通过零售商业吸引力界定大型购物中心的商圈
——HBC Model研究及其应用
摘要
商圈的确定对商业的经营管理策略具有十分重要的意义，本文分析了雷利和哈夫模型存在的问题，并提出了改进的HBC模型。本文解释了HBC的测算商圈的研究思路和体系，以及模型的实际应用。
在实际案例分析中，将运用HBC模型与雷利和哈夫模型得到的不同结果进行了对比分析，结果显示HBC模型与实际更为符合，具有更强的解释力。
关键字：商圈，雷利模型，哈夫模型，HBC模型，地理信息系统
ABSTRACT
The analysis of business circle is of great significance for business to carry out its productions and operating activities. The Reilly’s Model and Huff Model are analyzed in this paper, and some problems in these models are given. On the basis of Reilly’s Model and Huff Model, HBC Model is set up. At last, a case is studied in this paper by comparing with HBC and Reilly’s and Huff’s Model.
Key Words：Business Circle, Reilly’s Model, Huff Model, HBC Model, GIS
商圈是商业吸引顾客的空间范围，也就是消费者到商业场所进行消费活动的时间距离或者空间距离，目前国内外对商圈的确定方法主要有两种，一是以商业设施为中心，以一定的距离或步行或车程为半径划分出不同大小的同心圆作为商圈，这种确定商圈的方式更为适合小型商业项目，如社区型的零售店，或周边地区的商业发展水平处于较为“均质”的状态下。第二种方式为按照万有引力定律原理建立的以雷利和哈夫模型为代表的数学模型，以及由其衍生的各类模型，如康帕斯模型、阿普波姆模型、伽萨模型、埃尔伍德模型以及雷利和哈夫的修正模型等。，其应用性和适用性更为广泛。
通常，研究商圈尤其是大型商业项目的商圈非常头疼的一件事情是，应该研究商业设施周边哪些城市的消费者，从而界定有效的商圈？研究的城市多，成本过高，给客户带来负担；研究的城市少，未来的商圈必然人为缩小，并给未来的营销带来误导。
而HBC模型结合了都市商圈测定方式及商业项目的辐射商圈的原理，并使
得研究人员能较好地界定定量研究地目标城市，从而使商业项目地商圈界定变得
更为理性更加符合实际，并在实际案例运用中得到良好结果。
1、目前常用商圈测定的理论模型及存在的问题
目前商圈分析模型主要以物理学中的万有引力模型（见公式1）为基础来测定商圈范围，即两个物体之间的引力与两个物体的质量成正比，与两个物体之间的距离的平方成反比，利用此原理来界定商圈范围。
万有引力公式：（1）
其中，和分别是两个物体的质量，D为两个物体之间的距离。K为万有引为常数。
在雷利模型和哈夫模型中确定两个物体（商业中心）的质量时，以商业设施周边的人口数量（雷利模型等）或商业面积（哈夫模型等）作为该商业设施的质量，或称为吸引力指标，而它们之间的距离是由消费者到不同商业中心的距离或时间来确定，利用物理学中的万有引力定律进行计算，那么引力Ｆ可衡量两个中心之间的购买吸引力。目前测算商圈的模型可以分为两大类——都市商圈的模型与商业设施商圈模型。
1. 1.1都市商圈模型
都市商圈模型以雷利模型及其改进模型为主。雷利模型认为：具有商业中心地机能的两个城市，对位于其中间的某一个城市或城镇的零售交易的吸引力与两城市的人口成正比，与两城市与之间地城市或城镇的距离成反比。用公式表达如下：
（2）式中：：A城市从之间地C城市吸引来的零售销售额；：B城市从之间地C城市吸引来的零售销售额；：A城市人口数量；：A城市人口数量；
：A城市与中间地C城市之间的距离；：B城市与中间地C城市之间的距离；人口修正系数N=1；距离修正系数n＝1.5～2.5，一般取2。
在此雷利模型基础上演绎出来的有康帕斯模型也是以人口数量与距离来界定商圈边界，阿普波姆模型则是以A与B城市的总商业场地面积与时间距离为
参照计算商圈边界，伽萨模型以A与B城市中某个市场的面积与两城市之间的时间距离进行计算。
1.2商业设施商圈模型
确定商业设施商圈的主要模型为哈夫模型，其在确定商业中心的吸引力时做了以下假设：
假设一个商场j对消费者的吸引力与这个商场的面积呈正比(j=1,2,…n)，与消费者从地点i到该商场的阻力呈成反比。利用哈夫模型设定地点i的消费者选择商场j的概率P ij, P ij公式如下所示：
（3）商场的魅力用该商场的面积Sj表示，面积越大表示业态和组合越丰富，魅力指数越大，阻力用从i到j所需时间Tij表示。
哈夫模型认为，某消费者选择商场j的概率等于商场j对该消费者的吸引力除以可能选择的所有商场吸引力之和。
1.3 目前商圈存在的主要问题
雷利模型以城市的人口或商业总面积作为某城市的商业实力标志，从数值上说，具有商业中心机能的两个城市，其辐射范围与两城市的人口呈正比，和两座城镇之间的距离的平方呈反比。按照此逻辑关系，城市人口越多、商业规模越大，则对消费者越具有吸引力。然而实际上商业设施的吸引力是有许多的因素综合作用所决定的。
哈夫模型利用商业中心的面积确定其魅力值，按照这个逻辑如果需要扩大商圈，吸引更多人那就只需要将未来商业场所的面积设臵的越大越好，越可以扩大影响力，在一定程度上这种推论是没有错的，但是这存在一个假设前提就是面积越大，越具有吸引力，经营业绩越好，而实际上商业设施的建筑形态、业态的组合、市场定位、经营策略方式、宣传广告等都会与商业设施的吸引力具有直接关系。
在实际运用中雷利模型和哈夫模型都存在着一定的局限性。零点商圈模型（HBC Model）针对存在的问题进行了修正，提出了更为合理的解决方案。
2、零点商圈模型（HBC Model）介绍
零点商圈模型(HBC Model)是由商圈研究的研究方法及模型所组成。
2.1零点商业模型研究方法
目前确定商业设施时常用的方法是以所研究的商业设施位中心，以一定的距离或步行时间或车行时间为半径划出不同的同心圆，以确定不同商圈。该研究方法存在着一个假设前提为所研究的商业设施周边的城市或区域为“均质”，即所辐射的区域内的居民消费水平、消费能力、消费意愿等为完全一致。而实际上每个城市都具有自身的地域文化特征，并影响着其消费行为选择。
在HBC中提出了研究商圈的整体思路（如下图1所示）：
图1 HBC研究思路
研究的整体思路更为适合于大型商业设施的商圈范围确定过程，如为社区型商业设施则研究的范围相应的缩小，如从商业设施所在城市区域作为切入点开始研究，了解该区域的整体商圈范围，然后缩小到所在地段周边的情况进行研究。
2.2 HBC模型
在HBC整体研究思路中，运用了HBC模型，该模型包括HBC都市商圈模型与HBC商圈模型，这两个模型是在雷利和哈夫模型的基础上进行的二次修正
得到的。
1、HBC都市商圈模型
1)模型介绍
在都市商圈研究中，雷利模型假设了人口的高低是吸引消费者的关键因素，考虑到各地商业水平的不均衡发展，简单地用人口衡量城市商圈的购买力不是非常准确的。在HBC中以城市的商业发展水平来测量某城市对消费者的吸引力，而城市年度实际零售经营总额是衡量一个城市零售商业发展水平的重要指标，同时这个指标也包涵了该城市人口影响。因此，选用城市年度零售经营总额能更加准确地衡量一个城市的商业吸引力，特别是零售商业的吸引力。
2）模型的使用
假设两座城市O1、O2，各自的零售商业总额为R1、R2，两城市之间的距离为d，两城市所提供商品的平均商品价值为w。
由万有引力原理可知：对两个城市之间任一点O，该点到O1和O2的距离分别为d1和d2，则两城O1和O2对位于O点的消费者的吸引为F1和F2分别为：
式中：与为常数。
根据以上两个公式可以求出商圈分界线。所谓商圈分界线是指两个城市O1和O2对该分界线上任何一点的吸引力相同。用数学公式表现为：
为了更加精确地确定分界线的形状和相应商圈围成的面积，假设零售总额较少的城市为O1，其坐标点为（0，0）；零售总额较多的城市为O2，其坐标点为（d，0）。如图2所示：
则可推得分界曲线为圆，其圆心坐标为O1、O2，
分界曲线的曲线方程为圆的方程式：
（4）相应圆心坐标为：
M=（5）圆的半径为：
（6）
在分析多城市之间相互影响时，以两两相互配对进行研究，确定各自的商圈边界，经由配对分界曲线的割集确定各城市的商圈范围。
