评估资产增值率公式
资产增值率（ReturnonAssets，简称ROA）是指企业一段时间（通常为一年）内所有资产投入所能获得的利润率。它反映企业资产经营效率的一个重要指标，也是企业有效投资的一个参考指标，投资者可以以此衡量企业资本管理的效果，并将其作为建立投资价值的参考。
计算资产增值率的公式为：
ROA＝（净利润÷资产总额）×100％
其中，净利润（Net Profit）=业收入－营业成本－营业税金及附加－财务费用－所得税费用。
资产总额（Total Assets）=动资产＋非流动资产＋无形资产＋商誉＋负债。
流动资产（Current Assets）=币资金＋交易性金融资产＋应收账款＋存货＋其他流动资产。
非流动资产（Non-Current Assets）=定资产＋无形资产＋长期股权投资＋长期应收款＋其他非流动资产。
无形资产（Intangible Assets）=标＋专利权＋软件著作权＋发明专利＋其他无形资产。
商誉（Goodwill）=企业所获得的新产品、技术、营销方法等无形资产，不能代表具体的财务数据，但也是企业长期独有的资源，企业对于商誉的财务认定也要经过随时间而变化的估值。
负债（Liabilities）=动负债＋非流动负债。
流动负债（Current Liabilities）=付账款＋应付票据＋应付职
工薪酬＋应付税费＋其他流动负债。
非流动负债（Non-Current Liabilities）=期借款＋长期应付款＋递延所得税负债＋其他非流动负债。
通过解析上述公式，可以发现计算资产增值率所需要的数据，大多都来自企业的财务报表，因此，准确识别企业的财务报表，是计算资产增值率的基础。
计算资产增值率，有助于企业准确识别资产的有效利用，当发现企业长期资产利用率偏低时，可以有针对性的采取措施，提升资产的利用率，以改善企业的财务状况。
除了识别资产的利用率，资产增值率还可以作为企业内部投资和成本管理过程中的参考，通过比较同一投资项目，挑选出最有利益的一项；同时，可以用来衡量企业对于成本管理的效果，以便采取更合理有效的成本管理措施。
此外，资产增值率还可以作为投资者选择投资企业的参考，投资者可以通过资产增值率来衡量企业的财务健康状态，以此作为建立投资价值的重要参照，从而有效控制投资风险。
在计算资产增值率时，要特别注意的是，资产增值率的结果在不同的行业和不同的时期有着不同的表现，企业在比较资产增值率时，应该具体问题具体分析，需要考虑行业发展情况，以及该行业投资结果的波动趋势，而不是单纯的参照数值大小。
总之，资产增值率是企业经营管理中的重要指标，可以有效检测企业经营管理的效果，也是投资者衡量企业投资价值的重要参考，应
该特别注意行业投资环境变化以及同行业投资收益率的变化情况，帮助企业和投资者更好的把握投资机会，降低投资风险。
基本公式： ① 评估值＝重置成本－实体性损耗－功能性损耗－经济性损耗 ＝重置成本×成新率－功能性损耗－经济性损耗 ② 评估值＝重置成本×综合成新率 1、重置核算法 重置成本＝直接成本+间接成本 直接成本一般包括：购买支出、运输费、安装调试费等。 2、功能系数法 如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价，就只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产的现行市价作为参照，通过调整功能差异，获得被估资产的重置成本。称功能 系数法，即根据功能与成本的函数关系，确定重置成本。 （1）功能价值法 若功能与成本呈线性关系，计算公式： （2）规模经济效益指数法 若功能与成本呈指数关系，计算公式： 该方法计算的一般是更新重置成本。 3、物价指数法 如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无法获得，就只能采用物价指数法。 （1）定基物价指数 （2）环比物价指数 物价指数法计算的是复原重置成本。 功能性损耗及其计量： 年净超额运营成本＝年超额运营成本×（1－所得税率） 参照物生产能力 被估资产生产能力成交价参照物＝重置成本被估资产的?x ??? ???参照物生产能力被估资产生产能力重置成本参照物＝重置成本被估资产的资产购建时物价指数 资产评估时物价指数历史成本资产的＝重置成本被估资产?n i a ） （产的历史成本被估资产重置成本＝资%1+?
