购物中心的8大分类和8大业态
壹8大分类
近几年来，为什么大家都觉得百货经营越来越困难？
因为它的功能太单一，相较而言，购物中心是多功能的，是一个集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、欣赏等于一体的综合消费场所，随着生活水平的大幅提升，更容易受到消费者的认可。
购物中心分为8大类，我们以上海的典型商业项目为例，做如下划分：
1、区域性购物中心：比如第一八佰伴；
2、都市型购物中心：如港汇恒隆广场、南京路来福士；
3、社区型购物中心：在上海比较有代表性的是西郊百联，它也是全国第一家社区型购物中心；
4、邻里型购物中心：如苏州新城邻里中心、方洲邻里中心；
5、郊区购物中心：如松江地中海项目；
6、折扣店或工厂直销，也就是通俗称为奥特莱斯的购物中心；
7、特殊功能型购物中心：如主题型购物中心，这一类的典型在全国还比较少，上海新天地可以算作具备特殊功能和主题的购物中心；
8、商业、办公、酒店混合型，也可以称之为城市综合体当中的购物中心，近几年这一类的产品在全国各城市都比较多见。
贰8大业态
现在许多商业开发商都单纯认为，购物中心是吃喝玩乐都有，却并不清楚它到底应该具备哪些业态。
购物中心在国外称为shopping mall，引入至中国后，大多数项目并没有按照严格意义的业态业种分类来做。
严格意义上来说，购物中心分为8大业态：
1、专业店：类似运动城、书城、电脑城、家居城等；
2、专卖店：服装品牌、化妆品药妆等；
3、专业街：以业种归类、集中在一起；
4、主体百货：规模型的主力店；
5、餐饮：可细分为正餐、中西快餐、特色餐饮、休闲餐饮等；
6、休闲娱乐：如电影院、KTV、游戏房、运动健身中心、美容SPA、休闲按摩养生馆；
7、超市：较大的称为超市卖场，现在出现精品超市、生鲜超市、24小时便利店；
8、停车场：大家可能会觉得奇怪，停车场也算在业态中？实际上，在国外shopping mall体量较大，涵盖服务很多，且大多建在远郊，因此需要开车前往。
因此，如果我们要做购物中心，首先需要掌握购物中心的这8大分类和8大业态。
叁购物中心or百货or超市？
现实生活中，有许多人都分不清某个商场到底是购物中心、百货还是超市。作为业内人士，我们可以掌握一些技巧，比如从平面结构上、从经营内容上，都可以看出它们的区别。
1、从经营内容来说，购物中心经营专卖店，它的平面结构动线围绕主动线排布。每一个专卖店的经营商家都希望自己的店面能开在沿走道的位置，因为这样消费者的到达率会比较高。因此，购物中心要求主动线清晰，一般为“一”字型、L 型。
业态 业态一词来源于日本，是典型的日语汉字词汇，大约出现在20世纪60年代。萧桂森在他给清华大学职业经理人培训中心编写的教科书《连锁经营理论与实践》中，给业态下的定义是：针对特定消费者的特定需求，按照一定的战略目标，有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化服务形态。 业态定义 日本安士敏先生认为：“业态是定义为营业的形态”它是形态和效能的统一，形态即形状，它是达成效能的手段。业态是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态，是零售活动的具体形式。通俗理解，业态就是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。 零售业态 零售业态是指零售企业为满足不同的消费需求进行相应的要素组合而形成的不同经营形态。 商务部根据近年来我国零售业发展趋势，并借鉴发达国家对零售业态划分方式，组织有关单位对国家标准《零售业态分类》(GB/T18106-2000)进行了修订。国家质检总局、国家标准委已联合发布新国家标准《零售业态分类》（GB/T18106-2004），该标准为推荐标准。新标准按照零售店铺的结构特点，根据其经营方式、商品结构、服务功能、以及选址、商圈、规模、店堂设施、目标顾客和有无固定经营场所等因素，将零售业分为17种业态。从总体上可以分为有店铺零售业态和无店铺零售业态两类。 一、有店铺零售业态共有12种 1、食杂店 选址：一般位于居民区内或传统商业区内。 商圈与目标顾客：辐射半径0.3公里，目标顾客以相对固定的居民为主。 营业面积：一般在100平方米以内。 商品（经营）结构：以香烟、饮料、酒、休闲食品为主。 商品售卖方式：柜台式和自选式相结合。 服务功能：营业时间12小时以上。
大商场要注意业态分析 大型商场经营好不好，取决于多种因素，不可概而言之。但近来笔者经多方观察认为，缺乏认真的业态研究，常常经营不顺或经营改善的重要原因。 所谓业态，是指商业企业以经营重点的不同而采取的经营形态和组织形式。西方发达国家零售业经过130多年的发展，目前形成了以大中型百货店、超级市场、连锁店、专卖店、谦价折扣店、便利店、购物中心、仓储商场等为主的八大主流业态而我国除传统的百货店外＃其他几种主要业态均是改革后出现的“新生事物”。与大中型百货商场的销售普遍下降、效益大幅度滑坡的同时，超市、连锁店、专卖店等新兴业态飞速发展便是例证。 我国商业业态的格局 在静态规模格局上，我国商业业态的发展呈现出大、中、小并举的情形，既有销售额在十几亿、二十亿的单位规模巨型商场或连锁规模上百家的网络；更有数量庞大的中小门店和小范围、若干家的连锁商店。 在动态发展速度格局上，传统的百货店、系统内商业依仗其几十年来形成的商誉及货源渠道上的优势，保持稳定增长；新型业态和系统外商业异军突起，以其创新的销售方式和组合优势拼力争夺和扩大自己的市场份额。
