关于对**县土地储备中心申请****万元抵押
贷款的调查报告
借款单位:**县土地储备中心
借款金额:**万元
贷款类型:抵押贷款
贷款期限:壹年
贷款种类:流动资金贷款
贷款用途:土地收储
还款方式：按季结息，到期还本
**县土地储备中心因收购储备土地向我**申请贷款****万元，期限1年，贷款担保方式为土地抵押。根据借款人的申请以及贷款的操作流程我们首先对该公司进行企业法人借款工作的调查，现将调查情况报告如下。
一、借款单位基本情况
(一)法人代表及组织结构情况
**县土地储备中心（以下简称中心）成立于2001年6月，中心注册地址为**县土矿局内，机构类型为事业法人，开办资金1万元，由财政全额拨款。该中心是经**县人民政府批准设立的副科级事业单位（新府办抄字（2001）104号），隶属于**县国土资源局，中心定编人员5 人，综合办公。
该中心法人代表***，男、*族，河南**人，19**年出生，现年**岁、大专学历。从业经历如下：
1982年-1986年在**市86837部队服役；
1987年-2006年在**县在***局办公室工作；
2006年-至今在**县****党支部书记、副主任；
经查询人行个人征信系统，中心法人代表***个人信用记录良好。
（二）经营范围
该中心主要工作职责为:受县政府委托，依法收回国有土地；收购土地；行使优先购买权取得土地。对纳入储备的土地，经县人民政府批准，对储备土地进行前期开发、保护、管理、临时利用以及储备土地、实施前期开发进行融资等活动。中心对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之具备供应条件。储备土地完成前期开发整理后，纳入县土地供应计划，由县人民政府国土资源管理部门统一组织供地。进一步盘活存量土地，提高政府对土地资产配臵的宏观调控能力，促进国有土地资产的保值增值，对因产业结构调整的企事业单位需盘活的存量土地和因城市规划、建设需要调整的城市存量土地适时进行收购，依法收回闲臵、荒芜及逾期未开发的土地使用权，没收违法用地的土地使用权；根据县城土地利用总体规划和市场需求，将进入储备库的土地适时交由政府垄断的土地交易市场进行土地出让；帮助政府融资及资金运作。
（三）储备中心资金运作模式
（1）储备中心实行财政收支两线管理，土地储备中心投入资金，开发出让，但出让收入必须直接上缴专门的财政出让收入专户，政府财政审核土地储备中心的项目成本报表后，核拨相关成本费用，土地储备实质上是一种政府全额财政行为。
（2）县财政资金困难，缺乏启动资金的实际情况下，积极与金融机构协调利用金融机构实施土地整理储备的具体运作模式。
（3）储备中心将具备交易条件的土地交给**县国土局下属的土地交易中心，由其进行三种（挂牌、拍卖、招标）形式交易。
(四)单位简介
近年来，建立和完善我国的土地收购储备制度已成为各级人民政府的一大要务，储备土地已成为招、拍、挂方式出让土地的主要来源。为**县城市建设、经济和文教事业发展提供了资金、物质上的保障。
中心为提高政府对全县土地资源统筹调控能力，实现土地资产价值最大化做了大量艰苦而细致的基础工作,为我县建立健康规范的土地市场秩序打下坚实的基础。
以往，县政府为加大招商引资力度，纷纷以土地作为优惠条件，将大面积的生地出让给企业，这种以企业为主的土地供应机制，造成土地供应失控，土地闲臵浪费，致使土地市场混乱、产权纠纷增多，土地价格低迷，严重影响了市场经济资源配臵，同时，在一定程度上削弱了政府调控市场的能力。中心成立以来，有效地促进城市规划有序发展，平抑地价，降低住房价格，抑制土地投资以及提高城市生态环境质量。
中心成立以来，根椐闲臵土地的不同情况，灵活采取了无偿收回、有偿收回、延长开发期限、改变土地用途、土地臵换等多种处臵方式，加大对闲臵建设用地的处臵力度，经过几年的努力，到去年年底为止，处臵闲臵建设用地约 800多亩，这部分土地统一纳入政府土地储备，由政府统一征用收购，统一开发整理，统一招标拍卖，彰显了**县的土地资产价值。
中心为解决征地农民的生活、生产出路问题，中心从维护农民切身利益出发，几年来，共计为征地农民安排生产生活用地150亩，从根本上解决征地农民的后顾之忧。
（五）经营证照情况
中心为事业法人，无营业执照及税务登记证。事业单位法人证136012200211，组织机构码证代码72777300-4，贷款卡
3601030000091767，开户许可证编号210—00009453，中心经营证照齐全、合法有效。
（六）管理水平评价
***多年从事土地管理部门的领导工作，有丰富的管理经验，土地储备中心工作人员大专以上人员占100%，具有较高的经营水平。
（七）单位信用状况
据查人行征信系统，**县土地储备中心在商业银行**支行借款11000万元。中心于2007年在商业银行用**县开发区的一块土地作抵押，贷款余额11000万元，此笔贷款形态属正常类贷款，中心与金融机构关系稳定，还款意愿强，还款记录优良，从未出现过不良贷款和拖欠利息现象，利息偿付率为100%。另外，该中心为其他单位抵押担保金额21185万元，借款人记录显示良好。法人代表***在他行及我社均无贷款，信用记录显示良好，遵纪守法，无违法乱纪等行为。
综上所述，借款人具备借款主体资格。
二、借款单位经营活动和业绩分析
根据该中心自2001年6月成立以来的财务台账反映，该中心成立以来，履行政府职能部门职责，积极主动与财政、规划、房管、测量、地籍等部门沟通协调，为收购储备土地创造良好的工作环境，到目前为止，中心累计收购储备土地8948.3亩，支付储备成本5.6 亿元，已累计出让储备土地 8948.3 亩，累计实现合同出让金总额8.7亿元;现有储备土地(征收农转用用地和国有土地收购)1085亩,其中征收农转用用地计870亩，征用计划经***国土资源厅的批复(见赣国土资核[2007]1040和赣国土资核[2007]1041文件)。收购国有土地415亩,已经出让200亩。合计1085亩。具体见下表：
南昌市土地储备中心储备土地结构表单位:亿元
三、项目投资、效益及资金来源
（一）贷款用途、项目总投资、收储土地的合法性分析
贷款用途为收购储备土地，收储土地依据的是**县人民政府办公室下发的《关于**县土地储备中心与**工贸学院国有土地使用权收购有关问题的会议纪要》文件，收储的国有土地符合县政府对县城区域整体规划的要求,以下是收购项目总投资情况表：
合同约定在签订合同后7日内支付中心支付给工贸学校第一笔初偿费壹仟陆佰万元，2008年7月20日之前支付第二笔初偿费壹仟肆佰万元，2008年9月5日之前支付第三笔初偿费肆仟万元，余款（2100万元）待该宗土地挂牌成交后30日内一次性支付，如未成交，中心利用县财政收入在2008年12月底之前付清该款项。中心如延迟付款，每延迟壹日，按应付款项的5‰支付滞纳金。目前，由于县
财政资金周转困难，以及房地产市场疲软，中心积压了一些经营性建设用地，投资收回期限拉长，难于履行合同约定。
（二）土地出让收益测算
项目的经济效益反映为土地出让的净收益。测算的方法为：土地出让收益-土地收购成本=土地出让净收益。根据2007年、2008年市场交易统计表中成交的相近地块的出让土地的平均价格进行测算,项目可以达到的土地出让收益计算：
96.88亩×130万元＝1.259亿 1.259亿－0.91亿＝0.349亿
此项目位于**县中心地段,**县已成为我省南来北往的主要交通要道，公路四通八达，随着京九城际铁路建设和向莆铁路的修建，**县将成为我省重要的黄金交通枢纽。此宗土地预计能在近一年内出让,推算土地出让收益约为1.259亿,土地收购成本0.91亿,土地出让净收益约为3490万元,再扣除相应的财务成本520万元,可以形成土地净收益约2970万元。
（三）项目资金来源
上宗土地合同金额为9100万元，已付工贸学校3100万元,中心应付帐款有8223万元，应收账款有1125万元，银行存款有49万元，土地储备占用1.7亿，专户资金科目是中心与财政关于土地出让的收入过渡性科目。中心自有资金为3100万元＋49万元＝3149万元，自有资金比例为34%，资金缺口约****万元，故该中心向我社申请贷款****万元用于支付工贸学校国有土地收储。
