式确有困难的，申请人可以口头提出，由受理该申请的行政机关代为填写政府信息公开申请。 政府信息公开申请应当包括下列内容： （一）申请人的姓名或者名称、联系方式； （二）申请公开的政府信息的内容描述； （三）申请公开的政府信息的形式要求。 第二十一条对申请公开的政府信息，行政机关根据下列情况分别作出答复： （一）属于公开范围的，应当告知申请人获取该政府信息的方式和途径； （二）属于不予公开范围的，应当告知申请人并说明理由； （三）依法不属于本行政机关公开或者该政府信息不存在的，应当告知申请人，对能够确定该政府信息的公开机关的，应当告知申请人该行政机关的名称、联系方式； （四）申请内容不明确的，应当告知申请人作出更改、补充。第二十三条行政机关认为申请公开的政府信息涉及商业秘密、个人隐私，公开后可能损害第三方合法权益的，应当书面征求第三方的意见；第三方不同意公开的，不得公开。但是，行政机关认为不公开
公开信息工作实施方案 为推进政务公开，增加行政活动的透明度，保障公民、法人和其他组织的知情权、参与权和监督权，促进依法行政，依照《中华人民共和国政府公开信息条例》，结合我局实际，特制定本实施方案。 【一】指导思想和公开原那么 (一)指导思想 高举中国特色社会主义伟大旗帜，以邓小平理论和“三个代表”重要思想及党的十七大精神为指导，深入贯彻落实科学进展观，着眼于改进机关作风和促进政府职能转变，加快行为规范、运转协调、公正透明、廉洁高效的政府部门，立足本部门中心工作，依法公开其行政活动的相关信息，保障公民、法人和其他组织依法猎取政府信息，提高行政工作的透明度，促进依法行政。 (二)公开原那么 按照“以公开为原那么，不公开为例外”的总要求，妥善处理公开与保密的关系，合理划定公开信息的范围，做到主动稳妥、规范有序。 1.坚持依法公开的原那么。依据国家有关公开信息的法律、法规和相关法律法规或政策规定实施公开。 2.坚持客观公正的原那么。公布信息内容真实可靠、公平、公正，客观反映工作实际。 3.坚持及时准确的原那么。信息公布应及时有效，满足社会和公众的现实需求，适时准确地把握信息公布的时机，维护社会的稳定。 4.坚持便民原那么。对公开的信息要进行整理、加工，内容简明，形式多样，深入浅出，通俗易懂，方便广大人民群众查阅。 【二】组织机构和工作职责 (一)组织机构 成立海洋与渔业局公开信息工作领导小组，负责公开信息工作的组织领导和监督检查，领导小组办公室(设在局办公室)具体负责政府公开信息工作的具体事务。 (二)工作职责 公开信息领导小组办公室要严格按照要求，及时、主动、准确公开本单位的信息，切实履行以下职责。 1.具体承办本机关的政府公开信息事宜;
市调报告 郑州市 商业市场研究报告 营销部 2011-8-29 市调报告 目录 一、郑州市宏观经济环境现状……………………………………… 二、郑州市商业环境分析…………………………………………… 三、郑州市各区域商圈发展现状……………………………………… 3.1、二七商圈………………………………………… 3.2、碧沙岗商圈………………………………………… 3.3、紫荆山商圈………………………………………… 3.4、郑东新区商圈…………………………………………… 3.5、新兴商圈发展现状…………………………………………
3.5.1、东南区域点状商圈………………………………………… 3.5.2、西南区域点状商圈………………………………………… 3.5.3、大学路带状商圈………………………………………… 3.5.4、秦岭路点状商圈………………………………………… 四、典型案例分析…………………………………………… 五、郑州市商业市场发展前景预测…………………………… 六、总结…………………………………………………… 一、郑州市宏观经济环境现状 1、GDP发展状况 经统计局初步核算,2010年全年完成生产总值4000亿元,比上年增长13.0%;人均生产总值4.9万元。其中第一产业增加值124.6亿元,增长3.0%;第二产业增加值2269.9亿元,增长15.1%;第三产业增加值1605.5亿元,增长10.5%。