经营性物业抵押贷款业务指导意见 试行 第一章总则 第一条依据中华人民共和国商业银行法、中华人民共和国担保法、贷款通则、“三个办法一个指引”、我行公司授信业务管理办法、我行授信押品管理办法、我行授信押品操作细则等,特制定我行经营性物业抵押贷款业务指导意见下称“本指导意见”;各分行应遵照本指导意见,分行自行制定的实施细则以及国家相关部门、监管机构和我行有关规定,规范开展经营性物业抵押贷款业务; 本指导意见所称经营性物业抵押贷款是指本行向符合条件的法人发放的,以其合法拥有产权的经营性物业作为抵押物,还款来源包括但不限于抵押物业的自营、出租等经营性收入的贷款;该等经营性物业是指已完成竣工验收并投入商业运营、具有独立产权、经营性现金流量充裕、还款来源稳定的商业和工业用房,包括写字楼、综合性商业设施商场、商铺、专业市场、四星级含以上宾馆酒店、标准化工业厂房等; 第二条本行开展经营性物业抵押贷款业务应遵循以下原则： 一“统一授信”原则;经营性物业抵押贷款业务按我行对公客户一般风险业务流程审批,纳入对该客户的统一授信管理; 二“分级授权”原则;我行对经营性物业抵押贷款按照授信主体区分为房地产企业和非房地产企业进行不同授权;各分行必须在我行公司授信业务授权权限范围内办理经营性物业抵押贷款业务,未经授权不得办理;
三“责权分明”原则;办理该业务的各环节工作人员应严格按照部门职责和分工办理经营性物业抵押贷款业务,实施该业务的动态管理和流程控制; 四“合规经营”原则;经营性物业抵押贷款业务应遵守监管部门的有关规定,严格进行贷款用途合规性审查,防范合规风险; 五“总量控制”原则;各分行办理经营性物业抵押贷款业务应符合我行的信贷政策和有关调控管理的规定; 第二章基本准入条件 第三条经营性物业抵押贷款的借款人应是经有关主管部门批准、当地工商行政管理机关核准登记并发给企事业法人营业执照、实行独立经济核算、具有法人资格的实体,并具备以下基本准入条件： 一借款人具备与抵押的经营性物业相关的自营、出租等经营许可范围; 二近三年的经营和财务状况良好,管理规范,具备还本付息能力;如果借款人为新成立的企业,其母公司应符合该项条件; 三借款人及其母公司或实际控制人以往资信情况良好,无不良记录; 第四条经营性物业抵押贷款应满足以下基本条件： 一该项抵押物业可产生稳定的自营收入或租金收入;在贷款期内,借款人从抵押物业获得的所有收入在扣除必要的成本和税费支出后,剩余现金流可覆盖我行贷款本息; 如果借款人是我行的战略客户,贷款期内从抵押物业获得的所有收入在扣除必要的成本和税费支出后,剩余现金流应能覆盖我行贷款本息的80%以上;同时要求必须先落实其他补充还款来源,确保按期足额还款;
银行经营性物业贷款管理办法 第一章总则 第一条为规范和促进银行股份有限公司，经营性物业抵押贷款业务健康发展，根据中国人民银行、中国银行业监督管理委员会有关规定和银行相关制度，制定本办法。 第二条本办法所称的经营性物业是指已竣工验收并投入运营，经营管理规范、经营收入稳定、现金流充裕、综合收益较好的商业营业用房、商品流通市场、办公用房、宾馆酒店、大型购物中心、酒店式公寓、工业和仓储用房等物业形式。 经营性物业抵押贷款是指银行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的（特别规定除外），以其所拥有的物业作为贷款抵押物，以该物业的经营收入作为主要还款来源的贷款。 第三条发放经营性物业抵押贷款应坚持“合法合规、产权清晰、抵押足值、现金流可持续”原则。 合法合规是指经营性物业抵押贷款业务须符合国家法律、法规及银行有关规定。 产权清晰是指物业须取得合法有效的房地产权证，无产权及债务等纠纷。 抵押足值是指经营性物业抵押贷款须足以承贷物业足值抵押，抵押物具备一定升值空间。
现金流可持续是指物业在贷款期限内，经营前景良好、现金流稳定，原则上可覆盖贷款本息。 第二章贷款对象和用途 第四条贷款对象。借款人必须经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格，其拥有的经营性物业产权清晰，原则上已投入商业运营，并对其拥有的经营性物业有独立的处置权。 第五条贷款用途。经营性物业抵押贷款用途必须坚持合法合规原则。贷款可用于借款人在经营期间维护、改造、装修物业，日常资金周转等;可用于置换其它银行贷款、股东借款等负债性资金以及借款人生产经营中的其他合法资金需求。经营性物业抵押贷款不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。 第三章贷款条件和申请资料 第六条贷款条件 （一）借款人须具备的基本条件： 1．在银行开立基本账户或一般账户，信用等级在级（含）以上，无不良信用记录； 2．产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好；