在业态的经济成份上，既有国有经济商业，更有大量的混合经济商业、集体经济商业和个体商业，还有少量的中外合资商业并尝试性地对外商独资商业“开了口子”。从而把中国的零售商业与国际零售业距离拉近，为我国零售业与国际接轨、参与国际市场竞争进行了铺垫。 在业态的分布地域上，老商业区进一步扩展及合理规划，而机关报型商业区迅速崛起。如北京三环路沿线或其向内、向外的放射线上布点设店，形成对老商业区布局的合理调整修正，并与城市的“空心化”即消费者从城里向城郊的迁徙的趋势相吻合。 在业态形态形式上互相补足。专卖店提供品牌商品（通常是价格不菲的精品），仓储商场、超级商场、便利店则提供中低价位的大众日常用品；百货商场提供综合性的商品和服务，而专业店提从专门类别的商品供顾客挑选；电视购物、“网”上购物等适应了人们快节奏的要求，而租凭商场减缓了消费者集中购买大件商品的资金占压。各种业态销售形成的相互补足，满足了消费者的多种需求。 在业态的发展模式上，既参照国际上的惯例和成功的经验，更注重了本土化，即与本国特定国情的结合。典型的为仓储商场；国外一般建在郊区、批量销售；我们则是建在城乡结合部或次商业区，不是批量销售而是批零结合、对批量购物优势，从而更符合中国人的生活水平和购物习惯。
（1）食杂店 以销售烟、酒、饮料、休闲食品及日杂货为主，独立、传统的无明显品牌形象的零售业态。其基本特点有： ①多位于各种居民区内或传统商业区内以及农村地区。②营业面积一般在100平方米以内。③采取柜台销售与自选(开架)销售相结合方式。 ④服务时间一般在12小时以上。⑤一般无管理信息系统或具备初级信息管理系统。 （2）便利店 以开架自选为主，销售小容量应急性的食品、日用小百货等，以满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。其基本特点有： ①多位于商业中心区、居民区、交通要道以及车站、医院等公共活动区附近。②营业面积一般在100平方米左右。 ③采取自选销售方式，结算在收银处统一进行。④服务时间16小时以上。⑤管理信息化程度较高、采取单体或连锁经营方式。 （3）超市 以开架自选、消费者在出口付款为形式，满足消费者一次性购全大众化适用品需求的零售业态。其基本特点有： ①多位于市、区（县）商业中心、居民区、交通要道、城郊结合部附近。②营业面积一般在200-6000平方米之间，大型综合超市一般在6000平方米以上。③采取自选销售方式(烟草制品采取柜台销售方式)。④出入口分设，在收银台统一结算。⑤服务时间不低于12小时。⑥管理信息化程度较高；采取单体或连锁经营方式。 （4）商场 在一个建筑物内,经营若干大类商品;实行统一管理,分区销售；满足顾客对时尚、中高档商品多样化选择需求的零售业态。其基本特点有： ①多为市、区（县）商业中心、历史形成的商业集聚地。②营业面积至少在2000平方米以上，多在6000至20000平方米之间。③采取柜台销售与自选(开架)销售相结合方式。④服务时间一般在12小时以上。⑤管理信息化程度较高。 （5）烟酒商店 以销售烟草制品、酒类商品为主的零售业态。其基本特点有： ①多位于市、区（县）商业中心、居民区或百货店、购物中心内。②大多在200平方米以下。③采取柜台销售与自选(开架)销售相结合方式。 ④服务时间一般在12小时以上。⑤管理信息化程度不一、采取单体或连锁经营方式。 （6）娱乐服务类 以提供餐饮、住宿、休闲、娱乐等服务场所的业态。其基本特点有：①多位于市、区（县）商业区以及城郊结合部。②营业面积不等。 ③多以商品部、吧台售卖为主，也可点叫购买。④服务时间一般在下午及夜间。⑤管理信息化程度较高。 （7）其他类 以经营各类非烟草制品为主的其他商品零售或服务形式，并不能归入上述6类业态的其他零售业态。其基本特点有： ①以经营传统食品为主的零售专业店，如土（水）特产、水果、干货店等。②其他零售专业店，除烟酒、食品之外，零售其他某一类商品的专业店，如文具、书报、农具等。③其他小型服务性行业，并难以归入娱乐服务类，如修车行、理发店等。④持证内供，不对外营业，如政府、部队、监狱内部供应等。
品牌集合店--购物中心业态组合新去向 随着购物中心运营水平逐渐提升和招商能力的增强，购物中心和百货店分手的现象不断：百货品牌重复率高、承租能力差、聚集人流能力下降，而品牌丰富度高、聚集人流、租金能力承担强的品牌集合店就成为了购物中心青睐的对象。前言: 随着购物中心运营水平逐渐提升和招商能力的增强，购物中心和百货店分手的现象不断：百货品牌重复率高、承租能力差、聚集人流能力下降，而品牌丰富度高、聚集人流、租金能力承担强的品牌集合店（专题阅读）就成为了购物中心青睐的对象。包括万象城（专题阅读）（项目招商信息）在内等大型购物中心都将不少精力和资源引入品牌集合店。此外，原潮、热风、NOVA、MAP等一批品牌集合店迅速成长，继电影院和超市之后成为购物中心吸引客源的重要砝码。 、国内品牌集合店处于发展阶段 品牌集合店进驻购物中心，可以称得上是一种微缩版的百货形态，对于传统业态来说更是一种创新。就目前而言，国内品牌集合店正处于刚刚起步状况。 1.国内没有完全充分的市场竞争环境 即使本土百货和购物中心之间的竞争非常残酷，但仔细思考便会发现，他们 的竞争其实很简单，就是遇到竞争便调整策略”。也就是说没有哪一个企业遇到竞争时去深度剖析市场细分的需求，而集合店恰恰是在市场空间非常狭小的情况下采取的创新方式，所以集合店在中国最大的挑战就是本土市场环境还不能完全支撑它的良性发展。 2.购物中心对品牌集合店缺乏耐心 2010年，国内有一个集合40个韩国中小品牌的组合店，叫“GST31 &也算是集合店的雏形，这个店被燕莎奥莱和华威大厦引进，很可惜后来华威店关闭了。现在想来，主要由于购物中心对这个店的耐心不够，其实只要这个集合店有了雏形，老百姓认可这些品牌，销售额自然会高，所以购物中心应给集合店宽松的成长空间。 3.买手制的发展在国内相对滞后 在国外，都是基于买手制基础上的集合店，而在中国，买手制的环境很不成熟。如果是买手制的话，货源都由自己控制，这样做集合店容易得多。 品牌集合店处于发展的初级阶段，购物中心里的品牌集合店形成规模还有待时日，需要不断的创新和尝试，但其未来发展的潜力是巨大的，辽宁社会科学院WTO研究所姜岩表示，在零售商眼里品牌集合店的好处在于第一，降低运营成本，减少了租金、人员等压力；第二，节省时间，为消费者节省时间；第三，吸引顾客，因为种类繁多，延长顾客停留时间。