2、HBC商业项目商圈模型
1）模型介绍
在HBC商圈模型中，对哈夫模型进以商业面积来衡量商业项目吸引力进行了修正，变更为该商业设施的全年营业额或每月营业额。营业额的高低可以直接反映商业中心的最终市场表现，以最终结果为导向可以反映商业设施的综合吸引力。
2）模型的使用
假设商场j对消费者的吸引力与这个商业项目的营业额呈正比(j=1,2,…n)，与消费者从地点i到该商场的阻力呈成反比。利用HBC模型设定地点i的消费者选择商场j的概率P ij, P ij公式如下所示：
（7）
式中：
Y j：表示j商场的年营业额，营业额越大表示业态组合越丰富，商品定位能吸引一定消费受众；
T ij：表示阻力，以消费者从地点i到j商场所需时间表示；
λ：对不同车程时间进行修正的系数，一般修正系数λ＝2。
计算出P ij即地点i的消费者愿意到商场j的概率，可以进一步得到地点i到
商场j消费者的预测值。然后根据商圈的一般确定原则来界定核心商圈（50－65％
客源）、次级商圈（15－25％客源）及边缘商圈。
3、实际运用——南京某Shopping Mall的商圈研究
3.1 案例介绍及研究思路
实际案例介绍：某购物中心位于南京市某区1[1]，建筑面积60万平米，定位为集娱乐休闲购物于一体的Shopping Mall。该投资商特委托上海零点公司研究其辐射的商圈范围，为为了的营销及广告宣传策略提供基础数据。
为了对比分析HBC模型与雷利和哈夫模型在实际运用中存在的差异性，本文做了对比分析，思路图示如下图3：
南京位于富饶的长三角地区，在该区域中上海作为国际型大都市，其商业辐射力势必会对处于该区域的其他城市产生影响，所以本次研究首先长三角区域研究上海与南京之间的相互影响关系，然后了解南京周边城市之间的相互影响，以此界定南京都市圈的范围和特点，从而帮助判断在商圈消费者研究中所要研究的目标城市，在此基础上选出重点研究城市进行购物中心的商圈研究。
3.2 区域城市商圈界定
1、上海辐射商圈对南京的影响
运用HBC模型与雷利模型分别计算上海-南京之间的相互影响力，以确定南
京市的辐射商圈范围，以及辐射区域内的城市，以确定进一步城市研究对象及所
影响的城市内消费者消费行为和意愿。
相关数据和推算结果如下所示：
表 1 南京与上海的基本数据
相对上海而言，利用地理信息系统（GIS ）绘制的南京商圈如下图所示范围：
图3 圈
图3是以雷利模型计算的南京商圈，以南京与上海连线的延长线向西北方220km 为圆心，以360km 为半径圈定了南京辐射范围，包括了安徽和江苏的大部分区域及河南、湖北部分地区，以及南京与上海之间的一些城市，如泰州、常州等。
图4是按照HBC 模型计算的南京商圈，以南京与上海连线的延长线向西北方137km 为圆心，半径264km ，辐射范围包括了安徽、江苏部分地区，以及南京与上海之间的一些城市，但不包括泰州、常州。
对比雷利与HBC 模型计算的结果，HBC 模型所计算的商圈范围缩小，更为容易界定商圈所要研究的对象。在本项目开始时，客户曾要求将泰州与常州一起纳入未来购物中心的辐射城市，通过HBC 模型计算结果以及长三角城市组团的现状，客户也非常信服的接受了剔除泰州与常州这两个城市作为研究重点。
注：事实上，在上海与南京城市圈的“断裂带”处自然生成了一系列“接力商圈”（如图5所示），如通泰城市圈、苏锡常城市圈、杭嘉湖城市圈等；南京城市圈主要为宁镇扬。
图5 长三角城市圈示意图
3.2南京周边城市商圈影响界定
研究南京市与周边城市之间的商圈影响，了解各城市之间的商业相互影响情况，以此作为未来研究Mall的初步版图。
通过区域城市研究结果基本勾勒出南京都市圈的大致范围，包括镇江、扬州、滁州、马鞍山、武汉、合肥六个主要城市。在这六个城市之间的商业相互影响力的研究将为购物中心辐射商圈提供参考依据。
各城市的零售商业总额摘自各城市2003年政府统计公报，城市之间的距离（d），由于在实际生活中，各城市居民异地消费大多不会采用徒步方式，而是乘车前往。因此消费者是根据城市之间的公路里程来判断远近，而不是两个城市间的直线距离。因此，选择城际公路的里程数作为d进行模型的推算比采用直线距离更为适当。这里用于模型推算的城际公路里程数摘自由南京市地图公司发行的最新一版《江苏公路里程图》（其中也包括了本模型研究的四个安徽省城市）。测定结果如图6和图7所示。
图6 按照雷利模型计算的南京辐射商圈图7 按照HBC模型计算的南京辐射商圈由于各城市的商圈是由多个商圈分界线按割集的原则推得，因此其形状并不
是当常见的圆形，而是呈凹凸不平不规则形状（以上图形为GIS软件绘制）。
图 6 按照雷利模型计算的南京商圈扩大个人口多而商业不发达地区的商圈辐射力，如滁州和马鞍山等。
图7按照HBC模型计算南京商圈时，可以明显看出南京商业在周边地区的发达性，其辐射力高于周边几个城市。零售商业不发达的城市商圈影响明显缩小，特别是安徽省（除合肥外）各市影响骤减，同时，南京商圈在安徽省内的影响范围显著增加，南京市商圈覆盖范围由1.08万平方公里（图6中的南京辐射圈面积）增至1.96万平方公里（图7中的南京辐射圈面积），相应辐射人口也由原先的840万人增至近1300万人。根据在安徽江苏各省的实地消费者调查数据显示滁州、马鞍山等城市居民到南京购物的倾向非常高，因此HBC模型比雷利模型计算结果更为符合实际情况。
3.3 Shopping Mall的商圈界定
研究显示，不同城市消费者选择去南京购物消费的主要选择为新街口、夫子庙、湖南路及中央门四大商业区，由于未来建成的Mall体量巨大，足以形成南京另一个商业区，因此其竞争对手已不是单个业态的竞争，而是南京市商业区之间的竞争。各主要竞争对手的信息如表2所示。
由该统计表可以看出商业面积大并不表示该商业中心就具有吸引力，如湖南路商圈与夫子庙商圈之间的差异性，再次证明了利用商场面积作为吸引力的局限性。
各个城市到每个商业中心的时间如下：
同时，到某一商业区购物的可能性与不同城市到达该商业区的长途与市内交通的总时间密切相关，本模型需要通过实地调查来获取从某城市到达各商业区的平均时间。
按照哈夫模型中以营业面积确定商业的魅力指数时，各城市消费者选择去该Mall的概率为下表3中第3列中的数值。
表
注：表中城市顺序按照距离位于南京某区（北部）的某Shopping Mall的距离远近进行排列，下同。商圈的划分按照距离Mall的远近以及是否可以支撑相应的客源数量进行界定。
按照HBC模型中以营业额确定商业的魅力指数时，各城市消费者选择去该Mall的概率为表4中第3列中的数值。
对比两个结果可以看出，哈夫模型计算的核心商圈包括南京与滁州两城市，利用HBC计算的购物中心的核心商圈为南京市，实际情况与HBC所测算的范围更为吻合。在划定购物中心商圈范围的同时考虑到南京市的自身都市圈的影响，其特点对其西北方向辐射力更为强烈，考虑到本项目位于南京市的北部，所以整个商圈的形状呈现出偏向西北的扁圆形，如图8所示：
图8 南京某区某Sopping Mall的商圈辐射示意图
4、总结
HBC模型对雷利模型与哈夫模型进行了修正，修正雷利模型及其衍生模型以人口数量为基础计算商圈的模式，代替为利用社会零售总额；对哈夫模型的修正主要以商业中心的营业额替代目前常用的商业面积表示的商业吸引力。该两项指标更为综合的表现了城市和商业设施的实际吸引力。利用零点商圈模型在实际运用中绘制了准确的商圈范围，为商业建设项目的投资和运营决策提供了依据。
HBC都市圈模型在利用某城市零售总额时，可以进一步按照项目的具体定位寻找该城市相关的二手数据，如购物中心可以按照零售总额计算，建材市场则按照城市的建材销售总额计算等等，以不同的数据来分析该城市在这一领域的影响力和辐射范围。
HBC商圈模型中，以某商业设施的营业额作为基数来评测对其他城市消费者的吸引力时，可以参考以往历史数据中该商业设施总营业中的来自各个城市消费的比例，对吸引力指标进行修正后计算。
参考文献：
1、1、陆满平，国外测定商圈的理论法则，商场现代化，1998年第5期。
2、2、迟克莲，运用雷利法则确定商圈，现代财经，2001年第9期。
3、3、上海零点市场调查公司报告，某Shopping Mall商圈研究报告，2004
年8月。
4、4、Dudley, G. 1996: Probability Primer: Spatial insights into StoreBase
trading areas. F.Y.I. Vol.4,#2.August. A Publication of Blackburn/Polk
Marketing Services Inc., Toronto.
