银行经营性物业贷款管理办法
第一章总则
第一条为规范和促进银行股份有限公司，经营性物业抵押贷款业务健康发展，根据中国人民银行、中国银行业监督管理委员会有关规定和银行相关制度，制定本办法。
第二条本办法所称的经营性物业是指已竣工验收并投入运营，经营管理规范、经营收入稳定、现金流充裕、综合收益较好的商业营业用房、商品流通市场、办公用房、宾馆酒店、大型购物中心、酒店式公寓、工业和仓储用房等物业形式。
经营性物业抵押贷款是指银行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的（特别规定除外），以其所拥有的物业作为贷款抵押物，以该物业的经营收入作为主要还款来源的贷款。
第三条发放经营性物业抵押贷款应坚持“合法合规、产权清晰、抵押足值、现金流可持续”原则。
合法合规是指经营性物业抵押贷款业务须符合国家法律、法规及银行有关规定。
产权清晰是指物业须取得合法有效的房地产权证，无产权及债务等纠纷。
抵押足值是指经营性物业抵押贷款须足以承贷物业足值抵押，抵押物具备一定升值空间。
现金流可持续是指物业在贷款期限内，经营前景良好、现金流稳定，原则上可覆盖贷款本息。
第二章贷款对象和用途
第四条贷款对象。借款人必须经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格，其拥有的经营性物业产权清晰，原则上已投入商业运营，并对其拥有的经营性物业有独立的处置权。
第五条贷款用途。经营性物业抵押贷款用途必须坚持合法合规原则。贷款可用于借款人在经营期间维护、改造、装修物业，日常资金周转等;可用于置换其它银行贷款、股东借款等负债性资金以及借款人生产经营中的其他合法资金需求。经营性物业抵押贷款不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。
第三章贷款条件和申请资料
第六条贷款条件
（一）借款人须具备的基本条件：
1．在银行开立基本账户或一般账户，信用等级在级（含）以上，无不良信用记录；
2．产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好；
3．所有者权益在3000万元（含）以上；或部分商用物业建成时间较早，随着时间的增长，物业已有较大增值，经评估物业价值超过5000万元的；
4．主要股东或实际控制人经营业绩良好，综合实力较强；
5．拥有经营性物业产权，持有合法、有效的房产所有权证；
6．董事会或股东会等相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；
7．同意与银行签订项目资金监管协议，承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在银行办理，接受银行对物业经营收入、支出款项的封闭式监管；
8．符合银行规定的其他条件。
（二）经营性物业须具备的基本条件：
1．经营性物业应符合各地城市规划或产业规划要求，经竣工综合验收合格并办妥房产证，已投入正常商业运营；
2．地理位置优越，物业应位于中央商务区、中心商业区或开发区等城市或县域经济中心地段。物业所在区域交通便捷，人流、物流、车流充裕，商业、商务氛围浓厚或工业资源密集。世界五百强企业入驻的经营性物业，区位要求可适当放宽；
3．商业营业用房及商品流通市场类物业，面积应不小于3000平方米，年均出租率应不低于所在区域平均出租率；写字楼物业应为甲级（含）写字楼以上，年均出租率应不低
于所在区域平均出租率；宾馆酒店类物业应为四星级（含）以上或虽未取得星级认证但按四星级（含）以上标准建设，年均入住率应不低于所在区域平均入住率；经济型酒店和酒店式公寓应由国内外知名酒店管理公司管理，且年均入住率应不低于60％；混合业态的物业应至少满足以上一个条件；
4．工业和仓储用房类物业用地性质应为工业用地，土地使用权类型为出让，物业建设形式为标准工业厂房、研发基地用房、仓储用房及相关配套设施等，物业面积不小于2万平方米；所在区域应为合法设立并已通过审核、竞争优势明显、产业基础雄厚、发展潜力良好的国家级开发区、省级开发区以及经济发达地区的基础设施完备、产业集聚度高的工业片区；
5．经营性物业定位准确，经营情况稳定，市场前景良好，受电子商务市场发展冲击程度小；市场价值和租金价格稳定或有上涨趋势；具有较强的变现能力，有利于整体处置。
第七条贷款申请资料
借款人申请经营性物业抵押贷款时，应提供以下资料：（一）借款人营业执照、组织机构代码证；
（二）借款人验资报告和公司章程；
（三）借款人资信证明材料；
（四）借款人董事会或相应决策机构同意借款、同意以经营性物业抵押的决议；
（五）提供最近一期的财务报告及经会计（审计）事务所审计的借款人和重要关联公司近两年财务报表;
（六）经营性物业竣工验收合格的证明材料、合法有效
的房产所有权证等权属证明文件；
（七）经营性物业对外出租的有关协议、合同以及其他
对现金流有重大影响的文件与资料；
（八）物业经营方或主要承租人的经营、财务等资料；
（九） 银行要求提供的其他证明文件和材料。
第四章 贷款额度、期限和利率
第八条 贷款额度。经营性物业抵押贷款的额度应根据
物业的评估价值，同时综合考虑物业可用于还贷的现金流以及贷款期限等因素合理确定。原则上贷款金额上限按照以下两种计算方法孰低的原则确定：
（一）贷款期限内经营性物业经营性净现金流总量的
90％，计算公式为：
贷款金额＝t n
t t r CO CI -=+-⨯∑)1()(%901
上式中，CI 为经营性现金流入量，CO 为经营性现金流
出量，（CI －CO ）t 为第ｔ年的经营性净现金流量，ｎ为贷款期限（年），r 为折现率（贷款合同利率）。
（二）贷款本息金额不得高于物业评估价值与差别化抵
押率的乘数，计算公式为：
贷款本息金额＝物业评估价值×抵押率
抵押率计算时，利息按合同约定利率确定，贷款期限小
于等于一年的，按实际期限计算利息，贷款期限超过一年的，
按一年期限计算利息。
第九条贷款期限。经营性物业抵押贷款期限应综合考虑借款人融资需求、现有融资情况、物业预期现金流状况、还款方式等因素合理确定。贷款期限一般不超过10年，对于优质的竞争性客户和项目，确有必要的，贷款期限最长可放宽到不超过15年。贷款期限最长不得超过借款人法定经营期限，也不得超过物业产权证的剩余使用年限。
第十条贷款利率。按照银行相关利率政策执行。
第五章贷款担保方式
第十一条经营性物业抵押贷款以竣工验收合格、取得房产证的经营性物业抵押担保，必要时还应提供银行认可的其他财产抵（质）押或第三方以及借款人法定代表人或其实际控制人连带责任保证担保。
第十二条对能够办理应收账款质押登记手续的，原则上应按照规定办理应收账款质押。