据资产的剩余寿命和收益率（折现率）将年净超额运营成本折现， 计算其功能性贬值额: 被估资产功能性贬值额＝年超额运营成本×（1－所得税率）×（P/A,r,n ） 经济性损耗及其计量： （1）因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量 经济性贬值额＝（重置全价－有形损耗－功能性损耗）×经济性贬值率 （2）因收益额减少而导致的经济性损耗的计量 经济性贬值额＝年收益损失额×（1－所得税率）×（P/A,r,n ） 收益法： （一）未来收益有限期 1、每期收益不等额 2、每期收益等额 （二）未来收益无限期 1、稳定化收益法（年金化法） 稳定化收益A 的估算方法： 2、分段法 3、增长率法 %1001???? ???????? ??x 资产原设计生产能力力预计可被利用的生产能－经济性贬值率＝∑=+=n i i i r R P 1) 1(),,()1(11) 1(1)1(11n r A P A r r A r A r A P n n i i n i i ?=??????+-?=+?=+=∑∑==r A P = ),,()1(1n r A P r R A n i i ÷+=∑=n n i i i r r A r R P )1(1)1('1+?++=∑=n n i n i i r g r g R r R P )1(11)1(1+?-+?++=∑=
第二章 资产评估的基本方法 一.成本法的基本计算公式： 被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值 被评估资产评估值=重置成本x 成新率 二、重置成本的估算： 1重置核算法： （1）按人工成本比例法计算： 间接成本=人工成本总额x 成本分配率 成本分配率=间接成本额/人工成本额x100% （2）单位价格法： 间接成本=工作量（按工日或工时）x 单位价格/按工日或工时 （3）直接成本百分率法： 间接成本=直接成本x 间接成本占直接成本百分率 2. 物价指数法： 资产重置成本=资产历史成本x 资产评估时物价指数/资产购建时物价指数 或： 资产重置成本=资产历史成本x （1+物价变动指数） 3. 功能价值法： 重置成本 参照物参照物年产量被评估资产年产量重置成本被评估资产?= 4．规模经济效益指数法： X ?? ? ??=参照物资产的产量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本 X 表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数 统计分析法：K=R ’/R K---资产重置成本与历史成本的调整系数 R ’-----某类抽样资产的重置成本 R----某类抽样资产的历史成本 三、实体性贬值及其估算： 1.观察法（成新率法）： 资产的实体性贬值=重置成本x （1－实体性成新率） 2.公式计算法： 使用年限 实际已总使用年限预计残值重置成本体性贬值资产的实?-= 总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 三、功能性贬值及其估算 资产的功能性贬值测算方法： ∑=??? ? ???=n t 1系数折现净超额运营年本被评估资产年功能性贬值额被评估资产 （超额投资成本可视为功能性贬值|） 功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本 四、经济性贬值及其估算: %1001???? ????????? ??-=x 生产能力资产原设计利用的生产能力资产预计可被贬值率经济性 ()n r A P ,,1????? ??-?=税率所得益损失额资产年收贬值额经济性: 五、成新率及其估算 1. 使用年限法：成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限＋预计尚可使用年限）×100% 2. 修复费用法：成新率=1—修复费用/重置成本×100% 六、收益法： 1.资产未来收益期有限情况： 评估值=()()∑=+++=n t t t t r A r R P 111 R i---未来第i 个收益期的预期收益额，收益期有限时， R i-中还包括期末资产剩余净额。
