上半年成都房地产市场研究报告分析
上半年成都房地产市场研究报告
一、新盘整体概况
1-6月,经过国家的宏观调控,一些持观望态度的购房需求开始释放出来。在对上半年成都楼市的回顾过程中,我们发现一些特征:
区位:城东稳步发展
城中上半年住宅供应仅约33.34万㎡,供应量有所减少,供应类型包括商业地产、写字楼、小户型、(超)高层电梯公寓项目;出于土地供应方面的原因,整体价格一直是各区域的领头羊;城南和城西也以其最为成熟的环境继续担当购房者首选区域的角色;
城东在经过的第一次开发热潮之后, 上半年迎来其稳步发展的时期,供应面积约102.13万㎡,除了品牌开发商的代表项目(魅力之城、卓锦城、蓝谷地等)继续上市外,博瑞”优品尚东”、”千居朝阳”、”正成·沙河明珠”等项目也陆续推出。”名企＋大盘”的开发模式对提高城东的整体品质和区域价值起到了相当大的作用,其环境优势和居住价值已经得到购房者的认可,供应加
大的同时价格也是一路攀升。随着东调搬迁的加快,城东土地供应增大,城东发展正进入快车道。
城北和城东相比开发处于一个试探和预热的阶段,商品房供应量仅为12.97万㎡,在主城区各区域中居末位,随着北部新城计划实施,蜀龙大道的通车,北新干道高架桥的破土动工,城北的环境有望得到改进;鉴于城北的各类专业市场繁多,居住环境一直无法有真正的起色,虽然当前也有许多知名开发商在城北囤地,但大多在三环外区域,因此,城北在的发展态势难依然显得十分缓慢, 下半年城北预计也将是一种比较冷清的态势。
规模:大盘、小盘齐上阵
如果说是大盘林立的一年的话。那么经过宏观调控后一些中小开发商也从调控的影响中恢复过来,纷纷推出自己的新盘。可是由于调控所带来的持续影响,这些新盘规模都比较小。同时各大盘因为其开发周期较长,因此出现了大盘、小盘齐上阵的局面。
推盘:乐观中带有谨慎
受国家宏观调控的影响,大多数持币观望的消费者的需求在开年后都爆发出来,市场行情比较乐观;但上半年楼盘在推出产品的时候还是延续采取分期分批次或者是分栋推出的模式;在开盘时间的选择上开发商还是延续以往以周末、节假日为主的开盘时间战略,在时间上配合消费者。
产品类型:电梯公寓成为绝对主导
电梯公寓已经不但仅限于主城区内,三环外和郊区也不断涌现大批的电梯公寓项目,特别是城南三环外和城西三环外的区域。其中郊区以华阳和双流更为明显。由于停止了多层住宅在主城区内
的建设,因此多层住宅都集中到了郊区。而电梯公寓特别是三环内,也向着越来越高发展。
户型:80-120㎡依然是需求主力
1-6月,全市商品房住宅项目户型供应面积依然以80-120㎡为主。各个新盘销售最好的也是80-120㎡套2套3户型。这种户型比较合理,且面积比较适中。当前成都市购买主力人群为新兴中产阶级,而80-120㎡的套2、套3户型正好适合这些新兴中产阶
级的口味。
二、住宅市场分析
1.供应量
(1)供应总况
1-6月,成都市新开住宅楼盘92个,新增供应面积为596.63万㎡。其中成都市主城区新增楼盘54个,新增供应面积299.87万㎡,占到总体供应的50%,郊区住宅供应量略少于主城区。随着主城区土地的稀缺,郊区市场所占比例份额将越来越重。
(2)月度走势——1-2月波动较大,2-6月平稳增长
作为成熟社区聚集的区域,城西依然是成都新盘供应的热点区域,新增供应量为103.97万㎡,占到 1-6月新开供应量的
34.67%;
经过城东起步发展后,”中产城东”的口号在众多知名开发
商的进入和数个高品质楼盘的推出后得到购房者的认同, 1-6月
其新开供应已经直追城西而且超过城南,达到102.13万㎡;
上半年城南新开供应量较少,远远低于城西和城东,仅仅只有47.45万㎡;
城中和城北的新增供应较少,共计46.31万㎡,前者是因为土
地供应有限,后者则是因为其区域居住价值未能得到购房者的认同,房地产开发较其它区域落后,因此供给较少。
(3)环线分布——新增供应整体外移
成都市区新增供应整体外移,主要集中在2-3环之间,供应面
积为116.99万㎡,占到总体供应的39.01%;
其次为三环外区域,今年1-6月三环区域内供应量较少,仅有69.81万㎡。
(4)小结
可能是受到去年新政所带来的对楼市冲击的影响, 1-6月成都市主城区新增住宅总体供应量仅为299.86万㎡,较 1-6月总供应量502.54万㎡大幅减少约202.68万㎡,而留下的大量的需求则在爆发,从而导致楼市供不应求的状况屡有发生。
能够看出开发商对于市场的信心还不是很足,加上6月份新政的实施,上半年有所复苏的市场又蒙上一层阴影。
2.供应特征
(1)规模——城东平均规模依然较大
从各区域的平均规模来看,城东由于忧品尚东、千居朝阳等比较大的楼盘的进入,因此其平均个盘规模较大;
房地产市场发展比较落后的城北个盘规模最小,为4.32万㎡。
(2)价格分析
1-6月,成都市新开住宅的整体均价为4064.43元/㎡。
A、城郊比较——城区新盘均价突破4500元/㎡
成都市区新开住宅楼盘的整体均价已经突破4500元/㎡大关,主要是今年新开的住宅楼盘中,均价在4500元/㎡以上的项目就多达27个,新增供应面积175.26万㎡,占到新增总量的29.3%,拉高了整个成都市区的房价;
郊区新开住宅楼盘的整体均价为3112.24元/㎡,价格优势越
来越不明显。
B、区域均价——郊区价格向城北价格接靠近
区域均价方面,市中心当仁不让地仍因其土地的稀缺性而高居价格首位,新盘价格为6251.42元/㎡;
市区和郊区的价格没有出现明显的断点,说明郊区与市区的价格差距在缩小;
郊区价格与城北区域价格越来越接近,也说明城北区域当前依然没有受到太多的关注。
C、环域价格比较——市中心范围有扩大趋势
较为突出的是,3-外环区域的新盘均价为4812元/㎡,高于2-3环区域的4442.5元/㎡,这是因为底和初陆续有一批大盘,如万科魅力之城、中海国际社区等盘在3环外推出,因此拉高了3-外环的整体均价;
从价格上看,0-1环和1-2环的价格差距较大,相差约1400元/㎡。这是因为0-1环内想像时代凯悦精装小户型这类精装房拉高了整体均价的差距。
(3)建筑类别——高层和小高层旗鼓相当
整体来看,高层和小高层建筑的比例相当,分别为38%和32%,主要都分布在市区内,也有部分分布在郊区;
新开楼盘中,多层建筑的比例仅为6%,由于当前成都市主城区内不再修建多层项目,因此多层项目的数量也有较大的减少。
(4)住宅类型——电梯公寓占据半壁江山
整个成都市场的新开住宅楼盘中,电梯公寓的比重占44%的市场份额,是市场的主要供应类型,在郊区,电梯公寓开始兴起,供应量也有所上升;
由于市中心项目有所减少,供应主要集中在该区域的小户型项目的比例也随之降低,但在1-2环区域由于土地的稀缺小户型项目也有所增多,因此 1-6月新开住宅楼盘中,小户型新增供应的比例占14% 。
(5)小结
电梯公寓已经是完全占据了主城区市场的主力。而且电梯公寓正以飞快的速度向郊区市场扩散。 1-6月成都市主城区住宅新增住宅项目共54个,其中电梯公寓项目就有46个,占到了85%。也反映出主城区土地的缺乏。另外在价格上三环区域也第一次超过二环区域的住宅均价。随着城市向外围的不断扩张和发展,三环外区域将成为成都楼市的主力。
3.需求特征
的房地产市场经过的政策调控,市场对产品的需求发生了一些转变:
A、购房决策趋于理性
宏观调控下,市场的发展日趋成熟,消费者的在做决策时也更加的理性,购房行为更加谨慎。
B、自住需求占主体
新政实施后对楼市的调控效果得到了广大购房者的认同,一部分的投资需求在新政面前止步,住房真实需求占据市场需求的主体。
C、观望后真实需求集中释放