第十三条经营性物业抵押贷款的抵押率综合考虑借款人的信用等级、物业形态、租赁方式等因素确定。非工业和仓储用房类经营性物业抵押贷款的抵押率不得超过抵押物评估价值的70％，工业和仓储用房类经营性物业抵押贷款的抵押率不得超过抵押物评估价值的60％。
第十四条经营性物业抵押贷款抵押必须在房地产管理部门办理抵押登记并确保银行为抵押物第一顺位抵押
权人，办理抵押物登记时须提供抵押物房产证、借款合同和抵押合同等相关材料。置换他行贷款的，为防止他行抵押权消灭并为银行设定抵押前银行贷款处于悬空状态，应要求借款人提供有效的阶段性担保，对于可通过设定银行为第二顺位抵押权人、在置换他行贷款后银行自动成为第一顺位抵押权人的，阶段性担保可不作要求。
第十五条为防止借款人通过修改租赁合同、另行签订长期低租金合同或以其他方式对抗银行抵押权，应尽量要求出租人和承租人持租赁合同到房管部门办理租赁登记备案手续。
第十六条为确保工业和仓储用房类经营性物业的变现能力，应要求借款人将必要的生产、生活配套服务设施一并抵押。
第六章贷款调查和评估
第十七条经营性物业抵押贷款的调查主要包括合法性调查、安全性调查和效益性调查。调查主要包括以下内容：（一）借款人是否具备合法承贷主体资格。
（二）物业的权属状况。物业是否经竣工验收合格、是否取得产权证，物业设定抵押情况。
（三）物业的出租率、租赁合同的租期、租金水平和租金支付方式。调查租金收入与贷款额度、贷款期限是否匹配；调查租金支付方式，防止物业在抵押给银行时，承租人
已经一次性向借款人支付长期租金，或者是将租金用来偿还出租人所欠承租人的债务，导致银行届时无法从租金中获得还款来源或者增加处置抵押物的难度。
（四）租约情况。调查租约的真实性以及租赁合同中是否存在损害银行利益的条款。要特别注意承租人依法享有的承租权、优先购买权及其他权利对银行抵押权的限制和影响，对抵押权实现的难易程度作必要的预估。
（五）承租人资信、经营状况、支付租金能力等情况。是否存在承租人经营状况或资信不佳、按期足额支付租金有困难或多次拖欠租金等情况。
（六）物业在当地同类市场的竞争优劣势情况，其经营收益、转让价值等市场行情的历史波动状况以及贷款期内的预期变化趋势。
（七）贷款用途、金额、期限、还款计划是否合理，是否与物业的经营特征相符。
（八）贷款期内借款人的经营计划和重大投资计划，及其对物业经营的影响。
第十八条贷款评估应重点评估以下内容：
（一）借款人评价：包括借款人的组织形式、股权结构、经营业绩、信用状况、财务状况、现金流量状况等。
（二）抵押物评价：包括抵押物的出租经营情况、实际建造或购置成本、市场价值情况、变现能力等。
（三）偿债能力评价：包括财务效益预测、现金流量预测及偿债能力预测等，并对物业每年经营收入进行评价，经
营收入应扣除定期大修和日常维护成本。
第七章贷款审查、审批、发放和偿还
第十九条对经营性物业抵押贷款的审查、审批和发放按银行相关制度办法执行。
第二十条贷款发放前，借款人应当对经营性物业办理保险，保险费用由借款人承担，需明确银行为第一受益人，保险期限不得短于银行贷款期限。物业保险可采用一次性购买或按年度为单位分期购买方式，采用按年度为单位分期购买的，借款人要与保险公司签订覆盖借款期限的续保协议，并保证保险期限的连续性。
第二十一条经营性物业抵押贷款的借款合同中要补充明确以下内容：
（一）银行有权在贷款期内要求由指定的房地产估价机构对抵押物价值重新进行评估，若抵押物价值发生贬值，银行有权要求借款人补充抵押物或收回相应贷款。
（二）若房地产市场出现重大变化或发生其他影响贷款安全的情形，经营单位可与借款人协商变更借款合同中关于贷款额度、期限、利率、每期还款金额等内容，协商不成的，银行有权按照合同约定采取停止发放贷款、要求借款人提前偿还已发放贷款、处置抵押物等措施。
（三）借款人若连续2次或累计3次未按约定归还贷款本息，银行可依法处置抵押物。
（四）抵押权存续期间，未经银行贷款审批部门同意，抵押人不得以变卖、再次抵押、抵偿债务、赠与或以其他任何方式处置抵押物业。贷款审批部门同意后，借款人可将抵押物业变卖，实现的价款应优先用于偿还银行贷款。
第二十二条对于经营性物业抵押贷款，原则上采用本物业产生的现金流归还贷款。若借款人或其母公司实力雄厚，现金流充裕，有确定的其他合法收入来源，并愿以其还款的，通过贷款合同约定，可以采用综合收入还款方式。
第二十三条还款方式。在贷款发放前，要根据物业现金流情况、项目出租前景和租金收取方式制定切实可行的分期还款计划，至少每半年还本付息一次。考虑到物业的租金回收具有一定周期性，可给予最长不超过一年的宽限期。
采用综合还贷的，应制定明确的按年（季）还款计划，物业经营收入以外用于还款的综合收入应分期落实。
第二十四条银行有权对借款人提前还款收取违约金，经营单位应就违约金的收取标准在借款合同中予以明确。借款人提前还款的，需提前一个月提出申请，并按银行确定的提前还款日归还剩余的贷款本息。
第八章贷后管理
第二十五条借款人应与银行签订资金监管协议，借款人需在银行开立资金监管专户，对专户资金实行收支两条线管理，建立收入、支出明细台账，物业的经营性收入直接进入专户，经营单位对专户资金的实际使用情况进行
监管；一旦借款人未按时偿还贷款本息，银行有权直接从该账户中扣划，如借款人出现逃避资金监管的行为，银行有权要求提前偿还贷款本息或处置抵押物。
第二十六条经营单位在贷款期内应按规定频率对抵押物价值进行贷后重估，动态监测抵押物价值变动情况。
第二十七条对已抵押给银行的经营性物业用于租赁的，应审查租赁合同约定的条款是否存在不利于银行抵押权实现的情形，并要求出租人事先告知承租人该经营性物业已抵押给银行；同时尽量要求承租人向银行出具书面承诺，在银行实现抵押权时，租赁合同提前终止，不得以其租赁权阻碍或干扰银行行使抵押权。
第二十八条经营单位客户经理需及时掌握出租状况，准确估算项目经营性现金流量，动态调整还款计划。
第二十九条经营单位客户经理应制定贷后监管方案，加强贷后管理，需定期对经营性物业抵押贷款进行检查，发现物业出租情况恶化、借款人实际租金收入明显低于贷款申报时水平、租金收入不足以维持正常经营和归还分期还款额及其他风险预警信号时，应及时按要求进行风险预警并采取风险防范措施。
第九章贷款管理特别规定
第三十条对于物业所有权人与借款人不一致的，原则上不得发放经营性物业抵押贷款，但对于同时满足以下条件
的客户，确有融资需求的，可采用将物业所有权人作为共同借款人或连带责任保证担保人，并将物业所有权人作为抵押人方式进行运作，同时需以个案方式报业务部准入同意后按相关权限和流程运作：
（一）符合本办法第六条第（一）款规定的贷款基本条件；
（二）信用等级 X及以上，无不良信用记录；
