中海国际社区邻里中心定位
前言：邻里中心概述
一、邻里中心概念
概念：“邻里中心”是不同于百货公司、超市、卖场、商业街的第五商业业态，即社区商业业态。广义的邻里中心是指邻里单位中的公共中心，包括商业、医疗、图书馆、教堂等公共机构。“邻里中心”这个概念产生于上个世纪60年代的新加坡，主要表现为小型的shoppingmall或社区商业集中式布局与经营；意即国内所说的社区服务中心；
规划及布局：每个邻里组团配置一个邻里中心,每个居住区包含6－7个邻里组团，每个邻里组团拥有4－8幢住宅，约1000－2000户。
功能：以组团内居民的日常服务活动为对象，和整个城市的中心商务区的功能相交叉。日常的生活服务可在小区内解决，而商务活动主要集中于城市中心。
二、中国邻里中心起源及发展趋势
发源：中国的邻里中心是在借鉴新加坡公共管理先进理念的基础上，由苏州工业园区率先引入国内的。苏州工业园区邻里中心是集商业、文化、体育、卫生、教育于一体的区域性商业服务中心。苏州工业园的邻里中心也成为了中国第一个社区商业服务的品牌商标，其品牌及管理已面向全国输出。
现状：国内很多类似于邻里中心（社区商业）的业态是不成规模、不成气候的，服务也不完整，物业类型以商业街为主，缺乏完整的配置概念。由于苏州工业园邻里中心的成功运营，国内部分特大城市已将邻里中心纳入城市规划，如上海不做市区十字路口经济，将提升和创新郊区“邻里中心”商业发展模式，以此推动上海的国际化和城市化进程；南京河西新区的规划中，已在每个街道规划了一个邻里中心。
趋势：邻里中心将被我国纳入城市规划，扮演区域基础商业角色。
三、中海国际社区的邻里中心概念界定
本次研究的邻里中心，即中海的国际社区的邻里中心，是中等意义的概念，即不包括酒店、医院、教堂、中小学、公交总站等大型公共设施，但是包括会所、中小型商业、幼儿园、街道办事处、派出所、酒店式公寓以及其他一些小型公共设施，实际上是一个全新意义上的“社区服务中心”。
四、研究思路
第一部分邻里中心案例研究
一、新加坡邻里中心
1、新加坡邻里中心发展历程
概念：新加坡的邻里中心是指分布于政府组屋区内，为居民提供生活配套服务的设施，主要功能为商用产业，其实质是购物中心。
规划及布局：新加坡建屋发展局为1000—1200套住户配套建设一个邻区商店，为6000—8000套住户配套建设一个邻里中心，为40000—60000套住户配套建设一个新镇中心。商店对组屋的比例为1.27平方米对1单位组屋。
2、新加坡邻里中心发展历程
初期邻里中心的建设并无规划标准，店屋主要是分配给受迁置计划影响的店主，许多商店都建在组屋楼下，类似于成都的街铺。
1960年后期，政府明确提出城市商业规划，并根据城镇中心、邻里中心与邻区商店不同层次的需求建设不同组合的商店。
1989年开始，在组屋区划出地段让发展商投标兴建购物与娱乐中心，这些地段主要分布在镇中心与地铁站旁，较好地迎合了民众的需要。
1991年开始，建屋发展局集多年实践经验推行了新模式的邻里中心，新邻里中心与组屋分开，均为独立式建筑，从而提高了组屋住户的生活质量，提高了城市的环境质量。建屋发展局还对邻里中心选址、与住宅的配置比例、业态组合、商品档次、必备功能等作出了规划。
3、新加坡公共设施配置标准
二、苏州工业园邻里中心
邻里中心是苏州工业园区在第三产业和公益事业及其经营管理方面借鉴新加坡经验而创造的一种新颖的社区服务形态，也是国内最早最成功的邻里中心。苏州工业园的邻里中心以全方位、多功能、各层次的综合性社区商业服务业为发展主线，并按照邻里中心规划先行原则，在园区内规划了17个邻里中心，目前已成功运营了四个综合性商业服务中心：湖东大厦、新城大厦、邻里贵都大厦和师惠大厦。
图1：苏州工业园邻里中心外观示意
1、 苏州工业园邻里中心发展模式
服务理念：以12项必备功能为基础，让顾客满意、经营者满意、政府满意“三满意”，服务内涵是综合性、全方位、多功能、各层次。
物业形态：综合型大厦，层数大多为四层（新城大厦及贵都大厦）。
配置标准：按２万人组团配置一个邻里中心标准规划，2万人组团一般有5、6个住宅小区，辐射直径为0.5-1.5公里，面积按1000-1500m2/千人配置。
业态定位：80%以服务业为主，其中40%-50%为餐饮业。12项必备功能为银行、超市、邮政、餐饮店、洗衣房、美容美发店、药店、文化用品店、维修点、社区活动中心、净菜场、卫生所。
运营管理：功能定位在先，招商紧随其后，再将单纯的物业管理跨越到“现场管理加物业管理”。
销售模式：三权分离，承诺投资回报的产权式商铺销售模式。
招商政策：主要针对品牌连锁商家。开发成本加物业费的低租金吸引经营者。
容量补足：主要以写字楼、酒店等商务型物业补足容量。
2、苏州工业园四大邻里中心比较
三、上海联洋社区邻里中心
上海联洋社区总建筑面积250万m2，社区配套服务面积为30万m2，其中商业面积占10万m2。联洋邻里中心设有大型综合商业中心（SHOPPING MALL），占地50920m2，总建筑面积71300m2。
图2：上海联洋社区邻里中心示意
物业形态：街区商业及综合型大厦，层数三层。
配置标准：面积按1400m2/千人配置。
业态定位：以核心SHOPPINGMALl为中心，主力店有联华生鲜超市、4000m2意大利商品展示中心、1.7万m2LAYA俱乐部及1300m2室内溜冰
招商优惠政策：由于租赁情况不佳，推出了局部两年免租等极大的优惠条件
经营情况：较为冷清，还有近2/3的商业面积未租赁。
该社区邻里中心为一失败项目，在各个方面的不合理值得本项目发展借鉴：
?规划失败：商业的通道及进出口设计不合理，通道宽度太窄（仅5米），自行车库规划
位置不合理，阻碍行人通行。
?开发进度失败：联洋社区邻里中心开发时间超前于住宅开发进度，造成了大面积空置
现象。商业的开发进度应随整体住宅项目的开发进度及入住人口的实际情况适时控制。
四、成都邻里中心
成都目前还没有真正意义上的社区邻里中心，类似于邻里中心的社区基础商业主要分布于以下几种物业：
街区商业：规划条件限制了开发商在开发住宅用地时必须有商业配套，以此来保证居民的基本生活。街区商业有着易分割、独立性强、自主性强、易管理、易销售等优势，已成为了开发商追求盈利及资金迅速回笼的最常用的商业开发模式，也是成都最主要的基础商业的物业形态。由于商业街大多缺乏统一管理及规划，业主自主性强，导致了成都的基础商业配置不齐全，且十分零散局面。
会所：是小区居民交流、活动、休闲的社区公共场所，以方便业主为出发点，是社区基础配套之一，由于规模及服务人口的限制，无法为小区居民提供完整的社区服务，有60%以上会所目前处于亏损状态。
成都邻里中心案例——罗马假日广场：
罗马假日广场位于成都市一环路南段与高升桥东路交汇处。该商业物业是成都市最早推出的邻里购物中心，一经推出，便火爆发售。
但是，由于街区划分的短视，虽然好又多有旺盛的人流，但临街的商铺却不能很好地利用这一资源，使得现有的商铺经营状况惨淡。