以来楼市价格一直维持稳中有升的趋势,在经过长时间的持币观望后,购房者普遍认为商品房价格将持续小幅上涨,买房为自住的消费者需求已经开始释放。
D、住房需求面积——80-120㎡的经济型住房为主
成都的住房需求仍以解决实际居住的经济型住房为主,面积在80—120㎡之间的2—3房户型最受欢迎。而面积在70㎡以下的小户型和130㎡以上的享受型住宅的市场需求相对要小的多。
E、城西、城南依然是最受青睐的居住区域
虽然城南和城西现在已经发展得相对成熟,但当前的交通状况非常拥挤,很难在短时间内发生大的变化。而随着城东环境整治的完成,城东的居住品质也得到提升,加之城东距离城市中心的距离相对较近,而且房价相对于城南、城西要便宜得多,未来的发展潜力和升值空间也更大,因此,城东除了能够消化城东原住民的置业需求外,还能够吸引到更多的其它区域的消费者,城东将成为城市主城区内继城南、城西后新的热点区域。
F、销售价格——期望值4000元/㎡
在这个指标上,成都市民对房价的期望值多在每平方米4000元以下,而市场上多数楼盘的销售价格要远远高于这个数值,特别是在主城区,价格在每平方米4500元以上的楼盘比比皆是,这也是为什么需求的热点环线外移至二环到三环之间,以及郊区楼盘近来走俏的一个原因。
4.6年1-6月住宅市场热点分析
(1) 3环沿线正式升级
A、供应状况及特征
尽管成都市发展的中心移向了3环外的广阔天地,而且今年上半年,成都市新开楼盘多集中于三环沿线区域内,但今年上半年二环区域内新开楼盘总供应量依然较大。
数量比较:二环区域依然较多
1-6月份主城区内二环区域共新开楼盘29个,总供应量116.99万㎡;而三环外共新开楼盘15个,总供应量69.81万㎡;
类型:电梯公寓一支独秀
由于新规定主城区内不再新批建多层项目,因此当前2环-外环区域基本上被电梯公寓全部占领,只有少数几个以前就获得审批的多层项目和别墅项目;
户型:传统户型仍是主力
今年1-6月2-3环内新盘主力供应面积依然集中在80-120㎡这个比较传统的区域内,80-120㎡套2、套3户型一直都受到广大消费者的青睐。虽然该区域内今年出现了几个小户型项目,可是消费者的需求主力还是80-120㎡。
价格:三环外区域价格超越二环区域
1-6月成都市主城区3三环外区域新盘均价为4812元/㎡,而二环区域内新盘均价为4442.5元/㎡。三环外区域新盘均价首次超过二环区域新盘均价。从这一点来看三环外的价格优势已经没有了,可是取而代之的是品质的优势;由于三环外土地充分因此该区域内楼盘都有足够的空间去提升新盘的生活品质。这也将成为未来三环外新盘的最大竞争优势,同时该区域内的竞争也将越来越激烈。
B、三环沿线的居住价值体现
当前,三环沿线的楼盘放量不断增加,所占市场供应的比重也不断上升,三环沿线楼盘的信息充斥市场,随着城区土地供应的紧张,城市居住版图的扩张已经是大势所趋,在这样情况下,我们来比较一下三环沿线和其它区域的居住价值:
交通:路网发达、通达度高
10月,成都三环路全线通车,成都的放射状交通网络基本成型,主城区经过蜀汉路、武侯大道、人民南路、成龙路等与三环附近片区相连,虽和主城区相比难免存在差距,可是由于三环路道路
条件优越,加上公交路网的逐步完善,通勤时间和通勤成本得到很
好的控制,现除东北方向区域外,三环沿线已经逐渐摆脱”郊区”
概念,纳入主城区的范围;
自然环境:理想的生活居住区域
三环沿线由于开发较晚,大多数区域的自然环境维护较为理想,许多开发商在做产品的时候,都着力营造小区的社区环境,绿化面
积普遍较大,以此规避楼盘位于城乡结合部的利空点;经过近几年
的开发,现在三环沿线区域的环境已经有了很大的改进,已经成为
了主城区最理想的生活居住区域;
配套:公共配套欠佳,社区配套是关键
三环沿线的生活配套和市政配套整体不够理想,缺少购物场所和医疗卫生以及教育配套,因此,三环路沿线新开的住宅大盘都在
配套方面下了很多工夫,如西三环外的中海国际社区,项目内规划
了国际学校、高星级酒店、涉外医院、国际品牌商业、约200亩
的滨河公园和体育公园,以此来满足业主的生活需要;
开发商:品牌开发商集体亮相
万科、中海、和记黄埔、融创、置信、蓝光、……三环内外
已经是各大品牌开发商新一轮竞争的舞台,这些开发商所开发的高品质楼盘加快了三环区域楼盘品质提升的步伐;
品质:大盘林立,整体品质提升
最近半年,三环沿线新开的住宅楼盘从中低档次到高品质楼盘应有尽有,其中不乏品牌开发商的大手笔项目,三环沿线楼盘的整体品质因此得到提高,例如东三环万科魅力之城,西三环置信丽都玉园、蓝光诺丁山和中海国际社区,这些项目在产品的品质、小区的规划、环境的营造及户型方面都具有相当高的水准,项目推出后也受到了购房者的认可,为后来的开发项目起到很好的引领作用;
价格:优势已经不存在
由于三环沿线土地供应集中,地块规模大,因此,这里成了品牌开发商相互竞争的主战场,从蓝谷地、卓锦城到中海国际社区、魅力之城,众多大盘沿三环分布,楼盘的价格普遍不低,甚至达5000元/㎡以上,今年1-6月三环外新盘均价首次超越二环新盘均价,其价格优势已不存在,下图是 1-6月新开住宅楼盘环线均价比较:
发展潜力:替代二环成为成都楼市新的新宠
主城区土地供应减少,地块规模有限,产品形态单一,且价格一路飚升,发展空间有限;相较之下,三环沿线的楼盘能综合主城区和近郊的优势,同时弱化两个区域的劣势。从当前来看三环沿线区域已经成为了成都楼市新的新宠,价格上三环沿线区域已经超越了二环区域,虽然价格优势不存在了,可是这也恰恰证明三环沿线区域正渐渐成为了成都楼市的主角。
1-6月三环外区域的供应量不是很多,可是其新盘均价已经超越了二环区域,也就是说,三环外区域已经取代了二环区域正式成为了成都楼市的主角。可是今年6月的新政将会对其区域的发展产生一定的影响,至少在未来1-2年内三环区域将可能会经历一个比较严峻的考验。
(2)郊区市场变数复杂
A、郊区优势依然
地铁优势
交通对一个城市的影响是非常大的。而地铁作为最经济、最快捷的客运方式,其对一个城市的影响不但仅是出行方式的改变,还会伴随着经济、城市价值、城市格局以及政府收支的变化,同时还会为商业开发带来契机。地铁将拉近郊区与主城区间的距离,从空间上减小两者间的差异。
环境优势
作为郊区最大的优势之一的环境优势,现在依然很明显。在追求生活品质的现代生活中,有好的居住环境是不可缺少了,这也是
郊区吸引人的地方。
户型与价格优势
在城里买不起大户型或者买不到大户型的人能够在郊区实现
自己的购房理想。从上半年市场情况来看,郊区与主城区住宅均
价的差距在每平方米1500元以上。这吸引了不少收入比较少的家庭和个人在郊区买房。另外由于主城区土地的匮乏,其住宅项目都向着高层密集型小户型电梯公寓发展。而其居住环境则远远赶不
上郊区的多层大户型。
B、新政影响深远
6月的新政规定 6月之后所有审批报建的住宅项目必须达到90㎡以下小户型总量要达到总体的70%的要求。这无疑将给郊区
市场带来天翻地覆的变化。
以大户型为主的郊区市场面临全新的市场环境。而其自身在
户型上面的优势将大大减小甚至不复存在。在郊区要修建70%的
小户型意味着成本的上升,其导致的结果有可能是其产品单价的提高,这就会影响到郊区本身具有的价格优势。
下半年对于成都市郊区房地产市场来说是关键的半年,新政
过后郊区市场存在着巨大的变数,新政到底将给郊区市场带来什么,相信下半年就将揭晓。
(3)投资市场遭遇挫折
新政出台后第一个受到震动的就是投资市场,二手房市场受到了巨大的冲击。
二手房征税从2年增长到5年,对一些中短期投资者来说无疑是一个沉重的打击。由于新政出台留给市场的缓冲时间很短,仅仅只有2天时间,于是出现了大量抛售的现象。5月31日二手房市场交易量达到503套,创下了二手房交易的新高。而且相正确商品房市场也出现了一定规模的退房情况,这也是投资者在新政出台后对投资市场没有信心的表现。