四、贷款第一还款来源分析
（一）财务情况分析
据客户提供的2005年、2006年和2007、2008年11月的事业单位资产负债表，根据中心的账务处理办法规定，中心实行与其他事业单位不同的特殊账务处理，实行即资产负债表反映的机构账和
经费账独立核算的财务报表，机构账中该中心资金支出部分主要在“土地储备”科目中反映，专户资金是中心出让土地的事业收入，经费账中主要为费用开支每年约50万元。该中心近三年财务指标变动情况反映如下：
借款人资产负债简表单位：万元
该中心经过多年的发展，其经营能力较强。收入从该中心近三年财务指标动态反映，收入逐年上升，资产负债率较低，控制在合理的范围内。截止2008年11月末，总资产77633万元，比上年末增加13296万元。总负债19223万元，比上年末减少4500万元。其中:
1）银行存款49万元。
2）土地储备17916万元，比上年增加5630万元,该科目用于
核算已经支（预）付的收购土地和拆迁安臵的资金及银行贷款利息，属于储备土地的成本,不含土地增值部分；
3）专户资金主要是中心与财政关于土地出让的收入过渡性科目，为主营业务的收入，目前帐户资金56347万元；
4）应收账款为土地储备支付的保证金以及暂借给他单位的资金。
5）事业支出是中心的利息和税费支出，2005年、2006年、2007年的事业支出为零，主要是因为每年的12月份，此项支出都要分摊到相应的土地储备成本中去。到2008年11月，中心的事业支出为2195万元。
1、运营能力分析
根据以上指标显示， 06年、07年应收账款周转率较高，借款人应收帐款的回收速度快，流动性好，有助提高借款人短期债务的偿还能力，2008年11月应收收款只有1125万元，且较分散（**县对外经济贸易局有525万元、**县城市建设投资发展公司有600万元）。存货周转率较高，说明收购土地资金投入到土地出让销售收回的时间较短，存货周转率高，也说明借款人获取的利润越高。总资产周转率和流动资产周转率都处于较好的水平，中心投资收益水平较高，盈利能力强，营运能力好，2005年房地产市场红火的时
候，总资产周转率达到了87%，近二年总资产周转率仍保持在较好的水平。综上，该中心经营效益、管理能力较好，取得的收入较高，短期偿债能力较强。
2、短期偿债能力分析
以上财务指标显示，该中心资产负债率近几年都保持在适当水平，债权的保障程度较高，风险较小。流动比率处于比较稳定，流动比率每年都为2比1的水平，说明借款人拥有较高的营运资金可用于抵偿短期债务，其可变现的资产金额大，债权人遭受损失的风险小，债权保障程度大，近几年，流动比率都保持在同一水平，说明该借款人的经营平稳，短期偿债能力强。
3、其他应收应付款分析
单位：万元
1）截止2008年11月末，应收账款1125万元，主要是因为出让土地是按出让合同计价入账，受让人结欠的土地款。其中，**县
对外经济贸易局结欠525万元，**县城市建设投资发展有限公司结欠600万元。2008年11月止，应收帐款占总资产比为0.013%，占比较低，不会影响到中心的营运资金的周转和经济效益。
2）截止2008年11月末，应付帐款8224万元，比上年底减少5148万元。说明中心土地流转速度较快，土地变现周期短、能力强。主要是1、中心借入县财政局预算外资金21046万元。2、中心垫付县财政局工业分局12820万元。3、中心垫付**县城市建设投资发展有限公司2万元。
4、盈利能力分析
借款人通过正常经营并产生的利润是偿还债务的前提，中心主营业务收入逐年提高，盈利能力强，还本付息的资金来源有保障，贷款风险较小。作为经营房地产的行业，其销售利润率、净利润率都有目共睹，下表是中心近几年的业务收入情况：
单位：万元
（二）还款来源与还款计划分析
1）、土地出让金
土地是中心代表政府经营的是一种不可再生的资源，如果没有较大的经济波动，它的稀缺性决定它长期增值的较大可能性。
根据中心的资金运作模式，土地出让后县财政局收到土地款并留下部分款项后将土地储备成本返还给储备中心，中心将收到的成
本返还款用于偿还银行借款及储备新的土地项目。中心06年、07年、08年1-11月的土地收入为33840万元、39915万元、56347，近三年土地收入增加稳定，即主营业务的收入增加稳定。土地储备逐年增加，土地储备充足，中心获取利润的能力强。按现在的土地收入增长速度29%(近三年的平均值)，预计到2009年12月，出让收入约72687万元。综上，可以看出中心每年收入稳定增长，土地储备稳中有升，还款意识强，还贷来源稳定、可靠，本笔贷款第一还款来源充足。
2）财政保障
根据县人民政府的土地储备计划，县财政部门根据地中心的资金运作情况，给予相应的支持。且**县财政部门有意向与我社签订此笔贷款的监管协议，财政部门承诺该宗土地出让受益后所得款项优先偿还我社贷款。并承诺贷款到期后，中心无力偿还贷款的情况下，县政府给予必要的还贷资金保证。
五、贷款第二还款来源分析
本笔贷款用位于**县昌湾公路北侧的一宗国有土地地块抵押。该抵押物位于县城西侧，南面紧临320国道，横穿新区长凌大道（正在建设），毗邻红谷滩中心区，前期土地已经平整，周边基础设施完善，地理位臵优越，发展拥有十分优越的条件，长凌大道和320国道贯穿其中，交通十分便利，使其各项优势在今天看来更加突出。在南昌的城市发展过程中，我县与红谷滩地块已经接壤，县城地块升值潜力巨大。抵押土地是**县土地储备中心的储备土地。抵押土地产权证编号为新国用（2008）第06009号，土地位臵、土地用途、
此宗土地经**中磊房地产评估事务所评估，评估单价1110元/平方米（约125万/亩）,评估总价12198万元,抵押率为49%。
六、与信用社业务往来情况
1、存款业务往来情况。**县土地储备中心在我社暂时还没有建立存款业务关系。
2、贷款业务往来情况。中心于2008年12月12日与我社建立信贷业务关系，申请此笔****万元的土地抵押贷款，若我社发放该笔贷款，则能与该单位建立长期的、稳定的信贷业务关系，风险系数较小，将成为我社贷款投向的一个支撑点。
七、贷款风险分析及防范措施
（一）风险分析
1.经营风险
土地储备与风云变幻的房地产市场相连，土地储备需要不菲的资金支持，银行贷款是政府进行土地储备的重要来源，意味着土地储备存在一定的资金风险，资金和土地是土地储备的两大基本要素，土地储备过程也是土地流转过程，也是资金循环过程。一旦土地流转出现问题，势必影响到资金循环。
2、市场风险
中心也需要承担土地出让的市场风险，这种市场风险又不同于一般的地产开发商，而是从总体城市规划的实现和保持国有土地、集体土地市场的良性发展。因此，市场的风险取决于南昌市整体经
济发展形势和房地产市场的前景。
3、政策风险
项目可能遭遇的政策风险应是国家对土地储备这种土地管理方式可能采取的限制或取缔，或是地方政府改变对土地储备的支持。2008年房地产市场经济运行形势不明朗，政策导向不明确，虽然许多地方政府出台了惠及开发商和房地产消费的相关政策，且10月22日财政部和人民银行联合出台了一些政策，但由于目前出台的政策概念定义不清，缺乏可操作性，因而存在潜在的政策风险。
4、担保风险
储备中心贷款均采用土地抵押担保方式。从表象看，中心用属于自己名下的土地使用权进行抵押，不存在任何产权关系的纠纷，但事实上并没有完成权益的实质性交割，土地款尚未完全付清。对银行而言，作为抵押权人得到的并不是完全意义上的土地产权，只是从产权的表象上理顺了抵押权人和抵押人的关系。
5、信用风险
土地储备中心的一切经营活动均为地方政府行为，法规和政策稳定性与法律效力较低，存在一定的信用风险。
6、价值风险
在目前的经济环境下，受房地产市场环境的影响，银行承受了土地现时的评估地价与未来实际市场价值差额风险。
（二）风险防范措施
针对上述风险点，采取以下措施，将风险降到可控程度。