5、5、Fotheringham, S. and O'Kelly, M. 1989: Spatial interaction models:
Formulations and applications.Kluwer Academic Publishers.
6、6、Taylor, P.J. 1975: Distance decay models in spatial interactions. Concepts
and techniques in modern geography. Norwich: Geo Books
7、7、Thrall, G.I. and del Valle, Juan. 1997. The Calculation of Retail Market
Areas: The Reilly Model. Geo Info Systems, 7 (4): 46-49.
8、8、Bob Hamilton，Utilizing the Probability Gravity Model to Evaluate
Supermarket Expansion in Southern Palm Beach County, Florida。
https://www.doczj.com/doc/405141778.html,。
9、9、Thrall, G.I. and del Valle, Juan. 1997. The Calculation of Retail Market
Areas: The Reilly Model. Geo Info Systems, 7 (4): 46-49.
商圈分析的内容 商圈也称商业圈，是指店铺吸引消费者的地理区域。商圈的大小与消费者所购买商品的特性、消费习惯、交通因素等有很大关系。一般以店铺设定的地点为圆心，周围一定距离为半径所划定的范围作为商圈设定考虑的因素，但实际上，还应综合考虑店铺的业态形式、商品的特性、交通网的设立等一系列因素。而且商圈的形式不一定都是同心圆，店铺类型、规模、周围有无竞争者，顾客往返时间和交通障碍等都会影响商圈调查的结果。做好商圈调查更有利于了解消费者的需求和满意度。 商圈调查包含三个层次：中心商业圈、次级商业圈和边缘商业圈。 中心商业圈占这一店铺顾客总数的55%-70%。这是最靠近店铺的区域，顾客在人口中所占的密度最高，每个顾客的平均购货额也最大，很少同其他商圈发生重叠。 次级商业圈包含这一店铺顾客总数的15%-25%，这是位于中心商业圈外围的商圈，顾客较为分散，一般日常用品对这一商圈的顾客缺少吸引力。 边缘商业圈包含了剩余部分的顾客，他们最分散，如便利店对他们就不具有吸引力，只有一些特殊选购品才会吸引他们的到来。 商圈分析的内容主要由哪些部分组成的呢？ （1）人口规模及特征：人口总量和密度，年龄分布，平均教育水平，拥有住房的居民百分比。总的可支配收入，人均可支配收入，职业分布，人口变化趋势，以及到城市购买商品的邻近农村地区顾客数量和收入水平。 （2）劳动力保障：管理层的学历，工资水平，管理培训人员的学历，工资水平，普通员工的学历与工资水平。 （3）供货来源：运输成本，运输与供货时间，制造商和批发商数目，可获得性与可比性。 （4）促销：媒体的可获得性与传达频率，成本与经费情况。 （5）经济情况：主导产业，多角化程度，项目增长，免除经济和季节性波动的自由度。 （6）竞争情况：现有竞争者的商业形式、位置、数量、规模、营业额、营业方针、经营风格、经营商品、服务对象所有竞争者的优势与弱点分析，竞争的短期与长期变动，饱和程度。 （7）商店区位的可获得性：区位的类型与数目，交通运输便利情况、车站的性质、交通联结状况、搬运状况、上下车旅客的数量和质量，自建与租借店铺的机会大小，城市规划，
零售学习题集 第1章导论 1．什么是零售业态 零售业态是指零售企业为满足不同的消费者需求而形成的不同的经 营形态。 卖时尚、卖品牌、卖信誉、卖环境、卖 功能 选址在城市繁华区，交通要道； 商店规模大，营业面积在5 000平方米 以上； 商品结构以经营男装、女装、儿童服装、 服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、 少批量、高毛利； 商店设施豪华，店堂典雅、明快；
采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式； 采取定价销售，可以退货，服务功能齐全。 卖生活、卖方便、卖价格 以食品为经营重点，基本上满足食品购买者一次购齐的要求； 采取开架自选、自我服务、一次结算的售货方式； 廉价销售，商品周转速度快； 具有一定规模； 店址主要设在居民住宅区或郊区； 现代化设备及管理。 卖时间 选址在居民区、交通要道、娱乐场所、机关、团体、企事业办公区等消费者集
中的地方； 商店面积在100平方米左右； 步行购物5~7分钟可到达； 商店结构以速成食品、饮料、小百货为 主； 营业时间长，一般在16小时以上，甚 至24小时，终年2无休； 以开架自选为主，结算在收银机统一进 行。 2．现代零售商应怎样充分利用零售市场的核心要素确定竞争策略 零售业的核心三要素：竞争，环境，顾客 1)竞争是零售市场的第一核心要素。首先是指零售商同一业态之间 的竞争。一家零售商的最初竞争者就是那些与之具有同样经营业 态的企业，如百货商店与百货商店之间的竞争。其次是抢夺式的 竞争。零售商为了吸引更多的顾客，采用提供种类更多的商品的 经营策略。如在百货商店、超级市场、仓储商店增加图书商品经 营。最后还有不同业态的零售商之间的竞争。消费者需求的多样 化、层次化和个性化吸引了零售商的目光，因此，日益加剧的不
中国城市商圈分析的内容和步骤 一、商圈形态 商圈形态的了解是进行商圈分析的基础，一般而言，商圈形态可分为以下几种： ——商业区。商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。 ——住宅区。该区户数多，至少须有1000户以上。住宅区的消费习性为消费者群稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。 ——文教区。该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费习性为消费群以学生居多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率高等。 ——办公区。该区为办公大楼林立。办公区的消费习性为便利性、外食人口多、消费水准较高等。 ——混合区。住商混合、住教混合。混合区具备单一商圈形态的消费特色，属多元化的消费习性。 二、商圈的确定 对现有商店商圈的大小、形状和特征可以较为精确地确定。在国外，一般用信用证和支票购物，可由此查知顾客的地址、购物频率、购物数量等情况，国内可以通过售后服务登记、顾客意向征询、赠券等形式搜集有关顾客居住地点的资料，进而划定商圈。 但是对于一家尚未设立的连锁店铺而言，由于缺乏商圈统计的基本资料，当然更谈不上顾客的支持程度了。因此在从事商圈设定的考虑时，可以针对设店地区居民的生活形态及具有关连性的因素为出发点，并配合每天人口的流动情形，深入探讨该地区人口集中的原因，以及其流动的范围，以此作为基本资料来从事商圈的设定。 尤其是一家大规模的连锁经营企业，其商围的设定并不像一般小型商店是徒步商圈，可能顾客会利用各种交通工具前来，因此其商圈乃属于特性商圈，所以对于设店地区内工作、学习的人的流动性、购物者的流动性、城市规划、人口分布、公路建设、公共交通等均要加以观察，并配合各有