购物中心业态规划分析 在商业地产如火如荼发展的今天，购物中心作为近年来发展的新兴产物，其经营业态（各种商店的组合）有别于传统的百货店（经营的是业种即各种商品的组合）。一个科学合理的规划，不仅可以为整个项目的营销增加卖点，促进项目的推广销售，而且能保持项目长期繁荣，实现投资回报的良性循环。因此，有必要对其进行探讨和分析。 类型及特点 1、核心主力店 核心主力店通常由国内外知名品牌、商誉和口碑的连锁或单店的目的性商店构成，具有极强的消费号召力，是为购物中心开发、招商和经营创造条件，保障持续经营成功的关键，直接关系到整个商业项目的后期运营。在购物中心业态规划中，量贩超市、大型百货店是购物中心商业规划首选业态。下面就对各物业特点作以下总结： （1）超市 属于开架售货，集中收款，满足消费者日常生活需要的零售业态。选址多分布在居民区、交通要道、商业区，以居民为主要消费对象，10分钟左右可到达。营业面积在1000平方米左右，有一定的停车场地，商品构成以购买率较高的商品为主。通常采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出入口处的收银机统一进行。营业时间每天不少于11小时。 （2）大型超市 实际营业面积6000平方米以上，品种齐全，满足消费顾客一次性购买多种商品及服务的综合性零售业态。主要以经营食品、副食品、生活日用品、服装衣料、文具、家用电器等购买频率较高的商品为主；采取自选销售方式，明码标价，结算设在出口处统一进行。 （3）百货商场 根据不同的商品种类，开设不同的楼层或专门的销售区，开展进货、管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。商品结构主要以经营服装、纺织品、家庭用品、食品和娱乐为主，种类齐全；以柜台销售为主，明码标价；注重店堂装修及橱窗展示。
零售业态分类 1 范围 本标准规定了零售业态的分类标准及其分类原则和各种业态的结构特点。 本标准适用于在中华人民共和国境内从事零售业的企业和店铺。 2 术语和定义 下列术语和定义适用于本标准。 2.1零售业 retail industry 以向消费者销售商品为主，并提供相关服务的行业。 2.2零售业态 retail formats 零售企业为满足不同的消费需求进行相应的要素组合而形成的不同经营形态。 3 零售业态分类原则 零售业态按零售店铺的结构特点，根据其经营方式、商品结构、服务功能，以及选址、商圈、规模、店堂设施、目标顾客和有无固定营业场所进行分类。 4 零售业态分类 零售业态从总体上可以分为有店铺零售业态和无店铺零售业态两类。 按照零售业态分类原则分为食杂店、便利店、折扣店、超市、大型超市、仓储会员店、百货店、专业店、专卖店、家居建材商店、购物中心、厂家直销中心、电视购物、邮购、网上商店、自动售货亭、电话购物等17种零售业态。 4.1 有店铺零售 store-based retailing 是有固定的进行商品陈列和销售所需要的场所和空间，并且消费者的购买行为主要在这一场所内完成的零售业态。 4.1.1 食杂店 traditional grocery store 是以香烟、酒、饮料、休闲食品为主，独立、传统的无明显品牌形象的零售业态。 4.1.2 便利店 convenience store 满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。
4.1.3 折扣店 discount store 是店铺装修简单，提供有限服务，商品价格低廉的一种小型超市业态。拥有不到2000个品种，经营一定数量的自有品牌商品。 4.1.4 超市 supermarket 是开架售货，集中收款，满足社区消费者日常生活需要的零售业态。根据商品结构的不同，可以分为食品超市和综合超市。 4.1.5 大型超市 hypermarket 实际营业面积6000M2以上，品种齐全，满足顾客一次性购齐的零售业态。根据商品结构，可以分为以经营食品为主的大型超市和以经营日用品为主的大型超市。 4.1.6 仓储会员店 warehouse club 以会员制为基础，实行储销一体、批零兼营，以提供有限服务和低价格商品为主要特征的零售业态。 4.1.7 百货店 department store 在一个建筑物内，经营若干大类商品，实行统一管理，分区销售，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。 4.1.8 专业店 speciality store 以专门经营某一大类商品为主的零售业态。 例如办公用品专业店（office supply）、玩具专业店（toy stores）、家电专业店（home appliance）、药品专业店（drug store）、服饰店（apparel shop）tffu. 4.1.9 专卖店 exclusive shop 以专门经营或被授权经营某一主要品牌商品为主的零售业态。 4.1.10 家居建材商店 home center 以专门销售建材、装饰、家居用品为主的零售业态。 4.1.11 购物中心 shopping center/shopping mall 是多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划地开发、管理、运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。 4.1.11.1 社区购物中心 community shopping center 是在城市的区域商业中心建立的，面积在5万m2以内的购物中心。 4.1.11.2 市区购物中心 regional shopping center 是在城市的商业中心建立的，面积在10万m2以内的购物中心。 4.1.11.3 城郊购物中心 super-regional shopping center 是在城市的郊区建立的，面积在10万m2以上的购物中心。