文件编号：农银发〔2006〕244号 关于印发《中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法（试 行）》（修订稿）的通知 各省、自治区、直辖市分行，新疆兵团分行，各直属分行：近期，总行对经营性物业抵押贷款的试点情况进行了总结，针对试点中反映出的问题，对原《中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法（试行）》进行了修订，现印发给你们，请遵照执行。并将有关问题通知如下： 一、正确评价业务试点成绩，稳步健康推进业务发展。 经营性物业抵押贷款是我行推出的一项房地产信贷业务创新产品。自去年在部分地区试点以来，通过开展此项业务，有助于调整优化城市行信贷结构，有助于拓展和培育长期稳定的优质客户，有助于提高房地产开发贷款的综合收益。试点情况证明，经营性物业抵押贷款源于市场和客户需求，适应了商业地产市场的发展趋势。从试点情况看，业务受理中也存在一些普遍性问题，如项目准入门槛偏低，重物业价值评估、轻还贷来源测算等。经营性物业抵押贷款作为一项新业务，需要在规范的前提下稳步推进。优质的产品只有辅以严密的管理，才能办成优质的业务。若违背业务开展初衷，在尚未完全掌握业务规律的探索阶段过早地降低业务受理门槛，盲目出击，既不利于下一步的总结推广，也不利于业务的长期稳健发展。为更好地适应市场发展，解决试点中出现的问题，按照“规范运作，稳步推进”的原则，总行适时对原办法进行了修订。各行要充分认识开办此项业务的重要性，加大对优质物业的拓展力度，在规范管理的前提下稳步推进，促进业务持续健康发展。 二、把好贷款准入关，提高业务受理质量。各行要把好业务准入关。 在项目准入上，要选择品质优秀、位于城市中心商业区等繁华地段，投入运营一段时间、经营状况良好、权属清晰、租金稳步增长的知名高档酒店宾馆、写字楼、商场等，拓展一批地标性知名物业，一般不得介入处于开发建设期和营运初期等高风险阶段的项目。审慎介入优质部分已出售，或仅以部分物业抵押，向我行申请贷款，抵押权分散，不利于整体处臵的不完整物业；在客户准入上，要选择财务状况良好，商业地产开发业绩优良或物业管理经验丰富的优质客户，以及尚未与我行建立业务关系的知名企业；在区域准入上，考虑到本业务已在各地陆续开办，为简化程序、提高效率，在首批试点的北京、上海、天津、深圳、广州、杭州、南京七城市的基础上，业务开办范
经营性物业抵押贷款管理规定 1.目的 为适应商业地产市场发展需要，规范和促进经营性物业抵押贷款业务开展，改善房地产授信业务结构，防范贷款风险，特制定本规定。 2.适用范围 本文件适用于北京银行总分支各级经营机构。 本文件适用于本行对经营性物业抵押贷款的管理和控制。 原文件《经营性物业抵押贷款管理办法（试行）》（京银公发[2007]562号）自本文件生效之日起废止。 3.定义、缩写和分类 3.1定义 （1）经营性物业：指已竣工验收并投入商业运营，经营管理比较规范、经营利润较为稳定、现金流量较为充裕、综合收益较好的大型商业营业用房、办公用房或工业用房，包括商场、商品交易市场、写字楼、工业用房、星级宾馆酒店和综合商业设施等物业形式。 （2）经营性物业抵押贷款：指我行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的，以其自有（包括自行建设或收购所得）并具有独立处置权的经营性物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入和借款人其他合法收入作为还本付息来源的贷款。 3.2缩写 （1）总行经营部室、各分行、北京地区各管理部、各经营单位，统一简称为经营单位。 3．3分类 无 4.职责与权限
5.基本原则和基本规定 5.1管理依据 按照我行《法人商业用房贷款管理办法》（京商银发[2002]113号）和《固定资产贷款管理规定》的有关规定，经营性物业抵押贷款纳入固定资产贷款管理。 5.2经营性物业抵押贷款的基本要求 （1）贷款以有经营收入的物业的产权为抵押； （2）以租赁等收入为锁定的主要还款来源； （3）贷款对应的物业项目宜有与某些主要客户长期确定的租约； （4）如果在贷款期限内已经有签订的租约和明确的预期收入，则贷款应重点考虑安排分期偿还计划； （5）银行应对承租人的条件有一定考察。 5.3贷款对象与条件 （1）借款人必须是经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格，其拥有的经营性物业已经投入商业运营，并对其拥有的经营性物业有独立的处置权。 （2）借款人一般应具备下列基本条件： ①具有法人营业执照并已办理年检手续； ②属于房地产企业的，应取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续； ③产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好； ④所有者权益原则上在5000万元以上； ⑤具有贷款卡，并在我行开立基本账户或一般账户，无不良信用记录； ⑥拥有经营性物业的完全产权，持有合法、有效的土地使用权证、房屋产权证； ⑦董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物； ⑧同意与我行签订项目资金监管协议，承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理，接受我行对物业经营收入、支出款项的封闭式监管； ⑨我行要求的其他条件。
某银行经营性物业贷款管理办法 某银行经营性物业贷款管理办法 一、引言 随着社会经济的发展和金融市场的繁荣，某银行致力于为各类企业提供全方位的金融服务。为了更好地满足客户的需求，某银行制定了一系列经营性物业贷款管理办法，旨在为企业提供稳定、高效的融资支持，促进企业的可持续发展。 二、管理办法概述 经营性物业贷款是指某银行向借款人发放的，用于满足借款人企业自用的经营性物业项目投资、改造、并购等需求的贷款。该管理办法的适用范围包括但不限于商业地产、工业园区、仓储物流、租赁物业等经营性物业项目。 管理原则方面，某银行的经营性物业贷款管理办法遵循市场化、灵活性和可持续性的原则。在风险可控的前提下，为符合条件的借款人提供优质、便捷的金融服务。 三、审批流程 申请经营性物业贷款的借款人需提供相关资料，包括项目资料、企业资料、还款能力等。某银行在收到申请后，将按照内部审批流程进行
审核，包括项目评估、风险评估、贷款额度核定等环节。审批周期根据具体情况而定，一般不超过10个工作日。 四、风险控制 为确保贷款的安全性和稳定性，某银行采取了一系列风险控制措施。首先，银行将对借款人的信用状况进行全面评估，以确定借款人的还款能力和信用等级。其次，通过对物业项目的实地考察和详细评估，确定项目的价值和潜在风险。此外，某银行还将与借款人签订详细的贷款合同，明确还款期限、利率、违约责任等条款，以约束借款人的行为。 五、监管措施 为确保经营性物业贷款管理办法的有效实施，某银行采取了以下监管措施： 1、定期对贷款项目进行跟踪检查，了解项目的运营情况和还款能力，确保借款人有能力按时还款。 2、对借款人的资金流动进行监控，防止资金挪用和违规使用。 3、定期对贷款档案进行审查，确保贷款资料的完整性和准确性。 4、对违反贷款合同的行为进行及时处理，采取必要的法律措施维护银行的合法权益。
银行经营性物业抵押贷款管理暂行办法模版 银行经营性物业抵押贷款管理暂行办法 第一章总则 为规范银行经营性物业抵押贷款的管理，减少风险，保护金融机构和借款人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等相关法律、法规和规范性文件，制定本办法。 第二章抵押物的标准 第一条银行经营性物业抵押贷款所涉及的抵押物，应当是经营性物业所有权人的合法产权，因此产生在该产权上的权利和利益（包括租金、物业费等）都是抵押物的组成部分。 第二条抵押物的性质应当符合以下条件： （一）经营性物业的所有权已经办理了产权证书登记手续； （二）经营性物业所在的建筑物已经取得了施工许可证和竣工验收合格证明。 第三条抵押物的标准应当符合以下条件： （一）在土地使用权属于经营性物业所有权人的情况下，应当是纯住宅或商业物业； （二）在租赁权属于经营性物业所有权人的情况下，应当是综合性商办、写字楼或酒店物业。 （三）在土地使用权非经营性物业所有权人的情况下，经营性物业应当是长期租赁、融资租赁或承租备案的。 第三章抵押贷款的发放和管理 第四条银行经营性物业抵押贷款的申请人应当为具有完全民事行为能力的法人或自然人。 第五条抵押贷款的金额应当符合银行相关规定，申请人应当提交完整的贷款申请材料。 第六条贷款利率和期限应当按照银行相关规定执行，其中贷款利率应当根据申请人的信用评估、抵押物的价值、担保方式等相关因素来确定。