案例分析 雀巢与家乐福供货商管理库存系统 雀巢公司为世界最大的食品公司，由车利·雀巢设立于1867年，总部位于瑞士威伟市(Vevey)，行销全球超过8l国，200多家子公司，超过500座工厂，员工总数全球约有22万名，主要产品涵盖婴幼儿食品、乳制品及营养品类、饮料类、冰淇淋、冷冻食品及厨房调理食品类、巧克力及糖果类、宠物食品类与药品类等。台湾雀巢成立于1983年，为台湾最大的外商食品公司，产品种类包括婴幼儿奶粉、米麦粉、奶粉、乳制品、咖啡，即溶饮品、冰品、快餐汤及粥、厨房调理食品、巧克力及糖果与宠物食品等。台湾雀巢的销售渠道主要包括现代型渠道(特别是量贩店)、代送商(23家)与专业经销商(14家)，以及非专业经销商(如餐饮业者，约100多家)等渠道。 家乐福公司为世界第二大的连锁零售集团，1959年设立于法国，全球有9061家店，24万名员工。台湾家乐福为台湾量贩店龙头，拥有23店。 现况问题与需求 1．缘起 雀巢与家乐福公司在全球均为流通产业的领导厂商，在ECR方面的推动更是不遗余力。1999年两家公司协议在ECR方面做更密切的合作，台湾地区分公司也被指示进行供货商管理库存示范计划，并要把相关成果移转至其他厂商。台湾雀巢也在1999年10月积极开始与家乐福公司合作，建立整个计划的运作机制，总目标要增加商品的供应率，降低顾客(家乐福)库存持有天数，缩短订货前置时间以及降低双方物流作业的成本。 2．现况简介 就雀巢与家乐福既有的关系而言，只是单纯的买卖关系，唯一特别的是家乐福对雀巢来说是一个重要的顾客，所以设有相对应专属的业务人员，买卖方式也仍是以家乐福具有十足的决定权，决定以购买那些产品与数量。在系统方面，双方各自有独立的内部ERP系统，彼此间不兼容，在推动计划的同时，家乐福也正在进行与供货商以EDI联机方式的推广计划，与雀巢的VMI计划也打算以EDI的方式进行联机。 3．VMI供货商管理库存简介 VMI是ECR中的一项运作模式或管理策略，主要的概念是供货商依据实际销售及安全库存的需求，替零售商下订单或补货，而实际销售的需求则是供货商依据由零售商提供每日的库存与销售资料并以统计等方式预估而来的，整个运作上通常供货商由一套管理的系统来做处理。如此做法将可大幅改进供货商面对市场的响应时间，较早地得知市场确实销售情报，而降低供货商与零售商用以应对市场变化的不必要库存，也可提早引进或生产市场所需商品，降低缺货率。但实际在实施与运用上，却因供货商与零售商的价格对立关系以及系统和运作方式的不同，而很难有具体的合作应用。 计划介绍 1．计划范围 整个计划主要是在一年之内，建立一套VMI的运作环境并且可以顺畅地不断执行下去。具体而言分为系统与合作模式建立阶段以及实际实施与改善阶段，在第一个阶段约占半年的时间，包括确立双方投入资源、建立评估指针或评量表、分析与协议所需的条件，确立整个运作方式以及系统建置。第二个阶段为后续的半年，以先导测试方式不断修正使系统与运作方式趋于稳定，并以评估指针不断进行问题寻找与改善，一直到达不需人工介入为止。 在人力投入方面，雀巢与家乐福双方分别设置有一个全职的对应窗口，其他包括如物流、业务或采购、信息等部门则是以协助的方式参与计划，并逐步转变物流对物流，业务对采购以及信息对信息的团队运作方式。经费的投入上，在家乐福方面主要是在EDI系统建置的花费，也没有花费额外的投入，雀巢方面除了EDI建置外，还引进了一套VMI的系统花费250万新台币。 2．计划目标 计划目标除了建置一套可行的VMI运作模式及系统之外，具体而言还要依据自行订定的评量表以达到：雀巢对家乐福物流中心产品到货率达90％，家乐福物流中心对零售店面产品到货率达95％，家乐福物流中心库存持有天数下降至预设标准，以及家乐福对雀巢建议订货单修改率下降至10％等具体的目标。另外
---------------------------------------------------------------范文最新推荐------------------------------------------------------ 关于零售商圈的调查报告范文 零售商圈调研内容 1、店铺所在地区平面图。以店铺为圆心，半径分别为1公里、3公里、5公里范围内各居委会所辖区、各居民小区、村镇、各大机关团体单位、学校、各业态竞争店、农贸市场、餐饮业所在地，交通状况。 2、各商圈内居委会所辖区、居民小区、村镇家庭数、人口数、就业人口数、外来人口数、大致收入水平。——常住人口数、户数、人口来源、收入水平、就业位置、主要职业、主要购物场所 3、新建小区规划情况、入住率、大致收入水平、未来发展趋势。 4、各商圈内机关团体、学校人数、集体就餐人数、收入水平、以往购物去向。——行业、占地面积、企业性质、职工人数、平均收入、食堂就餐人数、企业效益情况、距离 5、各商圈内竞争店、农贸市场、餐饮业营业面积、销售额、经营品类、基本特征。——业态、营业面积、结构、客流量、客单价、日均销售额、价格水平、企业性质、经营项目、距离、收银机、停车场规模、 6、店铺营业面积、现有经营品类、历史销售额、各大类所占比重、停车场面积。 7、店铺客流情况、门前客流、车流情况、各时段客流的构成、购买商品构成及大体客单价。 1 / 15
影响零售商圈的主要因素 1.构成。零售商圈是以商店为中心，向四周扩展与辐射，形成一定商圈范围。零售商圈可以分为四个层次：核心商圈、次级商圈、边缘商圈、异地商圈。一般而言，核心商圈占总顾客的55%--70%的顾客，次级商圈占总顾客的55--25%,边缘商圈是最小的。商店的规模不同，对顾客的吸引力也是不同的。中心商业区和大型商店对次级商圈和边缘商圈顾客的吸引力是最大的。 2.限度。零售引力法则又称雷利法则指的是具有零售中心的两个城市，从位于它们中间的城市吸引的交易量与各自城市的人口成正比例，而与从中间城市到市场的距离的自乘成反比例。该法则主要证实一个城市的人口越多，规模越大，商业越发达，对顾客的吸引力就越大。 雷利法则有两项假定：一是两城市同样接近公路，距离的衡量限于主要大道，不包括交叉的小路。二是两城市的零售能力相同，顾客之所以到人口较多的城市，由于城市商业设施好，商品品种多等因素的影响。 3.饱和度。商圈的饱和度决定是否要开办新的商业网点，通过商圈饱和度可以确定某一地区的商店是不足还是饱和的。饱和指数计算公式为：IRS=C*RE/RF，C为某地区购买某类商品的潜在顾客人数：RE为某地区每一顾客平均购买源，RF为某地区经营同类商品的商店营业面积：IRS为某地区某类商品零售饱和指数。