购物中心业态配比四大技巧 购物中心业态分布的比例主要根据项目定位来定，大卖场可以拉人气，百货可以提高项目品位，餐饮可以延长消费者停留时间，文化娱乐可以丰富消费者生活层次，品牌专卖店可以满足消费者差异化需求，其它服务配套可以弥补消费者一站式消费需求，但各业态比例要找到平衡点，才能实现项目的吸引力。以下为商业地产大型mall业态配比四大技巧，供朋友们参考。 利用商圈分级，优化业态组合 对购物中心来说，处于传统商圈，还是CBD商务区，或是城市郊区，主流顾客 群是不同的，业态组合自然也不应该相同。每个购物中心都应该对自己所在的商圈进行深度分析，不断尝试、探索、完善适合自己的业态组合。 西单大悦城位于北京最繁华的商圈，原本甚至可以按照6：2：2来布局的。但 是西单原来的中友、君太都是纯百货，餐饮比例很小，所以大悦城走了一条差异化路线，与其他企业形成互补，从而让整个商圈的购物环境得到了提升。商业很难有规范化的业态，即便在西单再建一座大悦城，其业态组合与今日的西单大悦城也肯定是不完全不同的，因为只有差异化错位经营才能共生共荣。 兼顾业态的共享和相容 业态组合是购物中心的核心内容，而购物中心成功的特征就是：在各种业态、各种品牌的客流之间产生横向联系。你的定位是什么，你的客群是谁，需要搭配什么样的业态组合，这是有规律可循的。服务于某一客户群的百货，需要搭配这个客群的餐饮与休闲方式，品类要相同才行。其实任何一个商业物业，都不可避免的处于一个大的生活圈子里，无论是购物还是餐饮、休闲、娱乐功能，都是一个大的生态群。只有业种、业态“相生”而不“相克”。整体功能分区和规划布局能够相互支持、配套、补充，才有可能使整个物业生态群良性发展。
商业地产业态业种知识要点 一、商业业态业种的解释 1、所谓商业业态(commercial activities)是指针对特定消费者的特定需要，按照一定的战略目标，有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化经营形态。 2、业种是指零售商业的行业种类，通常按经营商品的大类将零售划分为若干个业种，业种强调的是“卖什么”。国际大型连锁商店从本世纪初发展至今，其业种呈现多元发展，如服装店，鞋店，食品店，药店，书店，五金店等。 二、主要业态诠释 购物中心 购物中心是指多业态、多业种、多店铺的全客层消费场所，多设在市区或城乡结合地带，由专业经营团队系统地有计划开发、管理、运营，向消费者提供综合性服务，理想营业面积一般在10万平方以上，空间呈纵向规划。 ?Shopping mall ?Shopping center 百货商场 是指在一个建筑物内，按不同的种类和品牌，由若干个专业的商铺向顾客提供多种类、多品种商品及服务的综合性零售形态。包括经营多品种、多门类的综合性商店和大、中、小型综合经营的商店。 综合超市 以经营生鲜熟食及民生必需品、日常生活品的全品类商品组合为特色，并以超低价促销及平价销售的综超形态经营，其机制侧重中央采购及营业控管系统，基本有连锁发展战略。社区超市 以顾客自选方式经营的社区型零售商场，主要销售食品饮品、日用品等民生必需品，均采用开架式陈列，统一出口收银。营业面积300-2000平方米不等，一般开在住宅社区较密集的区域。 仓储超市
仓储商场（warehouse store）又称货仓式商场，1968年起源于荷兰，最具代表性的是“麦德龙”（makro）,大多选址于郊区交界处；是一种集商品销售与商品储存于一个空间的零售形式。 这种商场规模大、成本低、价格实惠，场内极少豪华装饰，一切以简捷自然为特色。商品采取开架式陈列，由顾客自选购物，商品品种多、场内工作人员少，既适宜零售购买又适合批发销售。 专业市场 以经营某一大类商品为主的业态，并且有丰富专业知识的销售人员和相适的售后服务，满足消费者对某大类商品的选择需求的零售型态，比如家居市场、电脑商城、通讯商场等。如红星美凯龙。 精品广场 以经营国际一线、二线服装、箱包、皮具、饰品、鞋帽、手表……重视产品质量及品牌，又称“质贩”卖场；多为高单价国际知名品牌，选点多在一级城市市中心精华地段，对物业品质及购物环境要求极高，锁定金字顶端客群。 名品折扣店 又称奥特莱斯（outlets）,专指由销售过季、下架、断码名牌商品的商店组成的购物中心，因此也有称为直销购物中心。 批发市场 指销售者、产业和事业用户销售商品和服务的商业。所谓再销售者是指二次及其以下的批发商和零售商；所谓产业用户是指从事生产和服务提供的营利性组织；所谓事业用户是指不以再销售为目的，而是为了业务或事业上的需要购买设备和材料的非营利性组织。 商业街 是指为数众多的零售商店集中在一个区域内，以一定的规模和规律，形成带状的商业群体。商业街不同于商业区（组成城市地域的基本街区），也不同于商业圈（特定商业中心及其影响的地域范围），商业街地处城市中心，各类商品群集，顾客既能买到所需商品又能在此品尝风味食品、享受综合服务。 住宅区底层商业 就是在高层住宅的第一、二层以商铺形式对外出售出租的业态，既解决了小区的商业配套，又提升了产品的商业价值，是伴随住宅较多的一种商业形态。 旅游商业业态
购物中心的8大分类和8大业态 壹8大分类 近几年来，为什么大家都觉得百货经营越来越困难？ 因为它的功能太单一，相较而言，购物中心是多功能的，是一个集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、欣赏等于一体的综合消费场所，随着生活水平的大幅提升，更容易受到消费者的认可。 购物中心分为8大类，我们以上海的典型商业项目为例，做如下划分： 1、区域性购物中心：比如第一八佰伴； 2、都市型购物中心：如港汇恒隆广场、南京路来福士； 3、社区型购物中心：在上海比较有代表性的是西郊百联，它也是全国第一家社区型购物中心； 4、邻里型购物中心：如苏州新城邻里中心、方洲邻里中心； 5、郊区购物中心：如松江地中海项目； 6、折扣店或工厂直销，也就是通俗称为奥特莱斯的购物中心； 7、特殊功能型购物中心：如主题型购物中心，这一类的典型在全国还比较少，上海新天地可以算作具备特殊功能和主题的购物中心； 8、商业、办公、酒店混合型，也可以称之为城市综合体当中的购物中心，近几年这一类的产品在全国各城市都比较多见。 贰8大业态 现在许多商业开发商都单纯认为，购物中心是吃喝玩乐都有，却并不清楚它到底应该具备哪些业态。