成都邻里中心案例——玉林生活广场：
在开发之时，玉林生活广场定位是玉林社区唯一的一个高档次邻里型购物中心概念，改变传统的小门面经营模式，服务社区邻里生活。
但实际的情况，玉林生活广场成为集餐饮、娱乐、休闲、购物与办公为一体的欧式风情的超大街区式邻里型购物中心。
五、案例分析借鉴
邻里中心作用：邻里中心是一个区域或组团的基础商业，解决了新兴住区基础配套难题，优化了住区与商业矛盾，还能带动物业的攀升。
配置标准：邻里中心大多按人口配置，通常按6000-8000户或2万人组团配置一个邻里中心，沿海城市的邻里中心面积配置标准为1000-1500m2/千人，由于成都经济、人均收入及消费均不及沿海城市，成都的面积配置标准应在此基础上略微降低，建议按850m2/千人配置,辐射直径为0.5-1.5公里。
物业形态：综合型大厦（内街外廊建筑）或街区型建筑，层数不超过四层，应注重人流导入及交通动线规划。
功能定位：应结合商业、文化、体育、卫生、教育于一体，并以80%服务业为主（其中40-50%
为餐饮业）。
开发时序：应随整体住宅项目的开发进度及入住人口的实际情况适时控制，避免出现上海联洋社区邻里中心大面积空置现象。
图3：邻里中心功能设置示意
运营模式：已突破原有初始阶段的社区服务模式，上升到了一种以房屋租售为经营基础、以市场需求作功能定位、由房东身份进行行业管理的区域性、综合型商业服务新业态。以三权分离为核心，导入功能定位及城市规划理念，招商紧随其后，再将单纯的物业管理跨越到“现场管理加物业管理”。
招商模式：主要针对品牌连锁商家。以低租金及优惠招商政策吸引商家。
销售模式：结合成都地缘特征，建议本案邻里中心可以采用包租（承诺投资回报）+旗舰带动型的销售模式。
容量补足：在商业容量无法做到控规最大指标时，可以采用写字楼、酒店、商务公寓等商务型物业补足容量。
第二部分项目邻里中心定位
一、项目邻里中心开发概述
成为住区基本配套，以满足社区居民日常生活为主
提升住区品质，解决居住环境与商业的矛盾
将本案的商业做强，让商业价值最大化
二、项目邻里中心定位
1、公共设施分级考虑
可考虑将项目的公共设施分为三级
第一级是城镇中心，面向4万户家庭左右，对应物业为项目沿沿西线的公建配套，档次高档，是高新区的城市客厅，发展目标是提升住宅价值
第二级是邻里中心，面向6千户家庭左右，对应物业是住区内的两个公建配套集中地，档次较为中档，发展目标既考虑提升住宅价值，又考虑提供生活方便
第三级是邻里商店，面向人口1000-1200户，对应物业为邻里中心的商店和餐饮，以及街区其他商业
2、邻里中心整体定位
在以上分级定位基础上，则项目邻里中心可定位为：
以社区居民为主要目标客户群的、以中档经营内容为主的，兼顾提升社区价值和提
供生活方便两种属性的综合性物业
在这样一种定位下，则项目的商圈辐射范围可界定为：
核心商圈：以服务本案住区为主，辐射直径0.5公里以内，服务人口约2.5万人。
次级商圈：以服务区域住区居民为主，特别以高新西区居民为主，辐射范围为1公里以内，服务人口约3万人。
3、邻里中心需求总量估算
地块可实现的最大规模：27761.6m2（控规最大指标计算）
市场需求规模研究
?沿海城市的邻里中心面积配置标准为1000-1500m2/千人，由于成都经济、人均收入及消费均不及沿海城市，成都的面积配置标准应在此基础上略微降低，建议按800-900m2/千人配置，本区域内居住人口按三万人计算，邻里中心面积应在2.55万平米左右。
?由于桐梓林板块与本案在地缘、档次、目标客户群体等方面有着相似性，桐梓林板块商业可以为邻里中心研究提供支撑。（尺度2005年1月历史数据）
桐梓林板块是城南高档住宅集中区域，板块内部的居民收入水平普遍较高，消费能力普遍很强，这对梓桐林商业形成了一个强有力的支撑，桐梓林板块是城南社区型商业中心。片区商业业态都是以服务周边居民为目的，社区商业特点突出，中高档餐饮、茶楼、休闲娱乐及精品服饰鞋帽是桐梓林商业的主要业种。中高档餐饮业是桐梓林片区支柱性业种，其辐射的区域是大成都范围，由于本案邻里中心餐饮辐射范围无法与桐梓林相比，只选取服务于区域社区商业的餐饮业，即桐梓林餐饮业30%计算，桐梓林服务于社区商业的总面积约为41140m2,按辐射区域人口5万人计算，其人均商业面积约为0.82m2。
本区域居住人口按三万人计算，本案邻里中心商业面积最多不超过2.46万平米。桐梓林位于城市人口密集区，商业辐射范围更大，且商业形态以沿街商业为主，新兴区域商业应略
小于成熟区域，建议本案邻里中心商业面积约为2万平米。
4、项目邻里中心开发规模
容量建议：按地块可实现最大容量建设，即27761.6平米
纯商业容量建议：约2万平米（含会所）
最大容量与纯商业容量差异：约7761.6平米，建议用商务公寓等商务型物业补足容量差异。
5、本案邻里中心基本业态定位
购物服饰、家具店、家居饰品店、装饰材料店、灯具店、五金店、
水族用品店、花店等
休闲娱乐KTV、网吧、健身房、咖啡店、茶楼、水吧、酒吧、洗浴中心、保健中心等
餐饮特色餐饮店（如咖哩专卖），快餐店（面馆，品牌快餐），连锁
早餐店、名小吃店（龙抄手、钟水饺）等
社区服务美容美发店，配钥匙、装琐、刻印，汽车美容店，租车行，各
种培训中心（如计算机培训中心），外语教学处，牙科诊所，中
医诊所，药店，彩扩店，干洗店，音像租赁店，水电维修，打
字、复印店等
6、项目邻里中心必备的12项功能示意
7、项目邻里中心经营内容定位
第三部分项目邻里开发建议
一、两个邻里中心分别定位
二、酒店式公寓开发可行性研究
案例研究：苏州工业园邻里中心的补充产品为写字楼及酒店；成都蓝色港湾在裙楼租售情况不佳时将其3-4F改为小户型商务公寓，销售情况良好。
邻里中心或商业补充产品：主要以写字楼、酒店、商务公寓等商务型物业为主。
本案补充产品形态选择：由于本案已规划有四星级酒店及写字楼，若选择酒店及写字楼作为邻里中心的补充产品则会与其重叠，商务公寓具有居住、商务、家庭旅社等多重属性，产品综合型功能更强，尺度建议邻里中心补充产品为酒店式公寓。
三、酒店式公寓定位
户型面积：以30-60平米的小户型为主，建议面积不超过60平米。
目标客户群体：
?投资者：以30-40岁年龄段为主，主要看重区域投资价值。
?居住型客户：以22-30岁年龄段为主，以高新西区工作白领阶层为主。
?商务型客户：以小型企业为主，行业主要以高新西区企业配套型行业为主。
?家庭旅馆经营者：蓝色加勒比及花样年华·梦想家等小户型项目均有业主购买后用于经营家庭
旅馆，主要租赁给在成都短暂停留的外地游客及商务人士。
四、启动区邻里中心物业定位
物业形态：建议以将街道办事处用地、公共服务设施用地、农贸市场用地进行统一规划，建议邻里中心以街区建筑为主。
层数：总体四层，局部五层
空间设计原则：商业空间的步行化、休闲化、个性化、在有限空间的利益最大化。