商圈理论 商圈理论,最早是由德国地理学家克里斯泰勒在20世纪30年代提出的,即商品和服务中心地理论(centralplacetheory)。该理论的要点是,以中心地为圆心,以最大的商品销售和餐饮服务辐射能力为半径,形成商品销售和餐饮服务的中心地。 商圈,是指以零售店所在地为中心,沿着一定的方向和距离扩展,吸引顾客的范围,简单地说,也就是来店顾客所居住的地理范围。 商圈包括三个层次,中心商业圈、次级商业圈和边缘商业圈。中心商业圈占这一店铺顾客总数的55%-70%,这是最靠近店铺的区域,顾客在人口中所占的比重最高,每个顾客的平均购货额也最大,很少同其他商圈发生重叠。次级商业圈包含这一店铺顾客总数的15%-25%,这是位于中心商业圈外围的商圈,顾客较为分散。边缘商业圈包含了剩余部分的顾客,他们最分散。 商圈分析的意义在于：（1）可获知特定商圈内人口和社会经济特征，连锁店可依此提供相应产品和服务；（2）若已在一定区域内设有分店，连锁总部可判断新店是否会与老店发生冲突；（3）可测算一定区域内分店设置的数目；（4）能准确识别市场地理位置上的特点；（5）掌握市场竞争、金融服务、交通运输、商品配送、劳动力供给等情况。 要准确地确定商圈的范围,可以采用调查的方法。调查的内容包括住址、性别、职业、年收入、购买额、在哪个供给地或商店购买哪些商品;喜欢哪些商店,讨厌哪些商店,来商店的目的等等。通过调查可以确定两个竞争供给地的商圈界限。处于商圈界限的需求者可以去这个供给地也可以去那个供给地购买商品。从而依据商圈界限就可确定每个供给地的商圈范围。 雷利的零售引力法则 零售引力法则，是指具有零售中心地机能的两个都市，对位于其中间的一个都市或城镇所具有的零售交易吸引力，与两都市的人口成正比，与两都市到中间城镇的距离成反比。之所以与人口有正比关系，是因为大的人口中心城市通常有大量的、各式各样的商品和商业性服务，这必然会吸引更多的顾客去该地区购买商品和接受商业服务，即该地区有较强的磁石般的吸引力。当然，顾客消费还要考虑购物成本，距离购物点越远，购物成本越高，所以吸引力下降。雷利法则的数学等式为：（Ba/Bb）=（Pa/Pb）[N]×（Db/Da）[n] 其中，Ba是A都市从中间地C都市吸引来的零售销售额，Bb是B都市从中间地C都市吸引来的零售销售额，Pa是A都市人口，Pb是B都市人口，Da是A都市与C都市之间的距
店铺选址调查的分析报告 店铺选址前首要的准备工作就是对店铺地址进行周密的调查，列出一份详尽的选址调查报告，从而逐一分析店铺的选址的利与弊，最后确定该地址是否适合店铺的运营。 店铺选址调查报告第一步 了解该地段家庭人口及收入水平家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。如每户家庭的平均收入和家庭收人的分配，会明显地影响未来商店的销售。如所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大影响。比如一个两口之家的年青人组成的家庭，购物追求时尚化、个性化、少量化；而一个三口之家的家庭(有一个独生子女)，则其消费需求几乎是以孩子为核心来进行。家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求。比如，老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等；而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。 店铺选址调查报告第二步人口密度的普查 一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。要计算一个地区的白天人口，即户藉中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数，减去到外地上班、上学的人口数。部分随机流入的客流人数不在考察数之内。白天人口密度高的地区多为办公区、学校文化区等地。对白天人口多的地区，应分析其消费需求的特性进行经营。比如
采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。人口密度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。 店铺选址调查报告第三步客流量的统计 一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。上下车客人数的调查重点为： 1.各站上下车乘客人数历年来的变化。 2.上下车乘客人数愈多的地方愈有利。 3.上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。 根据车站出入的顾客年龄结构，可了解不同年龄顾客的需求。一般而言，调查人口集聚区域是企业选择立地的重点。如： 1.居住人口集聚区。如新建小区、居民居住集中区等。 2.日常上班的场所、学校、医院等，乃白天人口集结之场所，也就是人口聚集地区。 3.火车站、汽车站、地铁站等是人们利用交通工具的集结点，也是人口聚集之处。
零售网点开发中的商圈分析 零售业是一种地利性产业，地理位置的优势会给经营者带来好的收益，所以商业网点的开发必须多方考虑，慎重决策。零售企业网点开发的第一步是商圈分析,即先要明确商业圈范围，评估经营效益，然后才能确定大致地点进行开发。?一、商圈理论分析 (一）商圈简介?所谓商圈,是指以零售店所在地为中心，沿着一定的方向和距离扩展的、能吸引顾客的范围。简单地说,就是来店顾客所居住的地理范围。零售店的销售范围通常都有一定的地理界限，即有相对稳定的商圈。不同的零售店由于所在地区、经营规模和经营条件的不同,其商圈的规模和形态存在很大差别。同一个零售店在不同的经营时期由于受到不同因素的影响，其商圈规模也是时大时小，商圈形态表现为不规则的多角型。为了便于分析,我们把商圈视为以零售店为中心，向四周展开的同心圆型。商圈包括三个层次，即中心商业圈(primary treａｄ zｏｎe）、次级商业圈 (secondary tｒead zｏne)和边缘商业圈(tertia ｒy trｅad zｏne)。中心商业圈是最靠近店铺的区域，来店顾客中５5%~７0%的人都处在这个区域,而且每个顾客的平均购货额也最大，这一商圈很少同其他商圈发生重叠。次
级商业圈是位于中心商业圈外围的商圈,有12％~25％的来店顾客处于这一区域,顾客较为分散。边缘商业圈处于商圈的最外缘,拥有的顾客最少，而且最为分散。?（二)雷利的零售引力法则 零售引力法则,是指具有零售中心地机能的两个都市,对位于其中间的一个都市或城镇所具有的零售交易吸引力，与两都市的人口成正比，与两都市到中间城镇的距离成反比。之所以与人口有正比关系,是因为大的人口中心城市通常有大量的、各式各样的商品和商业性服务,这必然会吸引更多的顾客去该地区购买商品和接受商业服务,即该地区有较强的磁石般的吸引力。当然，顾客消费还要考虑购物成本,距离购物点越远,购物成本越高，所以吸引力下降。雷利法则的数学等式为：?(Bａ/Ｂｂ）=（Pa/Ｐb）［N]×（Ｄb ／Da)[n]?其中，Ｂa是A都市从中间地C都市吸引来的零售销售额，Bb是Ｂ都市从中间地C都市吸引来的零售销售额,Ｐa是A都市人口,Pb是Ｂ都市人口,Da是Ａ都市与Ｃ都市之间的距离,Db是Ｂ都市与C市之间的距离,N＝1，n＝2。 例如,假设A市有40万人,Ｂ市有10万人,C市位于A、B 之间，距A市30公里，距B市1０公里。 代入上式得:（Ｂａ/Ｂb)＝４0/10×（1０/３0)［2] 则可知：C市的人到A、B两市购物的比例为4：9，说明Ｂ市对C市的吸引力较大,其主要原因是距离较近,消费者