三次产业结构由上年的3.1∶54.0∶42.9调整为3.1:56.7:40.2。 2、固定资产投资 2011年全年全社会固定资产投资完成2757.0亿元,比上年增长20.8%。其中城镇固定资产投资完成2432.5亿元,比上年增长21.9%。 全年房地产开发完成投资775.2亿元,比上年增长50.9%;其中住宅投资555.7亿元,增长41.0%。商品房屋施工面积6255.5万平方米,比上年增长20.1%;其中住宅施工4582.9万平方米,增长16.3%。商品房新开工面积1811.8万平方米,增长
XX镇政府信息公开工作制度 为了推动我镇政府信息公开工作规范、有序地开展，根据县政府有关要求，编制《XX镇政府信息公开工作制度》。 政府信息公开工作人员工作职责 一、认真学习国家法律法规和政策，学习《中华人民共和国政府信息公开工作条例》和政府信息公开工作的相关业务，努力提高做好政府信息公开工作的政策水平。 二、做好政府信息公开的宣传工作，提高广大干部对政府信息公开工作重要意义的认识，并在了解、熟悉政府信息公开工作的基础上自觉做好政府信息公开工作。 三、做好信息的沟通工作，一是将上级关于政府信息公开的规定、要求及时向领导和相关部门传达；二是搞好相关部门之间政府信息公开工作的沟通协调；三是及时向上级部门传达我镇政府信息公开工作情况及上级部门需要的其他信息。 四、按照县政府信息公开工作要求，制定、完善我镇政府信息公开工作操作流程、各环节职责、相关工作制度，协调做好政府信息公开检查、督促、指导工作。 五、做好政府信息公开的具体业务工作： 1、做好主动公开政府信息的汇集工作。协调、督促本单位各部门将新产生并认定为主动公开的政府信息报镇领导审定后，及时收集、汇总。 2、编写好主动公开政府信息目录。按照规范格式和要求，对汇总的主动公开政府信息进行分类，编写好主动公开政府信息目录；做好依申请公开和免于公开政府信息的报备工作。 3、及时上传主动公开政府信息。将主动公开政府信息上传中国玉林网站。 4、做好政府公开信息的接待查询工作。镇党政办为政府信息的公共查阅室，也是政府信息公开申请的受理机构。政府信息公开工作人员应热情接待社会公众对主动公开政府信息的查阅，帮助其检
索主动公开政府信息目录，并在其办理查阅手续后向其提供检索所需的相关信息。 5、处理依申请公开政府信息申请。按照流程接受社会公众的申请。根据所申请政府信息的内容及类别，协调相关部门在规定的时限内做好答复工作。（收到申请之日起15个工作日，特殊情况经镇领导批准可延长15个工作日内），向申请提出人报送处理结果。受理申请过程中，应及时与受理中心保持联系，接受其帮助和指导。 6、根据需要，适时更新《政府信息公开指南》，做好各类公开信息的统计、归档和总结工作。 六、完成上级政府信息公开部门和本单位领导交办的与政府信息公开相关的工作。 政府信息审核、报送制度 一、镇党政办作为镇政府信息公开的工作机构，负责我镇政府信息的审核工作。政府信息公开工作人员负责对各部门送交的政府信息属性予以审核，对免予公开的理由予以审定。 二、认真贯彻政府信息的保密审查制度。根据保密工作责任制所明确的“业务谁主管，保密谁负责”和“未经审核的信息不准上网”的原则，各部门在形成政府信息的过程中，要严格界定政府信息的密与非密、区分主动公开政府信息和免于公开政府信息；部门负责人、分管领导负责公开信息的审定和把关工作。在政府信息界定过程中，对难以区分的可报上级业务主管部门或区保密部门确定。 三、各部门应主动、及时报送其新产生和掌握的政府信息，于信息产生后15个工作日内报镇党政办。镇党政办信息工作人员在收到信息后，及时进行汇总，并在5个工作日内将主动公开政府信息报中国玉林网站。 四、对公文类信息各部门应在草拟文件的同时，应在发文拟稿单“备注”栏注明主动公开、依申请公开或免予公开的属性。属于免予公开的，应当注明免予公开的理由。非公文类信息的公开应当以方便和服务群众为原则，参照公文类信息的要求确定其属性。
