土地储备贷款管理办法（2012年修订）
第一章总则
第一条为保障我行土地储备贷款业务的稳健发展，规范贷款行为，防范贷款风险，根据现行的《中华人民共和国土地管理法》、《土地储备管理办法》、《关于加强土地储备与融资管理的通知》等有关法律法规的规定，制定本办法。
第二条本办法所称土地储备贷款是指我行向负责土地一级开发的机构发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。
第三条发放土地储备贷款应当符合国家的法律、法规等有关规定，遵循安全性、流动性和效益性的经营原则。
第二章贷款对象、用途和种类
第四条土地储备贷款的贷款对象为经地方人民政府批准成立、受政府委托依法从事土地收购、整理及储备等工作的独立法人机构，且被列入国土资源部土地储备机构名录管理。
第五条土地储备贷款仅限于城市规划区内具体地块的土地储备项目前期开发、土地收储等土地储备业务。具体包括：
（一）国有存量土地开发，即根据城市规划，土地储备机构经批准对城市规划区内的已使用或闲置的国有土地进行统一的收购、收回、补偿，并对地上建筑物和附属物进行拆除和土地平整及市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到施工建设条件，再进行有偿出让或转让的土地开发行为；
（二）新增城市建设用地开发，即在符合土地利用总体规划、城市规划和土地利用年度计划的条件下，土地储备机构经授权对有权部门批准征用的农村集体土地进行统一征用、安置补偿、土地平整及城市配套设施建设，再对这些新增的城市建设用地有偿出让或转让的土地开发行为。
第六条土地储备贷款最长期限不得超过5年。
第三章贷款条件及申请
第七条申请土地储备贷款，借款人应具备以下条件：
（一）所在城市经济发展稳定，财政状况良好；
（二）从事土地收购、储备、出让等经营活动符合国家和地方有关法律法规和政策，有较为完善的工作规章制度；
（三）经主管机关核准登记，具有企（事）业法人资格，取得企（事）业单位法人证书、企（事）业法人组织机构代码证，并办理年检手续，且被列入国土资源部土地储备机构名录管理；
（四）在我行开立基本存款账户或一般存款账户；
（五）持有人民银行核发并经过年审的贷款卡；
（六）无不良信用记录；
（七）财务制度健全，资金运作模式可行，资金运行封闭，还贷资金落实；
（八）贷款拟投向的地块为规划用途为商品住宅、商业设施等的经营性用地，地理位置优越、具备开发建设条件，有较大增值潜力，具有良好的出让前景，符合有关部门批准的城市规划和土地利用总体规划，并已列入当地政府的年度土地储备计划。涉及农用地的贷款，应具备合法的农用地转用手续和征地手续，符合《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》的有关规定；
（九）实行贷款担保的，贷款担保合法、有效、足值，符合中国我行贷款担保的有关规定；
（十）我行要求的其他贷款条件。
第八条土地储备机构申请土地开发贷款时，应向我行提交以下资料：
（一）借款申请书；
（二）已办理年检手续的企（事）业单位法人证书、企业法人营业执照、企（事）业法人组织机构代码证、法定代表人的证明书或法人授权委托书；
（三）借款人可从事土地一级开发的有效批件。如政府批准设立土地储备机构的文件、土地储备实施办法、借款人的工作（公司）章程等；
（四）经过年审的贷款卡；
（五）最近三年的财务报表；
（六）省级财政部门核发的年度融资规模控制卡；
（七）同级人民政府批准并报上级国土资源主管部门备案的年度土地储备计划；
（八）同级人民政府批准的项目实施方案，包括拟收购、征用土地所在区域的城市控制性详细规划，土地收购、征用合法性资料等。其中，收购国有存量土地的，须提供土地储备机构与原土地使用权人签订的收购协议和／或有权机构批准收购的批准文件；征用集体土地的，按照征用土地的数量和性质，提交国务院或省级政府对征地方案和农用地转用方案的批复。根据《中华人民共和国土地管理法》，征用下列土地的，须报经国务院审批：
（1）基本农田；
（2）基本农田以外的耕地超过35公顷的；
（3）其他土地超过70公顷的；
（4）征用上述规定以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准；
（九）自筹资金到位的计划和已投入资金的证明；
（十）我行要求提供的其他证明文件和材料。
第四章贷款方式
第九条土地储备贷款应为抵押贷款，抵押土地须为土地储备机构所属储备土地，且具有合法的土地使用证。贷款用途可不对应抵押土地相关补偿、前期开发等业务，但贷款使用必须符合规定的土地储备资金使用范围，不得用于城市建设以及其他与土地储备业务无关的项目。抵押土地价值应经我行认可的资产估价机构评估，抵押率原则上不高于70％。
以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押的，须报有批准权的人民政府审批，抵押物价值应扣除未缴纳的土地出让金及相关税费。
以政府储备土地设定抵押权，其价值按照市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益确定。抵押登记程序按照政府主管部门规定进行。
除应符合贷款担保的一般规定外，土地储备贷款不得用以下土地设定抵押权：
（一）权属有争议的；
（二）以出让方式取得土地使用权，满2年未动工开发，可以无偿收回的土地使用权；
（三）属于成片开发土地的未形成工业用地或者其他建设用地条件的；
（四）城市规划区内的集体所有土地，未转为国有土地的；
（五）以划拨的土地使用权设定抵押，未取得有批准权人民政府批准同意的；
（六）未依法办理土地登记手续并取得土地证书的储备土地。
第十条已抵押给我行的储备土地，需通过出租、临时使用等方式加以利用的，应征得我行同意。
第五章贷款调查
第十一条土地储备贷款的调查主要包括贷款合法性调查、安全性调查、效益性调查。客户经理应对当地土地收储的有关规定和具体流程进行调查了解，并在授信调查报告中说明当地土地收储的具体流程。
第十二条合法性调查主要包括以下内容：
（一）借款人是否是受政府委托在城市规划区内从事土地收购及前期开发的机构；
（二）借款人营业执照或事业单位法人登记证明是否真实有效；
（三）贷款卡是否真实有效并经过年审；
（四）是否取得省级财政部门核发的年度融资规模控制卡，拟批准的融资额度与本年度已发生的融资额度（包括本年度贷款已在本年度归还部分）是否在年度可融资规模范围内；
（五）借款人与原国有土地使用权人签订的收购合同是否真实有效，收购土地产权是否清晰；收购划拨的土地使用权是否经过有权部门批准，新增城市建设用地的征地手续和农用地转用手续是否合法、齐备；
（六）“三通一平”等前期开发中有关地方政策要求的前期开发立项、建设用地规划、建设工程规划、房屋拆迁等有效批件是否有效；
（七）土地储备是否符合有权部门批准的土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划和城市控制性详细规划。
第十三条安全性调查主要包括以下内容：
（一）政府本级财政实力情况，城市政府所辖区域是否存在严重的政府支持或袒护的逃废债务行为；
（二）城市房地产市场发育现状，近年政府每年出让及划拨土地数量、用途；属于
开发区的，调查开发区近年招商引资数量，各类建设用地出让数量、用途；
（三）借款人的经营能力、盈利能力和偿债能力；
（四）借款人在金融机构和其他机构的借款余额、还本付息情况；
（五）自筹资金比例来源和到位情况；
（六）土地收购价格是否合理，是否存在价格高估的情况，尤其是在收购破产企业产房、土地时是否存在价格高估；
（七）土地储备机构资金运作模式及贷款是否可能被挪用于财政性支出或其他用途；
（八）当地受让方缴纳土地出让金的主要付款方式，是否分期付款，付款期限长短；
（九）对抵押物的价值及变现能力作出准确合理评估，抵押物要合法足值，抵押率符合我行有关规定。
第十四条效益性调查主要包括以下内容：
（一）拟开发的土地所处地段、城市规划、周边环境等方面，与同类地块的出让情况相比，预测土地出让的市场前景；
（二）根据拟开发土地的控制性详细规划，结合规划用途测算可出让土地数量及实现的收益；
（三）对拟开发的土地进行成本、收益综合测算，评估其还本付息和抗风险能力；
（四）分析贷款给我行带来的存款、中间业务等附带效益。