第七条抵押贷款的管理应当注意以下事项： （一）在贷款发放前，应当严格审核申请人的资质，确认抵押物的所有权及权益，并对抵押物进行价值评估。 （二）在贷款管理过程中，应当对借款人及其对抵押物的任何损害行为进行监管，以保障贷款安全。 （三）在贷款到期前，应当提前提醒借款人进行还款，当贷款到期无法还清时，银行应当采取合理措施追讨欠款。 第四章其他事项 第八条进行银行经营性物业抵押贷款业务的金融机构应当依照各自的经营管理 规定，制定完整的业务操作手册，并按照规定执行。 第九条对于违反本办法规定的行为，进行处罚应当在普通人民法院受理后进行。 第十条本办法自颁布之日起实施，其修改、补充和解释权归国务院银行、证券 等相关行业主管部门上。
银行法人客户经营性物业贷款管理办法 为进一步规范银行法人客户经营性物业贷款管理，防范风险，保障市场的稳定和经济的发展，现制定本管理办法。 第一章总则 第一条为了规范银行法人客户经营性物业贷款管理，帮助银行控制风险，提高贷款的成功率，充分发挥银行的社会责任，本办法适用于银行法人客户申请经营性物 业贷款的管理。 第二条银行法人客户经营性物业贷款应遵循客户合法、银行风险可控、市场可行的原则，加强市场调查和风险测评，强化贷后监管，防范风险。 第三条银行应当按照本管理办法的规定，建立完善的风险管理体系，为客户提供专业、高质量的贷款服务，促进地方经济的发展。 第四条银行应当严格履行审批权利，遵循客户利益优先原则，确保银行贷款风险在可控范围之内。 第二章审批程序 第五条客户向银行申请经营性物业贷款时，须按照银行要求提交书面申请和有关材料。 第六条银行收到客户申请，应当进行尽职调查和风险测评。调查应当包括客户的基本情况、资信情况和资产负债情况、物业公司和项目的情况及市场前景等。 第七条银行应当在收到客户申请的10个工作日内，经过审核，并填写《经营 性物业贷款申请表》和《经营性物业贷款尽职调查表》，并由分管行长审核后上报审 批委员会。 第八条审批委员会应当按照本管理办法的规定，对银行的经营性物业贷款申请进行审批。 第九条审批委员会对银行经营性物业贷款进行审批时，应当认真审核贷款申请表、尽职调查表和客户提供的有关资料。对于不合规的贷款申请，审批委员会应当告 知客户其理由，并指出需要纠正和完善的内容。 第十条审批委员会经审议认为符合条件的经营性物业贷款，应当制定详细的贷款合同并在合同中明确贷款用途、还款计划、利率、担保措施和违约责任等相关内容。
经营性物业贷款管理办法解读及案例经营性物业贷款是指用于购置、修建、改建、扩建、装修、维修、租赁经营等用途的商业性物业的贷款。为了规范经营性物业贷款的发放和管理，中国人民银行、国家发展和委员会、住房和城乡建设部、商务部共同制定了《经营性物业贷款管理办法》。 1.贷款申请： 企业想要申请一笔经营性物业贷款来购置一幢办公楼。根据《经营性物业贷款管理办法》，该企业需要向银行提交贷款申请，包括企业基本信息、贷款用途、还款能力等相关材料。银行将根据企业的经营状况、财务状况、信用状况等综合评估，决定是否批准该笔贷款。 2.授信额度： 酒店经营者希望申请一笔经营性物业贷款，用于改建酒店的客房。根据《经营性物业贷款管理办法》，银行将根据该酒店的经营规模、盈利能力、发展前景等因素评估其授信额度。经过评估，银行决定给予该酒店500万元的授信额度。 3.抵质押物： 商业地产开发商需要一笔经营性物业贷款来购买一栋商业楼。根据《经营性物业贷款管理办法》，银行将要求该开发商提供相应的抵质押物作为担保。开发商向银行提供了该商业楼的产权证明，并与银行签订了质押合同。经过评估，银行同意将给予该开发商5000万元的贷款。 4.贷款利率：
购物中心需要一笔经营性物业贷款用于扩建项目。根据《经营性物业贷款管理办法》，银行将根据该购物中心的贷款利率浮动方式、还款能力等情况，确定相应的贷款利率。根据评估结果，银行决定将该购物中心的贷款利率设定为基准利率加1%。 通过以上案例，可以看出《经营性物业贷款管理办法》对经营性物业贷款的发放和管理起到了规范作用。通过要求贷款申请、授信额度、抵质押物、贷款利率等具体细节，保护了银行的资金安全，同时也帮助企业和个人获得了更好的贷款服务，推动了经营性物业的发展。 值得注意的是，经营性物业贷款的发放仍然需要谨慎考虑，银行和贷款申请人在办理贷款时要严格按照《经营性物业贷款管理办法》的要求办理，确保贷款的合法性和有效性。同时，申请人要充分了解自己的还款能力，确保能按时还款，避免贷款逾期或违约的风险。
