城市综合体运营模式解析
城市综合体有三个方面的特点。
第一个，体量巨大、投资额高、开发周期长。刘总刚刚发言里也说到，现在都是大型综合体的大盘时代已经来临，几十万方是小型综合体，大一点的一两百万方，甚至于数据里面有七百万方甚至更大体量的综合体，应该说这么大的体量的项目，相应的投资额也非常大。从十亿，几十亿，甚至到几百亿的投资，比如说成都新世纪环球中心，一百多万方，整个投资额是200多个亿。开发周期长，对于城市综合体或者是商业为主的综合体，短一点的时间四五年，长一点的时间可能要十年的时间。比如说广州泰谷前后十年的时间，把城市综合体完成。这是第一个方面的特点。
第二个方面，土地的集约化、本身综合体的开发强度比较高，在比较小的地块上比较高的容积率比较高的强度来开发。相应也导致综合体的密度比较大。还有它是高科技设施的集成，其实现在的综合体的项目已经不仅仅是水泥加玻璃，这里面有很多新的技术新的材料的运用，比如说技术材料、安保，它的机电设备，都是一些最新的技术的应用。
第三个方面，就是城市综合体的物业类型比较多，三种、四种、五六种的物业类型。还有一个特点就是它的功能，在进一步的走向复合化。现在的城市综合体不仅仅是我满足居住、商业服务、办公酒店，往往把很多城市的功能都集合进来，比如说交通枢纽，一些城市的综合体本身就是重要的交通枢纽，跟公交站跟地铁，比如说在香港，甚至跟机场大巴、机场的快线都有很好的结合，本身就是交通的枢纽，包括文化演艺的设施，图书馆、博物馆、音乐厅。展览会议的功能，包括大型广场，等等市政的设施也都集合到综合体里面，综合体的功能越来越复合。最后导致整体的运营非常复杂。
我想讲运营内容之前，需要看看综合体这个产品所具备的特点。大家了解了这个综合体的情况之后，发现综合体不是一般人可以玩的产品类型。但我们恰恰看到了，刚刚刘总介绍的，21个重点城市里面，综合体的数量包括增长的速度，包
括平均的体量，包括它在分布上面，从核心区到副中心到新市政中心到远郊城市的区位，呈现出很多新的特点。
可以看出很多城市综合体的未来可能会面临比较大的风险。
了解了综合体的特点之后，我想主要从几个方面来介绍。
城市综合体运营的核心要素。
我们认为是三个方面的核心要素。大家看这几个方面，可能感觉是跟运营没有关系，比如说投融资模式，商业模式，和人力资源模式，这恰恰是我今天想强调的一点，我们在做日常的运营的时候，会发现，我们受到了很多的限制。或者遇到了很多的挑战。恰恰是在三个方面，所带来的一些在对运营非常直接的影响。我们说顶层设计，决定了运营的基础。我们可以看看现在的投融资的模式。投融资的模式，其实指的主要是企业的资金来源，可能是自己的钱，也可能是从股市或者债市或者信托各方面的资金来源。投融资的模式，也决定了你的钱从什么地方来。包括你的融资的速度，我为了满足一个项目的开发，我能不能及时的资金分批到位。你所能拿到的资金的规模，资金对你的使用期限，包括财务的成本。这是一个企业的投融资模式。
在前两年有一个客户，我们帮他们做项目运营的时候，遇到一个问题。他在一个相对新区的位置的购物中心，它对租金回报要求特别高。我们在整个开业筹备过程中，就遇到了比较大的挑战。因为本身就是一个比较新的位置，周边的人口并不是非常充足，有一个导入的时间。但开发商这个时候对于整个租金的要求非常高，因为它的财务成本，因为它拿了30个亿的基金，但它的成本，当时达到20个点左右的资金成本，他在算帐，我做这样的项目，我需要每年有多少收入，我才可能用这个项目区付我的利息。如果你的租金水平没有达到，可能我连利息都不够。我连利息都不够，不用说回本了。这样的情况，实际上对运营有没有很大的影响。因为在整个开业之前，招商是一个比较重要的事情，也是比较紧迫的事情。主力店什么时候进场装修，亮点品牌什么时候可以到位，对于运营的影响都很大。
它的投融资模式，对于土地的区位，我在什么样的位置，拿多大体量的项目，是受到你的资金实力非常重要影响的。在这样的综合体的项目里面，我的物业类型，包括哪些是回现的，能够给我带来短现金流的。又有多少我能够持有，我要持有它多长时间，等等。其实都跟投融资的模式有很大的关系。我们做一个产品的定位，或者做它的招商策略的时候，我们就会遇到这样一些影响。比如说它可能是把商业卖掉的部分比较多。另外，它可能是一个五年的反租。我们知道，我签一个主力店的要求是十五年到二十年，我签一个餐饮的正餐500到800平米的正餐，签八到十二年，这个时候你如果作为一个销售型的物业，而且你的房租期限比较短的，这个时候，要么你就不签，能够给你带来有一定品牌影响力的，连锁品牌你就不签这个连锁品牌，你就签当地的杂牌军的品牌，或者他根本就不是品牌，要么你对于这个连锁品牌你要用一个比较高的徭役条件，我给他比较长的免租期，或者减免他的物业费等等这样的方式。
对于运营来讲，运营是以资产的升值为目的的，但恰恰对于业主对于开发商来讲，在设计投融资模式的时候，不管是你的期限，还是你的成本，对于我们做具体运营的时候，就会有很多的前提条件的限制。我们想说，投融资的模式，其实是运营的第一步。运营的第一步，其实并不是定位。甚至并不是拿地。是我们运营第一步其实是开发商的财务模型，已经决定了我可能采用什么样的一些运营的方式。刚才刘总讲到凯德，凯德在大陆这个市场上的发展比较快，现在已经开业的项目超过60个。它的整个速度也比较快，很关键一点，就是在资本市场上，两头打通，我在拿项目的时候，我拿新的地块，也用很多收购的，物业或者是成熟项目的手段，凯德用了很多这样的方式去收购，让它一下子整个运营项目的数量就增长很多。因为它在新加坡资本市场上能够拿到很便宜的钱。而且能根据它每次的收购，每个项目来定制这笔融资它的规模，跟它的回报率，到底是怎样的。所以说它在进入期，它在拓展的时候，直接就有资本的支持。另外它在退出的时候，也通过新加坡的资本市场，本身转给瑞驰，追求长期稳定的回报，它的退出整个机制相对也是比较灵活的。它在这方面应该说，在投融资模式上设计的比较成熟。当然它也有海外新加坡资本市场的便利条件。所以我们现在回头来看凯德，不管是来福士的产品，还是它跟长风合作的龙之梦，或者是它的凯德梦，凯德广场等等这样的产品，做的比较不错。跟投融资模式有很大的关系。但回过头来，凯德
也有一点，就是说会被诟病的方面，就是它对于租金的要求非常高，为什么呢？因为它跟资本市场的结合很紧密，它在定价的时候，确定融资的成本或者是回报率的时候，如果它想更容易，或者是用更低的成本，拿到资金，它可能要给LP 承诺更高的回报率。所以凯德所有的项目，它对于租金回报的要求都非常高。所以说很可能，会对租户形成挤压的效应。我曾经有过一个朋友，以前在凯德做招商，后来他不做了，因为他走的时候跟老板说了一句，这么跟租户合作，他实在承受不住，不停的挤压租户这边的资金。但我觉得这个做法，没有什么对错，这就是由你的模式来决定的。
因为它是以快速进入，持有一段时间，然后再退出的方式，他不是十年或者二十年来看待我的回报，我三年五年每个项目的财务报表都要做的特别漂亮，这样我在退出的时候才会有更高的溢价。这是由它的投融资的模式来决定的。这是决定运营的第一个要素，就是投融资的模式。也可以说它是运营的起点，对于后面很多运营的具体的动作都会产生很多的影响。
第二点是商业模式。
商业模式，大家觉得这个概念有点大，其实商业模式就是企业怎么赚钱，企业怎么赚钱就是你卖什么，或者就是你的产品你的服务是什么，简单来理解，这个商业模式。这里我们看到我们的产品线，退出方式，包括企业的核心竞争力。我们会看到，在综合体、商业地产这个领域发展比较不错的，比较有影响力的，回头我们来看，都有一个共同点，他们都有一个产品，或者是一个产品的组合，或者是产品线。我们说华润，它有万象城，有五彩城，包括它跟万家一起做的欢乐颂。三个产品，针对不同的客群，有不同的规模，不同的档次，不同的物业组合，形成它的产品线。
包括万达也一样。从第一代，第二代，第三代，所谓的第四代，也不断的在改变，在调整它的产品。比如说龙湖，有天街系列的产品，银泰、印象城、兴业等等方面，都有自己的产品线。为什么要说这个产品线这么重要？我举一个例子，比如说我们是卖服装的，或者我们是卖快消品的，很简单我们都会问我们一个问题，我的目标客户是谁？他有什么需求？我给他卖什么？可是我们今天看这个商业模式，很多开发商的做法是拿地，我不管是什么地。我曾经有一个客户，有一次
