一、社区购物中心Community Shopping Center 及其基本特点
摩尔（购物中心）特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。与Center 、Mall 相似，其他常见的英文名词还有：Plaza 、Galleria ，指出了摩尔的特点，具有长廊、广场、庭院的特点，就是在建筑物的遮蔽下，不论天气如何，都可以进行休闲、购物或聚会。Shopping + Center 、或Mall 、或Plaza 、或Galleria 两词的结合，表示出购物空间带给消费者愉悦的感受，也区分出百货公司（Department Store ）只是针对货品进行分门别类的商店，是无法提供如漫步在长廊、广场、庭院般悠闲的购物享受。
二、英美二国社区购物中心发展概况及特征
社区商业最早于20世纪50年代在美国出现。当时由于家庭汽车的普及，以及城郊新建的发达的高速公路，使得城市居民大量向郊区扩散，由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业，到70年代新加坡的社区商业也开始在规模发展起来。
国外的社区商业主要以购物中心的形式出现。购物中心是一种现代的零售业务，美国的《零售辞典》对购物中心是这样定义的：“购物中心是一个由零售商店及其相应设施组成
业态----社区购物中心 基 本 特 点 选址
商圈与目标顾客
规模
商品（经营）结构 商品售卖方式 服务功能 管理信息
系统 市、区级商业 中 心
商圈半径为
5－10公里 建筑面积为 5万平方米
以内
20-40个租赁店，包括大型综合
超市、专业店、专卖店、饮食服务及其他店
各个租赁店独立开展经营活动
停车位300-500个
各个租赁店使用各自的信息系统
的商店群，作为一个整体进行开发和管理，一般有一个或几个核心商店，并有众多小商店环绕。购物中心有宽敞的停车场，其位置靠近马路，顾客购物来去便利。”国外的购物中心分为地区型购物中心、社区型购物中心和近邻型购物中心三种。
社区购物中心在面积、服务人口、商店数目等方面都界于地区型购物中心和邻里型购物中心之间。但各个国家的社区购物中心并非完全一样，这是由各国经济发展水平、居民汽车普及率、国土面积、居民密集度等因素的差异造成的。各国社区购物中心的不同，体现在规模、服务人口数量、甚至是布局、形态等方面。
国外社区购物中心的零售商们联合扩大经营的范围，不仅增强对人们“一站式”购物的满足能力，还向社区居民提供丰富的服务项目和休闲娱乐项目，因此社区购物中心在国外城市整体商业中具有重要的地位。
社区购物中心、邻里购物中心在数量上远大于区域购物中心，可谓深入全美各个角落。专家分析，社区购物中心长期规划虽然不及区域购物中心，但相比邻里购物中心还是具有较完善的长期规划。如商店的配置更加均衡，更有可能与合作者分担促销费用。这样，商店的组合及购物中心的形象可以和预先制定的目标保持相当的一致性。而邻里购物中心一般呈带状分布。初建时经过精心规划，承租者均衡配置。但随时间推移，规划的约束力可能削弱，新来者受到的限制较少。所以，邻里购物中心保持均衡的能力取决于它对潜在承租者的持久吸引力。
三、国内shopping mall 概况
目前全国约有400家大型购物中心，投资总额高达2000多亿元。而享有“购物天堂”之称的上海更是MALL的集聚中心。“随着国内零售业全面开放，作为大商业前进方向的MALL更将‘肆无忌惮’地拔地而起。”一位业内人士表示。
国内MALL同质化现象严重
MALL空间宽敞、业态丰富的确改变了国内传统的消费观念。购物中心的出现，是社会经济与人们消费诉求不断发展的结果，随着生活水平的提高，生活节奏的加快，人们考虑的不再只是经济成本，还会更多地盘算时间、体力等隐性成本。
基于种种优势，10万平方米以上的MALL越来越多，殊不知如此大的土地和资金需求已将开发商推到风险的“浪尖”，即使资金链不出现问题，在正统的租赁经营赢利模式下，要保证长期稳定经营也是不低的门槛。信义不动产研究指出，按照国际经验，一个面积在30万—40万平方米以上的MALL，大约需要30万—40万以上种类的商品才可支持其发展。按照专家的解释就是，国内的MALL“同质化”现象严重，许多MALL其实在根本上都存在着一些问题。
专家指出，目前国内较多MALL往往属于开发商、经营商和商业运营商“三权分离”的格局。作为资金密集的行业，正规的MALL主要依靠租赁获利，对经营管理要求很高，盈利风险也大，收回成本一般需要较长时间。但如今国内MALL经营欠火候、招商能力薄弱，再加上土地、运营成本高，一些开发商为了提前达到资金回笼，不顾及整个项目的形象和市场的培育，将MALL实行拆零销售。这无疑打乱了原来统一经营管理的模式，而且“返租”的方式对小业主们来说也有不少隐患。
大型的商业项目一般都有三年左右的培育期，某些条件欠缺的项目可能更长。一个城市与其要几十个缺乏消费力支撑的“超生”MALL，不如多开发一些贴近市民的小型社区购物中心。
商务部今年6月9日发布了《全国商品市场体系建设纲要》，其中提出今后将重点发展方便居民日常生活的社区商业，控制发展大型购物中心。
专家表示，社区商业的主要形态是购物中心，这是现代商业发展的大趋势。居住区和郊县城镇商业的发达程度是衡量一个城市商业综合竞争能力的重要方面。另外，随着人们消费水平提高，消费观念也随之发生了革命性的变化，以物质消费为主的传统消费观渐渐转变为现代的综合消费观，以家庭为载体的休闲消费、文化消费、娱乐消费、服务消费成为生活的主流，并逐步向体验消费发展。业内人士预测，社区购物中心将成为大势所趋的商业形式。
四、shopping mall可行性研究
购物中心投资巨大，投资回收期长，风险与机遇并存，发展商作大型购物中心决策必须进行周密的市场调研，对社会购买力与城市商业环境进行认真论证，超越社会购买力要求，建设过多的商业中心势必导致项目失败，因此公正、客观的研究是策划的基础。
可行性研究包括如下内容：
1.1用地选择
（一）用地区位和交通人口状况
总体策划对市场调研提出较高要求，需要对城市经济实力进行准确深入地评估，对主力消费人群明确定位，而后对主力人群的不同社会阶层，进行市场调研是基础。
流量调查包括如下内容：容量、特征、设施状况以及商业流量方面的其它相关调查。
（二）用地经济状况，考虑租户的经济利益需求。
（三）对竞争对手详细分析，重点分析经营特色与竞争战略。
（四）用地物理状况：重点考虑用地自然形状，用地的完整性，用地的可进入性。
（五）消费心理研究
（六）城市规划的人口结构研究
1.2类型和规模确定
根据区域经济发展水平和未来发展趋势，竞争对手情况，而后明确市场定位，最后考虑辐射半径与社会购买力，合理确定类型与开发规模。
1.3承租户服务与制定承租政策
购物中心的类型与特点在很大程度上取决于承租户组成。在承租户确定后，还需要根据承租户的需求和购物中心自身的需要，确定他们在购物中心的位置，为他们提供专业化服务，以促进共同繁荣，给购物中心带来最佳经济效益。
核心承租户对于人流起着关键的作用，其布局直接影响到购物中心的形态。核心承租户
的位置需要事先确定，大型购物中心的核心商店适合放在线性步行街的端点，不宜集中放置在中间，这样才能达到组织人流的效果。
特殊承租户是指具有较高文化艺术经营的单位，给予优惠政策，邀请其入场，能够起到增强文化气氛，活跃购物中心的气氛，以点带面，特色经营是MALL的关键。例如深圳华侨城就专门邀请三百砚斋，展示中国的砚文化。
承租政策原则是放水养鱼，发展商与商户一同成长，因为购物中心经营具有长期性特点，采用合理租金与优质服务做法，将整个购物中心做热，而后根据运营状态，适当稳步地调整租金。
提供完善的信息系统硬件和软件，为消费者与承租户都得到便利。充分做好租户的服务与管理，作出MALL的品牌与特色。
1.4金融支持与财务分析
