老城区历史街区城市更新功能初探——
以广州恩宁路微改造为例
摘要：历史街区通过更新改造整合现有的土地资源，可提高土地价值与经济
效益，有效实现街区的可持续发展。所谓的重塑与创新，不应只限于拆迁和重建，还应渗透着一层对土地的尊重。
关键词：城市更新历史街区恩宁路微改造
恩宁路位于广州市西关文化的核心区，是该市现存最古老、各时期建筑保留
最完整的历史文化街区。其诞生于1931年，有18米宽、1公里多长，可并排行
走八顶大轿，一时风光无限，被誉为“广州最美老街”。
一、城市更新背景
每一座城市都有自己的老街，每一条老街都有属于自己的故事。这些承载着
无数人记忆的老街，更新改造后，都将是历史发展进程中浓墨重彩的一笔。比如
成都的宽窄巷，济南的芙蓉街、杭州的河坊街等等，形成了城市独有的历史记忆，在现代城市的今天，展现城市曾经的历史。本文以广州的恩宁路为例，简述城市
更新的内容。
恩宁路集中了名人故居、会馆、骑楼建筑、碉楼式当铺、西关大屋、着名影
剧院及河涌等各类极具岭南特色的物质文化遗产和粤剧、电影及饮食、传统工艺
等非物质文化遗产。这里有着浓郁的特色文化和民俗风情，街区内部还有八和会馆、李小龙祖居、詹天佑故居以及传统民居等历史建筑。这样一处地方，因建筑
结构老旧，出现多栋严重损坏房，几近倒塌；不符合先有建筑规范，采光、通风、消防等环境条件较差；单体建筑面积小，建筑密集，公共空间缺失等，面临更新
改造。2016年，万科成功将永庆大街片区改造为综合业态的新型街区，是一个平
衡传统风貌和当代社区精神的多元化产物，而不是一味复古的空壳形象。
二、城市更新理念
为了保护西关历史文化，延续街区的文化生态。恩宁路永庆片区在城市设计
层面上遵循“修旧如旧，建新如故”的理念，只做了“微改造”。（即在维持场
地现状格局、肌理基本不变的前提下，通过建筑局部拆建、建筑物功能置换及保
留修缮，以及整治、保护、活化和完善基础设施等方式，对建筑面貌和功能进行
更新的一种策略。）所以并未拆除全部任何承重结构和构件，只是梳理出一条串
联起来的由实际街道和现有建筑组成的内街小巷，把原来历史形成的“死胡同”
盘活，同时植入新的空间形态，创造丰富的空间体验，由此形成一个体验型、生
活型的创意社区。微改造的最终目标不仅是新的业主和老的居民的共生，更是外
来文化与原生文化的共生。在5年的博弈中，历史文化保护的诉求最终占据了上风。2011年6月24日，恩宁路的最新规划在广州市规委的会议上获得全票通过。“拆得少，留得多，是这次方案得到认可的重要原因。”时任广州市规划局局长
的王东表示。根据新规划方案，地块内建筑总量将比现状减少8.77万平方米，
比原规划减少4.88万平方米。此次“做减法”的主要目的，是为了保护历史街区、传承历史文化。2016年项目整体由万科开始进入实施阶段。
三、城市更新内容
在公共场所的塑造上。在保存原有空间肌理的前提下，对部分建筑适当拆除
和原址重建恢复，获得入口空间和尺度适宜的步行通道。在总体布局方面，永庆
坊微改造保留了原有的“一纵两横”街区格局，保留岭南传统民居的空间肌理特点。其中，“一纵”为永庆大街，微改造以其为主要展示面，布置特色商业，引
导人流进入；“两横”为永庆一巷和永庆二巷，微改造保留原有历史文化建筑，
植入公共建筑及少量商业。入口处洋气的牌楼并未过多的删改或修饰，只是台头
由“永庆大街”换成了“永庆坊”，十分尊重历史，保留住当地人的回忆，再是
由旧而新，为街道更添诗意。
在建筑立面的塑造上。街区内所有建筑的外立面都要进行修葺。从总体上看，大部分建筑保留了原有的立面样式。在色彩方面，除了部分重点文物保护单位保
留原配色，大部分建筑外立面被替换成灰色调的砖块，个别建筑则采用白色金属
框立面和外墙进行装饰。同时，为满足商业建筑的室内采光需求，部分商业建筑
添置了新型的外凸窗。在屋顶改造上，为适应功能需要，在尊重原有体量、延续
原有格局的基础上，将部分平屋顶改为坡屋顶，其中部分屋顶采用下部挖空的形式，以增加空间层次感；不同建筑应结合内部功能调整，采用不同的坡面。
在文创产品的引入上。在城市设计的基底上，重点打造了“社”、“塾”、“云”三个特色空间。“社”采用全新的幕墙建筑设计，3个小玻璃个体组合，
削弱新建筑的体量感。局部利用原建筑的旧红砖，还原对旧场所的记忆；尽可能
保留珍贵的户外活动空间，通过公共大台阶承载丰富的公共活动，并利用大台阶
在室内外空间之间形成连接和转换。“塾”建筑本身由3栋红砖房组成，改造的
切入方式是尝试寻求一种中间状态。这3栋红砖房的现状结构相对完好，原砖墙
之间也是实心回填，原混凝土结构密肋梁、红砖墙体，都是非常完整的历史印记。将钢结构的植入转化为呈现历史质感和历史场景的载体，尽可能地弱化新的元素，新旧结构与空间形成了强烈的对比。“云”这座建筑本身是片区中历史最为悠久的，清末不同时期不断地加建、重建，使屋面自然形成了多重折叠关系，成为现
状建筑最重要的特色。该建筑整体现状破坏较为严重，屋面腐朽坍塌严重，墙体
为240双层空心砖墙，已是危房，需要空心回填及结构补强。在旧砖墙的围合空
间中，置入全新的钢结构体系，构建全新的屋面系统，新建屋面保留不同历史时
期形成的折叠屋面的特色，并重建它的结构关系。新材料与新构建在“云”的改
造中更为强势，一方面作为旧材料的支撑体系，另一方面是新的材料引申出的新
建构方式，在历史街区的完全表达。外墙处理在修旧如旧的同时，让一切新的元
素毫无掩饰地完整表现，例如钢框窗、补强的钢板补丁、金属落水管，以及施工
单位擅长的彩绘。在钢结构细部处理上，我们有意采用了背对背的两槽钢立柱而
不是常规工字钢。这一方面解决了不同斜度所要求的高度不等问题；另一方面，
化整为零的处理方式运用在大空间里，尺度和细部更加得当、耐看。
在文物建筑的保护上。永庆坊片区内有八和会馆、李小龙故居、詹天佑故居
等一些文物保护建筑。对于这些建筑，项目团队则邀请具备专业资质的公司、单
位进行测量测绘，修缮设计。对结构进行加强加固；沿袭传统工艺，修复瓦屋面、青砖墙、红砖墙、灰雕、彩塑等传统元素，再现建筑传统风貌；修缮后，利用该
场地举办具有西关特色的公共文化活动，以点带面，激发片区活力。恩宁永庆坊
