济南XX商业广场营销运作方案
济南市商业的发展
1、发展迅速，形成规模
改革开放以来，济南市的商业与全国兄弟城市一样进入了快速发展的轨道，特别是九十年代后期，济南市商业的发挥咱更是有了质的飞跃，随着二十一世纪的到来，WTO的加入更为济南商业领域带来了国家新商业的理念和现代化元素。在商业网点的硬件设施、软件配套等方面都有了很大程度的提高。截止2000年末济南市商业网点数达到838个，商品交易额突破495亿元，其中城市市场总数达到318个，商品交易额超过380亿元，全市连锁超市增加至637家，其商品零售额64.1亿元。
2、消费心理、消费行为从最初级的物质需求转向高级的精神需求
（1）消费心理：从“求是”、“求初”、“求廉”转向“求新”、“求异”、“求美”、“求情”、“求乐”。
过去，特别是短缺经济时代，人们的消费观是“求是”、“求廉”、“求知”。那时只要适用，价格便宜人们就会产生消费行为。而今的济南市民消费心理将更注重“求新”、“求异”、“求美”、“求情”、“求乐”。即人们在消费中更加看中消费的新颖性、个性化及消费精神情感的满足。
（2）消费需求：已从最初级的物质需求，转向高级的精神需求。
主要表现在：
①购物便利性需求
②休闲性、娱乐性需求
③相互交流与沟通的需求
①开放式购物环境的需求
②（3）消费方式已从传统的粗放型转变为集约时尚性
③（4）消费层次已从经济便宜型转变为富裕享受型
④（5）消费时空已从零星分散型转变为集中满足型
⑤（6）消费能力已从盲目的弱消费力转向理性的强消费力
⑥3、已然形成区域性特征：
⑦市中心的泉城路为中心已形成最强势的商业繁华中心，商业的雏形“泉城路步行街”、“泉城广场”以及贵和购物中心、贵和商厦、百货大楼、人民商场、银座商场等规模化商业网点，构成了济南市钻石级商业区“泉城路商圈”，城西以“华联”，城南、城北、城东以“大润发”为龙头形成了以社区经济为主的“宅配经济“商圈。商圈的区域性特征，是城市现代商业和现代商业房产形成和发展的需要条件
⑧4、国际商业巨头即将登陆
⑨济南市的消费潜力及辐射力还较大，一些国际商业品牌如家乐福、欧尚、百盛等已将目光锁定济南。新一轮的商业革命和全新的商业竞争即将来临。
⑩济南市商业的差距
?1、整体水平及运作能力尚显滞后
?2、配套功能欠缺，硬件设施落后，气氛营造欠佳，停车位严重不足
?3、经营管理理念滞后，管理水平模式欠缺，仍处于粗放型管理阶段
?4、经营的档次尚属于中高档和中低档，一类档位品牌难觅踪迹
?5、营业人员整体素质及服务水平尚需提高
?济南市商业地产现状
?1、规模化开发还未形成
?济南的商业地产开发还处于典型的起步阶段，目前仅仅是小打小闹的门头房和小规模的临街店铺组合在唱主角，规模化开发还未形成。
?2、开放商专业程度、运作机制和开发模式还处于不规范阶段
?目前，济南市商业地产开发企业寥寥无几，稍显活跃是有一定政府背景的济南市建委投资公司，其半企业半官方色彩的身份正验证了济南市商业地产开发的专业程度还很低，现代运作机制还未建立的现实。
213、商业地产开发和投资还处于原始状态
22应该说济南市商业房地产开发的空间还非常大，把它看作是商业地产的
处女地也不过分。商业地产开发运作和消费水平均还处于启动阶段，主要表现在以下几个方面：
23商业地产开发的概念还未建立
24发展商的开发思路和开发理念还未形成
25市民甚至对招商和销售的概念却还分不清楚
26市民对投资商铺还缺乏最基本的常识
27市民对投资商铺的热情和积极性不高
28济南各大媒体对商业地产投资的舆论引导还处于空白阶段，连各大报纸、电视台、电台的房产专栏记者都
还弄不清楚商业地产的运作方式以及商业业态的区分和比较
济南人受儒家思想的影响太深，其思想保守性的程度在中国东部地区算是首屈一指。
济南市商业地产市场的机遇与难点