我去他们总部，开一个会，他把他们光在华东的商业项目拿出来看，光在华东有二十几个商业地块，都跟住宅和其他的地块一起拿的，该卖的都开发了，卖掉了，最后剩下二十几万方的项目，也有三四万方的，体量不等，不同的城市，不同的位置，问我说怎么办？我跟他花了一个下午的时间，把他二十几个华东的项目全部梳理了一下，我们后来也挑了其中两三个帮他们提供服务，我们发现我们也没那个能力，没那个资源，没有办法帮他把所有的问题都解决了，商业有它的基本规律。这就反应，我们拿地的时候，到底想拿什么样的地块，尤其是综合性的商业地块。万达它非常清楚，它是按照产品来拿地，拿了地就可以快速的设计，快速的施工，快速的开业。但很多开发商的做法，我们会觉得万达的产品，做的不好，包括刘总说它的租金水平比较低，这些都是事实，但这也是由它的顶层设计所决定的，它就是要走这么一条快速扩张、复制的道路。运营来讲，不同类型的购物中心，不同档次的购物中心，不同体量的购物中心，对于运营能力和技能也要求不同，但想象一个恒隆广场作为一个城市的顶级时尚的购物中心，跟一个三万方的便利品类为主的社区商业，对人的要求，肯定是不一样的。所以作为开发商我们为什么说运营受到商业模式很重要的影响，或者商业模式是运营的第二步。在投融资模式之后，我们要确定的是我们的商业模式，我们的产品，到底是什么？回过头来讲，二十几个商业项目都是不同类型的，你面向的租户也是不一样的。所以你在速度上，你在成功率上，肯定就没有万达，没有万象城这么高。
商业模式，对综合体的项目，也有很大的影响力。
回过头来讲，如果你有一个比较成熟的产品品牌，和几个成型的产品，你企业的影响力也不一样了。回过头你去拿地，那政府也比较愿意给你好的位置。比较适合的价格。比如说万象城很多地块都是政府为它量身定制的，包括它的成本也比较低，如07年在南宁拿的地块，拿的时候政府就给它打了五折，拿地的成本非常重要，包括万达的成本为什么不断的升级，王健林发现我用第三代的万达广场拿地已经占不到便宜了，类似的产品太多，政府不愿意为第三代产品给你一个折扣，这个时候他设计出文旅城，响应国家的文化号召，用更低的成本拿更大片的土地，目前在全国布点十个万达文旅城，至少他在拿地的环节还是比较成功的。但对于开发商来讲，你的利润空间来自于哪里，当然你有品牌的溢价能力，或者你有好的地段所能带来的价格，但拿地的成本是在很大的程度上，决定了你
成本的结构。如果我每平米的土地能比别人便宜五百块，或者便宜一千块，我用一百万平米的开发量，同样的售价，我能比别人多赚多少钱？甚至我可以卖的比别人便宜，还可以赚的比别人多。对于开发商很重要一点，就是拿地的环节上，你的杠杆作用，你的杠杆效应来自于哪里？你靠什么来低成本的拿地。这是对于开发商的整个财务模型中非常重要的一个方面。第二点就是商业模式，或者是产品线，对于你的整个运营是有很大影响的。比如说的我选址的时候就不一样，恒隆的选址，港汇的选址跟万达的选址就不一样。可能对于运营的要求，包括你周边面对的目标客群也不一样。
第三点，人力资源的模式。这个看起来跟运营又好象没有关系了。这也是现在，在市场上存在的一个问题。在商业的市场上面，本身成熟的人才就不是很多。另外，需求量又比较大，现在的人，都比较贵。这当然是一个人才市场上现实的情况。但我们回过头我们所接触的不管是开发商还是很多产业链各个环节的单位。我们有没有清晰的人力资源规划？我们到底需要什么样的人才的组合？我们对于员工有没有清晰的职业生涯，职业成长路径的规划，包括我们的薪酬和激励体系有没有与时俱进？包括组织功能的规划，我们的架构，我们的部门，我们的职责等等。可能很多企业发展很多年，连一个认证资格，岗位说明书都没有。这是我们尤其做到项目的层面的时候，更有这方面的体会，一个项目经理你到底给他什么样的授权，他有什么样的权利，他的预算怎样管理，等等都是相关的企业的管理的模式，或者我们说人力资源的模式。一个项目少一点，三四十号商管人员，大一点的两三百个人员。一个购物中心一年的销售额多一点七八十亿，少一点十几个亿或者三四五六个亿，其实他也是一个企业，他也是五脏俱全，在一个项目的管理团队中，我要有财务部，人力资源部，公正维护部，客服部，总经理办公室，其实跟一个企业一样的，它就是一个企业。但我们有没有按照一个企业的方式去管理它，如果我们有这些比较清晰的人力资源的模式，实际上你在运营的时候是很轻松的，比如说你自己有很好的培训机制，培养人的机制。包括我们现在很多购物中心，我们管的很多购物中心的总经理，原来他是一个我们的营销人员，或者是原来的客服经理，经过三年五年七八年的培养，他在一个项目当中，他承担的责任，越来越大。下一个项目，我们就把他派去做购物中心的总经理。我们
很多的购物中心的总经理都是自己内部培养的，我们要有这种造血的机制。很多时候我们跟其他的，我们跟开发商拼肯定是拼不过的，胳膊拧不过大腿，服务方毕竟是赚的小钱，不像开发商这么大的资金体量，我们抢人才肯定抢不过他。对于开发商也是这样，有志于做商业地产的开发商也一样，现在市场上人才很有限，一起去抢，这个价格成本很可怕。短期可以，但长期还是要有人力资源的模式。找好人、找到好人，留住好人，把人发展好。这个事情，对于日常运营来讲是至关重要的。所有的管理都是靠的人。第三个决定运营的要素就是人力资源的模式。我们的体会，其实运营模式，它是前后一体化，三位一体，我们自己从慢慢的操作、招商、设计、优化、改动线，做客服、搞活动，我们慢慢的也在跟客户在沟通，其实对于这个客户来讲，你的资产真正提升要有更好的价值，要十倍而十倍提升你的资产的价值，你的人力资源模式，你的商业模式，跟这些是紧密相关的。综合体是一个有钱人的游戏。没有钱想玩这个游戏的时候，你就只能捉襟见肘，提高销售物业的比例，七十从风险的角度，包括从投资回报的角度，短期可能是好的，但长期来讲，没有办法持续。必须要有很好的融资和投资的途径。第二个产品至上，有产品和没产品，在十年前可能没有什么区别。但我们现在来看有品牌的做的比较好的商业地产开发商，他们都有比较标准的，比较有号召力的产品。第三个就是人，人是其中的关键。
运营模式，我们实际上运营的过程，运营的效果，起点都是这三个方面。投融资模式，商业模式，和人力资源模式。
第二个方面，我想讲的就是商业运营的发展趋势。也是结合我们这些年的项目的服务。主要有这么几个方面：细分、跨界、营销、技术。
细分。我们在做运营的时候，特别看中的一点，我们的目标客群是谁？从这张图上可以看出，客群分为四类，新富阶层，青年阶层，中产阶层和老年阶层，他们的规模，他们的消费能力，他们的需求有很大的不同。相应的来讲，在商业项目的定位上，我们可以总体把他们分为四类。纵轴代表的是情感维度，越往上，越重视情感的满足，越往下越重视的是功能的满足或者是基本需求，横轴是功能维
度。大家可以看到四个象限四个产品，右上角是生活品类的倡导者，这种产品可以说是一个城市的生活的标志者，像深圳万象城，或者上海的环球港，慢慢漫谈生活品类的倡导者，客单价二十块到二十万都可以在这里得到满足，不管是老日、小孩，青年人还是商务人士，在这里消费特别有面子，代表了这个城市最高的生活方式。右下角解决方案的提供者，它的功能也很齐全，但它的档次是比较中等的，比如说万达广场、龙湖天街，包括银泰城，更偏向于解决方案的提供者。以功能的满足为主，功能的满足超过情感满足，但同样是大规模的商业，非常丰富的业态组合。左上角的个性产品的表现者，也是很高端的，很强调生活方式，但它的体量相对小一点，购物、餐饮、娱乐没那么齐全，但它本身也是代表了一种生活方式，比如说浦东嘉里城或者以Fashion为主的恒隆广场。左下角的大众产品的提供者，可能是一个偏社区型的商业，邻里中心这样的商业，体量相对也比较小，功能以食品杂货、卖场，社区服务为主的类型。
