案例三大连金三角批发市场发展战略
背景介绍
金三角综合批发市场位于东纬路、西安路、东方路与松江路交汇路，占地23万平方米，经过近50年的稳步发展，已成为以经营市场业为主体、包括粮食储存、经营、加工、运输为一体的综合性大型企业，在中国500家最大服务企业中位居第46位，已成为大连地区成品粮油的主要集散地，整个市场占地面积近20万平方米。金三角批发市场经历了一个较为曲折的发展过程。其前身是大连金三角粮食批发市场，开业于1993年8月份，当时主要经营品种为粮油、食品饮料及日用百货，营业面积7200平方米。由粮食系统八个单位进驻设立摊位，同时向全国招商。由于当时市场规模有限（仅30个摊位），除上述粮食企业设的点外其它均为小业户，且粮油流通市场化程度不高，市场经营比较困难，批发功能未能得到真正发挥。后来随着国营粮油流通渠道的萎缩、粮油贸易的放开以及大连市口粮供应的取消，1996年下半年市场状况开始好转起来，外地客户不断进入市场并发展成为市场的主体。
到2000年底，金三角批发市场总合摊位出租率为75%，市场经营业户数2000多户，拥有固定业户940户。2000年综合交易量23万吨，交易额11亿元，其中粮油交易量为15万吨，交易额达4亿元，日客流量达3万人次。全年储运系统粮食经营量为45万吨。公司2000年经济效益：账面盈利61万元，比同期-229万元增加290万元；销售费用736万元，比同期1，190万元减少454万元；管理费用1，539万元，比同期减少232万元；财务费用1，739万元，比同期减少1，242万元。2000年，企业进行改制建设，以母子公司建制，实行集团运作模式。以资产连接形式和投资份额以及经济契约关系，协调集团内各个成员企业。目前集团包括1个核心企业、5家紧密层成员、2个半紧密层成员和50个松散层成员。招商引资方面，公司与日本合资，建立了大连粮红食品加工有限公司，具有年产高品质小麦粉7万吨的能力；与烟台开发区日达粮油经销公司合作，成立合作公司，现在发展状态良好。
金三角目前经营范围可划分为七大专业市场、九大交易区，包括粮油交易区、花卉交易区、农副产品交易区、食品百货交易区、装饰材料交易区、家具交易区、洁具家装交易区和面积巨大的库房以及两条总2735延长米的铁路专用线。另外，公司拥有现代化的储粮设施和机械设备，拥有较先进的立筒仓群和钢板仓群，年经营能力达百万吨；在市场管理、粮情检验、生产加工上实现了电子屏幕反映和微机监控；在财务系统通商实现了计算机管理，为全面提高质量，迅速传递信息提供了保证。
金三角粮食批发市场是东北最大的成品粮交易市场，在大连乃至东北都拥有一定的知名度。公司的工业产品已通过英国摩迪公司的ISO9002质量认证，其中“槐花”牌大米已成为地方名牌。这些都为公司的长远发展打下了良好的基础。
各专业市场发展现状
1．粮食批发市场
大连金三角粮食批发市场始建于1993年，1997年经过翻新改造，于同年8月正式开业。目前粮食批发市场经营总面积约为31000米，其中：交易厅内面积为6000米，厅外场地交易面积为20000米，二楼仓库面积为5000米；主要经营品种：大米、面粉、食用油、杂粮、饲料等；年交易量在15万吨左右；市场年租金收入约280万元；年费用总数约180万元；年利润收入约100万元；市场入住业户总数96户，招租率为92%。金三角粮食批发市场的基本交易方式以成品粮油现货批发交易为主，辅以少量零售。粮食批发市场是金三角综合大市场的经营主业；它在构建以大连商品交易所为主的粮食期货交易，以大连北方粮食交易市场为主的粮食现货交易和以金三角大市场为主的成品粮交易的大连市粮食贸易产业链中，占有十分重要的地位；其贸易半径不仅覆盖大连地区、东北地区，而且还辐射胶东半岛，是东北最大的成品粮现货交易市场。
金三角粮食批发市场粮食贸易的主要货源渠道和销售半径：大米，主要产地为黑龙江、吉林、辽宁，主要销地为大连市、县、区及山东、河北的部分地区；面粉，主要产地为山东，主要销地为大连市、县、区；食用油，主要产地为东北
地区，主要销地为大连市、县、区。从市场份额来看，粮食批发市场在大连市、县、区以内的成品粮油消费市场中的份额约占50%，具体分布的情况为：大连甘井子区的绝大部分市场，沙河口区、旅顺口区、大连经济技术开发区的大部分市场，中山区、西岗区的小部分市场；目前，其在大连市、县、区以外的市场覆盖面不大，市场份额亦较小。由于粮食产品市场的不可扩展性，大连市成品粮交易市场竞争格局已经形成，目前金三角粮食批发市场的成交量和市场份额基本上处于稳定成熟期。市场服务顾客的基本类型为：各农贸市场粮食类经营者、各类餐馆饭店、学校、企事业单位食堂、建筑工地食堂等。由于不同的购买者具有不同的顾客价值标准，如各农贸市场粮食类经营者认为：价格低廉第一，方便购买第二，而其他集团购买者认为：方便购买第一，价格低廉第二，而金三角粮食批发市场主要以批量交易和低位价格吸引顾客，所以各农贸市场粮食产品经营者构成了金三角粮食批发目标市场的基本主体。市场内经营业户多为东北地区粮油个体经营者和粮油生产加工厂家销售网点，平均每天成交量在50吨以上的大户约占1/3强。与其他同类市场相比，金三角粮食批发市场的入驻业户具有相对较高的经济实力、稳定的货源渠道和固定的客户。
2．农副产品市场
金三角农副产品交易市场划分为两大交易区。交易一区是在早市的基础上形成并逐步发展起来。目前占地面积约10000米；主要经营品种有：水产品类、肉蛋禽类、水果蔬菜类、调味品类及其他土特产品类；市场年交易额约在3.2亿元左右，一区占70%，二区占30%，年租金收入约为280万元，年费用总额约为60万元，年利润总额约为220万元;交易方式以零售为主，兼顾少量批发。目前，农副产品交易一区的市场利润总贡献在金三角综合市场九大交易区中位居第一；它的常胜不衰不仅促进了农副产品一区交易的繁荣，而且为金三角其他市场带入了大批客流，成为金三角大市场的一张流动的王牌。
农副产品交易二区主要是进行果菜批发，其发展目标是在3—5年的时间内建成大连北部地区最大的果菜批发集散地。但从初期运营的情况来看，市场没有