城市调查研究报告 —— 一、考察地点介绍 北边的轴线为进老东门的大明湖路，南面轴 线即为泉城路。它位居济南老城，一举一动 都牵着老城的神经。作为济南市内环线内三 大东西交通干道之一，连接着城市的东西两 翼；它是泉城特色标志区内最重要的枢纽， 山、泉、湖、城环绕四周。 二、考察对象介绍 泉城路长1570米，宽50米，属于省城最 大的一条商业街，它集政治、文化、商业、 旅游等功能于一体，是济南旧城东西两条轴 线之一。它是一条文化的街道，历史悠久， 底蕴深厚，济南最古老的商业街——芙蓉街， 就位于泉城路上。2001年泉城路进行改造， 并成为济南最繁华的商业街。它是济南20世纪以来商业发展的见证和代表，承载着济南商业发展繁荣的梦想，寄托着从政府官员到普通市民的厚望。 三、道路空间相关要素的分析 1、比例 泉城路的高宽比在各个具体路段不太一样，总体来说还是较为理想的控制D/H在1.5~3之间，给人最舒适的视觉感受。因为整条泉城路不可能做到统一规划建筑立面高度，也有部分沿街建筑距离道路边线过近，封闭感很强。也有一部分D/H的值超过了3，不存在围合感。 2、线性 泉城路的线性是直线型，这样的道路方向明确，视线通畅，交通流量和速度平稳，基础设施和市政路线铺设便捷。 3、沿街的建筑与立面 我们都知道建筑的垂直界面对行人的空间影响非常大。首先，建筑功能在一
定程度上制约着道路氛围的的形成。其次，建筑屋顶轮廓线是构成道路景观的重要因素，相对一致的的建筑高度易于使人产生统一整体感。为了产生宽裕的道路空间，往往采用外墙连续后退，或一二层墙面后退形成柱廊的的建筑方式。例如下图展示的恒隆广场入口、芙蓉街路口的沿街建筑。 因为泉城路是一条以商业、文化、旅游、休闲功能为主，兼具交通功能的步行街。所以建筑立面的表现非常丰富，有许多不同材质不同风格的建筑立面，围合在泉城路两侧。 4、铺装 泉城路的一大特色就是石板大道，作为省城第一条石板大道，泉城路的快车道共用3万平方米石材铺成，慢车道石材共计105万平方米，人行道共用3·5万平方米石材。当然这是车行道的铺装，还有部分步行街、人行道的铺设，其中盲道的铺装用的地砖不同于其他。
上海港汇恒隆广场运营策略分析 上海港汇恒隆广场运营策略分析 招商策略 采用差异化策略，引进与周边项目不同的品牌，并且注重品牌引进的系列性。如引进世界名牌女鞋系列、知名儿童用品系列，并且将15个Disney授权品牌集体引进，形成品牌集聚效应。 租金策略 项目租赁模式为租金+扣点，两者取其高。据调研，当下该项目的租金为80元/平方米/天。2014年上海港汇恒隆广场租金收入为9.15亿元。 运营策略 1.一直坚持只租不卖的经营策略。运营自主高效，运营过程免受其他干扰，能够及时根据市场情况进行适时地创新与调整； 2.项目规划布局中注重品牌规模效应。将诸多世界一线品牌布局在一定区域内，借助各种品牌的影响力，形成天然相互支持的品牌团队，具有强大的合力； 3.注重品牌建设，创立自有服务品牌。坚持“先港汇、后商家”的经营原则，对所有商户实行统一管理，坚持从形象、品牌定位、品牌包装等全方位保持统一，加强品牌影响力； 4.实现错位经营、互不竞争。注重品牌的提升，开业十余年来品牌不断优化，商场既有国际一线品牌，也有i.t、Zara等潮流个性旗舰店，为消费者提供多元化的选择； 5.瞄准市场趋势，适当求变，保持常新。品牌组合与租户组合方面不断进行调整优化，并且隔一段时间就对使用较长时间的装饰风格、材质、设置等予以改造和更换，保持项目整体新面貌。 项目易名：强化恒隆品牌效应 2011年3月23日，香港恒隆地产有限公司公开宣布，港汇广场正式更名为“港汇恒隆广场”。以“恒隆”命名的商业项目将覆盖上海徐家汇、南京西路两大著名CBD。此次易名彰显了恒隆地产在中国多城市模式的发展布局下进一步强化统一的品牌效应，体现集团透过”恒隆模式”拓展中国内地长远投资计划的远大目光和信心。 品牌特色：以主题品牌系列组成400余家特色专卖店 项目构筑了以主题品牌系列组成的经营组合，汇聚运动健身、文化娱乐影城、数码电子、化妆品、女鞋与包袋饰品、儿童用品和家居用品等各大主题系列，共有四百多个特色专卖店，分布于各楼层的主题区域内，涵盖了消费领域各种标杆品牌，例如Hugo Boss、Longchamp、DKNY、Coach、Swarovski、Armani Exchange、Calvin Klein等。 营销推广策略 项目定期举办慈善义工活动，提升品牌美誉度；每个月举办各种主题活动，包括节假日活动、主题活动、明星助场、模特展、少年文艺活动等，提升品牌知名度，吸引客流。 感谢您的阅读！