本身盈石在运营这个项目的时候，我们也有非常清晰的产品线，针对不同人群，比如说上海的亦风外滩店，在北京东路圆明园路，体积不到，3万方，但我们做成针对整个中国的新富阶层，最顶尖人群的业态组合。里面的品牌48个店铺，很都是首次进入中国或者首次在中国开出个性化的店，比如说Gucci很多城市都有，上海也有，但是亦风外滩店第一个中国男装定制装，有几十年经验的老裁缝可以给客人量体裁衣或者上门服务。比如说引入了蓝玉，中国做礼服最出名的设计师。国内的明星去奥斯卡经常穿他设计的服装。这里的餐饮，里面四个包厢，食材从日本空运。包括MUSE，里面有十个包厢都非常个性化，都由最高端的品牌、酒商赞助的十个包厢。比如说成龙，他来上海唱歌去的就是MUSE里面，我们里面有一个客人的专用两个电梯，从后门进来，电梯上去，直接进入消费场所，不需要走大厅或者去停车场等等。包括玉宝轩，最近评中国五十大餐厅第一名第二名就是玉宝轩，是米其林的品牌。通过这样的业态，这样的品牌的引进来契合这个客群，新富人群。目前在重庆今年6月有一个项目马上开业了，观音桥，双地铁交汇的，体量也不大，我们按照亦风外滩园这样的产品线来打造它。比如说我们还有面向中产阶层家庭的，比如说用精品超市、快时尚、精品家居，唐风有一定档次的餐饮的组合来满足中产阶层家庭的需要。包括在四楼设置了很多儿童业态满足这个家庭的需求。另外长沙的浏阳河婚庆文化园，针对年轻客群，节假
日我们有非常非常多的活动，针对年轻人群，他们的约会、谈恋爱、结婚，里面引进台湾最大的婚纱摄影公司，在那里开了五千平米长沙最大的婚纱摄影店，引入了长沙第一个慢咖啡，都针对年轻人的吸引力也非常大。
产品根据你的客群，你来设计你的产品，你的招商，最难的不是招商，我们有一句话，招商谁都会做，但关键你需要什么样的品牌，你一定要先想清楚。而不在于具体的招商的动作，如果我们把业态的组合做的非常好，很多品牌都要挤着要进来。并不是说你一定要去求租户，而是看你把这个项目怎么样设计它，怎么样挖掘它，包括它的物业条件是不是最匹配你整个的定位。
我想说第一点就是细分，这是未来运营来讲，更加关注的一个方面，甚至我们觉得这种太过于综合型的项目，未来得发展空间并不是很大，它是全客群，全价格带的，相应它的特色，以及为你的目标客群所提供的独特的服务和业态相应做的不是那么的足够，当然它也有它的市场空间，可能在一些市中心核心商圈更适合做这种类型的产品。
第二个是跨界。
跨界说白了就是主题化。尤其是在电商的冲击下面，因为本身你做常规的业态，对于吸引客流和延长他们的潴留时间，包括形成口碑效应都有限，通过跨界可以跟不同的行业进行结合，娱乐化、跟音乐、电影、体育、旅游等等很多做法。我们在成都做的新世纪环球中心，应该是跨界很有趣的典型。新世纪环球中心在成都的高新区南三环的位置大体量的商业项目，整体是180万方的综合体，当时做这个项目的时候，我们就在考虑，怎么运营？一个新区这么大体量的项目，当时也没什么人，是高新区一些企业，、工厂、工人、研发人员，当时我们结合业主的一些资源，我们做了一个室内24万方的海洋乐园，这个海洋乐园非常非常有特色。它就在一个大盒子的最中心的位置。而不是常规看到的，一个海洋馆或者是一个室外的公园，挑高70米上面大玻璃的球顶，里面的LED屏长一百多米，高有三十几米，清晰度非常高，有五千多平米的人造的海面、沙滩等等，有了这样的核心的产品之后，我们其他的物业布局比较容易，我们三面做了一千多平米的洲际酒店，洲际酒店客人可以刷卡进入到这个海洋乐园。也可以通过大堂进入海洋乐园。另外一面我们做了七十二万方的写字楼，写字楼全部卖光。另外还有
四十万方的商业，有6万方的韩国乐天百货，还有18万方的购物中心，还有十几万的商业正在招商。
这样的项目，应该说就是把商业、文化、旅游、酒店、商务等等功能做了非常好的结合。实现了非常完美的跨界。这个项目2013年9月开业，开出来之黑，我们明显感觉到周边的商业项目，受到很大的影响。我们也在监测，他们客流量下降了，不少租户都来我们这里来争取铺位。产品设计好，你在运营上面就相对来说具备了很多优势的条件。
第三个，营销。
营销这里面的内容很多，但我们觉得在电商的时代，你要增强体验性，一方面你要做推广，另外一个方面你很多的活动也很重要。比如说每星期三场活动，一年一百多场活动，现在慢慢在增多更多的活动，很多活动跟商家一起做，或者结合社会的资源。包括刚刚提到的浏阳河，每星期都会有很多的活动。我们这里有一个标杆香港的HUM，一年1200场活动，每天都有三四场的活动，30%的活动都是在晚上九点以后举行的，因为它的定位就是倡导是夜行消费，它开到两点，很多业态是需要半夜的客流，相应的营销活动也放在晚上九点以后才举行。
第四个是技术。
现在的项目运营团队应该是多面手，视野要比较开阔，不仅只懂其中某个方面，也要能整合很多外面的资源，包括我们现在有些项目正在加IT的系统，我们的OA、财务、POS、CRM，我们还在加经营分析系统，包括人流监测系统，只要是我们的客户，一走进这个商场我们就知道他来了的他去了一些什么地方，他买了什么东西，他的消费又是多少，这也是我们目前重点改造的一个方面，结合技术的手段。
最后，介绍一下盈石。
盈石我们企业的使命就是帮客户提升资产价值。我们认为，很多的运营的手段，包括招商、营销，目的都是最终为了帮助业主提升价值，我们一直致力于价值提升。我们当年这个团队运营正大广场的时候，05年正大的经营比较困难，当时
的估值20多亿，08年我们离开这个团队，基金估值60几个亿，三年翻了三倍，之前我们运营了两年半的调频壹，当时黑石花九个多亿买下来，两年半用15亿的价格卖给了香港新世界等等，我们觉得对于运营最大的体现，就是帮助业主把价值提升。目前我们在经营管理的项目，30多个，包括已经开业，包括正在筹备开业过程中的，员工是500多人。发展的历程，几个方面，一个我们的团队是运营出生，上海新天地、正大广场等等项目的历练，第二个方面盈石跟资本层面的结合比较紧密，08年我们成立盈石的时候，黑石是我们的股东，我们跟资本这块的结合比较紧密。第三点，盈石比较喜欢创新，我们做了很多项目，尽量不复制，理念可能可以复制，但具体的业态不太能复制，每个城市包括客群都有他们自己的消费特点，还是要为他们做一些创新，我们做的很多项目，可能都有一些创新的地方。
城市商业综合体的运营和管理 2010-07-26 17:54 来源：作者:编辑: 王聪慧 主讲人：朱凌波 职务：全国工商联商业不动产专委会CCREC主任兼秘书长 “国际商业地产运营商”系列培训计划首席专家 “城市综合体的运营和管理”这个题目非常好，抓住了城市综合体发展最关键的问题，也是大家目前最忽视的问题。我昨天下了飞机，第一件事就是到万象城去考察，万象城项目的开业，预示着杭州城市综合体的发展进入了一个新的水平。 大家知道，其实杭州引起全国的关注，就是政府提出了一百个城市综合体，引起了业界的振动，也引起了我们密切的关注。但是坦率讲杭州目前没有建成一个运营非常成功的全国样板城市综合体，但是我刚才听了建委的杨主任讲有这么多项目在策划中，19个已经在开发运营中，35个在规划设计中，还有40个在策划中，未来杭州城市综合体对中国城市综合体的发展会带来哪些想象，非常值得期待。 实际上城市综合体这些年为什么引起全国的风起云涌的追逐，尤其是以地方政府和开发商为主导的模式风靡中国，有三大原因，第一个，政府为什么要做城市综合体，因为城市综合体集聚的功能，我们可以打一个形象的比喻，如果说成是是一个围棋盘，城市综合体就是围棋的眼，每个眼做活了，就会变成一个城市的商业中心、商圈、城市副中心、城市新城中心，变成人们工作、生活、娱乐、休闲、旅游一体化的城中城，这就是城市综合体为什么有
