中海国际社区1-3号地1#楼工程 监理实施细则（SDDC灰土挤密桩桩基工程） 项目部：西安高新监理公司第十六项目监理部编制人： 审核人： 编制日期： 2007年9月20日
西安高新建设监理有限责任公司第十六项目监理部 SDDC灰土挤密桩桩基工程监理实施细则 一、使用范围 本监理细则适用于中海国际社区1-3号地1#楼工程的桩基分部工程。 二、工程概况 本工程项目高18层，剪力墙结构，地基采用SDDC桩基处理。位于西安曲江海洋世界东侧，曲江大道、雁引路、唐城一路、唐城二路之间，由中海兴业（西安）有限公司开发，中国建筑西北设计研究院第七设计所设计，机械工业勘察设计研究院对本工程进行勘察，监理单位为西安高新建设监理有限责任公司。 本工程1#楼工程场地基本平整，场地±0.000相当于绝对标高440.050，平均标高为438.041，与绝对标高相差2.009m；本工程基础底标高为-5.260m，基坑开挖标高为-5.160m，在此标高处施工SDDC灰土挤密桩，以消除地基的湿陷性，并提高地基土的承载力。施工中，采用直径1.3m重约10吨的橄榄形锤，拉高13-17m，冲击成孔至设计深度；分层回填3：7灰土，用橄榄形锤分层夯实，成桩直径1.8m，桩间距2.8m，等边三角形布桩，SDDC桩长9.0 m。总桩数125根。 桩施工完后，桩头以下600挖除，用1000KN-M夯击能量满堂强夯一遍，再用16t 压路机碾压不少于5遍，再施工500厚3：7灰土垫层，灰土的压实系数不小于0.95，灰土垫层顶标高-5.260。灰土垫层平面范围：外围一排桩边向外300mm。 处理后的复合地基承载力特征值f spk≥350KP a，桩间土的平均挤密系数不小于 0.93，桩身的压实系数不小于0.97。 三、编制依据 1、《中海国际社区》1#楼基坑开挖及SDDC桩地基处理平面图； 2、《建筑地基基础工程施工质量验收规范》GB50202-2002； 3、《湿陷性地区建筑规范》GB50025-2004； 4、《建筑地基处理技术规范》JGJ79-2002； 5、《建筑工程质量检验评定标准》GB50300-2001； 6、《建设工程监理规范》GB50319-2000； 7、《中海国际社区监理规划》 四、施工准备阶段的控制 施工准备阶段审查施工单位的企业和人员资质。对工程所需原材料的质量进行检查与控制，对工程中所采用的新材料、新结构、新工艺、新技术应审核其技术鉴定书。协助施工单位完善质量保证体系。对工程中使用的主要施工机械、设备，应审核其技术性能。主要程序如下:
精品 中海地产结构设计限额控制 中海地产建筑结构管理部
目录 一、总则 (2) 二、结构设计限额控制指标 (3) 三、结构设计限额控制指标说明 (4) 四、附表 (6) 附表A:钢筋和混凝土含量统计表 (7) 附表B：各公司结构设计限额控制指标 (8)
一、总则 编制目的：为加强结构专业设计管理，做好限额设计和成本控制工作。编制时间：20013 年1月 1 日主编单位：中海地产集团有限公司建筑结构管理部 使用说明：1. 项目结构材料用量指标（包括钢筋和混凝土）均不得大于本限额控制值。各项目完成合约统计后，按《钢筋和混凝土含量统计表》（见附表 A）的要求统计、上报。 2. 在结构方案定案与扩初设计之间，由设计院编写项目《结构统一技术措施》，经集团建筑结构部或 区域、地区公司设计管理部评审后，进行结构限额设计。 3. 本标准由中海地产集团有限公司建筑结构管理部负责管理和条文解释。制订依据：《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010） 《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010） 《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3-2010） 《建筑结构荷载规范》（GB50009-2012） 《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011） 《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）
二、结构设计限额控制指标 各公司结构限额指标控制值对照表如下：
三、 结构设计限额控制指标使用说明 1. 结构材料用量指标计算规则为：计算范围内相应结构材料（包含梁板柱、构造柱、过 梁、女儿墙、拉板等的钢筋（G ） 和混凝土（V ），不含砌体)用量除以计算范围内的“结 构成本计算面积”（M ），即钢筋用量指标=G/M （kg/m 2 ），混凝土用量指标=V/M （m 3/m 2）。 2. 统计结构材料用量指标所用的“结构成本计算面积”计算规则如下： 结构成本计算面积 M =M0+M1+M2+M3+M4+M5/2+M6/2，其中： 3. 当项目存在留给装修加层的两层高房间面积（M7）时，钢材用量计算规则为： 结构钢材用量=[G+(8～10kg/m 2 )*M7]/（M+M7） 4. 常规采用钢筋主要包括：直径 6mm 钢筋统一采用 H PB300，直径 8mm 及以上钢筋统一采 用 H RB400；也可以全部采 用 H RB400 钢筋。 5. 结构体系包含钢筋混凝土普通框架、异型柱框架、短肢剪力墙结构及剪力墙结构。当 结构采用异形柱框架或短肢剪 力墙结构体系时，混凝土用量应取下限甚至更低。 6. “上部结构”、“地下室或半地下室”及“基础”的定义如下： 6.1 当没有设置地下室或半地下室时，“上部结构”的范围指±0.000（不包括）以上 的部分，其余部分如浅基础、 筏板、基础梁、承台、桩和±0.000（包括）以下的 墙、柱等计入“基础”范围（地下部分的统计范围见图 1）。 6.2 当设置地下室或半地下室时，“上部结构”范围指地下室或半地下室顶板以上部分 (不含顶板)；“地下室或半地下 室”的范围指地下室或半地下室底板至顶板范围内 的部分（含顶板、底板及与底板相连的浅基础、筏板、承台、基础梁等）；其余部 分如桩等计入“基础”部分（地下部分的统计范围见图 2、3、4）。 6.3 在限额控制指标中，基础部分计入地下室或半地下室指标。
