银行经营性物业贷款管理办法两篇
篇一：银行经营性物业贷款管理办法
第一章总则
第一条为拓展优质信贷市场，规范和促进我行经营性物业贷款业务健康发展，根据XX银行和中国银行业监督管理委员会有关规定和我行相关制度，制定本办法。
第二条本办法所称的经营性物业是指已竣工验收并投入运营，经营管理规范、经营收入稳定、现金流充裕、综合收益较好的商业营业用房、办公用房、宾馆酒店、SHOPPING MALL（大型购物中心）、酒店式公寓、工业和仓储用房等物业形式。经营性物业贷款是指我行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，以该物业的经营收入作为主要还款来源的贷款。
第三条发放经营性物业贷款应符合国家法律、法规的有关规定，遵循“安全性、流动性和效益性”原则。
第二章贷款对象和用途
第四条贷款对象。借款人必须经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格，其拥有的经营性物业产权清晰，已投入商业运营，并对其拥有的经营性物业有独立的处置权。
第五条贷款用途。经营性物业贷款可用于借款人生产经营中合理的资金需求，包括置换借款人为建设或购置该物业形成的负债性资金、超出项目资本金规定
比例以上的资金及物业价值中的增值资金，物业在经营期间维护、改造、装修、招商等经营性资金，置换存量经营性物业贷款等，不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。
第三章贷款条件和申请资料
第六条贷款条件。
（一）借款人须具备的基本条件：
1.具有贷款证（卡），并在我行开立基本账户或一般账户，信用等级原则上在A+级（含）以上，无不良信用记录；
2.产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好；
3.属于房地产开发企业的，应取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续；
4.所有者权益在8000万元（含）以上；
5.主要股东或实际控制人经营业绩良好，综合实力较强；
6.拥有经营性物业产权，持有合法、有效的房产所有权证；
7.董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；
8.同意与我行签订项目资金监管协议，承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理，接受我行对物业经营收入、支出款项的封闭式监管；
9.XX银行规定的其他条件。
（二）经营性物业须具备的基本条件：
1.经营性物业应符合各地城市商业网点规划或产业规划要求，经竣工综合验收合格并办妥房产证，已投入商业运营；
2.地理位置优越，物业应位于城市中央商务区、中心商业区或开发区等城市经济中心地段。物业所在区域交通便捷，人流、物流、车流充裕，商业、商务氛围浓厚或工业资源密集。世界五百强企业入驻的经营性物业，区位要求可适当放宽；
3.宾馆酒店类物业应为四星级（含）以上或虽未取得星级认证但按四星级（含）以上标准建设，年均入住率不低于所在城市或所在区域平均入住率；经济型酒店和酒店式公寓应由国内外知名酒店管理公司管理，且年均入住率不低于80%；写字楼物业应为甲级（含）写字楼以上，年均出租率不低于所在城市或所在区域平均出租率；商业营业用房类物业的面积（可供我行抵押面积）原则上应不小于1万平方米，年均出租率不低于所在城市或所在区域平均出租率；混合业态的物业应至少满足以上一个条件；
4.工业和仓储用房类物业的用地性质应为工业用地，土地使用权类型为出让，物业建设形式为标准工业厂房、研发基地用房、仓储用房及相关配套设施等，物业面积不小于5万平方米；
5.经营性物业定位准确，经营情况稳定，出租市场前景良好；市场价值和租金价格稳定或有上涨趋势；具有较强的变现能力，有利于整体处置。
第七条贷款申请资料。
借款人申请经营性物业贷款时，应提供以下资料：
（一）借款人营业执照、组织机构代码证，对于房地产开发企业需提供开发资质等级证书；
（二）借款人验资报告和公司章程；
（三）借款人贷款证（卡）和资信证明材料；
（四）借款人董事会或相应决策机构同意借款、同意以经营性物业抵押的决议；（五）经会计（审计）事务所审计的借款人和重要关联公司近三年财务报表及最近一期的财务报表；
（六）经营性物业竣工验收合格的证明材料、合法有效的房产所有权证等权属证明文件；
（七）经营性物业对外出租的有关协议、合同以及其他对现金流有重大影响的文件与资料；
（八）物业经营方或主要承租人的经营、财务等资料；
（九）XX银行要求提供的其他证明文件和材料。
第四章贷款额度、期限、利率和科目
第八条贷款额度。经营性物业贷款的额度根据物业可用于还贷的现金流确定，同时应综合考虑物业的评估价值，贷款额度最高不超过抵押物评估价值的70%。第九条贷款期限。经营性物业贷款期限最长不超过10年，具体贷款期限应综合考虑借款人融资需求、现有融资情况、物业预期经营现金流状况、借款人其他综合还款来源等因素合理确定。贷款期限最长不超过借款人法定经营期限，也不得超过物业产权证的剩余使用年限。
第十条贷款利率。按照XX银行相关利率政策执行。
第十一条贷款科目。经营性物业贷款在房地产开发贷款科目中核算反映。
第五章贷款担保方式
第十二条经营性物业贷款以竣工验收合格、取得房产证的经营性物业抵押担保，必要时还应提供我行认可的其他财产抵（质）押或第三方以及借款人法定代表人或其实际控制人连带责任保证担保。
第十三条对能够办理应收账款质押登记手续的，应按照规定办理应收账款质押。第十四条非工业和仓储用房类经营性物业贷款的抵押担保额度不得超过抵押物评估价值的70%，工业和仓储用房类经营性物业贷款的抵押担保额度不得超过抵押物评估价值的60%。
第十五条经营性物业贷款抵押必须在房地产管理部门办理抵押登记并确保我行为抵押物第一顺位抵押权人，办理抵押物登记时须提供抵押物房产证、借款合同和抵押合同等相关材料。置换他行贷款的，为防止他行抵押权消灭并为我行设定抵押前我行贷款处于悬空状态，应要求借款人提供有效的阶段性担保，对于可通过设定我行为第二顺位抵押权人、在置换他行贷款后我行自动成为第一顺位抵押权人的，阶段性担保可不作要求。
第十六条为防止借款人通过修改租赁合同、另行签订长期低租金合同或以其他方式对抗我行抵押权，应尽量要求出租人和承租人持租赁合同到房管部门办理租赁登记备案手续。
第十七条为确保工业和仓储用房类经营性物业的变现能力，应要求借款人将必要的生产、生活配套服务设施一并抵押。
第六章贷款调查和评估
第十八条经营性物业贷款的调查主要包括合法性调查、安全性调查和效益性调查。调查主要包括以下内容：
（一）借款人是否具备合法承贷主体资格，法人营业执照是否真实有效、贷款证（卡）是否真实有效并经过年检。
（二）物业的权属状况。物业是否经竣工验收合格、是否取得产权证，物业设定抵押情况。
（三）物业的出租率、租赁合同的租期、租金水平和租金支付方式。调查租金收入与贷款额度、贷款期限是否匹配；调查租金支付方式，防止物业在抵押给我行时，承租人已经一次性向借款人支付长期租金，或者是将租金用来偿还出租人所欠承租人的债务，导致我行届时无法从租金中获得还款来源或者增加处置抵押物的难度。
（四）租约情况。调查租约的真实性以及租赁合同中是否存在损害我行利益的条款。要特别注意承租人依法享有的承租权、优先购买权及其他权利对我行抵押权的限制和影响，对抵押权实现的难易程度作必要的预估。
（五）承租人资信、经营状况、支付租金能力等情况。是否存在承租人经营状况或资信不佳、按期足额支付租金有困难或多次拖欠租金等情况。
（六）物业在当地同类市场的竞争优劣势情况，其经营收益、转让价值等市场行情的历史波动状况以及贷款期内的预期变化趋势。
（七）贷款用途、金额、期限、还款计划是否合理，是否与物业的经营特征相符。
（八）贷款期内借款人的经营计划和重大投资计划，及其对物业经营的影响。（九）对于采用综合还款方式的，要重点调查借款人的整体经营及财务状况，财务管理水平和资产营运能力，收入、利润来源和现金流情况；借款人除租金收入外的其他经营收入来源，企业是否具备综合还款能力。
第十九条贷款评估应重点评估以下内容：
（一）借款人评价：包括借款人的组织形式、股权结构、经营业绩、信用状况、财务状况、现金流量状况等。