魅力，地方政府愿意做城市综合体无非几个原因，因为城市综合体涵盖着酒店写字楼、展览、立体的交通系统，功能体现城市的名片，城市的形象，而且一个大型的城市综合体拉动的区域的升值、城市的繁荣，成为地方政府的政绩工程和形象工程非常重要的一个载体。 开发商为什么愿意做城市综合体，因为城市综合体是中国房地产开发一个微缩版，涵盖了等等房地产和城市发展的延续，而且最重要的就是在中国商业地产中长期开发运营缺少金融品种的前提下，是个最好的资金产品循环的一模型，因为住宅销售产品回笼的资金可以支持持有型物业的长期经营。还有一个重要的原因就是城市综合体地标性、形象性，集聚性和规模性，也是开发商与地方政府博弈中一个很重要的砝码。 中国房地产发展的历史，真正进入商业地产的时代是02年，城市综合体的历程也就不足五年，我们现在已经诞生了中国的主流开发商，像万达、宝龙、华润、中粮地产，包括商业地产转型的二八和七三比例都把城市综合体作为唯一甚至是主要的商业产品模型，可以看到城市综合体在中国房地产发展，尤其是未来的城市化进程当中到起到一个什么样的重要作用。 第三个投资者和消费者为什么青睐城市综合体，中国改革开放30年有几个重要的数据，一个是城市化的进程，现在已经46.6%，正好进入到70%的加速器，城市化、郊区化包括城镇化正成为中国经济发展的主流模式。第二个就是中国的交通系统，我们说的交通系统主要是地面的交通系统，包括快速路、高速路、城市的主干道，包括这种城铁、高铁、地铁，轨道交通一体化的TOD交通系统。第三个就是中国人口的快速增长和城市化，人们在消费水平、消费理念在迅速的提高，在升级，这些种种的元素加在一起，还有一些软性的要素，就是中国人们生活发展随着消费水平理念的提高，尤其是节假日经济的发达，休闲、娱乐已经成为人们维持城市与自然，科技与文化，包括追求物质与精神的一个平衡的最好的重要的场所。在国外不仅有人均GDP这样一个指数，还有一个指数也是中国目前最匮乏的，就是人均幸福指数，城市综合体作为一个城中城，作为人们追求城市生活一个重要的载体、目的地，所提供的综合的环境、多元的公共中心已经成为人们在追求城市化生活中最重要的场所和这样一个集合性的东西，所以这三点原因推动了中国城市综合体快速发展。 但是我们也看到，想做一个成功的城市综合体，也存在着很多系统性的条件和风险。第一个条件就是必须有很好的政府关系。因为能做城市综合体的地段，就是过去最早讲的地段地段地段，都是一个城市的都市的中心、区域的中心、新城的中心，都是稀缺的地段，也是政府形象工程很重要的载体，所以只有很好的政府关系才能拿到很好的城市综合体的地段。 第二个就是资金或者是资本，我们都知道，中国的商业地产的发展过程中面临最大的困扰就是资金的困扰，因为商业地产在前些年处于两难，原因就是中国的开发商在自有资金杠杆效应下以银行信贷为主体的模式下，缺乏多样化的证券化的融资通道，在这样一个困境下，城市综合体，尤其是商业综合体主流的形态是持有性物业、资产性物业，大型的购物中心、酒店甚至是写字楼，在国际上发展的惯例，包括从运营管理长期经营，如果没有这样一
中国购物中心的经营模式与发展 购物中心（也叫shopping mall）作为一种新兴复合型商业零售业态，它是集购物、餐饮、休闲娱乐乃至观光旅游为一体的“一站式”大型商业体，包括百货店、大卖场、连锁品牌店以及中西餐饮、影城、歌剧院等在的超级商业中心，具有规模庞大、功能齐全的特征。购物中心是社会经济发展的产物，是人们消费水平提高和生活方式转变的必然结果，并且随着消费需求的变化而不断的调整，是一个动态的。 购物中心是现代城市商业文明的商业文化体验主题乐园、都市文化商业核心。购物中心的业态有其特有的个性，具备以下特点：1、多业态的集合体，购物中心本身集聚了商业的所有业态。2、多功能的集合体，购物中心不仅仅是购物，还包括旅游、休闲、健身、娱乐多功能于一体。3、体验式购物，购物中心有优美的购物环境，不是一般的纯购物商场，是多元化消费模式的延伸。 从零散的商店或者说马路商业形态，到百货公司、自助超市的经营形态，再到集生活消费用品、文化体育娱乐消费服务于一体的区域性大型购物中心，零售业态的每一步改变都是为了适应消费者的购物需求。如今，市民进入购物中心，所有的购物计划都能在这里完成，购物中心提供的休息、娱乐等场所也免除了消费者购物后的劳累。目前，已有54家大型购物中心，2007年总营业额达440亿元，同比增长44.1%；占社会零售商品总额的比重也逐年上升，由原来的8%上升到现在的10%。
作为一种最先进的零售模式，购物中心已逐步成为引领中国未来零售业发展的重要趋势，其专业化能力和产业化程度取得了相当快的进展。然而，03年以来，在购物中心持续不断的开发热潮中，有关商业地产银行不良贷款、土地市场不规以及商户纠纷方面的报道不时见诸媒体，使人们对购物中心的经营模式和盈利能力产生迷茫和困惑。 一、中国购物中心近年来的发展，大致上可分为三个时期： 第一个时期是上世纪90年代初开始的商业改造和百货业建设； 第二个时期是90年代中期大型超市和卖场的兴起，目前国的零售业大多为这一业态，即以百货商场、超市、连锁店及小店铺为主，基本上停留在购物这一简单需求上。而如今的消费者工作繁忙之余，不仅要求购物方便，还希望在购物的同时进行休闲、娱乐活动，以节省时间。 显然这些需求在传统的零售模式中难以得到满足。为了迎合这种“一次性购足，休闲购物”的消费主流，继百货、连锁经营、仓储式货场这几大变革后，中国的购物中心迈进第三个时期---Shopping Mall(超级购物中心)时代。这种全新的商业形式一经推出，立即引发了国零售业的强烈反响，日益成为现代商业的主流。 国的MALL最早出现于上世纪90年代末。随着铜锣湾广场、天河城、新世界中心、正大广场等的陆续开业，国逐渐形成了一批规模面积较大、业态复合度较高的Shopping Mall。其中一部分购物中心，经过几年的合理规划与经营，开始进入到持续经营，稳健发展的阶段。如的天河城广场，2004年租金比开业
二三线城市综合体运营 盈利模式与案例分析 HUA system office room 【HUA16H-TTMS2A-HUAS8Q8-HUAH1688】
二三线城市中小规模城市综合体快速盈利模式与案例解析 主讲人：吴永康北京天安伟业董事长 北京天安伟业董事长 北京华联商厦副总经理 多年的商业地产经验 服务全国30多个城市100多个项目 浏览提示 1、建议浏览时，点击文件标题栏的“视图”，对“显示/隐藏”栏的“文档结构图”选框进行勾选，以便快速定位和浏览特定章节的内容； 2、该内容仅供参考。 吴永康：今天，有机会跟大家同探讨国内二三线城市商业都市综合体的一些现状、发展和生意模式，我觉得这是一个难得的机会。 本人40不惑，十六五年的职业生涯，应该蛮多元化。在开发商工作过，做过甲方，也在零售行业从事管理工作多年，更重要的是，现在是服务方，作为乙方来为在座各位服务的企业进行支持服务，我们这样的团队跟在座很多建筑设计公司、广告推广公司等等都有密切的合作，今天与大家交流起来会比较的直接。
给各位描绘一下二三线城市商业地产或者都市综合体的发展现状以及未来的发展趋势、生意模型，我们开发的一些要点，我们的规划设计一些要点等等，更多的我们希望能够从两个层面来剖析二三线城市大家服务的开发项目的一些点。 一、前言 我们也比较一下很流行北上广深一些都市综合体的成功或者失败经验教训，与二三线城市有什么不同。我们更多的从案例分析，来看到二三线城市目前都市综合体发展的瓶颈或者发展的无奈，或者发展的机遇。今天提供的所有二三线城市案例，都是我本人亲自操作过的，也是有亲身感受。目的是希望大家通过上午的交流，了解二三线城市都市综合体的发展未来，以及作为开发商或者建筑设计公司，或者商业团队，我们的使命是什么？一线城市与二三线城市是有区别的，很难简单的把二三线城市的明天认为是北京的今天，有的时候不见得如此，各个地方的人文、文化、价值观等等都是不尽相同的。 今天跟各位分享的二三线城市都市综合体的情况，可能更多的适合于北方城市，我看到一些同事来自于湖南或者南方，不是说没有借鉴的作用，但是中国太大了，南方和北方差异也非常之大，不见得能完全照单全收。比如距离100公里左右的唐山、秦皇岛都有很大的差异，这都是要实事求是的，不是简简单单的跟风，万达怎么做，我们就跟风做，我们学不了万达。最近有一本书《海底捞你学不会》，很多东西不能照搬召做，根据实际情况来发挥。 跟各位探讨一下国内二三线城市商业地产及都市综合体的发展现状，然后再讲讲国内一线城市北上广深商业地产及都市综合体的生意模式与盈利模型。