中国海外发展商业设计管理体系 编号：商-GLBH-ZY-2010 写字楼项目设计管理指南 设计管理篇 中国海外发展 规划设计中心
二〇一〇年十一月
目录 一、总则 (1) 1.目的 (1) 2.围 (1) 3.对象 (1) 4.解释 (1) 5.规划设计三级管理流程的容 (1) 第一部分写字楼设计管理流程 (2) 二、写字楼前期设计管理流程 (2) 1.设计计划管理流程 (2) 2.设计单位战略合作、设计单位委托及招标与设计费用管理流程 (3) 三、写字楼建筑设计管理流程 (5) 1写字楼建筑案设计管理流程 (5) 2写字楼标准层平面设计管理流程 (6) 3写字楼立面设计管理流程 (6) 4初步及施工图设计管理流程 (7) 四、写字楼专业设计管理流程 (8) 1写字楼结构设计管理 (8) 2写字楼机电、幕墙案设计管理 (8) 3写字楼公共部位装修设计管理流程 (9) 4写字楼景观设计管理流程 (10) 五、其它设计管理流程 (11) 1项目后评估设计管理流程 (11) 2绿色建筑设计管理流程 (11) 六、设计管理流程图及评审表格 (12) 1写字楼前期设计管理流程图 (12) 2写字楼案设计管理流程图 (13) 3专业设计管理流程图 (14)
4其它设计管理流程图 (15) 5评审表 (15) 第二部分写字楼设计管理指引 (25) 七、管理与设计团队架构及其分工 (25) 1管理与设计团队架构 (25) 2管理与设计团队分工 (30) 八、设计计划 (45) 1案设计前期阶段（60天） (45) 2案设计阶段（120天） (45) 3扩初设计阶段（90天） (48) 4超限审查阶段（45天） (49) 5工程桩基施工图设计阶段（20天） (49) 6施工图设计阶段（120天） (49) 九、设计任务书 (51) 1写字楼建筑案设计任务书 (51) 2写字楼施工图设计设计任务书 (53) 3其它相关专业设计任务书 (54) 十、设计费用 (55) 1总体设计费用标准 (55) 2分项设计费用 (56) 十一、写字楼项目设计合同 (60) 1建筑案设计合同 (60) 2施工图设计合同 (60) 3专业设计与顾问服务合同 (61)
摘要 近年来，随着社会经济的发展和城市化进程的不断加快，学区房、住改商字眼越来越活跃在人们的视野。本文旨在通过对学区房住改商行为存在的问题进行研究，分析住改商行为的形成原因与对策分析。本文以长沙中海国际社区3期为例，对小区内住改商引发的问题进行研究分析。本文从小区基础设施不完善、业主减少运营成本、业主维权意识、法律意识薄弱等方面对小区住改商行为形成原因进行了分析。针对此问题分析原因，笔者提出在业主方面组建业委会，协同物业管理、组建业主监督小组，在物业方面加强物业管制、加强住改商法律知识宣传，建立反馈与追踪机制。希望能为物业管理企业的工作开展提供有利帮助。 关键词：物业管理，住改商，学区房 ABSTRACT In recent years, with the development of social economy and the continuous acceleration of the urbanization process, school district housing, housing to change the word more and more active in people's vision. This paper aims to analyze the formation reasons and countermeasures of the housing and housing business transformation behavior in school districts by studying the existing problems. This paper takes changsha zhonghai international community phase 3 as an example to study and analyze the problems caused by residential redevelopment. This paper analyzes the causes of the housing and housing reform from the aspects of imperfect infrastructure, owners' reduction of operating costs, owners' awareness of safeguarding their rights, and weak legal awareness. In view of the analysis of