1、出台有利于房地产市场的政策
房地产业作为经济体系中较大的分支，与50多个行业相关联，与国民经济有着密不可分的带动性和联动性，对整体经济影响非常大。目前，房地产市场处于疲软的状态，国家允许各地政府出台惠及开发商和消费者的相关政策，刺激房地产行业的健康发展。南昌
市政府前不久出台了放宽公积金贷款额度的政策，建议南昌市政府出台其他政策来多渠道的采取措施进行暖市和稳市，从而促使南昌市房地产市场的土地出让和储备健康发展。
2、取得政府批文
虽然2008年全国经济运行情况较往年偏弱，但中心收购的储备土地均有**县市人民政府下发的批文，属于城市发展规划范围，均有特定的规划用途，有较大增值潜力的，市场风险相对较小。
3、开立结算账户。要求对该笔贷款实行专款专用，并接受我社对资产使用情况进行监督。
4、还款承诺，中心的土地交易成本能从财政局得到全额返还的，故储备中心的资金回笼能力是较为理想的。只是由于其资金运作的特殊性，需考虑资金在流转过程中的时间差因素，还款有保障，建议与财政部门签订保证还款协议。
5、土地储备机构举借的贷款规模，应当与年度土地储备计划、土地储备资金项目预算相衔接，并报经同级财政部门批准，不得超计划、超规模贷款。
6、及时了解土地市场价格变化，采取有效的防范措施。
综上，贷款发放后我社应密切关注该中心经营、资金周转和土地挂牌受让情况，控制因市场行情变化所导致的风险；密切关注抵押物的现状和抵押物价值的变化情况，确保我社贷款担保的安全。
八、贷款综合效益分析
(一)直接效益
本笔贷款产生的直接利益是利息收入，按贷款一年期、人民银行基准月利率是 4.725 ，上浮10%，此笔贷款执行的月利率为5.1975 ，折合年利率为6.237,利息收入为374.22万元（****万元×6.237%）。
（二）间接效益
间接效益包括两方面：一是扩大我社在政府中的影响。目前，储备中心向各银行贷款余额11000万元，由于是政府行为贷款，尤其是采用了现行常用的担保方式-土地抵押担保，加之各银行对**县近年来经济发展和城市发展规划有目共睹，因此对储备中心贷款数额均比较大。二是获得丰富的开发项目和个人购房消费的信贷信息。通过介入土地的储备工作，可以有更多的机会了解政府开发和出让土地的信息，并进而在前期对投资者信贷需求进行充分的了解，派生出一个新的信贷市场渠道。
九、调查结论
此调查报告是按照*****的有关信贷管理制度和操作流程等有关规定，根据借款申请单位提供和本调查人收集的资料，经审慎调查、核实、分析和整理后完成的。报告全面反映了客户最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责，对材料的真实性负责。我们认为借款单位具备借款主体资格，贷款用途符合国家产业政策和信贷政策，符合借款条件，单位自筹资金符合相关规定且已到位，第一还款来源有保证，贷款抵押物足值，同意发放贷款**万元，期限壹年，利率在人民银行同档次基准利率上浮10%。
调查A岗（主调查人）签字：
调查B岗（调查人）签字：
调查日期：2008年12月15日
房地产开发类贷款概述-----------------------作者：
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第六章房地产开发类贷款 6.1 概述 6.1.1 定义 房地产开发类贷款是指用于土地一级开发、房屋建造过程中所需建设资金的贷款，包括土地储备贷款、房地产开发贷款。 房地产开发贷款按贷款用途分为住房开发贷款、经济适用住房（安居工程）开发贷款（含科教文卫单位经济适用住房建设贷款）、商业用房开发贷款、高等院校学生公寓建设贷款及其他房地产开发贷款等。 6.1.2 对象 房地产开发贷款的对象为经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的房地产开发企业和利用单位自有土地建设经济适用住房的企（事）业法人。 土地储备贷款的对象为政府土地储备机构，即经县级及县级以上人民政府批准成立的，受政府委托代表政府实施土地收购、储备和出让前期工作的法人机构，包括政府土地储备中心和承担政府土地储备职能的企（事）业。 6.1.3 条件 6.1.3.1 借款人条件 借款人除符合本手册第一篇第二章《信贷业务基本操作流程》2.1.1.2我行公司类客户的基本条件外，还应具备下列条件： 1.借款人为房地产开发企业或具有房地产经营开发资格的企业的： （1）应具有建设行政主管部门核准的房地产开发企业资质证书或具有承担贷款项目开发建设的资格； （2）如接受其他单位委托进行房地产开发建设，还要求与业主单位正式签订房地产开发建设工程合同。 2.借款人为事业单位的： （1）经主管机关核准登记，具有事业法人资格，取得事业法人登记证； （2）实行独立核算，有健全的管理机构； （3）按规定办理年检手续，年检合格。
---------------------------------------------------------------范文最新推荐------------------------------------------------------ 市土地储备中心工作总结和工作思路 ****年以来，土地储备中心在局党组的领导下，在相关处室、单位的鼎力支持下，克服了工作人员少、业务任务重、工作压力大的实际困难，积极进取，奋力拼搏，基本完成了各项工作任务，取得了一定成绩。今年土地储备中心的工作可以概括为两句话：在困难中完成任务，在困难中谋求发展。现将****年工作情况和****年工作思路汇报如下：一、今年工作情况回顾 ****年土地储备中心主要在以下几个方面取得一些成绩： 1、强化学习教育，大力提高干部队伍素质。 全体干部职工对自己高标准、严要求，从我做起，从小事做起，为人民群众办实事、办好事，树立了国土部门在人民群众中的良好形象。积极开展下基层、听意见、送服务活动，今年以来，土地储备中心分别走访了市工业资产经营公司、中策橡胶有限公司、新华造纸厂、中国计量学院、浙江科技学院、浙江工程学院、杭州电子工学院等，上门送服务、送政策，共同商讨土地盘活等事宜，得到各部门、企业及高校的好评。四是积极开展联系街道（社区）工作。土地储备中心联系望江街道，主动积极地上门送政策、送服务，解决街道和社区碰到的一些实际问题，得到当地居民的一致好评。今年以来，党支部组织全体党员干部以助学帮困等形式先后三次组织干部职工捐款、捐物，帮助困难群众。党支部注重一个“实”字，在协助街道招商引资、推 1 / 8
土地一级开发融资、盈利模式探讨 一、前言 随着二级市场拿地成本越来越高，万科、龙湖、恒大等房地产开发企业更多地介入到土地一级开发之中，土地一级开发逐渐趋向由政府主导的市场化运作。我们集团目前进行的大连卫星城土地一级开发项目具有明显的代表性。 对于房地产开发企业，介入土地一级开发可以分享二级开发无法企及的利益，如从一级土地开发本身获利、分享土地增值收益、持有部分公共建筑和为二级拿地铺垫等。其中，盈利的关键在于严格控制住各项成本费用。相比房地产二级开发，土地一级开发面临更大的不确定性和风险性，譬如拆迁成本风险、长期占用大量资金风险，以及来自政府的违约风险和政策风险等等。这就要求土地一级开发主体有效控制成本，优化运作流程，提升管理能力，同时妥善处理好与政府方面的关系，准确解读政策法规，提升抗风险能力。 二、主要观点 1、由政府主导的市场化运作模式是我国土地一级开发的主要发展趋势。 2、土地一级开发的赢利点包括从一级土地开发本身获利，分享土地增值收益，持有部分公共建筑，为二级拿地铺垫等。 3、一级土地开发获利的关键是严格控制住各项成本费用。其中，比重与控制难度最大的是征地拆迁费用。 4、具有土地一级开发业务收入企业，其土地一级开发业务大都集中在企业注册地或主要发展区域，它们通过充分发挥自身特定区域内的综合优势，集中力量进行房地产综合开发业务。 5、房企参与土地一级开发的策略包括：优化运作流程，提升管理能力，有效控制成本；加强规划能力、挖掘区域潜在的价值；把握行业波动周期，控制开发节奏。 三、土地一级开发的典型模式