从业二十年的老会计经验之谈，如果觉得有帮助请您打赏支持，谢谢! 国有资产保值增值率计算方法【会计实务经验之谈】 国有资产保值增值率是指企业考核期末扣除客观因素后的所有者权益同考核期初所有者权益的比率。那么国有资产保值增值率是如何计算的呢？在计算时又需要注意哪些影响因素呢？ 资产保值增值率=期末净资产总额/期初净资产总额*100% 国有资产保值增值率计算方法 正确计算国有资产保值增值率的关键有两点，一是合理确认期初净资产总额；二是合理确认期末净资产总额。 (一)合理确认期初净资产总额 企业开展经营，期初净资产总额代表的应该是企业在考核期内从事经营的“原始资本”，即实际从事经营的可控资本。例1题中，乙企业在考核期内的“原始资本”，即期初净资产总额应为上年度利润分配后的净资产总额，虽然乙企业2000年末净资产为100万元，但其中10万元在2001年初即分配给投资者，这10万元并未参与企业2001年的运营，实际参与2001年运营的资本只有90万元。因而在计算资本保值增值率时，乙企业2001年期初净资产总额应为90万元，同理，丙企业2001年期初净资产总额应为85万元。 (二)合理确认期末净资产总额 关于指标中的期末净资产总额，它反映的应该是企业在考核期内的经营成果即所有者权益的积累。例l题中乙企业在考核期内的经营成果应反映在本年度利润分配前，如果将利润分配后的净资产总额作为考核指标，实际上抹煞了乙企业经营者的经营业绩，因为分配给投资者的红利也是乙企业2001年度的经营成果，将它剔除在外不考虑，显然是不合理的，也是不公正的，无疑会打击经营者的积极性。因而在计算资产保值增值率时，乙企业2001年期末净资产总额应为I10万元。同理，丙企业2001年期末净资产总额应为95万元。 剔除因素 在计算期末净资产总额时，有些因素通常需要剔除。应剔除的因素主要包括以下几项： 1．因投资者对企业的投资增加的资本金；
资本保值增值率计算方法 资本保值增值率是衡量投资收益的一项重要指标，它反映了投资者的资本在一定时期内的保值和增值情况。在投资决策过程中，了解和计算资本保值增值率对于判断投资项目的风险和收益具有重要意义。本文将介绍资本保值增值率的计算方法，帮助投资者更好地理解和应用这一指标。 一、资本保值增值率的定义 资本保值增值率是指投资者在一定时期内，资本保值和增值的百分比。它是根据投资者的初始资本和最终资本的差额来计算的，可以用来衡量投资项目的盈利能力和风险程度。 二、资本保值增值率的计算公式 资本保值增值率的计算公式为： 资本保值增值率 = (最终资本 - 初始资本) / 初始资本 * 100% 三、资本保值增值率的计算方法 1. 确定初始资本和最终资本：首先需要确定投资的初始资本和最终资本。初始资本是指投资者最开始投入的资金，最终资本是指投资者在一定时期内获得的总资产。 2. 计算资本保值增值：根据资本保值增值率的公式，将最终资本减去初始资本，再除以初始资本，最后乘以100%即可得到资本保值增值率。
举例说明：假设某投资者在2019年初投入了100万元，到2020年底的时候，他的投资总资产增加到120万元。可以按照以下步骤计算资本保值增值率： 最终资本 = 120万元 初始资本 = 100万元 资本保值增值率 = (最终资本 - 初始资本) / 初始资本 * 100% 资本保值增值率 = (120 - 100) / 100 * 100% = 20% 四、资本保值增值率的应用 资本保值增值率是衡量投资项目盈利能力的重要指标，可以帮助投资者评估自己的投资收益情况。在投资决策过程中，可以通过计算资本保值增值率来比较不同投资项目的收益率，选择收益较高且风险较低的项目进行投资。 资本保值增值率还可以用来评估投资者的投资能力和风险承受能力。如果资本保值增值率较高，说明投资者的投资决策比较准确，能够获得较好的投资收益；反之，如果资本保值增值率较低，可能需要重新评估投资策略，降低投资风险。 总结： 资本保值增值率是衡量投资收益的重要指标，通过计算最终资本和初始资本的差额来评估投资项目的盈利能力和风险程度。投资者可以根据资本保值增值率来比较不同投资项目的收益率，选择合适的
资本保值率计算公式 资本保值率是指资本在一定时期内的保值程度，即资本的增值率与物价指数的比值。它是衡量资本增值能力与通货膨胀之间关系的重要指标，可以帮助我们了解资本的增值情况，并作出合理的投资决策。 资本保值率的计算公式为： 资本保值率 = (资本增值率 / 物价指数) × 100% 其中，资本增值率是指资本在一定时间内的增长率，可以通过以下公式计算： 资本增值率 = (期末资本价值 - 初始资本价值) / 初始资本价值× 100% 物价指数是衡量物价水平的指标，通常采用消费者物价指数（CPI）或生产者物价指数（PPI）来表示。它反映了一篮子商品和服务的价格变动情况，用于衡量通货膨胀水平。 通过以上的计算公式，我们可以得到资本保值率的数值。当资本保值率大于100%时，表示资本的增值能力超过了物价上涨的幅度，资本的保值能力较强；当资本保值率小于100%时，表示资本的增值能力不足以抵消通货膨胀的影响，资本的保值能力较弱。