n相对于这些短期投资者的焦虑,那些房龄已经达到标准的投资者则显得比较乐观,而且有的投资者更认为二手房市场价格可能有所上涨。
(4)城东北区域成为近两年成都最具潜力开发区域
就当前成都房地产市场发展格局而言,城市其它区域价值已被开发出来,但城东北区域还未被完全挖掘。去年中房蓝水湾打响了城东北区域发展的第一炮,开盘当月销售1800套,尽管如此,区域需求力度还未被完全体现,加之该区域土地存量较为充分,开发商拿地热情较高,必将成为今明两年最有发展潜质的区域,必将成为成都区域楼市的热中之热。
另外随着城东大地块的拍卖和东大街商业地产的开发,城东区域的商业价值正逐渐显现出来,也给正在发展的城东区域增加了发展的潜力。
5. 下半年住宅市场发展趋势预测
2003年广州市房地产市场 形势分析报告 广州市国土资源和房屋管理局 广州市房地产交易中心 二零零四年一月 2003年广州市房地产市场形势分析报告目录：
一、宏观形势 1.广州近年来经济快速发展 数据来源：广州年鉴及《2004：广州经济形势分析与预测》预计2003年（广州）GDP将达3544亿元，比2002年增长15％；2004年GDP将达4141亿元，增长13．5％（数据来源：广州经济蓝皮书《2004：广州经济形势分析与预测》）。广州经济已连续多年保持两位数以上的增长速度。国民经济总体呈现速度快、效益好的良好发展态势，工业生产强劲增长，市场销售逐步活跃，市场价格稳中有升，居民收支稳步增长。
2. 吸引外资数量持续增长 数据来源：广州年鉴及《2004：广州经济形势分析与预测》 自1998年以来，广州市实际利用外资数量可谓有起有伏。但基本上都保持在每年30亿美元上下。经过多年不懈努力，广州的投资环境已经有了很大的改善，实际利用外资数量开始回升，增幅较前几年要高。预测2004年广州的实际利用外资数额则达到 34亿美元，较2003年增长%。 3. 社会消费品零售总额稳步增长 数据来 源：广州年鉴 1999年，广州市社会消费品零售总额突破了1000亿元的关口，之后保持稳定发展，每年的增长幅度在10%左右。 4. 房地产开发投资总额增幅收窄 数据来源：广州市统计局
2003年1-11月份，广州市完成房地产投资亿元，同比增长％，而“九五”时期房地产开发年平均增长%，2001年、2002年分别增长%、%。房地产开发投资增幅收窄，主要原因是，2003年以来，国家对房地产开发调控力度加大，从政策上、银行贷款上加强调控，如近期发文规定不得新审批高档别墅用地等，加之我市房地产开发经过近年来快速增长，目前已进入稳步发展期，因此，2003年以来房地产开发投资呈现平稳增长态势。 二、市场总体形势分析 1.房屋销售形势良好 面积单位：万平方米；金额单位：亿元 2003年全市十区房屋成交登记面积为万平方米，较2002年同期增长了%（2002年为%）。其中，预售商品房成交登记面积突破了1000万平方米大关，达万平方米，同比增长%（2002年为%）；二手房屋成交登记面积为万平方米，同比增长%（2002年为%），已是连续六年增幅超过20%，二手房屋成交的多年快速增长为拉动房屋整体成交的增长起到举足轻重的作用，并随着所占份额的不断提高产生更明显的影响。2003年各项
006年成都房地产市场年度研究报告 之宏观环境篇 目录 一、房地产市场宏观环境分析3 1.全市房地产市场宏观开发情况3 2.成都市全年商品房宏观市场情况4 二、国家宏观政策5 1.《房地产抵押估价指导意见》5 2.《关于制止违规集资合作建房的通知》6 三、市政发展动态7 1.地铁1号线一期2007年5月完成建设7 2.物业大鳄世邦魏理仕登陆成都8 3.公务员掀起“南迁潮”9 四、土地市场政策10 1.《国有土地使用权出让合同补充协议》10 2.四川省国土资源厅用地“新政”11 3.成都市国土局将拍卖240余亩住宅及商业用地13 4.《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》14 五、二手房市场政策15 1.税务部门将加强房产税收经管15 2.工行开办二手房直客式贷款房龄5年内不需评估16
3.《国家税务总局关于征收个人二手房转让所得税的通知》16 4.成都二手房买卖突然升温强征个税引发新抛售潮17 六、针对开发商的政策18 1.第七届中国西部国际博览会圆满闭幕18 2.建设部“限外”新政即将发布19 3.成都顶级写字楼市场论坛召开20 七、针对消费者的政策21 1.光大银行房贷固定利率锁定提前还款将收违约金21 2.《中国人民银行关于调整金融机构人民币贷款利率的通知》22 3.5月15日起，经济房建设将实行订单制23 4.中国人民银行上调金融机构人民币存贷款基准利率24 5.公积金制度政策性推行六大方面的创新25 八、热点政策分析26 1.《关于深化户籍制度改革深入推进城乡一体化的意见（试行）》26 2.《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》27
成都工业地产发展现状及未来 成都是内陆开放城市和率先建立社会主义市场经济体制的综合配套改革试点城市。1993年，被国务院确定为西南地区的科技、商贸、金融中心和交通及通信枢纽，综合实力西部第一。《中国城市发展报告(2003~2004)》成都综合实力大陆排第九位。2007年，被国务院正式批准为全国统筹城乡综合配套改革试验区。2007年地区生产总值为3323.0亿人民币(比上一年增长15.8%，中国城市第12名，工业产值占到GDP的45.2%)，工业已逐渐成为成都经济增长的支撑。 一、成都工业发展现状 目前共有130余家世界500强企业和数十家中国100强企业在这里投资兴业，有上百家全球研发中心在这里为世界的改变和科技的进步做着贡献，成都已渐渐成为国内最热门的投资城市之一。十月在南京召开的“第四届中国总部经济高层论坛”上,主办方发布了《全国35个主要城市总部经济发展能力评价报告》。评出的总部经济发展能力前十名城市依次为:北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、天津、成都、青岛和武汉。 经过多年发展，成都形成了以电子信息、机械、医药、食品等为主导产业的综合性工业体系，工业已成为成都经济发展的重要支撑力量。但还存在工业发展区域分布不合理，工业开发区数量多、规模小、布点散等问题。成都共有19个区(市)县，2002年就有各类工业开发区116个，其中县乡级工业开发区达87个。此外，各区(市)县还有大大小小的一些工业点。这些工业园区的共同不足就是基础设施配套不成熟，承载能力差，投入产出率低，已不能适应现代工业发展的要求，因此，政府把推进工业集中发展作为成都实现新型工业化的现实路径。 成都工业集中发展区布局，从2004年启动建设调整至今，现有工业集中发展区20个。其中，国家级2个，省级10个，市级8个，基本上是一个区(市)县一个工业集中发展区。到2007年底，20个工业集中发展区的工业实际用地176平方公里。共投入基础设施建设资金244.17亿元，承载能力不断增强，吸引了大量企业入驻。到2020年，新增工业用地规划总面积将达到240.78平方公里。