由于城市人口增加和社会经济活动不断发展，人们对城市土地的需求不断扩大，而可供城市利用的土地又非常有限。同时，由于具有特定用途的土地非常稀缺，所以，必须科学规划和布局，以合理、高效、经济的开发利用土地。 目前土地一级开发主要有以下几种典型模式： 模式一：一二级联动开发模式 由于房地产行业明显受制于政策因素，因此大型房地产开发商往往将一级土地整理和二级开发相结合，以获取整体收益最大化。这种模式由企业主导，所以在开发初期就确定进行土地一级与二级联动开发。 房地产企业通过土地一二级联动开发，在获得一级开发阶段收益的同时，既保证了企业未来的可持续发展，也保证了可获取土地在未来升值给企业带来的二级开发的优厚收益。 但该模式也存在一定的问题，如不利于政府控制市场地价，政府宏观调控土地市场的能力降低等。该模式在早期比较普遍，近期可能存在机会，但长远看，其空间越来越窄。 模式二：完全政府控制模式 完全政府控制模式是指政府通过严格的计划和规划管理，完全控制熟地开发及供应市场，形成“统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理”的“五统一”格局。该模式完全由政府组织实施土地一级开发，仅以招标方式确定施工企业。 这种模式可以保证政府完全控制地价，土地开发为熟地后的增值收益不流失，且土地一级开发法律关系单纯，便于政府实施土地一级开发的各项事务。其主要缺陷是政府的土地开发资金压力较大，融资渠道窄。 模式三：政府和法定机构协作模式 政府和法定机构协作模式是指由政府相关部门和政府投资成立的开发企业完全垄断土地一级开发，如同“一个渠道进水、一个水池蓄水、一个龙头出水”，从而达到调控土地市场、配置土地资源、实现土地增
土地储备融资模式 HEN system office room 【HEN16H-HENS2AHENS8Q8-HENH1688】
（一）财政拨款 财政拨款是指政府为支持城市土地储备制度顺利运行，为能有效调控城市土地市场为目的而采取的行动。财政拨款属于一种政府行为 （二）银行贷款 银行贷款是指土地储备中心向银行等金融机构通过贷款的方式融通资金，是目前最主要的筹资模式，在土地储备中发挥了重要的作用。 （三）土地储备收益 土地储备机构通过对收购的土地进行再开发，将其由“生地”变为“熟地”之后进行转让，用土地转让收入扣除土地收购、开发、储备支出后为土地转让增量收入，该收入构成了土地储备收益。这部分收益除了用来维持土地储备机构的日常开销、偿还贷款外，剩余的部分可以用来征购新的土地。 以上三种融资模式是目前比较常用的土地储备融资模式，根据各自的特点，它们都有自己适用的范围。 创新的土地储备融资模式 （一）土地信托 土地信托是指土地储备机构以自己的名义，将储备的土地委托给专门的信托公司，由信托投资公司作为受托人，负责信托土地开发的融资活动。 （二）土地基金 土地基金是指由政府设立的，以土地资源为载体，通过对外发行以土地的未来收益流为担保的土地收益凭证，向大众募集资金，然后将募得的资金委托给土地储
备中心，进行城市土地开发、经营等土地整理工作，土地的出让、出租等所获得的收益都进入土地基金，并根据土地收益凭证进行收益分配。 （三）土地置换 土地置换是指土地储备中心按照城市土地储备计划，在进行土地储备的过程中，为了节省土地收购费用、安置现有土地使用者，用已经进入土地储备体系的土地置换使用者目前所使用土地的行为。 （四）土地债券 土地债券是指土地储备机构为筹措土地收购、整理资金，以收购储备土地或政府指定范围的土地作抵押，而向投资者发行并承诺以一定利率支付利息并按约定条件偿还本金的债权债务凭证。
土地储备管理办法 国土资源部财政部中国人民银行 中国银行业监督管理委员会 2018年1月3日 一、总体要求 (一)为贯彻落实党的十九大精神,落实加强自然资源资产管理与防范风险的要求,进一步规范土地储备管理,增强政府对城乡统一建设用地市场的调控与保障能力,促进土地资源的高效配置与合理利用,根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发〔2001〕15号)、《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发〔2008〕3号)、《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》(国发〔2014〕43号)、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发〔2006〕100号),制定本办法。 (二)土地储备就是指县级(含)以上国土资源主管部门为调控土地市场、促进土地资源合理利用,依法取得土地,组织前期开发、储存以备供应的行为。土地储备工作统一归口国土资源主管部门管理,土地储备机构承担土地储备的具体实施工作。财政部门负责土地储备资金及形成资产的监管。 (三)土地储备机构应为县级(含)以上人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于所在行政区划的国土资源主管部门、承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。国土资源主管部门对土地储备机构实施名录制管理。市、县级国土资源主管部门应将符合规定的机构信息逐级上报至省级国土资源主管部门,经省级国土资源主管部门审核后报国土资源部,列入全国土地储备机构名录,并定期更新。 二、储备计划 (四)各地应根据国民经济与社会发展规划、国土规划、土地利用总体规划、城乡规划等,编制土地储备三年滚动计划,合理确定未来三年土地储备规模,对三年内可收储的土地资源,在总量、结构、布局、时序等方面做出统筹安排,优先储备空闲、低效利用等存量建设用地。
1、提出申请 原土地使用权人向土地收储交易中心提出土地储备申请，填写《国有土地使用权储备申请书》后，连同以下材料交国土储备交易中心： （1）法人代表证明； （2）营业执照； （3）授权委托书； （4）土地使用权证或土地申报材料； （5）房屋所有权证、房屋使用权证明； （6）地形现状图； （7）主管部门意见。申请单位是企业的还应提交市主管局与国有资产决策委员会研究意见。 2、权属核实 对申请人提供的土地和地上物的权属、土地及地上物面积、土地四至范围、土地用途等情况进行实际调查和审核，对权属无争议、事实清楚准确的地块，委托有关部门做出测量定界。 3、征询意见 审查并测量定界后，土地收储交易中心将申请储备土地的有关资料送市规划、市国土资源等部门，由上述部门对申请储备土地提出以下意见： （1）规划设计要点；
（2）地价评估结果； （3）综合开发费收取标准等。 4、评估测算 根据调查和征求意见情况，对申请储备土地进行土地收购、拆迁安置及补偿等费用的测算；预测出让底价、盈亏数额等。 5、报批 根据调查及测算情况，拟定收购储备方案，报市土地资产管理委员会批准。 6、签订协议 储备方案经批准后，土地收储交易中心与原土地使用权人签订《国有土地使用权收回协议》。 7、支付收购费用 土地收储交易中心根据《国有土地使用权收回协议》约定的期限、数额和方式，向原土地使用权人支付土地收购定金或收购费用。 8、权属变更 土地收储交易中心根据《国有土地使用权收回协议》支付收购费用后，原土地使用权人与土地收储交易中心向市国土资源局、市房产管理局申办权属变更登记手续，经市国土局、市房管局审核同意后，直接向国有土地收储交易中