案例分析—智慧南京中心 案例背景： 南京市市长在指导智慧南京中心项目，并期望通过该项目实现： ?整合来自14个市部门的运营数据，并揭示这些数据对智慧城市运作的价值； ?使用一些典型的城市管理方案，展示智慧南京市中心第一期的能力； ?展示信息化发展的成就。 客户痛点： ?传统的运营中心难以满足日常管理的需要，并缺乏与14个市有关部门的沟通渠道； ?运营中心需要应急响应能力； ?运营中心需要帮助解决交通管理和城市内涝。 解决方案： 智慧南京中心建设依托南京现有信息化建设基础上，创新管理实践，优化城市的服务和运作，以高标准建设，打造未来智慧南京的窗口。智慧南京中心当前主要建设需求如下： ?展示：提供一个信息化成果的展示、沟通、交流的平台。 ?城市监测、运行及服务：充分挖掘数据的价值，提供决策支持、协同和智慧服务。 ?智慧平台：开发全国一流、高度集成的软件平台，使之成为智慧南京中心运行的基础架构。 以跨部门、跨地区的数据资源共享为基础，构建智慧南京中心展示、运行、服务的雏形，实 现城市运行情况的可视化综合互动展现，同时以改善和提高交通运行效率，提高市民的出行体验，满足突发事件处置和应急管理对信息快速集成的需求为突破点，探索城市运行智慧型应用建设思路。逐步实现： ?城市运行监控：构建城市运行管理的雏形。城市资源监控： 将一期涉及各部门和地理位置相关的数据叠加到统一城市地理信息平台（GIS），做到基于城市资源信息的汇聚展示，同时为构建未来应用和服务打下基础。智能报表：选取部分和城市运营相关的各部门数据做智能报表展现，为下一步城市运行指标的构建建立基础。
?城市运行服务：构建智慧南京中心服务的示例应用进行价值呈现分析及决策支持类应用： 构建一个分析及决策支持类应用，体现智慧南京中心对数据利用的能力。事件协同应用：构建一个城市事件的协同应用，体现智慧南京中心为城市部门间的协同的支持能力。智慧服务类应用：一期选取交通为抓手，构建交通领域智慧型应用，体现智慧南京中心为各部门服务 的能力。 ?平台构建：搭建智慧南京中心运行管理平台，提供数据汇聚和处理能力，同时简化未来新应用构建。 ?标准建立：根据平台建设和后续运行维护的需要，制定相关的各类业务、技术和管理规范及制度。 案例分析—北京市安监局物联网示范工程 案例背景： 根据实现“平安北京”的工作目标要求，北京市安全生产监督管理局完成了共432项信息安全生产的总体框架工程，可以概括为：4级网络，联通市、区县、乡镇和企业的4级街道网络；3级平台，市、区县、乡镇的3级工作平台；2套保障体系，以及2套保障体系的法规标准、安全运行和维护。在安全生 产的监督和管理方面，目前已经形成信息使用工作模式的总体规划、统一标准和公共构造、 分类。 客户痛点： ?传统的运营中心难以满足日常管理的需要。同时，缺乏对紧急情况的响应能力； ?要建立一个综合性的运营中心，对北京18 个区进行安全监督。 解决方案： ?采用先进的物联网技术，接入安全生产监督管理局重点监管对象，如：煤矿、金属非金属 矿山、危险化学品、工业企业等主要风险点的各类状态感知设备数据，建设市、区两级预警管理平台； ?采用IBM Intelligent Operation Center和SPSS软件建设数据中心、业务支撑应用，完善IT 基础架构和应急指挥设施，实现各类监测预警数据综合展现、各类报警事件分类分级调度处置、事故应急救援和事故调查辅助决策和安全生产形势趋势分析等功能。 案例分析—智慧的舟山港航
城市商业综合体的运营和管理 “城市综合体的运营和管理”这个题目非常好，抓住了城市综合体发展最关键的问题，也是大家目前最忽视的问题。我昨天下了飞机，第一件事就是到万象城去考察，万象城项目的开业，预示着杭州城市综合体的发展进入了一个新的水平。 大家知道，其实杭州引起全国的关注，就是政府提出了一百个城市综合体，引起了业界的振动，也引起了我们密切的关注。但是坦率讲杭州目前没有建成一个运营非常成功的全国样板城市综合体，但是我刚才听了建委的杨主任讲有这么多项目在策划中，19个已经在开发运营中，35个在规划设计中，还有40个在策划中，未来杭州城市综合体对中国城市综合体的发展会带来哪些想象，非常值得期待。 实际上城市综合体这些年为什么引起全国的风起云涌的追逐，尤其是以地方政府和开发商为主导的模式风靡中国，有三大原因，第一个，政府为什么要做城市综合体，因为城市综合体集聚的功能，我们可以打一个形象的比喻，如果说成是是一个围棋盘，城市综合体就是围棋的眼，每个眼做活了，就会变成一个城市的商业中心、商圈、城市副中心、城市新城中心，变成人们工作、生活、娱乐、休闲、旅游一体化的城中城，这就是城市综合体为什么有魅力，地方政府愿意做城市综合体无非几个原因，因为城市综合体涵盖着酒店写字楼、展览、立体的交通系统，功能体现城市的名片，城市的形象，而且一个大型的城市综合体拉动的区域的升值、城市的繁荣，成为地方政府的政绩工程和形象工程非常重要的一个载体。 开发商为什么愿意做城市综合体，因为城市综合体是中国房地产开发一个微缩版，涵盖了等等房地产和城市发展的延续，而且最重要的就是在中国商业地产中长期开发运营缺少金融品种的前提下，是个最好的资金产品循环的一模型，因为住宅销售产品回笼的资金可以支持持有型物业的长期经营。还有一个重要的原因就是城市综合体地标性、形象性，集聚性和规模性，也是开发商与地方政府博弈中一个很重要的砝码。 中国房地产发展的历史，真正进入商业地产的时代是02年，城市综合体的历程也就不足五年，我们现在已经诞生了中国的主流开发商，像万达、宝龙、华润、中粮地产，包括商业地产转型的二八和七三比例都把城市综合体作为唯一甚至是主要的商业产品模型，可以看到城市综合体在中国房地产发展，尤其是未来的城市化进程当中到起到一个什么样的重要作用。
购物中心的运营模式 购物中心的运营模式提要：住宅地产的关键词可以用“卖”来概括，而商业地产的关键词是“租”。以购物中心的运营为例，如果企业把购物中心“剁碎”销售，保留一些“最不值钱”的综合超市等 购物中心的运营模式 在住宅地产发展低谷期，商业地产成为开发商眼中的香饽饽。但由于商业地产与住宅地产在盈利模式上的巨大差异，真正能把商业地产做好的企业凤毛麟角。在日前召开的“亚洲购物中心协会２０１２商业房地产博览会暨中购联中国购物中心国际论坛第十届年会”上，购物中心的发展前景及运营模式成为业界专家的热议话题。 购物中心“卖商铺”模式难成功 “中国能真正把商业地产运作好的企业非常少。”商业地产的产品性质和经营团队的管理、运营方式直接关系着商业地产发展的全部命运。 住宅地产的关键词可以用“卖”来概括，而商业地产的关键词是“租”。以购物中心的运营为例，如果企业把购物中心“剁碎”销售，保留一些“最不值钱”的综合超市等，在以后的商铺布局、规划、管理等方面一定会遇到很多问题。 “国内企业把商铺卖掉后还能运营好的企业几乎没有。
有部分企业把商铺卖掉后进行返租，我们需思考企业为何会有返租这种行为。一是商铺不好卖，二是企业想以高价把商铺卖出。如果企业承诺以８％－１０％的高回报率进行返租，那么我们要反问一句，如果回报率可以达到这么高，企业为何不自持而要出售？” “只租不售”是商业地产最基本的规律，如果企业一定要逆势而行，成功的可能性几乎很小。“有的企业可能坚持以出售商铺回笼资金，但我们必须思考一个企业如果要依靠这种方式‘找钱’，说明它没有运作这个项目的能力和资本。没有能力和资本做这件事，即便前期回笼了资金，在后期运营时还需要更多资金治疗卖铺‘后遗症’。这时他们不仅会面临资金的问题，还有产权、市场、商场定位等问题。”把购物中心拆分销售，势必会面临很多问题，如果一个企业不具备解决问题的完备能力和雄厚资本，那么将一个完整的购物中心割裂出售肯定是不明智、不可取的行为。 购物中心呈“加大”化趋势 作为商业地产的规划、管理和运营者，侯为民对商业地产的理解显得更加全面和宏观。 目前国内商业地产开发的过程中，普遍呈现出两个趋势，一是单一地块的量在加大，二是单一地块内商业的规模也在加大。“现在普遍出现一些百万平方米以上体量的盘，商业的体量也达到几十万平方米。”目前他所在的公司也正
智慧城市上下游产业链及运营模式研究
目录 ●智慧城市概述 ●智慧城市产业链解析 ●智慧城市运营模式及案例分析 ●电信运营商发展策略
让城市更加智慧从这里出发 中国的城市化和美国的新技术革命是影响21世纪的两件大事。 ——斯蒂格利茨 信息不仅是重要的经济资源，而且信息技术是主要的生产力之一。 城市化是信息化的重要载体，信息化是城市化的催化剂。实现信息化的城市，不仅可以建立虚拟城市，再现城市的各种资源分布状态；而且能促进城市不同部门、不同层次之间的信息共享、交流和运用，减少城市资源浪费和功能重叠，这是城市现代化水平的重要标志。 引言