（１）购物中心的位置能否获得足够的商业销售和利润，在市场上是否有竞争力。
（２）购物中心是否能够租出去，有足够的承租户交纳足够的租金。
（３）对资本投入、远期收益、经营成本、税收、管理费和更新装修费用的评价。
（４）灵活的价格体系。
1.5 购物中心人才需求分析与人才经营建议
培育高级购物中心管理人才是贯彻企业发展战略的根本保证，由于商业竞争日趋激烈，高素质商业人材普遍短缺。
鉴于购物中心失败率较高，我们需要冷静看待购物中心在我国的发展，沉下心来培养一批房地产、商业开发与物业管理的复合型人才，开展高级人才培训，培养一批优秀购物中心管理人才，以支撑购物中心的快速发展，实践证明认真有效的培训是企业可持续竞争力的保证。
１.6 购物中心发展战略建议
购物中心发展战略关系到企业成败，购物中心必须从战略上回答，如何为客户提供满意
服务，如何与商户建立长期共赢关系，不仅要在招商上取得成功，更重要在运营上能够长期吸引客户光顾，走可持续发展之路，而不是开业轰动一时，采取种种骗术套取商户保证金，然后迅速倒闭引起和商户种种纠纷。
许多企业根据自身情况，制定了企业发展战略，例如深圳铜罗湾百货公司发展战略为：以商业策划和商业输出为目标，走商业托管和连锁扩张之路，引导和倡导新概念购物中心，展示一种现代化生活消费新方式.。
分析深圳铜罗湾百货公司的发展战略不难看出，这种战略实际是走输出品牌与商业知识的道路，其成功的关键在于培育优秀商业人才，提炼购物中心管理知识与经验。
MALL特色和发掘关键性的人才是企业成功的关键，既可以降低成本，又能保证成功。
五、社区购物中心的系统规划
美国国际购物中心协会曾规定了购物中心的五大特征：
（1）购物中心规划、开发设立、经营都在统一的组织体系下运作；
（2）适应统一管理的需要，产权要求统一，不可分割不可出售。
（3）尊重顾客的选择权，使其实现一次购足（onestop shopping）的目的；
(4) 拥有足够数量的停车场；
(5) 有更新地区或创造新商圈的贡献。
可见购物中心是开发者即业主开发后，或是业主自己管理，或是委托专业购物中心管理公司管理，把场地出租给各种零售商（当然业主自己也可以经营部分场地），但哪种店铺引进多少、引进谁，要有事先的统一规划，各行各业都要有合理的比例,其功能不仅包括一次购足的售卖功能，还应包括吃、喝、玩、乐的生活功能：一次享受足（onestop enjoying ）。
摩尔购物中心是指面积在10万平方米以上，由专业购物中心管理集团开发经营，业态业种的复合度极度齐全（全业态、全业种/行业经营，表现出高度专业化与高度综合化并存的成熟性结构特征），行业多、店铺多、功能多,商品组合的宽度极宽深度极深（商品高中低档必须齐备，以保证商品品种齐全。商品组合的宽度极宽由多家不同定位的大型百货公司、超市大卖场实现。商品组合的深度极深由无数各类品牌专卖店、专业的不同行业主题大卖场实现。）定位于家庭（全家/全客层）：家庭式消费为主导方向———通过设置大面积百货和超市大卖场及大量不同行业的各类专卖店、家居家电类、儿童及青年游乐设施、文化广场、
餐饮以覆盖老中青幼四代各个层次不同类型的顾客；再辅以各类专业店针对各类消费者之需求，此外还设置各类特色店以吸引国内、国际游客，能满足全客层的一站式购物消费和一站式享受（文化、娱乐、休闲、餐饮、展览、服务、旅游观光）的特大型综合购物娱乐中心。
严格意义上讲，小于１0万平方米的，叫做购物中心，大于这个数字的且业态复合度高的方可称作摩尔MALL。而大于20万平方米的，可叫做超级摩尔购物中心SUPER MALL。
对英美两国社区购物中心的比较：见下表
国别形式营业面积服务人口--商圈汽车普及率
美国单层楼为主9000-3.6万平
方米
2--10万很高
英国多层的购物中心
和多层停车场
1-3 万平方米2--4万高，但低于美国
国外社区购物中心的零售商们联合扩大经营的范围，不仅增强对人们“一站式”购物的满足能力，还向社区居民提供丰富的服务项目和休闲娱乐项目。
（一）社区购物中心的商业功能。
1、购物功能：大型超市+百货
商品的档次要根据所服务社区的经济状况而定，因此应建立在广泛而深入的市场调研基础上，确定超市和百货业态的定位及经营战略。
大型超市：
业态选址商圈与目
标顾客规模商品（经
营）结构
商品售卖
方式
服务功能管理信息
系统
大型超市市、区商业
中心、城郊
结合部、交
通要道及
大型居住
区
辐射半径2
公里以上，
目标顾客
以居民、流
动顾客为
主
实际营
业面积
6000平
方米以
上
大众化衣、
食、日用品
齐全，一次
性购齐，注
重自有品
牌开发
自选销售，
出入口分
设，在收银
台统一结
算
设不低于
营业面积
40%的停
车场
程度较高
百货：
品牌专卖店：按品类分-----shopping mall中商品组合的深度由各类品牌专卖店实现。
专业店：屈臣氏--个人护理用品专业店、中复电讯、书店、美容院、眼镜店、专业户外用品店、音像店、花店、工艺品店、办公用品专业店(Office Supply)、玩具专业店（Toy Stores）、家电专业店（Home Appliance）、药品专业店（Drug Store）、服饰店（Apparel
Shop）等。
注：零售药店2005年后，分为处方药点和非处方药店，应注意选择。
2、餐饮：各种形式的主题餐厅构成，一般由知名的连锁品牌店构成；如星巴克、麦当劳、
肯德基、乐杰士、仙踪林、必胜客、吉野家、DQ、31种美国风味冰淇淋、回转寿司店、日本料理、中外主题餐厅等。
3、休闲娱乐：设置娱乐城，雕刻、电影院、大型电子游戏城、健身房、SPA、旅游代理、
茶吧、书吧、咖啡厅等，同时带动餐饮的发展。
4、配套服务功能：银行、邮政、电信等公共事业，也包括干洗、修鞋、裁剪、冲印、摄影
等日常服务。可引进品牌干洗店、摄影店、美容美发店、图书馆、票务中心等。
（二）社区购物中心的业态构成。
购物中心的核心店基本上都是知名的连锁企业。除核心店外，中心内还汇聚着各种不同规模、不同业种的专业店、专卖店，它们也多是连锁经营。各种连锁经营品牌是支撑社区商业中心的骨干力量，是社区商业中心形成和发展的基础。
（三）社区商业的布局与设计。
社区购物中心都有严格的设计布局，其目的是使购物中心的任何一部分都能吸引大批的购物者。购物中心重视对承租户的科学组合与安置，核心承租户对引导人流起关键作用，占总购物中心面积的约40%，其位置最先确定。对普通承租户的位置安排，充分考虑他们之间亲和力的不同，一些经营项目需组成群体以增强吸引力，而另一些经营项目必须相互避开。
一般来说可考虑把四种类型的经营项目分别汇集在一起，
一是男士用品店，包括男鞋、男装、运动用品等应当集中布置。
二是女士用品店和儿童用品店，应该集中在一起，便于消费者进行价格、颜色、
款式的比较。
三是食品零售店，包括超市、肉店、鱼店、面包店等。
四是个人服务，如干洗店、修理店等也要集中布置。
社区购物中心在总体布局确定以后，还充分考虑商店的装饰效果，承租户的平面布局和店面装饰需要在统一和个性之间维持一种平衡，既要有必要的控制，保证所有商店具有整体性，又要避免标准化的设计，提供给承租户表现个性的机会。
(四)社区购物中心的承租关系。
社区购物中心的承租主要有以下特点：出租期限的长短跨度很大，从十几年到几十年等；租金通常在每季度的前几天付；考虑到通货膨胀问题，大多购物中心都每隔5年左右，对租金进行重新审议；社区购物中心一般禁止承租户自行对商店进行转让。
租金是承租关系中非常重要的一个方面，由于承租面积的大小和承租的具体位置不同，以及各承租户经营的商品品种和利润不同，并非每个承租商都交纳同样的租金。收取的租金一般分两部分，一部分是按面积收取，称为保证租金：另一部分按总营业额的一定比例收取，总营业额的计算通常每年进行一次，对营业额收取租金的比例取决于承租商的平均费用、商品价格、利润率等相关因素。