购物中心在国外称为shopping mall，引入至中国后，大多数项目并没有按照严格意义的业态业种分类来做。 严格意义上来说，购物中心分为8大业态： 1、专业店：类似运动城、书城、电脑城、家居城等； 2、专卖店：服装品牌、化妆品药妆等； 3、专业街：以业种归类、集中在一起； 4、主体百货：规模型的主力店； 5、餐饮：可细分为正餐、中西快餐、特色餐饮、休闲餐饮等； 6、休闲娱乐：如电影院、KTV、游戏房、运动健身中心、美容SPA、休闲按摩养生馆； 7、超市：较大的称为超市卖场，现在出现精品超市、生鲜超市、24小时便利店； 8、停车场：大家可能会觉得奇怪，停车场也算在业态中？实际上，在国外shopping mall体量较大，涵盖服务很多，且大多建在远郊，因此需要开车前往。 因此，如果我们要做购物中心，首先需要掌握购物中心的这8大分类和8大业态。 叁购物中心or百货or超市？ 现实生活中，有许多人都分不清某个商场到底是购物中心、百货还是超市。作为业内人士，我们可以掌握一些技巧，比如从平面结构上、从经营内容上，都可以看出它们的区别。 1、从经营内容来说，购物中心经营专卖店，它的平面结构动线围绕主动线排布。每一个专卖店的经营商家都希望自己的店面能开在沿走道的位置，因为这样消费者的到达率会比较高。因此，购物中心要求主动线清晰，一般为“一”字型、L 型。
商业业态及业态规划的定义 商业业态的定义 商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态,其分类的主要依据包括经营主体目标市场,经营理念,服务功能,选址要求,立店规模,商品结构标准等诸方面.城 市综合体内主要的商业业态包括:购物中心,酒店,写字楼,公寓,住宅等等;而其中购物中心内的业态主要有:百货店,零售型专业店,专卖店,特色超市,大型综合超市,电影城, 娱乐中心(KTV,电玩等),健身中心,大型中式酒楼,特色餐饮美食广场,美容院及发廊,银行,便利店,折扣店,专业市场等. 商业业态组合与规划 所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程. 业态组合涉及三个层面的问题: 1,业态的选择:一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能,涵盖哪些业态; 2,配比的问题:各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系; 3,落位与分布的问题:各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系. 对不同的业态如何进行有效的划分与组合,不仅关系到广场定
位的实现,客流的共享,更关系到经营收益的最大化. 业态规划的基本原则 1,定位优先的原则 单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求.购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位, 满足商家的经营需要和消费者的消费需求. 综合体或购物中心的定位包括三个层面: 1)整体的功能性定位:即综合体(购物中心)要实现哪些基本的功能.位于不同城市不同区域属性的城市综合体,由于区位特征不同,其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别, 如上海五角场万达广场属于城市中心(副中心)型城市综合体,北京CBD 万达广场为城市特定功能区域内的综合体,而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体. 2)目标客群的选择:位于不同类型的城市以及城市不同区位的城市综合体,其目标消费人群的结构,消费能力以及消费倾向会有所差别,这必然会影响到综合体(尤其是购物中心)内商业业态种类的选择及各业态的配比. 3)规模选择:城市综合体(购物中心)的面积,大小及横竖向空间结构. 2,功能性选择是业态组合规划的基础综 合体(购物中心)的立地条件与周围的商业环境与竞争态势不同,其
购物中心业态分布分析 招商既是商场建设的“果”，也是运营成败的“因”。这种复杂的“因果关系”，决定了招商在商业地产开发运营全流程中的重要作用。在商场的招商过程中，要遵循招商的一些基本原则。 商场招商应当具有计划性，具有宏观指导性，概而言之，就是招商应当遵循业态比例分配原则。 所谓业态比例分配原则就是指商场应当根据自身的经营规划确定每一种商业业态在商场中的分 布和分配比例情况。如美食、娱乐、服饰等经营业态，应当在各个楼层、各个商场的分区、以及整个商场中的分布状况和面积比例。每一栋商业建筑处于不同的市场环境之中，面对不同的竞争状况，具有不同的建筑格局和使用状况。正因为这种个体的差异性，使得每一栋商业建筑都具有不同的招商需求。在世界各地，购物中心根据经营类型区分有娱乐型购物中心、美食型购物中心等多种类型，这就决定了购物中心的业态分配比例必须经过充分考虑。 1、正佳广场的[52：30：18] 的业态分配比例 2004年开业的正佳广场在招商规划中曾经有[52：30：18]黄金分配比例的指导原则，这个指导原则是华南理工大学工商管理学院的专家们经过对国外、国内一些成功的购物中心进行统计分析之后，得出的一个具有指导意义的标准——[52：30：18]，即[商业：娱乐：餐饮=52：30：18]。 