复古式的建筑排布在青石板路旁，来往的人群在修旧如旧的建筑里穿梭，老西关
风情在这里铺展开来，时光仿佛回到百年前，成为“网红打卡地”。
四、总结
一个生机活力的城市片区要具备的四大要素：多样的土地用途、小尺度街区、新老建筑的并存、高人群密度，而这些在这里都可以看到。
时间在不停的流转，城市也在不断的交替更新。那些旧日的、饱含岁月和记
忆的“城市基建”需要的是像“永庆坊更新改造”这样的换血与迭新，而不是简
单粗暴的抹去时代的记忆，应该以更加灵活有效的方式去保留和焕活它们。
参考文献：
{1}张在元.在城市中建设城市：葛莱孟论中国城市规划与建设{J}城市规划1988{2}：34-35
{2赖俊鹏.广州恩宁路历史文化街区空心化现象及其改善对策研究{D}广东工
业大学，2019
{3}王桂亭.台湾社区营造政策20年发展刍议{J}台湾研究集刊,2016（01）：95-102
广州市城市更新“中改造”项目 实施操作指引 为加快推进广州实现老城市新活力，实现高质量发展，根据市委、市政府工作部署，借鉴上海等城市经验做法，制定本指引。 第一条基本概念 城市更新“中改造”以企业投资为主，将“全面改造”和“微改造”相结合，优先保护历史文化街区及各类历史文化遗产，通过对老城区的综合片区进行更新改造，在改善人居环境品质的同时，鼓励合理的功能置换、提升利用与更新活化，对地区产业进行转型升级，让老城市焕发新活力。 第二条适用范围 城市更新“中改造”主要适用于老城区旧城改造或旧城与国有旧厂相结合的连片更新改造，改造范围包括:越秀区、荔湾区、海珠区全区，原黄埔区、白云区华南快速路以南范围、天河区华南快速路以西范围以及经市政府明确的其他区域。 第三条项目启动 各区政府按照市委、市政府工作部署，综合考虑项目区位、人居环境提升、产业转型升级、历史文化传承、居民改造意愿等因素进行遴选，确定“中改造”项目。 第四条确定片区综合改造策划主体 对于不涉及跨区的“中改造”项目，由各区政府选定具有
一定房地产开发、城市更新或工程建设项目管理实力的市或区属国企（含市/区属国有企业联合体）作为片区综合改造策划主体；涉及跨区的项目，由市住房城乡建设局综合相关区意见后，明确片区综合改造策划主体，必要时报市政府审定。 第五条片区综合改造方案、控规调整方案编制及审议 区政府组织片区综合改造策划主体开展基础数据调查、历史文化遗产普查和居民改造意愿征询等工作，结合《广州市历史文化名城保护条例》编制片区综合改造方案（方案应包含资金需求及平衡方案等）及控规调整方案，同步提交市城市更新领导小组会和市规委会审议。跨区的片区综合改造方案和控规调整方案分别由市住房城乡建设局和市规划和自然资源局统筹协调。 (一)基本原则。 老城区城市更新片区综合改造方案新建建筑面积以满足回迁和考虑部分其他住宅需求，其余全部用于商务办公为原则，优先考虑改造项目自身成本和收益基本平衡，同时确定改造目标、改造成本、基本盈利水平、总体资金平衡方案等内容，涉及控规调整的，由规划资源部门按法定程序开展调整工作。统筹推进片区综合改造范围内历史文化遗产保护和周边老旧小区微改造，所需资金纳入项目综合改造成本。改造项目因用地、规划条件限制等无法实现资金平衡的，可结合项目实际需求在满足现行相关政策的情况下通过财政支持/补贴、支持市政道路和公建配套设施建设、异地安置（结合市城市更新安置房管理）、容积率转移（例如资源地块捆
城市更新背景下GIS大数据规划方法 应用研究 上海市政工程设计研究总院（集团）有限公司200082 摘要：目前GIS大数据规划设计方法，在中微观尺度应用研究相对较少。作者在城市更新背景下的城市片区尺度项目实践中，基于阻抗模型的用地价值评估和POI空间分析，进行大数据规划方法介入。用地价值评估构建出一套包含影响因子、权重及测算模型的定量化评价方法；在此基础上进一步运用POI数据与GIS网络可达性分析、空间聚类、服务面分配等方法综合分析规划区业态设施现状基础，因势利导给出规划调整建议，优化用地布局的合理性。 关键词：大数据规划，城市更新，用地价值评估，POI空间分析，用地调整 1引言 “十四五”时期，城市品质提升更是成为我国城市发展建设的重要篇章，结合政府利用GIS大数据等现代技术手段辅助提升城市治理水平的导向，多源大数据规划分析方法在城市更新、品质提升类项目中发挥越来越重要的作用。 总体而言，GIS大数据规划设计方法研究应用，在宏观尺度较为广泛，中微观相对较少[[1]]。就城市片区尺度而言，目前大数据驱动的城市更新规划设计方法的应用范式，主要存在数据循证类、学习生成类两种，前者在初步概念规划或规划设计方案深化阶段[[2]]，补充或替代传统数据对基地基础条件进行评估、支撑决策；后者则可直接应用于设计，如利用生成式神经网络基于案例自动学习，进而直接生成设计结果[[3]]。现有研究大多数应用范式属于数据循证类型，多用于空间布局分析层面，包含业态集聚认知[[4]]、城市意象识别[[5]]、街区活力节点判断[[6]]、可步行性研究[[7]]、功能识别优化选址[[8]]等；常用的数据源有POI兴趣点、OSM路网、百度街景、宜出行人流热力、腾讯位置大数据及标签[[9]]、点评数据等；定量化技术方法则以GIS空间分析[[10]]、空间句法[[11]]、神经网络深度学