(五)社区购物中心的管理。
社区购物中心有统一的管理者对租户群体进行有效的管理控制，是一种管理者集中管理、承担户分散经营的模式。
社区购物中心管理的目标是尽可能长期地维持和加强社区购物中心的经济效益，维护商业中心的建筑物和设备，同时与有关各方保持良好的关系，保证购物中心在社区中有良好的商誉。社区购物中心的管理工作具体包括：
物业管理，包括卖场环境设备和维护、安全保卫管理等，其目标是为承租户顾客提供一个舒适安全的环境；
租户管理，包括对承租户的教育辅导、帮助承租户进行经营分析、店铺调整等，目的是培养能够提供优质服务的店铺；
营销管理，主要对各承租户进行营销支援并举办统一的促销活动，目的是提升购物中心
对附近居民的吸引力；
财务管理，包括收取租金和各项费用，控制开支，协助有关部门进行效益评估等，目标是使购物中心和承担户都取得良好的经济效益。
六、购物中心—项目开发任务及描述
The Scope of Works & Schedule For Shopping Mall Development Projects
No. 项目任
务
项目任务具体描述任务报告
1 市场调查1、建立必需的文档，其中包括调查机制、方法和程序
2、资源需求行政管理系统，文件汇编，人力资源和培训
3、分析原始数据，合理结论，编制报告总体市场报告、零售市场报告、顾客调查报告、商贸区域地图
2 营销计划1、建立市场营销计划包括总体营销战略，品牌管理策略，市场
推广策略和附属的营销计划
市场营销计划
3 企业形象
市场推广
品牌树立1、制定并执行专业程序甄选广告机构
2、以市场营销计划为工作基础，提供给广告机构主要工作范围
和摘要
3、协作指定的广告机构制定出企业形象及品牌策略，市场推广
策略及附属的营销计划
工作范围摘要、协作机
构指定建议书、协作机
构合作书、企业品牌及
VI手册、市场推广计划
书及附属营销文件
4 忠诚度
计划1、为市场忠诚度咨询机构提供主要工作摘要和范围
2、制定并执行专业程序甄选来指定市场忠诚度咨询机构
3、协助该机构进行顾客忠诚度的市场调查、机构建立、日程安
排等工作
顾客忠诚度调查报告、
顾客忠诚度计划、顾客
服务机构
5 理念构思1、购物中心的构思的文字描述；通过设计、建筑、招商、市场、
金融、物业管理部门之间的研讨，设计出一个购物中心理念，能
够从各专业角度（租赁价值、顾客流量、建筑成本、空间利用，
购物中心构思建议书
运营效率）最大程度体现购物中心价值
6 施工规划1、以购物中心构思建议为基础制定出建筑设计规划和图纸
2、不断完善确保购物中心的建筑和施工规划按原定计划完成
建筑施工规划书
7 外部标识1、包括道路标识、广告标识、安全标识、位置标识外部标识规划
8 外景规划1、交通动线设计，入口和出口，雕塑和喷水外景规划书
9 施工招标1、给QS提供工作范畴和摘要
2、执行专业程序选择QS
3、协作QS制定出招标计划
4、协作QS管理招标过程并控制成本建筑招标文件建设管理系统
10 装修设计
理念构思1、以上为基础，制定出内部装修设计理念
2、从专业角度，整合设计、建筑、招商、市场、金融、物业管
理部门之间交流，产生对零售商和顾客具有独特卖点的装修方
案
装修设计理念建议书
装修招标文件
施工管理系统
11 FF&E规划包括公众广播系统，内部区域音响系统，促销舞台及声、光、电
系统，休息室，顾客服务台, 安全监视中心，公众设施，公众计
算机，POS系统，收银台等
FF&E 规划书
12 内部标识所有内部通路标识，设施标识、内部零售商标识，零售品牌标识，
各楼层购物指南，广告灯箱、TV监视器和AV设备
内部标识规划
13 招商计划1、以上为基础制定出LMP, 包括零售商组合；详述交通动线、
洗手间、收货处、垂直运输等顾客和零售商设施
2、招商文件包括零售商运作手册和附属文件LMP、租赁手册、租赁文本、零售商运作手册、附属的市场和商店规划
14 商业计划1、包括商业目标、宗旨、购物中心理念、营销计划、LMP、
财务预算（损益表、现金流量表、资产负债表）、人力资源规划、
组织结构图
商业计划书
15 TFO规划包括承建商、装修商、零售商指定装修商、人力资源、设备、物
流、招商、保安、保洁之间的协调和工作日程安排，建立有效的
管理系统，避免部门冲突，极限工作效率
TFOP
16 营运计划1、提交正式营运前的6个月的试营运计划
2、提交包括最新商业计划，所有运作手册
3、最后审核和执行上述试营运计划试营运计划、财物管理手册、物业管理手册、保安防损手册、市场推广手册、招商手册、行政管理指令、采购和合同手册、人力资源管理和培训手册
17 项目管理1、对直接、间接参与购物中心开发的内、外机构的管理
2、包括建立有效的行政管理系统和流程
PMMP
七、总体策划设计要点
１．总体规划
总体规划关系购物中心成败，没有认真规划论证的购物中心大都缺乏特色与核心竞争力，具体表现是开业后缺少顾客人流，商户无法赢利，最后走向关闭。
“世界主题旅游休闲业设计高手”、曾参与策划和设计过多个世界著名Mall的美国HHCP 国际设计有限公司总裁LarryW．Ziebarth先生日前在深圳指出：“Mall的主题规划是关键。”
国内不少发展商觉得招商是很简单的事情，根本没有规划就自己做，结果是整个“场”都冷清清的。因此，发展商应该从一开始就设定好商场的定位，根据定位选择主题店和品牌店（包括饮食、娱乐场）的进场。
华侨城MALL购物中心是深圳购物中心发展史上一个新的里程碑，它的规划设计邀请了美国的购物中心设计专家，环境优美程度在全国位于前列，购物娱乐一体化。该购物中心由美国沃尔玛商场与铜罗湾购物广场联合组成，前者商品定位为中低档商品，后者定位为中高档商品，经营项目具有互补性。
２．购物中心建筑设计
平面设计：
平面设计的内容是确定步行街形态，确定承租户单元的布局和面积大小，为所有承租户提供一个互利互惠的机会，最大限度为每个承租户带来穿行人流，提供最多的购物机会。
柱距与单元面宽有直接关系：大商店面宽，６，９，１２，１５，１８，２１，２４。柱子不宜落在店面线上。根据经验进深一般在２４—３６米比较合适。如果开间方向的柱距是６米(9,12,15,18,21,24)，那么进深可以是2×6,3×6，4×6。9米柱距是ＭＡＬＬ开发比较常用的选择，对于面积分割以及施工成功有益。
平面设计的结构形状一定要规整、简单，不要使用曲率过大的圆弧，避免实用面积太少，不仅便于业态布局与商铺分割，而且有利于未来经营，方便人流对不同业态不同区域的识别，可以通过外立面装修和顶部造型，美化整个的外形。
在ＭＡＬＬ设计方案完成后一定要首先进行业态设计和初步商铺分割，根据初步分割意见对内部结构形状进行完善和修改，确保简单化以及可视化原则。
剖面设计：确定层数、层高、垂直结构和形式，做好垂直交通组织。
参考资料：
（１）层高 :大型购物中心首层高度6.5米，净高4.5米，2层以上高度为4.3米。
（２）利用中庭空间的功能与作用中庭是垂直交通组织的关键点，是步行空间序列的高潮，这里人流集中，流量大，最有可能鼓励层间运动。
核心中庭可以搭建活动舞台，经常开展促销文化活动，吸引各层顾客住足观看。
（３）中庭空间的造型与交流中庭的设计形式可以多样化，具体根据购物中心总体形态来把握，对于面积比较大的购物中心，可以采用露天式表演舞台为核心的中庭设计，观赏人群可以从四周不同角度方便观赏表演活动。在室内设计中庭，不要过分追求中庭的宽大豪华，力求地域文化特色与经济性相结合的原则。
（４）从不同的层面同时引入人流
注重竖向交通的易达性，市区内繁华地段所征得的黄金地块一般较为狭窄。在这种地块
限定的条件下，应强化2F与B1及其它楼层的交通便利性，将2F、B1当做一楼修，引导上行、下行人流。譬如利用B1直接连接室外街道的出入口或者建立下沉广场，将2F的人流直接引向人行道的自动扶梯，与其它商业物业直接相连的人行天桥等，创造临街便捷的多渠道垂直交通。