the reasons for this problem, the author proposes to set up the owners' business committee, cooperate with the property management, set up the owners' supervision group, strengthen the property control in the property aspect, strengthen the legal knowledge publicity of residential and commercial transformation, and establish the feedback and tracking mechanism. Hope to be able to property management enterprise work to provide help. Keywords:Property management,School district housing, Residential change Dealer 1
中海地产集团有限公司 目录 编辑本段简介 中海地产logo(3张) “中海地产”是中国海外集团房地产业务的品牌统称。中国海外1979年成立于香港，并于1992年在香港联交所上市，首开中资企业以香港本地业务资产直接上市之先河（中国海外发展有限公司，00688HK，简称“中国
海外”）。2007年，中国海外入选香港恒生指数成份股，是首家入选恒指的中资地产股。2010-2011年，连续两年获选“恒生可持续发展企业指数”，并于2010年荣登英国《金融时报》“全球500强”。2012年上半年实现销售额615.5亿港元，净利润83.8亿港元。2011年底，公司总资产达1760亿港元，净资产达706亿港元。截至2012年6月底，公司拥有土地储备面积超过3400万平方米。 2010年，中国海外在香港资本市场开创性地完成对一家港股上市公司（股票代码：00081HK）的并购，该公司已正式更名为中国海外宏洋集团有限公司。中海宏洋专注于三四线经济活跃城市，以中高端住宅产品、具有综合用途的项目开发为主。 房地产开发是公司的核心业务，公司持续打造“中海地产”品牌。经历32年的品牌经营与实践，“中海地产”已发展成为中国房地产行业领导品牌，国家工商行政管理总局认定“中海地产”为“中国驰名商标”。“诚信卓越精品永恒”的品牌主张融汇于企业运营的各个环节，创造出一个个深受客户赞誉、市场追捧的物业精品，为城市建设、社会可持续发展，构建和谐社会做出积极贡献。中海地产连续八年荣获“中国房地产行业领导公司品牌”，连续八年蝉联“中国蓝筹地产”榜首企业，多次获得“中国房地产百强企业”综合实力第一名，并荣获“中国最受尊敬企业”、“中国最受尊敬企业·十年成就奖”、“影响中国生活方式十大品牌”等荣誉。2011年9月，中海地产品牌价值评估达246.87亿元，位居行业第一。 中海地产形成了以港澳地区、长三角、珠三角、环渤海、东北、中西部为重点区域的全国性均衡布局，先后在香港、澳门、深圳、广州、北京、上海、苏州、长春、沈阳、成都、西安、济南、长沙、南昌、武汉、厦门、赣州等全国30余个经济活跃城市展开房地产开发。至2010年底，公司已完成及计划投入的房地产投资额超1500亿元，已完成及计划开发项目超过240个。公司秉承“精品生活创造”的品牌定位，为社会提供了数十万套精品物业，为逾百万客户提供了优越的居住选择。代表作品有富豪海湾（香港）、寰宇天下（澳门）、香蜜湖1号（深圳）、观园国际（广州）、紫御公馆（北京）、瀛台（上海）、城南1号（成都）、南湖1号（长春）、中海城（沈阳）、凤凰熙岸（南京）、胥江府（苏州）、钱塘山水（杭州）、万锦豪园（佛山）等，以及位于不同城市的系列产品品牌：中海国际社区、寰宇天下等。 中海地产坚持“过程精品楼楼精品”的开发理念，以消费者需求为出发点，以专业为基础、以创新为导向、独立研发五代住宅精品，持续提升消费者居住体验。多年来，中海地产的物业项目所获的国际、国内专业荣誉奖项领先行业。2011年，中海地产荣获8项詹天佑大奖：其中，杭州中
和平一小入驻中海国际社区签约仪式 来源：搜狐焦点网沈阳站 2010年04月08日14:40 [我来说两句] 时间：2010年4月8日下午 地点：中海国际社区售楼处 主题：和平一小入驻中海国际 (论坛新闻)社区 (论坛新闻)签约仪式 主持人中海地产员工姜则昊 主持人：尊敬的各位领导、各位来宾、女士们、先生们，大家下午好，欢迎大家光临中海地产与和平大街第一小学签约仪式的现场，我是中海地产的员工姜则昊，今天非常荣幸能够站在这里，和我们在座所有的来宾朋友们，共同见证这个辉煌时刻的到来。 今天，是我们辽沈大地小学教育的璀璨明珠、百年名校、和平一校挺进我们长白岛的历史时刻，也是中海地产携手和平一校共创辉煌的特殊日子，接下来，请允许我来为大家隆重的介绍出席今天签约仪式的各位贵宾，他们是：中共沈阳市和平区委副书记肖坤女士、中共沈阳市和平区委常委和平区长白岛管委会副主任孙明先生、沈阳市和平区人民政府副区长裴