开发区的开发与融资模式 建立科技工业园是世界各国发展高科技产业行之有效的重要措施，也是我国各省市发展地方经济最有力的战略。实践证明在我国经济转型阶段，开发区这种形式有效地提高了行政效率、创造了局部的良好基础设施条件、聚集了科技和产业的资源，迅速促进了高新技术产业的发展和城市化的进程。 开发区的类型很多，国际上根据客户的性质不同分为两大类。一是Science park，它主要是以研发为主，入驻的客户主要是研发机构、技术性公司、科技创业企业、企业孵化器等。如美国的北卡三角科技园、法国尼斯的索非亚科技园、新加坡科技园就是典型的Science park，我国的一些大学科技园，如清华科技园也属于这种类型。另一种类型是Industrial park,它主要以工业企业为主，如新加坡的裕廊工业园区、我国早期的经济技术开发区、出口加工区等都属于这种类型。而我国的大多数高新区都是混合型的，也就是既有Science park的性质，又有Industrial park的内容，有些园区在制造业方面的竞争力较强、份量也较重；有些园区在研发、技术创新方面的竞争力较强，更偏重Science park。我国的高新区随着规模的不断壮大，其功能也越来越复杂，许多高新区已逐渐向新城区过渡，因此在开发的复杂性上带来了更大的挑战。同时由于竞争愈演愈烈，各园区都在开发模式上想办法、下功夫，以争取更快的发展速度和更大的发展机会。 我国的高新区经过十几年的发展，在学习外国经验和结合中国具体国情上，探索了许多行之有效的开发模式。总结和分析这些开发模式，对我们规划和搞好“二次创业”具有非常重要的意义。 开发区的基本商业模式 如果把开发区看作一个企业，其主要收入有两部分：一是土地出让收入，根据国家的政策，产业用地可协议出让，经营性用地须挂牌拍卖出让。二是财政收入，各园区的情况有所不同，有的园区地方收入全留，有的不留。除了上述收入外，有的园区开发公司还有房产开发收入及其他服务、投资收入。开发区的支出也主要为两部分：一是土地开发支出，一般包括土地的征用、拆迁、配套和财务费用。二是园区的运营费用，主要是行政支出、市政维护和其他财政支出。 开发区的收支平衡情况如下： 当前平衡：累计收入﹥累计支出；（极少情况） 累计收入﹤累计支出；（大多数情况，需通过融资解决现金流） 未来平衡：累计收入﹥累计支出；未来的收益可平衡支出。 累计收入﹤累计支出；未来（一定期限）的收益无法平衡支出。 通常情况是在一定期限实现平衡。这一期限取决于开发区的融资能力，或者说金融市场、资本市场对某开发区信用的看法。现阶段国家开发银行对某一组团土地开发的贷款期限一般在10年以内，这可能就是期限的上限。 随着各开发区竞争的白热化，纷纷采用降低土地价格等办法吸引投资者，其财务平衡的最常见的方式是通过负债使产业用地以低于成本的价格出让，引入企业带来税收和消费人群；用综合用地（一般高于成本）的出让收入和未来的税收来平衡。 一般情况下，远离市中心的工业园区，较多地依靠未来税收来平衡；而离市中心较近的开发区，尤其是科技园区，具有较好的利用住宅、商贸用地来平衡的条件。城市化不仅能带来土地开发的收益，还会与工业、科技等功能良性互动，促进产业的发展。
土地储备机构名录制对公司性质土地储备的影响分析【摘要】国家有关部门下发了关于土地储备与融资管理的最新政策文件，对公司性质土地储备有了新的要求。本文在主体选择、权利厘定、融资分析三个方面，分析公司性质土地储备的法律风险与法律边界，提出一种新的土地储备模式，以期为名录外机构解决土地储备运作，化解储备风险，做一些理论分析与尝试。 土地储备制度是土地管理制度的重要组成部分，成为土地市场管理制度的基础性制度之一。土地储备制度在加强土地调控，规范土地市场运行，提高建设用地保障能力等方面发挥着重要作用。2012年，国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合下发了《关于加强土地储备与融资管理的通知》（国土资发〔2012〕162号），对土地储备机制在管理与融资等方面提出了新的要求，对公司性质土地储备也有相应的要求。本文在主体选择、权利厘定、融资分析三个方面，分析土地储备的实质，试图廓清土地储备的法律风险与法律边界，提出一种新的土地储备模式，以期为名录外机构解决土地储备运作，化解储备风险，做一些理论分析与尝试。 1 问题的提出 “十二五”规划实施以来，国土资源管理制度改革逐步深化，我国土地市场管理法律法规体系不断健全，土地储备制度相关的法律法规也逐步得到落实。 在全国各地的储备工作实践看，独立于国土资源部门的公司性质机构也在开展实质上的土地储备，其性质可以定性为土地一级开发，
且有较大规模的土地储备量。国土资发〔2012〕162号等政策文件出台后，亟需解决公司名下储备与土地储备的政策冲突，其储备土地需尽快推向土地市场，化解土地政策及市场风险。 2 公司性质土地储备的政策分析 2.1储备主体分析 2007年，国土资源部、财政部、中国人民银行颁发的《土地储备管理办法》规定，土地储备机构必须满足五个基本条件，即市、县人民政府批准成立的，具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。 按此规定，国土资源部对土地储备机构实行名录制管理，只有符合条件，列入国土资源部土地储备机构名录的单位，才能承担土地储备工作并进行储备融资。公司性质机构实施土地储备并非政策文件规定的储备机构，法律地位上的不认可，成为公司性质土地储备的根本性制约因素，直接影响公司性质土地储备的正常运行和目标的实现。 2.2土地权利分析 国土资发〔2012〕162号文要求各级国土部门不得为名录以外的机构办理储备土地登记、核发土地使用证。公司性质土地储备不能办理土地登记，不能取得土地使用证，土地使用权的缺失，造成了土地权利的不完善。权利得不到保障，造成较大的法律风险，制约土地权利发展。 2.3融资渠道分析 土地储备不仅是土地流转的过程，也是一个资金循环的过程，资
中国人民银行土地储备贷款管理办法 第一章总则 第一条为加强各个商业银行（以下简称银行）土地储备贷款业务的管理，规范贷款行为，防范信贷风险，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《土地储备管理办法》等法律和规章，制定本办法。 第二条本办法所称土地储备贷款，是指银行向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。 本办法所称土地储备，是指国家、省、市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。 第三条银行发放土地储备贷款区域原则上只限于土地资源稀缺 的区域性中心城市，单户贷款总额应严格遵循资本约束原则。 第二章贷款对象和条件 第四条贷款对象。土地储备贷款的借款人应当是省、市、县人民政府批准成立、隶属于国土资源管理部门、统一承担其行政辖区内土地储备工作的事业法人。借款人应当具备以下条件： （一）经主管机关核准登记，具有事业法人资格，取得法人组织机构代码证，并办理年检手续； （二）从事土地开发、出让等活动符合国家和地方有关法律法规和政策，有较为完善的工作规章制度； （三）取得有审批权政府允许从事土地开发的批准文件；
（四）财务制度健全，还款资金来源已经落实，无不良信用记录； （五）取得贷款卡并在银行开立基本存款账户或一般存款账户； （六）银行规定的其他条件。 第五条贷款条件。土地储备贷款应符合以下条件： （一）所在地区经济发展稳定，财政状况良好，土地市场化程度较高，房地产市场环境良好，政府负债情况合理，土地存量适中，土地收购、整理、储备和出让等行为规范； （二）土地储备机构举借的贷款规模，应当与年度土地储备计划、土地储备资金项目预算相衔接，并报经同级财政部门批准； （三）贷款用于收购、整理和储备的土地应为可出让的商品住宅、商业设施等经营性用地；贷款项目涉及农用地的，应办妥合法的农用地转用手续和征地手续； （四）开发地块地理位置优越，具备开发建设条件，有较大增值潜力，具有良好的出让前景； （五）能够提供符合各个商业银行总行贷款担保制度规定的担保； （六）银行规定的其它条件。 第三章贷款用途、方式、期限和利率 第六条贷款用途。土地储备贷款仅限于城市规划区内土地一级开发，包括国有存量土地或新增城市建设用地开发。 （一）国有存量土地开发。根据城市规划，土地储备机构经批准对城市规划区内的已使用或闲置的国有土地进行统一的收购、收回、补偿，并对地上建筑物和附属物进行拆除和土地平整及市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到施工建设条件，再进行有偿出让的土地开发行为。