经营性物业抵押贷款管理办法 第一章总则 第一条为适应商业地产市场发展需要，规范零售经营性物业抵押贷款业务的管理，有效控制业务风险，根据《中华人民共和国商业银行法》、《物权法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》、《流动资金贷款管理暂行办法》、《个人贷款管理暂行办法》等有关法律、法规和银行有关制度，制定本办法。 第二条零售经营性物业抵押贷款是指我行向持有经营性物业的借款人发放的，以经营性物业抵押并以该物业租赁收入作为主要还款来源的人民币贷款。借款人包括自然人和企业法人。 经营性物业是指已竣工验收并投放商业运营，经营管理规范、现金流量充裕、合法租赁且综合收益较好的营业用房和办公用房。 第三条本办法适用于我行所属分（支）机构办理的零售经营性物业抵押贷款。 第二章授信对象、条件和贷款用途 第四条贷款对象 年满18周岁、贷款到期时年龄不超过65周岁具有完全民事行为能力的自然人；或中国人民共和国境内，经工商行政管理部门注册成立的企业法人（不包括房地产开发企业）。 第五条借款人需同时具备以下条件 （一）自然人需同时具备的条件 1、具有合法身份，能提供有效身份证件、户籍及婚姻状况证明； 2、借款人信用良好，有按期偿还贷款本息的能力； 3、须为拟抵押经营性物业的所有人，对其拥有的经营性物业有处臵权； 4、同意在我行开立租赁收入监管账户（即约定还款账户）并授权我行从监管账户中直接扣收贷款本息及应由借款人承担的相关费用。同时，同意我行对其监管账户中不少于两个月的（若按季还款，不少于三个月的；按半年还款，不少于四个月的）还款本息金额进行冻结； 5、我行要求的其他条件。 （二）企业法人需同时具备的条件 1、具有固定经营场所，能够提供企业法人营业执照和年检证明； 2、经营管理规范，近几年未发现重大违规经营事项； 3、有中国人民银行贷款卡，资信状况较好，当期无逾期贷款或垫款；
中国民生银行经营性物业抵押贷款管理办法 第一章总则 第一条为适应经营性物业贷款业务发展需求，规范经营性物业抵押贷款操作，丰富资产业务金融产品，增强我行市场竞争力，根据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》、《贷款通则》等有关法律、法规及我行相关规定，特制定本办法。 第二条本办法所称经营性物业，是指已竣工验收、取得房地产权证并投入商业运营或80％以上已签订稳定租约、经营管理规范、产权独立清晰、租赁行为合法的办公用房、商业或工业用房等出租型物业。 第三条中国民生银行经营性物业抵押贷款（以下简称“经营性物业抵押贷款”）是指我行向合法拥有经营性物业的企事业法人（或企事业法人或自然人委托的第三方专业经营机构）发放的、以企事业法人或自然人合法拥有并正常经营的上述物业作为抵押，且锁定该物业经营收入为第一还本付息来源的正常贷款。 第四条经营性物业抵押贷款一般仅考虑已有稳定租赁收益、经营成熟、现金流量充裕的经营性物业，物业形态包括写字楼、商场、工业用房三类，由特殊承租人主要租用或整体租用，并签有长期租赁合同。零散租赁物业一般要求经营年限三年以上。 第五条经营性物业抵押贷款禁止接受售后回租方式经营的物业。
第二章定义与释义 第六条承租人，是指租赁商用物业的人，包括一次租赁和转租赁。 第七条特殊承租人，是指经营情况稳定，有较强的资金实力，持续经营能力强的企事业单位及其下属企业，包括世界五百强企业，全国性金融机构，全国百强企业、我行优先支持类企业。 第八条主力承租人，指租赁面积较大，并能提高租户凝聚力，对整个物业出租及租金收入影响较大的租户。 主力承租人以外的为一般承租人。 第九条整体租赁，指经营性物业全部承租人中一家或两家承租人的租赁面积一般达到全部可出租面积的70%以上，其中主力承租人为两家（不含）以上的，单个承租人租赁面积均不低于全部可出租面积的25%。 租户构成达不到上述标准的称为零散租赁。 第十条经营性物业租金收入，是指经我行测算的、可用来偿还贷款本息的经营性物业全部承租人缴纳的租金，但不包括承租人租用物业后二次出租所收取的租金。 第十一条出租率，是指商用物业已出租面积与可出租面积的比值。 第三章贷款条件 第十二条经营性物业抵押贷款的借款人应是在中华人民共和
XXXX农村商业银行股份有限公司 经营性物业抵押贷款管理办法 第一章总则 第一条为适应信贷业务发展需要,拓宽市场竞争渠道，进一步规范和促进经营性物业抵押贷款业务，根据国家相关法律法规和《XXXX农村商业银行股份有限公司信贷管理基本制度》等规定，特制订本办法. 第二条本办法所称的经营性物业是指通过竣工验收已投入或准备投入商业运营商业营业用房、办公用房和工业用房，包括商场、商品交易市场、写字楼、宾馆酒店、综合商业设施、标准厂房等，当前或预期经营利润稳定或持续增长、现金流量稳定、综合收益好、管理规范的物业。 经营性物业抵押贷款是指XXXX农村商业银行股份有限公司(以下简称“本行”)对具有合法承贷主体资格的企(事）业法人、个体工商户、自然人，以其所拥有的物业作为贷款抵押物,并主要以该物业的经营收入还本付息的贷款。 第二章贷款对象和用途 第三条贷款对象。经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的企(事)业法人、个体工商户或具有中华人民共和国国籍的具有完全民事行为能力的自然人。 第四条贷款用途。主要用于物业在经营期间的资金需