这个黄金分配比例原则就是：假定一个购物中心的商业建筑总面积为10000平方米，则用于商业经营的面积应当为5200平方米，娱乐配套面积应当为3000平方米，餐饮美食面积应当为1800平方米。这个数据是经过对众多成功的购物中心的各种业态所占面积进行统计分析后得出来的。他们认为[商业：娱乐：餐饮=52：30：18]的购物中心是最适宜经营的，经营业绩最好，开业和运营也最容易取得成功。这个结论曾经在国内的商业建筑领域内引起了较大的争论。 有关的商业专家指出[52：30：18]的分割比例并不科学，原因在于这一统计数据是从北美、欧洲、日本的城市及我国的台北和香港的购物中心统计出来的。在这些统计素材当中，美国的购物中心由于面积庞大，大多数位于郊区，土地成本低廉，娱乐配套普遍面积比较大。日本东京、中国香港和中国台北地区的购物中心大多数位于城市中心，土地成本高昂，娱乐配套面积比较有限。不同的国家、不同的城市、不同的购物中心之间存在着较大的差异，因此这样的指导原则并不具有普遍的应用指导性。 2、华南MALL[43：27：20：3：3：4]业态分配比例 广东东莞华南MALL总占地面积43万平方米，建筑面积89万平方米，其中商业面积60万平方米，总投资额超过25亿元人民币，是中国最大规模的商业建筑群之一。 2002年10月华南MALL正式破土动工，2004年年底开业，2006年年底以20亿元的价格整体出售给北大方正集团。 华南MALL曾有欧倍德家居建材超市、天线宝宝、IMAX巨幕电影院，铜锣湾百货、阿玛百货等主
1、百货店：是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货、管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。 （1）选址在城市繁华区、交通要道。（2）商店规模大，营业面积在5000平方米以上。（3）商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。（4）商店设施豪华、店堂典雅、明快。（5）采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。（6）采取定价销售，可以退货。（7）服务功能齐全。 2、超级市场：指采取自选销售方式、以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。 （1）址在居民区、交通要道、商业区。（2）以居民为主要销售对象，10分钟左右可到达。（3）商店营业面积在1000平方米左右。（4）商品构成以购买频率高的商品为主。（5）采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出口处的收银机统一进行。（6）营业时间每天不低于11小时。（7）有一定面积的停车场地。 3、大型综合超市：是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。 （1）选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。（2）商店营业面积2500平方米以上。（3）商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。（4）采取自选销售方式。（5）设与商店营业面积相适应的停车场。 4、便利店（方便店）：是满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。 （1）选址在居民住宅区、主干线公路边，以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企业事业所在地。（2）商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。（3）
居民徒步购物5-7分钟可到达，80%的顾客为有目的的购买。（4）商品结构以速成食品、饮料、小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点。（5）营业时间长，一般在10小时以上，甚至24小时，终年无休日。（6）以开架自选货为主，结算在收银机处统一进行。 5、购物中心：指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。 （1）由发起者有计划地开设、布局统一规划，店铺独立经营。（2）选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。（3）内部结构由百货店或超级市场作为核心店，与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成。（4）设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制。（5）核心店的面积一般不超过购物中心面积的80%。（6）服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。（7）根据销售面积，设相应规模的停车场。 6、仓储式商场：指以经营生活资料为主的，储销一体、低价销售、提供有限服务的零售业态（其中有的采取会员制形式，只为会员服务）。 （1）在城乡结合部、交通要道。（2）商店营业面积大，一般为10000平方米左右。（3）目标顾客以中小零售商、餐饮店、集团购买和有交通工具的消费者为主。（4）商品结构主要以食品（有一部分生鲜商品）、家庭用品、体育用品、服装衣料、文具、家用电器、汽车用品、室内用品等为主。（5）店堂设施简朴、实用。（6）采取仓储式陈列。（7）开展自选式的销售。（8）设有较大规模的停车场。