土地储备中心职责及机构设置情况说明 一、部门职责及机构设置情况 部门职责： 负责土地收购储备。核定土地收储、开发成本；负责全区国有土地上房屋征收补偿工作。 综合股工作职责： 负责会议组织和学习教育；负责单位印章管理及使用工作； 负责起草和上报文书；负责制定和完善土地储备中心内部各项管理规章制度，并对实施情况进行督导；负责党建和宣传工作； 负责文件、报刊收发、档案归档、整理、保管和保密工作；负责网站管理、信息发布及保密工作；负责信访、稳定和安全保卫等工作；负责工会、妇联等群团工作；负责土地储备中心综合协调、环境卫生督促检查工作；负责落实区委、区政府交办的其他工作。 收储股工作职责： 负责全区国有土地收回储备工作；负责全区集体土地收购储备工作；负责组织实施全区范围内
土地一级开发并对储备宗地进行日常管理及相关业务；负责编制土地收储计划、台账、报表等工作；负责土地收储其他相关工作。负责全区国有土地上、集体土地上房屋征收补偿安置工作；负责已征收房屋和其他地上附着物拆除清运、场地平整和围栏保护等工作；负责房屋征收其他相关工作。 机构设置： 部门机构设置情况 预算单位构成情况 土地储备中心为一级预算单位，无下属单位。
二、部门预算安排的总体情况 本年年预算收入合计为78.56万元，其中：财政拨款收入78.56万元，上级补助收入 0 万元，事业收入 0 万元，其他收入 0 万元。 本年支出合计78.56万元，其中：基本支出71.41万元，项目支出7.15 万元，上缴上级支出 0 万元，对附属单位补助支出 0 万元。 2020年预算收支安排78.56万元，较2019年预算增加5.17万元，主要为人员经费增加。 三、2020年机关运行经费安排情况 2020机关运行经费预算安排2.86万元，其中：办公及印刷费0.9万元、邮电费0.3万元、福利 费0.46万元、办公用房水电费0.47万元、工会经费0.73万元。 四、三公经费预算情况说明 2020年土地储备中心单位“三公”经费公共预算财政拨款决算支出 0 万元，比上年减少 0 万元，同比增长0%。具体支出情况如下：（一）公务用车购置及运行维护费支出 0 万元，同比减少 0 万元，同比增长0%。①公务用车购置支出 0 万元，同比增长0%。②公务用车运行维护费支出 0 万元，同比增长0%。（二）公务接待费支出 0 万元，同比增长0%。（三）因公出国（境）费支出 0 万
土地储备融资模式 GE GROUP system office room 【GEIHUA16H-GEIHUA GEIHUA8Q8-
（一）财政拨款 财政拨款是指政府为支持城市土地储备制度顺利运行，为能有效调控城市土地市场为目的而采取的行动。财政拨款属于一种政府行为 （二）银行贷款 银行贷款是指土地储备中心向银行等金融机构通过贷款的方式融通资金，是目前最主要的筹资模式，在土地储备中发挥了重要的作用。 （三）土地储备收益 土地储备机构通过对收购的土地进行再开发，将其由“生地”变为“熟地”之后进行转让，用土地转让收入扣除土地收购、开发、储备支出后为土地转让增量收入，该收入构成了土地储备收益。这部分收益除了用来维持土地储备机构的日常开销、偿还贷款外，剩余的部分可以用来征购新的土地。 以上三种融资模式是目前比较常用的土地储备融资模式，根据各自的特点，它们都有自己适用的范围。 创新的土地储备融资模式 （一）土地信托 土地信托是指土地储备机构以自己的名义，将储备的土地委托给专门的信托公司，由信托投资公司作为受托人，负责信托土地开发的融资活动。
（二）土地基金 土地基金是指由政府设立的，以土地资源为载体，通过对外发行以土地的未来收益流为担保的土地收益凭证，向大众募集资金，然后将募得的资金委托给土地储备中心，进行城市土地开发、经营等土地整理工作，土地的出让、出租等所获得的收益都进入土地基金，并根据土地收益凭证进行收益分配。 （三）土地置换 土地置换是指土地储备中心按照城市土地储备计划，在进行土地储备的过程中，为了节省土地收购费用、安置现有土地使用者，用已经进入土地储备体系的土地置换使用者目前所使用土地的行为。 （四）土地债券 土地债券是指土地储备机构为筹措土地收购、整理资金，以收购储备土地或政府指定范围的土地作抵押，而向投资者发行并承诺以一定利率支付利息并按约定条件偿还本金的债权债务凭证。
房地产企业的土地储备问题研究 学院：建筑与城市规划学院 专业：城市规划 班级：0811城规一班 姓名：紫云筠 日期：2012-5-30
【摘要】土地是一项重要的生产要素，本文从我国房地产发展的角度，论述了房地产公司进行土地储备的意义及策略的采取。 【关键字】 摘要:关键词:房地产公司土地储备策略 一、土地储备量的概念 土地使用量则指的是存储的用于建设用途的土地的数量,它是为了加强对土地市场的宏观调控,提高土地资源的利用率,通过经济、法律等手段,经过土地储备机构将土地从不同的使用者手中集中起来,以用于开发使用的土地数量。 二、土地储备和房地产 土地是不可复制的有限资源，是一项重要的生产要素。对于从事房地产开发的房地产公司而言，土地是房地产生产产品的基础资源，土地是房地产公司一项重要、甚至是根本的生产要素。任何一家房地产公司若没有土地这一项生产要素配置，商品房的生产就是一句空话。 (1) 土地储备是必须的。对于房地产行业来说, 土地既是基础的生产资料,又是必须的融资手段。在房地产行业综合实力评价体系中,成长性是一项重要的标准。房地产属于资金密集型企业,企业的盈利能力直接影响其未来的发展潜力。土地储备量不仅很大程度上影响企业的综合实力和发展潜力, 另一方面, 还决定了企业的可持续发展性。如果没有土地储备, 企业的开发项目一旦结束, 其面临的局面可想而知。而且,如果土地储备的数量不充足的话, 还会导致企业内部不稳定, 影响企业内部团结。 (2) 土地储备量的掌握。一方面, 一线企业不断加大土地储备量,房地产企业的后续力量不断增加, 另一方面, 由于资金紧张,大多数中小企业的开发用地缺乏, 发展潜力不足。在一线企业中,有的企业的土地储备量足够七八年使用, 而有的只够两三年使用。那么,土地储备的数量多少才算合适呢? 土地储备存续比指的是土地储备面积和单个销售季度销售额之比,是衡量一个房地产企业在一个时间段内根据土地的开发销售速度,现有的土地储备可供使用的时间。从兰德咨询长期以来对企业土地储备的研究来看,土地储备存续比值应保持在20到35之间比较合适, 即在现有销售状态不变的情况下,相对于5到9年的开发用地。 (3) 房地产企业储备土地的原因。近一段时间以来, 房地产市场的最大新闻就是地价飞涨。上市公司收购土地后, 可以用它去发行公司债, 只要其大多数项目能够赚钱, 该公司就能赚钱, 而且股价也会持续攀升。随着股价的攀升,它继续增加发行量,获得利润后, 继续收购土地, 如此循环,不断获得利润。就像一位经济学家说的那样:房价上涨能推高股价, 股价上涨后就去融资, 融资后就去拿地, 高价拿地后又推动了房价上涨,房价上涨又进一步推高股价。 三、土地储备的意义 土地是不可复制的有限资源，是一项重要的生产要素。对于从事房地产开发的房地产公司而言，土地是房地产生产产品的基础资源，土地是房地产公司一项重要、甚至是根本的生产要素。任何一家房地产公司若没有土地这一项生产要素配置，商品房的生产就是一句空话。为发展和壮大房地产公司，作为房地产公司储备土地的意义就凸现了。 从我国当前房地产发展趋势来看看房地产公司土地储备有更重要的意义 有关资料表明：我国国内生产总值每增加一个百分点, 房地产销售额就会增加1.65个百分点,这显示我国房地产业增长速度将快于GDP 的增长速度。从内在因素看, 支撑房地产行业快速发展的因素有以下几点： (1)城市化进程加快。按照城市化发展的一般规律，一国的城市化水平达到30% 以后，城市化进程便会加快。我国已进入城市化加速阶段。城市化水平提高将带动对房地产的需求，这是促进房地产行业发展的主要动力。 (2)房地产金融的快速发展。金融支持是房地产快速发展的重要动力。从国外来看，房