第六章贷款审批和发放
第十五条土地储备贷款由专职审查人员进行审查，并按我行规定的流程和权限进行审批。
第十六条借款申请获批后，分行须在落实授信前提条件后方可发放贷款。
第十七条贷款发放后，经办行应当准确、完整、及时地向人民银行企业信用信息基础数据库报送土地储备机构的土地储备贷款相关信息。
第七章贷后管理
第十八条土地储备贷款实行专户管理。借款人须在我行开立土地储备资金支出专户和还款准备金账户。我行贷款应存入资金支出专户，借款人实际用款时，按照有关支
出用途及合同、凭证，由我行逐笔监督，保证专款专用。
我行应加强对借款人土地出让收益的监控，争取要求借款人在我行开立土地出让收入专户。出让收入返还专户的土地开发成本部分只能用于还贷，不得挪作他用，不得用于滚动开发。
第十九条发生下列情况之一的，分行应实行预警，并采取停止发放贷款或提前收回贷款等相应债权保护措施：
（一）国家或地方政府关于土地储备的政策发生变化，对贷款可能产生不利影响的；
（二）地方政府或财政部门通过改变资金运作模式、调整土地出让收入分配政策等措施，转移借款人资金或将贷款挪用于财政性支出的；
（三）借款人所在城市规划变更、借款人经营模式和经营范围调整、借款人经营行为和信誉等因素可能给贷款带来风险的；
（四）借款人在近期内出让的地块价格水平总体不理想，不能保证合理利润的；
（五）借款人未按用途规定使用贷款的；
（六）在贷款偿还前出（转）让或出租我行贷款支持收购、储备的土地的国有土地使用权或已抵押给我行的国有土地使用权时，借款人未事先通知我行的；
（七）出（转）让已抵押给我行的国有土地使用权或转让其他抵押物后，借款人未归还贷款，又未能提供其他合法、足值的抵押物的；
（八）贷款支持收购储备的土地因规划条件改变，无法实现预期效益的；
（九）抵押物因政策变化或经批准改变原规划条件，不再符合抵押规定的，借款人又未能提供其他合法、足值的抵押物的；
（十）借款人或担保人涉及诉讼，可能影响贷款安全的；
（十一）贷款抵押物被司法机关或其他有权机关查封、扣押的；
（十二）其他导致贷款风险增加的情况。
第二十条各分（支）行应每半年向总行公司业务部上报土地储备贷款的发放、收回及贷后管理情况。
第八章附则
第二十一条本办法由总行负责解释和修订。
第二十二条对于从事土地一级开发的非土地储备中心类机构（含地方政府融资平台），在确定该机构已经列入国土资源部土地储备机构名录中，并已取得省级财政部门核发的年度贷款规模控制卡后，其申请的土地开发贷款，适用于本办法。
第二十三条本办法自发布之日起执行。
附录：相关监管规定摘录
1、《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121号）
二、严格控制土地储备贷款的发放。各商业银行应规范对政府土地储备机构贷款的管理，在《土地储备机构贷款管理办法》颁布前，审慎发放此类贷款。对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70％，贷款期限最长不得超过2年。
2、中国银行业监督管理委员会关于印发《商业银行房地产贷款风险管理指引》的通知（银监发[2004]57号2004年8月30日）
第十一条商业银行对资本金没有到位或资本金严重不足、经营管理不规范的借款人不得发放土地储备贷款。
第十二条商业银行发放土地储备贷款时，应对土地的整体情况调查分析，包括该土地的性质、权属关系、测绘情况、土地契约限制、在城市整体综合规划中的用途与预计开发计划是否相符等。
第十三条商业银行应密切关注政府有关部门及相关机构对土地经济环境、土地市场发育状况、土地的未来用途及有关规划、计划等方面的政策和研究，实时掌握土地价值状况，避免由于土地价值虚增或其他情况而导致的贷款风险。
第十四条商业银行应对发放的土地储备贷款设立土地储备机构资金专户，加强对土地经营收益的监控。
3、中国银行业监督管理委员会《关于加强土地储备贷款和城市基础设施建设贷款风险提示的通知》（银监通[2004]75号）
近年来，城市土地储备贷款和城市基础设施建设贷款(包括小城镇建设贷款、老城市改造贷款及开发区建设贷款等)增长迅速，对于推动我国城市化进程、扩大就业起到了积极作用，总体情况是好的。但是，部分银行在发放此类贷款时，对相关担保主体、承贷主体，以及相关抵押权益可能形成现金流的评估和把握缺少经验，致使部分银行贷款面临较大法律风险、信用风险和市场风险。为切实防范风险，全面、准确、积极贯彻
落实国家宏观调控政策，促进国民经济平稳、快速发展，特别提示如下：
一、密切关注由于政策变化所带来的风险。在发放土地储备贷款和城市基础设施建设贷款时，应密切关注宏观经济政策变化对银行贷款的影响，认真研究国家有关法律法规对土地审批权限、出让方式等方面的规定，掌握国家有关土地管理法律法规和政策变化，关注和监测政策变化对贷款风险的影响范围和程度。
二、确保贷款项目合法合规。土地储备贷款和城市基础设施建设贷款的项目，必须符合法定程序批准的城市总体规划、近期建设规划，以及土地利用总体规划。
三、依法审查贷款担保主体、承贷主体的资格与履约能力，切实防范此类贷款的法律风险。应依法严格审查土地储备贷款和城市基础设施建设贷款担保主体的合法性，严格审核企业实际担保能力，以及出现风险后担保主体或担保资产的可执行性，防止担保虚置，或者在执行过程中出现法律风险。
四、准确评估权利质押或资产抵押的实际可实现价值，关注土地价格的周期性变化。发放土地储备贷款，主要是以土地储备公司(中心)土地使用权质押，以土地使用权出让收益为未来还款保障。部分地方因为土地储备和土地储备贷款管理缺陷较多，土地真实价值被过分高估；或仍采用协议出让、低价出让的方式处理储备土地，使得地价不确定因素较多。这些情况都可能使未来土地出让所产生的收益和现金流不足以偿还银行贷款，银行贷款面临较大的信用风险和市场风险，应予以高度关注。
五、注意控制贷款集中度，加强信息沟通。部分地方城市基础设施建设贷款总量已大大超出了地方政府的财政还款能力，少数地方甚至超过了未来几年地方政府财政收入及土地收益总和。要建立土地储备贷款和城市基础设施建设贷款的信息通报机制，严格控制土地储备贷款和城市基础设施建设贷款的集中度风险，防止竞相向某些地区的土地储备项目和城市基础设施建设发放贷款，出现因地区集中度过高导致银行贷款风险积聚。
六、建立土地储备贷款和城市基础设施建设贷款还款能力评估体系，持续监测还款能力的变化。要根据审慎原则，尊重这类建设项目的特点和规律，按照土地储备的获取途径、管理水平、土地使用权的出让方式、市场价格预测等因素，建立土地储备贷款和城市基础设施建设贷款评估体系，尤其是对未来现金流量的变化要持续地、科学地监测和评估，及时认真地作出授信和授信变化的决策。要认真总结经验，摸索规律，锐意创新，努力提高工作水平和效率。
七、注意分类指导，有堵有疏。严格控制不符合审慎经营原则或达不到贷款标准的土地储备贷款和城市基础设施建设贷款。要继续大力支持一切符合贷款条件的此类项目，对风险状况出现变化的项目也要具体问题具体分析，注意区别对待，积极做好工作，加强与客户的沟通工作，不搞“一刀切”。
4、中国银行业监督管理委员会关于进一步加强房地产信贷管理的通知（银监发[2006]54号）
五、加强尽职调查，注重防范土地储备贷款风险。各银行业金融机构要认真评估和审慎发放土地储备贷款。贷款前，要加强对储备土地的性质、权属关系、契约限制、开发规划等方面的尽职调查，严格贷款发放条件。要科学、动态地测算和监控土地收储费用，开设专门的托管账户，警惕土地以低成本转让，确保土地出让收入优先归还银行贷款。要合理确定贷款额度和违约必须提前还款的罚则，避免土地储备机构盲目“圈地”、盲目批地对贷款造成风险。要完善相关抵押手续，认真落实第二还款来源，根据风险状况审慎确定抵押率。
5、国土资源部、财政部、中国人民银行《土地储备管理办法》（国土资发[2007] 277 号）
第十七条市、县人民政府可根据需要，对产权清晰、申请资料齐全的储备土地，办理土地登记手续，核发土地证书。供应已发证储备土地前，应收回土地证书，设立土地抵押权的，要先行依法解除。