恒隆广场调研报告恒隆调研报告
商场图片外观图 注：红色标志为恒隆广场所在位置 商场地理位置图 一、地理位置及商业分布 皇城恒隆广场位于中街商圈核心位置，周围商场林立，主要有兴隆大家庭、久光百货、萃华楼金店、苏宁电器等。交通便利，周边10几条公交及地铁一号线经过，紧邻出租车乘降站。 二、自然状况 （一）市场全称：皇城恒隆广场 （二）市场地址：沈河区中街路83号
（三）性质：民营 （四）隶属关系：恒隆地产 （五）成立时间：2010年2月26日 （六）营业时间：9:30-21:30 （七）主营项目：时尚服装、珠宝饰品、化妆品、皮具、童装等 （八）经营方式：MALL （九）规模 建筑面积：109300㎡ 使用面积：59800㎡ 三、相关发展信息 皇城恒隆广场位于沈阳市沈河区金融及商业中心，商场内约有300个商户，包括国际和国内时尚品牌，汇聚时尚服饰、休闲娱乐、美容及化妆品和优质食府等类别。 商场分为地上四层, 地下三层(其中负二和负三层为停车场)，并提供超过800个车位。皇城恒隆广场建筑特点是仿古飞檐的分层屋顶，设计灵感来自毗邻的沈阳故宫。此卓尔不凡的设计为这个城市的面貌带来全新景象。皇城恒隆广场的开幕为沈阳以至全东北地区带来一座出类拔萃的地标建筑物和超凡购物新体验，更成为区内最宏丽的时尚生活中心。 四、经营状况 （一）商铺数量及主流户型
（二）各楼层经营特色及描述： 负一层，经营品项为餐饮和运动休闲服装，主力户型180-240㎡，共有37户。 共有服装运动品牌品牌如下：阿迪达斯，哥伦比亚，匡威，热风，耐克，彪马，李宁等，餐饮：肯德基，川人百味，迷你回转火锅，麻辣香锅等。 一层：主营品项为珠宝名表饰品，化妆品，主力户型100-120㎡，共有80户。 共有品牌如下：阿迪达斯三叶草，卡地亚，卡西欧。周大福，周生生，潮宏基，佰草集，欧莱雅，玉兰油，施华洛世奇，都彭，法国鳄鱼等。
政府信息公开的程序是什么 1、提出申请公开权利人向本单位申请公开政府信息，应填写《人民政府信息公开申请表》。《申请表》复制有效，可以在受理地点领取，也可以在市政府门户网站下载。 2、申请方式 3、申请处理。 近年来，民众对政府信息公开的呼声越来越高。因为在现代社会，民智开启程度必然是很高的，而民智有对政府政务公开有所要求。现在很多城市都把政务公开当做一项重要的政务工作。按照信息公开的管理办法的规定，信息公开主要分为主动公开和依申请公开。那么政府信息公开的程序是什么? ▲一、政府信息公开的程序 1、提出申请 公开权利人向本单位申请公开政府信息，应填写《人民政府信息公开申请表》。《申请表》复制有效，可以在受理地点领取，也可以在市政府门户网站下载。 为提高处理申请效率，公开权利人对所需信息的描述应尽量详细、明确，若有可能，请提供该信息的标题、发布时间、发文字号或其他有助于明确该信息的提示。 2、申请方式 (1)通过互联网提出申请。公开权利人可以在市政府门
户网站公开政府信息申请系统上直接提出申请，也可下载《申请表》，填写后通过电子邮件方式提出申请。 (2)信函、传真申请。公开权利人可以通过信函方式提出申请，并在信封左下角注明“政府信息公开申请”字样;公开权利人通过传真方式提出申请的，请在适当位置注明“政府信息公开申请”字样。 (3)口头申请。按上述方式申请确有困难的，可以当面口头提出申请，本单位受理机构应对公开权利人的基本情况(如公开权利人的姓名、工作单位或家庭住址、证件名称及号码、联系方式等)和申请的主要内容做好记录。本单位不受理通过电话方式提出的申请，但公开权利人可以通过电话咨询相应的服务业务。 3、申请处理 (1)审查。 本单位受理机构收到申请后，对申请的形式要件是否完备进行审查，对要件不完备的应及时告知公开权利人予以补正。公开权利人同时提出几项独立要求的，鉴于针对不同要求的答复部门不同，为提高效率，建议公开权利人对不同要求分别提出申请。 (2)登记。对于《申请表》填写完整且公开权利人提供了有效身份证明的申请应及时登记，并根据收到申请的先后顺序进行处理。