广州城市更新之微改造 摘要：微改造作为广州城市更新的一种新的重要方式，通过解析微改造概念、 分析恩宁路永庆坊微改造项目，了解广州微改造工程发展，并展望微改造探索之路。 关键词：城市更新微改造永庆坊 1.引言 随着广东经济高速发展、土地粗放式开发利用、城市人口激增，城市土地存 量不足以支撑未来发展需要，土地资源矛盾日益突出，节约集约发展成为大势所趋。2008年，温家宝总理就提出，希望广东成为节约集约利用土地的示范省。 城市更新既是推进节约集约用地、盘活存量土地最有效的方法之一；同时也 是转变经济发展的方式和推进城乡一体化的重要抓手。从更新改造方式的角度分析，主要分为全面改造以及微改造。 广州作为广东省一线城市之一，随着2009年的迎亚运整饰工程火热开展， 城市更新进入了轰轰烈烈热潮中。在经历了三个阶段的摸索之后，如今，微改造 成为广州第三阶段城市更新的重点探索模式和常态化工作。 2.微改造概念 2.1微改造概念 微改造是以综合改造为目标，强调延续历史脉络；以多元改造主体，强调社 会力量参与并以修缮提升为工作中心的改造方式。 微改造既不同于全面改造，也不同于综合整治。微改造注重提升人居环境， 保护文化遗产，促进城市活力，培育产业创新，政府引导，社会主体主导，业主 自愿申报；强调社会多元参与，以保留为主，允许必要新建等方式，实现人居环境、经济、产业、文化等综合协调。且以自愿申报为主，示范带动作用明显，模 式更容易推广。 2.2微改造对象 广州微改造对象是多样的，主要针对非城市发展重点核心片区、一般零散低 效地块，如老城区里的老旧小区、历史文化街区、旧工业厂区等。 2.3微改造模式 根据《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》以及《广州城市更新总体规划（2015-2020年）》，微改造主要模式为政府规划、指导、调控—社会投资、实施、运营—公众参与、监督，既政府与社会资本合作 模式（PPP模式），改造主体为市场。 在微改造过程中，原则上把握“三变三不变”和“三化”。“三变”指产业功能、 城市环境和经济效益得到改变。“三不变”指土地性质、权属单位、物业经济功能 不改变。“三化”指实现改造主体企业化、物业经营产业化、物业管理专业化。 2.4微改造现状 自2015年开始，广州微改造项目陆续推进。2017年，广州城市更新局安排 了93个老旧社区“微改造”项目。而今年，《广州市2018年城市更新年度计划 （第一批）》安排正式项目223个，其中，微改造项目174个，用地面积23.12 平方公里。 政府越发重视微改造工程，改造项目数量逐步增多，占地面积增加，覆盖面
历史街区改造的方向 一、广州近期建设的历史教训 ⒈中山路因地铁一号线大拆、失去原貌，新建筑无岭南风格。 中山路，是一条横跨广州市东西向的主干道，唐代这一轴线东接行春门(现在仓边路附近)，西接有年门(现在的人民公园起义路附近)；宋代这一轴线东边延伸至大东门，西边延伸至西门(现称西门口)。中山路这条东西向轴线和北京路轴线形成的“十”字形再加上环形的城墙、护城河，共同构成广州古城核心区的基本骨架。古城曾由北至中山路、南达惠福路及大德路、西抵人民路、东达解放路形成蕃坊区，为外来商人居住和经商的主要场所。 中山路内有历史文化古迹多处：如陈家祠、西汉的南越国宫署遗址、城隍庙、万木草堂、广州农民运动讲习所旧址、古当铺、仁爱教堂等文物保护单位。也有旧南海县街、东皋大道等民居保护区。中山路建筑形象中西结合，多元文化的建筑特点，街道两旁建筑形式多采用最具岭南建筑特色的骑楼。 中山路，在明清时期分布有广州主要的官署衙门，如清代的都统衙门、将军府、巡抚部院、广州府衙、布政使司、番禺县衙等。1919年(民国八年)，拓宽改建为近代马路，两侧兴建骑楼，定名为惠爱东、惠爱中路、惠爱西路。1921年(民国十年)，向东开辟大东路(今中山三路)；1925年(民国十四年)，筑成百子路(今中山二路)；1926年(民国十五年)，延伸修筑了东山口至黄埔的中山公路，因该公路按照孙中山《建国方略》中的“实业计划”意图建筑，故此得名。20世纪40年代后期，原中山公路东段(东山口至杨箕)易名为中山一路，百子路、大东路、惠爱东路、惠爱中路、惠爱西路和正西门以西的新路则分别被命名中山二、中山三、中山四、中山五、中山六、中山七路。 1992年广州市中山路扩建工程及地铁动工以来，路面要扩宽到38米，沿线的古老骑楼、历史建筑、老字号店铺都被相继拆除。如老字号致美斋、大学鞋店、宝生园、艳芳照相馆、广州瓷器、东江饭店、华北酒店、新陶芳酒楼、新星电影院、新华电影院均被拆除，一批又一批老字号先后搬迁。这些老广州的品牌和记忆随着地铁一号线和中山路扩路相随消失，有的搬迁后人流量和商业气氛大不如前，不得不停止营业。
老城区历史街区城市更新功能初探—— 以广州恩宁路微改造为例 摘要：历史街区通过更新改造整合现有的土地资源，可提高土地价值与经济 效益，有效实现街区的可持续发展。所谓的重塑与创新，不应只限于拆迁和重建，还应渗透着一层对土地的尊重。 关键词：城市更新历史街区恩宁路微改造 恩宁路位于广州市西关文化的核心区，是该市现存最古老、各时期建筑保留 最完整的历史文化街区。其诞生于1931年，有18米宽、1公里多长，可并排行 走八顶大轿，一时风光无限，被誉为“广州最美老街”。 一、城市更新背景 每一座城市都有自己的老街，每一条老街都有属于自己的故事。这些承载着 无数人记忆的老街，更新改造后，都将是历史发展进程中浓墨重彩的一笔。比如 成都的宽窄巷，济南的芙蓉街、杭州的河坊街等等，形成了城市独有的历史记忆，在现代城市的今天，展现城市曾经的历史。本文以广州的恩宁路为例，简述城市 更新的内容。 恩宁路集中了名人故居、会馆、骑楼建筑、碉楼式当铺、西关大屋、着名影 剧院及河涌等各类极具岭南特色的物质文化遗产和粤剧、电影及饮食、传统工艺 等非物质文化遗产。这里有着浓郁的特色文化和民俗风情，街区内部还有八和会馆、李小龙祖居、詹天佑故居以及传统民居等历史建筑。这样一处地方，因建筑 结构老旧，出现多栋严重损坏房，几近倒塌；不符合先有建筑规范，采光、通风、消防等环境条件较差；单体建筑面积小，建筑密集，公共空间缺失等，面临更新 改造。2016年，万科成功将永庆大街片区改造为综合业态的新型街区，是一个平 衡传统风貌和当代社区精神的多元化产物，而不是一味复古的空壳形象。