求，包括物业本身的装修改造、所经营项目的资金周转、扩大经营规模和其他合理经营资金需求，不得从事股本权益性投资、股票、期货等投机经营活动或国家法律法规明确禁止的经营项目。 第三章贷款条件和申请 第五条贷款条件.贷款条件分为贷款对象条件和经营性物业条件，贷款对象又分为法人类和自然人类。 （一)贷款对象须具备下列基本条件： 法人类贷款条件 1、具有法人营业执照并已办理年检手续； 2、属于房地产开发企业的，应取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续； 3、产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好； 4、具有有效贷款卡，并在本行开立基本账户或一般账户，无不良信用记录。信用记录包含贷款逾期、他行不良贷款、受工商行政、税务等部门查处或个人受公安机关处分等; 5、拥有经营性物业全部产权,持有合法、有效的房产所有权证和土地使用权证； 6、董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物； 7、本行要求的其他条件.
xx银行法人客户经营性物业贷款 管理办法（暂行） 第一章总则 第一条为适应市场需求，丰富xx银行（以下称本行）公司业务信贷产品，规范和促进经营性物业贷款业务健康发展，依据有关法律法规、监管规定及本行相关制度，制定本办法。 第二条经营性物业是指已经完成竣工验收并投入商业运营，经营管理规范、经营利润稳定、经营性现金流充裕，综合效益良好的商业用房，包括写字楼、宾馆酒店、商场、综合商业设施等物业形式。 第三条经营性物业贷款是指向借款人发放的、以其所拥有的经营性物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入作为还本付息主要来源的抵押贷款。 第四条经营性物业贷款必须纳入本行法人客户统一授信，借款人如属集团成员企业的，应同时纳入集团客户授信。 第二章贷款对象、用途和条件 第五条贷款对象。借款人必须是经有权部门批准成立并依法登记注册的企业法人，其拥有的经营性物业已经投入商业运营，并对其拥有的经营性物业有独立的处置权。
第六条经营性物业贷款可用于： （一）借款人生产经营中合理的资金需求，包括物业在经营期间的维护、改造、装修等经营性周转资金或其他经营许可范围内合理的经营性周转资金； （二）置换借款人用于建造或购置经营性物业的银行、股东、关联公司借款等负债性资金；不得用于偿还银行不良贷款或违规贷款。 第七条借款人必须具备以下条件： （一）具有法人营业执照并已办理年检手续； （二）在本行开立基本账户或一般结算账户； （三）贷款卡年检正常，无不良信用记录； （四）所有者权益在3000万元人民币（含）以上； （五）预期经营性现金流量充足、稳定； （六）拥有经营性物业的全部产权，持有合法、有效的房产所有权证书及其土地使用权证书； （七）按借款人公司章程或出资协议的规定，董事会、股东会（有限公司）或股东大会（股份公司）同意将其拥有的经营性物业作为贷款的抵押物，并提供书面决议； （八）接受本行对物业运营收入、支出款项的封闭式监管，承诺有关经营性物业的资金结算、代收代付等中间业务通过本行办理； （九）符合本行规定的其他贷款条件。 第八条经营性物业必须具备以下条件：
ⅩⅩ银行经营性物业抵押贷款管理办法（试行） 第一章总则 第一条为适应商业地产市场发展需要，规范经营性物业抵押贷款业务，防范商业营业用房在营运初期的经营风险，促进经营性物业抵押贷款业务健康发展，根据《中国ⅩⅩ银行固定资产贷款管理办法》和《中国ⅩⅩ银行商品房开发项目贷款管理办法》等有关规定，制定本办法。 第二条本办法所称的经营性物业是指已竣工验收并投入商业运营，经营管理比较规范、经营利润较为稳定、现金流量较为充裕、综合收益较好的商业营业用房和办公用房，包括商场、商品交易市场、写字楼、星级宾馆酒店、综合商业设施等物业形式。经营性物业抵押贷款是指我行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入进行还本付息的贷款。 第三条经营性物业抵押贷款按照《中国ⅩⅩ银行固定资产贷款管理办法》的有关要求实行项目贷款管理。 第二章贷款对象与用途 第四条贷款对象。借款人必须是经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格，其拥有的经营性物业已经投入商业运营，并对其拥有的经营性物业有独立的处置权。 第五条贷款用途。贷款可用于物业在经营期的资金需求。对于自行建造的物业，可用于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金；对于购置的物业，可用于置换购置款。贷款不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。