达树先生、沈阳市和平区长白岛管委会副主任杨波先生、沈阳市和平区教育局局长康景波先生、沈阳市和平区教育系统党委书记安建晔先生、沈阳市和平区教育局副局长王悦庆先生、沈阳市和平区教育局副局长王伟先生，还有和平区长白岛管委会的相关领导也莅临了我们今天的现场。 今天来到现场的还有中海地产沈阳有限公司董事、总经理刘文东先生；中海地产沈阳有限公司董事、副总经理穆雅斌先生；中海地产沈阳有限公司董事、副总经理吴健先生。 现场嘉宾 在这里，请允许我代表中海地产以及和平一校，向各位领导、各位来宾的到来，表示最热烈的欢迎和最衷心的感谢！ 另外，我们今天到场的还有沈阳市各大主流报纸、电视台、网络及房地产的记者朋友们，向你们道一声辛苦了。 各位来宾，我们今天活动的场地非常特殊，是我们中海地产大型高端物业项目品牌——中海国际社区的销售现场。中海国际社区是我们中海地产挺进沈阳的首个高端精品住宅，150万平的辉煌巨制占据了长白岛的核心地段，以六大价值体系，建筑国际社区的风帆，在这里我们看到的每一块砖、每一棵树都凝聚了我们中海地产31年的建设精髓，中海地产用自己独到的理念在这座城市里细心耕耘着。 下面，我们首先有请中海地产沈阳有限公司董事、总经理刘文东先生，上台致词。
1.目的 明确中海发展地区公司设计管理人员的各自管理职责，保证项目的设计各阶段处于受控状态，确保设计成果正确实施，验证设计质量符合要求，满足项目开发要求，为最终达到设计精品的目标，制定此制度。 2.适用范围 适用于中海发展各地区公司。 3.参照文件 3.1《规划设计管理制度（三级）》 3.2《规划设计中心管理制度》 3.3《中海发展区域公司制管理办法》［2010年.修订版］ 3.4《中海发展区域公司规划设计管理制度》 3.5 集团和区域公司相关规章制度 4.发布、解释与修订 4.1本制度由中海发展总经理办公会负责发布，并自发布之日起试行。 4.2本制度由中海发展规划设计中心负责制定和解释，地区公司设计管理人员必 须严格遵守。 4.3本制度每年进行一次集中检讨，检讨后的修订内容由中海发展总经理办公会 负责签发。 5.设计管理体系的组成 5.1在中海发展总部、区域公司和地区公司设置规划设计评审机构，分层分工决 策和处理相关规划设计方面的工作。 5.2 地区公司规划设计评审小组组成：公司总经理，设计、营销、财务主管领导，
设计管理部、投资部、营销部、客户服务部、商业管理部（持有型物业）负责人。 5.3地区公司规划设计评审小组由评审小组组长负领导责任，评审小组组长由总 经理担任；公司评审小组设秘书一位，由设计管理部人员担任。 5.4地区公司评审小组具体人员和架构由地区公司提名，报区域公司规划设计管 理委员会批准。 5.5地区公司评审小组在有条件的情况下，可以聘请一些有经验的社会优秀建筑 师作为顾问，一方面可以得到更加专业性的意见，另一方面也可以及时收集到设计领域新的潮流和信息。 6.设计管理职责范围 6.1地区公司规划设计评审小组职责 6.1.1负责对项目设计主要阶段成果（包括各专业方案定稿、重大设计变更等） 进行评审。 6.1.2应致力于在公司内部形成设计总监提出专业意见，主管领导、营销人员、 投资人员提出市场意见，评审小组决策，设计总监和建筑师负责组织实施的分层管理、分层负责、权责分明、各施其职的完整决策体系。 6.1.3规划设计的评审要严格遵循民主集中制的原则，要充分听取全体评审小组 成员的意见、中海发展总部、区域公司和地区公司领导有关规划设计的指导思想和各项指示，在此基础上由评审小组组长组织评审小组做出集体决策，并下达到有关部门进行实施及对实施情况进行跟踪和落实。 6.1.4地区公司规划设计评审小组向中海发展规划设计决策委员会、区域公司规 划设计管理委员会和地区公司领导负责。
01 双流 双流一部 1：九江镇蛟龙工业港全境，九江镇镇上派，邹家场，大井村，马家寺。 2：东升镇迎春桥，接待寺，西南轻工贸园区。 3：双流县城区全境。双桂花园、佳兆业现代城 双流二部 1：锦华路1-3段（单号）四段（双号）临港路1-3段学府路1-2段长江路三段文昌路，文昌段，簇马路1-3段。新智一路。金航路，金花村三组，李家祠全境，成双大道中段（单号）三河村，文昌村，新苗村。凉水井社区，未成年管教所，常乐社区，马家河村，机场路：常乐段一段（单号）三段（双号）近都段（双号）土桥段（双号）双流机场，西南民族大学，信息工程学院，诗圣社区，天鹅度假村，黄河北路，泰山路双樱阁（蓝光圣菲对面） 2：长城路一段（单号）长城路二段。文星镇，川大路二段，川齿路，空港物流园区，西航港大道，牧华路二段，腾飞路，腾飞一至十二路，空港一至五路，天威路，黄甲镇镇上，黄甲大道，光电大道，华创路，双华路 3：机场路：土桥段（单号）近都段（单号）常乐二段（单号）。顺风路，黄河中路，黄河南路，大件路，白家段到文星段，长城路一段二段，成白路，羊双路。 白家镇：新街，正街，川大路二段，华丰食品城，川大江安校区，双流正大嘉里粮油，铁路看守所，临江丽苑一，二，三期黄河南路，白家火车站 机投镇：武侯科技园（全境派送）西三环路一段二段外侧，三环路川藏立交外侧（八一家具城八一办公城八一精品城八一沙发城）太平园西路1号----276号西南食品城兴达摩托车市场货运一条街南桥村一组、三组、四组，南三环货运市场太平寺机场95788部队和5701厂只送外厂三环路武侯立交外侧：顺江段｛45→，46→｝铁佛段，万寿村4组，万寿路 其他：黄水镇、彭镇、胜利镇、金桥镇、黄甲镇 备注：）武青北路66号25号（注：武青北路76号23号属于黄田坝派送）机九路（注：万柳路属于黄田坝派送） 景泰绿岛、置信逸都城市会所、果堰村1-6组，果堰村7组31号，武侯区第三人民医院（龙井中街），武侯区第五人民医院，天际首府，万福正街 01 西航港分部 西航港大道一段双号、双华路双号、长城路一段单号、川大路三段双号、会缘汽配城、航枢大道（一路、二路）、双航路、物流大道、口岸路、通关路、双流国际机场、机场货站、光明小区、文星小区、星月花园