（二）抵押物评价：包括抵押物的出租经营情况、实际建造或购置成本、市场
价值情况、变现能力等。
（三）偿债能力评价：包括财务效益预测、现金流量预测及偿债能力预测等，并对物业每年经营收入进行评价，经营收入应扣除定期大修和日常维护成本。第二十条经营性物业贷款的抵押物价值评估应采用两种（含）以上方法，以收益法为主，同时结合物业的实际情况采用成本法或市场法。采用收益法的，折现率取值原则上限定在9％—10％范围内。对于同时满足以下条件的客户，出于同业竞争需要，折现率取值最低可放宽到7%：
1.符合本《办法》第六条第一款规定的贷款基本条件；
2.信用等级AA及以上，无不良信用记录；
3.综合实力雄厚、现金流充裕，所有者权益在2亿元（含）以上，资产负债率低于75%。
第七章贷款审查、审批、发放和偿还
第二十一条对经营性物业贷款的审查和审批按总行相关制度办法执行。
第二十二条贷款发放前，必须对经营性物业办理保险，保险费用由借款人承担，需明确我行为第一受益人，保险期限不得短于我行贷款期限。物业保险可采用一次性购买或按年度为单位分期购买方式，采用按年度为单位分期购买的，借款人要与保险公司签订覆盖借款期限的续保协议，并保证保险期限的连续性。第二十三条经营性物业贷款的借款合同中要补充明确以下内容：
（一）我行有权在贷款期内要求由指定的房地产估价机构对抵押物价值重新进行评估，若抵押物价值发生贬值，我行有权要求借款人补充抵押物或收回相应贷款。
（二）若房地产市场出现重大变化或发生其他影响贷款安全的情形，经营行可
与借款人协商变更借款合同中关于贷款额度、期限、利率、每期还款金额等内容，协商不成的，我行有权按照合同约定采取停止发放贷款、要求借款人提前偿还已发放贷款、处置抵押物等措施。
（三）借款人若连续2次或累计3次未按约定归还贷款本息，我行可依法处置抵押物。
（四）抵押权存续期间，未经经营行书面同意，抵押人不得以变卖、再次抵押、抵偿债务、赠与或以其他任何方式处置抵押物业。经营行书面同意后，借款人可将抵押物业变卖，实现的价款应优先用于偿还我行贷款。
第二十四条对于经营性物业贷款，原则上需采用本物业产生的现金流归还贷款，若借款人或其母公司实力雄厚，现金流充裕，有确定的其他合法收入，并愿以其还款的，可以其他综合收入还款，但本物业产生的现金流占还款来源的比重不得低于80％。
第二十五条还款方式。在贷款发放前，要根据物业现金流情况、项目出租前景和租金收取方式制定切实可行的分期还款计划，考虑到物业的租金回收具有一定周期性，可给予最长不超过一年的宽限期。采用综合还贷的，应制定明确的按年（季）还款计划，物业经营收入以外用于还款的综合收入应分期落实。
第二十六条我行有权对借款人提前还款收取违约金，经营行应就违约金的收取标准在借款合同中予以明确。借款人提前还款的，需提前一个月提出申请，并按我行确定的提前还款日归还剩余的贷款本息。
第八章贷后管理
第二十七条借款人应与我行签订资金监管协议，借款人需在我行开立资金监管专户，对专户资金实行收支两条线管理，建立收入、支出明细台账，物业的经
营性收入直接进入专户，经营行对专户资金的实际使用情况进行监管；一旦借款人未按时偿还贷款本息，我行有权直接从该账户中扣划，如借款人出现逃避资金监管的行为，我行有权提前要求偿还贷款本息或处置抵押物。
第二十八条经营行在贷款期内应采用定期或不定期再评估方式对抵押物价值进行动态监测。
第二十九条对已抵押给我行的经营性物业用于租赁的，应审查租赁合同约定的条款是否存在不利于我行抵押权实现的情形，并要求出租人事先告知承租人该经营性物业已抵押给我行；同时尽量要求承租人向我行出具书面承诺，在我行实现抵押权时，租赁合同提前终止，不得以其租赁权阻碍或干扰我行行使抵押权。
第三十条经营行需及时掌握出租状况，准确估算项目经营性现金流量，动态调整还款计划。
第三十一条分行和经营行应制定贷后监管方案，指定专门客户经理（小组）加强贷后管理，经营行需定期对经营性物业贷款进行检查，发现物业出租情况恶化、借款人实际租金收入明显低于贷款申报时水平、租金收入不足以维持正常经营和归还分期还款额及其他风险预警信号时，经营行应及时按要求进行风险预警并采取风险防范措施。
经营行需每半年向审批行报告贷款运作情况，如遇重大问题，需及时向审批行报告。由于本贷款品种期限较长，期间如遇客户经理（小组）变动，需做好交接工作，落实客户经理责任制。
第九章贷款差异化管理规定
第三十二条对于同时符合以下条件的经营性物业贷款，贷款期限最长可放宽到
15年：
（一）借款人同时满足以下条件：
1.符合本《办法》第六条第一款规定的贷款基本条件；
2.信用等级AA及以上，无不良信用记录;
3.综合实力雄厚、现金流充裕，所有者权益在2亿元（含）以上，资产负债率低于75%。
（二）物业产权清晰、地理位置优越、市场知名度较高、租金收入稳定、经营前景良好、物业产生现金流能够全部覆盖贷款本息；
（三）物业形态限于宾馆酒店、写字楼和商业营业用房，其中：宾馆酒店应为五星级（含）以上，由国内外知名酒店管理公司经营；写字楼项目应为甲级（含）以上；商业营业用房的主力店应为知名品牌。
第三十三条对于同时符合以下条件的经营性物业贷款，本物业产生现金流占还款来源的比例最低可放宽到60％：
（一）借款人同时满足以下条件：
1.符合本《办法》第六条第一款规定的贷款基本条件；
2.信用等级AA及以上，无不良信用记录；
3.综合实力雄厚、现金流充裕,所有者权益在3亿元（含）以上，资产负债率低于75%。
（二）物业产权清晰、地理位置优越、市场知名度较高、经营收入稳定、经营前景良好；
（三）物业形态限于宾馆酒店、写字楼和商业营业用房，其中：宾馆酒店应为五星级（含）以上，由国内外知名酒店管理公司经营；写字楼项目应为甲级（含）
以上；商业营业用房的主力店应为知名品牌；
（四）经营性物业贷款期限不得超过10年。
第三十四条工业和仓储用房类经营性物业所在区域应为合法设立并已通过审核、竞争优势明显、产业基础雄厚、发展潜力良好的国家级开发园区、省级开发园区以及经济发达城市内符合城市规划、基础设施完备、产业集聚度高的工业片区。
第三十五条“房地产开发贷款+经营性物业贷款”组合贷款
（一）定义：“房地产开发贷款+经营性物业贷款”组合贷款（以下简称“组合贷款”），是指对符合条件的房地产开发项目，在项目建设期将开发贷款和经营性物业贷款一并进行调查、审查和审批，其中开发贷款用于项目建设期的资金需求，经营性物业贷款用于置换开发贷款，对符合我行经营性物业贷款审批设定提款条件的，物业竣工并投入经营后直接发放经营性物业贷款。
（二）额度、期限和科目：房地产开发贷款额度根据项目投资情况确定，经营性物业贷款额度根据对物业未来现金流和抵押物价值的预测情况确定，但不得超过房地产开发贷款额度。组合贷款总期限不得超过15年，其中：开发贷款期限不得超过5年；经营性物业贷款期限原则上不得超过10年。组合贷款中的房地产开发贷款和经营性物业贷款应分别在相应科目反映。
（三）授权、授信规定：组合贷款不改变现有的授权、授信体制。考虑到部分区域的经营性物业贷款权限大于房地产开发贷款权限，本着审慎原则，组合贷款的审批权限按房地产开发贷款权限掌握。组合贷款纳入客户统一授信管理，考虑到经营性物业贷款专门用于置换我行开发贷款，为避免在授信阶段重复计算开发贷款和经营性物业贷款授信额度，降低客户授信空间，对于经营性物业
贷款可不单独审批授信额度，实行经营性物业贷款与房地产开发贷款授信额度共享。
（四）业务运作流程：在介入房地产开发贷款项目时，可将开发贷款和经营性物业贷款一并进行调查、审查和审批，同时对经营性物业贷款设定相关提款条件，审批结束后，根据项目开发进度发放开发贷款，待物业竣工验收投入经营后，满足经营性物业贷款审批设定提款条件的发放经营性物业贷款，用于置换房地产开发贷款。
（五）适用条件
1.借款人同时满足以下条件：
（1）符合本《办法》第六条第一款规定的贷款基本条件；
（2）信用等级AA及以上，无不良信用记录;
（3）综合实力雄厚、现金流充裕，所有者权益在2亿元（含）以上，资产负债率低于75%。
2.物业需为开发后用于出租（或自营）的整体项目或可保持相对完整并可独立抵押的整体项目的一部分。物业形态限于宾馆酒店、写字楼、商业营业用房等商业经营性物业。
（六）贷款方案确定
借款人须在申请贷款前，明确项目租售计划。若项目租售计划为整体出租（或经营），可就整体项目确定组合贷款方案；若项目租售计划为部分销售、部分出租（或经营），而我行在房地产开发贷款阶段拟对整体项目予以介入，则需对销售部分和出租（或经营）部分分别确定贷款方案，对于销售部分只可制定房地产开发贷款方案，对于出租（或经营）部分可制定组合贷款方案。