在有高差的坡地地段，设计上可以有意在不同的外地平高度设立入口。如果购物中心上层的入口能够直接通向各层，对于组织引导人流非常有利。在多层购物中心中，每层都设立通向通向停车场的直接通路，将给购物者出入提供很大方便。
（５）垂直交通工具的作用
在有限的中庭空间，扶梯层层叠加常常会激发购物者的欲望。一些有趣的垂直交通设施例如观景玻璃电梯、螺旋自动扶梯也是吸引力的来源。
（６）景观的垂直吸引力
采用玻璃顶和天窗引入自然光线，不仅节能，而且让上层空间开阔敞亮，把人的视线吸引向上。由于加上顶盖，可以将室内广场计入公共摊分面积或者留有独立产权，日后作为展示经营用空间。
（７）卸货区设计
由于购物中心物流量较大，必须事先规划面积适宜的卸货区，卸货区最好设置在地下室与首层商业购物部分的人流主入口互不干扰。如广州天河城就利用北面下沉空间来疏通流线，货车可以在地下一层卸货，通过货梯将商品运送到各个楼层，办公人员也可以直接开车进入一层停车库然后通过客梯直接进入办公区，避免办公人流与货流对购物人流的干扰。
外立面与出入口：
购物中心外立面设计既要考虑与周围建筑的关系，又要考虑入口处外立面与内部步行街的过渡与转换。入口是室内外空间的过渡，也是购物中心室内步行街的终点。
运用创新设计开发临街垂直面二楼以上区域的商业价值至关重要，大多数商场的3F以上往往租金低廉。其实如果将临街设计为通透立面，在3F以上划出可临窗观景的景观区与商业经营区适当分隔，辅以独立便捷的上行观光电梯等，使其成为餐饮、咖啡、茶室等对情调、
视线要求较高的经营定位。
案例：某中心购物广场，其5F-8F商铺原月租金定为60—70元/平方米根本无人问津，后来将可凭栏观街景（临街立面均为大幅透明落地玻璃）的每层200余平方米面积单独分隔，定位为餐饮娱乐景观区，月租金达100多元/平方米仍吸引了众多餐饮、咖啡、茶室经营者，充分发掘了景观价值。
步行街:
步行街是购物中心的核心组成元素，是组织和联系承租户的纽带，购物中心步行街大多在室内，也有大型购物中心同时设置室外步行街。
步行街的设计要求长度适宜，避免使购物者感到拥挤与疲惫，同时起到明确导向作用，让购物者易于辨认出入口和主要百货商店的位置。
现代商业步行街可以按照洋流理论布局，通过圆形走廊将几条步行街通过天桥和地下连接，形成回旋。
其它设计要素
1.照明设计
购物中心的室内照明设计既要满足展示商品的功能需要，又要满足美学需要，室外照明设计对塑造购物中心的形象起着至关重要的作用，室内照明的关键在于处理好步行街与商店之间的关系。店面照度要比步行街高，步行街的照明不能对店面产生不良影响。
夜间室外照明重点突出建筑和停车场，让购物中心在环境中产生强烈的视觉效果。
2.景观设计
室内景观设计与室外景观设计需要相互协调，注重生态景观设计，例如设置绿色广场和空中花园，注意楼层中厅绿色植物装饰环境。
3.无障碍设计：重点考虑残疾人的通行安全要求。
4.图案与整体设计：ＣＩ设计与图案设计相结合，导示设计与图案设计相互结合。
5.健康节能设计：购物中心建筑节能设计，主要从减少能源损失和提高设备效率两个方面考虑。注重保温墙体材料的应用，并充分利用自然采光、自然通风，尽量减少对中央空调系统的过分依赖。
现代购物中心要严格采用绿色装修，不允许采用对人体有害的装修材料，统一审批绿色装修方案，请专业装饰协会与监理公司对商家装修进行严格的管理。
6.通风设计：注重通风系统的设计，保证充足氧气供应，特别是在大型促销活动中，人流量过大，对氧气需求量大。
7.购物中心音响系统设计：在购物中心设计中必须考虑到声音的传递与吸收，设计清晰的音响系统，播放著名轻音乐，制造舒缓的购物气氛，调节顾客购物心理。
8.卫生间设计：每个楼层必须设置充足的厕所，男女厕所面积比例为1：2,除了老人残疾人卫生间采用座便设备外，其余一律采用蹲式便器，冲水采用红外线感应式设备控制自动冲水，避免人手操作，防止交叉感染。
9.安全设计：对所有设施的安全性预先评估，特别是老人、儿童容易发生危险的地方要精心设计，进行安全性评估。例如地面作防滑处理，栏杆空隙要防止儿童能够钻过去。
八、营销策划要点
１．主题策划
精心确定购物中心独特的主题理念，这是购物中心的灵魂，购物中心主题策划是系统工程。在信息化社会，顾客的购物方式发生了很大变化，购物的多元化、个性化与情感化的倾向愈来愈明显。因此，根据所在区域顾客的购物需要、消费心理特点、区域文化，参考购物中心的不同流派，确定购物中心主题，而后在空间处理、环境塑造、形象设计等方面对商业
主题进行一致性表现，真正起到商业文化信息中心的作用。位于上海陆家嘴的正大广场，建筑面积达24万平方米。正大广场资深副总裁沈以亨先生概括了Shopping Mall的内涵如下： shopping mall最直观的特点就是大，集购物、休闲、娱乐、餐饮等多种功能为一体。沈以亨先生把一个shopping mall的功能概括为3个F、3个E：F——family，满足一个几代同堂的家庭所有家庭成员的需求，成为他们家庭生活的一部分，food，可以提供美味的食物，fashion，贩卖最流行和最时尚的商品，满足各种年龄层次和收入水平的消费者的消费欲望；E——entertainment，有足够的娱乐项目，让shopping mall里的人玩的尽兴，event，shopping mall里不时会举办各种活动，给消费者带来各种流行资讯，比如最近正大和其他部门联合搞的国际模特大赛，exhibition，经常举行大小展览如工艺品展、车展、房展等。
在布局方面，正大广场地下两层的易初莲花超市可以满足消费者的日常生活需要。一到四层是百货公司和专卖店，既有为高收入者服务的名品专卖，也有针对小白领们的时尚品牌、受年轻人青睐的运动休闲服饰，还有小资们爱逛的家居用品店。五楼是餐饮层，深受都市人宠爱的各类简餐、中西快餐、咖啡馆、茶馆一应俱全。六楼的加州大道是节庆氛围最浓的地方，花车、礼品是主打。七楼的苏州街为热爱古中国风情的高级白领和观光客流连之地，在这里可以买到丝绸、字画等情调商品。八楼有电影院、音乐餐厅、电脑城、KTV，是男孩女孩们休闲玩乐的地方。九层的多功能厅，既可以做时尚秀的秀场，也可以用来召开新闻发布会、搞大型活动。十楼为高级餐厅。这样一个商业场所，足够消费者一家几口泡上一整天。
今后购物中心最主要的特色就是要从人性关怀的角度，以景观主题营造温馨、舒适的购物环境；形成以超大体量、多元、多层次的真正“一站式特色消费”，使消费者在购物中休闲和玩乐、在游玩的愉悦中购物。
２．招商策划
（1）招商策划是购物中心整体策划最重要的环节，招商策划包括招商宣传推广、大型招商活动策划、核心商户选择与吸引、供应商入场等各个环节。
招商宣传是招商成功的先导，招商手册是宣传的重要环节，是企业招商的基本宣传资料，关系到企业的形象。
（2）招商策划中承租户的选择关系购物中心的成败，在招商过程中，有必要对每个承租户进行分级评价，预测他们的经营前景，作为店面出租的指导。
对于核心承租户需要设立专门人员跟踪服务，为他们提供适当店面位置和优惠政策。
第一，承租户的选择确保租金的来源。
第二，需要保证购物中心的商品种类的完整性。
第三，需要保证购物中心经营项目的多样性与综合性。
（3）招商活动策划是招商策划核心，应该注重日常供应商资源整合与集中开展活动相结合的原则，优化供应链效率，通过商业信息与零售知识共享与联合营销，实现双赢。
３．开业策划
开业策划是购物中心最重要的里程碑，开业策划至关重要，需要做好如下工作：
(1)提前进行预热宣传，保证有足够多的客流量，确保80％商户统一开业。
(2)针对人流量大等特点，提前请其它物业管理公司提供人力支持。
(3)做好现场的环境管理，设立美观明晰的导示系统。
(4)做好开业仪式以及活动的策划与排练。
４．服务营销要点