无线城市数字城市城市光网平安城市智慧城市 通信基础 特色技术 典型应用 智慧城市相关概念名词比较（1/2） 宽带网络 地理信息 遥感 数字化技术 电子政务 电子商务 数字城管 宽带网络 宽带网络 无线宽带网 宽带网络 无线宽带网 传感网 宽带网络 数据存储 模式识别 电子监控 应急指挥联动 报警与联防 无线定位 移动执法 应急指挥 iptv 视频监控 高清点播 智慧能源 智慧医疗 智能物流 传感技术 RFID IPv6 组播 视频编解码 无线视频 全球定位系统
无论是数字城市、无线城市 还是城市光网、智慧城市等理念都是一个正在发展和演变的概念 平安城市则是一个内涵和规范相对固定的理念 狭义来看，这些名词分别代表信息化水平的不同 发展阶段。 平安城市概念相对独立，主要指利用信息化手段提升城 市公共安全管理水平。 数字城市强调信息资源的数字化处理及其相关数字地理 信息系统应用。 无线城市和城市光网强调通过无线或者有线方式访问数 字化信息系统，并在此基础上实现便捷、高效的信息化 应用。 智慧城市强调通过传感网广泛采集信息，整合现有孤立 的不同数字化信息应用资源，通过有线和无线方式互联 互通和智能的数据融合与分析提供智慧的信息化应用。 广义来说，这些名词都是城市信息化理念的形 象描述，政府开展信息化建设推出的城市品牌共同点 不同点 智慧城市相关概念名词比较（2/2）
城市社区商业综合体开发和运营的影响因素 研究 周刚华钱放王卉 2012-12-17 17:48:35 来源：《中国房地产》2012年第11期（学术版） 摘要：随着我国城市化进程的加快，新建居住区大量涌现，需要大量社区商业设施配套来满足社区居民日常生活的需要，城市社区商业综合体应运而生。本文在对国内8个典型社区商业综合体详细调查的基础上，从区位选择、功能布置、业态组合和经营方式等方面研究影响城市社区综合体开发和经营的主要因素，并提出我国建设城市社区综合体发展的策略和建议。 关键词：城市社区，社区商业综合体，影响因素 随着我国经济的快速发展和城市化水平的不断提高，我国商业设施建设也得到了很大的发展，有些城市中心商业区的建设已经达到较高水平。但伴随着我国城市新建小区数量的不断增多和居民消费观念的变化，城镇居民对社区商业的需求日益增加，我国目前许多城市社区商业仍然存在社区商业设施不足、网点布局不合理和服务功能单一等问题，已经不能满足城镇居民基本生活和提高生活质量的需求。因此，加快发展我国城市社区商业是满足城市居民消费、改变城市面貌、扩大劳动就业、提升我国城市商业现代化和综合竞争力、发展现代服务业的迫切要求。 城市社区商业综合体作为社区商业的一种重要形式，由于采用了“统一规划设计、统一进行招商和统一经营管理”的“三统一”建设经营管理方式，不仅满足了城镇居民的日常生活需求，而且还创造了良好的购物环境，为社区居民提供
了很大便利。由于其商业带动效应强，容易凝聚人气，已经成为社区商业的一大亮点。这种集中的、一站式的消费特点，改变了我国传统社区商业“小而散”的形态，解决了沿街底商与社区居民的矛盾，是未来城市社区商业发展的主流形式。因此，研究影响城市社区综合体开发和经营的主要因素，对我国社区商业建设具有非常积极的意义。 1 我国社区商业综合体发展过程中存在的问题 我国社区商业综合体的建设起步较晚，近十几年来，随着城市化水平的不断提高，城市新建小区大量增加，需要新型的、大量的社区商业与之配套，社区商业综合体的建设才慢慢开始引起开发商重视，特别是在北京、上海、深圳等大城市或经济发展水平较高的城市，社区商业综合体发展较为迅速，取得了不小成果，出现了许多经典案例。总体来看，我国目前社区商业综合体建设和管理过程中存在以下几个主要问题。 1.1 规划上不够重视，社区商业综合体建设无序 社区商业综合体主要以区域和周边居民为主要服务对象，是一种新型的社区商业形态。目前，我国许多城市比较重视中心城区商业的发展，社区商业往往不被政府有关部门所重视。一些城市对中心城区商业综合体的建设和管理都有明确和详细的规划，缺乏对社区商业综合体建设和管理规划，从而使得新建居民小区和旧城改造小区的商业综合体建设缺少足够的依据，建设和管理呈现无序状态。 一些地方政府与商业主管部门对社区商业综合体的建设以开发企业为主，相信市场能够解决一切问题，甚至对社区商业综合体的布局采取放任自流的态度，
城市综合体运营模式解析 城市综合体有三个方面的特点。 第一个，体量巨大、投资额高、开发周期长。刘总刚刚发言里也说到，现在都是大型综合体的大盘时代已经来临，几十万方是小型综合体，大一点的一两百万方，甚至于数据里面有七百万方甚至更大体量的综合体，应该说这么大的体量的项目，相应的投资额也非常大。从十亿，几十亿，甚至到几百亿的投资，比如说成都新世纪环球中心，一百多万方，整个投资额是200多个亿。开发周期长，对于城市综合体或者是商业为主的综合体，短一点的时间四五年，长一点的时间可能要十年的时间。比如说广州泰谷前后十年的时间，把城市综合体完成。这是第一个方面的特点。 第二个方面，土地的集约化、本身综合体的开发强度比较高，在比较小的地块上比较高的容积率比较高的强度来开发。相应也导致综合体的密度比较大。还有它是高科技设施的集成，其实现在的综合体的项目已经不仅仅是水泥加玻璃，这里面有很多新的技术新的材料的运用，比如说技术材料、安保，它的机电设备，都是一些最新的技术的应用。 第三个方面，就是城市综合体的物业类型比较多，三种、四种、五六种的物业类型。还有一个特点就是它的功能，在进一步的走向复合化。现在的城市综合体不仅仅是我满足居住、商业服务、办公酒店，往往把很多城市的功能都集合进来，比如说交通枢纽，一些城市的综合体本身就是重要的交通枢纽，跟公交站跟地铁，比如说在香港，甚至跟机场大巴、机场的快线都有很好的结合，本身就是交通的枢纽，包括文化演艺的设施，图书馆、博物馆、音乐厅。展览会议的功能，包括大型广场，等等市政的设施也都集合到综合体里面，综合体的功能越来越复合。最后导致整体的运营非常复杂。 我想讲运营内容之前，需要看看综合体这个产品所具备的特点。大家了解了这个综合体的情况之后，发现综合体不是一般人可以玩的产品类型。但我们恰恰看到了，刚刚刘总介绍的，21个重点城市里面，综合体的数量包括增长的速度，包
如何成功运营城市社区商业综合体 俞海英 苏州绿原城乡建设有限公司江苏苏州 215003 摘要 :我国的城市化进程在一天天的快速发展, 随之也出现了大量的新建社区, 而这些新建的居住区需要大量的配套商业设施, 才能逐渐满足居民日益增长的各种基础需求, 在这个基础上, 城市社区商业综合体就诞生了。通过对我国八个经典城市社区商业综合体的详细考察和认真分析, 在选择区域、功能设置、业态组合和经营形式等重要因素对城市社区商业综合体整体的开发和经营的影响进行探讨, 最后文章对我国建设城市社区商业综合体的发展趋势上提出了一些策略性的建议。 关键词 :城市社区;城市社区商业综合体;影响因素 中图分类号:TU3文献标识码:A文章编号: 当前我国的经济形势愈发转好,城市化的水平正在逐步提升,商业化设施在这良好的时机下得到了快速的发展, 有些大城市的中心商业区建设也有了世界知名的水平。但是随着城市人口增多, 人们的消费观念发生变化, 各地不断建设新的居民小区, 这些都需要配套的商业设施。而我国现有的城市社区商业未能跟得上社区的发展, 社区商业设施不足、布局不尽合理、服务单调等造成城市居民的基本消费和提高生活质量的需求无法得到满足, 也制约了城市化的发展。所以要大力支持城市社区商业,以达到满足城市居民消费的基本目标, 同时也是改变城市面貌、增加劳动就业、提升我国城市商业现代化和综合竞争力、发展现代服务业等我国城市化进程中面临的不足和缺憾的解决之道。 一、我国社区商业综合体发展中的问题 改革开放之后我国的城市化水平才在不断提高,但社区商业综合体的建设还很滞后, 而现在城市人口增加, 更多的小区不断建设, 现有的商业设施已不能满足人们的需求, 要有大量新的社区商业才能提升人民生活水平。因此社区商业综合体也引