（七）风险控制措施
1.设定经营性物业贷款提款条件。在对组合贷款进行审批时，需对后期经营性物业贷款设定具体提款条件，在所有提款条件均满足后方可发放经营性物业贷款。具体提款条件需包括（但不限于）以下几点：
（1）客户的整体经营及财务状况正常，经营收入、利润及现金流情况与我行房地产开发贷款评估的情况相同或优于评估情况；
（2）取得物业房屋所有权证书；
（3）物业出租率或意向性租约签约率不低于60%；
（4）物业未来租金收入水平稳定、现金流足以覆盖贷款本息；
（5）经营性物业贷款抵押率不高于70%。
2.组合贷款中的经营性物业贷款用途需符合本办法规定，并且优先作为开发贷款的还款来源。
3.对于客户出现重大风险状况如经营情况恶化、经营收入及利润水平远低于预期、未来现金流无法覆盖贷款本息，项目出现建设期延长、招租情况不理想、租金水平或物业评估值远低于评估预测值等情况，无法达到组合贷款审批预设条件的，应及时中止经营性物业贷款的发放，同时采取以下措施保证开发贷款安全：
（1）要求借款人调整经营策略，将原计划用于出租或自营的物业变更为销售方式，尽快回笼资金；
（2）要求借款人通过他行融资、股东代偿等方式归还我行开发贷款；
（3）要求借款人落实足额抵押担保，对于集团性客户，还应增加集团或核心公司保证担保，落实贷款第二还款来源。
4.做好前期开发贷款与后期经营性物业贷款抵押担保衔接工作，对于开发贷款的抵押权消灭后、经营性物业贷款的抵押权设定前，我行贷款处于悬空状态的，应要求借款人提供有效的阶段性担保。
第十章贷款管理特别规定
第三十六条对于物业所有权人与借款人不一致的，原则上不得发放经营性物业贷款，但对于同时满足以下条件的客户，确有融资需求的，可采用将物业所有权人作为共同借款人或连带责任保证担保人，并将物业所有权人作为抵押人方式进行运作，同时需以个案方式报总行（房地产信贷部）准入同意后按相关权限和流程运作：
1.符合本《办法》第六条第一款规定的贷款基本条件；
2.信用等级AA及以上，无不良信用记录；
3.综合实力雄厚、现金流充裕，所有者权益在2亿元（含）以上，资产负债率低于75%。
第三十七条对于我行已经办理的存量经营性物业贷款业务，在满足以下条件的前提下，可根据借款人需求，重新测算贷款金额、商定贷款期限、约定贷款用途，按照相关权限及程序审批发放新贷款置换存量贷款：
（一）借款人同时满足以下条件：
1.符合本《办法》第六条第一款规定的贷款基本条件；
2.信用等级AA及以上，无不良信用记录;
3.综合实力雄厚、现金流充裕，所有者权益在2亿元（含）以上，资产负债率低于75%。
（二）存量经营性物业贷款还款记录良好，无不良信用记录；
（三）物业形态限于宾馆酒店、写字楼和商业营业用房；
（四）与存量贷款发放时相比，物业租金水平明显上涨或抵押物价值明显增加；（五）新贷款超过存量贷款的额度应符合本办法第五条规定的用途。
第十一章附则
第三十八条本办法由XX银行总行制定、解释和修订。
第三十九条本办法下发后，《XX银行经营性物业抵押贷款管理办法（试行）》（农银发〔20XX〕244号）和《关于
第四十条本办法自印发之日起执行。
篇二：银行经营性物业贷款管理办法
第一章总则
第一条为适应信贷业务发展需要，拓宽市场竞争渠道，进一步规范和促进经营性物业抵押贷款业务，根据国家相关法律法规和《XXXX农村商业银行股份有限公司信贷管理基本制度》等规定，特制订本办法。
第二条本办法所称的经营性物业是指通过竣工验收已投入或准备投入商业运营商业营业用房、办公用房和工业用房，包括商场、商品交易市场、写字楼、宾馆酒店、综合商业设施、标准厂房等，当前或预期经营利润稳定或持续增长、现金流量稳定、综合收益好、管理规范的物业。
经营性物业抵押贷款是指XXXX农村商业银行股份有限公司(以下简称“本行”)对具有合法承贷主体资格的企（事）业法人、个体工商户、自然人，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，并主要以该物业的经营收入还本付息的贷款。
第二章贷款对象和用途
第三条贷款对象。经工商行政管理机关(或主管机关)核准登记的企(事)业法人、个体工商户或具有中华人民共和国国籍的具有完全民事行为能力的自然人。
第四条贷款用途。主要用于物业在经营期间的资金需求，包括物业本身的装修改造、所经营项目的资金周转、扩大经营规模和其他合理经营资金需求，不得从事股本权益性投资、股票、期货等投机经营活动或国家法律法规明确禁止的经营项目。
第三章贷款条件和申请
第五条贷款条件。贷款条件分为贷款对象条件和经营性物业条件，贷款对象又分为法人类和自然人类。
（一）贷款对象须具备下列基本条件：
法人类贷款条件
1、具有法人营业执照并已办理年检手续；
2、属于房地产开发企业的，应取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续；
3、产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好；
4、具有有效贷款卡，并在本行开立基本账户或一般账户，无不良信用记录。信用记录包含贷款逾期、他行不良贷款、受工商行政、税务等部门查处或个人受公安机关处分等；
5、拥有经营性物业全部产权，持有合法、有效的房产所有权证和土地使用权证；
6、董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；
7、本行要求的其他条件。
自然人类贷款条件
1、个人资信良好。在我行及他行未发生过逾期和不良记录，社会形象佳，未受过公安和行政部门处罚，个人及家庭负债与其经营收入相符；
2、拥有经营性物业产权，持有合法、有效的房产所有权证和土地使用权证，个人名下物业可为与他人共有，但须征得共有人的书面同意；
3、借款人及共有人同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；
4、本行要求的其他条件。
（二）经营性物业具备的基本条件：
1、经营性物业应符合我市规划要求，经竣工综合验收合格并办妥房产证，己投入商业运营或准备进入商业运营；
2、地理位置优越，物业原则上应位于城区中心商业区、农村集镇中心区、工业集居区等交通便捷、人流、物流、车流充裕，商业氛围浓厚的繁华地段；
3、经营性物业已使用期限原则上不超过10年；经营性物业用地已使用年限原则上不超过10年；
4、经营性物业定位准确，已投入运营且经营情况稳定，出租市场前景较好，在贷款期内现金流足够按期归还贷款本息；
5、经营性物业市场价值和租金价格稳定或有上涨趋势；
6、经营性物业具有较强的变现能力，有利于整体处置；
7、经营性物业必须通过出让方式合法取得国有土地使用权证书。
第六条贷款申请。借款人申请经营性物业贷款时，除提供本行《信贷管理基本制度》及相关文件要求的资料外，还需提供以下资料：
（一）经营性物业竣工验收合格的合法有效证明材料、产权证书；
（二）租赁的物业。须提供真实的租赁合同原件，出租人的营业执照或身份证；（三）物业用于出租的，须提供真实的租赁合同、协议原件、承租方营业执照、承租方知晓物业抵押给本行的声明等。若不能提供上述资料时，调查人应在调查报告中明确提出不能提供的理由及对抵押权实现的障碍，如无影响可不提供上述资料；
（四）物业用于经营的，须提供经营主体的营业执照、组织机构代码证、税务登记证；
（五）本行要求提供的其他证明文件和资料。
第四章贷款额度、期限、利率
第七条贷款额度。贷款额度根据借款人经营状况、还款能力、抵押物价值等因
素综合确定，最高原则上不超过3000万元，其中以城区经营性物业抵押的贷款额度原则上不得超过房产评估价值的70%，以农村地区经营性物业抵押的贷款额度原则上不得超过房产评估价值的60%，以土地抵押部分均不得超过土地评估价值的50%。
第八条贷款期限。根据物业项目的还款进度确定经营性物业贷款的具体还款期限，经营性物业抵押贷款期限最长不得超过10年。同时，经营性物业抵押贷款的期限不得超过借款人法定经营期限和房地产权的剩余使用年限。
第九条贷款利率。按照不低于央行发布同期同档基准利率的1.3倍执行。
第五章贷款的调查和评估
第十条申请经营性物业抵押贷款，应向本行提供以下资料：
（一）法人客户：