（1）个性化金融服务针对购物中心特点，联合银行营销部门，开展个性化金融商业服务，减少商户现金使用比率，大力推广商业票据结算，方便快捷安全。
（2）引进物流公司以及国外快递公司进入购物中心，为客户提供物流服务。
（3）提供购物中心培训服务，根据不同行业产品营销特点，与行业协会联合，组织专家为客户提供有针对性培训，注重培养员工的工作方法和学习方法，提高员工个人的素质与内涵，通过艺术教育、礼仪培训、零售服务知识积累与运用、心理训练等培养员工高雅气质，帮助商业企业，通过统一组织高层次培训，满足商户培养商业骨干人才的需求，促进购物中心的可持续发展。
营销活动成功的几个要素：
1.策划针对性强。
2.充分运用企业知名度，注重广告宣传与口头传播相互结合。
3.大型营销活动需要事前组织强大的管理团队。
4.注重经济效益与社会效益。
九、购物中心物业管理
购物中心的管理水平关系到经营成败，我们必须按照可持续发展的战略，稳步提高管理水平。经营期间的物业管理主要包括四个方面：承租商的优化管理、整体形象策划推广与促销推广活动、服务管理、日常的物业管理。
(1)租赁政策
购物中心的目标市场定位为商圈内所有居民及部分旅游者。核心承租户一般占购物中心营业面积的40-50％。在租赁合约方面采用国际购物中心协会格式进行管理。购物中心制定相应的承租户政策，提高承租户质量，招商对象的最高目标都是各种类型的名牌商店、餐厅和服务机构。
招商工作遵循以下程序：调查—谈判—审核—准入—追踪，要求其提供营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用批发代理商）、税务登记证、法人授权委托书，以及其它特殊证明（如化妆品、食品的卫生许可）。
注意引进国外品牌，对国外购物中心商品种类进行统计分析，根据购物中心经营主题与档次，组织核心商户统一引进，填补国内商品种类空白。
(2)营销管理
重点是吸引更多的购物者光顾，通过选择适当的营销方法吸引购物者光顾。
(3)服务管理
购物中心设立管理专家组成的管理机构，对购物中心的一切行政事务进行统一管
理，承租户承担合理的管理费用。维护承租户利益，加强与承租户的合作。设立商务中心，提供高性能电脑接入宽带网络，设置传真、不同种类复印设备，为商业人士提供方便的商业服务。
(4)商业管理
经营期间的物业管理工作，主要包括五个方面：承租商的优化管理、促销推广活动、服务管理。
日常物业管理：清洁、消毒、保安、设备维护以及商业知识服务。
现代购物中心对物业管理提出了特殊要求：
A.高标准卫生管理对现代购物中心要进行高标准卫生管理，公共设施要进行严格
的消毒处理，公共电话等一切人接触的地方要采取灭菌处理措施。
B.绿色装修的统一管理与装饰协会联合成立绿色装修管理小组，对整个商场的整
体装修以及商户的局部装修实行统一的绿色装修管理，重点提供服务，举办绿色装修讲座，宣传绿色装修知识，为商户提供便捷性服务。
C.为客户提供一站式服务，一个服务台、一个电话统一对外，服务中心负责协调内
部事务，避免浪费客户时间。
附录:
表1----上海市商业分级设置的级次和指标
分
类
指标
设置地域功能定位
服务
对象客流量
服务
人口
基本商
业面积
基本设置
业态与业
种
配套行业
市中心城市规划的
中心商业
区；历史形
购物、文化
娱乐休闲、
旅游并与金
国内外及本
市消费者
50万30万平米
大型百货
店、专业店、
专卖店，文
旅馆、金融
服务、旅游
服务、展示、
邻里中心让社区生活更美好——俞继东 各位领导、各位嘉宾，女士们、先生们，大家上午好！希望我的发言能够不辜负各位嘉宾，特别是房主任的希望。 下面我从邻里中心公司，一个专注于社区商业15年的参与者的角度，谈一谈“邻里中心，如何让生更美好”。早在15年前，我们就投资社区，至今仍然专注于社区领域，而且打造一条以“社区购物为中心”的核心，涵盖资产管理、商业零售、经济型酒店管理及社区商业相关业务的产业链。 (一)社区商业的领跑者——从“借鉴”到“输出” 1994年，由中新两国政府共同投资合作的苏州工业园区项目启动，新加坡城市重建局、JTC、江苏省规划设计研究院等单位共动完成了260平方公里的规划设计工作。在那次设计中，新引入了新加坡社区商业的规划理念，在70平方公里的中新合作区内共设计了17个邻里中心。苏州工业园区管委会根据中新两国政府“关于借鉴运用新加坡经济和公共管理经验的协议书”，全面考察了新加坡邻里中心的设置和经营情况后，结合我国开发区，尤其在苏州工业园区的实际情况，在1997年11月成立了苏州工业园区邻里中心管理有限公司(就是我们公司的前身，现在的名称是“邻里中心发展有限公司”)，并由此开始了第一个邻里中心项目的建设开发和运营，从此开创了中国新型社区商业的发展模式。 在学习借鉴的过程中，我们更坚持创新发展，不断丰富邻里中心的内涵，从而成功实现“邻里中心”理念的本土化，在坚持“政府引导、企业投入、市场化运作”的原则下，探索出集社区商业服务、公共事务、文体活动、医疗卫生等功能于一体，提供全方位、多层次、综合性社区商业服务的特色发展之路。 我们为“邻里中心”给出的定义也逐渐清晰：它是借鉴新加坡公共管理先进理念，结合苏州工业园区开发，经过多年实践形成的基商业、文化、体育、卫生和教育等于一体的社区型购物中心和服务中心。而去年10月，商务部、财政部和央行联合下发的《关于“十二五”时期做好扩大消费工作的意见》里也提到“在新兴城镇、大型居民区，规划建设集家政、餐饮、购物、休闲、娱乐等便民设施为一体的社区综合服务中心，满足居民日益增长的服务需求”，这与我们
社区型购物中心业态组合与配比技巧 中国购物中心已走过黄金十年的发展路，中心区商业逐渐饱和，区域型商业布局已基本定型。目前，有实力的开发商如万科、绿地、世茂等纷纷加大 对社区商业的投入，以抓住人们"最后一公里"的需求打造社区服务体系概念，社区型购物中心在便利性、商品定位和配套服务上具备明显优势，成为 未来购物中心的发展重点。本专题为第十届中国商业地产节系列专题，紧跟购物中心发展趋势，以北京华润五彩城、深圳喜荟城、上海证大大拇指广 场等10大知名项目为例，全面分析社区型购中心业态组合与配比技巧，有助于为相关人员提供实战指导。 一、社区型购物中心业态定位与规划策略 1、社区型购物中心业态定位规律 主力店以超市为主 在社区购物中心里，超市是业态中重要组成部分，起主力店作用，带动整体商业经营。考虑商业整体的收益平衡性，业态配比时会根据所引进超市的经营面积做相应调整。假如规划引进的是大型综合超市，则其它次主力店（餐饮、休闲、娱乐）的规划数量会相应减少，增加承租能力高、经营面积小的业种；假如规划引进的是小型社区超市，此时的超市只承担着次主力店的角色，则应规划更多的次主力店（餐饮、休闲、娱乐），
以多个次主力店带动整体商业经营。 服务配套是社区购物中心业态组合的根本 服务配套包含了干洗店、面包店、烟酒专门店、花店、药店、水果店、美发店、邮局、银行、照片冲印等，是社区商业基本功能的展现，方便本社区及周边社区居民日常生活所需。 餐饮和休闲娱乐业态在社区购物中心的比重越来越大 餐饮是社区商业发展到一定时期才融入的，而且所占比重越来越大。休闲娱乐也是社区商业后期发展起来的业态，多以美容SPA、推拿按摩和儿童游乐为主。当下，电影院也开始选择社区购物中心开店，且作为影院拓展的新领域。 【案例】深圳喜荟城 业态配比 引入圣丰城酒家、洲立影院、西湖春天、完美美容、GSD塑身纤体美容、永旺超市6大主力店，涵盖餐饮、影院、生活超市、美容配套4大业态。 作为典型的社区型购物中心，喜荟城零售业态比较多，三楼云集了儿童游乐、童装、儿童玩具、文具、母婴用品等各类儿童零售品牌。总体来看，服装、精品、儿童用品等零售业态共124 家，占比高达72.5%。总体定位 喜荟城辐射罗湖东部成熟高档社区，主要面向家庭消费客群，致力于满足中产家庭吃、喝、玩、乐、购、休闲需求，提供一站式购物体验。