旗舰店带动原则：注重超市及新型菜场等主力店规划，着重依托主力店带动邻里中心整体人气及商气。
内部交通动线设计：着重通过庭院式景观节点对内部人流的有效导向。
五、邻里中心开发序列
?一次规划
项目的两个邻里中心一次性规划设计
项目内部控规要求建立的街道办事处，派出所等纳入5号地块的邻里中心整体规划；
项目的健身中心等业态一次性规划；
项目邻里中心与街区商业以及景观中轴商业一次性规划设计；
?分期开发
项目一次性规划设计完成邻里中心分期开发，其中5号地块内的邻里中心纳入启动区开发； 项目启动区邻里中心内的开发也可分期开发；街道办事处、派出所、净菜中心等作为第一批次开发物业；项目健身中心等部分用地可在规划中体现，但是绿化预留用地，在项目后期进行开发；
启动区的酒店式公寓可先根据市场需求进行部分开发与部分精装修，根据市场需求以及项目后期的带动进行适度面积的开发；
?首先开发内容
邻里中心应立足于满足首期居民的基本生活需要，对项目住宅有部分价值的提升；同时应满足首期经营需要，不应长期大面积的空置；
因此：邻里中心的开发建议遵循以下原则：
先期开发5号地块的邻里中心；
5号地块邻里中心应按照街道办事处、派出所、净菜中心、小超市、酒店式公寓等序列进行开发；
5号地块内规划的临街门面形式的商铺，规划经营美发美容、健身中心等业态的物业应先根据规划预留用地，后期根据市场需求进行适度的开发；
摘要 近年来，随着社会经济的发展和城市化进程的不断加快，学区房、住改商字眼越来越活跃在人们的视野。本文旨在通过对学区房住改商行为存在的问题进行研究，分析住改商行为的形成原因与对策分析。本文以长沙中海国际社区3期为例，对小区内住改商引发的问题进行研究分析。本文从小区基础设施不完善、业主减少运营成本、业主维权意识、法律意识薄弱等方面对小区住改商行为形成原因进行了分析。针对此问题分析原因，笔者提出在业主方面组建业委会，协同物业管理、组建业主监督小组，在物业方面加强物业管制、加强住改商法律知识宣传，建立反馈与追踪机制。希望能为物业管理企业的工作开展提供有利帮助。 关键词：物业管理，住改商，学区房 ABSTRACT In recent years, with the development of social economy and the continuous acceleration of the urbanization process, school district housing, housing to change the word more and more active in people's vision. This paper aims to analyze the formation reasons and countermeasures of the housing and housing business transformation behavior in school districts by studying the existing problems. This paper takes changsha zhonghai international community phase 3 as an example to study and analyze the problems caused by residential redevelopment. This paper analyzes the causes of the housing and housing reform from the aspects of imperfect infrastructure, owners' reduction of operating costs, owners' awareness of safeguarding their rights, and weak legal awareness. In view of the analysis of the reasons for this problem, the author proposes to set up the owners' business committee, cooperate with the property management, set up the owners' supervision group, strengthen the property control in the property aspect, strengthen the legal knowledge publicity of residential and commercial transformation, and establish the feedback and tracking mechanism. Hope to be able to property management enterprise work to provide help. Keywords:Property management,School district housing, Residential change Dealer 1
版本： 2016-03 劳务协议 甲方：北京学而思教育科技有限公司济南分公司 法定代表人或委托代理人：樊保荣 注册地址：山东省济南市市中区二环南路6636号中海国际社区A-1地块中海广场2501号 经营地址：山东省济南市市中区二环南路6636号中海国际社区A-1地块中海广场2501号 乙方： 姓名：居民身份证号码： 户口所在地址： 通讯地址：邮政编码： 手机号码： 鉴于乙方为兼职人员，并自愿为甲方提供有关劳务；根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》和有关规定，甲乙双方经平等协商一致，自愿签订本劳务协议，共同遵守本协议所列条款。 一、劳务内容和要求 第一条因业务所需，甲方同意乙方向甲方提供劳务服务，从事兼职工作。具体劳务内容以甲方适时规定的劳务内容或《岗位说明书》为准。 第二条甲方有权根据经营管理需要以及乙方的工作能力、表现等调整乙方的劳务内容。如果乙方的工作能力、表现等无法满足甲方的工作要求或者无法按照约定完成工作，甲方有权提前终止本协议，并要求乙方赔偿由此给甲方造成的全部损失。 第三条乙方应当遵守以下工作规范和要求： 一、遵守甲方内部与乙方提供劳务事项相关的规章制度； 二、完成甲方交付的各项任务、服从甲方的管理及安排，不得侵占公司财产，尽忠职守，维护甲方利益； 三、未经甲方事先书面同意，乙方不得在甲方安排的劳务时间或者利用甲方的设备、资料、技术等条件从事与甲方安排工作无关的任何事务，不得从事或参与任何与甲方业务有竞争性的活动，不得从事任何有损甲方声誉、形象的活动。 二、劳务期限 第四条乙方提供劳务的期限自年月日起，至年月日终止。 三、劳务具体时间 第五条乙方的劳务具体时间为：根据甲方安排的时间为准。 四、劳务报酬