资本保值率的计算结果对投资决策具有重要意义。当资本保值率高于市场平均水平时，说明该投资具有较好的保值能力，可以考虑增加投资份额；当资本保值率低于市场平均水平时，说明该投资的保值能力较差，应谨慎考虑是否继续持有或调整投资策略。 资本保值率还可以用于评估不同投资标的的保值能力。比较不同资产类别的资本保值率，可以帮助投资者选择更具保值能力的投资标的。例如，比较股票、债券和房地产等不同资产的资本保值率，可以帮助投资者决定如何配置自己的投资组合，实现资本的保值增值。需要注意的是，资本保值率仅是一种衡量资本保值能力的指标，不能作为独立的决策依据。在实际投资中，还需要综合考虑其他因素，如市场风险、投资周期、个人风险偏好等，做出全面的投资决策。 资本保值率是衡量资本保值能力的重要指标，通过计算资本增值率和物价指数的比值，可以得到资本保值率的数值。该指标可以帮助投资者了解资本的增值情况，并作出合理的投资决策。在实际投资中，需要综合考虑各种因素，做出全面的投资规划。
资产评估公式总结 资产评估公式总结 扩展阅读：资产评估公式汇总 市场法 1、市场售价类比法：P=P’*修正系数 2、功能价值法：P=P’*（评估对象能力/参物能力） 3、价格指数法：P=P’*（1+物价变动指数） 4、成新率价格法：P=P’*（评估对象成新率/参物成新率） 5、市价折扣法：P=P’*（1-价格折扣率） 6、成本市价法：P=评估对象合理成本*（P’/其合理成本） 7、市盈率乘数法：P=评估对象收益额*参照数市盈率收益法 折现系数=1/(1+r)n 年金折现系数=（1-折现系数）/折现率 评估值=年金收益*年金折现系数纯收益不变： P=A/rP=A/r[1-1/(1+r)n]→有限纯收益若干年后保持不变 P=∑Rt/(1+r)t+A/r(1+r)t，P=∑Rt/(1+r)t+A/r(1+r)t*[1-1/(1+r)N-n]纯收益按等差级数变化1、等差：递增P=A/r+B/r2P=（A/r+B/r2）[1- 1/(1+r)n]-B*n/r(1+r)n递减P=A/r-B/r2 P=（A/r-B/r2）[1-1/(1+r)n]+B*n/r(1+r)n 2、等比：递增P=A/（r-s）P=A/（r-s）[1-(1+s)n/(1+r)n]递减P=A/（r+s）
P=A/（r+s）[1-(1-s)n/(1+r)n]成本法：P=重置成本--实体性贬值--功能性贬值--经济性贬值重置成本p的估算方法：1重置核算法：购买、自建2价格指数法（复原）：p=账面原值*价格指数 3功能价值法：p=参物重置价*年产量比 4规模经济效益指数法：p=参物重置价*产量比n 实体性贬值的测算方法：1、观测法：=p*(1-实体性成新率) 2、使用年限法：=实际使用年限*年折旧 功能性贬值测算方法：=∑（净超运营成本*折现系数） 四、经济性贬值的估算：=税后年收益损失额*年金现值系数。机器设备评估 折现率=年收益（租金）/价格P=A/r[1-1/(1+r)n]重置成本的估算：1细分加和法；2价格指数法；3规模经济效益指数法 二、实体性贬值：观察法、比率法（工作量比率法、役龄比率法）、修复费用法[贬值率=（可修复部分实体贬值+不可修部分实体贬值）/设备复原重置成本]P123 三、功能性贬值：若重置成本为复原重置成本，应考虑超额投资成本。 四、1经济性贬值=(p-实体性贬值-功能性贬值)*[1-（实际使用生产能力/额定生产能力）x]→x在0.6-0.7之间。2经济性贬值=设备税后年收益损失额*（P/A,r,n） 3受环境保护限制的经济性贬值、闲置时间和资金成本房地产评估：市场法