2002年成都市房地产市场分析及趋势预测 第一部分宏观环境 1、宏观经济环境 中国自加入WTO的一年时间里，全国的各项经济指标可谓“全线飘红”。2002年中国经 济快速健康成长，预计全年国内生产总值达到10.2万多亿元，实现历史性突破，全年经济增 长率将达到8％，高于年初确定的目标。中国共产党第十六次全国代表大会的召开，也促进了各地发展经济的积极性。国务院发展研究中心等专业研究机构预测，如果不出现意外，2003 年中国经济发展将保持强劲势头，预计增长速度将达到7.9％至8.2％。；世界经济也处在缓慢复苏阶段。在相对比较有利的环境中，中国经济的“三驾马车”，投资、消费、出口在2002 年是中国经济保持高速增长的强大动力。 2002年1-11月成都市完成房地产开发投资154亿元，比去年同期增长21.9％。住宅投资118亿元，同比增长28.3％，房地产业已成为推动成都市经济发展的重要力量。 2、宏观政策环境 (1)土地市场 2002年的成都市土地市场是经历了一场历史性的大变革。《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的颁布实施为土地市场杜绝黑箱操作提供了保证。《规定》指出：自2002年7 月1日起，商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品住宅等经营性项目的用地，将在全国范围内实行招标、拍卖、挂牌方式进行出让。 由于以前房地产市场存在着多渠道、多源头供应土地的问题，使一些企业凭借关系可以得到廉价开发用地，严重损害了市场的公平性，也大大降低了政府部门宏观调控力度。政府在土地供应上缺乏计划性，加大了土地招投标行为的投机性，阻碍市场健康发展。 按照新的政策规定，进行商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性的用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。除了这些用途以外的用地，在确定其供地计划并公布后，同一宗地有两个以上意向用地者，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。 (2)金融政策 2002年2月20日，中国人民银行宣布金融机构各项存款年利率平均下调0.25％。其中活期存款利率及一年期定期存款利率均下调0.27％；各项贷款年利率平均下调0.5％。其中六个月期贷款利率及一年期贷款利率均下调0.54％。金融机构在中国人民银行的准备金存款利率下调0.16％；中国人民银行的各档次再贷款利率分别下调0.54％。 一时间，降息的利好在市场上不绝于耳，房地产业尤其大受鼓舞。房地产企业作为融资主体，在降息的背景下，总体成本随之会降低，这无疑对企业的发展有很积极的作用。目前国内大多数企业的资金运作主要是银行贷款，降息后，财务成本下降，产生的利润必然上升。另外降息对购房者来说意味着支出成本降低，付出部分相对减少，这对刺激和促动居民购房消费，拉动内需有很积极的影响。 但是随着房地产业的持续火爆，特别是在局部地区出现了泡沫的成分，为了防止92年房 地产泡沫的再次出现，10月24日中国人民银行货币政策分析小组发表《二OO二年第三季度
2003年广州市房地产市场形势分析报告
广州市国土资源和房屋治理局广州市房地产交易中心 二零零四年一月
2003年广州市房地产市场形势分析报告 目录： 一、宏观形势 (3) 1.广州近年来经济快速进展 3 2.吸引外资数量持续增长 3 3.社会消费品零售总额稳步增长 4 4.房地产开发投资总额增幅收窄 4 二、市场总体形势分析 (5) 1.房屋销售形势良好 (5) 2.预售商品房成交价格稳中有降 (6) 3.二手商业用房均价波动较大 (7) 4.二手房所占份额有小幅上升 (7)
5.住宅所占份额上升 (8) 三、预售商品房成交区域特性 (9) 1.预售商品房成交面积有所增长 (9) 2.预售商品房成交金额 (10) 3.各区预售住宅成交面积 (11) 4.各区预售商铺成交面积 (12) 5.各区预售办公楼成交面积 (13) 四、二手房成交区域特性 (15) 1.二手房成交面积 (15) 2.二手房成交金额 (16) 3.二手住宅成交面积 (17) 4.二手商铺成交面积 (18) 5.二手办公楼成交面积 (19) 五、各区预售、二手房成交对比 (20) 1.各区预售、二手房成交面积对比 (20) 2.各区预售、二手住宅成交面积对比 (21) 3.各区预售、二手住宅成交均价对比 (22) 4.各区预售、二手商铺成交面积对比 (23) 5.各区预售、二手商铺成交均价对比 (24)
6.各区预售、二手办公楼成交面积对比 (25) 7.各区预售、二手办公楼成交均价对比 (26)
一、宏观形势 1.广州近年来经济快速进展 数据来源：广州年鉴及《2004：广州经济形势分析与预测》可能2003年（广州）GDP将达3544亿元，比2002年增长15％；2004年GDP将达4141亿元，增长13．5％（数据来源：广州经济蓝皮书《2004：广州经济形势分析与预测》）。广州经济已连续多年保持两位数以上的增长速度。国民经济总体呈现速度快、效益好的良好进展态势，工业生产强劲增长，市场销售逐步活跃，市场价格稳中有升，居民收支稳步增长。
四川浩旺集团关于成都工业地产发展现状及展望分析 成都是内陆开放城市和率先建立社会主义市场经济体制的综合配套改革试点城市。1993年，被国务院确定为西南地区的科技、商贸、金融中心和交通及通信枢纽，综合实力西部第一。《中国城市发展报告(2003~2004)》成都综合实力大陆排第九位。2007年，被国务院正式批准为全国统筹城乡综合配套改革试验区。2007年地区生产总值为3323.0亿人民币(比上一年增长15.8%，中国城市第12名，工业产值占到GDP的45.2%)，工业已逐渐成为成都经济增长的支撑。 一、成都工业发展现状目前共有130余家世界500强企业和数十家中国100强企业在这里投资兴业，有上百家全球研发中心在这里为世界的改变和科技的进步做着贡献，成都已渐渐成为国内最热门的投资城市之一。十月在南京召开的“第四届中国总部经济高层论坛”上,主办方发布了《全国35个主要城市总部经济发展能力评价报告》。评出的总部经济发展能力前十名城市依次为:北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、天津、成都、青岛和武汉。 经过多年发展，成都形成了以电子信息、机械、医药、食品等为主导产业的综合性工业体系，工业已成为成都经济发展的重要支撑力量。但还存在工业发展区域分布不合理，工业开发区数量多、规模小、布点散等问题。成都共有19个区(市)县，2002年就有各类工业开发区116个，其中县乡级工业开发区达87个。此外，各区(市)县还有大大小小的一些工业点。这些工业园区的共同不足就是基础设施配套不成熟，承载能力差，投入产出率低，已不能适应现代工业发展的要求，因此，政府把推进工业集中发展作为成都实现新型工业化的现实路径。 成都工业集中发展区布局，从2004年启动建设调整至今，现有工业集中发展区20个。其中，国家级2个，省级10个，市级8个，基本上是一个区(市)县一个工业集中发展区。到2007年底，20个工业集中发展区的工业实际用地176平方公里。共投入基础设施建设资金244.17亿元，承载能力不断增强，吸引了大量企业入驻。到2020年，新增工业用地规划总面积将达到240.78平方公里。 二、成都工业地产的现状及发展前景据了解，目前成都最受欢迎的花园式低密度独栋企业办公社区，其供不应求程度类似上海、北京这样的一线城市。如青羊工业总部基地的企业独栋办公楼，虽然每栋售价上千万，但招商工作非常顺利，目前已经有70多家入驻。一些企业也表示，要想很快租下一个理想的办公场所不容易，特别是租金比去年上涨了15%以上，而且还在不断上涨。又悉，由中国第一家孵化器发起，投资5亿在成都开建SBI创业街，两年后建成可容纳上万人创业。这预示着因为市场需求扩大引起的工业园浪潮正式拉开帷幄。 虽然成都工业园浪潮逐渐兴起，但事实上成都市中心的写字楼对于中小企业并不十分合适，特别是要求办公场所面积大的中小企业。而位于中心城区边缘的工业园写字楼租金便宜，停车方便，还有员工宿舍、食堂等多种配套，非常有吸引力。而建设大型工业园，根本意义并不在于项目建筑出租或出售牟利，而是吸引公司或企业入驻，这将极大地推动区域发展。而且，工业地产的土地较普通住宅或商业更便宜，出租或出售价格也比较“温柔”，这对企业有很大吸引力。 2007年，成都市产业园区需求保持强劲势头。需求来自于高新技术、制造业、金融业、通信业等行业。当年内产业园新增供应约9.4万平米，吸纳量13.4万平米。 2008年上半年工业用地放量突然增大,共计供应工业用地70宗,供地规模共计5731.24亩。今年8、9月两个月,全市仅主城区出让工业用地就占到了640余亩。土地放量与存量预示的正是未来较长时间内工业项目的增长。 国土资源部出台的《全国工业用地出让最低价标准》显示,2008年上半年成都主城区的