万达集团战略管理分析 一．公司介绍 万达集团创立于1988年，形成商业地产、高级酒店、旅游投资、文化产业、连锁百货五大产业，企业资产3800亿元，年收入1866亿元，净利润125亿元。已在全国开业85座万达广场、51家五星级酒店、1247块电影银幕、75家百货店、81家量贩KTV。 2012年5月21日万达与全球第二大院线集团AMC签署并购协议，万达以26亿美元并购AMC。北京时间2012年9月5日凌晨，万达集团宣布完成对AMC娱乐控股公司价值26亿美元的收购，成为全球最大影院运营商。 万达集团2013年收入1866亿元，创造连续8年增长30%。 2014年12月23日，万达商业地产在港交所挂牌上市。 2015年万达集团资产达到6340亿元，年收入2901.6亿元。 二．企业愿景 汇聚科技精华、缔造百年万达 三．企业使命 产业报国，奉献社会 四．企业目标 以质求存、诚信共赢、创新发展、品牌致胜 五．外部环境分析 1.宏观环境分析（PEST分析） (1)政治和法律环境 1)商业地产相关 限购、房产税、公积金、保障房、土地制度的提出，在控制房价的同时，间接促进了商业地产的发展，特别是“新国五条”的出台，对商业地产而言是一针强心剂，将进一步促进商业地产投资需求。 城镇化作为2012年的热门词汇，更是直接推动商业地产在三四线城市的繁荣。 十八大报告提出了新四化，要做到促进工业化、信息化、城镇化、农村现代化同步发展，推进经济结构战略性调整。 我国经济发展重点转向消费和需上，这位商业地产的发展带来了机会。 城镇化推动了城市综合体、旅游商业、文化产业的开放，促进了各商家在三四线城市布阵。 2)酒店、文化旅游相关 《国务院关于加快发展旅游业的意见》（国发[2009]41号）对旅游业提出了全新的定位，指出把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业的宏伟目标。 《“十二五”时期文化改革发展规划纲要》（2012年）指出，要“积极发展文化旅游，促进非物质文化遗产保护传承与旅游相结合，提升旅游的文化涵，发挥旅游对文化消费的促进作用。确定重点发展的文化产业门类，推动数字电影制作基地建设、国产动漫振兴工程、“中华字库”工程等一批具有战略性、引导性和带动性的重大文化产业项目。
新区大窑湾港项目机会研究报告 一、项目背景 1、项目来源 近年来，港发展相对较为缓慢，发展速度落后于省的港。在此背景下，省和市要求港集团加快发展，加强港口建设，重点建设大窑湾港、太平湾港两大港区。目前，大窑湾港南岸港区已经建成并投入运营，北岸则专门成立大窑湾北岸建设负责北岸港区的开发建设和运营。前期工作已于年启动，大窑湾北岸公司前期已投入40亿元用于填海造田等工程，目前资金紧，欲与我局在航道建设、防波堤建设、港口建设以及北岸后备用地二级开发等方面寻求合作。 大窑湾北岸后备用地共约亩，规划为用地，全部为填海造田土地。目前亩已具有海域使用权证。海域使用权规大窑湾北岸建设。如转变为国有建设用地，还需省里报批。 2、合作方介绍 港集团于2003年正式组建成立，注册资本40亿元，隶属于市国资委。2005年11月16日正式成立港股份，并于翌年4月28日在联合交易所主板成功上市后，又于2010年12月6日在证券交易所成功上市，系国首家以A+H股为双融资平台的港口类上市公司。 港股份公司2011年末资产总额271.7亿元，净资产136.3亿元，资产负债率64.6%，同比大幅增加174.9%。2011年实现营业收入39.6亿元，同比增长18.5%，净利润8.2亿元，同比下滑17.4%。净利润的減少，主要是受油品吞吐量同比大幅下降，油品装卸毛利大幅減少，
另外大幅举债投资，致使财务费用增加而影响利润。港2011年在中国港口吞吐量排名中位列第7位。 二、地理位置 大窑湾位于新区东部，小窑湾南侧，西侧紧邻经济开发区，距离老城区1小时车程。由于是半岛城市，陆路交通主要通过海高速、丹大高速公路、哈大铁路对外连接，新区正位于市对外通道的咽喉，因此大窑湾地区对外交通非常便利。与老城区交通连接除几条城市干道外，还有已运行的轻轨3号线（区域中心距最近站点双D港站3.2公里），以及计划建设的跨海大桥连接。跨海大桥对的发展具有极大的拉升作用，建成开工后大窑湾至老城区车程将缩短至15分钟。（图） 三、宗地状况 1.2素质及现状：含地理位置、四至围、土地面积、地面现 状、宗地形状、地势地貌、地质水文状况、景观资源、地 下情况、规划控制条件等。
大连万达集团管控案例 随着房地产行业竞争日趋激烈，房地产企业在实现规模化扩张、跨区域发展时，需要借助信息化手段提升和优化现有经营管理模式，增强企业快速响应市场能力，以适应房地产企业组织架构庞大、分散的现状。几年前，当万达集团董事长王健林意识到信息化升级对企业的重要性时，找遍国内却发现没有一套覆盖业务范围广、完全系统化的房地产企业信息管理系统，这种需求直接促成了万达集团与用友公司的“携手”。 井然有序的信息系统 万达集团的信息化建设内容主要有三个方面：基础设施，信息门户和管理平台。可以用交通运行体系来比喻万达集团的信息化建设体系。交通首要是要有公路，万达集团建立了自己的专网，使信息传速更加稳定可靠。不同城市中的万达商场、楼盘、影院可以通过各城市节点共同接入万达集团的核心网络，由核心网络共同接入全国网络。在路上跑的车有三辆：第一辆车是ERP系统，万达集团建设ERP系统有十个子系统，是房地产的经营系统与技术系统完全的结合。第二辆车是VOIP系统，万达集团通过V2oip系统实现全国各地项目的实时沟通。第三辆车是视频监控系统，通过专网和遍布全国的视频监控系统，可以察看所有万达集团建设的小区动态及情况。万达集团员工就好比驾驶员，通过系统操作来完成自己的工作、培训等。停车场就是万达集团的机房，所有的小型机、安全设备都统一停放在机房。 有了路，有了车，还有交通法规。万达集团信息部的内部有工作细则，与用友开发项目组有工作规范。有交通法还要有交警，信息工程部就起到了这样的职责。目前的万达集团信息工程部编制是16人，分为综合组、业务组、信息平台组、网络组、视讯组、商务组6个完全不同的组别。子公司有兼职的维护人员，分为网络兼职维护人员和各部门的兼职维护人员。目前万达集团的信息化交通运行体系已经建成，井然有序，为万达集团走向国际化的管理提供了强大的支持。 万达集团管理信息系统： ◆招投标系统：主要功能包括招、投、开、评、定标全过程，并建立招标信息库、合格供方管理，实现招投标全业务流电子化处理、存储和查阅。 ◆项目过程管理系统：包含了房地产管理的几大核心业务，主要功能包括目标成本控制体系，资金计划体系和工程进度计划体系以及合同管理体系的管理。 ◆营销管理系统：系统将项目的策划、推广、销售、房源、客户及入伙后的物业管理等功能进行有机的整合。包括销售费用管理与报表分析、客户关系管理等。 ◆运营管理系统：是根据万达商业地产运作模式定制开发的商业运营管理系统，以客户和合同为中心，实现各部门之间的信息共享，支持多部门多岗位的协