（三）综合实力雄厚、现金流充裕，所有者权益在1亿元（含）以上，资产负债率低于75％。
对以共同借款人方式发放的贷款，须在借款合同中明确：一是银行将贷款发放至特定账户的行为视同向所有借款人（包括物业所有权人）发放贷款；二是物业所有权人承诺作为共同借款人承担共同还款责任，并同意不得以任何理由抗辩。
第三十一条对于银行已经办理的存量经营性物业抵押贷款业务，在满足以下条件的前提下，可根据借款人需求，重新测算贷款金额、商定贷款期限、约定贷款用途，按照相关权限及程序审批发放新贷款置换存量贷款：（一）借款人同时满足以下条件：
1．符合本办法第六条第（一）款规定的贷款基本条件；
2．信用等级 X及以上，无不良信用记录；
3．综合实力雄厚、现金流充裕，原则上要求所有者权益在5000万元（含）以上，资产负债率连续2个季度低于75％。
（二）存量经营性物业抵押贷款还款记录良好，无不良信用记录。
（三）物业形态限于商业营业用房、商品流通市场、写字楼和宾馆酒店。
（四）与存量贷款发放时相比，物业租金水平明显上涨或抵押物价值明显增加。
（五）新贷款超过存量贷款的额度应符合本办法第五条规定的用途。
银行经营性物业贷款管理办法 第一章总则 第一条为规范和促进银行股份有限公司，经营性物业抵押贷款业务健康发展，根据中国人民银行、中国银行业监督管理委员会有关规定和银行相关制度，制定本办法。 第二条本办法所称的经营性物业是指已竣工验收并投入运营，经营管理规范、经营收入稳定、现金流充裕、综合收益较好的商业营业用房、商品流通市场、办公用房、宾馆酒店、大型购物中心、酒店式公寓、工业和仓储用房等物业形式。 经营性物业抵押贷款是指银行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的（特别规定除外），以其所拥有的物业作为贷款抵押物，以该物业的经营收入作为主要还款来源的贷款。 第三条发放经营性物业抵押贷款应坚持“合法合规、产权清晰、抵押足值、现金流可持续”原则。 合法合规是指经营性物业抵押贷款业务须符合国家法律、法规及银行有关规定。 产权清晰是指物业须取得合法有效的房地产权证，无产权及债务等纠纷。 抵押足值是指经营性物业抵押贷款须足以承贷物业足值抵押，抵押物具备一定升值空间。
现金流可持续是指物业在贷款期限内，经营前景良好、现金流稳定，原则上可覆盖贷款本息。 第二章贷款对象和用途 第四条贷款对象。借款人必须经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格，其拥有的经营性物业产权清晰，原则上已投入商业运营，并对其拥有的经营性物业有独立的处置权。 第五条贷款用途。经营性物业抵押贷款用途必须坚持合法合规原则。贷款可用于借款人在经营期间维护、改造、装修物业，日常资金周转等;可用于置换其它银行贷款、股东借款等负债性资金以及借款人生产经营中的其他合法资金需求。经营性物业抵押贷款不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。 第三章贷款条件和申请资料 第六条贷款条件 （一）借款人须具备的基本条件： 1．在银行开立基本账户或一般账户，信用等级在级（含）以上，无不良信用记录； 2．产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好；
银行经营性物业贷款管理办法两篇 第1条 银行商业地产贷款管理办法第一章总则 第一条为拓展优质信贷市场，规范和促进我行经营性房地产贷款业务健康发展，根据XX银行、中国银行业监督管理委员会的有关规定和我行相关制度，制定本办法。 第二条本办法所称经营性物业是指综合收益良好的商业经营场所、办公场所、酒店、商场(购物中心)、酒店公寓、工业及仓储场所等物业形式。，已经完成验收并投入运行。 经营性物业贷款是指银行向具有法定主体资格的经营性物业业主发放的贷款，以业主拥有的物业作为贷款的抵押物，以物业的经营收入作为主要还款来源。 第三条经营性房地产贷款的发放应符合国家法律法规的有关规定，遵循“安全、流动性和效率”的原则。 第二章贷款对象和目的第四条贷款对象。 借款人必须经主管部门批准成立，并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格。借款人拥有的经营性物业产权清晰，已投入商业运营，对借款人拥有的经营性物业拥有独立处置权。 第五条贷款的使用。 经营性物业贷款可用于借款人生产经营中的合理资本要求，包括置换借款人形成的用于建设或购买物业的债务资金、超过规定比例的项目资金和增值资金在物业价值中的比重，运营期间物业维护、
装修、装修、招商引资等经营性资金，置换现有经营性物业贷款等。不得用于国家禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行现有的不良贷款或非法贷款。 第三章贷款条件及申请材料第六条贷款条件。 (1)借款人的基本要求是 1.持有贷款凭证(卡)并在我行开立基本存款账户或一般账户。原则上，信用等级在A级(含)以上，无不良信用记录。 2.产权清晰、公司治理结构健全、管理规范、财务状况良好； 3.属于房地产开发企业的，应当取得房地产开发主管部门颁发的房地产开发企业资质证书，并办理年检手续。 4.所有者权益在8000万元(含)以上； 5.大股东或实际控制人具有良好的经营业绩和较强的综合实力； 6.拥有经营物业的产权，并持有合法、有效的产权证书； 7.董事会或相应的决策机构同意将其拥有的经营财产用作贷款抵押； 8.同意与我行签订项目资金监管协议，承诺资金结算、物业管理产生的收付等中间业务由我行办理，并接受我行对物业管理收入、支出的封闭式监管； 9 .xx银行规定的其他条件。 (2)经营物业的基本要求 1.经营物业应满足各城市商业网点规划或产业规划的要求，并在竣工综合验收合格并完成产权证后投入
经营性物业贷款管理办法 解读及案例分析 前言 “经营性物业贷款”是我行于2005年下半年，率先创新推出的一个业务品种，由于该产品具备了贷款期限长、贷款用途相对宽泛等方面的优势，推出不久，即在市场中引起了较大反响，在同业竞争中取得了不俗的成绩。经过4年多的运行实践，总行根据反馈情况，充分考虑了同业竞争的需求，对该产品先后进行了3次办法修订，逐步在准入要求、抵押率限定、以及差异化管理等多个方面作出重要的调整完善，从而有效维持了产品的市场竞争力，也逐步把这个业务品种锻造成了我行在城市业务竞争中的一个拳头产品。 第一章产品概述 一、产品定义 定义：经营性物业贷款是指我行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，以该物业的经营收入作为主要还款来源的贷款。 经营性物业贷款其实质是一款特定类型的抵押贷款，定义阐述了产品的两个基本特征：