土地储备机构 土地储备机构，《土地储备管理办法》（国土资发2007277号），第三条规定：“土地储备机构应为市、县人民政府批准成立，具有独立法人资格，隶属于国土资源管理部门，统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。” 1.土地储备机构简介 土地储备机构简介中国内地的土地储备制度舶来于香港，系采用政府收购“生地”——即未完成拆迁、水电气热等基础设施的土地，而后经由一级开发环节达到“熟地”标准——即土地平整，水电气热齐全后，由“招拍挂”投入土地市场的开发模式。从1996年第一家土地储备机构在上海诞生以来，至今全国已有2000多个市、县相继建立了这项制度。根据[1]《土地储备管理办法》（国土资发[2007]277号）第三条规定：“土地储备机构应为市、县人民政府批准成立，具有独立法人资格，隶属于国土资源管理部门，统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。” 目前，我国的土地储备机构主要是依据当地政府的规章和规范性文件设立的，其性质和功能也不尽一样，主要可以分为政府职能部门设立的土地储备机构（部门）和政府出资设立的企业性质的土地储备机构两种。 土地储备制度运行涉及[2]拆迁、[3]土地征收、[4]城市规划、资金管理、银行贷款、投资立项等多方面工作，对我国土地市场发展影响深远。制定[1]《土地储备管理办法》，对严格土地管理，加强土地调控，促进节约集约用地，具有重大意义。 2.土地储备机构职责 土地储备机构职责政府职能部门设立的土地储备机构（部门），属于事业单位性质的土地储备机构，具有独立法人资格，根据设立时政府确定的权利行使职权，并承担相应法律责任。事业单位性质的土地储备机构具有明显公益性质，不以营利为主要经营目的，根据政府行政授权对所储备的土地行使管理权，不拥有国有土地使用权。政府出资的企业性质的土地储备机构，也具有独立的法人资格，作为市场主体收购储备土地，但可以依法取得土地使用权，该土地使用权表现为土地储备机构依法对储备的土地享有占有、使用和收益的权利。 [1]《土地储备管理办法》第十六条对纳入储备的土地，经市、县人民政府国土资源管理部门批准，土地储备机构有权对储备土地进行前期开发、保护、管理、临时利用及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动。
第36卷第3期 唐山师范学院学报 2014年5月 Vol.36 No.3 Journal of Tangshan Teachers College May 2014 ────────── 收稿日期：2013-11-11 作者简介：杨小丽（1980-），女，福建浦城人，硕士，副教授，研究方向为商业银行经营管理、风险管控。 -123- 我国商业银行房地产土地储备贷款风险防范探析 杨小丽 （福建江夏学院 金融学院，福建 福州 350108） 摘 要：从土地抵押机构的登记制度、地方政府干预以及国家宏观调控缺乏前瞻性等方面分析了商业银行房地产土地储备贷款的风险形成机制，并从落实土地抵押权、加强对土地储备贷款有效监管、建立风险预警管理体系、规范商业银行土地储备贷款管理流程以及完善偿贷机制方面提出风险防范的对策性建议。 关键词：土地储备贷款；抵押权；风险预警 中图分类号：F830.33 文献标识码： A 文章编号：1009-9115(2014)03-0123-05 DOI ：10.3969/j.issn.1009-9115.2014.03.031 The Study on Risk Prevention in Chinese Commercial Bank’s Loans of Real-Estate Land YANG Xiao-li (Department of Finance, Fujian Jiangxia University, Fuzhou 350108, China) Abstract: The risk formation mechanism of commercial bank’s real- estate land reserve loans is studied from the perspective of the land registration system for mortgage institutions, the local governments interventions and the lack of prospective of local government macro-control policy on real-estate development; and then the land reserve loans risk prevention recommendations are put forward, such as the implementation of the land mortgage; the strengthening of effective regulation of land reserve loans; the establishment of risk early warning management system; the regulation of commercial bank loans for land reserves management processes and the improvement of other aspects of subordinated loans mechanism etc. Key Words: real estate land reserve loans; lien; risk warning 一、我国商业银行土地储备贷款现状 2013年4月，国土资源部在《2012年中国国土资源公报》中指出：截至2012年底，全国84个重点城市处于抵押状态的土地面积为34.87万公顷，抵押贷款总额5.95万亿元，同比分别增长15.7%和23.2%。全年土地抵押面积净增4.72万公顷，抵押贷款净增1.12万亿元①。而这已是连续多年的土地抵押面积和抵押贷款总额的双增长。 图1 2008-2012年84个重点城市土地抵押情况② 从图1中可以看出，自2008年起土地抵押面积和抵押贷款金额就开始呈上升趋势。2009年全国土地抵押面积为22.08万公顷，抵押贷款总额2.6万亿元，此后逐年递增，至2012年抵押面积已达34.87万公顷，贷款总额5.95万亿元，相比2009年土地抵押面积增加了57.9%，抵押贷款 金额增加了128.8%① 。 土地抵押面积和抵押贷款双增的背后，是愈发凸显的地方政府在土地储备与基础设施建设领域的资金压力。目前，由于土地储备中心运营中自身资金非常有限，政府潜在信用担保和房地产业的高利润，土地储备贷款相应成为银行新的经济增长点和营销重点，且商业银行贷款是目前各城市土地收购储备资金的最主要来源。以上海市土地发展中心为例，其储备资金有六成以上来自银行贷款。在房价居高不下、土地资源稀缺性和城镇化进程的加快等因素