大连市房地产市场投资环境分析 北京中铁华升房地产开发有限公司 投资发展部 日期：2013年11月8日
目录 前言 (2) 一、大连市房地产政策回顾 (3) 1. 国家2013年调控政策 (3) 2. 大连2013年调控政策 (4) 二、大连市土地市场近四年运行情况分析 (6) 1. 全市整体经营性用地供应及成交价格分析 (6) 2. 全市商品住宅用地供应及成交分析 (7) 3. 全市商办用地供应及成交分析 (10) 4. 大连市土地市场分析小结 (12) （1）住宅用地层面 (12) （2）商业办公用地层面 (12) 三、新建商品房销售市场运行情况分析 (13) 1. 大连市内四区新建商品住宅供应及 (13) 2. 大连市内各区商品住宅供应及成交特点 (15) 3. 未来大连市商品住宅的供应及成交趋势 (18) 4. 大连市商业办公类产品成交情况 (19) 四、结论 (21)
前言 大连位于辽宁省东南部沿海，是全国15个副省级城市之一、全国5个国家社会与经济发展计划单列市（简称：计划单列市）之一,是辽宁沿海经济带的金融中心，东北亚国际航运中心，也是东北地区最大的港口城市和旅游城市。 全市总面积12574平方公里。全市现辖6个市辖区（中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、旅顺口区和金州区）、3个县级市（瓦房店市、普兰店市、庄河市）、1个县（长海县）。2010年全国第六次人口普查公报显示，大连市常住人口为6690432人。 大连市近年来社会经济保持平稳较快发展，持续引领东北地区经济发展。2012年地区生产总值（GDP）为7002.8亿，人均生产总值（GDP）101844元，折合16203美元,所有区市县人均生产总值（GDP）均高于全国平均水平，同比增长14%；全社会固定资产投资额5654亿元，其中房地产开发投资额1104亿元，占比达19.52%。2012年全市人均可支配收入27480元，同比增长13%。 自2008年起，伴随着城市综合竞争力的提升，大连市房地产市场迎来了一个较快的发展阶段，根据中房指数系统的数据计算，2008年至2012年，全市商品房新增供应面积年均增幅达17.6%，在我公司投资发展部编制的《2013年全国40个大中城市房地产投资价值研究》中，大连市在全国40个主要大中城市中，房地产投资价值排名第19位。目前区域内已有亿达、中海、大华等诸多实力品牌开发商进驻。 2010年至2013年10月，大连市内四区和高新区总的商品住宅供应面积达2702万㎡，特别是2010年，新增土地的建筑面积近1000万㎡，而近四年来总销售面积仅为987万㎡，库存值较大，大部分在售项目采取“以价换量”的策略，致使全市商品住宅销售均价持续走低。另一方面，全市商品住宅供给连年缩减，截止至2013年1-10月，商品住宅销供比已经恢复正常水平，预计未来1-2年，大连市将逐步摆脱消化“库存”的局面，房地产重新回归健康平稳发展，城市核心几个区域的土地相比较而言更具投资价值。
西安住宅房地产市场调研报告： 目录： 第一部分： 1、西安的自然历史情况 2、宏观政治、经济情况 3、西安市房地产投资状况 4、西安市的商品房住宅市场总体印象 第二部分： 1、总量的变化情况 2、人口的区域分布 3、人口的年龄情况 4、人口的受教育情况（知识文化水平） 5、从业人口的职业划分及收入支出情况 6、消费者的消费水平 7、消费者喜好的户型及面积 8、消费者支付能力 9、消费者的消费水平 第三部分： 1、各个区域（城东、城西、城南、城北、城中）的文化氛围 2、各个区域的城市规划情况 3、各个区域的支柱产业各个区域的经济发展情况及开发前景 分析（区域土地价值评价各个区域的土地价值评价。要从：
政治、经济、环境、交通、生活配套、市政配套、人文历史、 现在发展程度、科学教育、居民消费层次等方面进行评价。）（附第四部分）：西安几家实力比较大的开发商评价 正文： 第一部分： 1、西安的自然历史情况： 西安市位于黄河流域中部关中盆地辖境东西204公里，南北116公里，面积9983平方公里，其中市内市区面积1066平方公里。西安地区自古有“八水绕长安”之美称。水利资源相当丰富。西安市平原地区属温暖带半温暖大陆季风气候，冬季最低温度在零下10摄氏度左右，夏季最高温度在27度左右。 2000年底全市总人口688.01万人，其中农业人口402.22万人。市区人口以碑林区的密度为最高27744人/平方公里，其次为新城区15147人/平方公里，莲湖为15127人/平方公里，郊区人口以雁塔区密度最高3669人/平方公里，其次为未央区，1455人/平方公里，再次霸桥区，1298人/平方公里。大连市总人口数为545万，而大连市人口最密集的西岗区人口密度也只有16414人/平方公里。可见，不论从总人口还是从人口密度上相比较，西安市的人口统计数字都远远大于大连市。 2、宏观政治、经济情况：
2008年大连市房地产月报（1月） 市场营销部 2008年3月
目录 1、宏观政策及规划信息 (1) 2、土地供应量 (1) 2.1本月土地挂牌明细表 (1) 2.2本月土地成交明细表 (2) 3、商品房市场状况 (3) 3.1 成交状况 (3) 3.2 供应状况 (5) 3.3成交比例 (9) 3.4热点分析 (9) 4、结语 (10)