二、城市更新理念 为了保护西关历史文化，延续街区的文化生态。恩宁路永庆片区在城市设计 层面上遵循“修旧如旧，建新如故”的理念，只做了“微改造”。（即在维持场 地现状格局、肌理基本不变的前提下，通过建筑局部拆建、建筑物功能置换及保 留修缮，以及整治、保护、活化和完善基础设施等方式，对建筑面貌和功能进行 更新的一种策略。）所以并未拆除全部任何承重结构和构件，只是梳理出一条串 联起来的由实际街道和现有建筑组成的内街小巷，把原来历史形成的“死胡同” 盘活，同时植入新的空间形态，创造丰富的空间体验，由此形成一个体验型、生 活型的创意社区。微改造的最终目标不仅是新的业主和老的居民的共生，更是外 来文化与原生文化的共生。在5年的博弈中，历史文化保护的诉求最终占据了上风。2011年6月24日，恩宁路的最新规划在广州市规委的会议上获得全票通过。“拆得少，留得多，是这次方案得到认可的重要原因。”时任广州市规划局局长 的王东表示。根据新规划方案，地块内建筑总量将比现状减少8.77万平方米， 比原规划减少4.88万平方米。此次“做减法”的主要目的，是为了保护历史街区、传承历史文化。2016年项目整体由万科开始进入实施阶段。 三、城市更新内容 在公共场所的塑造上。在保存原有空间肌理的前提下，对部分建筑适当拆除 和原址重建恢复，获得入口空间和尺度适宜的步行通道。在总体布局方面，永庆 坊微改造保留了原有的“一纵两横”街区格局，保留岭南传统民居的空间肌理特点。其中，“一纵”为永庆大街，微改造以其为主要展示面，布置特色商业，引 导人流进入；“两横”为永庆一巷和永庆二巷，微改造保留原有历史文化建筑， 植入公共建筑及少量商业。入口处洋气的牌楼并未过多的删改或修饰，只是台头 由“永庆大街”换成了“永庆坊”，十分尊重历史，保留住当地人的回忆，再是 由旧而新，为街道更添诗意。 在建筑立面的塑造上。街区内所有建筑的外立面都要进行修葺。从总体上看，大部分建筑保留了原有的立面样式。在色彩方面，除了部分重点文物保护单位保 留原配色，大部分建筑外立面被替换成灰色调的砖块，个别建筑则采用白色金属 框立面和外墙进行装饰。同时，为满足商业建筑的室内采光需求，部分商业建筑
恩宁路历史街区的保护和更新 摘要：恩宁路历史街区的更新项目作为广州市旧城更新的转折点，具有划时代 的历史意义。本文基于恩宁路的区位、历史条件和文化特质探究当下恩宁路街区 保护与更新中面临的困境和挑战，通过对以恩宁路街区现状和作为试点进行的永 庆片区微改造的观察，试着探索恩宁路街区的保护中的得与失，以及未来的保护 方向，从而对我国历史街区保护和改造的发展起到一定的启示作用。 关键词：恩宁路；历史街区；保护；旧城更新；永庆片区；微改造 1.恩宁路街区的背景 恩宁路历史街区位于荔湾区中南部，属于荔湾老城区的核心区域，东起宝华路，北至多宝路，西南至恩宁路。 荔湾旧称“西关”，是广州的旧城。民国时期，恩宁路历史街区商业发达，民 居密集。1931 年恩宁路由十一甫、恩宁东路、恩宁钟巷、恩宁北路修建和扩建而成，两侧随后发展成为商住混合的骑楼街，长度约 700米，其中遍布上百座历史 文化建筑，并与另外三条相连的街道共同构成了全市最长并且最完整的骑楼街。 恩宁路历史街区中部即恩宁涌南边，骑楼街北边，以前是棚户区，有少量清代的 青砖大屋，后期亦有重建，房屋多为低矮、密集的普通民居，建筑质量参差不齐。 恩宁路历史街区原本是一个以居住功能为主的传统社区，随着时代的发展， 建筑的使用功能呈现多元化发展，历史价值也随之变化。 2.恩宁路街区面临的困境与挑战 广州是一座拥有2000多年历史的文化古城，随着时间的推移，昔日繁华的老城开始落寞，在破旧危房最多，以传统商贸行业为支柱的荔湾区尤甚[3]。2006年，荔湾区政府提出，广州旧城改造将以恩宁路地块危房改造作为试点，并以多宝路 以南，宝华路以西，恩宁路以北的历史片区作为改造的范围[4]。 然而，在2017年2月中旬恩宁路居民的联名书中却提到了改造在没有规划许可、施工 许可的情况下就开工，有些建筑增加了高度、层数，影响了邻近居民家的开窗采光，甚至对 居民的房屋造成破坏。也无依法公示改造方案、征求居民意见、组织专家论证、公众参与。 居民在永庆片区内的行动也受到限制。此前政府承诺的“政府主导、企业承办、居民参与”三 方共赢的模式并未实现，居民作为参与者和受益者的地位无法体现。 永庆片区的微改造中体现出恩宁路街区的保护更新仍然存在着很多有待解决和改善的问题，也给接下来恩宁路街区余下部分的改造带来了许多思考和教训。 4．恩宁路街区的保护构想 “历史街区”的概念最早出自1933年CIAM在雅典举办的国际会议，会议上通过的《雅典 宪章》提到：历史街区，是指由历史建筑群、历史文化遗址所组成的区域[8]。最初，对历史 街区的保护着眼于历史文化价值以及景观风貌环境等静态特征的保护，直到1987年《华盛 顿宪章》才开始关注生活在其中的居民的权利，并提出鼓励民众参与到历史街区保护中，更 突出强调生活的真实性，此时，风貌景观、历史文化以及动态的社会生活都是其关注的对象[9]。 原住民的生活相当于历史街区的灵魂，在历史街区的保护和更新中应该更加关注原住民 的利益和需求，让原住民参与到保护和更新之中，取得他们的认可，与他们共同进行历史街 区的复兴，而不是站在他们的对立面。尤其是恩宁路街区这样一个生活型街区，更应当把原 住民放在首位。
现状与未来 城市更新，伴随城市发展而兴起的城市活动。 改革开放四十年，城市面貌、社会结构、经济基础的改变翻天覆地，但城市之中仍存有大范围基于早期规划或无规划而兴建的区域，与时下城市发展的新需求格格不入，成为掣肘城市发展的难题。 城市更新的重要使命，便在于突破城市发展的空间资源困境。 伴随着粤港澳大湾区规划落地，珠三角区域城市发展迈入新阶段，城市更新在未来必然将担负起推动城市向更高层次发展的重要责任。 在此形势下，对珠三角区域主要城市的城市更新政策作深入研究有其必要性和紧迫性。 本文将对深圳、广州两座城市的城市更新政策沿革发展作系统梳理，希望对读者了解珠三角城市更新市场有所裨益。 深圳城市更新概况 01发展历程
现代意义上的城市更新起源于美国，而中国内地的城市更新概念则最早提出并实践于深圳。 深圳城市更新发展历程大致可分为三个阶段，即前更新时期、市统筹更新时期、强区放权时期。 1、前更新时期（2009年之前） 2004年，深圳市政府印发《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》，明确城中村改造条件、计划、目标、实施步骤、拆迁补偿范围和标准等，首次系统梳理了城中村改造流程和规范，奠定了早期城中村改造政策的基本框架。 在此基础上，深圳又接连出台：《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见》（2005年）、《关于推进宝安龙岗两区城中村（旧村）改造工作的若干意见》（2006年）、《关于开展城中村（旧村）改造工作有关事项的通知》（2007年）、《关于开展宝安龙岗两区城中村（旧村）全面改造项目有关事项的通知》（2008年），针对原经济特区外的城中村改造事宜作更细致化、规范化的指导。 在这一时期，深圳城市更新事实上以原特区外的城中村改造为主要形式，以政府主导开展旧改工作为主要模式。 2、市统筹更新时期（2009年-2016年）