【城市综合体开发与运营】读书报告 简要说明：通过课堂对城市开发的学习，课后我查阅了相关资料，对城市综合体的开发背景、发展历程、开发要素以及国内几个典型的城市综合体项目进行了研究分析，现将心得体会：以“城市综合体的开发模式”为题，写如下报告。 城市综合体的开发模式 【摘要】伴随我国房地产市场的不断发展，一种新型房地产开发模式——城市综合体开发悄然兴起。虽然城市综合体开发是以“造成”的方式进行房地产综合开发，改变了传统或住宅或商业的单一开发形式属于一种新型的房地产开发模式，但从多个城市综合体开发项目的成功案例中，不难预见，城市综合体开发将会对我国房地产市场的健康发展产生深远的影响。 随着商业地产的逐渐升温，城市综合体开发在一些大中城市正如火如荼。目前，在北京、上海、深圳等城市已经出现了这种综合了住宅和商业的新型地产开发模式，华润、万达、新世界等知名地产企业也纷纷将具有鲜明特色的城市综合体在一些大中城市布局建设。本文对城市综合体的开发模式以及风险控制进行粗浅探析，以期促进城市综合体开发模式的进一步完善。 一、城市综合体市场要素分析 城市综合体一般由星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓、大型综合购物中心、独立商铺、街区、休闲广场及大型高尚居住社区等组成。在国外，城市综合体已经是非常成熟的商业地产模式。目前的城市综合体按所处位置分为城市成熟中心区、新中心区、卫星城的综合体；按土地性质分为旧城改造、带特定条件的产业园区综合体；按综合体内各物业比例分为以商业为核心的综合体、以商务
为核心的综合体、商业商务双核心综合体、一般住宅综合体；按综合体配套的优势分为地铁概念综合体、CBD概念综合体、产业概念综合体。不管是哪种类型的城市综合体，都具备以下典型特征，即超大的空间尺度，立体的交通体系，现代的景观设计，智能化的配套设施等。因此，城市综合体的开发必须具备特定要素。 1.城市综合经济实力强 城市综合体作为集商场、酒店、写字楼、公寓、购物中心等为一体的综合体，一般建筑规模都在数十万平方米以上。如此大规模的商业集群要求所在城市经济要达到一定的水平。城市综合体是与城市规模不断扩大相伴生的，城市的经济水平要能够支撑高集约度的商务办公、酒店消费、休闲购物以及高档居住等终端消费，同时城市的人均消费水平要达到一定指标才能使城市综合体实现良性运营。从目前国内开发城市综合体的城市来看，都是北京、上海、深圳、杭州等一线城市。可见，城市综合体与所在城市综合经济实力要相匹配才具备开发条件。 2.区域经济的聚集效应突出 由于以长三角、珠三角、环渤海为代表的城市群的聚集效应日益显著，“城市———区域”一体化的经济格局为城市空间多中心化的发展提供了可能，增加了各个城市或区域中心对城市综合体的市场需求。作为城市功能集中体现的城市综合体，对区域经济具有标识性、对城市中心具有强化作用。如东莞第一国际，不仅作为东莞CBD 的财富中心，成为东莞城市的象征而且作为华南地区“世界加工厂”的城市定位，使其成为区域经济的标签。 3.项目选址的要求高 城市综合体的开发对项目选址的要求非常高，从国内外的成功实践来看，几乎所有的城市综合体都建在地段优越、交通畅达、商圈繁荣的地方。首先，城市综合体一般选址于城市中心、交通枢纽地段或城郊大型居住区，区域内要有足够的消费人群；其次，城市综合体要求周边交通便利，保证综合体与城市保持快捷的联系，为综合体的商业、办公、居住等各种活动提供四通八达的交通组织；再次，城市综合体要处于城市的主力商圈，其中的大型购物中心需要以城市消费力做支撑，否则购物中心的经营就会存在问题。因此，城市综合体的选址至关重要，需要综合考虑地段、交通、商圈等因素。 4.开发商要有雄厚实力和操作经验 从建筑规模上看，城市综合体小则二三十万平方米，大则百万平方米左右，而且物业类型主要是管理难度较大的五星级酒店、大型购物中心、甲级写字楼及高档住宅；从投资周期看，购物中心和酒店通常要长期持有，只有住宅、写字楼可以开发后快速变现。所以，城市综合体的开发对开发商的资金实力要求较高。
商业综合体的营销策略及应用 摘要：消费享受化与业态多样化，引导着商业地产的变革与发展，形成了休闲商业聚集新形态——商业综合体，如北京798艺术区、万达的综合体、上海新天地的时尚聚集、银泰的百货转型、高邮的波司登世贸广场、成都锦里、等等，都成为了代表城市品牌与生活方式的标志区。商业综合体代表着各种休闲需求的实现。无论是文化娱乐、商业办公、商务招待、教育运动、选货购物健体美容，都能够通过“消费功能+模式+商业空间”创新完成。本论文旨在研究商业综合体的概念、发展现状、并以一二线城市、三四线城市的商业综合体为例，摸索商业综合体未来的营销策略。 关键词：商业综合体；银泰；万达 The marketing strategy and the application of the commercial complex Abstract: business diversification and enjoyment of consumption, guide the upgrading and transformation of commercial real estate, the formation of a new creation of leisure businessgathering -- commercial complex, such as the Gaoyou World Trade Plaza, Wanda Bosidengcomplex, Yintai department store transformation, Shanghai new world are gathered, ChengduJinli Street, Beijing 798 Art Zone and so on, both as a representative of the city brand andlifestyle logo area. The commercial complex represents a variety of leisure demand. Whether it is commercial office, entertainment, education, sports, fitness and beauty business entertainment, selected goods shopping, are available through the "consumption function +mode + commercial space" innovation. The concept, development status, this paper aims to study the commercial complex and a second tier city commercial complex, the three or four line of the city as an example, explore the future marketing strategy of commercial complex. Keywords: intime; Wanda Commercial Complex; 1.前言 2014年4月26日，临海银泰城开业。当天客流超过25万人次，当天销售额突破800万，缔造了台州当地商业的传奇，成为目前已开业门店中，开业当天客流量最高的门店。学生在临海银泰城实习8个月，以临海银泰的实际工作经验
二三线都市中小规模都市综合体快速盈利模式与案例解析 主讲人：吴永康北京天安伟业董事长 北京天安伟业董事长 北京华联商厦副总经理 多年的商业地产经验 服务全国30多个都市100多个项目 扫瞄提示 1、建议扫瞄时，点击文件标题栏的“视图”，对“显示/隐藏”栏的“文档结构图”选框进行勾选，以便快速定位和扫瞄特定章节的内容； 2、该内容仅供参考。 吴永康：今天，有机会跟大伙儿同探讨国内二三线都市商业都市综合体的一些现状、进展和生意模式，我觉得这是一个难得的机会。 本人40不惑，十六五年的职业生涯，应该蛮多元化。在开发商工作过，做过甲方，也在零售行业从事治理工作多年，更重要的是，现在是服务方，作为乙方来为在座各位服务的企业进行支持服务，我们如此的团队跟在座专门多建筑设计公司、广告推广