2008年1月大连市房地产报告1、宏观政策及规划信息 2、土地供应量 2.1本月土地挂牌明细表 （仅指住宅、公建）
数据来源：大连市国土资源局 新年伊始的土地供应较为稀缺，08年1月份共挂牌商住土地7宗，总占地面积为298726.8平方米，总建筑面积为424593.52平方米。主要集中在新城区，其中旅顺口区一幅地块总建筑面积达205916平方米，约占挂牌总量的48.5%;开发区也放量不小，共挂牌115768.8平方米，约占总挂牌量的27.3%;另外，金州区和普兰店也分别有77074.72和25834平方米的商住用地入市。 2.2本月土地成交明细表 （仅指住宅、公建）
去年岁尾的挂牌土地有1162597.09平方米在今年得到成交，其中市内四区239100平方米，约占总体土地成交面积的20.6%;其余923497.09平方米位于旅顺口区，占比达79.4%。2007年的大连市内四区挂牌出让土地中，位于甘井子区光明路西侧的编号2007-41地块遭遇流拍，据业内人士分析，主要原因受周边限价房的影响，相对较高的土地成本造成了开发商摘牌该地块的心理阻碍。截至月末，该地块依然无人问津，这同时也为模糊不清的08年地产市场蒙上了一团迷雾。 3、商品房市场状况 3.1 成交状况 3.1.1 成交量 数据来源：大连市房地产市场 本月市内四区共成交2266套，环比下降29.42%，其中甘井子区本月成交1677套;沙河口区成交量为307套;中山区成交217套;西岗区成交量严重萎缩仅为65套。整体来看，在政策、市场的双重作用下，1月份的商品房成交量有所萎缩，市场有所降温。
大连万达集团有限公司发展历程及战略 一、万达简介 （一）集团简介 万达集团创立于1988年，现已形成商业、文化、金融三大产业集团，2015年资产6340亿元，收入2901亿元。万达商业是世界最大的不动产企业，世界最大的五星级酒店业主；万达文化集团是中国最大的文化企业、世界最大的电影院线运营商，世界最大的体育公司；万达金融是中国最大的网络金融企业。万达集团的目标是到2020年，资产达到2000亿美元，市值2000亿美元，收入1000亿美元，净利润100亿美元，成为世界一流跨国企业。 万达商业）是全球规模最大的不动产企业，截至2016年7月，已在全国开业142座万达广场、93家酒店，持有物业面积2831万平方米。万达商业拥有全国唯一的商业规划研究院、酒店设计研究院、全国性的商业地产建设和管理团队，形成商业地产的完整产业链和企业的核心竞争优势。2015年，万达商业开始向轻资产模式转型，标志着万达商业的发展进入靠品牌获取利润的崭新阶段。
万达文化产业集团是中国最大的文化企业，资产903亿元，2015年收入512亿元，旗下包括影视、体育、旅游、儿童娱乐4家公司，目标是2020年成为收入排名全球前五的文化企业。 万达金融集团旗下拥 有网络金融、投资、保险等 公司，为商家和消费者提供 一站式创新金融服务，2015 年收入209亿元。 （二）董事长简介 王健林，1954年生，四川人，大连万达集团股份有限公司董事长，中共十七大代表，第十一届全国政协常委，第十一届全国工商联副主席，现任中国慈善联合会副会长，中国民间商会副会长，中国企业联合会、中国企业家协会副会长，美国哈佛大学全球顾问委员会副主席。
【关键字】报告 大连房地产二手房市场研究报告 3. 存款购房比例持续增加 今年上半年，央行两次上调存款利率，对购房群体而言，不同人群及不同需求对加息的反应也各不相同，以自住为主的客户，购房需求为结婚购房、动迁购房的，受加息的影响不大，小幅加息基本不会改变其购房计划及购房进度。而以自住为主，购房需求为改善居住、添置人口的，加息对其可能产生略微影响，因为该类客户虽有购房意愿，但求购的迫切度不高，政策及市场动向会影响到该类人群购房进度，但加息对其心理影响要大于实际影响。上半年，大连市的二手房购房方式占比继续发生明显的变化，存款购房占比持续攀升，特别是商业存款购买二手房的比例涨幅更是明显，与去年同期相比，商业存款占比由48.28％上涨至59.8 8％，涨幅超过10个百分点。 单均存款额度为18.41万，与去年同期的14.43万相比，涨幅达到了27.58％。这一涨幅一方面来自于二手房单均总价不断上涨，在相同的存款成数情况下单均存款额度上涨；另一方面随二手房市场逐渐成熟，更多的银行机构在行业竞争的背景下，为二手房购房者提供了更为体贴的存款服务，这也在一定程度上提升了二手房的信贷能力，导致单均存款额度的上涨；同时，由于二手房交易结构逐渐向次新房转移，也推动了二手房交易单均存款比例的上涨。今年上半年，央行两次上调存款利率，对购房群体而言，不同人群及不同需求对加息的反应也各不相同，以自住为主的客户，购房需求为结婚购房、动迁购房的，受加息的影响不大，小幅加息基本不会改变其购房计划及购房进度。而以自住为主，购房需求为改善居住、添置人口的，加息对其可能产生略微影响，因为该类客户虽有购房意愿，但求购的迫切度不高，政策及市场动向会影响到该类人群购房进度，但加息对其心理影响要大于实际影响。5. 房源客源增量情况 从2006年至今，二手房市场房源、客源月增量情况看，客源增量远远大于同期房源增量，二手房市场始终保持求大于供的情况。特别在房交会期间，客源增量更是大于房源增量。这一方面是由于房交会前后的观望、等待和房交会后的释放已经成为二手房市场的惯例，其次，在经历了房交会上新楼盘不断攀升价格的影响，消费者可选择的空间也越来越小，这也导致一部分新楼盘购房者转入二手房市场，房交会后二手房客源增量明显。 6. 好旺角看市 从2003年开始，大连的二手房市场就逐渐开始活跃。在新楼盘价格大幅攀升的背景下，相当一部分新商品房的购房者开始往二手房市场转移。与新商品房市场相比，二手房没有期房
大连万达集团公司发展 历程及战略 HUA system office room 【HUA16H-TTMS2A-HUAS8Q8-HUAH1688】