市中概况 发布日期：2012-01-20 访问次数 : 640 信息来源：区政府办公 室 字号：[ 大中小 ] 市中区位于济南市中南部，东邻历下区，西靠长清区、槐荫区，北倚天桥区，南接历城区。南部有兴隆山、桃花山、大寨山；东部有佛峪沟、青铜山；北部有登州泉、望水泉、东高泉、杜康泉、双桃泉、西密脂泉、石湾泉等七大名泉。 辖区面积280.32平方公里，户籍人口57.1万，辖17个街道办事处（其中6个城郊街道办事处），103个社区居委会、77个行政村，是省会济南的政治、经济、金融中心。辖区驻有中共山东省委、济南军区、济南空军等党政军机关。辖区基础设施完善，人流物流资金流密集，总部经济发达，驻有国家电网、华电国际、中国移动、联通等大型企业区域总部。辖区是山东省和济南市重点推进的济南金融商务中心区，是全市金融机构种类最为齐全、数量最多、分布最为密集的区域，济南金融商务中心区被列入全省10个服务业综合改革试点区域，我区被授予山东省金融生态环境建设模范奖。 区划人口 发布日期：2011-06- 27 访问次数: 2761 字号：[ 大中小 ] 市中区辖区面积280.32平方公里，辖17个街道办事处，103个社区居委会、77个行政村。常住人口71.3万，户籍人口57.1万。人口出生率3.4‰，死亡率1.7‰，自然增长率1.7‰。辖区有少数民族36个（回、满、蒙古、朝鲜、土家、壮族等），少数民族人口约2.8万。
经济建设 发布日期：2012-01-20 访问次数 : 1292 信息来源：区政府办公 室 字号：[ 大中小 ] 市中区大力实施服务经济强区战略，加速推进产业转型升级，全区经济发展保持了快速、健康的良好态势。综合实力大幅提升。生产总值相继突破400亿、500亿元大关，预计达到538.3亿元，年均增长12.7%。地域税收达到126.6亿元，年均增长10.5%；地方财政一般预算收入达到27亿元，年均增长21.8%。社会消费品零售总额预计完成301亿元，年均增长19.8%。城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入预计分别达到30208元和11582元，比2007年分别增长87%和88.8%，实现了区域经济综合实力与城乡居民生活水平同步提高。产业结构日趋优化。三次产业比例由2007年的0.7︰21.3︰78调整为0.7︰17.1︰82.2；现代服务业占服务业的比重达到56.9%。金融、通讯等高端业态快速发展，济南金融商务中心区被列入全省10个服务业综合改革试点区域，我区被授予山东省金融生态环境建设模范奖；传统服务业优化提升，新建大型商业商务设施41个、200万平方米，凯悦、乐购、华润万家等一批国内外知名连锁企业相继入驻，初步形成了符合中心区特点的现代产业体系。发展后劲持续增强。累计引进内资项目1974个，实际到位资金557亿元，汇丰银行济南分行等50余家金融机构相继开业，山东海洋投资有限公司等116个总部项目先后落户。累计利用外资4.68亿美元，年均增长35.2%；出口创汇35.5亿美元，年均增长33.4%，我区被省政府认定为首批服务外包示范基地。总投资1700亿元、建筑面积2500万平方米的44个重点项目进展顺利，全区累计完成固定资产投资787.5亿元，年均增长22.2%，为实现跨越发展奠定了坚实基础。发展方式加快转变。加强科技服务体系和科技资源共享平台建设，全区市级以上技术（工程）中心达到26家，自主创新产品35项，创新型企业8家，高新技术产业产值达到310亿元，占规模以上工业的比重由2007年的88.3%提高到93%。节能减排成效明显，万元GDP能耗下降了 19.3%，二氧化硫、化学需氧量排放分别削减了8.2%和16.9%。
尚湖央邸楼书 P1，封面： 尚湖央邸 central mansion of Shang Hu P2-P3： 尚湖央邸 泉城首席“一山一公园”法式豪宅 Springs chief" Mountain Park" French house （配项目效果图） P4-P5： ●疆域 ●Territory 十里山谷中央，公园之畔，观山望湖，界定杰出人物的专属领地 In ten the valley central, park river, mountain lake, defined the luminary exclusive territories P6-P7： 国社中央，公园之畔，观山望湖 Country club Park Central, the banks of the lake, mountain view 与所有滋养了传世豪宅的地块一样，对特殊资源的占有程度，很大程度上决定了豪宅
的价值。在中海国际社区的十里的生态山谷之中，山水资源堪称绝版，并且占据稀缺资源“济南唯一一山一公园”，临近公园的居住不仅可眼观独特的公园景观，将生活融入到公园之中与其互动，从容享受自然的静谧与城市的繁华。 在尚湖央邸正位于正处于中海国际社区的中央位置，所处的叠翠浓荫的青山和湖水，已然赋予其蔚然壮阔的底色，周围青山合抱，温润清新的山谷气候，居住其中，可聆松瞰海，享受大自然的魅力壮阔。 P8-P9 ●央邸·世家 ●Yang Di, family 皇家台地园林，法式浪漫建筑，墅级奢侈空间，彰显世家风范，关于济南豪宅标准由此厘定 Royal Terrace Garden, French romance building, villa luxury space level, highlight the family style, luxury standards which set on Ji'nan P10-P11 欧式皇家台地园林 Royal Terrace Garden 为了保证业主拥有舒适惬意的生活环境，尚湖央邸斥巨资打造皇家级别的园林享受。社区内地形为山地地形，西高东低，分为两大台地，社区采用欧式台地景观园林风格，无论是通往地下的繁华车行便道，还是园林中的花草树木从、湖畔边的人行小径，每一处的细节都体现序列感和皇家礼仪。
中海地产集团有限公司 目录 编辑本段简介 中海地产logo(3张) “中海地产”是中国海外集团房地产业务的品牌统称。中国海外1979年成立于香港，并于1992年在香港联交所上市，首开中资企业以香港本地业务资产直接上市之先河（中国海外发展有限公司，00688HK，简称“中国