广州城市更新项目案例 广州作为中国南方的重要城市，近年来在城市更新方面取得了许多成果。下面将列举10个广州城市更新项目案例。 1. 东山湖新城：东山湖新城位于广州市黄埔区，是广州市重点打造的城市更新项目之一。该项目以生态环境为核心，建设了一座集商务、产业、居住、休闲于一体的现代化新城。 2. 广州火车站综合交通枢纽：广州火车站综合交通枢纽是广州市重要的城市更新项目之一。通过对火车站周边区域进行整体规划和改造，提升了交通枢纽的承载能力和服务水平，为市民提供更便捷的出行体验。 3. 天河城市更新项目：天河区是广州市的商业中心和城市核心区，该区域进行了一系列的城市更新项目，包括商业综合体、高端住宅区等，提升了天河区的城市形象和商业吸引力。 4. 长隆国际大马戏城：长隆国际大马戏城是广州市的一项重要旅游项目，通过对原有场地进行改造和更新，打造了一个集娱乐、表演、旅游于一体的综合性大型主题公园。 5. 珠江新城：珠江新城是广州市的中央商务区，该区域进行了全面的城市更新和改造，建设了一系列高层办公楼、商业中心和住宅区，成为广州市的新地标。
6. 越秀区城市更新项目：越秀区是广州市的传统商业区，该区域进行了一系列的城市更新项目，包括改造老旧住宅楼、提升商业街区等，为市民提供更好的生活和商业环境。 7. 广州塔周边区域更新：广州塔是广州的地标建筑之一，该区域进行了周边区域的城市更新项目，包括建设广州塔亚运公园、商业综合体等，提升了广州塔的旅游和商业价值。 8. 白云区城市更新项目：白云区是广州市的重要发展区域，该区域进行了一系列的城市更新项目，包括建设新的商业中心、住宅区和公共设施等，为区域发展提供了良好的基础设施。 9. 海珠区城市更新项目：海珠区是广州市的老城区之一，该区域进行了一系列的城市更新项目，包括改造老旧住宅楼、提升交通设施等，为区域发展注入了新的活力。 10. 黄埔老港区城市更新项目：黄埔老港区是广州市的历史文化区域，该区域进行了一系列的城市更新项目，包括保护历史建筑、改造老旧码头等，为区域的文化传承和旅游发展做出了贡献。 以上是广州城市更新项目的10个案例，这些项目的实施不仅提升了城市的形象和功能，也为市民提供了更好的生活和工作环境。这些项目的成功经验可以为其他城市的城市更新提供借鉴和参考。
城市更新之老旧街区改造案例 城市更新是指对老旧街区进行改造和重建，以提升城市形象和居住环境的过程。下面列举了10个城市更新之老旧街区改造案例。 1. 北京市东城区王府井老旧街区改造：通过拆除旧建筑，修缮历史建筑，改善交通设施和公共空间，提升了该地区的整体形象和居住环境。 2. 上海市虹口区老旧工业区改造：将原本废弃的老工厂和仓库改造为创意产业园区，吸引了众多设计师和艺术家入驻，为区域经济发展注入了新的活力。 3. 广州市荔湾区老城区改造：通过整治破旧建筑、改善市政设施和道路，提升了该地区的居住条件，增加了居民的幸福感和生活品质。 4. 成都市锦江区老旧街区改造：将原本拆迁的老房屋改造为具有特色的文化街区，引入了众多文化创意企业和商业品牌，打造了一个具有吸引力的旅游目的地。 5. 杭州市西湖区老旧街区改造：通过修缮古建筑、改善交通和绿化环境，提升了该地区的历史文化价值和旅游吸引力，为当地经济发展带来了新的机遇。 6. 南京市秦淮区老城区改造：通过修缮古建筑、改善市政设施和交通配套，恢复了该地区的历史风貌，吸引了众多游客和商家，促进了区域经济发展。 7. 武汉市江汉区老旧街区改造：通过拆除破旧建筑、改善市政设施
和公共空间，提升了该地区的整体形象和居住环境，为居民提供了更好的生活条件。 8. 深圳市罗湖区老旧工业区改造：将原本废弃的老厂房改造为创新科技园区，吸引了众多高科技企业和创业者入驻，推动了区域经济的快速发展。 9. 青岛市市南区老城区改造：通过修缮古建筑、改善市政设施和交通配套，提升了该地区的历史文化价值和旅游吸引力，为当地经济发展注入了新的动力。 10. 天津市河西区老旧街区改造：通过拆除破旧建筑、改善市政设施和公共空间，改善了该地区的居住环境和交通条件，提升了居民的生活品质和幸福感。 这些城市更新之老旧街区改造案例充分展示了城市更新的重要性和效果。通过改造老旧街区，我们可以改善城市的形象和居住环境，提升居民的生活品质，促进区域经济的发展。希望这些案例能够给更多城市更新工作提供借鉴和启示，为我们的城市打造更美好的未来。
浅析城市更新微改造项目实施难题与策 略研究 摘要：党的二十大报告明确了城市更新行动的重要战略作用，城市更新逐渐成为各大城市破解城市问题和推动高质量发展的主要载体，开展城市更新微改造是践行以人民为中心发展思想，满足居民日益增长的美好生活需要，是人民群众安居乐业、共享改革发展成果的重要举措。 关键词：城市更新；微改造；实施难题；策略研究； 随着经济建设的快速发展和城市化进程的加快，老城区原有的城市格局、经济发展模式和生活方式明显暴露出与现代社会的不适应，城市更新改造提升已成为老城区进一步发展的必然要求。 一、实施难题 （一）老城区病突出 一是老城区动态交通人车混行，静态交通停车混乱，街道杂乱无章，面临着日益突出的交通拥堵问题，而“杂乱密”的交通运行也给居民出行的安全性、便捷性、舒适性带来较大的干扰和隐患；二是公共资源紧张，人口与资源的矛盾极其尖锐，配套设施的建设跟不上大量人口的涌入，多种不利因素严重影响居民生活质量和城市形象；三是功能布局缺乏城市整体性，老城区的发展初期建设局限于本区域的用地范围内，缺乏对整个城市及周边环境的分析和研究，总体而言呈现片区各自为政的局面。 （二）地方特色缺失 一是大部分老旧小区和历史文化街区仅限于街道外立面的整治、公共基础设施的更新等，难以体现出历史文化元素，与人文历史背景格格不入；二是规划设计方案风格千篇一律，没有突出地方文化特色，没有从大局上统筹，各改造点无