大连万达集团有限公司发展历程及战略 一、万达简介 （一）集团简介 万达集团创立于1988年，现已形成商业、文化、金融三大产业集团，2015年资产6340亿元，收入2901亿元。万达商业是世界最大的不动产企业，世界最大的五星级酒店业主；万达文化集团是中国最大的文化企业、世界最大的电影院线运营商，世界最大的体育公司；万达金融是中国最大的网络金融企业。万达集团的目标是到2020年，资产达到2000亿美元，市值2000亿美元，收入1000亿美元，净利润100亿美元，成为世界一流跨国企业。 万达商业(03699.HK）是全球规模最大的不动产企业，截至2016年7月，已在全国开业142座万达广场、93家酒店，持有物业面积2831万平方米。万达商业拥有全国唯一的商业规划研究院、酒店设计研究院、全国性的商业地产建设和管理团队，形成商业地产的完整产业链和企业的核心竞争优势。2015年，万达商业开始向轻资产模式转型，标志着万达商业的发展进入靠品牌获取利润的崭新阶段。 万达文化产业集团是中国最大的文化企业，资产903亿元，2015年收入512亿元，旗下包括影视、体育、旅游、儿童娱乐4家公司，目标是2020年成为收入排名全球前五的文化企业。
万达金融集团旗下拥有网络金融、投 资、保险等公司，为商家和消费者提供一站式 创新金融服务，2015年收入209亿元。 （二）董事长简介 王健林，1954年生，四川人，大连万达集团股份有限公司董事长，中共十七大代表，第十一届全国政协常委，第十一届全国工商联副主席，现任中国慈善联合会副会长，中国民间商会副会长，中国企业联合会、中国企业家协会副会长，美国哈佛大学全球顾问委员会副主席。 二、发展历程 综合万达集团二十余年的发展历程，可将其总结为以下四个发展阶段。
浅谈万达并购AMC 摘要：企业并购现如今已成为十分常见的经济现象。并购是企业进行资源整合和实现迅速扩张的重要途径之一，它有利于产业结构调整，能够有效的降低企业交易费用，产生规模经济和协同效应，从而增强企业核心竞争力。企业并购是一项极其复杂的资本经营活动，存在极大风险。而此次的万达收购AMC可以说是近年来较为成功的一个并购案例，也是万达发展过程中必经的一环。 关键词: 现状并购形式未来发展意义 一、万达院线现状 公开资料显示，万达院线是亚洲排名第一的院线，在全国有86家影院，拥有730块银幕，其中IMAX银幕47块，占有全国15%的票房。公司计划到2015年开业200家影院，拥有银幕2000块。照此速度，今年可能还将新建34家影城、370块银幕，将是2011年的两倍以上。实际上，国内院线建设在近几年也是突飞猛进。据统计，2011年，全国新建影院803家，新增银幕3030块，平均每天增加8.3块银幕，截至年终统计，全国城市影院数量突破2800家，银幕总数达到9200多块，银幕增长率超过45%。同时，数字显示，2011年国内票房收入较2010年同比增长28%，高达130亿元，但该增长速度却远远低于影院数量增长速度。单个影院票房收入的下降，意味着新建影院的市场培育期、投资回报期都将拉长。通过上述数据统计我们不难发现，在国内电影市场日益火爆的今天，由于影院的不断增加导致影院的竞争日益激烈，利润也并不可观，这意味着一旦一家企业坐以待毙，那么很可能就将会被市场所淘汰。而万达影院依托万达广场的天然优势，近年来的发展势头非常迅猛，但是在这背后也隐藏着各种危机，这也是万达执意收购一家国外大型院线企业的原因之一。万达集团董事长王健林表示，万达集团还将对欧美等大型院线进行并购，目标是到2020年，占据全球电影市场约20%的市场份额。万达集团海外发展将采取并购和直接投资两条腿走路。1 二、并购形式 企业并购包括控股合并、吸收合并、新设合并三种形式。大连万达拿出26亿美元用于AMC影院公司100%股权，这种以控股合并的并购方式和AMC的发展壮大之路颇为相似。最初，AMC影院公司相当一部分属于租赁性质的，租赁期限由AMC影院公司和影院方通过合同确立，但随着公司规模扩大，AMC影院公司开始直接对一些影院进行收购，实现其所有权和控股权。大连万达集团取得对AMC 1大连万达董事长王健林
2017年度大连市地价状况分析报告 一、城市地价水平及变化趋势 1、地价总体水平 2017年大连市城市综合地价水平值为2833元/平方米。其中商业地价水平值为5627元/平方米，住宅地价水平值为3581元/平方米，工业地价水平值为793元/平方米。商业地价、居住地价、工业地价水平值呈梯状排列，地价水平之比为1：0.64：0.14，商业地价最高，工业地价最低，这一比例与上一年度基本持平。 2017年大连市整体地价水平值见图1；大连市地价整体水平历年状况见表1。
表1—大连市地价整体水平历年状况(元/平方米) 2、地价整体增长率 与2016年相比，2017年大连市城市地价总体仍呈上升趋势，地价综合水平上升幅度与上一年度相比有所上升，商服及居住地价涨幅均高于上一年度涨幅，工业地价涨幅低于上一年度涨幅。 2017年，大连市地价综合增长率为6.34%，增长率比2015年增加了0.79个百分点。其中，商业地价平均增长率为5.04%，增长率增加了1.72个百分点；居住地价平均增长率为7.51%，增长率增加了0.78个百分点；工业地价平均增长率为0.51%，增长率降低了1.43个百分点。居住地价增长率较大，商业地价增长率次之，工业地价增长率最低。 2017年大连市地价整体增长率见图2；大连市地价整体增长率历年状况见表2、图3。
表2—大连市地价整体增长率历年状况(%)
3、城市地价指数 2017年大连市城市地价指数为270，比上一年增加16个点数；商业地价指数为166，比上一年增加8个点数；居住地价指数为350，比上一年增加25个点数；工业地价指数为142，比上一年增加1个点数。其中，居住地价指数较高，商业地价指数次之，工业地价指数最低。 2017年大连市整体地价指数见图4；大连市整体地价指数历年状况见表3。 表3—大连市地价指数历年状况