1、经营性物业贷款是向所有权人发放的，借款人与物业产权人是同一个主体，对物业有完全的受益权和处置权。 在实践中，有几种情况需要注意： ⑴产权人与借款人分离的情况。 判别原则：如果是全资隶属关系的母子公司，应该可以视同一个主体，否则，不符合经营性物业贷款的规定，一般不予受理。 ⑵产权人与经营权人分离的情况。 判别：如产权人承贷，符合经营性物业贷款的规定，但要求产权人与经营人同意接受封闭运行，书面承诺以物业经营收入作为还款来源；如经营人承贷，就是借款人与产权人分离的情况。 2、经营性物业贷款主要还款来源应当是抵押物业自身的经营收入。 区别于一般的抵押贷款，经营性物业贷款对抵押物业的经营水平有特定的要求，主要针对的是一些经营情况理想、现金流较为充足的物业，依照规定，要求物业自身经营所产生的可还贷资金应占整个还款来源的80%以上。以这个规定作为贷款进入的门槛，大大增强了第一还款来源的可预期性，从而有效降低了信贷风险。 二、产品特点 1、期限长。 经营性物业贷款期限一般可为10年，最长可以达到15年。 如果客户以物业作为抵押，申请采用流动资金贷款，也能获得银行支持，但由于期限较短，需要频繁调集头寸来周转，还款压力较大。于此同时，由于货币政策松紧起伏波动较大，各家商业银行大都难以做到客户的信贷需求始终能够得到满足，这就使得客户通过流动资金方式取得的贷款，具有相当的不稳定性，难以用于效益回报周期较长的用途。 而经营性物业贷款期限长，还款方式较为灵活，较好地克服了上述缺点。 2、用途宽泛。 经营性物业贷款可以用于正常的经营需要、可以“置换借款人为建设或购置该物业形成的负债性资金”。这样的用途约定，相对来说比较宽泛，对借款人而言，有相对灵活的操作空间。 3、客户定位层次较高。 经营性物业贷款主要定位进入的是一些地标性建筑、高星级宾
房地产开发贷款管理办法 第一章总则 第一条为加强和规范我行房地产开发贷款操作与管理，有效防范贷款风险，根据《商业银行房地产贷款风险管理指引》、我行信贷政策以及国家法律法规和监管机关有关规定，特制定本办法。 第二条本办法所指房地产开发贷款，是指我行向借款人发放的用于房地产项目及其配套设施开发建设的贷款，包括住房开发贷款和商业用房开发贷款，不包括土地储备贷款、保障性住房开发贷款和棚户区改造业务。 住房开发贷款：指向房地产开发企业发放的用于商品住宅及其配套设施开发建设的贷款。 商业用房开发贷款：指向房地产开发企业发放的用于写字楼、商场、酒店、工业厂房、仓储用房等商业项目及其配套设施开发建设的贷款。 对商住两用开发项目，如住宅部分投资占总投资比例超过50%的（可按照住宅和商业的面积确定占比），则应纳入住房开发贷款范畴，否则纳入商业用房开发贷款管理。 房地产开发贷款的发放必须符合国家房地产发展总体方向，遵守国家法律法规和总行信贷政策及相关规定，符合我行房地产
行业信贷政策，优选客户和项目，防范业务风险。 保障性住房、棚户区改造业务不在本办法规范范围，按照我行关于棚户区改造业务相关规定办理。 第三条房地产开发项目封闭管理是风险管理关键，分行须严格按照项目封闭管理要求，加强对贷款和销售回款“两款”的管理，按照本办法要求对贷款资金使用进行监控、监控销售进度、监控销售回款到我行并及时回收贷款。不能进行封闭管理、不能在我行开立回款专户并接受我行项目专户管理要求的，不得办理。 第四条房地产开发贷款用途为房地产项目及其配套设施开发建设，不得用于缴交土地出让金及其他用途。 第五条对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源、捂盘惜售等违纪违规行为的房地产开发企业，不得对其发放贷款。 第六条房地产开发贷款原则上只能用于一级分行属地内的房地产开发项目，不得跨地区使用。对于大型优质房地产企业集团集中总部借款的，可采取项目所在地分行牵头、企业集团所在地分行参与组成行内银团方式办理。 第七条本办法适用于我行境内各机构。经总行授权获准开展房地产开发贷款业务的我行海外机构，另行制定管理办法。
xxxx银行 经营性物业抵押贷款业务管理办法 第一章总则 第一条为进一步规范经营性物业抵押贷款业务，促进本行经营性物业抵押贷款业务健康发展，根据国家有关法律、法规和我行的有关信贷政策，制定本办法。 第二条经营性物业是指已竣工验收并投入商业运营，经营管理比较规范、经营利润较为稳定、现金流量较为充裕、综合收益较好的商业营业用房、办公用房以及标准工业厂房，包括商场、商品交易市场、写字楼、星级宾馆酒店、综合商业设施、用于出租的标准工业厂房及相关配套设施等物业形式。 第三条经营性物业抵押贷款是指我行向经营性物业 所有人发放的，用于物业在经营期的资金需求，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入、借款人经营性收入进行还本付息的贷款。 第二章贷款对象与条件 第四条贷款对象 借款人必须是经工商行政管理部门（或主管机关）核准登记的企（事）业法人或其他经济组织，其所拥有的商业营
业用房、办公用房以及标准工业厂房已经投入商业运营，并拥有独立的所 有权、经营权、收益权和处置权。 第五条贷款条件 （一）借款人须具备的基本条件： １.具有有效法人营业执照； 2.产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好； 3.信用等级在A(a)以上，并在我行开立基本账户或一般账户，无不良信用记录； 4.拥有经营性物业全部产权，产权清晰合法、有效； 5.所拥有的经营性物业应已产生稳定经营性现金流或预计可产生稳定现金流，对于出租的物业要求提供相应的租赁协议或经营协议资料，对于自营物业提供因物业产生的相关收益佐证材料； 6.董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物； 7.同意对物业经营收入、支出款项的进行管理，同意我行对物业经营产生的相关资金流动和结算的监管并承诺物 业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理； 8.借款人在我行反洗钱客户身份识别为“低风险”。 （二）商业经营性物业须具备的基本条件：