海外”）。2007年，中国海外入选香港恒生指数成份股，是首家入选恒指的中资地产股。2010-2011年，连续两年获选“恒生可持续发展企业指数”，并于2010年荣登英国《金融时报》“全球500强”。2012年上半年实现销售额615.5亿港元，净利润83.8亿港元。2011年底，公司总资产达1760亿港元，净资产达706亿港元。截至2012年6月底，公司拥有土地储备面积超过3400万平方米。 2010年，中国海外在香港资本市场开创性地完成对一家港股上市公司（股票代码：00081HK）的并购，该公司已正式更名为中国海外宏洋集团有限公司。中海宏洋专注于三四线经济活跃城市，以中高端住宅产品、具有综合用途的项目开发为主。 房地产开发是公司的核心业务，公司持续打造“中海地产”品牌。经历32年的品牌经营与实践，“中海地产”已发展成为中国房地产行业领导品牌，国家工商行政管理总局认定“中海地产”为“中国驰名商标”。“诚信卓越精品永恒”的品牌主张融汇于企业运营的各个环节，创造出一个个深受客户赞誉、市场追捧的物业精品，为城市建设、社会可持续发展，构建和谐社会做出积极贡献。中海地产连续八年荣获“中国房地产行业领导公司品牌”，连续八年蝉联“中国蓝筹地产”榜首企业，多次获得“中国房地产百强企业”综合实力第一名，并荣获“中国最受尊敬企业”、“中国最受尊敬企业·十年成就奖”、“影响中国生活方式十大品牌”等荣誉。2011年9月，中海地产品牌价值评估达246.87亿元，位居行业第一。 中海地产形成了以港澳地区、长三角、珠三角、环渤海、东北、中西部为重点区域的全国性均衡布局，先后在香港、澳门、深圳、广州、北京、上海、苏州、长春、沈阳、成都、西安、济南、长沙、南昌、武汉、厦门、赣州等全国30余个经济活跃城市展开房地产开发。至2010年底，公司已完成及计划投入的房地产投资额超1500亿元，已完成及计划开发项目超过240个。公司秉承“精品生活创造”的品牌定位，为社会提供了数十万套精品物业，为逾百万客户提供了优越的居住选择。代表作品有富豪海湾（香港）、寰宇天下（澳门）、香蜜湖1号（深圳）、观园国际（广州）、紫御公馆（北京）、瀛台（上海）、城南1号（成都）、南湖1号（长春）、中海城（沈阳）、凤凰熙岸（南京）、胥江府（苏州）、钱塘山水（杭州）、万锦豪园（佛山）等，以及位于不同城市的系列产品品牌：中海国际社区、寰宇天下等。 中海地产坚持“过程精品楼楼精品”的开发理念，以消费者需求为出发点，以专业为基础、以创新为导向、独立研发五代住宅精品，持续提升消费者居住体验。多年来，中海地产的物业项目所获的国际、国内专业荣誉奖项领先行业。2011年，中海地产荣获8项詹天佑大奖：其中，杭州中
01 双流 双流一部 1：九江镇蛟龙工业港全境，九江镇镇上派，邹家场，大井村，马家寺。 2：东升镇迎春桥，接待寺，西南轻工贸园区。 3：双流县城区全境。双桂花园、佳兆业现代城 双流二部 1：锦华路1-3段（单号）四段（双号）临港路1-3段学府路1-2段长江路三段文昌路，文昌段，簇马路1-3段。新智一路。金航路，金花村三组，李家祠全境，成双大道中段（单号）三河村，文昌村，新苗村。凉水井社区，未成年管教所，常乐社区，马家河村，机场路：常乐段一段（单号）三段（双号）近都段（双号）土桥段（双号）双流机场，西南民族大学，信息工程学院，诗圣社区，天鹅度假村，黄河北路，泰山路双樱阁（蓝光圣菲对面） 2：长城路一段（单号）长城路二段。文星镇，川大路二段，川齿路，空港物流园区，西航港大道，牧华路二段，腾飞路，腾飞一至十二路，空港一至五路，天威路，黄甲镇镇上，黄甲大道，光电大道，华创路，双华路 3：机场路：土桥段（单号）近都段（单号）常乐二段（单号）。顺风路，黄河中路，黄河南路，大件路，白家段到文星段，长城路一段二段，成白路，羊双路。 白家镇：新街，正街，川大路二段，华丰食品城，川大江安校区，双流正大嘉里粮油，铁路看守所，临江丽苑一，二，三期黄河南路，白家火车站 机投镇：武侯科技园（全境派送）西三环路一段二段外侧，三环路川藏立交外侧（八一家具城八一办公城八一精品城八一沙发城）太平园西路1号----276号西南食品城兴达摩托车市场货运一条街南桥村一组、三组、四组，南三环货运市场太平寺机场95788部队和5701厂只送外厂三环路武侯立交外侧：顺江段｛45→，46→｝铁佛段，万寿村4组，万寿路 其他：黄水镇、彭镇、胜利镇、金桥镇、黄甲镇 备注：）武青北路66号25号（注：武青北路76号23号属于黄田坝派送）机九路（注：万柳路属于黄田坝派送） 景泰绿岛、置信逸都城市会所、果堰村1-6组，果堰村7组31号，武侯区第三人民医院（龙井中街），武侯区第五人民医院，天际首府，万福正街 01 西航港分部 西航港大道一段双号、双华路双号、长城路一段单号、川大路三段双号、会缘汽配城、航枢大道（一路、二路）、双航路、物流大道、口岸路、通关路、双流国际机场、机场货站、光明小区、文星小区、星月花园
合富辉煌(中国)山东公司市场研究部Weekly research of real estate market 一、房地产相关政策及行业信息 1、政策法规 本周无新政策出台 2、楼市信息动态 3、城建动态 无重点城建动态。 二、济南市土地交易信息 合富辉煌(中国)山东公司市场研究部2011版page | 1 / 10
合富辉煌(中国)山东公司 市场研究部 2011版 page | 2 / 10 合富辉煌(中国)山东公司 市场研究部 Weekly research of real estate market 1、土地供应信息 本周无土地供应。 2、土地成交信息 三、 济南市商品住宅供应及新开盘信息 1、商品住宅新增供应面积
合富辉煌(中国)山东公司市场研究部Weekly research of real estate market 2、商品住宅新开盘成交 合富辉煌(中国)山东公司市场研究部2011版page | 3 / 10
合富辉煌(中国)山东公司市场研究部Weekly research of real estate market 四、重点项目成交数据 合富辉煌(中国)山东公司市场研究部2011版page | 4 / 10
合富辉煌(中国)山东公司市场研究部Weekly research of real estate market 五、商品住宅成交信息 合富辉煌(中国)山东公司市场研究部2011版page | 5 / 10
合富辉煌(中国)山东公司市场研究部Weekly research of real estate market 信息来源：合富辉煌(中国)山东公司数据库六、媒体监测 合富辉煌(中国)山东公司市场研究部2011版page | 6 / 10
[中海?国际社区项目] 发展策划汇报
本项目的困境
配套的困境
效益困境——投入大、回收慢、价值低 规模困境——大大超过社区需要
区位困境——项目远离城市中心区
公建配套一般是占总建筑 面积的5～7％，本项目接 近13%（15.7万平米/125万 平米），超出社区需要约
8～10万平米
位于高新技术产业区，受 产业氛围影响
周边居住人群少
我们怎么看本项目的开发？
? 公建配套应分经营性和非经营性两种类型看待：经营性的公建要从 市场出发挖掘其市场价值，非经营性的公建要从提升整个社区价值 的角度思考如何开发，本项目要在两者之间取得平衡点；