1、营业执照（副本）；
2、税务登记证；
3、组织机构代码证（副本）；
4、贷款卡、基本账户开户许可证；
5、公司章程及验资报告，出具董事会决议的企业还须提供股东大会关于成立董事会的决议或相关证明材料；
6、法人代表身份证明，相关授权委托书；
7、公司同意借款决议；
8、当期、上年末、同期财务报表（资产负债表、损益表、现金流量表）；
9、主要发生资金往来银行账户对账单和本行银行账户对账单，如重复只提供一份；
10、经营性物业权证（房产所有权证书和土地使用权证书）；
11、租赁合同、装璜装修合同及自营的收益性证明；
12、相关抵押担保材料，如抵押物清单、评估报告、保单、同意抵押决议等；
13、本行需要提供的其他资料。
（二）个人客户：
1、借款人身份证及配偶身份证、结婚证、夫妻共同借款声明（个体工商户须提供营业执照）；
2、申请人简易资产负债表；
3、经营性物业权证（房产所有权证书和土地使用权证书）；
4、租赁合同、装璜装修合同及自营的收益性证明；
5、相关抵押担保材料，如抵押物清单、评估报告、保单、同意抵押证明等；
6、本行需要提供的其他资料。
第十一条经营性物业抵押贷款的调查和评估应重点关注以下内容:
（一）借款人的主体资格。公司的组织形式、股权结构、经营业绩、信用状况、财务状况、现金流量状况，并对物业每年经营收入（个人收入等）及综合还款能力进行评价;个人的经营业绩、信用状况、财务状况等进行调查和评估，并对物业每年经营收入及综合还款能力进行评价；
（二）物业的权属，是否竣工验收合格、是否取得产权证；物业的出租经营情况、实际建造成本、市场价值情况、变现能力、年度大修及日常维护成本等；（三）物业的运营时间，是否属于开发建设期和营运初期等高风险阶段的项目；（四）物业的完整性情况，是否物业中的优质部分已出售，或是仅是部分物业用于抵押，抵押权是否分散等，综合判定是否会造成整体处置的困难或抵押物
. 中国民生银行经营性物业抵押贷款管理办法 第一章总则 第一条为适应经营性物业贷款业务发展需求，规经营性物业抵押贷款操作，丰富资产业务金融产品，增强我行市场竞争力，根据《中华人民国担保法》、《中华人民国物权法》、《贷款通则》等有关法律、法规及我行相关规定，特制定本办法。 第二条本办法所称经营性物业，是指已竣工验收、取得房地产权证并投入商业运营或80％以上已签订稳定租约、经营管理规、产权独立清晰、租赁行为合法的办公用房、商业或工业用房等出租型物业。第三条中国民生银行经营性物业抵押贷款（以下简称“经营性物业抵押贷款”）是指我行向合法拥有经营性物业的企事业法人（或企事业法人或自然人委托的第三方专业经营机构）发放的、以企事业法人或自然人合法拥有并正常经营的上述物业作为抵押，且锁定该物业经营收入为第一还本付息来源的正常贷款。 第四条经营性物业抵押贷款一般仅考虑已有稳定租赁收益、经营成熟、现金流量充裕的经营性物业，物业形态包括写字楼、商场、专业资料Word .
工业用房三类，由特殊承租人主要租用或整体租用，并签有长期租赁合同。零散租赁物业一般要求经营年限三年以上。 第五条经营性物业抵押贷款禁止接受售后回租方式经营的物业。第二章定义与释义 第六条承租人，是指租赁商用物业的人，包括一次租赁和转租赁。第七条特殊承租人，是指经营情况稳定，有较强的资金实力，持续经营能力强的企事业单位及其下属企业，包括世界五百强企业，全国性金融机构，全国百强企业、我行优先支持类企业。 第八条主力承租人，指租赁面积较大，并能提高租户凝聚力，对整个物业出租及租金收入影响较大的租户。 主力承租人以外的为一般承租人。 第九条整体租赁，指经营性物业全部承租人中一家或两家承租人的租赁面积一般达到全部可出租面积的70%以上，其中主力承租人为两家（不含）以上的，单个承租人租赁面积均不低于全部可出租面积的25%。 专业资料Word . 租户构成达不到上述标准的称为零散租赁。
银行经营性物业贷款管理办法 第一章总则 第一条为规范和促进银行股份有限公司，经营性物业抵押贷款业务健康发展，根据中国人民银行、中国银行业监督管理委员会有关规定和银行相关制度，制定本办法。 第二条本办法所称的经营性物业是指已竣工验收并投入运营，经营管理规范、经营收入稳定、现金流充裕、综合收益较好的商业营业用房、商品流通市场、办公用房、宾馆酒店、大型购物中心、酒店式公寓、工业和仓储用房等物业形式。 经营性物业抵押贷款是指银行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的（特别规定除外），以其所拥有的物业作为贷款抵押物，以该物业的经营收入作为主要还款来源的贷款。 第三条发放经营性物业抵押贷款应坚持“合法合规、产权清晰、抵押足值、现金流可持续”原则。 合法合规是指经营性物业抵押贷款业务须符合国家法律、法规及银行有关规定。 产权清晰是指物业须取得合法有效的房地产权证，无产权及债务等纠纷。 抵押足值是指经营性物业抵押贷款须足以承贷物业足值抵押，抵押物具备一定升值空间。
现金流可持续是指物业在贷款期限内，经营前景良好、现金流稳定，原则上可覆盖贷款本息。 第二章贷款对象和用途 第四条贷款对象。借款人必须经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格，其拥有的经营性物业产权清晰，原则上已投入商业运营，并对其拥有的经营性物业有独立的处置权。 第五条贷款用途。经营性物业抵押贷款用途必须坚持合法合规原则。贷款可用于借款人在经营期间维护、改造、装修物业，日常资金周转等;可用于置换其它银行贷款、股东借款等负债性资金以及借款人生产经营中的其他合法资金需求。经营性物业抵押贷款不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。 第三章贷款条件和申请资料 第六条贷款条件 （一）借款人须具备的基本条件： 1．在银行开立基本账户或一般账户，信用等级在级（含）以上，无不良信用记录； 2．产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好；
文件编号：农银发〔2006〕244号 关于印发《中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法（试 行）》（修订稿）的通知 各省、自治区、直辖市分行，新疆兵团分行，各直属分行：近期，总行对经营性物业抵押贷款的试点情况进行了总结，针对试点中反映出的问题，对原《中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法（试行）》进行了修订，现印发给你们，请遵照执行。并将有关问题通知如下： 一、正确评价业务试点成绩，稳步健康推进业务发展。 经营性物业抵押贷款是我行推出的一项房地产信贷业务创新产品。自去年在部分地区试点以来，通过开展此项业务，有助于调整优化城市行信贷结构，有助于拓展和培育长期稳定的优质客户，有助于提高房地产开发贷款的综合收益。试点情况证明，经营性物业抵押贷款源于市场和客户需求，适应了商业地产市场的发展趋势。从试点情况看，业务受理中也存在一些普遍性问题，如项目准入门槛偏低，重物业价值评估、轻还贷来源测算等。经营性物业抵押贷款作为一项新业务，需要在规范的前提下稳步推进。优质的产品只有辅以严密的管理，才能办成优质的业务。若违背业务开展初衷，在尚未完全掌握业务规律的探索阶段过早地降低业务受理门槛，盲目出击，既不利于下一步的总结推广，也不利于业务的长期稳健发展。为更好地适应市场发展，解决试点中出现的问题，按照“规范运作，稳步推进”的原则，总行适时对原办法进行了修订。各行要充分认识开办此项业务的重要性，加大对优质物业的拓展力度，在规范管理的前提下稳步推进，促进业务持续健康发展。 二、把好贷款准入关，提高业务受理质量。各行要把好业务准入关。 在项目准入上，要选择品质优秀、位于城市中心商业区等繁华地段，投入运营一段时间、经营状况良好、权属清晰、租金稳步增长的知名高档酒店宾馆、写字楼、商场等，拓展一批地标性知名物业，一般不得介入处于开发建设期和营运初期等高风险阶段的项目。审慎介入优质部分已出售，或仅以部分物业抵押，向我行申请贷款，抵押权分散，不利于整体处臵的不完整物业；在客户准入上，要选择财务状况良好，商业地产开发业绩优良或物业管理经验丰富的优质客户，以及尚未与我行建立业务关系的知名企业；在区域准入上，考虑到本业务已在各地陆续开办，为简化程序、提高效率，在首批试点的北京、上海、天津、深圳、广州、杭州、南京七城市的基础上，业务开办范