银行物业管理方案 在如今的社会中，银行作为经济运行的一个重要组成部分，在日常的经营过程 中不免需要租赁或拥有物业来为自己的日常工作提供一定的保障。然而，拥有或租赁物业也会带来一系列的问题，这就需要对物业进行科学的管理，从而保证企业的日常工作运转得更加顺畅、高效。本文将结合银行物业的特点、目前的物业管理情况以及已经实施的一些方案，详细阐述银行物业管理的方案。 一、银行物业的特点 作为银行，其经营特点使得银行物业具有一些独特的特征： 1.位置优势 一般来说，银行设立的位置都比较优越，位置的优势也决定了银行物业的价值 相对较高。同时，位置的优越也会给物业管理提出更高的要求。 2.安全性高 银行物业安全性是银行所重视的，而银行物业中涉及的数据、现金等价值都很高，因此物业的安全管理也是十分重要的。 3.多功能性较强 银行经营活动所需要的空间不仅仅局限于办公空间，还可能需要存放硬件设备、保管客户重要资料等。因此，银行物业要具有多种不同的功能。 二、当前银行物业管理的情况 银行物业管理的现状可以总结如下： 1.管理方式不够科学 当前的银行物业管理方式还停留在传统的手工纸张管理阶段，很多管理人员对 物业的管理采取人工巡查方式，不能很好地掌握物业的整体运行情况，管理效率有待提高。 2.管理人员素质不高 银行物业管理中的管理人员素质最低要求应该是懂基本的物业管理知识，但实 际情况中，很多管理人员只会一些无用的流程，却无法解决实际问题。这样做不仅不能提高管理效率，而且会浪费大量企业资源。 3.物业维修管理效果不尽如人意
银行物业需要进行定期的维修，这些维修涉及到物业的使用寿命，很多银行在维修时采取的是救急式应对方法，这样不仅延误了物业的使用寿命，而且还给银行带来了额外的费用负担。 三、银行物业管理的方案 为了解决当前银行物业管理中存在的问题，我们可以从以下几个方面入手： 1.信息化管理 利用物业管理软件、综合楼宇管理系统等来实现物业全面信息化管理，这样可以提高管理效率和准确度，减少出错和浪费。 2.培训提高管理人员素质 为了提升物业管理人员的素质，可以针对性地开设物业管理知识培训班，培训专业人员，并定期开展现场模拟和案例分析，使管理人员能够熟练掌握物业管理的最新方法和最佳实践。 3.统一维修管理 制定标准化的物业维修管理方案，规范维修程序，逐步实现物业维修的集中管理。同时，可以选择专业的维修机构，从而提高维修效果。 四、实施效果 我们可以通过这些措施来改进银行物业管理模式，提高管理效率和管理人员的素质,并逐步实现物业信息化管理，提高维修效果。这样，我们就能更好地保障银行物业的运行和发展。
经营性物业管理 1. 引言 经营性物业管理是指对商业、工业、办公等经营性物业进行管 理和运营的过程。随着城市化进程的不断加速和商业竞争的激烈， 经营性物业管理在现代社会中扮演着重要的角色。本文将介绍经营 性物业管理的定义、重要性以及相关的管理方法和技术。 2. 经营性物业管理的定义 经营性物业管理是指对商业、工业、办公等经营性物业进行全 面的管理和运营。它包括了物业维护、租赁管理、设备维修、安全 管理、环境保护等多个方面。经营性物业管理的目标是最大程度地 提高物业的价值和效益，为业主和租户提供安全、舒适、高效的工 作和生活环境。 3. 经营性物业管理的重要性 经营性物业管理对于商业、工业、办公等经营性物业的发展和 运营至关重要。良好的经营性物业管理能够提高物业的市场竞争力，吸引更多的租户和客户。它能够提供优质的服务和便利的设施，提 高租户的满意度和忠诚度。经营性物业管理还能够提高物业的资产 价值，为业主带来更大的经济效益。 4. 经营性物业管理的方法和技术
经营性物业管理可以采用多种方法和技术来实施。物业管理公司可以建立完善的管理制度和流程，明确权责分工，确保各项管理工作的顺利进行。可以利用信息技术来提高管理效率，例如使用物业管理软件、智能化设备等。物业管理公司还可以与相关专业机构合作，获取专业的技术支持和意见，提高管理水平。 5. 经营性物业管理的挑战和发展趋势 虽然经营性物业管理在现代社会中扮演着重要角色，但也面临着一些挑战。市场竞争激烈，需要不断提高管理水平和服务质量，以吸引更多的租户和客户。环境法规的不断加强，要求物业管理公司更加注重环保和可持续发展。新兴技术的不断应用也为物业管理带来了新的机遇和挑战，例如智能化设备的使用和大数据的应用。 ，经营性物业管理将呈现出以下几个发展趋势。智能化和信息化将成为物业管理的主要方向，例如智能门禁系统、远程监控等。环保和可持续发展将成为物业管理的重要理念，例如推广绿色建筑和节能减排措施。服务创新和个性化定制也将成为物业管理的重要内容，满足租户和客户的多样化需求。 6. 经营性物业管理是对商业、工业、办公等经营性物业进行全面管理和运营的过程，具有重要的意义和价值。通过良好的管理和运营，经营性物业管理能够提高物业的价值和效益，为业主和租户提
XXXX农村商业银行股份有限公司 经营性物业抵押贷款管理办法 第一章总则 第一条为适应信贷业务发展需要,拓宽市场竞争渠道，进一步规范和促进经营性物业抵押贷款业务，根据国家相关法律法规和《XXXX农村商业银行股份有限公司信贷管理基本制度》等规定，特制订本办法. 第二条本办法所称的经营性物业是指通过竣工验收已投入或准备投入商业运营商业营业用房、办公用房和工业用房，包括商场、商品交易市场、写字楼、宾馆酒店、综合商业设施、标准厂房等，当前或预期经营利润稳定或持续增长、现金流量稳定、综合收益好、管理规范的物业。 经营性物业抵押贷款是指XXXX农村商业银行股份有限公司(以下简称“本行”)对具有合法承贷主体资格的企(事）业法人、个体工商户、自然人，以其所拥有的物业作为贷款抵押物,并主要以该物业的经营收入还本付息的贷款。 第二章贷款对象和用途 第三条贷款对象。经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的企(事)业法人、个体工商户或具有中华人民共和国国籍的具有完全民事行为能力的自然人。 第四条贷款用途。主要用于物业在经营期间的资金需
求，包括物业本身的装修改造、所经营项目的资金周转、扩大经营规模和其他合理经营资金需求，不得从事股本权益性投资、股票、期货等投机经营活动或国家法律法规明确禁止的经营项目。 第三章贷款条件和申请 第五条贷款条件.贷款条件分为贷款对象条件和经营性物业条件，贷款对象又分为法人类和自然人类。 （一)贷款对象须具备下列基本条件： 法人类贷款条件 1、具有法人营业执照并已办理年检手续； 2、属于房地产开发企业的，应取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续； 3、产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好； 4、具有有效贷款卡，并在本行开立基本账户或一般账户，无不良信用记录。信用记录包含贷款逾期、他行不良贷款、受工商行政、税务等部门查处或个人受公安机关处分等; 5、拥有经营性物业全部产权,持有合法、有效的房产所有权证和土地使用权证； 6、董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物； 7、本行要求的其他条件.