第一章成都市宏观环境及房地产市场分析 第一节、成都市宏观经济环境概述 1、城市概况 成都，一座来了就不想离开的城市。 1.1、城市地位 成都是四川省省会、中国历史文化名城、首批中国优秀旅游城市、国家卫生城市。是西部大开发的龙头城市，是西部重要的科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽，中国的特大城市之一，先后荣获联合国“人居奖”和“最佳范例奖”两项殊誉。 新华社2003年12月16日刊发的调查数据表明：在中国最适合居住的城市中、成都名列第三（仅次于上海、北京），在最合适投资城市中、成都名列第四（仅次于上海、北京和广州）。 随着西部大开发的进程和发展，成都城市地位将进一步提升，成都在中国和世界的重要地位必将吸引更多的投资商。 1
1.2、交通状况 成都是中国西南地区的交通枢纽，是西部最大的航空港、又是全国公路最密集的城市之一。双流国际机场是全国四大空港之一，已开通国际国内航线240多条，年客流量500万人次；铁路有成渝、宝成、成昆和达成铁路交汇于此；公路除成渝、成绵、成乐、成雅、成灌高速公路外，还有3条国道通过，形成了以川陕、川藏、川甘和成渝、成阿等23条省级以上公路为骨干的放射型公路网络。 成都交通方便快捷，“五路一桥”的修建形成快捷的交通通道。现有公共汽车1202辆，营运线路99条，其中旅游专线7条，旅游专线车99辆，备有导游服务的观光巴士20辆，现有出租汽车公司100余家，出租汽车7000多辆，年载客量1.27亿人次；现有旅游汽车公司(车队)11家，旅游营运汽车近200辆；有游船公司1家，游船6艘。 1.3、通信状况 成都是西南地区邮电通讯枢纽，已发展成为全国8个邮政通信一级处理中心和全国6个通讯交换中心之一，并先后与160余个国家和地区建立了通信联系。 2
广州市房地产市场 调查报告
3月份广州市房地产市场调查报 一、房地产政策 1、广州拟从4月1日起提高低保标准 记者昨日从民政部门获悉，广州拟从4月1日起，提高城乡最低生活保障标准、低收入困难家庭认定标准和孤儿养育标准。据测算，此次调整标准，全市城镇平均低保标准为515.83元（平均提高10.44%），农村平均低保标准为445.71元（平均提高18.18%），提高低保标准后，农村平均低保标准为城镇平均标准的86.4%。 在市民政局网站上，《提高我市低保标准低收入困难家庭认定标准和孤儿养育标准方案》（征求意见稿，下称《方案》）正在公示，征求社会公众的意见。本次调整的低保标准、孤儿养育标准和低收入困难家庭认定标准自 4月1日起执行。 根据《方案》，城镇低保人员中“三无人员”的低保救济金，按当地低保标准上浮30%计算。同时，提高低收入困难家庭认定标准，低收入困难家庭认定标准从当地低保标准的1.2倍提高到 1.5倍。 2、调控波及广州十区商业地产广州"限外令"升级 3月7日有消息称，广州部分区域即日起暂停受理外籍人士及
港澳台胞购买非居住物业。根据黄埔区房管局相关负责人透露，今天的确收到相关文件，暂停外籍及港澳人士在该区购买非居住性物业，包括商业用地建起的酒店公寓。 之前“限外令”是外籍人士及港澳台胞不能买写字楼，现在是连商铺都不能够买。搜房网记者就此时随即致电了广州市房地产登记交易中心，对方表示其实新“限外令”实施区域为广州十区，她表示其实新政策在“限购令”出台时已经存在，只是细则没确定因此一直没出台，今天起将按照最新的“限外令”实施。 继广州市房地产登记交易中心之后，记者也随即致电了黄埔区房地产登记交易所，对方表示已在昨日接到正式通知，3月7日起正式执行最新的“限外令”。而在记者也就此事致电咨询天河区房地产登记交易中心时，对方就表示现在天河区还是执行之前“限外令”的规定，暂没收到最新通知。 荔湾区房地产登记交易所方面也表示现在都是执行新的商业地产“限外令”，限制境外人士购买非居住性物业，对在区域内居住满一年的境外人士只能购买一套住宅。白云区房地产登记交易所方面也表示，在3月之前就已经传出将执行新“限外令”的说法，正式执行是从3月1日起，境外人士除了符合一定条件可购买一套住宅外，已经限制购买非居住性物业。 黎文江:对商业地产影响不大
2011年上半年成都市房地产市场分析2011年是“十二五”开局之年。经济增长与宏观调控面临形势复杂。通胀压力上升，物价调整面临“两难抉择”。房地产市场政策调控效果逐步显现，多个城市商品房销售量价齐跌。保障房建设加速，房地产开发的外部融资增速持续缓慢回落，自筹资金依旧是行业投资资金的主要来源。 2009年上半年，成都市场一扫前期的阴霾，积累的刚性需求大量释放，成都市场出现“小阳春”。2010年，市场成交量稳步上升。2011年1-2月延续2010年市场的红火，成交喜人，但限购政策出台后，大量需求被限，成交大幅下挫，截至6月，市场成交量锐减，使得上半年成都市房地产市场整体呈现下滑趋势。 2011年上半年，主城区共成交住宅用地1236.71亩，商业用地1128亩，住宅和商业的成交量几乎不相上下，这也与目前住宅被限购、商业地产大行其道有直接联系，品牌开发商纷纷加大了对商业地产的开发和持有，可以预见在相当长的一段时间内，商业地块仍会受到追捧。下半年开发商可能面临诸如资金回款等问题，加快推盘速度，供应量或将持续高位，从成交走势看，市场仍处于低位，购房者仍为持币观望态度，预计后期波动不大，短时间内难以出现火爆局面。
1.1 成都房地产市场 1.1.1 成都市土地市场 1、概况 截至2011年1-6月成都市成交土地200宗地，成交面积1004.54万平方米，成交金额189.29亿元。其中成都主城区成交45宗，成交面积155.1392万平方米，分别占成交量面积的15.4%。，成交额54.4891亿，占总成交金额的29%。其中成交量最多的是高新区，平均楼面地价最高的是锦江区，而成华区的土地溢价率最高。 2、趋势变化 （1）2011上半年成都土地成交量走势