法形成共面，缺少知名度高的示范性工程；三是部分历史悠久、具有当地特色的 传统建筑类似于“城中村”格局，尚未与现有基础设施融合，导致城市更新改造 布局不规范、不合理，基础配套设施无法进一步完善，改造不彻底。 （三）后期管养困难 一是大部分城市更新微改造项目为单位福利房、历史建筑、单体楼等等，缺 少物业管理，微改造完成后物业设施加速折旧，难以持续发挥民生工程惠民的实效；二是社区居民自治管理意识淡薄，逃避担责，成为后期管养问题中的一块 “硬骨头”，改造完成后的维护管养加重财政资金压力；三是政府缺乏有效的管 理手段，老城区微改造成果可能只是昙花一现，这将给政府带来较大的维护负担 和维稳问题。 二、工作模式 （一）资金引入机制 一是试行市民、市场、政府多方共同筹措资金机制，践行“共同缔造”理念，推行“居民、原产权单位出资、政府补助”方式，凸显主体作用；二是鼓励社会 组织、个人资助，或采取志愿服务等形式投入，对居民自愿出资改造或组织管养 维护的老旧小区优先纳入改造范围并推广；三是对具备一定收益的项目，如停车 场配建、文化IP、广告物业等进行勘察设计施工运营管理一体化资产打包，吸引 市场和社会资本参与。 （二）公众参与机制 一是搭建公众参与微改造项目平台，建立社区“建管委员会”“居民议事会”等工作群；二是改造前中后全过程收集群众意见，提高项目管理效率，包括前期 阶段向居民征求改造需求，设计阶段邀请历史文化保护领域专家参与深化方案论证，施工阶段邀请社区退休党员、志愿者参与项目监督，改造后期阶段评估居民 满意度等；三是建立社区微改造协同推进工作机制，充分调动社区内相关联单位 的积极性和热情，共同参与社区改造，协调、组织、监督、指导各参与主体推进
城市更新与旧区复兴方法初探 随着城镇化的快速推进，以“质”为核心的存量规划是城市更新的重要课题。本文通过大连市二七广场周边地区城市设计的实践，探讨空间整治与旧区复兴的策略与方法，推进老城区品质的提升。 标签：城市设计;空间整治;旧城更新 未来的一段时期，是我国城镇化转型发展的重要阶段。城市更新作为城市自我调节的重要部分，是提升城市品质，发展城市内涵的重要途径。从最初的棚户区治理，到旧区改造、中心区改建，再到现今的集约发展、功能转型提升，城市更新伴随着时代的发展与变迁，显示着不同的特点。 伴随着建设用地的过量供应，城市的扩张放缓，我国城市多年以来的圈地造成形式已经逐渐走向“终结”。城市旧区作为城市的中心区，承担着大量居民长期形成的居住社会网络，也是城市个性特征和社会活力的重要载体。保留多样化的物质结构和空间形态，维持社会网络和社会群落的多样性，对于保持城市活力、展现城市个性等方面具有深层次的作用和意义。 大连市二七广场地区始建于沙俄占领时期，历史悠久，是大连最早进行城市建设的区域，城市发展的原点之一，也是《大连市总体规划》划定的中心区老城范围内。在这种背景下，通过二七广场周边地区的更新改造，尤其是城市肌理的保留和路街空间塑造，更好的保护和还原城市建设的精髓，对延续大连城市建设特色具有重要意义。 一、二七广场周边地区现状分析 二七广场周边地区是青泥洼-人民路-东港城市中心的组成部分，是城市核心建设区的重要组成。向东毗邻东港商务区，是老城区与东港新区的重要连接过渡区域。南侧背靠炮台山，北面眺望大连湾，背山面海，是体现城市山海特色的重要区域。 二七广场周边地区区域内汇集了二七广场、三八广场、港湾广场、海军广场等一系列城市广场，是大连市城市广场群的重要组成部分。同时，区域内完好保留了以二七广场、三八广场为中心的放射状与方格网相结合的道路结构体系，以及以街坊为主的城市建设肌理等大连城市建设特色。 该区域从沙俄占领时期起就以居住功能为主，并从日占时期逐渐呈现出传统商贸中心的城市形态。但由于老居住区建设强度大，居住人口密集，老旧住宅和商业建筑较多，交通拥挤，区域环境条件复杂，改造难度较大，二七广场周边大部分区域逐步成为中山区环境风貌较差的区域。整体环境品质与其他相邻地段存在较大差距，与大连品质立市的发展理念、城市核心地段形象不符。
城市设计与城市更新的英国经验及对中国的启发 城市化发展进程中，高度重视城市设计工作，能够起到良好的实施效果。本文主要从城市设计与城市更新的英国经验分析入手，重点介绍了郊区多样化发展，内城美化，以及推动产业转型方面的经验内容，并结合英国城市更新的情况，阐明了当前中国城市更新发展中所面临的一些挑战，还以此为基础提出了科学可行的更新策略，为更好推进中国城市设计与城市更新工作取得良好成效提供一定借鉴。 标签：城市设计;城市更新;英国经验;启发 城市设计在现代城市化发展进程中占据重要地位，对于促进城市建设与长远发展，展现城市现代化风貌具有积极意义。英国城市更新过程带来较多经验和启发，能够有效支持我国城市设计工作。从英国城市设计和建设工作开展情况出发，借鉴其中的经验和方法，可以为提升我国城市设计水平提供良好参考。 1、城市设计与城市更新的英国经验 1.1郊区多样化发展 英国历来崇尚乡村生活，在郊区化设计与建设方面存在着根深蒂固的传统。英国郊区化设计和发展过程中，遵循多样化的设计理念，为充分展现城市的人文特征和自然风貌提供良好前提条件。为推进郊区多样化发展，需要注重做好公共交通设施建设工作，增强空间的连通性和可达性，尤其是要按照科学合理的方式规划好城市郊区空间，提升土地资源的利用效率，减少功能分区僵化的问题，避免社区之间出现隔绝问题[1]。 1.2内城美化 内城是城市设计与建设发展过程中的重要组成部分，开展城市设计活动时，需要高度重视内城的美化工作。英国城市设计与更新发展过程中，同样重视美化内城，优化城市内部交通，强化基础设施建设，并开展城市绿化建设工作，提升植被覆盖率。 1.3推动产业转型 城市设计工作进行中，积极推动产业优化转型工作的稳步开展，可以有效创建出适合新兴发展产业适合的载体，拓展和丰富创意产业，如景观设计、建筑设计、规划以及印刷、模型制作等方面产业，增加就业，更好吸纳社会资本，促进城市的可持续发展[2]。 2、城市设计与城市更新的挑战和启发