第三章贷款条件与申请 第六条贷款条件。 （一）借款人须具备下列基本条件： 1．具有法人营业执照并已办理年检手续； 2．属于房地产企业的，应取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续； 3．产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好； 4．所有者权益原则上在5000万元以上； 5．具有贷款证（卡），并在我行开立基本账户或一般账户，无不良信用记录； 6．拥有经营性物业全部产权，持有合法、有效的房产所有权证； 7．董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物； 8．同意与我行签订项目资金监管协议，承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理，接受我行对物业经营收入、支出款项的封闭式监管； 9．我行要求的其他条件。 （二）经营性物业须具备的基本条件： 1．经营性物业应符合各地城市商业网点规划要求，经竣工综合验收合格并办妥房产证，已投入商业运营。 新建物业虽未正式投入运营，但已与全球或国内知名企业签订了长期租赁合同，承租人支付了保证金并投入资金开始营业装修，租赁合同也已明确了租金金额和支付方式，发展前景良好的，可视同已投入商业运营。 2．地理位置优越，物业原则上应位于城市中央商务区和中心商业区等城市中心繁华地段。交通便捷，人流、物流、车流充裕，商业、
xxxx银行 经营性物业抵押贷款业务管理办法 第一章总则 第一条为进一步规范经营性物业抵押贷款业务，促进本行经营性物业抵押贷款业务健康发展，根据国家有关法律、法规和我行的有关信贷政策，制定本办法。 第二条经营性物业是指已竣工验收并投入商业运营，经营管理比较规范、经营利润较为稳定、现金流量较为充裕、综合收益较好的商业营业用房、办公用房以及标准工业厂房，包括商场、商品交易市场、写字楼、星级宾馆酒店、综合商业设施、用于出租的标准工业厂房及相关配套设施等物业形式。 第三条经营性物业抵押贷款是指我行向经营性物业 所有人发放的，用于物业在经营期的资金需求，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入、借款人经营性收入进行还本付息的贷款。 第二章贷款对象与条件 第四条贷款对象 借款人必须是经工商行政管理部门（或主管机关）核准登记的企（事）业法人或其他经济组织，其所拥有的商业营
业用房、办公用房以及标准工业厂房已经投入商业运营，并拥有独立的所 有权、经营权、收益权和处置权。 第五条贷款条件 （一）借款人须具备的基本条件： １.具有有效法人营业执照； 2.产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好； 3.信用等级在A(a)以上，并在我行开立基本账户或一般账户，无不良信用记录； 4.拥有经营性物业全部产权，产权清晰合法、有效； 5.所拥有的经营性物业应已产生稳定经营性现金流或预计可产生稳定现金流，对于出租的物业要求提供相应的租赁协议或经营协议资料，对于自营物业提供因物业产生的相关收益佐证材料； 6.董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物； 7.同意对物业经营收入、支出款项的进行管理，同意我行对物业经营产生的相关资金流动和结算的监管并承诺物 业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理； 8.借款人在我行反洗钱客户身份识别为“低风险”。 （二）商业经营性物业须具备的基本条件：
经营性物业贷款管理办法 解读及案例分析 前言 “经营性物业贷款”是我行于2005年下半年，率先创新推出的一个业务品种，由于该产品具备了贷款期限长、贷款用途相对宽泛等方面的优势，推出不久，即在市场中引起了较大反响，在同业竞争中取得了不俗的成绩。经过4年多的运行实践，总行根据反馈情况，充分考虑了同业竞争的需求，对该产品先后进行了3次办法修订，逐步在准入要求、抵押率限定、以及差异化管理等多个方面作出重要的调整完善，从而有效维持了产品的市场竞争力，也逐步把这个业务品种锻造成了我行在城市业务竞争中的一个拳头产品。 第一章产品概述 一、产品定义 定义：经营性物业贷款是指我行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，以该物业的经营收入作为主要还款来源的贷款。 经营性物业贷款其实质是一款特定类型的抵押贷款，定义阐述了产品的两个基本特征：