大连万达商业地产股份有限公司 一、公司概况 本公司成立于2002年9月，2009年12月整体变更为股份有限公司，注册资本36亿元人民币，是大连万达集团旗下商业地产投资及运营的唯一业务平台。公司的主营业务为商业地产投资及运营管理，核心产品是以“万达广场”命名的万达城市综合体。截至2009年底，本公司已经在全国21个省、自治区和直辖市的32个重点城市投资建设了37个万达广场，其中已开业13个万达广场，正在运营7家五星级或超五星级酒店。本公司计划在2010年新开业15个万达广场，新运营7家五星级或超五星级酒店。作为率先实现全国布局的大型商业地产投资及运营商，公司在中国商业地产行业内居于绝对领先地位，是中国商业地产的领军企业。 二、万达的主营项目 （一）万达广场 本公司核心产品是以“万达广场”命名的城市综合体。万达城市综合体是本公司在万达集团多年经营商业地产的基础上，持续发展并逐步完善的核心产品，主要指汇集大型商业中心、高级酒店、写字楼、公寓、住宅和公共空间等多种建筑功能、业态的大型综合性建筑群。万达城市综合体通过将不同的业态融为一体，有机的整合了商业、商务及居住等多种城市商业功能，在业态间形成了良好的互动作用。在规划设计中，本公司通过建筑功能分区实现综合体中不同业态的划分与互动。其中，以全新理念打造的商业室内步行街使商业中心内的各主力店和中小店铺有机相联，引导商业中心顾客合理流动，满足消费者休闲、购物、娱乐为一体的“一站式消费”需求，成为商业中心的灵魂与纽带。 （二）万达酒店 本公司拥有中国唯一的专业酒店投资建设团队——万达酒店建设有限公司，能够独立完成五星级酒店的投资、设计和建设，并与凯悦、希尔顿、雅高、喜达屋、洲际等一批世界顶级酒店管理集团建立合作关系。目前，本公司已开业运营7家五星级酒店，计划到2010年运营的五星级或超五星级酒店达到14家，成为中国领先的高级酒店开发与运营企业。预计到2012年，本公司力争拥有45家已开业的五星级或超五星级酒店，成为全球领先的高级酒店开发与运营企业。 三、万达的“订单商业地产”模式 22年来，万达集团在领跑全国商业地产，造就城市繁荣的同时，也向世人展现了代表
2006年大连市房地产市场分析 2006年的大连市房地产市场更加规范、理性，明显的打上了“政策”的烙印，依据今年商品房开发、销售有关数据，戴德梁行对2006年度大连市房地产市场发展状况加以分析总结，试图寻找出影响楼市的主要因素，并对2007年的大连市房地产市场加以展望。 一、整体发展此主题相关图片如下： 2、政策调控力度较大 2006年是房地产市场特别是住宅市场的政策年，面对迅速上涨的房价，今年中央政府出台了一系列政策，在5月中旬国务院“国六条”和中央九部委发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》之后，大连市也相继出台了一系列政策，如重新界定了普通住宅标准，即：房屋套型建筑面积在144平方米以下、小区容积率在1.0以上、成交价格低于政府公布的普通住房价格标准。从６月１日起，如住房不能同时满足以上３个条件，就属于非普通住房，其交易时要缴纳4％的契税，而普通住房（含二手房）的契税标准为1.5％。 6月16日大连市公布了《关于私人投资、购买商品房户口迁入暂行办法》，将市外人员及本市农业人口本人、配偶及未婚子女在市内四区购房落户的标准由2003年9月规定的住宅购房款35万元以上或公建购房款50万元以上调整为购买首次出售的单套商品住宅80万元
以上或公建100万元以上。6月24日还公布了《关于进一步加强房地产市场调控稳定住房价格的实施方案》，提出了10项具体调控细则。 上述政策出台后，市场经历了近半年的观望，随着政策措施落实程度的不断深入，调控效果正不断显现出来，房价涨幅逐渐趋缓。 分析政策我们可以看到，各项调控措施的主要意图是：增加供给、转变住宅供给结构、抑制投机、限制大户型、整顿交易秩序、抑制房价的过快增长。房地产新政对普通居民的自主性需求影响相对较小，但对投机性需求影响较大。另外，新落户政策提高了外来人口和本市农业户口在主城区购买商品房迁入户口的门槛，对控制主城区房价的上涨起到了较为明显的效果。 今年出台的这些政策虽然短期内因市场观望造成了成交量降低，但就长期而言，对保证房地产业根本上健康发展有着积极的意义。 2006年中央政府出台的主要房地产调控措施 序号文件名称发布日期 1 国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知 2006-3-6 2 国务院关于促进房地产业健康发展的六点意见 2006-5-17 3 国务院办公厅转发建设部等部门 关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知 2006-5-24 4 关于调整房地产营业税有关政策的通知 2006-6-16 5 关于落实新建住房结构比例要求的若干意见 2006-7-6 6 关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知 2006-7-6 7 关于规范房地产市场外资准入和管理的意见 2006-7-11 8 国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知 2006-7-18 9 房地产交易秩序专项整治工作方案 2006-8-28 10 国务院关于加强土地调控有关问题的通知 2006-8-31 11 国家外汇管理局、建设部关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知 2006-9-1 2006年大连市出台的主要房地产调控措施 序号政策名称发布时间 1 大连市人民政府关于公布2006年上半年大连市普通住房价格标准的通知 2006-4-29 2 大连市人民政府关于进一步加强房地产市场调控稳定住