标签提示：上海商圈主要有南京路淮海路新天地外滩人民广场静安寺新上海商业广场四川北路豫园徐家汇五角场不夜城中山公园大宁绿地七浦路 新兴区域商圈有：七宝莘庄天山路联洋花木曹安路中环商业圈 逛街指南： 南京路商业街－中华第一街，是中国最具代表性的步行路商业街，南京东路商业街是上海标志性的商业街，购物街向东直达黄浦江游，可以深呼吸上海的海派空气，外滩是上海历史的见证，殖民时代的西方建筑的标志，江对岸是浦东金融中心，新上海的标志。南京西路是新兴高档商业中心，以江宁路南京西路梅龙镇广场、恒隆广场、中信泰富广场“金三角”的为代表，是上海高档奢侈品商业的集中地。形成商务办公、休闲时尚、品牌购物中心区，这里以波特曼丽嘉酒店、嘉里中心、上海展览中心为核心，形成商务办公、会展、酒店服务区。成都北路、西至茂名北路，以上海电视台为代表形成文化传媒、公共活动、办公服务区。 主要商场有上海金鹰国际购物中心荟萃众多国际知名品牌，已经成为上海乃至全中国最具代表性和国际时尚感的高档商业中心。梅龙镇广场中高档，中信泰富广场。众多专卖店云集世界各地名牌精品，广场突出“室内购物街”特色，将现代购物、文化休闲和美食观光融为一体，恒隆广场国际顶级精品在上海的汇聚地，满足具有高层次消费意识和高标准消费能力的中外人士的个性化需求，同时提供更多对国际著名品牌提高鉴赏水平和鉴别能力的机会。鸿翔百货和久光百货集商业零售、餐饮、超市、休闲于一体的城市型“销品茂”。 人民广场商圈－位于上海市政治文化中心，上海市政所在地，重要的商业文化休闲中心。北面是市政大厦，西北角是上海大剧院，各类顶级的表演中心。人民广场东北侧，是地铁人民广场车站三条地铁1、2、8号线在此汇集。东南是带式香港名店街和迪美购物中心，处于人民广场中轴线南面的是上海博物馆，上海最重要文化展览馆，现在已全部免费开放，对市民和外地客是不错历史文化的陶冶之地。 主要商场介绍： 来福士广场是最重要的时尚购物休闲餐饮中心，地下商城处于人民广场东南端的草坪旁，乘自动扶梯下到8米以下的下沉式广场，步人地下商业街。各家店铺布置高雅，其中境外商店特别是香港名店占了约80％，所以人们叫它香港名品街。
大邑县第二人民医院 信息公开的工作制度与程序 第一章总则 第一条为了保障公民、法人和其他组织依法获取公共卫生信息，提高卫生信息的透明度，保障公民、法人和其他组织依法获取与其利益密切相关的卫生信息，是医院主动接受社会监督，更好地为公众健康服务的具体体现。 第二条卫生信息是指各级卫生行政机关和医疗卫生 机构在履行职责和提供社会公共服务过程中制作或获取的，以一定形式记录、保存的信息。 第二章公开范围 第三条信息公开、包括： 医院情况：医院依法执业登记的主要事项，包括名称、地址、主要负责人、所有制形式、诊疗科目、准入许可、医疗设备配置、重点学科、科室布局、职能科室设置、工作人员姓名、职务、职称及主要职责、领导简介以及科室规章等。 医疗收费：包括门诊、住院各种药品、检查、辅助治疗、医用耗材等项目价格收费依据和收费标准。 公告通知：包括上级主管部门下达的各项宜公开的信息、医院人事任免、招录招聘、招标采购。 卫生政策：包括城镇职工、城镇居民、新型农村合作医