第二十五条土地储备机构向银行等金融机构申请的贷款应为担保贷款，其中抵押贷款必须具有合法的土地使用证；申请贷款的土地储备机构必须满足商业银行及其他金融机构的贷款要求。土地储备机构举借的贷款规模，应当与年度土地储备计划、土地储备资金项目预算相衔接，并报经同级财政部门批准，不得超计划、超规模贷款。土地储备机构申请贷款时，应持财政部门的贷款规模批准文件及同级人民政府批准的项目实施方案等书面材料向当地商业银行及其他金融机构申请担保贷款。商业银行及其他金融机构应严格按照商业原则在批准的规模内发放土地储备贷款。土地储备贷款应实行专款专用、封闭管理，不得挪用。
政府储备土地设定抵押权，其价值按照市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出
让收益确定，抵押程序参照划拨土地使用权抵押程序执行。
商业银行及其他金融机构应当准确、完整、及时地向人民银行建立的全国统一的企业信用信息基础数据库报送土地储备机构的土地储备贷款相关信息。在贷款发放前，商业银行及其他金融机构应当查询贷款储备机构的信息，对有不良记录的土地储备机构审慎发放贷款。商业银行及其他金融机构应当根据监管要求，合理、科学确定贷款期限。
第二十六条土地储备机构举借商业银行及其他金融机构贷款的，必须按贷款合同约定，及时足额偿还贷款本息。
第二十七条各类财政性资金依法不得用于土地储备贷款担保。土地储备机构应加强资金风险管理，不得以任何形式为第三方提供担保。
6、财政部、国土资源部《土地储备资金财务管理暂行办法》（财综〔2007〕17号）
第七条土地储备机构储备土地举借的贷款规模，应当与年度土地储备计划相衔接，并报经同级财政部门批准，不得超计划、超规模举借贷款。土地储备机构举借的贷款，只能专项用于土地储备，不得用于其他用途。
7、国土资源部、财政部、人民银行、银监会《关于加强土地储备与融资管理的通知》（国土资发〔2012〕162号）
一、加强土地储备机构管理
国土资源主管部门统一归口管理土地储备工，按照《土地储备管理办法》（国土资发〔2007〕277号）的规定，建立土地储备机构名录。市、县国土资源主管部门应将符合规定的机构信息逐级上报至省级国土资源主管部门，经省级国土资源主管部门审核后报国土资源部，列入名录并定期更新。国土资源部将名录或更新结果抄送财政部、中国人民银行和银监会，地方各级国土资源主管部门将经审核后的名录抄送同级财政部门、人民银行分支机构和银行业监督管理部门。
五、规范土地储备融资行为
土地储备机构确需融资的，应纳入地方政府性债务统一管理，执行地方政府性债务管理的统一政策。同级财政部门应会同国土资源主管部门、人民银行分支机构，根据年度土地储备计划，核定土地储备融资规模，经同级人民政府审核后，按财政管理级次逐级上报至省级财政部门。省级财政部门依据地方政府性债务管理法律法规和政策规定核
准后，向土地储备机构核发年度融资规模控制卡，明确年度可融资规模并同时反映已发生的融资额度。土地储备机构向银行业金融机构申请融资时，除相关文件外，还应出示融资规模控制卡。银行业金融机构批准融资前，应对融资规模控制卡中的已有融资额度进行认真核对，拟批准的融资额度与本年度已发生的融资额度（包括本年度贷款已在本年度归还部分）累计不得超过年度可融资规模，对本年融资额度已达到年度可融资规模的土地储备机构，不得批准新的项目融资。
列入名录的土地储备机构可以向银行业金融机构贷款。在国家产业政策指导下，银行业金融机构应按照相关法律法规及监管要求，遵循市场化原则，在风险可控的前提下，向列入名录的土地储备机构发放并管理土地储备贷款。银行业金融机构应按照有关部门关于土地储备贷款的相关规定，根据贷款人的信用状况、土地储备项目周期、资金回笼计划等因素合理确定贷款期限，贷款期限最长不超过五年。名录内土地储备机构所属的储备土地，具有合法的土地使用证，方可用于储备抵押贷款。贷款用途可不对应抵押土地相关补偿、前期开发等业务，但贷款使用必须符合规定的土地储备资金使用范围，不得用于城市建设以及其他与土地储备业务无关的项目。本《通知》下发前名录以外的机构（含融资平台公司）名下的储备土地，应严格按照《通知》的要求逐步规范管理。
土地储备融资资金应按照专款专用、封闭管理的原则严格监管。纳入储备的土地不得用于为土地储备机构以外的机构融资担保。土地储备机构将贷款挪作他用的，有关主管部门应依法依规予以严肃处理；银行业金融机构应及时采取贷款处置和资产保全措施，暂停对该土地储备机构发放新的贷款，并按照法律法规的规定和借款合同的约定追究该土地储备机构的违约责任。
并购贷款管理办法 并购贷款，即商业银行向并购方企业或并购方控股子公司发放的，用于支付并购股权对价款项的本外币贷款。下文是并购贷款管理办法，欢迎阅读! 并购贷款管理办法完整版全文 第一章总则 第一条为促进并购贷款业务健康发展，规范并购贷款业务管理，防控业务风险，根据《中华人民共和国商业银行法》、银监会《商业银行并购贷款风险管理指引》(银监发[20xx]84号)等法律规章，制定本办法。 第二条本办法所称并购，是指境内并购方企业通过受让现有股权、认购新增股权，或收购资产、承接债务等方式实现合并或实际控制已设立并持续经营的目标企业的交易行为。 并购可在并购方与目标企业之间直接进行，也可由并购方通过其专门设立的无其他业务经营活动的全资或控股子公司(以下简称专门子公司)间接进行。 第三条本办法所称并购贷款，是指为满足并购方或其专门子公司在并购交易中用于支付并购交易价款的需要，以并购后企业产生的现金流、并购方综合收益或其他合法收入为还款来源而发放的贷款。 第四条办理并购贷款业务，应遵循依法合规、审慎经营、风险可控、商业可持续的原则。 第二章办理条件与贷款用途
第五条申请并购贷款的并购方应符合以下基本条件： (一)在我行开立基本存款账户或一般存款账户; (二)依法合规经营，信用状况良好，没有信贷违约、逃废银行债务等不良记录; (三)主业突出，经营稳健，财务状况良好，流动性及盈利能力较强，在行业或一定区域内具有明显的竞争优势和良好的发展潜力; (四)信用等级在AA-级(含)以上; (五)符合国家产业政策和我行行业信贷政策; (六)与目标企业之间具有较高的产业相关度或战略相关性，并购方通过并购能够获得目标企业研发能力、关键技术与工艺、商标、特许权、供应或分销网络等战略性资源以提高其核心竞争能力; (七)并购交易依法合规，涉及国家产业政策、行业准入、反垄断、国有资产转让等事项的，应按适用法律法规和政策要求，取得或即将取得有关方面的批准。 第六条借款人申请并购贷款，应根据《并购贷款尽职调查细则》(见附件)的要求提交相关资料。 第七条借款人为并购方专门子公司的，并购方需提供连带责任保证。 并购贷款用于受让、认购股权或收购资产的，对应的股权或资产上应质押或抵押给我行，但按法律法规规定不得出质或转让的除外。 第八条并购贷款用于满足并购方企业以实现合并或实际控制目标企业为目的的融资需求，且仅限于并购方或其专门子公司支付并购
房地产开发类贷款概述-----------------------作者：
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第六章房地产开发类贷款 6.1 概述 6.1.1 定义 房地产开发类贷款是指用于土地一级开发、房屋建造过程中所需建设资金的贷款，包括土地储备贷款、房地产开发贷款。 房地产开发贷款按贷款用途分为住房开发贷款、经济适用住房（安居工程）开发贷款（含科教文卫单位经济适用住房建设贷款）、商业用房开发贷款、高等院校学生公寓建设贷款及其他房地产开发贷款等。 6.1.2 对象 房地产开发贷款的对象为经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的房地产开发企业和利用单位自有土地建设经济适用住房的企（事）业法人。 土地储备贷款的对象为政府土地储备机构，即经县级及县级以上人民政府批准成立的，受政府委托代表政府实施土地收购、储备和出让前期工作的法人机构，包括政府土地储备中心和承担政府土地储备职能的企（事）业。 6.1.3 条件 6.1.3.1 借款人条件 借款人除符合本手册第一篇第二章《信贷业务基本操作流程》2.1.1.2我行公司类客户的基本条件外，还应具备下列条件： 1.借款人为房地产开发企业或具有房地产经营开发资格的企业的： （1）应具有建设行政主管部门核准的房地产开发企业资质证书或具有承担贷款项目开发建设的资格； （2）如接受其他单位委托进行房地产开发建设，还要求与业主单位正式签订房地产开发建设工程合同。 2.借款人为事业单位的： （1）经主管机关核准登记，具有事业法人资格，取得事业法人登记证； （2）实行独立核算，有健全的管理机构； （3）按规定办理年检手续，年检合格。