大连高新万达广场 --八大软文-- 一、集团篇 国际万达中国商业地产旗帜企业 ——23年50余城100座万达广场辉耀华夏 一、23年50余城辉煌万达蜚声国际 至今，人们似乎还残留着一丝对万达最初的记忆：1988年介入房地产开发，1992年万达集团成立，1998年后进入跨区域发展，万达开始进军全国房地产市场。到2002年便征战了近20座城市，万达全国征战的记录上除了住宅地产的名字外，商业地产的版图开始在六座城市中大放异彩：济南、南京、南昌、成都、昆明和长春。随后人们的印象开始模糊乃至成为空白。实际上，正是人们的这段记忆留白，恰恰书是万达发生惊天的巨变10年，一个商业帝国，在这一段岁月的年轮里腾空而起。 10年后，再看万达。我们惊愕的发现，和2002年我们认识的那个红透中国半边天的万达企业相比，斯时的万达，也许更多的是因为万达足球而名动江湖，但如今的万达集团，当他把全部经历放于万达四大产业的发展当中后，万达10年，几乎成了改变中国商业地产格局的10年，几乎写就了好多企业50年的发展历程：万达集团形成了以商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货为四大支
柱产业产业的企业集团，资产达300亿元，年销售额200亿元，年纳税额超过10亿元。这在中国，几乎是难以想像的事情。他已经用他的伟大实践证明：中国，缺少不了万达。 万达董事长王健林曾说：“伟大的企业不是产生于长大之后，而是产生于诞生之时，一个企业如果有志向，有追求，有韧性，一定能茁壮成长。”王健林之语可以让我们描摹出万达集团23年来的发展“内劲儿”。有志向，有追求，有韧劲，将万达集团推向了一个商业帝国的发展之路。时至今日，当万达的四大支柱产业在中国的城市里纵横捭阖之时，万达的霸相里已经明显的浮出“国际级”三个字，至于万达所追求的百年企业，剩下的或许只是时间问题。 二、万达广场中国商业地产第一品牌 商业地产作为万达集团的第一支柱产业，以其首创的“订单商业地产模式”啸傲中国。短短10年，万达商业地产已经开始让它所在的每一个城市沸腾。而在万达的商业地产经历的一代单店、二代组合店、三代城市综合体的连续升级之后，万达集团目前已在全国开业33个万达广场、15家五星级酒店、600块电影银幕、26家连锁百货店、30家量贩KTV。计划到2012年，企业资产2000亿元，年销售额1200亿元，年纳税200亿元，成为世界级的企业。 三、商业地产领袖纵横华夏
浅谈大连万达并购AMC 摘要：企业并购活动始于19世纪末，到如今已成为十分常见的经济现象。并购是企业进行资源整合和实现迅速扩张的重要途径之一，它有利于产业结构调整，能够有效的降低企业交易费用。同时产生规模经济和协同效应，从而增强企业核心竞争力。然而，企业并购是一项极其复杂的资本经营活动，在给企业带来巨大收益的同时，也存在极大风险，其中一条主要原因是企业不能充分了解整个并购活动中可能发生的成本费用，导致企业对于并购成本失控，最终导致失败。 关键词：并购市场并购形式并购动因目标公司后期整合 背景：2012年5月21日，经过将近2年的谈判，大连万达集团耗资26亿美元并购AMC影院公司，经此一役，万达或将成为全球规模最大的电影院线运营商。这是中国民营企业在美国最大一起企业并购，也是中国文化产业最大的海外并购。 并购是企业实现资本扩张的主要方式，美国经济学家乔治斯蒂格利茨曾说过，“没有一个美国大公司不是通过某种程度、某种方式的兼并而成长起来的”。对于AMC公司未来安排，该负责人表示，由于国内外消费者群体和投资者群体差异较大，以及境内外经济、文化发展程度和境内外企业的经营理念、管理水平的不同，万达集团目前暂无整合两地院线公司的计划。万达集团正在认真评估、研究万达院线
和AMC公司未来发展战略，并不排除待万达院线上市后，在万达院线具备资金实力及相应管理水平、符合国内相关政策和法律法规要求的前提下，择机将AMC公司股权资产注入万达院线；当然，也不排除双方继续保持既有经营区域和管理体系不变，各自独立经营。 据悉，此次并购总交易金额26亿美元，包括购买AMC公司100%股权和承担债务两部分。万达同时承诺，并购后投入运营资金不超过5亿美元，万达集团总共为此次交易支付31亿美元。 企业发展的历史：创立于1988年的万达集团，形成商业地产、高级酒店、旅游投资、文化产业、连锁百货五大产业。截至2011年，企业资产2200亿元，年收入1051亿元，年纳税163亿元，已经成为中国民营企业的龙头企业。万达从2005年开始大规模投资文化产业，已进入中央文化区、大型舞台演艺、电影制作放映、连锁文化娱乐、中国字画收藏五个行业。万达文化产业投资已超过100亿元，成为中国文化产业投资额最大的企业。企业成立之初，万达启动了大连市西岗区北京街旧城改造，成为全国第一个进行城市旧区改造开发的企业，在全国首创城市旧区改造的发展模式。上世纪90年代初期，万达年房屋销售量占大连市房地产售总量的两成以上，在大连房地产企业中脱颖而出。 1993年：成为全国首家跨区域发展的房地产企业万达赴广州番禺开发侨宫苑小区，成为全国首家跨区域发展的房地产企业，获得跨区域开发的宝贵经验。 1998年：万达到成都、长春等多个城市开发，迈出大规模跨区
大连房地产市场报告 Coca-cola standardization office【ZZ5AB-ZZSYT-ZZ2C-ZZ682T-ZZT18】
大连房地产市场报告2013年1月 市场概述 土地市场:本月公告土地57幅，公告土地面积171万平方米，环比-15%，同比24%。其中经营性（商、住、办、综合）用地12幅，面积43万平方米，非经营性用地（工业、配套、其他）用地50幅，面积148万平方米。本月土地成交17幅，成交占地面积201万平方米，环比-31%，同比101%。其中经营性（商、住、办、综合）用地9幅，面积48万平方米，非经营性用地（工业、配套、其他）用地9幅，面积153万平方米。土地成交楼板价1,564元/平方米，环比-36%，同比10%。 商品房市场:本月商品房供求比为，其中供应面积1万平方米，环比-99%，同比-86%；成交面积61万平方米，环比-9%，同比427%。成交均价9,875元/平方米，环比-11%，同比-8%。 商品住宅市场:本月商品住宅新开盘2个。商品住宅供求比为，其中供应面积1万平方米，环比-96%，同比-84%，成交面积56万平方米，环比-4%，同比512%。成交均价9,164元/平方米，环比-12%，同比-10%。