尚湖央邸楼书 P1，封面： 尚湖央邸 central mansion of Shang Hu P2-P3： 尚湖央邸 泉城首席“一山一公园”法式豪宅 Springs chief" Mountain Park" French house （配项目效果图） P4-P5： ●疆域 ●Territory 十里山谷中央，公园之畔，观山望湖，界定杰出人物的专属领地 In ten the valley central, park river, mountain lake, defined the luminary exclusive territories P6-P7： 国社中央，公园之畔，观山望湖 Country club Park Central, the banks of the lake, mountain view 与所有滋养了传世豪宅的地块一样，对特殊资源的占有程度，很大程度上决定了豪宅
的价值。在中海国际社区的十里的生态山谷之中，山水资源堪称绝版，并且占据稀缺资源“济南唯一一山一公园”，临近公园的居住不仅可眼观独特的公园景观，将生活融入到公园之中与其互动，从容享受自然的静谧与城市的繁华。 在尚湖央邸正位于正处于中海国际社区的中央位置，所处的叠翠浓荫的青山和湖水，已然赋予其蔚然壮阔的底色，周围青山合抱，温润清新的山谷气候，居住其中，可聆松瞰海，享受大自然的魅力壮阔。 P8-P9 ●央邸·世家 ●Yang Di, family 皇家台地园林，法式浪漫建筑，墅级奢侈空间，彰显世家风范，关于济南豪宅标准由此厘定 Royal Terrace Garden, French romance building, villa luxury space level, highlight the family style, luxury standards which set on Ji'nan P10-P11 欧式皇家台地园林 Royal Terrace Garden 为了保证业主拥有舒适惬意的生活环境，尚湖央邸斥巨资打造皇家级别的园林享受。社区内地形为山地地形，西高东低，分为两大台地，社区采用欧式台地景观园林风格，无论是通往地下的繁华车行便道，还是园林中的花草树木从、湖畔边的人行小径，每一处的细节都体现序列感和皇家礼仪。
[中海?国际社区项目] 发展策划汇报
本项目的困境
配套的困境
效益困境——投入大、回收慢、价值低 规模困境——大大超过社区需要
区位困境——项目远离城市中心区
公建配套一般是占总建筑 面积的5～7％，本项目接 近13%（15.7万平米/125万 平米），超出社区需要约
8～10万平米
位于高新技术产业区，受 产业氛围影响
周边居住人群少
我们怎么看本项目的开发？
? 公建配套应分经营性和非经营性两种类型看待：经营性的公建要从 市场出发挖掘其市场价值，非经营性的公建要从提升整个社区价值 的角度思考如何开发，本项目要在两者之间取得平衡点；
? 公建配套要处理好三个关系：一、配套与住宅的关系；二、配套与 配套的关系；三、配套与区域的关系；
? 公建配套的开发除了要立足于项目本区域外，关键还要加强辐射 力，引导外区域市场、引领消费者。
核
心
问
题
区位困境
规模困境
问题
效益困境
问
题
的
分
市场
析
资源 竞争
各种公建各自面临一个什么样的市场？
市场上的公建有几种开发模式？ 这些开发模式各有什么优劣势？ 这些开发模式分别适合什么开发条件？ 这里需要什么样的开发模式？
我们有什么资源？ 我们能创造些什么？
我们和其他区域的公建将形成怎样的关 系？ 我们如何建立和其他公建的竞争优势？
《中海地产策划经典案例大全》2010版 更多优惠详情请登陆： 联系qq：90 郑重承诺：如发现资料内容与本站所列目录严重不符，无条件退货！ 中海地产资料集(11 folders, 145 files, MB, GB in total.) │2007中海地产书写成都别墅新纪元.doc KB │2007年南京中海凯旋门营销策划报告MB │2007中海地产国贸写字楼项目推广方案.rar KB │2008年7月中国房地产市场形势分析报告-中海地产KB │2008年中海成都城南核心圈项目推广策略方案MB │2008年中海地产苏州御湖熙岸地产项目整合企划推广策略92页-25页.ppt MB │安徽马鞍山锦江国际花园城地中海风情社区策划报告(新景祥)2005-108页.pdf MB │北京中海地产大厦项目后评估报告-39DOC-2008年.doc KB │博思堂_中海青岛战略规划及三个项目的推广提案MB │长沙时代玫瑰园地中海风情泊岸社区营销推广案(德思勤)2006-66页.pdf MB │长沙时代玫瑰园地中海风情泊岸社区营销推广案(德思勤)2006-66页.ppt MB │成都中海大源兰庭项目广告创作思路MB │成都中海地产望江豪庭复合项目整合推广策略案(经典老报告，含平面)-181页.pdf MB │成都中海国际商业街区发展策划报告-戴德梁行-130页.pdf MB │成都中海国际社区项目整体定位及整体开发思路MB │成都中海龙湾半岛地产项目发展定位报告98页-2007年.ppt MB │风火08年宁波中海提案.ppt MB │工程管理：深圳中海花园项目部管理手册-153页.pdf MB │杭州中海地产滨江钱塘山水项目营销推广方案_114页.ppt MB │黑狐—中海阳光棕榈园广告推广与营销(定位部分) KB │黑蚁设计：中海地产成都城南核心圈2#项目推广策略案(含平面)2007-107页.pdf MB │南京中海地产东妙峰庵酒店公寓项目市场定位报告2006-111页.pdf MB │南京中海地产凤凰街60万方项目前期定位报告2007-149页.pdf MB │青铜骑士2006年中海整合策略半山溪谷提案.ppt MB │青铜骑士：中海深圳半山溪谷整合策略(含平面)2006-72页.pdf MB │上海合富辉煌苏州中海主题报告新.doc MB │尚美佳-中海国际社区地块推广整合方案-74PPT-2007年.ppt MB │尚美佳_深圳中海山居岁月项目整合推广方案MB │尚美佳：西安中海国际社区麦镇推广整合(含平面)2008-74页.pdf MB │深圳幸福海岸二期物业服务方案-中海物业-125页.doc KB │世联-2007年深圳中海大山地项目开盘营销分析-20页.pdf KB │世联-成都中海国际社区项目整体定位及整体开发思路MB │世联-深圳中海大山地豪宅营销策略方案2008年MB │世联-中海-北京中海城及安德鲁斯商业营销报告-99页.pdf MB │世联_北京中海城及安德鲁斯商业营销报告MB │世联：北京中海城及安德鲁斯商业营销报告2006-99页.pdf MB │世联：中海成都国际社区启动区定位及物业发展建议2005-133页.pdf MB │世联：中海地产深圳香蜜湖1号顶层复式营销策略总纲2007-87页.pdf MB │世联地产-成都中海地产项目营销战略与策略方案MB │苏州中海·半岛华府全案整合行销总体策略2005-131页.pdf MB
房地产智库?2013九舍会 中海地产结构设计限额控制 中海地产建筑结构管理部
目录 一、总则 (2) 二、结构设计限额控制指标 (3) 三、结构设计限额控制指标说明 (4) 四、附表 (6) 附表A:钢筋和混凝土含量统计表 (7) 附表B：各公司结构设计限额控制指标 (8)
一、总则 编制目的：为加强结构专业设计管理，做好限额设计和成本控制工作。编制时间：20013 年1 月1 日主编单位：中海地产集团有限公司建筑结构管理部 使用说明：1. 项目结构材料用量指标（包括钢筋和混凝土）均不得大于本限额控制值。各项目完成合约统计后，按《钢筋和混凝土含量统计表》（见附表 A）的要求统计、上报。 2. 在结构方案定案与扩初设计之间，由设计院编写项目《结构统一技术措施》，经集团建筑结 构部或区域、地区公司设计管理部评审后，进行结构限额设计。 3. 本标准由中海地产集团有限公司建筑结构管理部负责管理和条文解释。制订依据：《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010） 《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010） 《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3-2010） 《建筑结构荷载规范》（GB50009-2012） 《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011） 《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）
二、 结构设计限额控制指标 各公司结构限额指标控制值对照表如下：
三、结构设计限额控制指标使用说明 1. 结构材料用量指标计算规则为：计算范围内相应结构材料（包含梁板柱、构造柱、过梁、女儿墙、拉板等的钢筋（G）和混凝土（V），不含砌体)用量除以计算范围内的“结构成本计算面积”（M），即钢筋用量指标=G/M （kg/m 2 ），混凝土用量指标=V/M（m 3 /m 2 ）。 2. 统计结构材料用量指标所用的“结构成本计算面积”计算规则如下： 结构成本计算面积M=M0+M1+M2+M3+M4+M5/2+M6/2，其中： 3. 当项目存在留给装修加层的两层高房间面积（M7）时，钢材用量计算规则为： 结构钢材用量=[G+(8～10kg/m 2 )*M7]/（M+M7） 4. 常规采用钢筋主要包括：直径6mm 钢筋统一采用HPB300，直径8mm 及以上钢筋统一采用HRB400；也可以全部采用HRB400 钢筋。 5. 结构体系包含钢筋混凝土普通框架、异型柱框架、短肢剪力墙结构及剪力墙结构。当结构采用异形柱框架或短肢剪力墙结构体系时，混凝土用量应取下限甚至更低。 6. “上部结构”、“地下室或半地下室”及“基础”的定义如下： 6.1 当没有设置地下室或半地下室时，“上部结构”的范围指±0.000（不包括）以上的部分，其余部分 如浅基础、筏板、基础梁、承台、桩和±0.000（包括）以下的墙、柱等计入“基础”范围（地下部分的统计范围见图1）。 6.2 当设置地下室或半地下室时，“上部结构”范围指地下室或半地下室顶板以上部分 (不含顶板)； “地下室或半地下室”的范围指地下室或半地下室底板至顶板范围内的部分（含顶板、底板及与底板相连的浅基础、筏板、承台、基础梁等）；其余部分如桩等计入“基础”部分（地下部分的统计范围见图2、3、4）。 6.3 在限额控制指标中，基础部分计入地下室或半地下室指标。