'. 市场法收益法本钱法 1、活泼的公开市场； 2、可比：功能、实体特1、预期收益； 2、折现率或本金化率； 3、1、被评估资产处于或被假定处于继续使用状态； 征和质量、市场条件〔供求关系、竞争状况、取得预期收益时间。2、具备历史资料；3、形成资产价值的消耗是必须的。 交易条件〕、时间 1、市场售价类比法： P=P’*修正系数一、纯收益不变： 2、功能价值法： P= P’*〔评估对象能力 / 参物能力〕P=A/r P=A/r[1-1/(1+r) n]→有限 3、价格指数法： P= P’*〔1+ 物价变动指数〕二、纯收益假设干年后保持不变 4、成新率价格法：P= P’*〔评估对象成新率/ 参物成新率〕P=∑R t/(1+r) t +A/r(1+r) t 5、市价折扣法： P= P’*〔1-价格折扣率〕P=∑R t/(1+r) t +A/r(1+r) t *[1-1/(1+r) N-n ]综 6、本钱市价法： P=评估对象合理本钱*〔P’/ 其合理三、纯收益按等差级数变化 合本钱〕1、等差：递增 P=A/r+B/r 2 7、市盈率乘数法： P=评估对象收益额 * 参照数P=〔A/r+B/r 2〕[1-1/(1+r) n]-B*n/r(1+r) n 市盈率递减 P=A/r-B/r 2 P=〔A/r-B/r 2〕[1-1/(1+r) n] +B*n/r(1+r) n 2、等比：递增 P=A/〔r-s〕 P= A/〔r-s〕[1-(1+s) n /(1+r) n] 递减 P=A/〔r+s〕 P= A/〔r+s〕[1-(1-s) n /(1+r) n] 机 器 1、直接匹配法 设折现率 = 年收益〔租金〕 / 价格 2、可比因素比拟法 备 P=A/r[1-1/(1+r) n ] 3、本钱百分率比拟法 评 估P=重置本钱--实体性贬值--功能性贬值--经济性贬值 一、重置本钱 p 的估算方法： 1重置核算法：购置、自建 2价格指数法〔复原〕： p=账面原值 * 价格指数 3功能价值法： p=参物重置价 * 年产量比 4规模经济效益指数法： p=参物重置价 * 产量比 n 二、实体性贬值的测算方法： 1、观测法： =p*(1- 实体性成新率 ) 2、使用年限法： =实际使用年限 *年折旧 三、功能性贬值测算方法：=∑〔净超运营本钱 * 折现系数〕 四、经济性贬值的估算： =税后年收益损失额*年金现值系数。 一、重置本钱的估算： 1 细分加和法； 2 价格指数法； 3 规模经济效益指数法 二、实体性贬值：观察法、比率法〔工作量比率法、役龄比 率法〕、修复费用法 [ 贬值率 =〔可修复局部实体贬值+不可修局部实体贬值〕 /设备复原重置本钱]P123 三、功能性贬值：假设重置本钱为复原重置本钱，应考虑超额投资本钱。 四、1 经济性贬值 =(p- 实体性贬值 - 功能性贬值 )*[1- 〔实际使用生产能力 /额定生产能力〕x]→ x 在 0.6-0.7 之间。P67、131 2 经济性贬值 =设备税后年收益损失额 * 〔P/A, r ,n 〕 3受环境保护限制的经济性贬值、闲置时间和资金本钱 P=P’ *A*B*C*D * 容积率修正系数* 土地使 用年限修正系数K 〔交易情况、交易日期、区域因素、个别因素 房 修正系数〕 K=[ 1-1/(1+r)m] / [1-1/(1+r)n] 地 基准地价修正系数法 产 地价 = 基准地价 *年期〔期日、容积率、其他〕评 修正系数 估1、P=A/r[1-1/(1+r) n ]地价 =取得费 + 开发费 + 税费 +利息 +开发利润 +出让增值收益〔收益须是其处于最正确利用状态下的结果〕建筑物价格 =重置本钱 * 成新率 综合资本化率 r=r 1 (土地 )x+r 2〔建筑物〕 y剩余法〔评估待开发土地价值〕 2、单独评估土地的价格：地价 =预期售楼价 -建筑费 -专费用 -销售费用 -利息 -税费 -利润土地价格 =房地产价格 -建筑物现值 = 土地纯利息 =〔地价 +建筑费用 +专业费用〕 * 利息率 收益 / r 1=〔房地产纯收益 -建筑物纯收益〕 / r 1利润 =〔地价 +建筑费用 +专业费用〕 * 利润率 建筑物纯收益 = r 2* 〔建筑物重置价 -折旧〕 路线价法：地价=路线价 *累计深度百分率 * 宽度〔四三二一法那么：第一个 25 英尺 0.4, 第二个 0.3 累计，第三个 0.2 累计，第四个 0.1 累计 1〕 在建工程评估方法： 1、形象进度法 =建完后房地产市单价 *工程形象进度百分比 *〔1-折扣率〕2、本钱法 =土地取得费 +专业费用 +建造费用 + 正常利税 3、假设开发法 = 房地产预期售价 -〔后续工程本钱 +后续工程费用 +正常利税〕 资森P=G*林分质量调整系数K* 物价指数调P=∑〔 At-Ct 〕/(1+t) t P=K* ∑Ct(1+r) n-t(t 指过去第 t 年 )→幼龄林 源林整系数 K b*蓄积量 Q适合有经常性收益的林木资产剩余法：P=销售收入W-经营本钱 C-利润 F+再生资源 S→成;.