社区商业规划布局与业态组合 规划布局 在业态组合的规划设计中，首先应明确各业态的意义和作用差别。 ■ 主力店：是各业态的龙头，具有较强的聚客能力和导向作用； ■ 必备性商业：满足生活基本需求； ■ 特色性商业：吸引客流，丰富业态。 一、社区商业的含义： “Community”这一概念是有法国社会学家卡·滕尼斯于己于1882年首先提出，并运用于社会学领域。1938年费孝通先生对应创制了“社区”，其基本含义是指：一定区域内有特定生活方式并且具有成员归属感的人群所组成的相对独立的社会共同体。从宽泛的意义讲，社区有5个要素构成：地域、人口、区位、结构和社会心理。在我国，城市社区大体相当于街道的地理辖区范围。 二、社区商业一般配置的商业业态： 社区商业的功能主要是购物、休闲、餐饮以及综合服务，它的作用主要是提供当地和周边人群日常生活需要的商品和服务，同时根据社会经济的发展和人们生活水平的提高，增加现代服务业的门类，发挥“家的延伸”作用，满足现代人个性发展，创造自由生存空间的需求。 社区商业主要配置超市、便利店、专业店、菜市场、餐饮网点、生活服务等网点；适当设置大型综合超市、文化娱乐网点和专卖店；一般不配置百货店、仓储商店、集贸市场等商业。商业的规模和结构会由于不同的社区类型有很大的差异性。 在此介绍一下与我国国情相似的新加坡社区商业配置情况。新加坡建屋发展局将社区规划为三个层面，配建和设置了相应的商业（三个层面的划分） 一是1000-1200套住户配套建设一个邻里商店（相当于上海规划的街坊级）；邻区商店以经营生活必需品为主，商店组合为：普通日用品品商店和餐厅。 二是6000-8000套住户配套建设一个邻里中心（相当于上海规划的居住小区级）；邻里中心以经营中档商品为主，商店组合为：普通日常商品商店、诊疗所、餐馆和小贩中心。 三是40000-60000套住户配套建设一个新镇中心（相当于上海规划的居住区级或居住地区级）。新镇中心以经营高档商品为主，商店组合为：娱乐设施、银行、邮政局、超级市场、百货公司及高档商品、商店、餐馆、快餐店。新加坡的社区商业主要必备12个基本行业、业态业种，例如：菜场、银行、邮政、卫生所、洗衣房、理发店、快餐店、超市、新华书店、修理铺、公共厕所和社区活动中心。推荐13个行业、业态业种，例如：服装店、鞋店、礼品店、鲜花店、摄影店、音像制品店等。真正使居民生活所需的服务项目门类齐全、应有尽有、配套完善。 社区商业业态应该如何定位： 目前商业房地产市场的发展可谓“如火如荼”，商业从业态上划分可以分为：Shoppingmall（融吃喝玩乐购物于一体的巨型一站式消费中心）、百货购物中心、特色商业街（区）、大型商超、专业卖场、便利店、各种专业店、餐饮店、休闲娱乐设施等。 一、社区商业配套总体需求 社区商业的核心消费群体应该是相关项目的入住业主，部分业态会辐射周边的社区外消费群体，即非业主。 按照潜在业主对不同配套设施的需求强度差异，我们把不同的商业配套设施分为3个层次， 1、即：“强度需求商业设施”，需求的比重超过50%；此类商业设施主要包括“综合超市”、“菜市场”、“购物中心”、“银行”；“ 潜在业主对“强需求商业配套设施”的需求还是存在一定的差异，对“综合超市”的需求占85.3%，
通过零售商业吸引力界定大型购物中心的商圈 ——HBC Model研究及其应用 摘要 商圈的确定对商业的经营管理策略具有十分重要的意义，本文分析了雷利和哈夫模型存在的问题，并提出了改进的HBC模型。本文解释了HBC的测算商圈的研究思路和体系，以及模型的实际应用。 在实际案例分析中，将运用HBC模型与雷利和哈夫模型得到的不同结果进行了对比分析，结果显示HBC模型与实际更为符合，具有更强的解释力。 关键字：商圈，雷利模型，哈夫模型，HBC模型，地理信息系统 ABSTRACT The analysis of business circle is of great significance for business to carry out its productions and operating activities. The Reilly’s Model and Huff Model are analyzed in this paper, and some problems in these models are given. On the basis of Reilly’s Model and Huff Model, HBC Model is set up. At last, a case is studied in this paper by comparing with HBC and Reilly’s and Huff’s Model. Key Words：Business Circle, Reilly’s Model, Huff Model, HBC Model, GIS 商圈是商业吸引顾客的空间范围，也就是消费者到商业场所进行消费活动的时间距离或者空间距离，目前国内外对商圈的确定方法主要有两种，一是以商业设施为中心，以一定的距离或步行或车程为半径划分出不同大小的同心圆作为商圈，这种确定商圈的方式更为适合小型商业项目，如社区型的零售店，或周边地区的商业发展水平处于较为“均质”的状态下。第二种方式为按照万有引力定律原理建立的以雷利和哈夫模型为代表的数学模型，以及由其衍生的各类模型，如康帕斯模型、阿普波姆模型、伽萨模型、埃尔伍德模型以及雷利和哈夫的修正模型等。，其应用性和适用性更为广泛。 通常，研究商圈尤其是大型商业项目的商圈非常头疼的一件事情是，应该研究商业设施周边哪些城市的消费者，从而界定有效的商圈？研究的城市多，成本过高，给客户带来负担；研究的城市少，未来的商圈必然人为缩小，并给未来的营销带来误导。 而HBC模型结合了都市商圈测定方式及商业项目的辐射商圈的原理，并使
SHOPPING MALL含义 超大规模购物中心(SHOPPING MALL)产生于二十世纪初，五六十年代在美国等发达国家盛行，掀起了商业经营方式的新浪潮，并逐渐以其购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游等综合性经营模式与完美的环境配套设施而风靡欧、美、日及东南亚国家。 SHOPPING MALL的定义是：“大型零售业为主体，众多专业店为辅助业态和多功能商业服务设施形成的聚合体。” MALL全称SHOPPINGMALL，在中国一般音译“摩尔”或“销品贸”，意为超大型购物中心，属于一种新兴的复合型商业业态。西方国家也称SHOPPINGCENTER，即“购物中心”。 SHOPPINGMALL作为一种新兴的商业形态从20世纪50年代就开始盛行于欧美等发达国家，现已成为欧美国家的主流零售业态，销售额已占据其社会消费品总额的一半左右。近年来，MALL开始席卷中国，迅速刮遍了北京、上海、深圳、广州等地。 Shoppingmall其英文原意为“散步道式的商店街”。Mall的原意是林阴道，shoppingmall意为超大型购物中心，即购物犹如在林阴道上闲逛一样舒适惬意。Shop－pingmall其实就是集美食、娱乐、购物于一体的超大规模的购物中心，这种商业模式于本世纪初产生于美国，在七八十年代开始盛行于欧美，在进入日本、东南亚等国家后，也受到了欢迎。一个真正意义上的shoppingmall大体包括主力百货店、大型超市、专卖店、美食街、快餐店、高档餐厅、电影院、影视精品廊、滑冰场、大栅栏的茶馆、酒吧、游泳馆、主题公园，另外还配有停车场等。这样大的购物空间以及各种娱乐设施，即使逛上一整天都逛不完，最适合消费者全家出动。一个shopping －mall其实是一个小型社区。这个公共场所为人们提供吃、喝、玩、乐的一站式服务，同时在建筑物的遮蔽下，不论天气如何，都可以进行购物、休闲或聚会。 SHOPPING MALL作为商业零售业发展历程中的最高形式，在其发展过程中，经历了不同的阶段，也呈现出不同的经营风格： 美国SHOPPING MALL主要依托市郊高速公路建立封闭式大型购物中心，规模巨大、设计简洁是其显著的特征。 欧洲在沿袭美国模式的基础上，不断以旧城市商业中心的改造和复古建筑、人文设计，赋予购物中心新的发展内容。 日本、东南亚地区自70年代大量出现的购物中心，有以“大型仓储式超市”替代百货店作为主力店的发展趋势，重点突出休闲娱乐功能和商品成本优势。