经营性物业抵押贷款管理规定 1.目的 为适应商业地产市场发展需要，规范和促进经营性物业抵押贷款业务开展，改善房地产授信业务结构，防范贷款风险，特制定本规定。 2.适用范围 本文件适用于北京银行总分支各级经营机构。 本文件适用于本行对经营性物业抵押贷款的管理和控制。 原文件《经营性物业抵押贷款管理办法（试行）》（京银公发[2007]562号）自本文件生效之日起废止。 3.定义、缩写和分类 3.1定义 （1）经营性物业：指已竣工验收并投入商业运营，经营管理比较规范、经营利润较为稳定、现金流量较为充裕、综合收益较好的大型商业营业用房、办公用房或工业用房，包括商场、商品交易市场、写字楼、工业用房、星级宾馆酒店和综合商业设施等物业形式。 （2）经营性物业抵押贷款：指我行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的，以其自有（包括自行建设或收购所得）并具有独立处置权的经营性物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入和借款人其他合法收入作为还本付息来源的贷款。 3.2缩写 （1）总行经营部室、各分行、北京地区各管理部、各经营单位，统一简称为经营单位。 3．3分类 无 4.职责与权限
5.基本原则和基本规定 5.1管理依据 按照我行《法人商业用房贷款管理办法》（京商银发[2002]113号）和《固定资产贷款管理规定》的有关规定，经营性物业抵押贷款纳入固定资产贷款管理。 5.2经营性物业抵押贷款的基本要求 （1）贷款以有经营收入的物业的产权为抵押； （2）以租赁等收入为锁定的主要还款来源； （3）贷款对应的物业项目宜有与某些主要客户长期确定的租约； （4）如果在贷款期限内已经有签订的租约和明确的预期收入，则贷款应重点考虑安排分期偿还计划； （5）银行应对承租人的条件有一定考察。 5.3贷款对象与条件 （1）借款人必须是经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格，其拥有的经营性物业已经投入商业运营，并对其拥有的经营性物业有独立的处置权。 （2）借款人一般应具备下列基本条件： ①具有法人营业执照并已办理年检手续； ②属于房地产企业的，应取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续； ③产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好； ④所有者权益原则上在5000万元以上； ⑤具有贷款卡，并在我行开立基本账户或一般账户，无不良信用记录； ⑥拥有经营性物业的完全产权，持有合法、有效的土地使用权证、房屋产权证； ⑦董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物； ⑧同意与我行签订项目资金监管协议，承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理，接受我行对物业经营收入、支出款项的封闭式监管； ⑨我行要求的其他条件。
银行经营性物业贷款管理办法两篇 篇一：银行经营性物业贷款管理办法 第一章总则 第一条为拓展优质信贷市场，规范和促进我行经营性物业贷款业务健康发展，根据XX银行和中国银行业监督管理委员会有关规定和我行相关制度，制定本办法。 第二条本办法所称的经营性物业是指已竣工验收并投入运营，经营管理规范、经营收入稳定、现金流充裕、综合收益较好的商业营业用房、办公用房、宾馆酒店、SHOPPING MALL（大型购物中心）、酒店式公寓、工业和仓储用房等物业形式。经营性物业贷款是指我行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，以该物业的经营收入作为主要还款来源的贷款。 第三条发放经营性物业贷款应符合国家法律、法规的有关规定，遵循“安全性、流动性和效益性”原则。 第二章贷款对象和用途 第四条贷款对象。借款人必须经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格，其拥有的经营性物业产权清晰，已投入商业运营，并对其拥有的经营性物业有独立的处置权。 第五条贷款用途。经营性物业贷款可用于借款人生产经营中合理的资金需求，包括置换借款人为建设或购置该物业形成的负债性资金、超出项目资本金规定
比例以上的资金及物业价值中的增值资金，物业在经营期间维护、改造、装修、招商等经营性资金，置换存量经营性物业贷款等，不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。 第三章贷款条件和申请资料 第六条贷款条件。 （一）借款人须具备的基本条件： 1.具有贷款证（卡），并在我行开立基本账户或一般账户，信用等级原则上在A+级（含）以上，无不良信用记录； 2.产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好； 3.属于房地产开发企业的，应取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续； 4.所有者权益在8000万元（含）以上； 5.主要股东或实际控制人经营业绩良好，综合实力较强； 6.拥有经营性物业产权，持有合法、有效的房产所有权证； 7.董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物； 8.同意与我行签订项目资金监管协议，承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理，接受我行对物业经营收入、支出款项的封闭式监管； 9.XX银行规定的其他条件。 （二）经营性物业须具备的基本条件： 1.经营性物业应符合各地城市商业网点规划或产业规划要求，经竣工综合验收合格并办妥房产证，已投入商业运营；
某银行经营性物业贷款管理办法 某银行经营性物业贷款管理办法 一、引言 随着社会经济的发展和金融市场的繁荣，某银行致力于为各类企业提供全方位的金融服务。为了更好地满足客户的需求，某银行制定了一系列经营性物业贷款管理办法，旨在为企业提供稳定、高效的融资支持，促进企业的可持续发展。 二、管理办法概述 经营性物业贷款是指某银行向借款人发放的，用于满足借款人企业自用的经营性物业项目投资、改造、并购等需求的贷款。该管理办法的适用范围包括但不限于商业地产、工业园区、仓储物流、租赁物业等经营性物业项目。 管理原则方面，某银行的经营性物业贷款管理办法遵循市场化、灵活性和可持续性的原则。在风险可控的前提下，为符合条件的借款人提供优质、便捷的金融服务。 三、审批流程 申请经营性物业贷款的借款人需提供相关资料，包括项目资料、企业资料、还款能力等。某银行在收到申请后，将按照内部审批流程进行
审核，包括项目评估、风险评估、贷款额度核定等环节。审批周期根据具体情况而定，一般不超过10个工作日。 四、风险控制 为确保贷款的安全性和稳定性，某银行采取了一系列风险控制措施。首先，银行将对借款人的信用状况进行全面评估，以确定借款人的还款能力和信用等级。其次，通过对物业项目的实地考察和详细评估，确定项目的价值和潜在风险。此外，某银行还将与借款人签订详细的贷款合同，明确还款期限、利率、违约责任等条款，以约束借款人的行为。 五、监管措施 为确保经营性物业贷款管理办法的有效实施，某银行采取了以下监管措施： 1、定期对贷款项目进行跟踪检查，了解项目的运营情况和还款能力，确保借款人有能力按时还款。 2、对借款人的资金流动进行监控，防止资金挪用和违规使用。 3、定期对贷款档案进行审查，确保贷款资料的完整性和准确性。 4、对违反贷款合同的行为进行及时处理，采取必要的法律措施维护银行的合法权益。