三、市场背景描述与分析 （一）宏观经济形势 2015 年一季度国内生产总值140667 亿元，同比增长7.0% ，从环比看，一季度国内生产总值增长1.3% ，增速持续放缓，国内经济下行压力加大。 2015 年1-3 月，全国固定资产投资（不含农户）77511 亿元，同比名义增长13.5% ，增速比1-2 月份回落0.4 个百分点。房地产开发投资16651 亿元，同比名义增长8.5% ，增速比1-2 月份回落1.9 个百分点。其中，住宅投资11156 亿元，增长5.9% ，增速回落3.2 个百分点，占房地产开发投资的比重为67.0% 。 由此可见，2015 年一季度全国固定资产投资持续回落，特别是房地产开发投资增速已明显下滑至10% 以下，创近年来的历史新低。随着市场结构的不断调整，住宅投资占比逐渐减小，增长比率为近年来的底位。 2015 年1-3 月，房地产开发企业到位资金27892 亿元，同比下降2.90% ，下降幅度较上季度有所增加。整体来看，今年同比增幅明显低于去年。 从资金来源的分布结构看，自筹资金和定金及预付款仍然为开发企业主要资金来源渠道，其两项占资金来源比例超过6 成。从占比情况看，2015 年第一季度与上季度相比，个人按揭贷款和定金及预收款占比有所增加，而国内贷款和自筹资金占比有所下降。2015 年第一季度，除利用外资、自筹资金和个人按揭贷款出现正增长趋势外，其余各资金来源渠道增长率均处于下降通道。其中个人按揭贷款额本季度出现大幅增加，为2014 年4 月以来首次回升正增长，而自筹资金和利用外资虽然为正增长，但增长幅度明显下滑；其余资金来源均同比出现不同程度的下降。
第三章成都楼市行业现状及市场分析 3.1 成都土地市场现状 2013年成都土地市场受政策影响，土地供应量有所放慢，传统热点区域强势依然，主城区土地供求放量集中在下半年。 3.1.1 全年土地推出情况 2013年成都市土地供应184宗，其中主城区供应75宗，郊区109宗；总供应面积达到779.4万㎡，合计11690.94亩。成交土地共165宗，其中主城区成交76宗，郊区89宗；总成交面积688.52万㎡，合计10327.69372亩；以成交价格来看，2013年主城区土地的平均成交价格为1116.11万元/亩，成交土地平均楼面地价为4710.12元/㎡，2013年郊县土地平均成交价格为314.09万元/亩，成交土地平均楼面地价为1499.95元/㎡。 图3-1 2009年-2013年成都整体市场土地量价对比图
2013年楼市回暖，开发商库存减少，土地市场逐步放量、随之土地成交价和楼板价也出现了明显的上涨。 3.1.2 土地供应情况 （1）2013年成都各区域土地供应面积比较 2013年成都市土地供应184宗，总供应面积达到779.4万㎡，合计11690.94亩。在今年的土地供应中，郊区的供应略多于主城区，其中土地供应面积排行前两位的区域双流和新都个占总供应面积的27%和18%。本年度中，供应面积郊区和主城区的比例为1：1.45。 图3-2 2013年成都整体市场土地各区域供应面积占比图 在主城区中，城东93万㎡供应面积最多，城西居于第二位，城南和城北并列第三，城中约4万㎡土地供应。 （2）2013年成都土地供应性质状况 13年主城区商业用地和住宅用地供应量相差较大，商业用地50
成都房地产市场调查分析报告(doc 40页)
成都房地产市场调研分析报告
第一部分成都宏观经济环境 一、城市概况 ?历史文化 成都是四川省省会，是一座有2300多年悠久历史的古城，秦汉以后一直为西南的政治、经济、文化中心，军事重镇。世称“天府”，又有“锦官城”、“锦城”、“芙蓉城”、“蓉城”、“花城”等称呼。武侯祠、杜甫草堂等名胜古迹千百年来向人们讲述着成都的重要地位。成都是国务院首批公布的24个历史文化名城之一。随着西部大开发的推行，成都凭借GDP及科技人员拥有量名列西部城市第一的实力，理所当然地成为西部大开发的战略高地。 ?地理位置和自然资源 成都市位于四川省中部，四川盆地西部，总土地面积12390平方公里，成都市市区包括两部分，一部分是市中区，现为锦江、青羊、金牛、成华、武侯五个行政区及成都高新技术开发区共有土地面积430.16平方公里，是成都市区的主体。另有两个郊区：龙泉驿区和青白江区，有土地面积948.15平方公里。合计成都市区面积1381.31平方公里。全市地势差异显著，西北高，东南低。气候资源独特，年平均气温在16 .4℃左右，晴天少，日照率在24~32%之间；水资源、生物矿产资源、旅游资源、劳动力资源丰富。 ?生活特色 成都气候宜人，冬无严寒，夏无酷暑，适合居住。成都人喜欢饮茶，大街小巷的茶馆、茶楼成为蓉城一景，且茶楼设施、服务俱佳。成都人闲暇舒缓的生活心情与清茶一起飘香。成都被称作“最适合居住的城市”，大部分原因也许就归功于成都的气候、人文及闲适的生活习惯。 ?行政区划 目前，成都市辖8区4市（县级市）8县，即锦江区、青羊区、成华区、金牛区、武侯区、青白江区、龙泉驿区、尚新区，都江堰市、彭州市、崇州市、邛崃市，温江县、郫县、新都县、大邑县、新津县、双流县、金堂县、蒲江县。
广州市南沙房地产市场分析报告
目录 一：南沙区总体概况...................................................................................3-11 1.南沙概况.............................................................................................3-5 1)位置 (3) 2)发展历史.........................................................................................4-5 3)现状 (5) 2.国家政策.............................................................................................5-8 3.南沙经济 (8) 1）南沙GDP (8) 2)南沙区经济飞速发展 (9) 4.南沙区规划（2006-2010）...............................................................10-11 1）城市规划 (10) 2）交通规划.......................................................................................10-11 二：南沙房地产分析.....................................................................................11-23 1.市场需求 (11) 2.房地产开发情况 (12) 3.销售情况.............................................................................................13--14 4.在售项目分析......................................................................................14—17 5.主要竞争对手......................................................................................18—23 1）万科府前一号 (18) 2）茗荔雅苑 (19) 3）优山美墅 (20) 4）广晟海韵兰庭 (21) 5）碧桂园豪 (22) 6）南沙奥园 (23)
系别、班级：姓名：学号：成绩：《江南新苑第三期》定价策划方案 目录 第一部分、广州房地产市场分析 第二部分、项目概况及分析 第三部分、项目竞争分析 第四部分、价格定位 第五部分、结论与建议