---------------------------------------------------------------范文最新推荐------------------------------------------------------ 市土地储备中心工作总结和工作思路 ****年以来，土地储备中心在局党组的领导下，在相关处室、单位的鼎力支持下，克服了工作人员少、业务任务重、工作压力大的实际困难，积极进取，奋力拼搏，基本完成了各项工作任务，取得了一定成绩。今年土地储备中心的工作可以概括为两句话：在困难中完成任务，在困难中谋求发展。现将****年工作情况和****年工作思路汇报如下：一、今年工作情况回顾 ****年土地储备中心主要在以下几个方面取得一些成绩： 1、强化学习教育，大力提高干部队伍素质。 全体干部职工对自己高标准、严要求，从我做起，从小事做起，为人民群众办实事、办好事，树立了国土部门在人民群众中的良好形象。积极开展下基层、听意见、送服务活动，今年以来，土地储备中心分别走访了市工业资产经营公司、中策橡胶有限公司、新华造纸厂、中国计量学院、浙江科技学院、浙江工程学院、杭州电子工学院等，上门送服务、送政策，共同商讨土地盘活等事宜，得到各部门、企业及高校的好评。四是积极开展联系街道（社区）工作。土地储备中心联系望江街道，主动积极地上门送政策、送服务，解决街道和社区碰到的一些实际问题，得到当地居民的一致好评。今年以来，党支部组织全体党员干部以助学帮困等形式先后三次组织干部职工捐款、捐物，帮助困难群众。党支部注重一个“实”字，在协助街道招商引资、推 1 / 8
土地储备管理办法 国土资源部财政部中国人民银行 中国银行业监督管理委员会 2018年1月3日 一、总体要求 (一)为贯彻落实党的十九大精神,落实加强自然资源资产管理与防范风险的要求,进一步规范土地储备管理,增强政府对城乡统一建设用地市场的调控与保障能力,促进土地资源的高效配置与合理利用,根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发〔2001〕15号)、《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发〔2008〕3号)、《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》(国发〔2014〕43号)、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发〔2006〕100号),制定本办法。 (二)土地储备就是指县级(含)以上国土资源主管部门为调控土地市场、促进土地资源合理利用,依法取得土地,组织前期开发、储存以备供应的行为。土地储备工作统一归口国土资源主管部门管理,土地储备机构承担土地储备的具体实施工作。财政部门负责土地储备资金及形成资产的监管。 (三)土地储备机构应为县级(含)以上人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于所在行政区划的国土资源主管部门、承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。国土资源主管部门对土地储备机构实施名录制管理。市、县级国土资源主管部门应将符合规定的机构信息逐级上报至省级国土资源主管部门,经省级国土资源主管部门审核后报国土资源部,列入全国土地储备机构名录,并定期更新。 二、储备计划 (四)各地应根据国民经济与社会发展规划、国土规划、土地利用总体规划、城乡规划等,编制土地储备三年滚动计划,合理确定未来三年土地储备规模,对三年内可收储的土地资源,在总量、结构、布局、时序等方面做出统筹安排,优先储备空闲、低效利用等存量建设用地。
1、提出申请 原土地使用权人向土地收储交易中心提出土地储备申请，填写《国有土地使用权储备申请书》后，连同以下材料交国土储备交易中心： （1）法人代表证明； （2）营业执照； （3）授权委托书； （4）土地使用权证或土地申报材料； （5）房屋所有权证、房屋使用权证明； （6）地形现状图； （7）主管部门意见。申请单位是企业的还应提交市主管局与国有资产决策委员会研究意见。 2、权属核实 对申请人提供的土地和地上物的权属、土地及地上物面积、土地四至范围、土地用途等情况进行实际调查和审核，对权属无争议、事实清楚准确的地块，委托有关部门做出测量定界。 3、征询意见 审查并测量定界后，土地收储交易中心将申请储备土地的有关资料送市规划、市国土资源等部门，由上述部门对申请储备土地提出以下意见： （1）规划设计要点；
（2）地价评估结果； （3）综合开发费收取标准等。 4、评估测算 根据调查和征求意见情况，对申请储备土地进行土地收购、拆迁安置及补偿等费用的测算；预测出让底价、盈亏数额等。 5、报批 根据调查及测算情况，拟定收购储备方案，报市土地资产管理委员会批准。 6、签订协议 储备方案经批准后，土地收储交易中心与原土地使用权人签订《国有土地使用权收回协议》。 7、支付收购费用 土地收储交易中心根据《国有土地使用权收回协议》约定的期限、数额和方式，向原土地使用权人支付土地收购定金或收购费用。 8、权属变更 土地收储交易中心根据《国有土地使用权收回协议》支付收购费用后，原土地使用权人与土地收储交易中心向市国土资源局、市房产管理局申办权属变更登记手续，经市国土局、市房管局审核同意后，直接向国有土地收储交易中
关于某某有限公司申请 xx万元并购贷款的 《尽职调查报告》 目录 尽职调查报告的编制说明 尽职调查工作底稿说明 第一章申请并购贷款内容概要 第二章并购项目、并购主体内容概要 第x章尽职调查报告正文 第四章本次并购贷款的风险揭示与风险控制 第x章本次并购贷款的综合效益分析 第六章尽职调查报告结论 尽职调查报告的编制说明 1. 编制依据： 本尽职调查报告（以下简称“本报告”）根据中国银监会《并购贷款风险管理指引》、某某银行《并购贷款管理制度》、《并购贷款业务操作规程》及其《尽职调查工作底稿》附件、中国银行间交易商协会《非金融企业债务融资工具尽职调查指引》编制。 2. 本报告编制的基础： 本报告的编制建立在尽职调查工作底稿上，建立在某某银行某某支行编制的尽职调查报告《初稿》上，由某某共同完成。 3. 本报告编制目的： 本报告适用于某某银行对借款人某某有限公司申请人民币xx万元并购贷款的审批，不适应于其它的目的。 尽职调查工作底稿说明 1. 尽职调查的目的： 掌握借款人、抵押人、保证人资格、资产权属、债权债务等重大事项的法律状态和企业的业务、管理及财务状况等，对企业的还款意愿和还款能力做出判断。 2. 尽职调查的范围： 本尽职调查的范围涉及借款人（或申请人/收购人）某某有限公司（以下简称“某某公司”）、抵押人（或被收购人/目标企业）某某有限公司（以下简称“某某公司”）、保证人某某有限公司（以下简称“某某公司”）。 3. 尽职调查方式： 采用查阅、访谈、实地调查、信息分析、印证和讨论等方法。 .. 查阅的主要渠道包括：由企业提供相关资料；通过银行信贷登记咨询系统获得相关资料；通过工商税务查询系统获得相关资料；通过公开信息披露媒体、互联网及其他可靠渠道搜集相关资料。 .. 访谈是指通过与企业的高级管理人员，以及财务、销售、内部控制等部门的负责人员进行对话和访谈，从而掌握企业的最新情况，并核实已有的资料。 .. 实地调查是指到企业的主要生产场地或建设工地等业务基地进行实地调查。实地调查可包括生产状况、设备运行情况、库存情况、生产管理水平、项目进展情况和现场人员工作情况等内容。 .. 信息分析是指通过各种方法对采集的信息、资料进行分析，从而得出结论性意见。 .. 印证主要是指通过与有关机构进行沟通和验证，从而确认查阅和实地调查结论的真实性。