经营性物业抵押贷款指导意见
经营性物业抵押贷款业务指导意见 （试行） 第一章总则 第一条依据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》、“三个办法一个指引”、《我行公司授信业务管理办法》、《我行授信押品管理办法》、《我行授信押品操作细则》等，特制定《我行经营性物业抵押贷款业务指导意见》（下称“本指导意见”）。各分行应遵照本指导意见，分行自行制定的实施细则以及国家相关部门、监管机构和我行有关规定，规范开展经营性物业抵押贷款业务。 本指导意见所称经营性物业抵押贷款是指本行向符合条件的法人发放的，以其合法拥有产权的经营性物业作为抵押物，还款来源包括但不限于抵押物业的自营、出租等经营性收入的贷款。该等经营性物业是指已完成竣工验收并投入商业运营、具有独立产权、经营性现金流量充裕、还款来源稳定的商业和工业用房，包括写字楼、综合性商业设施（商场、商铺、专业市场）、四星级（含）以上宾馆酒店、标准化工业厂房等。 第二条本行开展经营性物业抵押贷款业务应遵循以下原则： （一）“统一授信”原则。经营性物业抵押贷款业务按我行—1—
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（二）近三年的经营和财务状况良好，管理规范，具备还本付息能力。如果借款人为新成立的企业，其母公司应符合该项条件。 （三）借款人及其母公司或实际控制人以往资信情况良好，无不良记录。 第四条经营性物业抵押贷款应满足以下基本条件： （一）该项抵押物业可产生稳定的自营收入或租金收入。在贷款期内，借款人从抵押物业获得的所有收入在扣除必要的成本和税费支出后，剩余现金流可覆盖我行贷款本息。 如果借款人是我行的战略客户，贷款期内从抵押物业获得的所有收入在扣除必要的成本和税费支出后，剩余现金流应能覆盖我行贷款本息的80%以上。同时要求必须先落实其他补充还款来源，确保按期足额还款。 如贷款期内抵押物业全部或部分转为销售，需将销售方案报原授信审批机构审批。原则上，如销售款或申请人其他自筹资金能够按照足额偿还我行贷款本息的，可同意销售，但必须在注销抵押登记前足额偿还我行贷款；如无法足额偿还全部贷款本息，则须重新上报审批授信方案。 （二）抵押物业的产权人（借款人）与经营人为同一法人的，借款人须书面承诺抵押物业经营所产生的资金结算、代收代付等业务在我行办理，并接受我行对物业经营收入、支出款项的监管。 —1—
XX银行关于 经营性物业贷款法律合规风险提示的通知 总行各部门、各分支行： 近期，总行法律合规部陆续接到部分分支机构关于经营性物业贷款法律风险的咨询，我行多家分支机构亦发放了多笔经营性物业贷款。 经营性物业贷款是指银行向借款人发放的、以借款人自身拥有的经营性物业作为抵押、以该物业租金等经营性收入作为主要还款来源的贷款。通常认为，此类贷款所依托的物业具有出租率高、租金稳定且基本可以覆盖贷款本息等优点，第一还款来源较充分。并且此类贷款的抵押物由于是数年前购置，随着近几年房价上涨，目前物业市场价格不菲，第二还款来源也有保障。也正因为此，经营性物业贷款成为近年银行竞相介入的对象。但是，从近期发生的一些经营性物业贷款纠纷看，此类业务涉及到的法律风险较为复杂，对操作要求较高，应引起关注。 以下通过典型案例形式对经营性物业贷款法律合规风险予以提示。 一、典型案例 【案例1】 A公司是一家从事房地产开发的企业，向甲银行申请经营性物业贷款4000万元，以自有的经营性物业抵押，并以该物业的租金作为还款来源，贷款用途为该物业装修。甲银
行经过评审，认为该物业每年租金达900万元，可以覆盖贷款本息，同意给予贷款4000万元，期限8年，按季付息。 贷款发放一年后，甲银行发现A公司贷款出现欠息，随后网络和媒体出现大量关于A公司身陷非法集资、债务缠身、法定代表人被警方控制等负面报导。经调查，甲银行得知，A公司近年进行大量民间借贷，经营陷入困境，有效资产（包括甲银行的抵押物）已被多家司法机关反复查封、冻结。调查中甲银行还得知，承租人B公司表示该物业的实际租金是每年390万元，而不是借款人向银行提供的《租赁合同》所描述的900万元。 甲银行立即向法院起诉A公司和B公司。同时向法院阐明租金和该物业已经抵押给甲银行，要求法院解除对租金的冻结和该经营性物业的查封，但是由于借款人已经没有还款能力，抵押物被反复查封，涉及众多的受害群众的债权，处置难度很大。 【案例2】 A公司向甲银行申请经营性物业贷款3000万元，担保方式为借款人自有的物业抵押、抵押物租赁所产生的租金应收账款质押。贷款发放一年后，借款人涉嫌诈骗，被司法机关立案侦查。公安机关经过侦查，初步认定借款人购买抵押物的资金是借款人诈骗所得，进而认定抵押物为“赃物”，借款人的其他有效资产被公安机关及众多债权人申请法院查封、冻结，企业经营陷入困境，抵押物和租金也被众多的债权人反复查封或冻结。银行尽管起诉，但仍无法处理抵押
银行、金融机构物业经营管理 物业服务企业进入金融机构承担物业管理责任，标志着物业服务企业在管理能力和水平上的重大进步，是优秀物业管理品牌化的重要标志。 金融机构物业的经营管理，主要指对银行或银行总部的物业服务与经营管理。 一：银行总部物业经营管理特点难点分析 （一）特点分析 (1)银行总部内既有相对封闭的办公区域，又有对外开放的营业场所，工作人员要求私密安全，客户出入要求便捷，需要物业合理的分区管理。 (2)既要满足单一业主的办公需求，又要满足业主的客户来访及办理业务的服务需求，需要物业在管理中体现服务，在服务中不失管理。 (3)既要保证物业的秩序安全，又要维护银行的信息安全，需要物业人防与技防的完美结合。 (4)银行总部由于自身性质的特点，突发事件较多，需要物业既要有周密完备的应急预案，又要有经验丰富的应变能力。 （二）难点分析 (1)社会人员管理； (2)访客管理； (3)高层次专业会议管理； (4)社会冲突管理； (5)银行内部员工服务与管理等。 银行总部大厦在安全管理上的要求要远远高于对一般写字楼的要求。 二：金融机构物业经营管理业务内容 1．窗口业务管理 要求多设置为老年人、行动不便人的服务设施，如较多的座椅、轮椅，适当调高扩音声调，注意进出通道的防滑和无障碍通行等。 窗口业务服务的一个关注点是atm机夜间的安全问题。物业人员要特别注意atm机附近的监控和定期巡视，防止意外事件发生。