我们在日常生活中经常需要购物消费，而提供了综合性消费服务的购物中心则更是让我们的消费体验提质又提档。今天小编就来为您介绍五种常见的购物中心设计类型。 购物中心类型一：“邻里型购物中心” 此类购物中心旨在更便利地为周边住户提供日常购物需求。这类购物中心一般有一半以上是超市，三分之一是药店；它们为消费者提供药品、杂物、食物等商品。
购物中心类型二：“社区型购物中心” 相较邻里型购物中心，社区型购物中心为消费者提供了更广泛的日常所需支持，如服装或生活用品。其中比较常见的是超市、超级药店和百货商店。值得一提 的是，社区中心类型购物中心会不时以打折促销的方式出售服装、家具、玩具、电子产品以及体育用品等商品吸引消费者驻足购买。
购物中心类型三：“区域型购物中心” 这类购物中心提供给消费者如服装、百货等商品的选择最为多样；它主要设立 在公共商业空间周边，并以折扣百货商店、时尚专卖店等类型商铺为主。Tips：该类购物中心周围一般设有停车场，让你放心买买买！
购物中心类型四：“专业市场购物中心” 专业市场购物中心主要由高档服装商店、精品店以及工艺品商店组成。该类购物中心通过出售精选的时装以及物美价廉的商品，以及丰富多样的装潢、景观吸引消费者；此类购物中心通常设立于相对繁华的商业区域。
购物中心类型五：“生活方式购物中心” 这类购物中心采用“主题+商铺空间设计”的形式凸显购物中心的主题设计风格的统一性。其业态通常以餐饮和休闲娱乐为主，以此来延长消费者的驻留时间，同时也给消费者带来轻松愉悦的购物体验。此类购物中心通常位于收入水平较 高的城镇区域。
社区型购物中心将成为上海购物中心发展的主流
摘要 近几年来，购物中心的发展进入大爆发，如今繁华商圈的购物中心已近饱和，除很多都市购物中心外，社区型购物中心发展相对成熟和集中。和都市购物中心不同的是，社区型购物中心有自己属地化的消费人群和特殊的营销策略，针对这些消费人群，社区型购物中心也推出自己独特的营销活动和服务方式。上海乃至全国的购物中心已经从一味追求大体量、超广辐射面和高端时尚路线，转而向区域型和社区型购物中心演变，在上海未来商业中心的发展进程中，社区型购物中心必将成为发展的主流趋势。本文首先对社区型购物中心做了概念上的界定，随后简要介绍了上海社区型购物中心的发展现状，其中将笔者实际调研的四个社区型购物中心做了样本的横向对比，最后分析总结了社区型购物中心成为上海购物中心发展主流趋势的原因。 关键词：社区型购物中心、主流趋势
目录 1、概念的界定 ............................................................................................... - 4 - 1.1社区型购物中心的基本概念.............................................................. - 4 - 1.2社区型购物中心的主要业态组合...................................................... - 4 - 1.3社区型购物中心的主要特征.............................................................. - 5 - 1.3.1社区型购物中心集合多元业态、多种功能，面向大多数消费群 体.......................................................................................................... - 5 - 1.3.2社区型购物中心实行所有权、管理权与经营权三权分离的管理 模式...................................................................................................... - 5 - 1.3.3社区型购物中心内部的统一管理使多元业态产生系统集成效 应.......................................................................................................... - 5 - 1.3.4社区型购物中心的核心业务是按自身定位进行招商项目的组 合.......................................................................................................... - 5 - 1.3.5社区型购物中心的营销目标是吸引人气，给商户带来大量客源 .............................................................................................................. - 6 - 1.3.6社区型购物中心具有双向服务功能........................................ - 6 - 2、上海社区型购物中心发展现状——样本对比分析 ................................ - 6 - 2.1六种业态对比...................................................................................... - 7 - 2.1.1 百货........................................................................................... - 7 - 2.1.2专业卖场.................................................................................... - 7 - 2.1.3零售购物.................................................................................... - 8 - 2.1.4餐饮............................................................................................ - 8 - 2.1.5娱乐休闲.................................................................................... - 8 -