城市更新案例 【最新版】 目录 一、城市更新的背景和意义 二、城市更新的案例分析 三、城市更新的挑战与对策 四、城市更新的未来展望 正文 一、城市更新的背景和意义 随着社会经济的快速发展，我国城市化进程也在不断推进。城市更新作为一种适应城市快速发展的有效手段，对于提升城市品质、优化城市空间结构和提高居民生活水平具有重要意义。城市更新主要是指对城市中老旧、落后、不适应现代城市发展需求的区域进行改造、更新和升级，从而实现城市可持续发展。 二、城市更新的案例分析 1.北京市：北京市作为全国首个开展城市更新试点的城市，积极探索城市更新模式，通过政策引导、市场化运作等手段，推进城市更新项目。如“腾笼换鸟”政策，即将城市核心区的工业用地置换为居住和公共服务用地，提升城市功能和品质。 2.上海市：上海市通过城市更新，推动城市产业结构调整和升级，打造国际化大都市。如杨浦滨江地区，通过工业用地改造，打造为现代服务业集聚区，提升城市经济活力。 3.广州市：广州市以城市更新为抓手，推进城市综合整治，改善城市环境。如恩宁路历史文化街区，通过保护和利用历史文化资源，提升城市文化底蕴。
三、城市更新的挑战与对策 1.挑战：资金投入大、回报周期长。城市更新项目往往需要大量的资金投入，且改造过程中可能面临居民搬迁、利益分配等问题，影响项目推进。 对策：引导社会资本参与，建立多元化投融资机制，提高资金使用效率。同时，完善政策法规，确保居民合法权益。 2.挑战：城市更新与历史文化保护之间的矛盾。在城市更新过程中，如何平衡现代城市发展需求与历史文化保护，是一个亟待解决的问题。 对策：坚持保护优先，合理利用历史文化资源，将城市更新与历史文化保护有机结合，提升城市特色和品位。 四、城市更新的未来展望 随着我国城市化进程的深入推进，城市更新将面临更多挑战和机遇。未来，城市更新应注重可持续发展，以人为本，充分考虑居民需求，保护生态环境，打造宜居、绿色、智能、人文的城市。
城市更新背景下的广东省“三旧”改造 转型思考 摘要：广东省“三旧”改造从2008年开展以来，促进了大量存量空间再利用，但在土地集约节约利用的主导目标下，已难以适应城市高质量发展的综合要求。城市更新是对城市建成区的整治提升活动，在目标导向、改造方式、改造模式、实施机制等方面，对“三旧”改造均提出新的要求。本文针对“三旧”改造 响应城市更新存在的问题，分析工作转型的路径，并提出分区分类施策、“F＋EPC＋O＂工作模式、加强历史文化保护、提升基层治理水平等政策建议。 关键词：城市更新、“三旧”改造、城市高质量发展 广东省是“三旧”改造的先行地，自2008年《共同建设节约集约用地试点 示范省协议》颁布至今，已经历十余年发展， 2021年新实施的《广东省旧城镇 旧厂房旧村庄改造管理办法》出台，成为广东各地实施“三旧”改造的主要依据。2021年8月份以来，国家层面根据城市建设发展进入新历史时期的新形势，相继 出台了《关于在城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》等多部涉及城市更新 的政策性文件，提出了一系列新的要求。 01“三旧”改造与城市更新的关系 “三旧”改造是指对纳入“三旧”改造地块数据库的“三旧”用地进行再 开发、复垦修复或者综合整治的活动，“三旧”用地具体包括旧城镇、旧厂房、 旧村庄。城市更新是指对城市建成区城市空间形态和功能进行整治提升的活动， 重点包括完善城市公共服务设施，补齐市政设施短板，促进产业转型升级，治理 城市生态环境,保护历史文化资源，盘活利用存量资源，增强防灾减灾能力，完 善交通功能等。“三旧”改造与城市更新都是对城市建成环境的再发展，在内涵 本质上具有共同性，但两者在具体做法有一定差异。 1.1目标导向的差异
广州市深入推进城市更新工作实施细则 为贯彻落实《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号），加快推进城市更新工作，结合我市实际，制定本实施细则。 一、坚持规划统领，有序推进城市更新 （一）国土空间规划要强化城市发展战略引领，按照“多规合一”和全市“一盘棋”的要求，统筹生产、生活、生态空间布局，落实城市更新等重点工作，优先保障重大项目用地需求；城市更新建设规划、行动计划要依据国土空间规划，合理划定城市更新重点区域范围，积极引领成片连片更新改造，指导城市更新项目有序推进。 二、动态调整“三旧”改造地块数据库 （二）“三旧”改造标图建库实行动态调整，每季度调整一次，政府重点项目可实时申请调整。市住房城乡建设局于每年12月底前报省自然资源厅备案。纳入“三旧”改造标图建库和办理完善历史用地手续的用地时间为2009年12月31日前。数据申报统一使用2000国家大地坐标系，各有关部门配合做好基础资料共享。 三、推进旧村全面改造 （三）旧村全面改造项目因用地和规划条件限制无法实现资金平衡的，区政府（广州空港经济区管委会）可采用征收等方式整合本村权属范围内符合城市总体规划和土地利用总体规划的其他用地作为安置和公益设施用地，采用协议或划拨方式纳入旧村改造一并实施建设，也可通过政府补助、异地安置、异地容积率补偿等方式在全区统筹平衡；市重点项目可在全市统筹平衡。
（四）优化改造成本核算。旧村全面改造涉及的土壤环境调查评估及处理、地价评估、土地勘测定界、审批时测算的土地出让金（采用自主改造、合作改造模式的）、拆迁奖励（从不可预见费中单列）等实际发生的费用增加纳入改造成本。拆迁奖励原则上不得超过改造成本的3％。 具体项目的改造成本核算由区政府（广州空港经济区管委会）研究确定。改造成本中属于动态调整的项目，由市住房城乡建设局按年度动态调整。 （五）鼓励旧村改造采用先收购房屋后回购的方式实施补偿。对采用政府征收方式改造的，可由征收主体按照市场评估价收购村民既有合法房屋（含符合“三旧”改造补偿政策的房屋），本村村民（户籍人口）按照人均建筑面积50平方米的标准、建安成本回购住房；在规定时间内完成签约的，可按本村村民（户籍人口）人均建筑面积不高于25平方米给予回购住房奖励。村集体物业由村民按照股份分享。收购价由区政府（广州空港经济区管委会）结合实际情况研究后确定。 （六）对采用自主改造、与有关单位合作改造的旧村，可由村集体经济组织或由其成立的全资子公司、村集体经济组织与公开选择的市场主体成立的合作公司或者村集体经济组织与公开选择的合作主体约定作为开发建设单位的一方作为改造主体，参照本细则第（五）条的规定实施收购补偿。收购价由改造主体委托第三方机构评估，报区政府（广州空港经济区管委会）研究后确定。村集体经济组织需按规定将改造范围内的集体建设用地全部申请转为国有建设用地。 （七）旧村全面改造项目中的复建安置房可纳入棚户区改造计划，免征城市基础设施配套费等行政事业性收费和政府性基金。