第一部分广州房地产市场分析 一．宏观经济分析 （一）房地产投资 1、完成开发投资 今年1季度，广东房地产完成开发投资475.1亿元，同比下降14.97%，但与今年1～2月份17.1%的同比降幅相比有所收窄，且总额仍高于2007年同期水平。固定资产投资占GDP比重为25.43%，同比增加1.31个百分点。房地产投资占GDP比重为6.18%，同比减少1.59个百分点。按用途划分的完成房地产开发投资中，住宅投资同比下降13.23%;办公楼投资有较明显上升，同比增长14.76%，增幅同比增加29.17个百分点;商业营业用房投资基本与去年同期持平;而其它投资同比下降33.97%（见表1、图二）。 2、开发资金来源 1季度全省房地产开发到位资金1011.34亿元，为2002年以来最高点，同比增长9.11%，增幅同比回落16.24个百分点。从近年1季度房地产到位资金占房地产开发资金的比例看，今年达到最高点，为213%，同比增长47个百分点，增幅也是近年来最大。。 （二）土地供求分析 1.土地购置 与上年同期相比，房地产企业购置土地面积大幅度下降84.27%，增幅同比减少158.51个百分点;成交价款下降72.64%，增幅同比减少55.64个百分点;购置单价则同比增长77.33%。 （三）市场供求分析 1.商品房建设 商品房施工面积基本与去年同期持平;竣工面积同比有一成二的增长;新开工面积则出现回落。各类商品房新开工面积同比均出现不同幅度回落，其中住宅降幅为50.41%。
目录 第一部分：概述 (2) 第二部分：调查项目分析 (3) 一、成都工业办公现状分析和趋势分析 (3) 二、现代工业港简介 (4) （一）园区概况： (4) （二）园区规划 (4) （三）项目入驻要求 (5) （四）生活配套 (6) （五）销售 (6) （六）财政扶持政策 (7) （七）外商投资政策 (8) （八）规费政策 (8) 三、万安工业园简介： (9) （一）园区概况： (9) （二）、销售情况： (9) （三）、综诉： (9) 四、蛟龙工业港简介 (10) （一）园区概况： (10) （二）园区规划： (10) （三）投资政策： (10) （四）入园企业 (12) （五）综诉： (14) 五、龙腾工业城简介 (14) （一）园区概况： (14) （二）园区规划： (15) 六、成都工业地产的现状及前景： (16)
第一部分：概述 成都的中小型企业较多，资金不足的情况使工业园区相对低廉的价格将会随着它们对其的了解而接受。就目前成都工业地产发展情况而言，越来越多的中小型企业将会因其巨大的价值空间而进驻，其发展势头不可小觑。 以下就是我们针对目前成都几大比较有代表性的工业地产进行的市场调查报告，通过数据整理和分析，了解市场竞争环境和对手的大致情况，所谓：知己知彼，知天知地，全争于天下。报告目的： 通过对供应市场现状和特征的分析，对郊区的工业厂房有客观的认知和全面的把控；。 通过区域需求市场的现状和特征分析，对目标客户群体有更深入的了解和细致的研究。 通过整体工业地产市场的现状和特征分析，对现在的工业项目的前景进行展望； 报告对象和内容： 成都现代工业港和万安工业园的介绍，其现状、特征、客户群体分析； 蛟龙工业港的介绍，其现状、特征、客户群体进行分析； 对龙腾工业城的介绍，其现状、特征、客户群体进行分析； 成都工业地产的现状及前景。
成都房地产市场4月分析报告 一、近期出台房地产政策分析 央行决定4月16日起再次上调存款准备金率 紧缩的货币政策目前几乎是压制过热经济的惟一手段，而此次为央行今年第三次上调存款准备金率，显示了央行货币政策从紧的决心和力度。而货币从紧一方面有利于加强银行流动性管理，引导货币合理增长，但货币急剧紧缩毫无疑问将对资金本不充裕、利润率不高的中小企业而言，不贷款将无法生存，以如此之高的利率贷款无异于慢性自杀，而目前的政府扶持、地方政府信用担保等非治本之策，因而作为中小企业而言，在面对央行不断上调存款准备金率情况下，中小企业要想求得长期生存发展，应该打通融资链条才是关键。 国土部拟推出土地调控指标体系 长期以来，国土部门因对各地土地批后、供后的监管缺失、不能对土地全面有效动态的监测和评价，导致“土地闸门看不出来” 土地是人类的生存之本。近年来随着房价的一路攀升，也相应的带动了土地价格的上涨，而一些房地产企业为获获取高额利润而变相囤地、延长开发周期，更有一些开发企业捂盘惜售，坐地等涨。而国土部拟推出土地调控指标体系，将会对土地供应和开发利用情况等实施有效动态的监测和评价，包括土地交易额、数量和面积等，继而也防止一些开发商囤居土地、坐地等涨、捂盘惜售等现象的发生。 另外也可借鉴其它市区一些好的土地管理政策经验，如北京实行的“红黄牌制度的建立，它能有效地督促项目尽快上市交易，形成有效供给，同时也杜绝了企业为谋取更高利益而变相囤地的行为。” 开全国先河，成都进城农民工可申购经济适用房 中国是一个农村人口与城镇人口比例严重失调的国家，每年将会有大量城镇务工农村劳动者涌向城市务工，而据相关部门数字显示，07年在成都城镇务工的农村劳动者近200万人，其中成都市进城务工农村劳动者达96万人，这些进城务工劳动者大多做点小生意收入低，在城市根本买不起房，只能望房兴叹“。而成都市在全国开发先河，对进城务工农村劳动者提供住房保障，这无疑圆了进城务工劳动者多年不敢想的愿望——在城市有一套属于自己的房子，同时还有利于更快地推进城乡统筹、科学发展。 二、08年成都楼市整体分析 1、在宏观调控后的08年，成都商品房成交量较去年同期大幅下降 成都市第一季度成交量比去年同比下降，且幅度非常大。目前已经进入到08年第二个季度了，市场未来将面临什么样严峻形式，可能都需要做一个详细的探讨。 ★我方观点： 房地产业是长期向好的，调控只是为了市场更好的发展。08年来讲，机会大于挑战。在面对复杂
成都市房地产市场分析及趋势预测(doc 31页)
2002年成都市房地产市场分析及趋势预测 第一部分宏观环境 1、宏观经济环境 中国自加入WTO的一年时间里，全国的各项经济指标可谓“全线飘红”。2002年中国经 济快速健康成长，预计全年国内生产总值达到10.2万多亿元，实现历史性突破，全年经济增 长率将达到8％，高于年初确定的目标。中国共产党第十六次全国代表大会的召开，也促进 了各地发展经济的积极性。国务院发展研究中心等专业研究机构预测，如果不出现意外，2003 年中国经济发展将保持强劲势头，预计增长速度将达到7.9％至8.2％。；世界经济也处在缓 慢复苏阶段。在相对比较有利的环境中，中国经济的“三驾马车”，投资、消费、出口在2002 年是中国经济保持高速增长的强大动力。 2002年1-11月成都市完成房地产开发投资154亿元，比去年同期增长21.9％。住宅投 资118亿元，同比增长28.3％，房地产业已成为推动成都市
经济发展的重要力量。 2、宏观政策环境 (1)土地市场 2002年的成都市土地市场是经历了一场历史性的大变革。《招标拍卖挂牌出让国有土地 使用权规定》的颁布实施为土地市场杜绝黑箱操作提供了保证。《规定》指出：自2002年7 月1日起，商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品住宅等经营性项目的用地，将在全国范 围内实行招标、拍卖、挂牌方式进行出让。 由于以前房地产市场存在着多渠道、多源头供应土地的问题，使一些企业凭借关系可以 得到廉价开发用地，严重损害了市场的公平性，也大大降低了政府部门宏观调控力度。政府 在土地供应上缺乏计划性，加大了土地招投标行为的投机性，阻碍市场健康发展。 按照新的政策规定，进行商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性的用地，必须以招 标、拍卖或者挂牌方式出让。除了这些用途以外的用地，在确定其供地计划并公布后，同一 宗地有两个以上意向用地者，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。