社区型购物中心业态组合与配比技巧 中国购物中心已走过黄金十年的发展路，中心区商业逐渐饱和，区域型商业布局已基本定型。目前，有实力的开发商如万科、绿地、世茂等纷纷加大 对社区商业的投入，以抓住人们"最后一公里"的需求打造社区服务体系概念，社区型购物中心在便利性、商品定位和配套服务上具备明显优势，成为 未来购物中心的发展重点。本专题为第十届中国商业地产节系列专题，紧跟购物中心发展趋势，以北京华润五彩城、深圳喜荟城、上海证大大拇指广 场等10大知名项目为例，全面分析社区型购中心业态组合与配比技巧，有助于为相关人员提供实战指导。 一、社区型购物中心业态定位与规划策略 1、社区型购物中心业态定位规律 主力店以超市为主 在社区购物中心里，超市是业态中重要组成部分，起主力店作用，带动整体商业经营。考虑商业整体的收益平衡性，业态配比时会根据所引进超市的经营面积做相应调整。假如规划引进的是大型综合超市，则其它次主力店（餐饮、休闲、娱乐）的规划数量会相应减少，增加承租能力高、经营面积小的业种；假如规划引进的是小型社区超市，此时的超市只承担着次主力店的角色，则应规划更多的次主力店（餐饮、休闲、娱乐），
以多个次主力店带动整体商业经营。 服务配套是社区购物中心业态组合的根本 服务配套包含了干洗店、面包店、烟酒专门店、花店、药店、水果店、美发店、邮局、银行、照片冲印等，是社区商业基本功能的展现，方便本社区及周边社区居民日常生活所需。 餐饮和休闲娱乐业态在社区购物中心的比重越来越大 餐饮是社区商业发展到一定时期才融入的，而且所占比重越来越大。休闲娱乐也是社区商业后期发展起来的业态，多以美容SPA、推拿按摩和儿童游乐为主。当下，电影院也开始选择社区购物中心开店，且作为影院拓展的新领域。 【案例】深圳喜荟城 业态配比 引入圣丰城酒家、洲立影院、西湖春天、完美美容、GSD塑身纤体美容、永旺超市6大主力店，涵盖餐饮、影院、生活超市、美容配套4大业态。 作为典型的社区型购物中心，喜荟城零售业态比较多，三楼云集了儿童游乐、童装、儿童玩具、文具、母婴用品等各类儿童零售品牌。总体来看，服装、精品、儿童用品等零售业态共124 家，占比高达72.5%。总体定位 喜荟城辐射罗湖东部成熟高档社区，主要面向家庭消费客群，致力于满足中产家庭吃、喝、玩、乐、购、休闲需求，提供一站式购物体验。
商业地产的详细分类以及商业业态的分类 从商铺的概念可以看出，其范围极为宽泛，不对它进行有效分类是无法深入进行相关研究，更不要说对商铺投资进行专业的剖析。本节将对商铺进行分类，便于读者理解和后面对商铺投资进行探讨。 商铺的形式多种多样，在各种商业区、各种住宅区、各种专业市场，以及大型购物中心等商业房地产里面，随处可见商铺----商业设施就是由大大小小的商铺组成。 尽管都是商铺，但很显然，不同地方、不同类型的商铺，其商业环境、运营特点、投资特点都会显著不同。在此对商铺进行必要分类，有助于读者对商铺的个性化了解，以及便于后面对其进行研究。 1、按照开发形式进行分类 （1）、商业街商铺 商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。 商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。上述以某类商品为经营内容的商业街起步较早的，大多数目前已经取得了成功，有些跟风项目的经营情况却并不好。当然也有不少商业街采取各类商品混业经营的方式，商业街的命名只体现地点特征，这类商业街取得成功的较少。 与商业街的发展紧密联系的就是商业街商铺，商业街商铺的经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况：运营良好的商业街，其投资者大多数已经收益丰厚；运营不好的商业街，自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。 （2）、市场类商铺
在这里，我们所说的“市场”是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。 市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。 （3）、社区商铺 社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。 社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。 （4）、住宅底层商铺 住宅底层商铺，指位于住宅等建筑物底层（可能包括地下1，2层及底上1，2层，或其中部分搂层）的商用铺位。 住宅底层商铺是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式，很多房地产开发商充分认可住宅底层商铺的巨大价值，不仅避免了过去住宅底层不好卖的尴尬局面，而且获得了更大的投资收益。对于住宅底层商铺的投资者来讲，鉴于住宅底层商铺上面建筑将会带来的稳定的客户流，住宅底层未来的客户基础将相对可靠，换言之，投资者的投资风险相对较小。 （5）、百货商场、购物中心商铺 百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。目前，国内有很多这类正在运营的项目，另外也有不少大型SHOPPING MALL项目在国内多个大中城市开发建设。 （6）、商务楼、写字楼商铺