《土地储备管理办法》 第一章总则 第一条为完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力，根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发〔20 01〕15号)、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发〔200 6〕100号)，制定本办法。 第二条本办法所称土地储备，是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市尝促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。 土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。 第三条土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。 第四条市、县人民政府国土资源管理、财政及当地人民银行等部门，按照职责分工，各负其责，互相配合，保证土地储备工作顺利开展。 第五条建立信息共享制度。县级以上人民政府国土资源管理、财政及人民银行相关分支行要将土地储备与供应数量、储备资金收支、贷款数量等信息按季逐级汇总上报主管部门，并在同级部门间进行信息交换。 第二章计划与管理 第六条各地应根据调控土地市场的需要，合理确定储备土地规模，储备土地必须符合规划、计划，优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。 第七条土地储备实行计划管理。市、县人民政府国土资源管理、财政及当地人民银行相关分支行等部门应根据当地经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划和土地市场供需状况等共同编制年度土地储备计划，报同级人民政府批准，并报上级国土资源管理部门备案。 第八条年度土地储备计划应包括： (一)年度储备土地规模； (二)年度储备土地前期开发规模； (三)年度储备土地供应规模； (四)年度储备土地临时利用计划； (五)计划年度末储备土地规模。 第九条市、县人民政府国土资源管理部门实施土地储备计划，应编制项目实施方案，经同级人民政府批准后，作为办理相关审批手续的依据。 第三章范围与程序 第十条下列土地可以纳入土地储备范围： (一)依法收回的国有土地； (二)收购的土地； (三)行使优先购买权取得的土地； (四)已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地；
并购贷款业务管理办法（试行） 目录 第一章总则 第二章合作对象和基本条件 第三章职责分工 第四章业务流程 第五章贷后管理 第六章战略合作伙伴 第七章附则
第一章总则 第一条为规范银行并购贷款经营行为，提高并购贷款风险管理能力，增强银行市场竞争能力，促进并购贷款业务的合规、稳健运行，根据《中华人民共和国银行业监督管理法》、《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《上市公司收购管理办法》、《商业银行并购贷款风险管理指引》等法律法规及银行相关规章制度，特制定本办法。 第二条本办法所称并购，是指境内并购方企业通过受让现有股权、认购新增股权，或收购资产、承接债务等方式以实现合并或实际控制已设立并持续经营的目标企业的交易行为。并购可由并购方通过其专门设立的无其他业务经营活动的全资或控股子公司（以下称“子公司”）进行。 第三条本办法所称并购贷款，是指银行向并购方或其子公司发放的，用于支付并购交易价款的贷款。 第四条银行开展并购贷款业务遵循“依法合规、审慎经营、风险可控、商业可持续”的原则。 第五条银行开展并购贷款业务的指导意见： （一）要在满足市场需求和控制风险之间取得平衡，既要体现以信贷手段支持战略性并购，支持企业通过并购提高核心竞争能力，推动行业重组的政策导向，又要有利于银行科学有效地控制并购贷款风险。 （二）引导信贷资金合理进入并购市场，支持有实力的大型企业集团市场前景好、有助于形成规模经济的兼并重组, 促进产业的集中化、大型化、基地化。
（三）重点支持符合国家产业政策，属于国家及我行信贷政策重点支持的行业。 （四）鉴于并购贷款复杂程度较高，风险因素和不确定因素高于其它一般贷款业务，我行应谨慎开展并购贷款业务，采取有效地措施来控制、防范并购贷款风险。 第六条银行并购贷款业务的总体控制指标及措施： （一）全部并购贷款余额占同期银行核心资本净额的比例不超过50%。 （二）对同一借款人的并购贷款余额占同期银行核心资本净额的比例不超过5%。 （三）对纳入集团管理的同一集团下的全部并购贷款余额占同期银行核心资本净额的比例不超过10%。 （四）并购方并购资金的来源中并购贷款所占比例不应高于50%，并购贷款期限一般不超过五年。 （五）银行将在管理信息系统单设并购贷款科目，确保能够有效地识别、计量、监测和控制并购贷款业务的有关情况。 第二章合作对象和基本条件 第七条并购方企业应具备下列条件： （一）在银行开立人民币基本存款账户或一般存款账户，并与银行建立良好的业务合作关系； （二）银行信用评级A（含）级以上； （三）符合国家产业政策、环保政策和银行信贷政策； （四）所处行业稳定，在所属行业或区域内具备较强的市场领导力和核心竞争力，行业发展前景较好； （五）具备完成并购交易的主体资格； （六）财务运作稳健，资产负债结构合理，具备完成并购的财务实力； （七）依法合规经营，有健全的经营管理体系，效益良好； （八）无不良商业信用记录； （九）在金融机构无不良信用记录；
中国人民银行土地储备贷款管理办法 第一章总则 第一条为加强各个商业银行（以下简称银行）土地储备贷款业务的管理，规范贷款行为，防范信贷风险，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《土地储备管理办法》等法律和规章，制定本办法。 第二条本办法所称土地储备贷款，是指银行向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。 本办法所称土地储备，是指国家、省、市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。 第三条银行发放土地储备贷款区域原则上只限于土地资源稀缺 的区域性中心城市，单户贷款总额应严格遵循资本约束原则。 第二章贷款对象和条件 第四条贷款对象。土地储备贷款的借款人应当是省、市、县人民政府批准成立、隶属于国土资源管理部门、统一承担其行政辖区内土地储备工作的事业法人。借款人应当具备以下条件： （一）经主管机关核准登记，具有事业法人资格，取得法人组织机构代码证，并办理年检手续； （二）从事土地开发、出让等活动符合国家和地方有关法律法规和政策，有较为完善的工作规章制度； （三）取得有审批权政府允许从事土地开发的批准文件；
（四）财务制度健全，还款资金来源已经落实，无不良信用记录； （五）取得贷款卡并在银行开立基本存款账户或一般存款账户； （六）银行规定的其他条件。 第五条贷款条件。土地储备贷款应符合以下条件： （一）所在地区经济发展稳定，财政状况良好，土地市场化程度较高，房地产市场环境良好，政府负债情况合理，土地存量适中，土地收购、整理、储备和出让等行为规范； （二）土地储备机构举借的贷款规模，应当与年度土地储备计划、土地储备资金项目预算相衔接，并报经同级财政部门批准； （三）贷款用于收购、整理和储备的土地应为可出让的商品住宅、商业设施等经营性用地；贷款项目涉及农用地的，应办妥合法的农用地转用手续和征地手续； （四）开发地块地理位置优越，具备开发建设条件，有较大增值潜力，具有良好的出让前景； （五）能够提供符合各个商业银行总行贷款担保制度规定的担保； （六）银行规定的其它条件。 第三章贷款用途、方式、期限和利率 第六条贷款用途。土地储备贷款仅限于城市规划区内土地一级开发，包括国有存量土地或新增城市建设用地开发。 （一）国有存量土地开发。根据城市规划，土地储备机构经批准对城市规划区内的已使用或闲置的国有土地进行统一的收购、收回、补偿，并对地上建筑物和附属物进行拆除和土地平整及市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到施工建设条件，再进行有偿出让的土地开发行为。