广州市房地产市场细分及定位 作者简介 寒桐（韩世同），广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司副总经理，广州保税区瑞丰实业有限公司营销顾问，寒桐投资顾问有限公司总经理，曾任广州市房地产协会特约研究员，《华商时报》企业经营、《粤港信息日报》粤港地产、《南方都市报》楼市论坛的特约撰稿人。作者长期从事经济研究、企业治理、市场营销等方面的工作，具有丰富的实践经验和深厚的理论基础。曾参与金雅苑、江湾花园、岭南新世界等楼盘和重庆朝天门商场、佛山怡东商城、东莞商业中心、珠江新城的项目的市场研究和营销策划；近年曾发表多篇市场营销和房地产研究的文章，推介新思维、新观念，引起业内外人士的关注。2000年8月，作者对广州市房地产市场细分和定位、以及营销策略和营销组合做了专门研究，在房地产业引入和推介现代营销的观念、方法和工具，以期推动和促进房地产营销的研究与进展。 概述 随着市场经济的进展，人们的观念也在不断地改变。依照现代市场学的研究，人们从事生产经营活动的观念差不多从过去单纯的
生产观念、产品观念、销售观念，上升到营销观念和社会营销观念，从全然上改变了人们的思维方式和方法。过去的观念是围绕生产、产品和销售而形成的，现代营销的观念与前三者完全不同，其核心思想是满足目标市场顾客的需求，是围绕着人的需求进行的。着重于发觉和研究目标市场，了解和掌握消费者的需求，再依照消费者的需求来组织生产和销售，并运用营销组合来满足目标市场消费者的需求。能够讲，市场学的目的是为了使推销变成多余。试想，好的商品在价格、品质、数量和服务等方面都能完全符合顾客的要求，如此的产品还用推销吗？ 一、确认细分市场的基础 房地产市场也属于消费品市场，但又不同于一般日常的消费品，它具有投资额大、使用期长的特点。因此，我们在确认细分市场的基础时，应依照其这一专门的消费特点进行选择。 （一）收入变量 利用收入变量来细分市场，这在各种产品的营销中是经常使用的。尽管对某些消费品来讲，单一地使用收入这一变量是难以界定细分市场的，但关于房地产项目而言，收入水平是其消费市场至关重要的决定因素。
2010年9月南充房地产市场分析报告第一部分土地市场 第二部分市场表现 一、2010年南充楼市供应情况（含各种物业类型） 1、2010年1—9月南充楼市新推房源情况 2、2010年9月三主城区供销情况 3、2010年1—9月南充楼市各月供销情况 二、2010年9月南充楼市开盘情况 三、2010年9月南充楼市总体成交备案情况（含各种物业类型） 1、本月日均成交套数情况 2、成交套数与成交均价分析（09年12月—2010年9月） 3、成交面积与成交金额分析（09年12月—2010年9月） 四、2010年9月三主城区具体成交情况（含各种物业类型） 1、本月三主城区成交套数与成交均价分析 2、本月三主城区成交面积与成交金额分析 3、2010年2月—2010年9月三主城区成交套数（套）与成交均价（元/㎡）比较 五、2010年5月—9月各个面积区间的成交套数与各个价格区间的商品住宅（只含住宅）成交套数情况
1、各月各个面积区间的商品住宅成交套数与所占比重 2、各月各个价格区间的商品住宅成交套数与所占比重 六、2010年9月各版块区域房地产市场交易分析 1、本月各版块成交情况一览表 2、本月各版块成交情况比较图 第三部分地产政策信息 本地信息动态分析 9月南充楼市概况 1、本月土地成交情况 2010年9月份全市共成交19块地，比8月份少成交3块，本月成交总面积达亩，比8月份的成交面积少了亩，环比降幅达%。 2、本月南充商品房供应情况 本月共推出房源4508套，其中顺庆区推出房源1140套、高坪区推出2262套、嘉陵区推出1106套。 3、本月南充市开盘情况 本月（）共3个项目开盘，与8月份开盘数目相同。这3个开盘项目分别是：“香意湾”、“南门一号”、“佳信?阳光香缇花柏山组团” 4、本月南充市三主城区成交情况 9月份全市商品房成交量共计1994套，环比8月份多成交207套，环比增幅%，成交量已连续4个月呈回升趋势。
月分析报告成都房地产市场4一、近期出台房地产政策分析率准备金上日起再次调存款定央行决4月16而此次为央行今年第三次上调存紧缩的货币政策目前几乎是压制过热经济的惟一手段，而货币从紧一方面有利于加强银行流显示了央行货币政策从紧的决心和力度。款准备金率，利润率不高的但货币急剧紧缩毫无疑问将对资金本不充裕、动性管理，引导货币合理增长，而目前的政府中小企业而言，不贷款将无法生存，以如此之高的利率贷款无异于慢性自杀，在面对央行不断上调存款扶持、地方政府信用担保等非治本之策，因而作为中小企业而言，准备金率情况下，中小企业要想求得长期生存发展，应该打通融资链条才是关键。系标体土地调控指拟国土部推出不能对土地全面有效动态的供后的监管缺失、长期以来，国土部门因对各地土地批后、监测和评价，导致“土地闸门看不出来”也相应的带动了土地价格的上涨，土地是人类的生存之本。近年来随着房价的一路攀升，更有一些开发企业捂盘惜而一些房地产企业为获获取高额利润而变相囤地、延长开发周期，将会对土地供应和开发利用情况等实施坐地等涨。而国土部拟推出土地调控指标体系，售，继而也防止一些开发商囤居土地、额、数量和面积等，有效动态的监测和评价，包括土地交易坐地等涨、捂盘惜售等现象的发生。另外也可借鉴其它市区一些好的土地管理政策经验，如北京实行的“红黄牌制度的建同时也杜绝了企业为谋取更高利益形成有效供给，立，它能有效地督促项目尽快上市交易，而变相囤地的行为。”开全国先河，成都进城农民工可申购经济适用房 中国是一个农村人口与城镇人口比例严重失调的国家，每年将会有大量城镇务工农村劳动者涌向城市务工，而据相关部门数字显示，07年在成都城镇务工的农村劳动者近200万人，其中成都市进城务工农村劳动者达96万人，这些进城务工劳动者大多做点小生意收入低，在城市根本买不起房，只能望房兴叹“。而成都市在全国开发先河，对进城务工农村劳这无疑圆了进城务工劳动者多年不敢想的愿望——在城市有一套属于自动者提供住房保障， 己的房子，同时还有利于更快地推进城乡统筹、科学发展。 二、08年成都楼市整体分析 1、在宏观调控后的08年，成都商品房成交量较去年同期大幅下降 成都市第一季度成交量比去年同比下降，且幅度非常大。目前已经进入到08年第二个季度了，市场未来将面临什么样严峻形式，可能都需要做一个详细的探讨。 ★我方观点： 房地产业是长期向好的，调控只是为了市场更好的发展。08年来讲，机会大于挑战。在面对复杂的市场环境，是“需要把真正的能力体现出来的时候”。 目前这种状况，让开发商感受到比较大的压力，这在过去几年里成都市场是没有遇见过的。但在压力比较多的同时，成都开发商还是积极乐观的，市场总体上还是积极向上的。我方观点，觉得市场还是比较健康的。所谓的这次调控，不仅仅针对房地产，而是为了整个经济更加健康长远的发展。不管是现在GDP增长，还是通货膨胀压力，以及银行信贷，不管从哪方面看房地产业都还是有一个比较大的发展空间。对于08年，面对比较复杂的经济形势和国际形势，房价波动或者变化方向及调控的深度会比较难以去判断和预测。对开发商而言，压力主要在于资金方面，现在资金回笼速度明显放缓。 2、在GDP继续高速上涨的经济环境下，如何看待国家的政策面调控？ ★我方观点： 一系列的政策出台，其意在把房地产发展速度控制在一个合理平稳的节奏之下，让趋热的地产投资回归到一下合理的状态中。