商业广场商业分析及业态设计初步方案 目录 一、深圳市区核心商业圈分析---------------------------------------------2 二、深圳宝安商业圈分析--------------------------------------------------17 三、宝安中心区片区商业分析与预测-----------------------------------45 四、正中商业广场顾客群定位--------------------------------------------54 五、竞争对手业态分析-----------------------------------------------------56 六、正中商业广场业态设计思路-----------------------------------------62 七、正中商业广场的商业文化设计--------------------------------------65 八、不同商业业态对租金影响分析--------------------------------------68 本报告以市场分析为主，业态设计仅仅是初步思路，正式业态方案需要进入考察论证后做出正式设计方案。 关于顾客分析，建议在周边住宅落成后进行较大规模消费者问卷调查。 一、深圳市区核心商业圈分析 深圳零售业在激烈市场竞争中不断发展壮大。接连的洗牌和重组，不仅给深圳零售业带来了生机和活力，也带来了扑朔迷离的市场局面。单打独斗、称霸一方的现象已成过去时，各零售商经过市场的洗礼，已逐步认识到只有依靠整体力量，形成规模效应，重新进行资源整合，才能得到进一步发展，因此，随着深圳交通状况的改善、基础设施的完善，特别是地产的发展，已促使深圳在一定区域内形成了各具特色的不同商圈。 2002年8月，深圳特区报主办了首届“深圳商圈论坛”，第一次明确提出了“深圳八大商圈”的概念。时隔两年，深圳商圈的发展如何？具有何种变化？谁将在这商圈的楚河、汉界中脱颖而出，成为称雄市场的王者？ 深圳商圈的划分 在2002年的“深圳商圈论坛”上提出的八大商圈，是指：以东门步行街为中心的“东门商圈”，以人口密度、地理优势自然形成的“人民南”商圈，以专业市场、主题商城为主体、多种业态组合的“华强北商圈”，正在兴起的“南山商圈”，位居深南中路市区中心以国际时尚品牌为主流的“深南中路商圈”，以购物、旅游、休闲为特色的“华侨城商圈”，有待创新开发的宝安商圈、龙岗商圈。 在2003年，深圳商业飞速发展，各商圈也发生了一定变化，新的商圈已不断涌现：中心区CBD商业圈、宝安中心区滨海商业圈、皇岗、布吉、翠竹—太宁、盐田。因此，按商圈形成的时间划分，可分为老商圈、次新商圈和新兴商圈。
沃尔玛零售企业选址及商圈分析 [摘要：]选址对于零售企业来说是关系到企业成败的一个重要环节,与企业后期经营战略的制定，以及适应消费趋向变动所作的经营决策的调整都息息相关，很容易受到长期约束。本文深入分析了沃尔玛选址的可行性及商圈的选择确定。 [关键词：] 沃尔玛、选址、可行性、商圈、商圈实务 一．沃尔玛公司简介 沃尔玛公司（Wal-Mart Stores, Inc.）（NYSE：WMT）是一家美国的世界性连锁企业，以营业额计算为全球最大的公司，其控股人为沃尔顿家族。总部位于美国阿肯色州的本顿维尔。沃尔玛主要涉足零售业，是世界上雇员最多的企业，连续三年在美国《财富》杂志全球500强企业中居首。沃尔玛百货有限公司由美国零售业的传奇人物山姆·沃尔顿先生于1962年在阿肯色州成立。经过四十多年的发展，沃尔玛公司已经成为美国最大的私人雇主和世界上最大的连锁零售企业。目前，沃尔玛在全球15个国家开设了超过8,000家商场，下设53个品牌，员工总数210多万人，每周光临沃尔玛的顾客2亿人次。 二．沃尔玛超市的选址可行性分析 选址对于零售企业来说是关系到企业成败的一个重要环节。广告、价格、顾客服务、产品及服务种类都能够随着环境的变化较迅速地做出调整，相比之下，商店选址可以说是零售战略组合中灵活性最差的要素，因为零售商店的选址本身资金投入大，同时又与企业后期经营战略的制定，以及适应消费趋向变动所作的经营决策的调整都息息相关，很容易受到长期约束。 对于沃尔玛而言，假如它为追求投资最小化选择租赁的方式，而不是购买土地自己新建，它的投入仍然会是一笔很大的开销。因为除在合同期内需要支付租金以外，沃尔玛还需在照明、固定资产、门面等方面投入。对于沃尔玛这样的连锁零售店来说，由于其大多数的单店规模较大，位置固定，资金投入量大，合同期长，所以不可能轻易搬迁，也不太可能轻易改变经营方式。而如果沃尔玛自己购买土地新建商店，更难以变动。合适的买主通常很难寻找，需要花数月，甚至更长时间。一家商店若搬迁，会面临许多潜在问题：首先，可能流失一部分忠诚的顾客和员工，搬迁距离越远，损失越大；其次，新地点与老地点的市场状况不同，可能需要对经营策略进行调整；再次，商店的固定资产及装修不可能随迁，处理时如果估价不当，也会造成资产流失。 这些因素使零售商店的选址变得异常重要，特别是外资零售企业在这方面表现得极为慎重。沃尔玛在进入中国之前，就对中国市场进行了长达数年的深入细致的市场调查。其实早在1 9 92年，沃尔玛就已经被获准进入中国，但是沃尔玛在1 9 9 6年才在深圳落户，在进入中国之前它一直在对当地商圈的交通、人口、竞争状况和市场发展格局进行考察，以便于选择一个好的店址。 随着越来越多的店铺的开发，沃尔玛总结出了一套自己的选址经验，并在新店的选址过程中遵循这些原则。 （一）遵循原则 1.从连锁发展计划出发 沃尔玛设立门店要从发展战略出发，通盘考虑连锁发展计划，以防设店选址太过分散。沃尔玛门店分布有长远规划，并且具有一定的集中度，这有利于总部实行更加精细科学的管理，节省人力、物力、财力，而且每一个门店的设立都为整个企业的发展战略服务。 2.选择经济发达的城镇
浅论商店位置选择 古语有云:“天时不如地利。”这强调了地利在军事作战中的重要性,而在商业战中,零售店的选址则更强调地利的重要性。在国外,零售业被称为“选址的产业”,通常店址被视为商店的三大主要资源之一,可以说选址的好坏,将直接关系到商家经营能否成功。商店选址必须经过三个步骤：(1)分析每个地理区域（商圈），确定最有吸引力的开店区域；(2)分析新开商店的地理位置，造出最有吸引力的地点；(3)对店址进行评估，预测未来的经营效果。 市场经济中，不同业态、不同组织结构的商店，从小型单体夫妻方便店到大型连锁综合超市，其选择商店位置的首要原则几乎一致:最大限度地满足目标顾客的需要。在商店选址时，考虑的主要因素应是:(l)对自己的目标顾客是否为最方便;(2)购物时，是否有利于与周围商店比较和选择;(3)区域内是否有足够的购买需求和购买力; (4)交通条件的优劣等。 一、区域地理与环境分析 1.人口统计分析 侧重对预投资区域内人口增长率、人口密度、收入情况、家庭特点、年龄分布、民族、学历及职业构成等方面的现状和发展趋势做调研。通过这些统计资料的分析，有利于把握区域内未来人口构成的变动倾向，并为市场细分提供有用的第一手信息。 2.宏观经济条件分析 零售商业受宏观经济的影响，其主要宏观经济指标有:区域内GDP值、当前利率水平、就业率及一般经济状况等。零售商业属劳动密集型行业，就业率能影响售货员的质量和数量，进一步影响顾客的购买倾向;而一个国家或地区GDP的增长，一般会反映到零售总额和储蓄额的增长;利率水平影响到企业运作成本和消费者的购买成本，当利率上升时，零售企业维持正常库存的贷款成本增加，同时，消费者购买商品的费用增加等等。我国作为一个发展中国家，近年来宏观经济一直保持较高的增长，同期社会零售总额的年增长率达11.1%，而零售价格指数为10.5%，维持在较低的水平，加上中国的劳动力资源充沛等条件，都极有利于零售业的发展。因此，当零售商业部分对外开放时，就引得外国投资者和零售商纷至沓来。 3.购买力和需求分析 商品和服务的需求程度直接影响商店的选址。消费者当然有主观购买需求，但还要有足够的购买力。这涉及到区域内经济结构是否合理，区域的经济稳定性，在较长时间内居民收入的增长可能性等。 需求是人口和购买力的函数，比较不同区域的购买力指数，可为发现潜在的消费市场提供依据:购买力指数＝A·50%+B·30%+c·20% 其中:A是区域内可支配收入总和(收入中去除各种所得税、偿还的贷款、各种保险费和不动产消费等)，B是区域内零售总额，c是具有购买力的人口数量。 4.文化背景分析 区域内居民的价值观念、历史传统、民族等文化背景也影响到消费者的购物方式和所购