土地储备中心职责及机构设置情况说明 一、部门职责及机构设置情况 部门职责： 负责土地收购储备。核定土地收储、开发成本；负责全区国有土地上房屋征收补偿工作。 综合股工作职责： 负责会议组织和学习教育；负责单位印章管理及使用工作； 负责起草和上报文书；负责制定和完善土地储备中心内部各项管理规章制度，并对实施情况进行督导；负责党建和宣传工作； 负责文件、报刊收发、档案归档、整理、保管和保密工作；负责网站管理、信息发布及保密工作；负责信访、稳定和安全保卫等工作；负责工会、妇联等群团工作；负责土地储备中心综合协调、环境卫生督促检查工作；负责落实区委、区政府交办的其他工作。 收储股工作职责： 负责全区国有土地收回储备工作；负责全区集体土地收购储备工作；负责组织实施全区范围内
土地一级开发并对储备宗地进行日常管理及相关业务；负责编制土地收储计划、台账、报表等工作；负责土地收储其他相关工作。负责全区国有土地上、集体土地上房屋征收补偿安置工作；负责已征收房屋和其他地上附着物拆除清运、场地平整和围栏保护等工作；负责房屋征收其他相关工作。 机构设置： 部门机构设置情况 预算单位构成情况 土地储备中心为一级预算单位，无下属单位。
二、部门预算安排的总体情况 本年年预算收入合计为78.56万元，其中：财政拨款收入78.56万元，上级补助收入 0 万元，事业收入 0 万元，其他收入 0 万元。 本年支出合计78.56万元，其中：基本支出71.41万元，项目支出7.15 万元，上缴上级支出 0 万元，对附属单位补助支出 0 万元。 2020年预算收支安排78.56万元，较2019年预算增加5.17万元，主要为人员经费增加。 三、2020年机关运行经费安排情况 2020机关运行经费预算安排2.86万元，其中：办公及印刷费0.9万元、邮电费0.3万元、福利 费0.46万元、办公用房水电费0.47万元、工会经费0.73万元。 四、三公经费预算情况说明 2020年土地储备中心单位“三公”经费公共预算财政拨款决算支出 0 万元，比上年减少 0 万元，同比增长0%。具体支出情况如下：（一）公务用车购置及运行维护费支出 0 万元，同比减少 0 万元，同比增长0%。①公务用车购置支出 0 万元，同比增长0%。②公务用车运行维护费支出 0 万元，同比增长0%。（二）公务接待费支出 0 万元，同比增长0%。（三）因公出国（境）费支出 0 万
《土地储备管理办法》 中新网12月3日电国土资源部、财政部、中国人民银行近日联合制定发布了《土地储备管理办法》，以“完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力”。 《办法》规定，土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。各地应根据调控土地市场的需要，合理确定储备土地规模。土地储备实行计划管理。市、县人民政府国土资源管理部门实施土地储备计划，应编制项目实施方案，经同级人民政府批准后，作为办理相关审批手续的依据。 《办法》明确，储备土地必须符合规划、计划，优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。 《办法》全文如下： 第一章总则 第一条为完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力，根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发〔2001〕15号)、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发〔2006〕100号)，制定本办法。 第二条本办法所称土地储备，是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。 土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。 第三条土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。 第四条市、县人民政府国土资源管理、财政及当地人民银行等部门，按照职责分工，各负其责，互相配合，保证土地储备工作顺利开展。
xx银行并购贷款管理办法（试行） 第一章总则 第一条为规范xx银行（以下简称“本行”）并购贷款业务，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国银行业监督管理法》、《商业银行并购贷款风险管理指引》等法律法规、监管规定及行内规章制度，特制定本办法。 第二条本办法所称并购贷款，是指本行为境内并购方企业实现合并或实际控制已设立并持续经营的目标企业，而向并购方或子公司发放的，用于支付并购交易价款的贷款。 第三条本办法所称并购是指境内并购方企业通过受让现有股权、认购新增股权，或收购资产、承接债务等方式以实现合并或实际控制已设立并持续经营的目标企业的交易行为。 并购可由并购方通过其在境内专门设立的无其他业务经营活动的全资或控股子公司（以下称子公司）进行。 第四条本行开展并购贷款业务应遵循“依法合规、审慎经营、风险可控、商业可持续”的原则。 第五条本行并购贷款业务主要支持战略性的并购，支持有实力的大型企业集团进行兼并重组和行业整合，支持市场前景好、有效益、有助于形成规模经济的兼并重组，重点支持并购方与目标企业之间具有较高的产业相关度的并购及资产、债务重组，审慎支持跨行业并购。
第六条本行叙做并购贷款应积极开展相关融资顾问业务，通过参与并购过程促使并购交易有利于本行开展并购贷款业务以及控制并购贷款风险。 第七条本办法适用于总行本部及下属分支机构。 第二章总行部门职责分工 第八条总行投资银行事业部作为并购贷款业务的牵头管理部门。职责主要包括：负责牵头并购贷款业务的业务指导、管理和协调工作。 总行投资银行事业部为并购贷款业务的牵头执行部门。职责包括：负责指导或联合经办分支机构对所辖客户进行业务营销；指导或审核分支机构相关业务方案；负责相关授信业务的前期审查；根据业务实际情况补充完善相关行业并购贷款业务的管理或操作制度等。 第九条总行产品管理部负责牵头并购贷款业务管理办法的制定和修改。 第十条总行风险管理部负责按本行现行政策，牵头并购贷款业务风险相关的管理及政策事项，指导和监督风险条线人员按有关要求开展并购贷款业务的风险管理。 第十一条总行授信审批部负责按现行信贷政策和有关授权权限对并购贷款业务进行独立审查。负责制定与并购贷款授信审批相关的政策或制度。
第36卷第3期 唐山师范学院学报 2014年5月 Vol.36 No.3 Journal of Tangshan Teachers College May 2014 ────────── 收稿日期：2013-11-11 作者简介：杨小丽（1980-），女，福建浦城人，硕士，副教授，研究方向为商业银行经营管理、风险管控。 -123- 我国商业银行房地产土地储备贷款风险防范探析 杨小丽 （福建江夏学院 金融学院，福建 福州 350108） 摘 要：从土地抵押机构的登记制度、地方政府干预以及国家宏观调控缺乏前瞻性等方面分析了商业银行房地产土地储备贷款的风险形成机制，并从落实土地抵押权、加强对土地储备贷款有效监管、建立风险预警管理体系、规范商业银行土地储备贷款管理流程以及完善偿贷机制方面提出风险防范的对策性建议。 