城市更新背景下的历史街 区的保护与发展——以广州荔枝湾涌历 史街区为例 摘要：“千年西关情，十里荔枝湾。”荔枝湾涌承载了广州西关的城市记忆，是老广州人记忆中重要的一部分，有着举足轻重的作用。在城市更新和“大拆大建”的背景下，随着城市化进程加快及城市人口急剧增加，荔枝湾涌经历了从八景之一的“荔湾渔唱”到臭水沟，再被覆盖为市政次干道，最后重新得到保护“揭盖复涌”成为荔枝湾文化休闲区。通过对荔枝湾涌的历史资料进行收集和对现状进行调研，更加深刻地了解了荔枝湾涌历史演变和历史街区现状环境整治的方法与策略。调查访问得出人们对荔湾涌改造后的感受。了解荔枝湾涌历史街区旅游发展的影响并对此做出结论和建议。 关键词：荔枝湾涌历史街区历史演变历史街区现状发展措施 Under The Background of Urban Renewal of Historical Block Protection and Development——Litchi Bay Chung Historic District in Guangzhou as An Example Abstract:"One thousand xiguan, litchi bay." Litchi bay chung city of guangzhou xiguan as memory, is old to an important part of state memory, has a pivotal role. In urban renewal and under the background of "big demolition to build", with the accelerating urbanization and the urban population has increased dramatically, litchi bay chung has experienced from one of the eight sights "li wan yu sing" into the gutter, and are covered for municipal road, the last to be protected "peel after chung" as litchi bay cultural recreational area. Through the historical data of litchi bay chung is collected and the current
老旧小区改造调研报告5篇 第1篇：老旧小区改造调研报告★ 根据在2016年度常委会《城市供水条例》和《广州市城市供水用水条例》执法检查中发现的海珠区南石头街道福南新街16-27号大院公共用水、小区基础设施等存在问题，在陈建华主任等常委会领导的倡导下，常委会将“推进老旧小区微改造”定为常委会2017年重点调研课题之一。2017年3月，陈建华主任批示成立了由唐航浩副主任任组长的重点课题调研组，率队多次深入调研，并要求调研组以福南新街大院为典型，解剖麻雀，广泛调研，总结实践经验，为推进该项重大民生工程、营造更干净更整洁更平安更有序城市环境，提出对策建议。 调研组先后4次到海珠区福南新街16-27号大院开展实地调研，并多次深入越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区明察暗访、了解情况、听取意见，组织市城市更新局、市国土规划委、市城乡建设委、市财政局、越秀区政府、荔湾区政府等部门和单位召开专题调研会议，于6至7月先后赴杭州、北京、天津、合肥进行专题调研，并通过期刊、杂志等途径查找国内城市更新和老旧小区综合整治相关实践案例分析、报道等文献，充实基础资料。 在认真调研我市各区典型微改造项目，特别是在认真分析海珠区福南新街16-27号大院微改造案例的基础上，调研组对广州市老旧小区微改造主要做法进行分析和总结，梳理并归纳了兄弟城市的先进经验，
书面征求课题调研组成员、城建环资委员会委员、城建环资专家库专家对报告初稿的意见，综合形成了本调研报告，为进一步推动我市老旧小区微改造工作提出了有关建议。 一、我市老旧小区微改造工作情况及其分析 （一）全市工作概况 作为超大型城市，广州市存在大量老旧小区，中心老城区越秀、荔湾量最大。据2016年市城市更新局汇总统计，我市拟将2000年前建成的779个老旧小区实施分批改造。其中，包括新中国成立前建成老旧小区31个、新中国成立后至1980年建成老旧小区198个、1980年至1990年建成老旧小区224个、1990年至2000年建成老旧小区326个，一共包含约3.77万栋房屋，建筑面积约5180万平方米，涉及居民约80万户，人口约260万人。 我市老旧小区微改造工作目前做法是由城市更新局统筹，牵头制定具体落实方案、工作流程和标准，协调有关职能部门，负责对各区的指导监督； 各区、镇街作为落实主体，负责数据摸查、项目评估、方案编制、方案审定、资金统筹、项目实施、成立居民自治组织、建立长效管养机制、信访维稳等工作。微改造已经开展的工作有： 一是开展调研摸查。根据2015年国家住建部要求，2016年市城市更新局组织各区对全市2000年前建成的老旧居住小区进行系统摸查，同时了解民意诉求，掌握老旧小区微改造一线实际情况。 《广州市城市更新办法》二是制定规范性文件和实施方案。2015年底，