疗国家的相关医疗政策和免费医疗项目。 应急工作：包括应对突发公共卫生事件的应急预案、医院应急工作流程和职责。 诊疗工作：包括门诊、急诊、住院患者就诊流程。工作人员分工、安排。 卫生标准：包括涉及人体健康和医药卫生服务事项的各类技术标准； 行风建设：包括医德医风建设、病人的权力与义务、社会捐赠、医院服务投诉方式、上级部门投诉方式。 第三章公开的方式和程序 第四条卫生信息公开工作要求。根据《中华人民共和国政府信息公开条例》和上级卫生行政主管部门的安排和部署，及时、准确、全面、真实公开属于主动公开范围的卫生部信息（包括医疗收费、卫生政策、应急工作、机构职能、公告通知）。 第五条卫生信息院外公开方式本着便利、快捷、有效的原则，采取医院网站、当地报刊、电视、广播、宣传单、短信等多渠道便于公众知晓的方式公开； 利用在门诊、病房以及对公众服务窗口等明显位置设立公开专栏、宣传橱窗、电子大屏幕公告栏； 编制、印刷各类资料； 门诊立用视频播放公开各科室诊疗范围；
上海恒隆广场对定位、招商、管理的探 索 标签：上海恒隆广场 上海恒隆广场何磐光总经理 何磐光：我来讲讲上海的经验，我不是理论的研究者，但是我希望把过去几年的经验跟大家沟通一下，恒隆地产在上海有两个商场，是完全不一样的商场。恒隆广场不是一个很大的商场，是一个综合性的物业，里面有16万平方米的办公楼，商业部分只是5万平方米，可以说不是很大。现在国内的发展很厉害，10万、20万、60万都有。 我们当时是怎么操作的呢？在行业里有很多朋友告诉我们，恒隆广场是一个非常特别的广场，它的定位跟所有商场可能都不一样。里面基本是所有的世界名牌，可能是最多名牌的商场。很多人跟我探讨，他们也希望做这样的商场，问我们到底是怎么操作的。 1993年的时候我们的开始做，当时也不清楚国内到底有没有潜力，我们看到几个很简单的理由，相信上海一定会是世界上最大的商业繁荣的城市，在这么大的商业环境里，肯定会有世界名牌的需要，到底这个阶段是十年还是二十年呢，在93年批租土地的时候，不清楚。但是我们有一个基本的概念，我们盖这个商场主要是长远的投资，可以看到我们所有的商场都没有卖，都是自己经营的，一共有60多万
平方米。在新兴的市场里，你到底怎么样判断这个时间呢，我们比较简单，在国际上，上海、纽约也好，在这么大的城市里，肯定要有一个很高档的物业，如果在选址、设计、管理都能够达到世界一流的水平的话，这个物业是一定成功的，问题是等待时间是三年还是五年，还是十年。 我们公司的经营宗旨是看得比较长的，恒隆广场投资是60亿人民币，我们都没有贷款，公司内部来做的。从这个角度我们知道，准会有一天会成功的。我们选址的时候，选一个最好的，设计一个最好的，管理最好的，在长远来说一定成功，这个做法差不多全世界都一样。我们开业到现在大概有四年了，我们这种看法是没有错的。 从定位讲，我们经常听到很多不同的讲法，我觉得有很多开发商非常主观，开发商是不是真的很懂商业定位，我觉得不一定。我们在公司里经营了30多年的SHOPPING MALL，我们对SHOPPING MALL有一定的看法，在定位以前我们做很多的调查，但是定了以后，我们经常会有一个做法，我们会跟定好的商家谈判，让他们告诉我们，到底他们的想法怎么样。我们作为房地产开发者，千万不要忘了，其实所有的牌子，他们对市场，对所有的经营，一系列的理论也好，实际的经验也好，一般来讲，他们的经验、判断比我们做房地产开发项目的要更好。所以我们往往定位以后，我们认为要干什么，会同准备引进的牌子跟他们商量，通过这样的沟通，他们告诉我们，哪些东西好，哪些
上海商圈分析报告 一、概况： 上海，中国第一大城市，位于中国大陆海岸线中部长江口，隔海与日本九州岛相望，南濒杭州湾，西与江苏、浙江两省相接；上海拥有中国最大外贸港口和最大工业基地，货物吞吐量和集装箱吞吐量居世界第一。 截至2011年底，上海全市共辖16个区、1个县，共108个镇，2个乡，99个街道办事处，3742个居民委员会和1702个村民委员会。常住人口为2380万，其中户籍人口1420万，外来常住人口为960万！ 2012年全国35个主要城市总部经济发展能力排行榜上海位列第二。2012年上海实现生产总值（GDP）20101.33亿元。 二、交通 上海市的公交交通，其线路、车辆、载客量均居全国第一。目前上海已形成由铁路、水路、公路、航空、管道等5种运输方式组成的，具有超大规模的综合交通运输网络。上海港是中国最大的枢纽港，共有47个客运站，长途班线1611条，可抵达全国14个省市的660个地方。 铁路交通 上海三大火车站：上海南站、上海火车站、上海虹桥火车站。上海虹桥火车站是上海最大、最现代化的铁路客运站。上海虹桥综合交通枢纽全球范围首开高铁与机场融合之先河，是目前全球最大的综合交通枢纽。上海其它小型火车站：安亭北站，金山北站，南翔北站，上海西站，松江南站，芦潮港火车站。 高铁：京沪高铁、沪宁城际高铁、沪杭高铁