关键词：土地储备贷款；抵押权；风险预警 中图分类号：F830.33 文献标识码： A 文章编号：1009-9115(2014)03-0123-05 DOI ：10.3969/j.issn.1009-9115.2014.03.031 The Study on Risk Prevention in Chinese Commercial Bank’s Loans of Real-Estate Land YANG Xiao-li (Department of Finance, Fujian Jiangxia University, Fuzhou 350108, China) Abstract: The risk formation mechanism of commercial bank’s real- estate land reserve loans is studied from the perspective of the land registration system for mortgage institutions, the local governments interventions and the lack of prospective of local government macro-control policy on real-estate development; and then the land reserve loans risk prevention recommendations are put forward, such as the implementation of the land mortgage; the strengthening of effective regulation of land reserve loans; the establishment of risk early warning management system; the regulation of commercial bank loans for land reserves management processes and the improvement of other aspects of subordinated loans mechanism etc. Key Words: real estate land reserve loans; lien; risk warning 一、我国商业银行土地储备贷款现状 2013年4月，国土资源部在《2012年中国国土资源公报》中指出：截至2012年底，全国84个重点城市处于抵押状态的土地面积为34.87万公顷，抵押贷款总额5.95万亿元，同比分别增长15.7%和23.2%。全年土地抵押面积净增4.72万公顷，抵押贷款净增1.12万亿元①。而这已是连续多年的土地抵押面积和抵押贷款总额的双增长。 图1 2008-2012年84个重点城市土地抵押情况② 从图1中可以看出，自2008年起土地抵押面积和抵押贷款金额就开始呈上升趋势。2009年全国土地抵押面积为22.08万公顷，抵押贷款总额2.6万亿元，此后逐年递增，至2012年抵押面积已达34.87万公顷，贷款总额5.95万亿元，相比2009年土地抵押面积增加了57.9%，抵押贷款 金额增加了128.8%① 。 土地抵押面积和抵押贷款双增的背后，是愈发凸显的地方政府在土地储备与基础设施建设领域的资金压力。目前，由于土地储备中心运营中自身资金非常有限，政府潜在信用担保和房地产业的高利润，土地储备贷款相应成为银行新的经济增长点和营销重点，且商业银行贷款是目前各城市土地收购储备资金的最主要来源。以上海市土地发展中心为例，其储备资金有六成以上来自银行贷款。在房价居高不下、土地资源稀缺性和城镇化进程的加快等因素
北京市土地整理储备中心部门简介 一、财务管理部 财务管理部为财务管理及资金运作部门。具体职责如下：负责土地储备开发和土地市场建设财务管理相关政策研究；负责市中心投资土地储备开发项目资金管理；负责中心经费管理；负责对分中心实施项目资金运作进行指导并参与监督检查；负责中心固定资产帐务管理；承办领导交办的其他工作。 二、储备管理部 储备管理部为全市土地储备综合管理部门。具体职责如下：负责全市土地收购储备有关政策研究；负责市中心为主体及以市中心为主土地储备开发项目验收；负责土地储备库建立、入库验收、入库土地期间管理、出库土地交接及后续协调等工作；负责市中心国有土地使用权收购储备工作；负责分中心国有土地使用权收购储备业务指导；承办领导交办的其他工作。 三、开发管理部 开发管理部为土地一级开发业务综合部门，负责全市土地一级开发管理，承担一级开发授权批复前的各项工作。具体职责如下：负责土地一级开发有关政策研究；负责土地储备开发计划编制管理；负责政府储备土地和入市交易土地联席会和一级开发实施方案专家审核会组织；负责土地一级开发招标管理等工作；负责核发土地一级开发授权批复；负责分中心土地一级开发业务指导；负责中心有关基础库的建设和管理；负责综合业务统计、课题研究管理等工作；承办领导交办的其他工作。 四、市场交易部 市场交易部为全市土地入市交易管理部门。具体职责如下：负责全市土地交易市场规则、运行程序制定及相关政策研究；负责土地交易市场的建设与管理，维护交易秩序；负责审核入市交易土地申请、入市交易价格初审及地价会汇报；负责入市交易土地的规划申报；负责土地招拍挂出让方案的编制、报批、组织实施等；负责入市交易土地后续协调工作（仅指过渡期非从土地储备库供应土地）；负责全市土地交易分市场业务指导；承办领导交办的其他工作。 五、项目开发一部 项目开发一部为具体承担储备开发项目的运作部门。具体职责如下：负责本片区联合储备项目的组织实施、项目监管等相关工作；负责本片区市中心为主体土地储备开发项目的具体运作，移交土地储备
附件一： 并购贷款管理办法（试行） 第一章总则 第一条为促进并购贷款业务健康发展，规范并购贷款业务管理，防控业务风险，根据《中华人民共和国商业银行法》、银监会《商业银行并购贷款风险管理指引》（银监发[2008]84号）等法律规章，制定本办法。 第二条本办法所称并购，是指境内并购方企业通过受让现有股权、认购新增股权，或收购资产、承接债务等方式实现合并或实际控制已设立并持续经营的目标企业的交易行为。 并购可在并购方与目标企业之间直接进行，也可由并购方通过其专门设立的无其他业务经营活动的全资或控股子公司（以下简称专门子公司）间接进行。 第三条本办法所称并购贷款，是指为满足并购方或其专门子公司在并购交易中用于支付并购交易价款的需要，以并购后企业产生的现金流、并购方综合收益或其他合法收入为还款来源而发放的贷款。 第四条办理并购贷款业务，应遵循依法合规、审慎经营、风险可控、商业可持续的原则。 第二章办理条件与贷款用途 第五条申请并购贷款的并购方应符合以下基本条件： －1－
（一）在我行开立基本存款账户或一般存款账户； （二）依法合规经营，信用状况良好，没有信贷违约、逃废银行债务等不良记录； （三）主业突出，经营稳健，财务状况良好，流动性及盈利能力较强，在行业或一定区域内具有明显的竞争优势和良好的发展潜力； （四）信用等级在AA-级（含）以上； （五）符合国家产业政策和我行行业信贷政策； （六）与目标企业之间具有较高的产业相关度或战略相关性，并购方通过并购能够获得目标企业研发能力、关键技术与工艺、商标、特许权、供应或分销网络等战略性资源以提高其核心竞争能力； （七）并购交易依法合规，涉及国家产业政策、行业准入、反垄断、国有资产转让等事项的，应按适用法律法规和政策要求，取得或即将取得有关方面的批准。 第六条借款人申请并购贷款，应根据《并购贷款尽职调查细则》（见附件）的要求提交相关资料。 第七条借款人为并购方专门子公司的，并购方需提供连带责任保证。 并购贷款用于受让、认购股权或收购资产的，对应的股权或资产上应质押或抵押给我行，但按法律法规规定不得出质或转让的除外。 －2－
土地储备中心工作计划 市土地储备中心工作计划： 过去一年，我中心在区委、区政府的正确领导和大力支持下，坚持以“建立土地储备机制，强化土地调控功能，提升土地利用效益”为工作目标，紧紧围绕区委区政府的中心工作，立足本职，克服种种困难，开拓创新土地储备各项工作。全年，依法收回土地35宗，面积157.53万平方米，依法供地17宗，面积89.14万平方米，土地出让收入43280.36万元。开展土地盘整储备的重点有“两河四岸”、新桥片区、厦深铁路、环城路、洋纳民营工业园、石桥新城区、新时代、中天名苑等项目。 ，我中心将继往开来，全力以赴做好土地储备和土地开发利用等各项工作： 一、加大土地收储力度，保障项目用地需要1、合理编制土地收储计划和土地供应计划。，我中心计划收储土地181万平方米，力争比去年增加15﹪，计划供地103万平方米，力争比去年增加15﹪。 2、强化经营土地理念，提升土地利用效益。今年从加大储备土地的开发利用着手，围绕区大项目、重点项目和结合市场需求进行供地，土地出让收入目标为5亿元，力争比去年增加15﹪，努力为区财政增收作出应有的贡献。 3、保障项目用地，促进项目上马。紧紧围绕区委、区政府中心工作，根据区委、区政府的工作部署，确保项目用地的供应，促进新项目的上马，加快我区的工业化、城市化进程。，明确供地的重点项目有淡水河流域（惠阳段）综合整治项目第二期工程、环城路、惠澳高速、厦深铁路、石桥新城区、秋长东出口片区、下寮片区、洋纳工业园、白云坑片区及各乡镇上的其他项目。 二、继续加强融资贷款工作，实现土地储备滚动发展一是配合区财政完成好农信社5000万元土地储备贷款的展期工作；二是为配合区政府淡水河流域综合整治工作，继续完成中国农业发展银行惠阳支行4亿元贷款工作。