鄞州东南智慧城规范区内道路命名规划参考方案 根据《宁波市城市地名总体规划》（2007年）对下应及周边区块的道路命名导则，鄞州中心区：路名采用鄞州山水系列和鄞州古地名系列，前者如金峨路、福泉路、太白路等，后者如句章路、庆元大道、同谷路、小溪路等；下应片：以藏书文化为主题，以宁波古藏书楼名和清代藏四库全书的藏书楼名为路名；鄞州投资创业园区：采用“金”字系列路名，如金达路、金谷路、金源路等。按照下应发展实际，对鄞州东南智慧城规划区内道路提出以下命名方案： 方案一：地名系列 鄞州东南智慧城处鄞州新城区80平方公里范围，建成后亦为鄞州中心区组成部分，为保持与鄞州中心区道路命名的一贯性，也为体现下应的特色性，鄞州东南智慧城规划区内道路命名采用鄞州古地名系列、下应古地名系列和现所辖村名、代表性地名或建成后标志性地名衍生系列，具体为： （一）东西走向道路。东西走向道路以鄞州、下应古地名命名（中心城区延伸道路包括规划路，按原道路名命名），从北到南依次为：堇邑路（现宁横路、镇东路）、首南东路（其中东方湾邸小区南侧道路现名为文澜路）、堇子路（原来规划菜场支路）、贸邑路（纬一路、五桂路）、鄮谷路（纬二路，文溯路）、鄮峰路、日丽东路（纬三路，现规划路名为崇实路）、同善路（纬四路，新中心小学南侧道路，现规划路名为醉经路）、同保路（智慧产业园内道路，现规划路名为萱荫路）、泰康东路（现规划名为万
卷路）、赤城路（纬五路，中海国际社区内道路）。 （二）南北走向道路。南北走向道路以辖村名、代表性地名或建成后标志性地名衍生命名（潘火延伸道路包括规划路，按原道路名命名），从西到东依次为：天工路、下应南路、姜桃路（经二路）、姜延路（现规划名为寒松路）、金达南路、河胜路（经三路）、昇延路（经四路）、凤栖路（经五路）、昇桥路（现规划路名为墨海路）、梧生路（现在宁横东路）、应慈路（现规划名为双韭路）、启明南路、史慈路（经六路）。 （三）注释： 堇邑路:鄞由“堇”和“邑”（阝）两字合成。 堇子路：《读史方舆论纪要》称，“夏时有堇子国，以赤堇山为名，加邑为鄞”。 贸邑、鄮谷、鄮峰路：唐时改为鄮县。据传，当时海外人民到宁波来集货贸易的很多，所以把附近的山叫鄮山（今阿育王寺附近），也有叫鄮谷、鄮峰，并在此设立鄮县。鄮即“贸邑”两字的合写，意即贸易的地方。这三条道路穿过规划的步行街区和城市工业社区，为辖区内商贸集中的地方，取“贸易”之意。 同善路：清后期，下应为同善乡。 同保路：民国时，下应为同保乡。 赤城路：清早期，下应为手界乡赤城里一部分。 姜桃路：该路地处现姜村、桃江两村辖区。 姜延路：该路地处现姜村辖区，为“姜村延续”之意。 凤栖路、梧生路：因规划凤凰湖命名，取意“凤栖梧桐，梧生而凤栖”，也谐意“筑巢引凤”，体现智慧城繁荣发展的美好愿
【中海成控】中海地产利润之王的秘密（中海成本控制关键点） 懒人提示：本文重点部分已经用黄色标注。 一、按照成本科目，逐一分析各项成本。 1.前期工程：一般水平，按建筑面积计算，单方造价在20-50元／m2。这项费用，与设计环节无关。它与项目占地面积大小有关，与总建筑面积的关联不大。场地的现状，直接决定它的成本水平。 （1）比如，如果存在“场地土方工程”这一项的话，比如坡地项目，或未能进行三通一平交地的项目，其造价水平就高。 （2）越是边远地区，因其配套设施不齐全，需要施工的项目多，数量大，造价也相应地高于市区项目。前期工程中需注意两项，一是场地土方工程，目前很多项目自然高低于市政标高，都需要大量回填土方，造价不低。能不能有什么巧办法来降低这一部分的造价？因后面讲到地下室还会涉及到土方工程，这个问题留到后面一并解决与回答。 另一个注意点就是围墙，我们曾经有某个项目的临时围墙分判花掉三个月的时间，现在听上去大家可能觉得比较难以理解，问其原因就是设计对于围墙的方案迟迟未定，反复修改，当然不排除这个地块的地理位置、地面以下的地质有问题，所以方案会不断修正，但对于大多数项目，至少是同一个地区公司的项目来讲，临时围墙的标准化肯定不是难事，这样可以节省我们很多无谓的时间损耗，想想三个月的工期就因为临时围墙工程而消耗掉是多么痛心的事情。其次在围墙设计上要注意经济性，对于围墙来讲其主要功用还是围护且是临时性质，当然局部需要营销包装，有些地区的围墙全是方管支撑+镀锌铁皮，平均2.5米高，每延长米单价高达1300元/m，部分营销宣传路段是6米高，想想是比较奢侈的事情。 还有一种情况，对于地块较大的项目，需要分期建设，但是首期安排在地块中间，远离市政交通道路，为了展示和销售需要，在没有整个地块的道路交通系统设计的情况下，必然要兴建一定数量的临时道路、临时围墙、临时绿化等等设施，花费相当大。这是不可取的。 2.基础工程：对于桩基工程，以总建筑面积为单位计算，目前的造价水平是80－120元／m2。对于非桩工程，暂时录不到规律数字，原因一方面是非桩基础的形式多样化，差异很大；另一方面是原来的科目没有这一项，所有非桩基础全部并入主体工程中去，在设置工程量清单时，混在一起，剥离不开，这是不科学的。
调研报告 题目：银川中海国际社区 项目营销推广方案 学院：资源环境学院 专业：房地产经营与管理 年级：2010级 项目组成员：熊欢郭亮李雯朱宁余会有 吴建勇马雅萍魏文丽德婉君指导老师：邓宇(教授) 2013年4月
目录 1银川中海国际社区项目概况 (3) 2 银川中海国际社区的营销环境分析 (4) 2.1 银川中海国际社区项目的宏观环境分析 (4) 2.1.1地理区位环境 (4) 2.1.2中海国际社区项目宏观环境SWOT分析 (5) 2.2银川中海国际社区的微观环境分析 (6) 2.2.1项目内部及周边公共设施分析 (6) 2.2.2竞争项目分析 (6) 竞争楼盘的区域特性（见表3所示） (7) 表3 竞争楼盘区域特性 (7) 2.2.3中海国际社区项目微观环境SWOT分析 (8) 2.3综合分析 (9) 3银川中海国际社区项目营销推广策略 (9) 3.1寻找中海品牌特征和银川城市的契合点 (10) 3.2发现银川人的城市荣耀，确立中海进驻银川的使命 (11) 3.3中海品牌落地和项目品牌树立的连接 (11) 3.4中海国际社区品牌树立 (12) 3.5广告推广 (13) 4总结 (14)