银行经营性物业抵押贷款管理暂行办法模版 银行经营性物业抵押贷款管理暂行办法 第一章总则 为规范银行经营性物业抵押贷款的管理，减少风险，保护金融机构和借款人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等相关法律、法规和规范性文件，制定本办法。 第二章抵押物的标准 第一条银行经营性物业抵押贷款所涉及的抵押物，应当是经营性物业所有权人的合法产权，因此产生在该产权上的权利和利益（包括租金、物业费等）都是抵押物的组成部分。 第二条抵押物的性质应当符合以下条件： （一）经营性物业的所有权已经办理了产权证书登记手续； （二）经营性物业所在的建筑物已经取得了施工许可证和竣工验收合格证明。 第三条抵押物的标准应当符合以下条件： （一）在土地使用权属于经营性物业所有权人的情况下，应当是纯住宅或商业物业； （二）在租赁权属于经营性物业所有权人的情况下，应当是综合性商办、写字楼或酒店物业。 （三）在土地使用权非经营性物业所有权人的情况下，经营性物业应当是长期租赁、融资租赁或承租备案的。 第三章抵押贷款的发放和管理 第四条银行经营性物业抵押贷款的申请人应当为具有完全民事行为能力的法人或自然人。 第五条抵押贷款的金额应当符合银行相关规定，申请人应当提交完整的贷款申请材料。 第六条贷款利率和期限应当按照银行相关规定执行，其中贷款利率应当根据申请人的信用评估、抵押物的价值、担保方式等相关因素来确定。
第七条抵押贷款的管理应当注意以下事项： （一）在贷款发放前，应当严格审核申请人的资质，确认抵押物的所有权及权益，并对抵押物进行价值评估。 （二）在贷款管理过程中，应当对借款人及其对抵押物的任何损害行为进行监管，以保障贷款安全。 （三）在贷款到期前，应当提前提醒借款人进行还款，当贷款到期无法还清时，银行应当采取合理措施追讨欠款。 第四章其他事项 第八条进行银行经营性物业抵押贷款业务的金融机构应当依照各自的经营管理 规定，制定完整的业务操作手册，并按照规定执行。 第九条对于违反本办法规定的行为，进行处罚应当在普通人民法院受理后进行。 第十条本办法自颁布之日起实施，其修改、补充和解释权归国务院银行、证券 等相关行业主管部门上。
银行法人客户经营性物业贷款管理办法 为进一步规范银行法人客户经营性物业贷款管理，防范风险，保障市场的稳定和经济的发展，现制定本管理办法。 第一章总则 第一条为了规范银行法人客户经营性物业贷款管理，帮助银行控制风险，提高贷款的成功率，充分发挥银行的社会责任，本办法适用于银行法人客户申请经营性物 业贷款的管理。 第二条银行法人客户经营性物业贷款应遵循客户合法、银行风险可控、市场可行的原则，加强市场调查和风险测评，强化贷后监管，防范风险。 第三条银行应当按照本管理办法的规定，建立完善的风险管理体系，为客户提供专业、高质量的贷款服务，促进地方经济的发展。 第四条银行应当严格履行审批权利，遵循客户利益优先原则，确保银行贷款风险在可控范围之内。 第二章审批程序 第五条客户向银行申请经营性物业贷款时，须按照银行要求提交书面申请和有关材料。 第六条银行收到客户申请，应当进行尽职调查和风险测评。调查应当包括客户的基本情况、资信情况和资产负债情况、物业公司和项目的情况及市场前景等。 第七条银行应当在收到客户申请的10个工作日内，经过审核，并填写《经营 性物业贷款申请表》和《经营性物业贷款尽职调查表》，并由分管行长审核后上报审 批委员会。 第八条审批委员会应当按照本管理办法的规定，对银行的经营性物业贷款申请进行审批。 第九条审批委员会对银行经营性物业贷款进行审批时，应当认真审核贷款申请表、尽职调查表和客户提供的有关资料。对于不合规的贷款申请，审批委员会应当告 知客户其理由，并指出需要纠正和完善的内容。 第十条审批委员会经审议认为符合条件的经营性物业贷款，应当制定详细的贷款合同并在合同中明确贷款用途、还款计划、利率、担保措施和违约责任等相关内容。
附件 广州农村商业银行经营性物业抵押 贷款管理办法（修订稿） 第一章总则 第一条为适应房地产市场发展需要，规范经营性物业抵押贷款业务，防范经营性用房在营运初期的经营风险，促进经营性物业抵押贷款业务健康发展，特制定本办法。 第二条经营性物业是指已竣工验收并投入工商业运营，经营管理比较规范、经营利润较为稳定、现金流量较为充裕、综合收益较好的工商业营业用房和办公用房，包括商场、商品交易市场、写字楼、星级宾馆酒店、综合商业设施、工业园区、仓库等物业形式。 第三条经营性物业抵押贷款是指广州农村商业银行（以下简称“我行”或“总行”）向自行开发或购买经营性物业的法人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入进行还本付息的贷款。 第二章贷款对象和用途 第四条贷款对象。借款人必须是经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格的公司。其拥有的经营性物业已经投入商业运营，并对其拥有的商业营业用房有独立的处置权。 第五条贷款用途。可用于借款人生产经营中合理的资金需求。
（一）置换借款人为建设或购置该物业形成的负债性资金； （二）超出项目资本金规定比例以上的资金及物业价值中的增值资金； （三）物业在经营期间维护、改造、装修、招商等经营性资金； （四）置换存量经营性物业贷款等； 不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。 第三章贷款条件和申请 第六条贷款条件。 （一）借款人须具备下列基本条件: 1．具有法人营业执照并已办理年检手续； 2．属于房地产企业的，应取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续。其它企业营业范围应包括物业租赁； 3．产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好； 4．有贷款卡，并在我行开立基本账户或一般账户，无不良信用记录； 5．拥有经营性物业产权，一般应持有合法、有效的房产所有权证； 6．董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物。 （二）原则上要求借款人与我行签订项目资金监管协议，承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付、POS机、卡类等中间业务在我行办理，
XXXX农村商业银行股份有限公司 经营性物业抵押贷款管理办法 第一章总则 第一条为适应信贷业务发展需要,拓宽市场竞争渠道，进一步规范和促进经营性物业抵押贷款业务，根据国家相关法律法规和《XXXX农村商业银行股份有限公司信贷管理基本制度》等规定，特制订本办法. 第二条本办法所称的经营性物业是指通过竣工验收已投入或准备投入商业运营商业营业用房、办公用房和工业用房，包括商场、商品交易市场、写字楼、宾馆酒店、综合商业设施、标准厂房等，当前或预期经营利润稳定或持续增长、现金流量稳定、综合收益好、管理规范的物业。 经营性物业抵押贷款是指XXXX农村商业银行股份有限公司(以下简称“本行”)对具有合法承贷主体资格的企(事）业法人、个体工商户、自然人，以其所拥有的物业作为贷款抵押物,并主要以该物业的经营收入还本付息的贷款。 第二章贷款对象和用途 第三条贷款对象。经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的企(事)业法人、个体工商户或具有中华人民共和国国籍的具有完全民事行为能力的自然人。 第四条贷款用途。主要用于物业在经营期间的资金需
求，包括物业本身的装修改造、所经营项目的资金周转、扩大经营规模和其他合理经营资金需求，不得从事股本权益性投资、股票、期货等投机经营活动或国家法律法规明确禁止的经营项目。 第三章贷款条件和申请 第五条贷款条件.贷款条件分为贷款对象条件和经营性物业条件，贷款对象又分为法人类和自然人类。 （一)贷款对象须具备下列基本条件： 法人类贷款条件 1、具有法人营业执照并已办理年检手续； 2、属于房地产开发企业的，应取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续； 3、产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好； 4、具有有效贷款卡，并在本行开立基本账户或一般账户，无不良信用记录。信用记录包含贷款逾期、他行不良贷款、受工商行政、税务等部门查处或个人受公安机关处分等; 5、拥有经营性物业全部产权,持有合法、有效的房产所有权证和土地使用权证； 6、董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物； 7、本行要求的其他条件.