银行发行债券、推出金融产品或理财产品等业务时，可以由物业服务企业通过经营性服务而予实现。 2．内部员工服务与管理 （1）停车管理。目前银行员工拥有机动车较多，上、下班时间集中进入停车区域。要引导员工顺利到达或离开。 (2)携物离开管理。对所携物品进行检查是必要的。具体使用何种方式和手段，物业公司应当尊重和服从银行方面的最终决定，并签订书面授权书。 3．访客管理 (1)访客进入总部内部必须走专用通道 (2)访客必须办理登记手续 (3)访客必须持发放的访客证方可进入物业 (4)实行当事人领人制 (5)访客进入大厦前，押相应证件。 4．重要会议管理 为会议提供服务应注意以下几点： (1)关注会场布置。与内容相一致，不铺张浪费。 (2)熟悉参会人员身份。座位安排要符合礼仪，根据职务身份，准确摆放桌签。 (3)设备准备。如电脑、语音系统、广播系统、录音系统、同声传译系统等。 4．重要会议管理 (4)茶点安排。会议时间超过半天的，应根据主办方要求准备茶歇，安排茶点。 (5)会议服务人员安排。特别要注意提醒为会议提供服务的人员加强保密意识。会后对遗留在现场的所有纸质文件统一整理上交，个人不得留存、使用或私下转送他人。 5．社会冲突管理与控制 在银行内发生冲突的情况大致分为两种： （1）投资人与银行矛盾引发。银行发行债券、出售短期理财产品，导致投资人亏损堵门索赔，或迟迟不离开营业门店，给银行的正常营业造成很大影响。
湖北省农村信用社商业用房按揭贷款管理 办法 第一章总则 第一条为满足客户的融资需求，规范全省农村信用社（以下简称农信社）商业用房按揭贷款管理,防范信贷风险，根据《中华人民共和国物权法》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》和《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》等有关规定，制订本办法。 第二条本办法所称商业用房按揭贷款是指农信社向借款人发放的用于购买营业用房或办公用房（以下简称商业用房）、以所购商业用房作为抵押物、开发商提供阶段性连带责任保证的贷 款。 按揭贷款的房屋分为一手房和二手房，一手房是指开发商新建并首次销售的商业用房；二手房是指开发商以外的售房人再次在市场上交易的商业用房. 第三条按揭贷款的商业用房应为竣工验收合格的房屋. 第二章 第四条按揭项目的准入。对拟与农信社合作的新建楼盘按揭，无论金额大小，都应经过市州联社（办事处）信贷管理部门审批,直管市（林区）联社的按揭项目由省联社信贷管理部门审批,尾盘项目 除外。 尾盘项目是指销售率 达到或超过80 ％的楼 盘. 第五条按揭项目审 批的操作流程:项目申 请→项目调查→项目 审查→项目审批→签 订合作协议。 第六条 （一）书面申请书 主要内容包括开发商 概况、项目情况、项目 所需按揭贷款金额等。 (二）公司资料 1.营业执照、税务登记 证、组织机构代码证、 贷款卡、法定代表人或 授权代理人证明书及 其他有关证明； 2.公司章程、成立批文 及验资报告； 3。经注册会计师事务 所审计的近三年年度 财务报表（成立未满三 年的提供自成立以来 的年度财务报表）和近 期财务报表; 4。最近年度年检合格 的房地产企业开发资 质等级证书； 5。房地产开发经历， 包括已开发楼盘、经营 业绩和行业知名度等； 6.董事会或股东（大） 会作出的符合公司章 程规定的同意为借款 人提供阶段性连带责 任保证的决议; 7。农信社要求提供的 其他资料。 (三)项目资料 1。项目的可行性研究 报告； 2.建设用地规划许可 证； 3.建设工程规划许可 证； 4。建筑工程施工许可 证； 5。国有土地使用权证 或建设用地使用权证； 6。商品房预售许可证; 7。竣工验收合格证明； 8.项目户型平面图； 9.农信社要求提供的 其他资料。 第七条按揭项目的 调查。 受理申请后，由 （一)开发商的基本情 况:财务状况、资信状 况、开发经历及承建能 力等。 （二）项目手续的合法 性：项目资料是否完 整、有效,内容是否前 后一致。 （三）项目情况：项目 地理位置、商业服务业 繁华程度、交通便捷程 度、配套设施完善程 度、临街情况等；项目 占地面积、容积率、绿 化率、建筑面积、楼宇 结构与栋数、户型设计 等。 （四）项目市场前景: 项目的市场定位、目标 客户、销售情况和抗风 险能力。 (五）项目所需按揭贷 款金额是否合理。 （六）项目效益：开发 商的合作诚意、对农信 社产生的利息收入、存 款、代收代付、结算业 务等综合效益. （七）银行同业竞争情 况。 （八）农信社要求调查 的其他内容。 调查人员完成按揭项 目调查后，出具调查报 告,签署明确意见,连 同各项资料提交审查。 第八条按揭项目的 审查。应重点审查各项 资料的完备性和有效 性、开发商的资金实力 和开发能力、项目的合 法性和合规性以及市 场前景等. 审查人员完成按揭项 目审查后，出具审查报 告，签署明确意见，连 同各项资料提交审批。 第九条 按揭项目的 审批。县级联社对贷审 会审批通过的按揭项 目报市州联社（办事 处）信贷管理部门审 批，直管市（林区）联 社的按揭项目由省联 社信贷管理部门审批. 第十条 (一）开发商保证按揭 项目的各项手续完备、 合法、有效，保证售房 资金首先满足按揭项 目的建设，不得挪作他 用。 （二）开发商应协助承 贷社和借款人及时办 理抵押登记并将登记 证明原件交由承贷社 保管。 （三）在借款人办妥正 式的抵押登记之前，开 发商为借款人提供阶 段性连带责任保证；因 借款人或开发商的原 因导致无法办理正式 抵押登记的,开发商应 履行回购房屋的义务。 （四）开发商应承诺按 揭贷款涉及的项目建 造款、售房款及结算款 等各项资金全额或按 比例归集到承贷社结 算账户，协助按揭项目 下的物业管理单位到 承贷社开立结算账户 并办理相关业务。 第十一条由农信社 发放的商业用房开发 贷款，对其按揭项目的 调查、审查和审批程序 可视情况适当简化。 