国际购物中心的经营模式及特点 对笼统的购物中心的具体分类： 一、按开发商背景及购物中心经营管理的模式（包括自营的比例）分类： 1、物业型购物中心：又分两种，物业型购物广场SHOPPING PLAZA/SQUARE/CENTER和物业型摩尔购物中心MALL。 Ａ、物业型购物广场：一般由大房地产商开发建在市中心黄金地段，实行的是租赁制。特点：面积一般在5至10万平方米左右，由于面积还不够大，故其定位还必须突出某一目标顾客群体，所以入驻的业态一般不齐备即业态业种的复合度不够（通常定位于高端市场，大租户以高级百货为主，许多业态没有引入），还称不上真正的摩尔购物中心MALL。 Ｂ、物业型摩尔购物中心MALL：又称普通摩尔购物中心MALL，普通摩尔的物业所有者一般不进行零售经营，而是将场地出租给专业零售商，委托专业管理公司进行管理，实行所有者、管理者与经营者的分离。优势互补，既可保证和提高管理水平，又可使摩尔以一个统一的社会形象面对消费者，同时由于摩尔内的各零售商分别经营自己的产品，可以充分展示自己独特的品牌形象和经营风格。 这种购物场所的组织和构造形式，包含着一种促销思想，即要让消费者在购物场所尽可能停留较长时间。普通摩尔购物中心MALL由大房地产商按MALL的要求设计开发建在市中心黄金地段或城郊居民聚居区，实行的是租赁制。特点：面积比购物广场大许多，一般在15至30万平方米左右；业态业种的复合度高度齐全，一般为全业态全业种经营。 但建购物中心容易，管理购物中心难。一个大规模购物中心的正常运行，首先要求事先策划设计的成功。美国购物中心除了事先策划外，还实行专业化的管理。管理主体可能是房产所有者，也可能是房产所有者聘请的专业化商业管理顾问公司。把购物中心管理简单地视为物业管理或是商业管理都是错误的。它几乎是一门边缘学科，物业管理与商业管理的交织。
购物中心的8大分类和8大业态 壹8大分类 近几年来，为什么大家都觉得百货经营越来越困难？ 因为它的功能太单一，相较而言，购物中心是多功能的，是一个集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、欣赏等于一体的综合消费场所，随着生活水平的大幅提升，更容易受到消费者的认可。 购物中心分为8大类，我们以上海的典型商业项目为例，做如下划分： 1、区域性购物中心：比如第一八佰伴； 2、都市型购物中心：如港汇恒隆广场、南京路来福士； 3、社区型购物中心：在上海比较有代表性的是西郊百联，它也是全国第一家社区型购物中心； 4、邻里型购物中心：如苏州新城邻里中心、方洲邻里中心； 5、郊区购物中心：如松江地中海项目； 6、折扣店或工厂直销，也就是通俗称为奥特莱斯的购物中心； 7、特殊功能型购物中心：如主题型购物中心，这一类的典型在全国还比较少，上海新天地可以算作具备特殊功能和主题的购物中心； 8、商业、办公、酒店混合型，也可以称之为城市综合体当中的购物中心，近几年这一类的产品在全国各城市都比较多见。 贰8大业态 现在许多商业开发商都单纯认为，购物中心是吃喝玩乐都有，却并不清楚它到底应该具备哪些业态。
购物中心在国外称为shopping mall，引入至中国后，大多数项目并没有按照严格意义的业态业种分类来做。 严格意义上来说，购物中心分为8大业态： 1、专业店：类似运动城、书城、电脑城、家居城等； 2、专卖店：服装品牌、化妆品药妆等； 3、专业街：以业种归类、集中在一起； 4、主体百货：规模型的主力店； 5、餐饮：可细分为正餐、中西快餐、特色餐饮、休闲餐饮等； 6、休闲娱乐：如电影院、KTV、游戏房、运动健身中心、美容SPA、休闲按摩养生馆； 7、超市：较大的称为超市卖场，现在出现精品超市、生鲜超市、24小时便利店； 8、停车场：大家可能会觉得奇怪，停车场也算在业态中？实际上，在国外shopping mall体量较大，涵盖服务很多，且大多建在远郊，因此需要开车前往。 因此，如果我们要做购物中心，首先需要掌握购物中心的这8大分类和8大业态。 叁购物中心or百货or超市？ 现实生活中，有许多人都分不清某个商场到底是购物中心、百货还是超市。作为业内人士，我们可以掌握一些技巧，比如从平面结构上、从经营内容上，都可以看出它们的区别。 1、从经营内容来说，购物中心经营专卖店，它的平面结构动线围绕主动线排布。每一个专卖店的经营商家都希望自己的店面能开在沿走道的位置，因为这样消费者的到达率会比较高。因此，购物中心要求主动线清晰，一般为“一”字型、L 型。
社区商业的商业模式与购物中心等商业模式的差异 社区商业，其用以识别的标准在于：“商业体与住宅的关系”。社区商业通常是指区别于城市区域中心商业、SHOPPING MALL、大型购物中心、主题商业步行街等以地域内和周边居民为主要服务对象的零售商业形态。 社区商业一般具有相当强的地域性。它是一种以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态，以住宅项目或住宅街区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，以提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。 这一商业形态是城市商业的基础，它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在3万平方米左右，商业业态的设置也有较强的针对性。 根据承载社区商业的物业主体的集散程度及整体布局不同，社区商业的表现形式一般有社区底商、社区商业街、社区商业中心三种。 值得注意的是社区商业的三种表现形式并不是完全分离开的，有相当一部分项目的社区商业配套是多种形式的组合。 下面就这三种形式简单做一下介绍。 首先说一下社区底商。 社区底商主要是指利用楼盘底层或低层作为商业用房以满足自身或近区域内消费者的各种需求，其组成的社区商业主要表现为“邻里商业”。邻里商业主要是方便居民就近购买生活必需品，为居民提供必要的生活服务功能。选址一般在社区主要出入口，服务人口一般在5000人左右，商业服务网点数5个以上。 区别于社区商业，社区底商是物业范畴，是相对于建筑类型而言的，以住宅、公寓等物业的底层建筑为商业、服务设施，以底层建筑为主，低层为辅，是社区配套的实体组成部分。 其次是社区商业街。
社区型商业综合体（含购物中心、写字楼和酒店式公寓等） 【课程背景】 大数据时代，商业地产会发生怎样翻天覆地的变化？怎样的崭新业态会展现出来？商业地产定制化是否会成为消费者体验前置的核心？定制化是社区型商业地产开发到一定程度的必然结果。 作为社区型商业综合体的三个重要阶段，规划设计、开发建设、招商运营相互关联又环环相扣。如何才能处理好设计、开发、运营之间的问题呢？商业地产设计的核心在于理解商业资源配置及运营管理的诉求，通过技术与设计语言同商业逻辑的对接转换，形成能够真正发掘和保证项目资产价值的最优策略。 面对商业地产从过去单一的商业形态演化为城市和社区型的商业综合体，其商业形态、商业规划、商业运营模式、投资开发模式及其产品形态有所不同，越来越多的开发商开始重视社区商业的打造，不仅提升了社区活力，同时提升了整个楼盘的价值，社区商业将是商业地产未来发展新的机会和方向。 社区商业如何开发、开发规模应多大、怎样规划设计最为合理、如何销售、怎样招商、如何迅速实现社区商业繁荣，使社区商业得到巨大的发展? 【培训特色】 解读社区商业的发展趋势，探讨项目价值和社区活力提升之道 从开发定位规划到招商销售的操作关键点，深度剖析社区商业策略与发展模式 诠释规划定位、招商、运营完美体系，打造快速盈利模式 通过多个实际案例帮助学员把握社区商业全程实战操作手法 学员可带上自身项目，现场进行项目分析诊断 课程特邀国内商业地产规划设计和运营专家，对于社区商业街区的规划和招商的特征与运营规律，和社区商业中的各种问题，通过大量案例及实际工作经验，现场进行分析论证和研判解读。 【课程对象】 房地产企业及相关企业的董事长、总经理、设计总监、总建筑师、设计经理、设计师； 设计、营销、策划、规划、招商、商业运营等部门负责人及从业精英。 【课程专家】杨老师：国内设计资深专家，建筑学硕士，国家一级注册建筑师，南京大学EMBA，全经联创新讲师，明源地产研究院研究员，资深商业地产策划与规划设计专家。杨老