第一章总则 第一条为规范农业银行并购贷款业务运作，加强风险管理，促进并购贷款业务的健康发展，根据国家有关法律法规、银监会《商业银行并购贷款风险管理指引》、《中国农业银行信贷管理基本制度》等有关制度，以及并购业务的特点，制定本办法。 第二条本办法所称并购，是指境内企业（以下简称“并购方”）通过受让现有股权、认购新增股权，或收购资产、承接债务等方式以实现合并或实际控制已设立并持续经营的目标企业（以下简称“目标企业”）的交易行为。 并购可在并购方与目标企业之间直接进行，也可由并购方通过其专门设立的无其他业务经营活动的全资或控股子公司间接进行。 并购方、目标企业以及并购交易涉及的关联企业，统称为并购交易各方。
第三条本办法所称并购贷款，是指农业银行向并购方或其子公司（以下简称“借款人”）发放的，用于支付并购交易价款的贷款。 第四条并购贷款业务要遵循“依法合规、审慎经营、风险可控、商业可持续”的原则。 依法合规是指并购贷款业务的开展和运作必须遵守国家法律法规、监管规定、相关政策和农业银行的相关规定。 审慎经营是指要全面深入了解并购业务，针对并购贷款业务比一般信贷业务更复杂、风险性更高的特点，将经济资本和综合效益相平衡的理念落实到业务经营管理中。 风险可控是指要通过严格准入条件、开展全面尽职调查、加强专业审查、规范贷后管理等全过程的风险控制，有效控制信贷风险。 商业可持续是指并购业务不仅要实现并购双方企业优势互补、带来良好的经济效益，对农业银行而言，还要做到收益能够覆盖风险，在获取贷款收益的同时实现并购重组财务顾问收入等综合收益。 第五条并购贷款业务原则上由总行审批。 第六条对并购贷款的基本管理要求按照《中国农业银行信贷基本制度》、《中国农业银行法人客户信贷业务基本规程》等相关制度执行。 第七条对农业银行提供并购贷款的并购交易，原则上应由我行担任或与其他中介机构共同担任并购重组财务顾问，通过参与并购交易设计和实施，提高对并购交易风险的控制能力。 第二章并购贷款的一般性规定
第六章房地产开发类贷款 概述 定义 房地产开发类贷款是指用于土地一级开发、房屋建造过程中所需建设资金的贷款，包括土地储备贷款、房地产开发贷款。 房地产开发贷款按贷款用途分为住房开发贷款、经济适用住房（安居工程）开发贷款（含科教文卫单位经济适用住房建设贷款）、商业用房开发贷款、高等院校学生公寓建设贷款及其他房地产开发贷款等。 对象 房地产开发贷款的对象为经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的房地产开发企业和利用单位自有土地建设经济适用住房的企（事）业法人。 土地储备贷款的对象为政府土地储备机构，即经县级及县级以上人民政府批准成立的，受政府委托代表政府实施土地收购、储备和出让前期工作的法人机构，包括政府土地储备中心和承担政府土地储备职能的企（事）业。 条件 借款人条件 借款人除符合本手册第一篇第二章《信贷业务基本操作流程》我行公司类客户的基本条件外，还应具备下列条件： 1.借款人为房地产开发企业或具有房地产经营开发资格的企业的： （1）应具有建设行政主管部门核准的房地产开发企业资质证书或具有承担贷款项目开发建设的资格； （2）如接受其他单位委托进行房地产开发建设，还要求与业主单位正式签订房地产开发建设工程合同。 2.借款人为事业单位的： （1）经主管机关核准登记，具有事业法人资格，取得事业法人登记证； （2）实行独立核算，有健全的管理机构； （3）按规定办理年检手续，年检合格。 3.土地储备机构还需要具备以下条件： （1）所在城市经济稳定发展，财政状况良好，具有良好的政府信誉。房地产市场化程度高，房地产经营机制较健全，财产抵（质）押、招标、拍卖、挂牌出售、权属登记等行为规范。房地产市场容量大，具有良好的发展前景，土地有一定的升值潜力；
土地储备中心主要职责 一、主要职责 （一）根据XXX城市总体规划、土地利用总体规划和供地需求等，编制征收集体土地和收回、收购国有建设用地储备计划； （二）负责编制征收土地整理实施方案，会同有关部门开展对被征收土地实施征地补偿、房屋拆迁安置补偿、社会保障等工作； （三）负责实施国有建设用地使用权收回、收购工作； （四）负责组织土地供应前权籍调查、勘测定界、地灾评估、成本核算等事务性工作； （五）负责按区政府规定实施储备土地达到“净地”供应的前期开发，包括与储备宗地相关的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设； （六）负责对已纳入土地储备库的土地进行管护和利用； （七）负责已供土地的交付工作； （八）负责探索集体经营性建设用地等的储备与管理； （九）负责完成上级交办的其他工作。 二、内设机构 (一)办公室
负责中心日常事务的协调处理；负责收集土地储备有关政策，为领导当好参谋助手;负责文稿的起草、核稿、编号、印发及文件的收发、运转工作；负责党务、政务调研及宣传信息工作；负责中心党务、人事、计生、督查等工作；负责中心信访稳定、安全、会务、接待、车辆管理等工作；负责中心印章、档案管理等工作。 （二）财务股 负责中心财务管理、资金筹集、制定资金使用管理办法；负责成本核算管理工作；负责储备整理项目工程已完成的竣工审计及资金返还；负责中心的资产及债权债务的管理工作；负责中心年度财务预决算工作，审核、编制上级有关财务报表，并进行综合分析；负责中心的会计电算化管理工作，制定相关规章制度，加强人员培训，保证会计信息真实、准确和完善；负责财务会计凭证、账簿、报表等财务档案的分类、整理和移交；负责对中心依法收购（回）的国有建设用地进行债务清理、清算和上报等工作；负责做好日常账务核算、费用报销的复核，规范报销票据的合法、合规，严格执行报销审批制度等。 （三）储备股 负责根据土地市场需求，对所属乡镇、街道办事处规划区内土地收购储备进行分析，按照乡镇、街道办事处建设总体规划及土地利用总体规划的要求，对拟收购储备土地进行
南宁市土地储备管 理办法
南宁政府关于印发 《南宁市土地储备管理办法》的通知 南府发〔〕77号 各县、区人府，市府各部门，各管委会，市级各双管单位，市直各事业、企业单位： 《南宁市土地储备管理办法》已经市人府常务会议审议经过，现印发给你们，请认真组织实施。 二〇〇八年十一月二十六日 南宁市土地储备管理办法 第一条为进一步盘活土地资产，优化土地资源市场化配置，规范我市土地储备工作，根据《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔〕15号）及《土地储备管理办法》（国土资发〔〕277号）等有关规定，结合本市实际，制定本办法。 第二条本市市区范围内的土地储备，适用本办法。 第三条本办法所称土地储备，是指市人府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。 第四条土地储备机构应为市人府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于市国土资源管理部门、在市土地储备经营管理委员
会的领导和监督下统一承担本行辖区内土地储备工作的事业单位。 市发展和改革、经济、财、建设、规划、房产、国资等部门及各城区人府、开发区管委会应按照职责，各负其责，做好土地储备的相关工作。 第五条土地储备机构应根据我市土地利用总体规划、城乡规划、国经济和会发展规划纲要、工业发展布局规划、土地储备规划、土地利用年度计划及土地市场供需状况等编制土地储备年度计划。 土地储备年度计划应包括： （一）年度储备土地规模； （二）年度储备土地前期开发规模； （三）年度储备土地供应规模； （四）年度储备土地临时利用计划； （五）计划年度末储备土地规模； （六）土地储备资金的筹措计划。 第六条土地储备年度计划按照以下程序编制： （一）各城区人府、开发区管委会于每年9月30日以前提出下一年度土地储备计划报土地储备机构进行汇总。 （二）土地储备机构根据汇总情况，初步拟定土地储备年度计划，对工业产业急需落地项目的地块、成本低的地块、空闲和低效利用的国有建设用地优先纳入土地储备年度计划。