? 公建配套要处理好三个关系：一、配套与住宅的关系；二、配套与 配套的关系；三、配套与区域的关系；
? 公建配套的开发除了要立足于项目本区域外，关键还要加强辐射 力，引导外区域市场、引领消费者。
核
心
问
题
区位困境
规模困境
问题
效益困境
问
题
的
分
市场
析
资源 竞争
各种公建各自面临一个什么样的市场？
市场上的公建有几种开发模式？ 这些开发模式各有什么优劣势？ 这些开发模式分别适合什么开发条件？ 这里需要什么样的开发模式？
我们有什么资源？ 我们能创造些什么？
我们和其他区域的公建将形成怎样的关 系？ 我们如何建立和其他公建的竞争优势？
调研报告 题目：银川中海国际社区 项目营销推广方案 学院：资源环境学院 专业：房地产经营与管理 年级：2010级 项目组成员：熊欢郭亮李雯朱宁余会有 吴建勇马雅萍魏文丽德婉君指导老师：邓宇(教授) 2013年4月
目录 1银川中海国际社区项目概况 (3) 2 银川中海国际社区的营销环境分析 (4) 2.1 银川中海国际社区项目的宏观环境分析 (4) 2.1.1地理区位环境 (4) 2.1.2中海国际社区项目宏观环境SWOT分析 (5) 2.2银川中海国际社区的微观环境分析 (6) 2.2.1项目内部及周边公共设施分析 (6) 2.2.2竞争项目分析 (6) 竞争楼盘的区域特性（见表3所示） (7) 表3 竞争楼盘区域特性 (7) 2.2.3中海国际社区项目微观环境SWOT分析 (8) 2.3综合分析 (9) 3银川中海国际社区项目营销推广策略 (9) 3.1寻找中海品牌特征和银川城市的契合点 (10) 3.2发现银川人的城市荣耀，确立中海进驻银川的使命 (11) 3.3中海品牌落地和项目品牌树立的连接 (11) 3.4中海国际社区品牌树立 (12) 3.5广告推广 (13) 4总结 (14)
1银川中海国际社区项目概况 中海国际社区位于正源南街与宝湖路交汇处向南约1000米处，项目整体依靠4700亩七十二连湖而建，围湖造城。总占地面积2036亩，建成后大约有三万户，居住十万人口，属银川市第一造城级大盘(如图1所示)。项目整体被七十二连湖分为中海国际社区西区和东区， 1、2期地块（如图2所示），其基本概况如表一所示。 图1 银川中海国际社区区位图 图2 1、2期地块鸟瞰图 地 段 项目四至 北邻宝湖路、南邻六盘山路、西邻正源南街、东邻凤凰南街 售楼中心 宝湖路与正源南街交汇处向南大约500米正源南街东侧 交通干线 一期地块东邻金凤八街、西邻金凤六街、南邻六盘山路 景观资源 坐拥4700亩七十二连湖、七十二连湖景观大桥、金凤八街环湖景观道、唐徕公园
技术交底记录编号： 工程名称江南东山分区01-1地块（中 海国际社区A期） 施工部位内外墙面抹灰 施工图号建施说明施工班组抹灰工班日期2014年6月10日 内容： 一、施工准备 1、材料及主要机具： ⑴材料：水泥、砂子、外加剂的品种、规格均应符合设计要求及规范规定。 ⑵主要机具：搅拌机、5及2孔径的筛子、大平锹、小平锹，除抹灰工一般常用的工具外，还 应备有软毛刷、钢丝刷、筷子笔，粉线包、喷壶、小水壶、水桶、分格条、笤帚、锤子，錾子等。 2、作业条件： 对主体结构工程进行核查验收，并取得结构验收手续后方可进行抹灰工程。 ⑴墙体整修完毕，完成门窗框、隔断墙、水暖、电气、管线、消防栓箱、配电箱柜、有关埋件 等安装埋设工作。 ⑵抹灰前对墙体上被剔凿的管线槽、洞进行整修完善。检查门窗框位置是否正确，安装连接是 否牢固，发泡是否严密完整。 ⑶按抹灰墙面的高度，支搭好抹灰用脚手架、高凳。操作平台及架木应离开墙面及门口200－ 250，以利操作。架木要稳定、牢固、可靠。 二、操作工艺 1、工艺流程： 基层处理→挂网喷浆→洒水润湿→贴灰饼、冲标筋→抹门窗口水泥砂浆护角→抹底子灰→修抹墙面上的箱、槽孔洞→抹罩面灰→喷水养护 2、基层处理：抹灰前检查砼墙体，对松动、灰浆不饱满的拼缝及梁、板下的顶头缝用掺用水量 10%的108胶灰浆填塞密实。将露出墙面的凸出部位剔凿平整。墙面坑凹不平处、砌块缺楞掉角的以及剔凿的设备管线槽、洞，应用胶灰整修密实、平顺。用托线板检查墙体的垂直偏差及平整度，将抹灰基层处理完好。 3、洒水湿润：将墙面浮土清扫干净，分数遍浇水湿润，使抹灰层有良好的凝结硬化条件，不致 在砂浆的硬化过程中水分被砌块吸走，浇水量以水分渗入砌块深度8－10mm为宜，且浇水宜在抹灰前一天进行。遇风干天气，抹灰时墙面仍干燥不湿，应再喷一遍水，但抹灰时培面不显浮水，以利砂浆强度增长，不易出现空鼓、裂缝。 交 底 人 接受交底人： №1
某地产公司关于《开盘法及销售计划》研讨材料(doc 11)
成都公司关于《开盘法及销售计划》研讨会的汇报材料 作为房地产项目开盘，尤其是中海这类知名品牌企业所开发的项目，开盘策略极其关键。它关系到公司品牌、项目品牌、发售效果及推广措施等系列问题。现简要阐述如下： 中海地产99年进入成都，在股份公司营销策划中心的指导下，先后经历了【中海名城】、【中海·格林威治】两项目数十次开盘，运用了摇号、排队、定房、自然推售等多种认购方式。综而述之，开盘法是结合市场现状、项目推售安排、客户储备、销售价格、推售物业情况等多方面因素分析得出的结果。 一、市场环境分析对开盘法的影响 今年1～7月，成都市房地产业开发投资增长幅度达到71.1%，新开工项目在增多、新开工面积快速增长，表明各开发商依然看好成都房地产市场。但是今年1～7月成都市商品房销售面积却持续下降，究其原因，一方面是去年下办年以来商品房新开工面积增长猛烈，导致今年上半年商品房供应充足；另一方面是今年年初出台的国家宏观调控威力初显，消费者观望心态加重导致需求相对萎缩。 9月17日，中海·格林威治城即定的开盘时间，当日麓岛国际社
区开盘，9月23日房交会开幕，9月17日属于客户分流危险期。建议〖中海·格林威治城〗四批次单位从储备客户开始即定房号，三天后成交，开盘之日基本将储备客户消化完毕，开盘当日氛围以中秋活动来营造。 ————摘自《【中海·格林威治城】/望江观邸四批次物业价格报 告》上述摘录基本反映成都公司对市场的敏锐度以及市场对开盘法的影响。诚然排队、摇号等方式对开盘当日氛围营造是最为显著的，但在市场竞争激烈的时间段，及时的留住客户反而更为关键。 二、项目开盘前的客户储备方式 2.1客户储备的目的 ?在开盘前广告力度相对较大的前提下，以合理的方式提升项目关注客户的心理预期，加大储备客户，增加开盘销售量。 ?在客户储备期充分的分析客户心理，适时调整销售房型、价格、批次……，避免开盘风险。 ?在销售策略的指导下完成客户储备，开盘时营造高涨的购房氛围，冲刺最高销售额。过程中，开发商扮演着“导演”角色，完善合理的“导演”一定能影响“票房”。 2.2客户储备的方式：