第二章资产评估的基本方法 一。成本法的基本计算公式： 被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值 被评估资产评估值=重置成本x成新率 二、重置成本的估算: 1重置核算法： （1）按人工成本比例法计算： 间接成本=人工成本总额x成本分配率 成本分配率=间接成本额/人工成本额x100% （2)单位价格法: 间接成本=工作量（按工日或工时）x单位价格/按工日或工时 （3）直接成本百分率法：间接成本=直接成本x间接成本占直接成本百分率 2。物价指数法：资产重置成本=资产历史成本x资产评估时物价指数/资产购建时物价指数或：资产重置成本=资产历史成本x（1+物价变动指数） 3。功能价值法： 4．规模经济效益指数法： X表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数 统计分析法：K=R'/R K—--资产重置成本与历史成本的调整系数 R’--——-某类抽样资产的重置成本R—-—-某类抽样资产的历史成本 三、实体性贬值及其估算： 1。观察法(成新率法）：资产的实体性贬值=重置成本x（1－实体性成新率) 2.公式计算法： 总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 三、功能性贬值及其估算 资产的功能性贬值测算方法： （超额投资成本可视为功能性贬值|）功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本 四、经济性贬值及其估算： ： 五、成新率及其估算 1。使用年限法：成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限＋预计尚可使用年限）×100％ 2。修复费用法:成新率=1—修复费用/重置成本×100％ 六、收益法： 1.资产未来收益期有限情况: 评估值= R i—-—未来第i个收益期的预期收益额，收益期有限时, R i—中还包括期末资产剩余净额。 n-——-收益年期r———-—折现率 2。资产未来收益无限期情况: （1）未来收益年金化情况:资产评估值（收益限值）=年收益额/资本化率 年等值收益额：评估值= 2。未来收益不等额情形：资产评估值（预期收益现值)=Σ前若干年各年收益额×各年折现系数+以后各年的年金化收益/资本化率×前若干年最后一年的折现系数 第三章 一、机器设备评估的成本法：机器设备评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值-经济性贬值
第二章 资产评估的根本方法 一.本钱法的根本计算公式： 被评估资产评估值=重置本钱—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值 被评估资产评估值=重置本钱x 成新率 二、重置本钱的估算： 1重置核算法： 〔1〕按人工本钱比例法计算： 间接本钱=人工本钱总额x 本钱分配率 本钱分配率=间接本钱额/人工本钱额x100% 〔2〕单位价格法： 间接本钱=工作量〔按工日或工时〕x 单位价格/按工日或工时 〔3〕直接本钱百分率法： 间接本钱=直接本钱x 间接本钱占直接本钱百分率 2. 物价指数法： 资产重置本钱=资产历史本钱x 资产评估时物价指数/资产购建时物价指数 或： 资产重置本钱=资产历史本钱x 〔1+物价变动指数〕 3. 功能价值法： 重置成本 参照物参照物年产量被评估资产年产量重置成本被评估资产⨯= 4．规模经济效益指数法： X ⎪⎭ ⎫ ⎝⎛=参照物资产的产量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本 X 表示是一个经历数据，称为规模经济效益指数 统计分析法：K=R ’/R K---资产重置本钱与历史本钱的调整系数 R ’-----某类抽样资产的重置本钱 R----某类抽样资产的历史本钱 三、实体性贬值及其估算： 1.观察法〔成新率法〕： 资产的实体性贬值=重置本钱x 〔1－实体性成新率〕 2.公式计算法：使用年限 实际已总使用年限预计残值重置成本体性贬值资产的实⨯-= 总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 %100⨯= 定利用 截止评估日资产累计法际利用时间截止评估日资产累计实资产利用率 三、功能性贬值及其估算 资产的功能性贬值测算方法： ∑=⎪⎪⎭ ⎫ ⎝⎛⨯=n t 1系数折现净超额运营年本被评估资产年功能性贬值额被评估资产 〔超额投资本钱可视为功能性贬值|〕 功能性贬值=复原重置本钱－更新重置本钱 四、经济性贬值及其估算: %1001⨯⎥⎥⎦ ⎤⎢⎢⎣⎡⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛-=x 生产能力资产原设计利用的生产能力资产预计可被贬值率经济性()n r A P ,,1⨯⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛-⨯=税率所得益损失额资产年收贬值额经济性: 五、成新率及其估算 1. 