公司等等都有紧密的合作，今天与大伙儿交流起来会比较的直接。 给各位描绘一下二三线都市商业地产或者都市综合体的进展现状以及以后的进展趋势、生意模型，我们开发的一些要点，我们的规划设计一些要点等等，更多的我们希望能够从两个层面来剖析二三线都市大伙儿服务的开发项目的一些点。 一、前言 我们也比较一下专门流行北上广深一些都市综合体的成功或者失败经验教训，与二三线都市有什么不同。我们更多的从案例分析，来看到二三线都市目前都市综合体进展的瓶颈或者进展的无奈，或者进展的机遇。今天提供的所有二三线都市案例，差不多上我本人亲自操作过的，也是有亲身感受。目的是希望大伙儿通过上午的交流，了解二三线都市都市综合体的进展以后，以及作为开发商或者建筑设计公司，或者商业团队，我们的使命是什么？一线都市与二三线都市是有区不的，专门难简单的把二三线都市的改日认为是北京的今天，有的时候不见得如此，各个地点的人文、文化、价值观等等差不多上不尽相同的。 今天跟各位分享的二三线都市都市综合体的情况，可能更多的适合于北方都市，我看到一些同事来自于湖南或者南方，不是
二三线城市中小规模城市综合体快速盈利模式与案例解析 主讲人：吴永康北京天安伟业董事长 北京天安伟业董事长 北京华联商厦副总经理 多年的商业地产经验 服务全国30多个城市100多个项目 浏览提示 1、建议浏览时，点击文件标题栏的“视图”，对“显示/隐藏”栏的“文档结构图”选框进行勾选，以便快速定位和浏览特定章节的内容； 2、该内容仅供参考。 吴永康：今天，有机会跟大家同探讨国内二三线城市商业都市综合体的一些现状、发展和生意模式，我觉得这是一个难得的机会。 本人40不惑，十六五年的职业生涯，应该蛮多元化。在开发商工作过，做过甲方，也在零售行业从事管理工作多年，更重要的是，现在是服务方，作为乙方来为在座各位服务的企业进行支持服务，我们这样的团队跟在座很多建筑设计公司、广告推广公司等等都有密切的合作，今天与大家交流起来会比较的直接。 给各位描绘一下二三线城市商业地产或者都市综合体的发展现状以及未来的发展趋势、生意模型，我们开发的一些要点，我们的规划设计一些要点等等，更多的我们希望能够从两个层面来剖析二三线城市大家服务的开发项目的一些点。 一、前言 我们也比较一下很流行北上广深一些都市综合体的成功或者失败经验教训，与二三线城市有什么不同。我们更多的从案例分析，来看到二三线城市目前都市综合体发展的瓶颈或者发展的无奈，或者发展的机遇。今天提供的所有二三线城市案例，都是我本人亲自操作过的，也是有亲身感受。目的是希望大家通过上午的交流，了解二三线城市都市综合体的发展未来，以及作为开发商或者建筑设计公司，或者商业团队，我们的使命是什么？一线城市与二三线城市是有区别的，很难简单的把二三线城市的明天认为是北京的今天，有的时候不见得如此，各个地方的人文、文化、价值观等等都是不尽相同的。 今天跟各位分享的二三线城市都市综合体的情况，可能更多的适合于北方城市，我看到一些同事来自于湖南或者南方，不是说没有借鉴的作用，但是中国太大了，南方和北方差异也非常之大，不见得能
智慧城市云平台和大数据运营打造经济倍增引擎 智慧城市建设是一项复杂的系统工程，涉及主体众多，所需资金巨大，涵盖了投融资、建设、运营、监管等过程。传统的政府自建自营的模式已远不能满足投资需求，将市场机制引入城市信息化建设中已成为必然选择。 一、我国智慧城市运营现状 运营（Operation）是一个投入、转换、产出的过程。所谓智慧城市运营，就是把城市中的可经营的信息资源，通过对其相关权益的市场运作，广泛利用社会资金进行建设，以实现资源配置的最优化和效益的最大化的城市信息化建设和管理模式。 （一）运营主体 智慧城市的运营主体包括政府、企事业单位和广大社会公众等在内的多元主体，其建设投资已经由政府作为投资主体转变为市场多元化投资。
在城市信息化过程中，运营商正在成为国内智慧城市建设热潮中的主力军。据统计，截至2012年6月底，移动、电信、联通三大运营商已在全国300多个城市，与当地政府合作建设智慧城市。从已披露的数据看，“十二五”期间上述300多个城市在建设智慧城市上的直接投资合计超过3000亿元。随着更多智慧城市的建设以及相关服务的推出，初步估算，“十二五”期间各地智慧城市建设将带动约2万亿元的产业机会。 （二）运营客体 城市运营的客体就是城市的各种资源，包括一切可以由城市政府直接运用市场和政策手段进行整合、有利于城市建设与发展的各种资源。就智慧城市运营的客体而言，有广义和狭义之分。 广义的智慧城市运营客体包括：城市土地，公用设施如供水、供气、供热、供电、道路、桥梁、公共交通、污水处理、广场、公园等，以及生态环境、城市品牌、历史文化、未来资源等，狭义的智慧城市运营客体主要是指城市的信息化相关资源。 城市信息资源是由自然资源、基础设施资源、人文资源等派生而来的。因而，对城市信息资源的运营管理，与信息资源的载体属性密切相关，即：除了纯粹的公共产品必须由政府提供，纯粹的私人物品由企业或个人提供外，其他属于准公共产品或公共资源两大类的混合类公共物品或服务都可以由政府主导和监督，通过市场运作，引进社会的力量进行经营，而智慧城市可经营性资源都属于后两类公共物品范畴。 从我国城市实践来看，对信息资源的运营管理仍处于探索阶段，目前主要集中在无线城市以及交通、医疗、旅游行业的智能卡领域。 （三）运营资金 智慧城市建设实际上是一种信息技术研究与开发（R&D）及其应用的过程，因此，通过分析我国城市研发经费的投入情况，大体可以反映出信息化建设和运营
近年来，随着城市化进程的不断加快，城市环境、城市管理、城市资源等方面面临的挑战日益突出，“智慧城市”建设已经成为当今世界城市发展的大势所趋与必然选择。目前，中国有接近200个城市正在进行“智慧城市”的试点和实验。“智慧城市”建设除了要有高水平的全面规划和完善的顶层设计做指引，还需要有合理有效的商业模式做支撑。 一、现有商业模式分析 目前，在进行“智慧城市”试点和实验的地区中，欧洲和亚洲是较为积极的。从中国“智慧城市”发展现状来看，已经有超过30个大中城市相继推出“智慧城市”相关规划、项目和活动，旨在利用信息技术加强城市管理、改善城市服务、完善城市功能，探索“智慧城市”建设模式。 智慧城市建设涉及到产业链的方方面面，如何综合考虑智慧城市建设运营的特点，合理选择投资方、建设方、运维管理方，以及提出合理的盈利来源，是智慧城市建设需要重点考虑的问题。参考国内外智慧城市建设经验，笔者认为智慧城市建设共有七种常见的商业模式：政府独立投资建设和运营、政府运营商共同投资运营商建设和运营、政府投资委托运营商或第三方建设和运营、政府牵头BOT模式、运营商/第三方独立投资建设运营、联合建设运营和公司化运营等。各种模式的优劣势分析见表1。
前四种模式有一个共性特征——政府主导或参与，而它们之间的差异更多的是参与程度的不同。相比较而言，政府主导或参与，在融资、建设、共享等方面更容易推进，运营商/第三方专业建设和运营便于实现专业化运作。后三种模式政府参与程度较少，更多的是由一家或者几家通过联合或公司化运作模式承接智慧城市的建设任务。智慧城市建设本身是浩大且长期持续的工程，不仅仅需要政府的牵头和参与，更需要动员产业链上的成员共同参与。从目前来看，越来越多的智慧城市项目建设模式逐步从政府主导单一模式向社会共同参与、联合建设运营的多元化模式转变。 二、商业模式选择 智慧城市建设的商业模式，应该是多种商业模式并存，并呈现出以其中一种或两种模式为主、其他几种模式为辅的多元化运作形式。智慧城市的项目类型是决定商业模式的主要因素，结合项目实践，本文认为项目属性、涉密性、投资规模、专业跨度、共享性和专业难易等六个方面是影响商业模式选择的关键因素。其中：公益型的项目、涉密型的项目、政务类的项目需要政府主导和投资，倾向于前四种商业模式；投资规模大、专业跨度大、共享性要求高、专业涉及类别多