运营城市，远见未来 ——13载深耕成都，中海代言成都城南 2012年对于中海地产，注定将是一个里程碑式的新开端。2012年是中海地产深耕成都的全面爆发，销售额逾60亿，名列成都主城区开发商排名第一。这一业绩也是中海地产在成都13年来所取得的最好成绩，旗下5大项目80%产品单价过万，其高端价值得到了市场极大的认可。多年的精品开发，在2012年更是荣膺成都房地产“楼市十年金字招牌”特别金奖荣誉称号。 主流精品影响蓉城十三载，缔造成都主流生活 作为最早落子成都的全国性品牌开发商，中海地产13年如一日精耕细作，秉承“诚信卓越，精品永恒”的开发理念，秉持主流择地的开发原则，坚持同步城市发展发向，凭借对高端住宅的深刻理解、城市核心资源的成功诠释和运营，重塑中海城南核心圈、城西核心生活圈，展现了专业的城市运营能力，为这座城市建造一个个高端居住坐标，实践着对这个城市的责任和承诺，更让自己也成为这座城市的名片！ 2000年中海地产果断进驻城南神仙树，为成都带来首个欧洲风情小镇项目——中海名城，引领神仙树进入成都高端居住的全新时代，树立了成都楼市的行业标准和人居典范。2004年，中海格林威治城以城市瞰江华宅的威名，引领高层江景住宅如雨后春笋般频现，在消除成都人对城市高层生活心理芥蒂的同时，让临河而居成为一股时尚和风潮。 紧接着的2005年，中海国际社区在上风上水的人文城西横空出世，开启成
都首个国际生活大城，一举奠定了“区域新中心地位”，开启大盘居住新时代。并首次将城市别墅群落生活带到成都，以中海第五代城市别墅产品，改变成都人对城市别墅的理解。同时首次关注城市巅峰人群圈层生活，打造城市高端生活圈层，以四大价值、八大标准建立“中海城市巅峰系”。2006年，中海地产在城西再接再厉，首次将成都千年人文与建筑结合，以中海第四代城市产品——中海龙湾半岛礼献蓉城，珍藏城市最后的浣花亲水人生。 2007年，几乎与成都市政府发展“天府新城”战略一致，中海地产敏锐捕捉到城市向南发展的趋势，再度挥师城南，强势构筑“中海城南核心圈”，整合旗下多项目，同步城市发展，推进区域升级。作为中海城南核心圈的开篇之作——中海兰庭把空间创新运用到极致，将墅级居住感受融入到高层建筑，完美解决创智阶层对生活品质的追求。2008年，中海地产重回神仙树的又一力作——中海翠屏湾,不仅拥有神仙树成熟的城市配套与繁华，更能承接中海名城的高度与中海兰庭的空间巧思，进一步夯实了“中海城南核心圈”的城市地位。同年，国际城南首席CEO官邸——中海城南1号，以对城市资源的绝对占有展开成都城市中心高层豪宅启蒙运动，并成功开创这一全新产品巅峰历史时刻的到来。 2009年，成都公司遵循主流开发理念，在主城区新双楠和成都文化的发源地——金沙再次斩获地块，当年进行开发并入市，如今，中海锦城凭借其区域销售冠军的绝对优势已成为新双楠的地标大盘，并引领新双楠成为成都热点房地产开发区域，中海金沙府更是结合金沙文化，将城市资源最大化于生活，将高端居住首次带入成都城西，树立成都金沙高端标杆。 2010年，中海地产成都公司的产品结构发生了较大变化，包括中海城南1
中海国际社区，中海地产旗下高端精品物业项目品牌，以锁定主流城市、主流地段、为主流人群打造主流精品，实现主流居住价值为项目品牌理念，历经成都、西安、苏州、长春、重庆5座主流城市完美演绎，已成为所在城市精英阶层置业的一致向往。2009年，中海地产再次携这一成熟项目品牌，登陆大沈阳。 沈阳中海国际社区--和平区水岸国际生活城。 项目占地面积约47万㎡，建筑面积约120万㎡，该区域占尽长白岛的交通优势和生态优势。胜利桥、三好桥、工农桥三桥辐射城市核心动脉，编织四通八达的交通网络。齐备的休闲、娱乐、医疗、商业与国际全程教育体系，更能够全方位满足人们对品质生活的需求。优越的区位优势和完善的复合式配套营造出“出则繁华，入则静谧”的尊尚人居佳境。 在建筑风格上中海国际社区强调建筑风格与地域生态、文化的完美交融。在沈阳首度引入同源美国帝国大厦的Art Deco（新装饰主义）风格建筑，在世界经典的建筑语汇之中，融入现代居住的哲学思考，以风靡世界的经典建筑标注奢华品味。 以合园、合苑、合院三大规划理念，将园区的点、线、面有机融合，形成和谐的景观之美。道路、树阵的设置，不仅专注于理性的科学布局，更兼顾浪漫的感受。组团关系上，注重密林与疏草的结合，营造既有开放的活动场地，又有幽静的绿荫花园。入户花园以欧式经典庭院的格调，亲切宜人的尺度和精雕细琢的态度，营造浓郁的生活气息以及家园般的氛围。被誉为“中国第一管家”的中海物业，更是中海国际社区的一大亮点。中海物业公司，1986年成立于香港，经过20余年的创新与发展，目前业务覆盖中国二十余个省份，现累计总管理面积超过4100万平方米，为中国内地最大物业管理企业，被誉为“中国物业管理第一品牌”。以人性化服务、完善的服务细节，为中海国际社区的高端品质提供保障沈阳2010年度沈阳中海国际社区——四大产品，全情盛现。 『精工高层』 营造精工品质，精于每一处细节，真正做出精品。精工高层保证施工工艺，精准对齐，让空间利用最大化；我们以最优化的方式布置水电，让您不必为水电管道优虑；每一座建筑，都是不朽的精品，工科中海，缔造经典，现奉献约89㎡、130㎡精工高层，以31年精工历练，通过努力，不断创新，塑造精工尚品。 『盛装央座』 约86㎡—155㎡城邦中央、公园大宅，位居整个百万方城邦的臻稀地段，推窗可见3万平米市政体育公园，外围更奢享三水七园的环绕。 『御河六栋』 约150㎡—200㎡别墅血统，别样洋房，即将面世，敬请关注。与沈阳鼎级别墅龙湾一脉相承，得水蕴天成之气，享藏风敛贵之地。以新古典风格延续龙湾城市别墅精髓，得中海空间布局大城。 『香堤公馆』 踞中海国际社区园区西南，西邻长白大街，阅炫彩都市无限繁华；南邻长白岛内河，瞰内河一线的极致风景；东北邻36班的重点中学，浸文化教育润泽。69-122㎡都市质感小户，醇正公馆人生。中海地产，品质铸就，31年25城精工粹制120万平米大城。大城邦，小公馆，为极致而来。 中海地产品牌荣誉 国际中海 世界500强成员企业 香港恒生指数成份股(股票代码HK.0688) 全球40大上市房地产公司指数成份股 首家获得Baa3和BBB-评级内地房地产公司
成都公司关于《开盘法及销售计划》研讨会的汇报材料 作为房地产项目开盘，尤其是中海这类知名品牌企业所开发的项目，开盘策略极其关键。它关系到公司品牌、项目品牌、发售效果及推广措施等系列问题。现简要阐述如下： 中海地产99年进入成都，在股份公司营销策划中心的指导下，先后经历了【中海名城】、【中海·格林威治】两项目数十次开盘，运用了摇号、排队、定房、自然推售等多种认购方式。综而述之，开盘法是结合市场现状、项目推售安排、客户储备、销售价格、推售物业情况等多方面因素分析得出的结果。 一、市场环境分析对开盘法的影响 今年1～7月，成都市房地产业开发投资增长幅度达到71.1%，新开工项目在增多、新开工面积快速增长，表明各开发商依然看好成都房地产市场。但是今年1～7月成都市商品房销售面积却持续下降，究其原因，一方面是去年下办年以来商品房新开工面积增长猛烈，导致今年上半年商品房供应充足；另一方面是今年年初出台的国家宏观调控威力初显，消费者观望心态加重导致需求相对萎缩。 9月17日，中海·格林威治城即定的开盘时间，当日麓岛国际社区开盘，9月23日房交会开幕，9月17日属于客户分流危险期。建议〖中海·格林威治城〗四批次单位从储备客户开始即定房号，三天后成交，开盘之日基本将储备客户消化完毕，开盘当日氛围以中秋活动来营造。 ————摘自《【中海·格林威治城】/望江观邸四批次物业价格报告》上述摘录基本反映成都公司对市场的敏锐度以及市场对开盘法的影响。诚然排队、摇号等方式对开盘当日氛围营造是最为显著的，但在市场竞争激烈的时间段，及时的留住客户反而更为关键。 二、项目开盘前的客户储备方式 2.1客户储备的目的