通过零售商业吸引力界定大型购物中心的商圈 ——HBC Model研究及其应用 摘要 商圈的确定对商业的经营管理策略具有十分重要的意义，本文分析了雷利和哈夫模型存在的问题，并提出了改进的HBC模型。本文解释了HBC的测算商圈的研究思路和体系，以及模型的实际应用。 在实际案例分析中，将运用HBC模型与雷利和哈夫模型得到的不同结果进行了对比分析，结果显示HBC模型与实际更为符合，具有更强的解释力。 关键字：商圈，雷利模型，哈夫模型，HBC模型，地理信息系统 ABSTRACT The analysis of business circle is of great significance for business to carry out its productions and operating activities. The Reilly’s Model and Huff Model are analyzed in this paper, and some problems in these models are given. On the basis of Reilly’s Model and Huff Model, HBC Model is set up. At last, a case is studied in this paper by comparing with HBC and Reilly’s and Huff’s Model. Key Words：Business Circle, Reilly’s Model, Huff Model, HBC Model, GIS 商圈是商业吸引顾客的空间范围，也就是消费者到商业场所进行消费活动的时间距离或者空间距离，目前国内外对商圈的确定方法主要有两种，一是以商业设施为中心，以一定的距离或步行或车程为半径划分出不同大小的同心圆作为商圈，这种确定商圈的方式更为适合小型商业项目，如社区型的零售店，或周边地区的商业发展水平处于较为“均质”的状态下。第二种方式为按照万有引力定律原理建立的以雷利和哈夫模型为代表的数学模型，以及由其衍生的各类模型，如康帕斯模型、阿普波姆模型、伽萨模型、埃尔伍德模型以及雷利和哈夫的修正模型等。，其应用性和适用性更为广泛。 通常，研究商圈尤其是大型商业项目的商圈非常头疼的一件事情是，应该研究商业设施周边哪些城市的消费者，从而界定有效的商圈？研究的城市多，成本过高，给客户带来负担；研究的城市少，未来的商圈必然人为缩小，并给未来的营销带来误导。 而HBC模型结合了都市商圈测定方式及商业项目的辐射商圈的原理，并使
北京商圈规划分析 商圈的概念什么是商圈？商圈是指以店铺座落点为核心向外延伸一定距离而形成的一个方圆范围，是店铺吸引顾客的地理区域。它由核心商业圈，次级商业圈和边缘商业圈构成。核心商业圈是离商店最近，顾客密度最高的地方，约占商店顾客的50％－70％，核心 商业圈的外围，则顾客较分散，市场占有率相对减少。一般讲，商圈有四种形态： 一、商圈的定义商业是由消费者的购买行为和商业企业的经营能力所决定的，而商圈是商业物业吸引顾客的空间范围，也就是消费者到商业场所进行消费活动的时间距离或者空间距离。确定商圈需要从以下几个方面考虑：第一，商圈需要从体量、目的、位置等方面定义。商圈是一个群体，它的层次是多元化的。第二，消费群体。一个商圈若没有消费力，消费组合只是盲目地打造，也不能称为成功的商圈。第三，位置。商圈的关键要素在于便利性和消费环境，所以位置非常重要。第四，目的。打造商圈肯定有一个目的，开发商的目的是如何体现商业价值。第五，城市规划。通过商业的改造形成消费环境，聚集人气，这也是打造商圈的重要目的。 二、商圈的要素商圈必需的要素，包括消费人群、有效经营者、有效的商业管理、合理的发展前景和政府支持，此外还有商圈的形象、功能、建筑形态以及建筑成本等。 第一，消费人群。第二，有效经营者。这两者需要有机结合。第三，有效的商业管理。第四，商业发展前景。打造商圈需要多方面的投资者和经营者入驻，商圈未来的形象、概念都是打造商圈的主要手段。第五，商业形象。商圈必须有自己的形象，有自己的特色。环境、包装、对外宣传都是商圈树立形象的重要环节。第六，商圈功能。商圈按功能分为传统商圈和主题、概念商圈。赛特商圈、王府井商圈等属于传统商圈，而像电子城等属于主题商圈。 北京市老商圈分析王府井商圈：王府井商圈主要是由一条步行街带动的，而且“客流量不小，外地人不少”，定位具有传统色彩，北京市商业规划中，王府井商业将由一条街转为一个区域的繁荣。
上海服装零售商圈发展史研究 摘要：上海是中国最发达的经济区域，在中国零售企业的发展中，无论从规模和水平来看，都处于领先位置，可以说，上海零售企业一直在领跑全国的零售业。上海被誉为中国的时尚之都，其服装零售业在中国的服装时尚占据这举足轻重的地位。上海的服装零售业的兴盛给中国的经济发展带来了不容忽视的作用。本论文对上海服装零售商圈的兴起，发展，特点等方面进行全方位的研究，展现时尚之都成功背后的辛酸过往。 关键词：经济服装零售发展 一、绪论 1.1提出中心论题； 1.2说明写作意图。 二、上海服装零售商圈形成的原因 2.1海上丝绸之路 2.2地理环境优越 2.3公共租界的影响 2.4达官贵族的聚集 三、上海零售商圈形成的过程 3.1中国商会的发祥地 3.2近代企业家注入活力 3.3改革开放政策的支持 四、上海服装零售商圈形成的特点 4.1百货业销售增幅较大 4.2消费继续趋向中高档 4.3消费能级有较大提升 五、上海服装三大零售商圈优势对比 5.1南京路 5.2淮海路 5.3四川路 六、上海服装零售商圈的行业现状 6.1人才储备力量不够 6.2百货商场竞争优势下降 6.3网上销售市场竞争的发展 七、上海零售业的发展前景分析 7.1 中国服装零售业的趋势分析 7.2 上海服装零售业发展前景预测 7.3 上海服装零售业的发展趋势分析 八、结论 参考文献 [1] 夏春玉.零售业态变迁理论及其新发展[J].当代经济科学,2002,(4):70-77. [2] 郎咸平.零售连锁业战略思维和发展模式[M].北京:东方出版社，2006. [3l 李程群.商业新业态:城市消费大变革[M].南京:东南大学出版社,2004. [4] 庄华强.零售业态演化规律的理论探讨[J].商业经济与管理,2002, (7):32-34. [5] 唐纳德?勒曼拉塞尔?威纳. 《营销分析实务》.">. 2004 [6] 郑丽萍. 《国际服装业十大实力品牌发展战略》. 浙江大学出版社. 2003