1 土地市场 公告土地月度供应量 月份建设用地面积规划建筑面积幅数2013年01月1,707,025 1,777,869 57 2012年12月2,006,885 2,126,518 17 2012年11月4,099,483 7,314,690 82 2012年10月2,488,989 2,952,595 33 2012年09月2,441,623 4,144,018 43 2012年08月2,113,374 4,919,494 29 2012年07月2,683,379 5,700,438 37 2012年06月1,560,843 3,245,874 39 2012年05月769,728 748,533 16 2012年04月1,657,995 2,954,559 19 2012年03月1,458,656 1,874,948 42 2012年02月2,533,823 3,777,628 44 2012年01月1,378,313 2,050,065 32
June 2019 34 一、大连市房地产市场总体走势 （一）展望2019年大连市房地产市场形势须把握的关键点 由于城市经济发展水平和居民收入水平的差异，以及房地产市场发展的阶段不同，房地产市场运行规律以及特征也会呈现较大差异。分析判断2019年大连房地产市场形势，既要关注影响楼市波动中的政策条件、供求关系、市场预期等因素，更要重视对楼市发展中长期的把控。 1.大连房地产市场发展阶段和面临的主要矛盾已发生重大变化。“十二五”中后期，大连城区居民户均住房已达到1套，安居保障性住房覆盖面达到20%以上。而随着大连住宅新开工面积、销售面积和竣工面积的持续较快增长，城镇居民住房条件明显改善。1981年，大连城镇人均住宅使用面积只有4.3平方米，2017年增加到29.1平方米，比1981年增加了24.9平方米，增长35.8倍；1985年，大连市农村居民人均生活用房面积15.4平方米，2017增加到37.9平方米，增长了1.5倍。户均住房超过1套以及城乡居民人均建筑面积的大幅提高，表明大连市房地产市场总体上已解决住房总量不足的问题，大连房地产市场开始进入新的发展阶段。 总体判断，大连市房地产总量不足的问题已基本解决，但住房市场结构性、区域性问题及房价收入比矛盾仍十分突出，尤其是居住品质距市民对美好生活的要求仍有较大差距。 由于房地产市场发展阶段和其主要矛盾发生重大变化，当前，大连市既要防止楼市预期和短期的住房销售过热刺激新建住房开工量的过快增长带来的住房总体供给过剩问题，也要积极应对大连市热点区域住房供不应求的问题，还要关注某些区域房价增长过快和居民住房支付能力不足的问题，更要重视提升房地产市场发展水 2019年下半年大连市房地产市场走势 平和住房品质，以满足居民对美好生活日益增长的需要。 2.短期的住房供求关系正在发展显著变化。房地产市场的周期波动是短期供求关系的反映。自2015年下半年以来，随着大连市实施一系列去库存政策，房地产去库存取得了显著成效，截至2018年底，全市商品房待售面积下降16%，去化周期约14个月，整体处于合理水平。随着中心城区与县市区去库存的不平衡，一些区域短期的住房供求关系也在发生较大变化，比如中山、沙河口、西岗等区已从2014年和2015年的住房总体供过于求，转变为2018年和2019年的供求基本平衡甚至某些时段供不应求。从房价变化情况看，前些年大连市五区房价过快上涨也正是从楼市出现短期供不应求开始的，尤其是2018年因教育资源的不平衡而造成学区房的房价暴涨，致使好学校周边的二手房一房难求，这些也正是为什么上述区域 ［摘要］2019年下半年大连市房地产市场走向何处？本文依据大连市房地产市场有关数据，从2019年下半年大连市房地产市场总体发展走势出发，抓住土地市场、开发投资、商品房供应量、新建商品房成交量、商品房价格等主要指标，按照楼市现行发展状况、楼市简要回顾、影响指标的主要因素、市场特征、未来楼市发展态势、楼市预测结论等六个部分，一一分析指标的演变、运行、发展，进而探究大连市楼市发展走向，预测2019年下半年，大连楼市仍将高位运行，维持相对稳定状态，整体发展前景仍然可期。 [关键词]大连市，下半年，先行指标，楼市走势 文/贾广葆 区域房地产
2006年的大连市房地产市场更加规范、理性，明显的打上了“政策”的烙印，依据今年商品房开发、销售有关数据，戴德梁行对2006年度大连市房地产市场发展状况加以分析总结，试图寻找出影响楼市的主要因素，并对2007年的大连市房地产市场加以展望。 一、整体发展 2、政策调控力度较大 2006年是房地产市场特别是住宅市场的政策年，面对迅速上涨的房价，今年中央政府出台了一系列政策，在5月中旬国务院“国六条”和中央九部委发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》之后，大连市也相继出台了一系列政策，如重新界定了普通住宅标准，即：房屋套型建筑面积在144平方米以下、小区容积率在1.0以上、成交价格低于政府公布的普通住房价格标准。从６月１日起，如住房不能同时满足以上
３个条件，就属于非普通住房，其交易时要缴纳4％的契税，而普通住房（含二手房）的契税标准为1.5％。 6月16日大连市公布了《关于私人投资、购买商品房户口迁入暂行办法》，将市外人员及本市农业人口本人、配偶及未婚子女在市内四区购房落户的标准由2003年9月规定的住宅购房款35万元以上或公建购房款50万元以上调整为购买首次出售的单套商品住宅80万元以上或公建100万元以上。6月24日还公布了《关于进一步加强房地产市场调控稳定住房价格的实施方案》，提出了10项具体调控细则。 上述政策出台后，市场经历了近半年的观望，随着政策措施落实程度的不断深入，调控效果正不断显现出来，房价涨幅逐渐趋缓。 分析政策我们可以看到，各项调控措施的主要意图是：增加供给、转变住宅供给结构、抑制投机、限制大户型、整顿交易秩序、抑制房价的过快增长。房地产新政对普通居民的自主性需求影响相对较小，但对投机性需求影响较大。另外，新落户政策提高了外来人口和本市农业户口在主城区购买商品房迁入户口的门槛，对控制主城区房价的上涨起到了较为明显的效果。 今年出台的这些政策虽然短期内因市场观望造成了成交量降低，但就长期而言，对保证房地产业根本上健康发展有着积极的意义。 3、土地供应增加，中低价位住宅项目比重增大