中海·国际社区(三期)项目个案分析 一、项目概况 （一）项目区位条件 项目北邻岳麓山风景区和大学科技园区、南望洋湖垸生态湿地公园、东接大河西先导区总部经济区和湘江风光带、并衔接湘府路大桥直抵省府和南城，区位交通优势和自然资源优势明显。 图-1 项目区位示意 （二）项目基本信息 项目为洋湖湿地公园北岸大型精装高层国际社区，共分五期开发，一、二期已基售罄，目前开发为项目三期【蓝岸】。 表-1 项目整体基本信息 开发商中海地产物业管理中海物业 占地面积36万㎡建筑面积130万㎡ 容积率 3.67 绿化率40% 物业类型高层、商业装修情况1600元/㎡
目前正在开发的三期【蓝岸】，占地面积逾7万㎡，总建筑面积达30万方，规划2176户、车位1746个。 表-2 项目三期基本信息 开发商 中海地产 物业管理 中海物业 占地面积 73016 建筑面积 306285 容积率 3.82 绿化率 41% 物业类型 高层 装修情况 1600元/㎡精装 二、项目三期规划 三期【蓝岸】共规划14栋30层住宅楼，为了最大化景观价值，部分楼栋采用错列式斜向布局。 图-2 项目三期位臵示及规划意 蓝岸 臻观 橙郡
三、项目三期产品设计 （一）户型配比 项目产品户型面积段区分明显，仅有95-115㎡三房和130-145㎡四房产品，其中三房占比76%，紧凑四房和舒适四房分别占比12%，户型设计以刚需及首改为主。 表-3 项目三期户型配比 户型面积套数比例 三房两厅95-105㎡768 35% 三房两厅110-115㎡896 41% 四房两厅130-135㎡256 12% 四房两厅140-145㎡256 12% 合计95-145㎡2176 100% （二）户型设计 1、标准层设计 通过“通风光井”的创新设计，让标准层拥有“光影廊桥”、和“户户南北通透”效果，在保证高容积率的同时提高产品品质。 图-4 三期三梯六户标准层 通风光井
商业街项目调查报告 ●项目名称：中海国际社区 1.基本概况： 1.1地理位置： 项目位于成都市城西主干道羊市街西延线上，距离三环路约1.5公里，三环路与绕城高速路之间，项目东临土龙路，北侧紧邻成灌公路，西面为成都市电子科技大学国腾学院，南邻摸底河和5040亩两河森林公园。 1.2建筑概况： 该项目占地约1986亩，建筑面积约120万平米，规划容积率为1，建筑密度不大于20%，绿地率35%。近期交付了4个住宅小区，分别为蓝岸小区一期、橙郡小区一期、碧林小区一期和一个别墅群。 1.3区域状况： 国际社区项目的规划充分依托了辖区周围的优势资源，使其项目内涵本身充满了高贵、和谐的文化元素。其中最主要的表现在以下两个方面： 1）高科技文化概念：项目紧邻高新工业区，其区内集中了包括世界500强企业和国内知名上市企业在内的多家公司，如英特尔、摩托罗拉、住友、索尼、阿尔卡特、蓝光房产、迪康药业、通力集团、中汇医药等。如次庞大的国内国际化产业的在区域内大密度的存在，注定区域今后的发展将逐步形成从一个以中产阶级文化为基调，以平等、开放、新兴的为主调的国际的新城区。 2）绿色、自然和谐概念：国际社区毗邻5040亩的两河森林公园和规划中的3000平米的竹林，分别又与金牛支渠、清水河，摸底河接壤，其绿色生态走廊与项目人文住宅浑然一体，形成一个有机的生态体系。 2. 商业业态分布及运营情况 2.1主力业态：从了解的初步情况来看，国际社区内将规划约16万平米商业配套设施，主要以国际双语幼儿园、成都石室双语学校为主，另辅以超市、药店、诊所、服饰店、书店、干洗、健身中心等一些生活配套措施。 2.2 运营状况分析： 由于该项目开发的住宅小区尚未完工，目前仅有一期项目刚刚完成交盘进入装修阶段，因此商业街的开发总体来说比较冷淡，人流量也很少，无较多的商业考察价值。不过商业街
上半年成都房地产市场研究报告分析
上半年成都房地产市场研究报告 一、新盘整体概况 1-6月,经过国家的宏观调控,一些持观望态度的购房需求开始释放出来。在对上半年成都楼市的回顾过程中,我们发现一些特征: 区位:城东稳步发展 城中上半年住宅供应仅约33.34万㎡,供应量有所减少,供应类型包括商业地产、写字楼、小户型、(超)高层电梯公寓项目;出于土地供应方面的原因,整体价格一直是各区域的领头羊;城南和城西也以其最为成熟的环境继续担当购房者首选区域的角色; 城东在经过的第一次开发热潮之后, 上半年迎来其稳步发展的时期,供应面积约102.13万㎡,除了品牌开发商的代表项目(魅力之城、卓锦城、蓝谷地等)继续上市外,博瑞”优品尚东”、”千居朝阳”、”正成·沙河明珠”等项目也陆续推出。”名企＋大盘”的开发模式对提高城东的整体品质和区域价值起到了相当大的作用,其环境优势和居住价值已经得到购房者的认可,供应加
大的同时价格也是一路攀升。随着东调搬迁的加快,城东土地供应增大,城东发展正进入快车道。 城北和城东相比开发处于一个试探和预热的阶段,商品房供应量仅为12.97万㎡,在主城区各区域中居末位,随着北部新城计划实施,蜀龙大道的通车,北新干道高架桥的破土动工,城北的环境有望得到改进;鉴于城北的各类专业市场繁多,居住环境一直无法有真正的起色,虽然当前也有许多知名开发商在城北囤地,但大多在三环外区域,因此,城北在的发展态势难依然显得十分缓慢, 下半年城北预计也将是一种比较冷清的态势。 规模:大盘、小盘齐上阵 如果说是大盘林立的一年的话。那么经过宏观调控后一些中小开发商也从调控的影响中恢复过来,纷纷推出自己的新盘。可是由于调控所带来的持续影响,这些新盘规模都比较小。同时各大盘因为其开发周期较长,因此出现了大盘、小盘齐上阵的局面。 推盘:乐观中带有谨慎 受国家宏观调控的影响,大多数持币观望的消费者的需求在开年后都爆发出来,市场行情比较乐观;但上半年楼盘在推出产品的时候还是延续采取分期分批次或者是分栋推出的模式;在开盘时间的选择上开发商还是延续以往以周末、节假日为主的开盘时间战略,在时间上配合消费者。 产品类型:电梯公寓成为绝对主导
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