零售业态概念与分类 零售业态概念与分类作者：佚名 时间：2010-1-1 浏览量：一.业态概念 零售是指把商品或随商品而提供的服务直接出售给最终消费者的销售活动。从事零售活动的基本单位和具体场所是商店,而商店依据销售形式不同又区分出不同的经营形态,即零售业态。近年来,受国际商业发展趋势的影响,零售商店的业态形式发生了很大的变革,并且出现多样化和细分化趋势,尽管当前世界各国对零售业态的定义由于侧重点不同而有所区别,但通常认为,业态是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态,业态是零售活动的具体形式。通俗理解,业态就是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。 目前,我国理论界对零售业态的研究滞后于现实,不仅理论界自身对零售业态的认识还存在较大分歧,而且与国内商业主管部门对业态的规范意见也不尽一致。但不管理论上如何争论,实际上,各种新兴业态自九十年代初引入以来发展势头强劲,超级市场、专业店、专卖店、便利店等如雨后春笋,对我国传统百货商店这一单一业态形式和众多单体店构成强大冲击之势。 998年,政府统计系统中的贸易统计年报开始增设零售业态统计,作为
试行表,考虑到目前各种业态的发育程度,以及国家国内贸易局关于零售业态分类规范管理的指导意见,按照科学性与可操作性相结合的原则,我们在界定零售业态时采取了大多数专家学者的意见,即:零售业态是指零售企业为满足不同的消费需求而形成的不同的经营形态。这一概念包括了两方面的含义:其一,确定的目标市场;其二,具体的经营策略,包括:选址、规模、商品策略、价格策略、商店设施、服务方式等。 二.业态分类 我国零售业态的统计分类 尽管国际上对零售业态的分类已比较完善,但在我国进行业态统计时还必须考虑我国的具体情况。1998年初研究和设计我国零售商业业态统计时,主要考虑了两方面的因素:一是我国零售各业态的发展水平和所处的生命周期。从八十年代中期开始的商品流通体制改革,促使旧式百货店、粮油店、副食店、肉菜店等逐步衰落,代之而起的是处于成熟期的大型百货店;处于增长期的中小型超级市场、专业店、专卖店、便利店等;处于创新期的仓储式商场、邮购、电视导购和直销。而上述各业态又由于我国地区经济发展的不平衡,在引进和发展上不同步,比如上海在1991年组建了”联华”超市公司,出现了中小型超级市场新业态;1994年出现了便利店;1995年出现了电视导购和直销;1996年出现了大型仓储式超市,而1994年以后真正规范的连锁
主要商业业态租金制定标准及参考方案（餐饮＼娱乐＼文化＼服装＼家电类） 在商业地产里面，租金的制定应该是一个复杂的体系，但是至今所见的研究理论不多（主要是我没有找到相关资料），因此希望在租金制定的理论体系里面拉出来一个分支也就是餐饮、娱乐来讨论一下。理论上来说一个购物中心租金体系的制定要通过很多种方法去综合平衡，动态的静态的、理论的实际的等等，希望更多的做过这一块工作的兄弟们参与讨论。 1、横向比较——>根据同类型、同地区、同地段类似项目的租金水% Y2 R" [% D* t.g 平（一楼多少、二楼多少），然后得出一个整体的租金水平，然后在根据不同的业态租金承受水平去推算。这个是根据市场的客观现状得出的租金水平，一般是应该是比较客观的。 1 ^'@: O5 V- M/ L. h, @4 Y3 @* G 存在问题：没有完全两个相同的项目；不管是地段、物业的档次、商业规划、业态规划、招商运作等都不一样。 2、回报率倒推——>根据物业的开发成本，设定一个基本的回报& G/ ]: P) Z, n: o3 X b: \, H: 率（如8%），去推算整体的租金水平；然后根据楼层租金差去计算各层的租金水平。这个方法一般是财务部比较喜欢使用的办法，有些大型超市是根据自己的投资回收期反推。 - A! g! J9 ~# y! c 存在的问题：市场能够承受的租金水平是动态的，这个分析模式是静态分析；市场租金承受水平和投资之间不是充分条件和必要条件之间的关系。3、细分业态推算——>百货、超市、餐饮、娱乐、散铺在特定的城市或区域一般都有自己的租金计算方式和承受范围，根据自己项目的特点和商业规划，分别计算
商业业态布局分类 商业业态布局分类 邱易 商业业态，是指经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或营业形态。购物中心的商业业态规划，则是指充分利用各种商业资源，为实现成功招商、销售和日后的成功营运，而对商业项目各功能分区和各楼层营业项目所进行的规划。商业业态规划是一个购物中心整体性的、具有战略意义的商业组合，它综合反映了该购物中心的整体定位和特色。合理的商业业态规划能为项目的招商提供方向性的指导，促进项目招商的进度；同时也能在项目的营运过程中为个体商家创造利润，更能通过整体的效应扩大项目的商业影响力，吸引尽可能多的目标顾客，增加购物中心的内在价值，提升市场竞争力，为项目的长期繁荣奠定基础。因此在宝龙集团商业地产快速发展的情况下研究业态规划的综合考虑因素有着 现实的意义。 一、购物中心业态规划应考虑的宏观因素 1、项目当地的经济发展水平 丰富的业种、业态组合是购物中心项目发展所必需的，但这种组合不是没有原则的“堆砌”，一定要有
市场作为支撑，一定要考虑与项目定位和目标市场的一致性，这是购物中心空间资源充分利用、租金回报稳定上升的先决条件。 一个城市的经济发展水平决定了这个城市消费能力的强弱。一个成功的购物中心必须与当地城市的发展水平相匹配，符合当地人民的消费习惯和消费能力。同时必须主动顺应城市发展的需要，主动为城市经济社会发展服务。只有这样，才不会与城市的发展相脱节。在面临竞争的情况下，如果购物中心项目不能满足目标消费者的需求，消费者就会流失，即转移到其它能够提供更好的商品、价格和服务的购物中心，这样势必降低本项目的客流量，而其它卖场却扩大了市场范围。 城市经济发展的潜力直接决定了购物中心业态规划，必须具有一定的超前性。一个购物中心可以在一定的程度上改变当地的消费习惯。进行业态规划时，在参考当地的消费能力的情况下，可以保持适度超前的规划，但不能和当地的消费情况偏离太远，否则就会出现“曲高和寡”的局面，导致购物中心的经营失败。 当地的经济发展水平也是业态规划创新的一个保证。购物中心的准确市场定位的一个重要依据是项目所在地的经济发展水平。对当地经济发展潜力的充分分析有利于业态规划准确的定位，在此基础上进行一些业态的组合的创新，并