普铁：京沪铁路、沪杭铁路 公共交通 公共汽车线路数量1000多条，营运车辆1.8万多辆，日均客运量约780万人次，承担着65%的市域公共客运量，是世界上线路最多的城市之一。上海有出租汽车企业270余家，出租汽车近43000辆，旅游包车和租赁车等7000多辆。全行业日均客运量逾300万人次，约占上海客运总量的25%。此外，上海还拥有全国最长里程的轨道交通系统共十三条，包括地铁、高架轻轨和磁悬浮线等，营业里程400余公里，居全国首位，已形成初步的网络格局。 轨道交通 上海轨道交通全路网已开通运营13条线、291座车站，运营里程达420公里，仅次于北京，里程居世界第二，排在伦敦之前。 磁悬浮线路 上海已经建成的磁悬浮项目只有上海浦东机场线,共31公里。龙阳路－上海浦东国际机场。2006年全年轨道交通客运量为6.49亿人次，这也是世界上第一条投入商业运作的磁悬浮铁路。 机场港口 上海拥有虹桥机场和浦东机场共两座国际机场。上海空港是东方航空、中国国际货运航空、中国货运航空和中国最大的两家民营航空春秋和吉祥的主要基地。主要的海港有外高桥、吴淞码头和洋山深水港。 三、商业概况 上海素有“美食天堂”、“购物乐园”之称，拥有世界各国的饮食文化、经典时尚的购物激情和浓郁的商业气息。中华商业第一街南京路、繁华高雅的淮海路是闻名全国的商业大街，正大广场、徐家汇的港汇广场规模巨大，恒隆广场、美美百货云集顶级品牌，时尚商品、大众用品等不胜枚举。上海传统的商业布局主要是条状，上海城市由单核中
济南恒隆广场考察报告 篇一：济南广告公司考察报告 济南广告公司考察报告 大学的时光真是来得特别的快,转眼间已经到了大二,这个年级确实是一个该接触社会的年级了,根据学校的课程安排,便组织了这次的外出考察活动，以便我们接触社会、了解社会，潜意识的灌输我们的思想。 这次的外出考察同学们少数服从多数的形式决定了去北京考察，北京确实是个好地方，它是文化、经济以及政治中心，去这样的大城市确实能给我们干涸的大脑浇注一些甘露，一开始我是决定一定要去这样的城市去参观一下的，当我看到安排的北京行程表之后我感觉要冷静不能随大流，要有独立的思想来面对这次外出考察。 我个人见解：“北京的行程基本都是
去参观一些博物馆已及一些知名的景点，细想下来好像和我们专业没什么联系，好像没什么目标可循，有悖我想象中的考察（我想象中的外出考察，是像上学期华慧老师带领我们去济南印刷厂考察实景一样，这次便是在老师的带领之下去北京参观一下知名广告公司，让我们了解广告，了解广告公司，也让我们知道自己在这个专业中在未来应该学习什么，向哪个方向发展下去）没有目标单纯外出没什么太大的意义，虽说外出考察能够拓宽视野开阔思路，或许能碰到我们偶然间的机遇或时机，举个例子来说（像我们在小学时代一样在面临考试的时候不好好努力复习，而是想或许考试的时候能超常发挥，得个高分，但结果成绩没有想象中那样得个高分；例子中的努力复习就是目标，或许能超出发挥就是偶然，但是这个偶然少的接近于没有）所以要确立目标，因此我选择了留在济南遵从一下实际，考察一下济南现有的广告、以及其他的公司也不
辜负这次考察的好机会”。 我个人认为：以不同的身份去参观一家公司，公司里的人就以不同形式的态度及作风去面对你，要想真正的了解这个公司你就得去以不同的身份接触他，我这次考察是用了应聘者的身份去考察的。 这七天的考察学习概括下来我是忙碌的?? 第一天，我决定就去我们学校附近的广告公司，我去了长清市里首先看到一家广告公司，外表像公司说白了就是一个门头，在长清这一代经济发展的比较慢，广告公司都是以这种形式存的，之所以去这家公司是因为他做得项目比较多，包括了 基本的广告形式，如DM报设计、宣传页设计、名片设计、PVC卡设计、写真、喷绘、CAD图纸、室内效果图设计等，这家公司的名称叫做旗海广告如图0，我心想去考察还不如去实践得来得多些，我以应聘者的身份去应聘，因为