xxxx银行 经营性物业抵押贷款业务管理办法 第一章总则 第一条为进一步规范经营性物业抵押贷款业务，促进本行经营性物业抵押贷款业务健康发展，根据国家有关法律、法规和我行的有关信贷政策，制定本办法。 第二条经营性物业是指已竣工验收并投入商业运营，经营管理比较规范、经营利润较为稳定、现金流量较为充裕、综合收益较好的商业营业用房、办公用房以及标准工业厂房，包括商场、商品交易市场、写字楼、星级宾馆酒店、综合商业设施、用于出租的标准工业厂房及相关配套设施等物业形式。 第三条经营性物业抵押贷款是指我行向经营性物业 所有人发放的，用于物业在经营期的资金需求，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入、借款人经营性收入进行还本付息的贷款。 第二章贷款对象与条件 第四条贷款对象 借款人必须是经工商行政管理部门（或主管机关）核准登记的企（事）业法人或其他经济组织，其所拥有的商业营
业用房、办公用房以及标准工业厂房已经投入商业运营，并拥有独立的所 有权、经营权、收益权和处置权。 第五条贷款条件 （一）借款人须具备的基本条件： １.具有有效法人营业执照； 2.产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好； 3.信用等级在A(a)以上，并在我行开立基本账户或一般账户，无不良信用记录； 4.拥有经营性物业全部产权，产权清晰合法、有效； 5.所拥有的经营性物业应已产生稳定经营性现金流或预计可产生稳定现金流，对于出租的物业要求提供相应的租赁协议或经营协议资料，对于自营物业提供因物业产生的相关收益佐证材料； 6.董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物； 7.同意对物业经营收入、支出款项的进行管理，同意我行对物业经营产生的相关资金流动和结算的监管并承诺物 业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理； 8.借款人在我行反洗钱客户身份识别为“低风险”。 （二）商业经营性物业须具备的基本条件：
经营性物业贷款管理办法 解读及案例分析 前言 “经营性物业贷款”是我行于2005年下半年，率先创新推出的一个业务品种，由于该产品具备了贷款期限长、贷款用途相对宽泛等方面的优势，推出不久，即在市场中引起了较大反响，在同业竞争中取得了不俗的成绩。经过4年多的运行实践，总行根据反馈情况，充分考虑了同业竞争的需求，对该产品先后进行了3次办法修订，逐步在准入要求、抵押率限定、以及差异化管理等多个方面作出重要的调整完善，从而有效维持了产品的市场竞争力，也逐步把这个业务品种锻造成了我行在城市业务竞争中的一个拳头产品。 第一章产品概述 一、产品定义 定义：经营性物业贷款是指我行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，以该物业的经营收入作为主要还款来源的贷款。 经营性物业贷款其实质是一款特定类型的抵押贷款，定义阐述了产品的两个基本特征：
1、经营性物业贷款是向所有权人发放的，借款人与物业产权人是同一个主体，对物业有完全的受益权和处置权。 在实践中，有几种情况需要注意： ⑴产权人与借款人分离的情况。 判别原则：如果是全资隶属关系的母子公司，应该可以视同一个主体，否则，不符合经营性物业贷款的规定，一般不予受理。 ⑵产权人与经营权人分离的情况。 判别：如产权人承贷，符合经营性物业贷款的规定，但要求产权人与经营人同意接受封闭运行，书面承诺以物业经营收入作为还款来源；如经营人承贷，就是借款人与产权人分离的情况。 2、经营性物业贷款主要还款来源应当是抵押物业自身的经营收入。 区别于一般的抵押贷款，经营性物业贷款对抵押物业的经营水平有特定的要求，主要针对的是一些经营情况理想、现金流较为充足的物业，依照规定，要求物业自身经营所产生的可还贷资金应占整个还款来源的80%以上。以这个规定作为贷款进入的门槛，大大增强了第一还款来源的可预期性，从而有效降低了信贷风险。 二、产品特点 1、期限长。 经营性物业贷款期限一般可为10年，最长可以达到15年。 如果客户以物业作为抵押，申请采用流动资金贷款，也能获得银行支持，但由于期限较短，需要频繁调集头寸来周转，还款压力较大。于此同时，由于货币政策松紧起伏波动较大，各家商业银行大都难以做到客户的信贷需求始终能够得到满足，这就使得客户通过流动资金方式取得的贷款，具有相当的不稳定性，难以用于效益回报周期较长的用途。 而经营性物业贷款期限长，还款方式较为灵活，较好地克服了上述缺点。 2、用途宽泛。 经营性物业贷款可以用于正常的经营需要、可以“置换借款人为建设或购置该物业形成的负债性资金”。这样的用途约定，相对来说比较宽泛，对借款人而言，有相对灵活的操作空间。 3、客户定位层次较高。 经营性物业贷款主要定位进入的是一些地标性建筑、高星级宾
ⅩⅩ银行个人商用房按揭贷款管理办法 第一章总则 第一条为规范个人商用房按揭贷款业务操作与管理，有效防范和控制贷款风险，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》和《个人贷款管理暂行办法》等法律法规及我行有关规定，制订本办法。 第二条本办法所称个人商用房按揭贷款是指我行向借款人发放的用于购买商业用房的贷款（含一手房贷款和二手房贷款）。 商业用房包括商铺、住宅小区的商业配套房、办公用房（写字楼）、酒店和附属车位（库）。 第三条个人商用房按揭贷款仅限用于借款人购买符合我行要求的商业用房，不得用于其他用途或提取现金。 第二章准入条件 第四条一手房开发商准入条件 房地产开发商应为工商行政管理部门批准成立的企业法人，房地产开发经验丰富、市场品牌较好、资金实力较强、经营状况良好。 除直客式贷款外，在办理一手房按揭贷款业务前，有权审批机构须对新建房产项目进行准入审批，核定房产按揭贷款业务总额度。 第五条按揭房产准入条件 （一）以本笔贷款所购房产设定抵押的，抵押房产须满足以下条件： 1.与贷款经办行位于同一城市。 2.具有独立封闭的物理空间。 3.所占用土地使用权性质为出让，土地类型为住宅、商业、商住两用或综合用地。 4.房龄原则上不超过20年，对于建筑质量、区域位置特别优良的房产，房
龄可适当放宽，但需降低抵押率。 5.不得采取售后返利、包租等方式销售。 6.须具有独立产权，售价合理且经营前景良好。 7.一手房项目按揭的，项目立项时应具备两证（建设用地规划许可证、国有土地使用证）；项目准入审批时应具备三证（建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证），单笔个人商用房按揭贷款受理时应具备五证（建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销（预）售许可证），且为已竣工验收的房屋。 8.二手房贷款的，售房人应持有房屋所有权证，并具有合法出卖权利；产权共有的，产权共有人须出具同意转让的声明；商用房未被政府列入拆迁公告或城市改造规划范围。 9.贷款购买车位（库）的，须具有独立产权。 10.贷款购买办公用房（写字楼）、酒店的，须位于地市级（含）以上城市或全国百强县的主要商务街区，物业管理规范。 （二）以非本笔贷款所购房产设定抵押的，抵押房产除满足上述（一）中的1-5条条件外，还须满足： 1.抵押人对抵押房产具有完全、合法的处置权利，已取得房屋所有权证，未设定抵押（在业务经办行已设定最高额抵押担保除外），无产权争议，易于变现。 2.抵押房产有共有人的，房屋共有人须出具同意抵押的书面声明。 3.抵押房产未被政府列入拆迁公告或城市改造规划范围。 4.抵押房产为商业用房的，应为成熟住宅小区的配套底商、位于成熟商业街区的独立商铺、成熟专业市场内有物理间隔的商铺等，且用于抵押的商用房原则上不得为闲置6个月以上的房屋。 5.以出租房产抵押的，承租人须出具因借款人违约导致房产处置时同意解除租赁合同的书面承诺。