商圈分析的内容和步骤 在为店铺选址时，必须要明确商圈范围、了解商圈内人口因素、市场因素及一些非市场因素的有关资料，并由此评估经营效益，确定大致选址地点。经营者通过对商圈的调查分析，能够了解不同位置的商圈范围、构成及特点，并将之作为店铺选址的重要依据。 1、商圈形态 商业区：商业行为的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额较高等。 住宅区：该区户数多，至少有1000户以上。住宅区的消费习性为消费者稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。 文教区：该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费习性为消费群以学生为多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率高等。 办公区：该区为办公大楼林立。办公区的消费习性为便利性、外食人口多、消费水准较高等。 混合区：住商混合、住教混合。混合区具备单一商圈形态的消费特色，属多元化的消费习性。 2、商圈的确定 对于一家尚未设立的连锁店铺而言，由于缺乏商圈统计的基本资料，当然更谈不上顾客的支持程度了。因此在从事商圈设定的考虑时，可以针对设店地区居民的生活形态及具有关联性的因素为出发点，并配合每天人口的流动情形，深入探讨该地区人口集中的原因，以及其流动的范围，以此作为基本资料来从事商圈的设定。 尤其是一家大规模的连锁经营企业，其商圈的设定并不像一般小型商店是徒步商店，可能顾客会利用各种交通工具前来，因此其商圈乃属于特性商圈，所以对于设店地区内工作、学习的人的流动性、购物者的流动性、城市规划、人口分布、公路建设、公共交通等均要加以观察，并配合各有关的调查资料，运用趋势分析以进行商圈设定。 3、商圈分析的内容与步骤 商圈分析主要包括以下九个部分内容组成： （1）人口规模及特征：人口总量和密度；年龄分布、平均教育水平；拥有住房的居民百分比；总的可支配收入；人均可支配收入；职业分布；人口变化趋势，以及到城市购买商品的近邻农村地区顾客数量和收入水平。 （2）劳动力保障：管理层的学历、工资水平；管理培训人员的学历、工资水平；普通员工的学历与工资水平。 （3）供货来源：运输成本；运输与供货时间；制造商和批发商数目；可获得性与可靠性。（4）促销：媒体的可获得性与传达频率；成本与经费情况。 （5）经济情况：主导产业；多角化程度；项目增长；免除经济和季节性波动的自由度。（6）竞争情况：现有竞争者的商业形式、位置、数量、规模、营业额、营业方针、经营风
零售网点开发中的商圈分析零售业是一种地利性产业，地理位置的优势会给经营者带来好的收益，所以商业网点的开发必须多方考虑，慎重决策。零售企业网点开发的第一步是商圈分析，即先要明确商业圈范围，评估经营效益，然后才能确定大致地点进行开发。 一、商圈理论分析 (一)商圈简介所谓商圈，是指以零售店所在地为中心，沿着一定的方向和距离扩展的、能吸引顾客的范围。简单地说，就是来店顾客所居住的地理范围。零售店的销售范围通常都有一定的地理界限，即有相对稳定的商圈。不同的零售店由于所在地区、经营规模和经营条件的不同，其商圈的规模和形态存在很大差别。同一个零售店在不同的经营时期由于受到不同因素的影响，其商圈规模也是时大时小，商圈形态表现为不规则的多角型。为了便于分析，我们把商圈视为以零售店为中心，向四周展开的同心圆型。商圈包括三个层次，即中心商业圈(primary tread zone)、次级商业圈(secondary tread zone)和边缘商业圈(tertiary tread zone )。中心商业圈是最靠近店铺的区域，来店顾客中55%?70%的人都处在 这个区域，而且每个顾客的平均购货额也最大，这一商圈很 少同其他商圈发生重叠。次级商业圈是位于中心商业圈外围 的商圈，有12%?25%的来店顾客处于这一区域，顾客较为 分散。边缘商业圈处于商圈的最外缘，拥有的顾客最少，而且最为 分散。
(二)雷利的零售引力法则零售引力法则，是指具有零售中心地机能的两个都市，对位于其中间的一个都市或城镇所具有的零售交易吸引力，与两都市的人口成正比，与两都市到中间城镇的距离成反比。之所以与人口有正比关系，是因为大的人口中心城市通常有大量的、各式各样的商品和商业性服务，这必然会吸引更多的顾客去该地区购买商品和接受商业服务，即该地区有较强的磁石般的吸引力。当然，顾客消费还要考虑购物成本，距离购物点越远，购物成本越高，所以吸引力下降。雷利法则的数学等式为：(Ba/Bb) = ( Pa/Pb) [N] x( Db/Da) [n] 其中，Ba是A都市从中间地C都市吸引来的零售销售额，Bb是B都市从中间地C都市吸引来的零售销售额，Pa是A 都市人口，Pb是B都市人口，Da是A都市与C都市之间的距离，Db是B都市与C市之间的距离，N=1，n=2。 例如，假设A市有40万人，B市有10万人，C市位于A、 B之间，距A市30公里，距B市10公里。 代入上式得：(Ba/Bb) =40/10 x( 10/30 ) [2] 则可知：C市的人到A B两市购物的比例为4: 9,说 明B市对C市的吸引力较大，其主要原因是距离较近，消费者认为购物便利，购物成本较低。 由雷利法则还可导出求商圈分界点的公式。 附图
商圈(Business District / Market Area) 什么是商圈 商圈就是指店铺以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，那些优先选择到该店来消费的顾客所分布的地区范围，换而言之就是店铺顾客所在的地理范围。 店铺的销售活动范围通常都有一定的地理界限，也即有相对稳定的商圈。不同的店由于经营商品、交通因素、地理位置、经营规模等方面的不同，其商圈规模、商圈形态存在很大差别。即使是同一个店，在不同时间也可以会因为不同因素的影响，而引致商圈的变化，比如说原商圈内出现了竞争，吸引了一部分的顾客，商圈规模时大时小，商圈形态表现为各种不规则的多角形。为便于分析，通常是以商店设定地点为圆心，以周围一定距离为半径所划定的范围作为商圈设定考虑的因素。 但是对一家大型店而言，其商圈范围则除了周围的地区之外，对于交通网分布的情形变化必须列入考虑，顾客利用各种工具即可很容易来店的地区也应被纳入商圈。 店铺与商圈的依附关系 1、以店铺紧密度而言，是集市与分流或错位与竞争 2、以商业街与步行街而言，是购物浏览或大众休憩 3、以区快（或整条街）行业别而言，是合理；是鹤立鸡群或相辅相成 4、以进入时机而言，是开发期或成熟期或饱和竞争期 5、以店铺规模大小而定，是自成商圈或单打独斗 6、以店铺业态别而言，是必需消费或专程消费或购物消费 7、以历史的市场档次而言，是因地适应或引导消费 8、以经营定位而言，是业态不清或定位不明
影响店铺商圈大小的因素 (1)店铺的经营特征 经营同类商品的两个店铺即便同处一个地区的同一条街道，其对顾客的吸引力也会有所差异，相应地商圈规模也不一致。那些经营灵活，商品齐全，服务周到，在顾客中树立了一种属寄生性质的店铺，本身并无商圈，完全依靠因其他原因或前往其他店铺购物而随机光顾的顾客。 (2)店铺的经营规模 随着店铺经营规模的扩大它的商圈也随之扩大。因为规模越大，它供应的商品范围越宽，花色品种也越齐全，因此可以吸引顾客的空间范围也就越大。商圈范围虽因经营规模而增大，但并非成比例增加。 (3)店铺的商品经营种类 经营传统商品、日用品的店铺，商圈较经营技术性强的商品、特殊性(专业)商品的店铺要小。 (4)竞争店铺的位置 相互竞争的两店之间距离越大，它们各自的商圈也越大。如潜在顾客居于两家同行业店铺之间，各自店铺分别会吸引一部分潜在顾客，造成客流分散，商圈都会因此而缩小。但有些相互竞争的店铺毗邻而设，顾客因有较多的比较、选择机会而被吸引过来，则商圈反而会因竞争而扩大。 (5)顾客的流动性 随着顾客流动性的增长，光顾店铺的顾客来源会更广泛，边际商圈因此而扩大，店铺的整个商圈规模也就会扩大。 (6)交通地理状况 交通地理条件是影响商圈规模的一个主要因素。位于交通便利地区的店铺，商圈规模会因此扩大，反之则限制了商圈范围的延伸。自然和人为的地理