医院信息公开工作制度及程序 第一章总则 第一条为规范医院信息公开工作，保障公民、法人和其他组织的知情权，推进依法执业、诚信服务，根据《医疗卫生服务单位信息公开管理办法（试行）》和有关卫生法律法规，结合本院实际，制定本工作制度。 第二条本制度所称信息，是指本单位在提供医疗卫生服务过程中产生的，以一定形式记录、保存的信息以及其他与医疗卫生服务有关的信息。 第三条本单位成立信息公开工作领导小组，院长任组长，院领导班子成员为组员，领导小组办公室设于党政办公室，牵头组织全院信息公开工作，财务科、医务科、护理部、人事科、药剂科、设备科、医保部、信息科等科室负责人为办公室成员，分别做好职责范围内的信息公开工作。 第四条信息公开工作领导小组办公室具体职责： （一）承办全院信息公开事宜，并对公开的信息向公众进行必要的解释； （二）受理和处理院内外向医院提出的信息公开申请； （三）采集、维护和更新医院的信息； （四）对医院拟公开的信息进行保密审查。 （五）法律、法规、规章规定的其他职责。 第五条按照规定权限和程序公开信息，遵循公正、公
平、便民的原则，做到公开内容真实，公开程序规范。 若发现与自身相关的、可能扰乱社会管理秩序的虚假或者不完整信息，及时发布准确的信息予以澄清。 第六条建立健全信息发布保密审查机制，明确审查的责任和程序。信息公开前，按照国家保密法律法规和有关规定对拟公开的信息进行保密审查。 第二章公开范围和内容 第七条对符合下列基本要求之一的信息实行主动公开： （一）需要社会公众广泛知晓或者参与的信息； （二）反映单位设置、职能、工作规则、办事程序等情况的信息； （三）其他依照法律、法规和国家有关规定应当主动公开的信息。 第八条下列信息不予公开： （一）属于国家秘密的； （二）属于商业秘密或者公开后可能导致商业秘密被泄露的； （三）属于知识产权保护内容的； （四）属于可用于识别个人身份的或者公开后可能导致对个人隐私造成不当侵害的； （五）不属于医疗卫生服务单位法定权限内的信息；
[济南泉城路城市调研报告]济南泉城路 城市调查研究报告 —— 一、考察地点介绍北边的轴线为进老东门的大明湖路，南面轴线即为泉城路。它位居济南老城，一举一动 都牵着老城的神经。作为济南市内环线内三 大东西交通干道之一，连接着城市的东西两 翼；它是泉城特色标志区内最重要的枢纽， 山、泉、湖、城环绕四周。 二、考察对象介绍泉城路长1570米，宽50米，属于省城最大的一条商业街，它集政治、文化、商业、 旅游等功能于一体，是济南旧城东西两条轴
线之一。它是一条文化的街道，历史悠久， 底蕴深厚，济南最古老的商业街——芙蓉街， 就位于泉城路上。xx 年泉城路进行改造， 并成为济南最繁华的商业街。它是济南 20 世纪以来商业发展的见证和代表，承载着济南商业发展繁荣的梦想，寄托着从政府官员到普通市民的厚望。 三、道路空间相关要素的分析 1、比例 泉城路的高宽比在各个具体路段不太一样，总体来说还是较为理想的控制D/H在1.5~3之间，给人最舒适的视觉感受。因为整条泉城
路不可能做到统一规划建筑立面高度，也有部分沿街建筑距离道路边线过近，封闭感很强。也有一部分D/H的值超过了3，不存在围合感。 2、线性 泉城路的线性是直线型，这样的道路方向明确，视线通畅，交通流量和速度平稳，基础设施和市政路线铺设便捷。 3、沿街的建筑与立面 我们都知道建筑的垂直界面对行人的空间影响非常大。首先，建筑功能在一 定程度上制约着道路氛围的的形成。其次，建筑屋顶轮廓线是构成道路景观的重要因素，相对一致的的建筑高度易于使人产生统一整体感。为了产生宽裕的道路空间，往往采用外墙连续后退，或一二层墙面后退形成柱廊的的建筑方式。例如下图展示的恒隆广场入口、芙蓉街路口的沿街建筑。 因为泉城路是一条以商业、文化、旅游、休闲功能为主，兼具交通功能的步