1银川中海国际社区项目概况 中海国际社区位于正源南街与宝湖路交汇处向南约1000米处，项目整体依靠4700亩七十二连湖而建，围湖造城。总占地面积2036亩，建成后大约有三万户，居住十万人口，属银川市第一造城级大盘(如图1所示)。项目整体被七十二连湖分为中海国际社区西区和东区， 1、2期地块（如图2所示），其基本概况如表一所示。 图1 银川中海国际社区区位图 图2 1、2期地块鸟瞰图 地 段 项目四至 北邻宝湖路、南邻六盘山路、西邻正源南街、东邻凤凰南街 售楼中心 宝湖路与正源南街交汇处向南大约500米正源南街东侧 交通干线 一期地块东邻金凤八街、西邻金凤六街、南邻六盘山路 景观资源 坐拥4700亩七十二连湖、七十二连湖景观大桥、金凤八街环湖景观道、唐徕公园
某地产公司关于《开盘法及销售计划》研讨材料(doc 11)
成都公司关于《开盘法及销售计划》研讨会的汇报材料 作为房地产项目开盘，尤其是中海这类知名品牌企业所开发的项目，开盘策略极其关键。它关系到公司品牌、项目品牌、发售效果及推广措施等系列问题。现简要阐述如下： 中海地产99年进入成都，在股份公司营销策划中心的指导下，先后经历了【中海名城】、【中海·格林威治】两项目数十次开盘，运用了摇号、排队、定房、自然推售等多种认购方式。综而述之，开盘法是结合市场现状、项目推售安排、客户储备、销售价格、推售物业情况等多方面因素分析得出的结果。 一、市场环境分析对开盘法的影响 今年1～7月，成都市房地产业开发投资增长幅度达到71.1%，新开工项目在增多、新开工面积快速增长，表明各开发商依然看好成都房地产市场。但是今年1～7月成都市商品房销售面积却持续下降，究其原因，一方面是去年下办年以来商品房新开工面积增长猛烈，导致今年上半年商品房供应充足；另一方面是今年年初出台的国家宏观调控威力初显，消费者观望心态加重导致需求相对萎缩。 9月17日，中海·格林威治城即定的开盘时间，当日麓岛国际社
区开盘，9月23日房交会开幕，9月17日属于客户分流危险期。建议〖中海·格林威治城〗四批次单位从储备客户开始即定房号，三天后成交，开盘之日基本将储备客户消化完毕，开盘当日氛围以中秋活动来营造。 ————摘自《【中海·格林威治城】/望江观邸四批次物业价格报 告》上述摘录基本反映成都公司对市场的敏锐度以及市场对开盘法的影响。诚然排队、摇号等方式对开盘当日氛围营造是最为显著的，但在市场竞争激烈的时间段，及时的留住客户反而更为关键。 二、项目开盘前的客户储备方式 2.1客户储备的目的 ?在开盘前广告力度相对较大的前提下，以合理的方式提升项目关注客户的心理预期，加大储备客户，增加开盘销售量。 ?在客户储备期充分的分析客户心理，适时调整销售房型、价格、批次……，避免开盘风险。 ?在销售策略的指导下完成客户储备，开盘时营造高涨的购房氛围，冲刺最高销售额。过程中，开发商扮演着“导演”角色，完善合理的“导演”一定能影响“票房”。 2.2客户储备的方式：
中海地产限额管理设计 一、按照成本科目，逐一分析各项成本。 1.前期工程：一般水平，按建筑面积计算，单方造价在20-50元/ m2这项费用，与设计环节无关。它与项目占地面积大小有关，与总建筑面积的关联不大。场地的现状，直接决定它的成本水平。 (1)比如，如果存在“场地土方工程”这一项的话，比如坡地项目，或未能进 行三通一平交地的项目，其造价水平就高。 (2)越是边远地区，因其配套设施不齐全，需要施工的项目多，数量大，造价也相应地高于市区项目。 前期工程中需注意两项，一是场地土方工程，目前很多项目自然高低于市政标高，都需要大量回填土方，造价不低。能不能有什么巧办法来降低这一部分的造价？因后面讲到地下室还会涉及到土方工程，这个问题留到后面一并解决与回答。 另一个注意点就是围墙，我们曾经有某个项目的临时围墙分判花掉三个月的时间，现在听上去大家可能觉得比较难以理解，问其原因就是设计对于围墙的方案 迟迟未定，反复修改，当然不排除这个地块的地理位置、地面以下的地质有问题，所以方案会不断修正，但对于大多数项目，至少是同一个地区公司的项目来讲，临时围墙的标准化肯定不是难事，这样可以节省我们很多无谓的时间损耗，想想三个月的工期就因为临时围墙工程而消耗掉是多么痛心的事情。其次在围墙设计 上要注意经济性，对于围墙来讲其主要功用还是围护且是临时性质，当然局部需 要营销包装，有些地区的围墙全是方管支撑+镀锌铁皮，平均2.5米高，每延长米单价高达1300元/m，部分营销宣传路段是6米高，想想是比较奢侈的事情。还有一种情况，对于地块较大的项目，需要分期建设，但是首期安排在地块中间，远离市政交通道路，为了展示和销售需要，在没有整个地块的道路交通系统设计的情况下，必然要兴建一定数量的临时道路、临时围墙、临时绿化等等设施，花费相当大。这是不可取的。 2.基础工程：对于桩基工程，以总建筑面积为单位计算，目前的造价水平是80 —120元/ m2对于非桩工程，暂时录不到规律数字，原因一方面是非桩基础的 形式多样化，差异很大；另一方面是原来的科目没有这一项，所有非桩基础全部并入主