使用年限法：成新率=〔预计尚可使用年限/实际已使用年限＋预计尚可使用年限〕×100% 2. 修复费用法：成新率=1—修复费用/重置本钱×100% 六、收益法： 1.资产未来收益期有限情况： 评估值=()()∑=+++=n t t t t r A r R P 111
第二章 资产评估的基本方法 一、成本法 基本计算公式： 被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值 被评估资产评估值=重置成本x 成新率 （一）、重置成本的估算： 1、重置核算法： （1）按人工成本比例法计算： 间接成本=人工成本总额x 成本分配率 成本分配率=间接成本额/人工成本额x100% （2）单位价格法： 间接成本=工作量（按工日或工时）x （单位价格/工日或工时） （3）直接成本百分率法： 间接成本=直接成本x 间接成本占直接成本百分率 2. 物价指数法： 资产重置成本=资产历史成本x （资产评估时物价指数/资产购建时物价指数） 或：资产重置成本=资产历史成本x （1+物价变动指数） 3. 功能价值法： 重置成本 参照物资产参照物年产量被评估资产年产量重置成本被评估资产⨯= 4．规模经济效益指数法： X ⎪⎭ ⎫ ⎝⎛=参照物资产的产量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本 X 表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数。 另外，在用成本法时为了简单还可采用统计分析法，其公式为： 被评估资产重置成本=Σ某类资产账面历史成本x K 其中K=R ’/R 式中K---资产重置成本与历史成本的调整系数；R ’-----某类抽样资产的重置成本；R----某类抽样资产的历史成本 （二）、实体性贬值及其估算： 1.观察法（成新率法）： 资产的实体性贬值=重置成本x （1－实体性成新率） 2.公式计算法： 使用年限 实际已总使用年限预计残值重置成本体性贬值资产的实⨯-= 预计残值是指被评估资产在清理报废时净回收的金额。 总使用年限=实际使用年限+尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 %100⨯=定利用时间 截止评估日资产累计法际利用时间截止评估日资产累计实资产利用率 当资产利用率>1时，表示资产超负荷运转， 资产实际已使用年限比名义已使用年限要长。 （三）、功能性贬值及其估算 资产的功能性贬值测算方法： ∑=⎪⎪⎭ ⎫ ⎝⎛⨯=n t 1系数折现净超额运营年本被评估资产年功能性贬值额被评估资产 此外，超额投资成本可视同为功能性贬值，故功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本 （四）、经济性贬值及其估算: %1001⨯⎥⎥⎦⎤⎢⎢⎣⎡⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛-=x 生产能力资产原设计利用的生产能力资产预计可被贬值率经济性 ()n r A P ,,1⨯⎪⎪⎭ ⎫ ⎝⎛-⨯=税率所得益损失额资产年收贬值额经济性: （五）、成新率及其估算 1. 使用年限法：成新率=预计尚可使用年限/（实际已使用年限＋预计尚可使用年限）×100% 2. 修复费用法：成新率=1—修复费用/重置成本×100% 二、收益法 （一）、资产未来收益期有限情况： 评估值=()()∑=+++=n t t t t r A r R P 111 Rt---未来第t 个收益期的预期收益额，收益期有限时， Rt-中还包括期末资产剩余净额。 n----收益年期 r-----折现率 （二）.资产未来收益无限期情况：