第十二条商业用房 按揭贷款对象是经工 商行政管理机关核准 登记并按规定办理年 检手续的企（事）业法 人、其他经济组织或具 有完全民事行为能力 的自然人 . (一）企（事）业法人 或其他经济组织的经 营管理制度健全，财务 状况良好，在承贷社开 立结算账户； （二）自然人年满十八 至六十周岁（女性至五 十五周岁），有完全民 事行为能力，有合法有 效居留身份； （三）自然人有固定住 所,有稳定的经济收 入，在承贷社开立结算 账户； （四）信用良好，有按 期偿还贷款本息的能 力； (五）购房证明符合要 求; （六）购房首付款比例 符合要求； （七）农信社规定的其 他条件. 第三章贷款额度、利 率和期限 第十四条商业用房 购房首付款比例不得 低于50％，其贷款利 率不得低于中国人民 银行公布的同期同档 次利率的1.1倍。具体 的购房首付款比例、贷 款期限和利率水平由 各市州联社（含办事 处、直管市、林区,下 同）根据当地监管要求 及同业竞争态势合理 确定。 第十五条对以“商住 两用房”名义申请贷款 的借款人，购房首付款 比例不得低于45％， 贷款利率不得低于中 国人民银行公布的同 期同档次利率的1。1 倍。具体的购房首付款 比例、贷款期限和利率 水平由各市州联社根 据当地监管要求及同 业竞争态势合理确定. 第十六条个人商业 用房按揭贷款的月房 产支出与收入比控制 在50%以下（含），月 所有债务支出与收入 比控制在55%以下 (含). （一)房产支出与收 入比的计算公式为: （本次贷款的月还款 额+月物业管理费）/ 月均收入。 （二）所有债务与收 入比的计算公式为： （本次贷款的月还款 额+月物业管理费+其 他债务月均偿付额)/ 月均收入。 上述计算公式中提到 的收入是指借款人自 身的可支配收入，即单 1
- . 房地产开发贷款管理办法 第一章总则 第一条为加强和规我行房地产开发贷款操作与管理，有效防贷款风险，根据《商业银行房地产贷款风险管理指引》、我行信贷政策以及法律法规和监管机关有关规定，特制定本办法。 第二条本办法所指房地产开发贷款，是指我行向借款人发放的用于房地产项目及其配套设施开发建设的贷款，包括住房开发贷款和商业用房开发贷款，不包括土地储备贷款、保障性住房开发贷款和棚户区改造业务。 住房开发贷款：指向房地产开发企业发放的用于商品住宅及其配套设施开发建设的贷款。 商业用房开发贷款：指向房地产开发企业发放的用于写字楼、商场、酒店、工业厂房、仓储用房等商业项目及其配套设施开发建设的贷款。 对商住两用开发项目，如住宅部分投资占总投资比例超过50%的（可按照住宅和商业的面积确定占比），则应纳入住房开发贷款畴，否则纳入商业用房开发贷款管理。 房地产开发贷款的发放必须符合房地产发展总体方向，遵守法律法规和总行信贷政策及相关规定，符合我行房地产行业信贷 - . 可修编.
政策，优选客户和项目，防业务风险。 保障性住房、棚户区改造业务不在本办法规围，按照我行关于棚户区改造业务相关规定办理。 第三条房地产开发项目封闭管理是风险管理关键，分行须严格按照项目封闭管理要求，加强对贷款和销售回款“两款”的管理，按照本办法要求对贷款资金使用进行监控、监控销售进度、监控销售回款到我行并及时回收贷款。不能进行封闭管理、不能在我行开立回款专户并接受我行项目专户管理要求的，不得办理。 第四条房地产开发贷款用途为房地产项目及其配套设施开发建设，不得用于缴交土地出让金及其他用途。 第五条对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源、捂盘惜售等违纪违规行为的房地产开发企业，不得对其发放贷款。 第六条房地产开发贷款原则上只能用于一级分行属地的房地产开发项目，不得跨地区使用。对于大型优质房地产企业集团集中总部借款的，可采取项目所在地分行牵头、企业集团所在地分行参与组成行银团方式办理。 第七条本办法适用于我行境各机构。经总行授权获准开展房地产开发贷款业务的我行海外机构，另行制定管理办法。 第八条我行发行的涉及房地产开发项目用途的融资性理财产品、自营资金投资涉及房地产开发项目等非标债权资产业务准入标准、审查容和封闭管理要求参照本办法执行。 －2－
ⅩⅩ银行“租金贷”授信业务管理办法（试行） 第一章总则 第一条为适应商业地产租赁市场发展，满足中小企业租赁商业地产的“租金”融资需要；同时也为进一步支持我行小微专营支行发展，切实提高专营支行市场竞争力。根据国家相关法律法规和我行现行信贷管理规定，特制订本办法。 第二条本办法所指的商业地产是指已竣工验收并已投入商业运营，经营管理比较规范、综合收益较好的商业营业用房和办公用房，包括写字楼、厂房、商业门面、摊位等物业形式。 第三条本办法所指的“租金贷”，主要是向承租人发放的专项用于支付写字楼、商业门面、摊位等租金的贷款（标准租金贷）；其次可以向写字楼、商业门面、摊位等物业所有人提供贷款，以租金收入作为还款来源和担保的贷款。（衍生物业贷）。两类贷款形式适用与之对应的准入条件、担保方式、业务流程和风险控制手段。 “租金贷”业务办理过程中若发生争议，应本着友好合作精神，各方协商解决，协商不成可向我行所在地法院提出诉讼。 第四条本办法中涉及的贷款对象为经工商行政管理机关核准登记的企业法人、个体工商户或具有中华人民共和国
国籍的具有完全民事行为能力的自然人。个体工商户原则上以营业执照上经营者名义申请。 第五条本办法贷款业务中涉及贷款的用途有以下要求：标准租金贷：用于支付租赁经营场所的“租金”需求。 衍生物业贷：主要用于物业产权方在经营该物业过程中的资金需求，如物业本身的装修改造等。允许用于置换该物业在他行的购置按揭贷款，贷款用途需符合监管部门相关制度规定。 “租金贷”业务产品应严格按照《贷款新规》要求加强对贷款资金监管，防止出现利用虚假租赁关系，挪用贷款资金，逃避资金监管。 第六条贷款利率。“租金贷”业务利率审批权限根据长银发〔2012〕280号文件《ⅩⅩ银行贷款业务利率定价策略调整的通知》执行。“标准租金贷”业务原则上利率上浮比例不得低于30%。“衍生物业贷“业务利率水平参照我行经营性物业按揭贷款利率水平执行。 第七条贷款风险容忍度。租金贷业务风险容忍度为2%，2%以内尽职免责。 第二章“标准租金贷”授信业务管理办法（甲类） 第八条本办法所指甲类“租金贷”，指我行对承租写字楼、厂房、商业门面、摊位等的承租人发放的，专用于其向