北京市土地整理储备中心部门简介 一、财务管理部 财务管理部为财务管理及资金运作部门。具体职责如下：负责土地储备开发和土地市场建设财务管理相关政策研究；负责市中心投资土地储备开发项目资金管理；负责中心经费管理；负责对分中心实施项目资金运作进行指导并参与监督检查；负责中心固定资产帐务管理；承办领导交办的其他工作。 二、储备管理部 储备管理部为全市土地储备综合管理部门。具体职责如下：负责全市土地收购储备有关政策研究；负责市中心为主体及以市中心为主土地储备开发项目验收；负责土地储备库建立、入库验收、入库土地期间管理、出库土地交接及后续协调等工作；负责市中心国有土地使用权收购储备工作；负责分中心国有土地使用权收购储备业务指导；承办领导交办的其他工作。 三、开发管理部 开发管理部为土地一级开发业务综合部门，负责全市土地一级开发管理，承担一级开发授权批复前的各项工作。具体职责如下：负责土地一级开发有关政策研究；负责土地储备开发计划编制管理；负责政府储备土地和入市交易土地联席会和一级开发实施方案专家审核会组织；负责土地一级开发招标管理等工作；负责核发土地一级开发授权批复；负责分中心土地一级开发业务指导；负责中心有关基础库的建设和管理；负责综合业务统计、课题研究管理等工作；承办领导交办的其他工作。 四、市场交易部 市场交易部为全市土地入市交易管理部门。具体职责如下：负责全市土地交易市场规则、运行程序制定及相关政策研究；负责土地交易市场的建设与管理，维护交易秩序；负责审核入市交易土地申请、入市交易价格初审及地价会汇报；负责入市交易土地的规划申报；负责土地招拍挂出让方案的编制、报批、组织实施等；负责入市交易土地后续协调工作（仅指过渡期非从土地储备库供应土地）；负责全市土地交易分市场业务指导；承办领导交办的其他工作。 五、项目开发一部 项目开发一部为具体承担储备开发项目的运作部门。具体职责如下：负责本片区联合储备项目的组织实施、项目监管等相关工作；负责本片区市中心为主体土地储备开发项目的具体运作，移交土地储备
我国房地产企业土地储备概念和分类 智研数据研究中心网讯： 内容提要：在房地产行业综合实力评价体系中, 成长性是一项重要的标准。房地产属于资金密集型企业, 企业的盈利能力直接影响其未来的发展潜力。一般情况下, 对企业经营增长的评价包括下面几项: 营业增长率、资产增长率、营业利润增长率、技术投入率等, 同时, 对成长性指标的评价还包括净利润、土地储备面积、新开工面积等, 以对企业的发展做出综合评价。 2012-2016年中国房地产信托市场评估与前景预测报告 一、土地储备量的概念和分类 土地储备指的是各级政府管理部门在法律规定范围内,对通过收回、收购或其他方式获得土地使用权的土地进行存储或前期开发整理, 并向社会提供各类土地使用的行为。而土地使用量则指的是存储的用于建设用途的土地的数量, 它是为了加强对土地市场的宏观调控, 提高土地资源的利用率, 通过经济、法律等手段, 经过土地储备机构将土地从不同的使用者手中集中起来, 以用于开发使用的土地数量。 二、土地储备和房地产的关系 ( 一) 土地储备是必须的。对于房地产行业来说, 土地既是基础的生产资料, 又是必须的融资手段。在房地产行业综合实力评价体系中, 成长性是一项重要的标准。房地产属于资金密集型企业, 企业的盈利能力直接影响其未来的发展潜力。一般情况下, 对企业经营增长的评价包括下面几项: 营业增长率、资产增长率、营业利润增长率、技术投入率等, 同时, 对成长性指标的评价还包括净利润、土地储备面积、新开工面积等, 以对企业的发展做出综合评价。土地储备量不仅很大程度上影响企业的综合实力和发展潜力, 另一方面, 还决定了企业的可持续发展性。如果没有土地储备, 企业的开发项目一旦结束, 其面临的局面可想而知。而且, 如果土地储备的数量不充足的话, 还会导致企业内部不稳定, 影响企业内部团结。
一文看懂土地储备的前世今生 土地储备的流程主要包括：（1）征购，（2）储备，（3）供地。 土地储备机构制度规范的变迁：2016年4号文规定，每个县级以上（含县级）法定行政区划原则上只能设置一个土地储备机构，并要求土地储备工作只能由纳入名录管理的土地储备机构承担，各类城投公司等其他机构一律不得再从事新增土地储备工作。 土地储备机构与城投公司的合作：按照2016年4号文以及2017年87号文，土地征收、收购、收回涉及的拆迁安置补偿服务可以通过政府购买服务的方式合作，土地前期开发需要通过政府采购工程或PPP。 财政部印发《地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）》（财预[2017]62号），土地储备机构资金来源正式开放了“地方专项债”开门。而同样是今年，5月份，财政部、发展改革委、司法部、人民银行、银监会、证监会六部委发布《关于进一步规范地方政府举债融资行为的通知》（财预[2017]50号），要求“地方政府不得将公益性资产、储备土地注入融资平台公司，不得承诺将储备土地预期出让收入作为融资平台公司偿债资金来源”；6月份，财政部发布《关于坚决制止地方以政府购买服务名义违法违规融资的通知》（财预[2017]87）号文，严禁将“储备土地前期开发”作为政府购买服务项目；两大文件共同封住了土地储备机构融资的“后门”。
7月14日，首批土储专项债由北京市政府成功发行，我们认为有必然再次回顾一下土地储备的前世今生，了解清楚什么是土地储备，土地储备融资的历史，以及现有政策潜在的影响。 土地储备的基础知识 什么是土地储备？ 根据62号文：“土地储备，是指地方政府为调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。土地储备由纳入国土资源部名录管理的土地储备机构负责实施。” 其中，前期开发涉及道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设的，要按照有关规定通过公开招标方式选择工程实施单位。这也是87号文中，政府购买服务负面清单中所涉及到的“储备土地前期开发”相关事项。 什么是土地储备机构？ 土地储备这一行为，只能由土地储备机构负责实施，同时按照62号文，土地储备专项债券募集资金，必须交由土地储备机构使用。 2001年4月，国务院发布《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号），提出了“有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度”。 2007年由国土资源部、财政部、人民银行出台的《土地储备管理办法》（国土资发[2007]277号）对土地储备机构进行了明文
土地储备中心工作计划 市土地储备中心工作计划： 过去一年，我中心在区委、区政府的正确领导和大力支持下，坚持以“建立土地储备机制，强化土地调控功能，提升土地利用效益”为工作目标，紧紧围绕区委区政府的中心工作，立足本职，克服种种困难，开拓创新土地储备各项工作。全年，依法收回土地35宗，面积157.53万平方米，依法供地17宗，面积89.14万平方米，土地出让收入43280.36万元。开展土地盘整储备的重点有“两河四岸”、新桥片区、厦深铁路、环城路、洋纳民营工业园、石桥新城区、新时代、中天名苑等项目。 ，我中心将继往开来，全力以赴做好土地储备和土地开发利用等各项工作： 一、加大土地收储力度，保障项目用地需要1、合理编制土地收储计划和土地供应计划。，我中心计划收储土地181万平方米，力争比去年增加15﹪，计划供地103万平方米，力争比去年增加15﹪。 2、强化经营土地理念，提升土地利用效益。今年从加大储备土地的开发利用着手，围绕区大项目、重点项目和结合市场需求进行供地，土地出让收入目标为5亿元，力争比去年增加15﹪，努力为区财政增收作出应有的贡献。 3、保障项目用地，促进项目上马。紧紧围绕区委、区政府中心工作，根据区委、区政府的工作部署，确保项目用地的供应，促进新项目的上马，加快我区的工业化、城市化进程。，明确供地的重点项目有淡水河流域（惠阳段）综合整治项目第二期工程、环城路、惠澳高速、厦深铁路、石桥新城区、秋长东出口片区、下寮片区、洋纳工业园、白云坑片区及各乡镇上的其他项目。 二、继续加强融资贷款工作，实现土地储备滚动发展一是配合区财政完成好农信社5000万元土地储备贷款的展期工作；二是为配合区政府淡水河流域综合整治工作，继续完成中国农业发展银行惠阳支行4亿元贷款工作。