xx银行法人客户经营性物业贷款 管理办法（暂行） 第一章总则 第一条为适应市场需求，丰富xx银行（以下称本行）公司业务信贷产品，规范和促进经营性物业贷款业务健康发展，依据有关法律法规、监管规定及本行相关制度，制定本办法。 第二条经营性物业是指已经完成竣工验收并投入商业运营，经营管理规范、经营利润稳定、经营性现金流充裕，综合效益良好的商业用房，包括写字楼、宾馆酒店、商场、综合商业设施等物业形式。 第三条经营性物业贷款是指向借款人发放的、以其所拥有的经营性物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入作为还本付息主要来源的抵押贷款。 第四条经营性物业贷款必须纳入本行法人客户统一授信，借款人如属集团成员企业的，应同时纳入集团客户授信。 第二章贷款对象、用途和条件 第五条贷款对象。借款人必须是经有权部门批准成立并依法登记注册的企业法人，其拥有的经营性物业已经投入商业运营，并对其拥有的经营性物业有独立的处置权。
第六条经营性物业贷款可用于： （一）借款人生产经营中合理的资金需求，包括物业在经营期间的维护、改造、装修等经营性周转资金或其他经营许可范围内合理的经营性周转资金； （二）置换借款人用于建造或购置经营性物业的银行、股东、关联公司借款等负债性资金；不得用于偿还银行不良贷款或违规贷款。 第七条借款人必须具备以下条件： （一）具有法人营业执照并已办理年检手续； （二）在本行开立基本账户或一般结算账户； （三）贷款卡年检正常，无不良信用记录； （四）所有者权益在3000万元人民币（含）以上； （五）预期经营性现金流量充足、稳定； （六）拥有经营性物业的全部产权，持有合法、有效的房产所有权证书及其土地使用权证书； （七）按借款人公司章程或出资协议的规定，董事会、股东会（有限公司）或股东大会（股份公司）同意将其拥有的经营性物业作为贷款的抵押物，并提供书面决议； （八）接受本行对物业运营收入、支出款项的封闭式监管，承诺有关经营性物业的资金结算、代收代付等中间业务通过本行办理； （九）符合本行规定的其他贷款条件。 第八条经营性物业必须具备以下条件：
银行物业管理方案 在如今的社会中，银行作为经济运行的一个重要组成部分，在日常的经营过程 中不免需要租赁或拥有物业来为自己的日常工作提供一定的保障。然而，拥有或租赁物业也会带来一系列的问题，这就需要对物业进行科学的管理，从而保证企业的日常工作运转得更加顺畅、高效。本文将结合银行物业的特点、目前的物业管理情况以及已经实施的一些方案，详细阐述银行物业管理的方案。 一、银行物业的特点 作为银行，其经营特点使得银行物业具有一些独特的特征： 1.位置优势 一般来说，银行设立的位置都比较优越，位置的优势也决定了银行物业的价值 相对较高。同时，位置的优越也会给物业管理提出更高的要求。 2.安全性高 银行物业安全性是银行所重视的，而银行物业中涉及的数据、现金等价值都很高，因此物业的安全管理也是十分重要的。 3.多功能性较强 银行经营活动所需要的空间不仅仅局限于办公空间，还可能需要存放硬件设备、保管客户重要资料等。因此，银行物业要具有多种不同的功能。 二、当前银行物业管理的情况 银行物业管理的现状可以总结如下： 1.管理方式不够科学 当前的银行物业管理方式还停留在传统的手工纸张管理阶段，很多管理人员对 物业的管理采取人工巡查方式，不能很好地掌握物业的整体运行情况，管理效率有待提高。 2.管理人员素质不高 银行物业管理中的管理人员素质最低要求应该是懂基本的物业管理知识，但实 际情况中，很多管理人员只会一些无用的流程，却无法解决实际问题。这样做不仅不能提高管理效率，而且会浪费大量企业资源。 3.物业维修管理效果不尽如人意
银行物业需要进行定期的维修，这些维修涉及到物业的使用寿命，很多银行在维修时采取的是救急式应对方法，这样不仅延误了物业的使用寿命，而且还给银行带来了额外的费用负担。 三、银行物业管理的方案 为了解决当前银行物业管理中存在的问题，我们可以从以下几个方面入手： 1.信息化管理 利用物业管理软件、综合楼宇管理系统等来实现物业全面信息化管理，这样可以提高管理效率和准确度，减少出错和浪费。 2.培训提高管理人员素质 为了提升物业管理人员的素质，可以针对性地开设物业管理知识培训班，培训专业人员，并定期开展现场模拟和案例分析，使管理人员能够熟练掌握物业管理的最新方法和最佳实践。 3.统一维修管理 制定标准化的物业维修管理方案，规范维修程序，逐步实现物业维修的集中管理。同时，可以选择专业的维修机构，从而提高维修效果。 四、实施效果 我们可以通过这些措施来改进银行物业管理模式，提高管理效率和管理人员的素质,并逐步实现物业信息化管理，提高维修效果。这样，我们就能更好地保障银行物业的运行和发展。
经营性物业抵押贷款指导意见
经营性物业抵押贷款业务指导意见 （试行） 第一章总则 第一条依据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》、“三个办法一个指引”、《我行公司授信业务管理办法》、《我行授信押品管理办法》、《我行授信押品操作细则》等，特制定《我行经营性物业抵押贷款业务指导意见》（下称“本指导意见”）。各分行应遵照本指导意见，分行自行制定的实施细则以及国家相关部门、监管机构和我行有关规定，规范开展经营性物业抵押贷款业务。 本指导意见所称经营性物业抵押贷款是指本行向符合条件的法人发放的，以其合法拥有产权的经营性物业作为抵押物，还款来源包括但不限于抵押物业的自营、出租等经营性收入的贷款。该等经营性物业是指已完成竣工验收并投入商业运营、具有独立产权、经营性现金流量充裕、还款来源稳定的商业和工业用房，包括写字楼、综合性商业设施（商场、商铺、专业市场）、四星级（含）以上宾馆酒店、标准化工业厂房等。 第二条本行开展经营性物业抵押贷款业务应遵循以下原则： （一）“统一授信”原则。经营性物业抵押贷款业务按我行对公客户一般风险业务流程审批，纳入对该客户的统一授信管理。—1—
（二）“分级授权”原则。我行对经营性物业抵押贷款按照授信主体区分为房地产企业和非房地产企业进行不同授权。各分行必须在我行公司授信业务授权权限范围内办理经营性物业抵押贷款业务，未经授权不得办理。 （三）“责权分明”原则。办理该业务的各环节工作人员应严格按照部门职责和分工办理经营性物业抵押贷款业务，实施该业务的动态管理和流程控制。 （四）“合规经营”原则。经营性物业抵押贷款业务应遵守监管部门的有关规定，严格进行贷款用途合规性审查，防范合规风险。 （五）“总量控制”原则。各分行办理经营性物业抵押贷款业务应符合我行的信贷政策和有关调控管理的规定。 第二章基本准入条件 第三条经营性物业抵押贷款的借款人应是经有关主管部门批准、当地工商行政管理机关核准登记并发给《企（事）业法人营业执照》、实行独立经济核算、具有法人资格的实体，并具备以下基本准入条件： （一）借款人具备与抵押的经营性物业相关的自营、出租等经营许可范围。 （二）近三年的经营和财务状况良好，管理规范，具备还本付息能力。如果借款人为新成立的企业，其母公司应符合该项条 —2—