1、经营性物业贷款是向所有权人发放的，借款人与物业产权人是同一个主体，对物业有完全的受益权和处置权。 在实践中，有几种情况需要注意： ⑴产权人与借款人分离的情况。 判别原则：如果是全资隶属关系的母子公司，应该可以视同一个主体，否则，不符合经营性物业贷款的规定，一般不予受理。 ⑵产权人与经营权人分离的情况。 判别：如产权人承贷，符合经营性物业贷款的规定，但要求产权人与经营人同意接受封闭运行，书面承诺以物业经营收入作为还款来源；如经营人承贷，就是借款人与产权人分离的情况。 2、经营性物业贷款主要还款来源应当是抵押物业自身的经营收入。 区别于一般的抵押贷款，经营性物业贷款对抵押物业的经营水平有特定的要求，主要针对的是一些经营情况理想、现金流较为充足的物业，依照规定，要求物业自身经营所产生的可还贷资金应占整个还款来源的80%以上。以这个规定作为贷款进入的门槛，大大增强了第一还款来源的可预期性，从而有效降低了信贷风险。 二、产品特点 1、期限长。 经营性物业贷款期限一般可为10年，最长可以达到15年。 如果客户以物业作为抵押，申请采用流动资金贷款，也能获得银行支持，但由于期限较短，需要频繁调集头寸来周转，还款压力较大。于此同时，由于货币政策松紧起伏波动较大，各家商业银行大都难以做到客户的信贷需求始终能够得到满足，这就使得客户通过流动资金方式取得的贷款，具有相当的不稳定性，难以用于效益回报周期较长的用途。 而经营性物业贷款期限长，还款方式较为灵活，较好地克服了上述缺点。 2、用途宽泛。 经营性物业贷款可以用于正常的经营需要、可以“置换借款人为建设或购置该物业形成的负债性资金”。这样的用途约定，相对来说比较宽泛，对借款人而言，有相对灵活的操作空间。 3、客户定位层次较高。 经营性物业贷款主要定位进入的是一些地标性建筑、高星级宾
附件 广州农村商业银行经营性物业抵押 贷款管理办法（修订稿） 第一章总则 第一条为适应房地产市场发展需要，规范经营性物业抵押贷款业务，防范经营性用房在营运初期的经营风险，促进经营性物业抵押贷款业务健康发展，特制定本办法。 第二条经营性物业是指已竣工验收并投入工商业运营，经营管理比较规范、经营利润较为稳定、现金流量较为充裕、综合收益较好的工商业营业用房和办公用房，包括商场、商品交易市场、写字楼、星级宾馆酒店、综合商业设施、工业园区、仓库等物业形式。 第三条经营性物业抵押贷款是指广州农村商业银行（以下简称“我行”或“总行”）向自行开发或购买经营性物业的法人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入进行还本付息的贷款。 第二章贷款对象和用途 第四条贷款对象。借款人必须是经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格的公司。其拥有的经营性物业已经投入商业运营，并对其拥有的商业营业用房有独立的处置权。 第五条贷款用途。可用于借款人生产经营中合理的资金需求。
（一）置换借款人为建设或购置该物业形成的负债性资金； （二）超出项目资本金规定比例以上的资金及物业价值中的增值资金； （三）物业在经营期间维护、改造、装修、招商等经营性资金； （四）置换存量经营性物业贷款等； 不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。 第三章贷款条件和申请 第六条贷款条件。 （一）借款人须具备下列基本条件: 1．具有法人营业执照并已办理年检手续； 2．属于房地产企业的，应取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续。其它企业营业范围应包括物业租赁； 3．产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好； 4．有贷款卡，并在我行开立基本账户或一般账户，无不良信用记录； 5．拥有经营性物业产权，一般应持有合法、有效的房产所有权证； 6．董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物。 （二）原则上要求借款人与我行签订项目资金监管协议，承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付、POS机、卡类等中间业务在我行办理，