第二章 资产评估旳基本措施 一.成本法旳基本计算公式： 被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值 被评估资产评估值=重置成本x 成新率 二、重置成本旳估算： 1重置核算法： （1）按人工成本比例法计算： 间接成本=人工成本总额x 成本分派率 成本分派率=间接成本额/人工成本额x100% （2）单位价格法： 间接成本=工作量（按工日或工时）x 单位价格/按工日或工时 （3）直接成本百分率法： 间接成本=直接成本x 间接成本占直接成本百分率 2. 物价指数法： 资产重置成本=资产历史成本x 资产评估时物价指数/资产购建时物价指数 或： 资产重置成本=资产历史成本x （1+物价变动指数） 3. 功能价值法： 重置成本 参照物参照物年产量被评估资产年产量重置成本被评估资产⨯= 4．规模经济效益指数法： X ⎪⎭ ⎫ ⎝⎛=参照物资产的产量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本 X 表达是一种经验数据，称为规模经济效益指数 记录分析法：K=R ’/R K---资产重置成本与历史成本旳调节系数 R ’-----某类抽样资产旳重置成本 R----某类抽样资产旳历史成本 三、实体性贬值及其估算： 1.观测法（成新率法）： 资产旳实体性贬值=重置成本x （1－实体性成新率） 2.公式计算法： 使用年限 实际已总使用年限预计残值重置成本体性贬值资产的实⨯-= 总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限×资产运用率 %100⨯= 定利用 截止评估日资产累计法际利用时间截止评估日资产累计实资产利用率 三、功能性贬值及其估算 资产旳功能性贬值测算措施： ∑=⎪⎪⎭ ⎫ ⎝⎛⨯=n t 1系数折现净超额运营年本被评估资产年功能性贬值额被评估资产 （超额投资成本可视为功能性贬值|） 功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本 四、经济性贬值及其估算: %1001⨯⎥⎥⎦ ⎤⎢⎢⎣⎡⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛-=x 生产能力资产原设计利用的生产能力资产预计可被贬值率经济性 ()n r A P ,,1⨯⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛-⨯=税率所得益损失额资产年收贬值额经济性: 五、成新率及其估算 1. 使用年限法：成新率=（估计尚可使用年限/实际已使用年限＋估计尚可使用年限）×100% 2. 修复费用法：成新率=1—修复费用/重置成本×100% 六、收益法： 1.资产将来收益期有限状况： 评估值=()()∑=+++=n t t t t r A r R P 111
第二章财产评估的基本方法 一.成本法的基本计算公式： 被评估财产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济 性贬值 被评估财产评估值=重置成本x成新率 二、重置成本的估量：1重置核算法： （1）按人工成本比率法计算： 间接成本=人工成本总数x成安分派率 成安分派率=间接成本额/人工成本额x100% （2）单位价钱法： 间接成本=工作量（按工日或工时）x单位价钱/按工日或工时 （3）直接成本百分率法：间接成本=直接成本x间接成本占直 接成本百分率 2.物价指数法：财产重置成本=财产历史成本x财产评估时物价指数/财产购建时物价指数 或：财产重置成本=财产历史成本x（1+物价改动指数） 3.功能价值法：
4．规模经济效益指数法： X表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数 统计剖析法：K=R’/RK---财产重置成本与历史成本的调整系 数 R’-----某类抽样财产的重置成本 R----某类抽样财产的历史成本 三、实体性贬值及其估量： 1.察看法（成新率法）：财产的实体性贬值=重置成本x（1－实体性成新率） 2.公式计算法： 总使用年限=实质使用年限＋尚可使用年限实质已使用年限= 名义已使用年限×财产利用率 财产利用率截止评估日财产累计实 截止评估日财产累计法 际利用时间 定利用 100% 三、功能性贬值及其估量 财产的功能性贬值测算方法： （超额投资成本可视为功能性贬值|）功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本
四、经济性贬值及其估量: : 五、成新率及其估量 1.使用年限法：成新率=（估计尚可使用年限/实质已使用年限＋估计尚可使用年限）×100% 2.修复花费法：成新率=1—修复花费/重置成本×100% 六、利润法：1.财产将来利润期有限状况：评估值= Ri---将来第i个利润期的预期利润额，利润期有限时，Ri- 中还包含期末财产节余净额。 n----利润年期r-----折现率 2.财产将来利润无穷期状况： （1）将来利润年金化状况：财产评估值（利润限值）=年利润额/资本化率 年等值利润额：评估值= 2.将来利润不等额情况：财产评估值（预期利润现值）=Σ前若干年各年利润额×各年折现系数+此后各年的年金化利润/资本化 率×前若干年最后一年的折现系数