（一）、机会点
1、外地开发企业甚至外资企业已入驻济南，其先进的开发理念和运作思路给济南商业地产的
发展起到很大的催化作用
2、济南市政府职能和行政思路在一定程度上了很大的改善。
3、国际商业巨头纷纷抢滩泉城，为济南现代商业地产的快速发展带来了绝佳的契机。
4、由于中国人民银行储蓄和贷款利率在不断下调，促使求稳的济南居民也要主动出击为存在银行中的“钱”寻找下蛋的鸡。
5、近一两年少数投资门头房的“先知者”们已掘到第一桶金。这轻松就致富的财路对部份居民的触动较大，在已觉悟的人群中跃跃欲试者众。这些先知已知者正是商业地产快步发展的主力军。
6、近几年来，生意越来越难做，很多人在寻找既能致富又不费力的机会。股市的高风险和不规范让很多人望而却步。不动产中住宅的投资汇报率和增值
空间又不令人满意。投资各类债券的回报也令人失望。这些为商业不动产的开发带来了极佳的契机。
（二）困难点
1、任何一个新领域新行业的成长发展都要经历一个较长的过程，这对短时间内开发的大规模商业房产项目的快速销售带来一定的困难。
2、消费市场的培植需要一个漫长的引导，启发过程，这对长期开发的商业地产项目来说无疑需要增加运作成本和开发风险。
3、政府对商业地产行业的扶植和政策倾斜还远远不够，政府职能的转变，相关政策法规和建立健全以及对外来的商业地产开发企业的招商引资力度及保护均不令人满意，这已形成济南市商业地产发展的最大障碍。
济南XX商业广场概况
1、项目简介
济南XX商业广场系济南市首家一站式集购物、休闲、娱乐、旅游为一体的大型SHOPPINGMALL。
该项目占地两公顷，总建筑面积5万平米，雄踞济南市商业钻石地段泉城路商业步行街西首。西邻三联商厦，南临泉城路，北依将军庙街，二十多条市内公交线交汇于此，交通十分畅达。
济南XX商业广场被三十多家大中型商业网点所包围，被十多个大中型社区所依附，各大金融部门营业厅更是遍布泉城路商圈，据国外权威机构所做的济南市各商圈及商业渗透力调查显示：以XX商业广场为中心的有效购买力人口超过100万。随着市政府对泉城路商业步行街的扩建整治规划，泉城路的商业钻石地位更无可替代。。
济南XX商业广场以其简洁明快的外型设计，极具动感和张力的流行线条堪称“凝固的音乐”。该设计以建筑本身的结构为造型元素，体量雄伟，通透利落，缤纷中张显活力，合理中乍现生机。该项目的南区为四层现代高档休闲购物广场，北区为极具民俗风情的集南北风味小吃、娱乐、休闲于一体的餐饮一条街。建成后的商业广场将成为济南市首家“街边有街，店中有店，街边有店，店中有街”的开放式商业空间和时尚型消费场所。
围棋讲位势，泉城路商圈是济南商业棋局中当之无愧的“天目”。
象棋讲攻防，XX商业广场是新一轮泉城路商业腾飞的“当头炮”。
XX商业广场该有的都有了，唯一缺的是它的真正主人——您！
2、技术经济指标
建筑占地面积：10887.6M2
总建筑面积：43676M2
地上建筑面积：35220M2
地上建筑面积：8456M2
容积率：１.76
绿化率：28.5％
地上机动车停车位；10台
地下机动车停车位；150台
自行车停车位；约300台
项目定位
（一）项目总体定位
·把该项目建设及经营为济南市乃至山东省真正的shoppingmall.
1、·把该项目经营运作为济南市的商业名片.
2、（二）目标客户定位
3、根据项目地块的区域特性和业态特点，并结合济南市商业地产现状及特点，该项目的目标客户应该是有一定实力的投资者和经营商。具体细分如下：
4、私营企业家、个体老板
5、中外合资企业高层管理人员
6、职业投资者
7、政府官员及有关行业成功人士
商业领域品牌经营商、零售商
（三）客户地区定位
1、济南市区及周边县市
2、山东省二级城市
3、省外地区
4、国外地区
（四）项目品质定位
根椐目标客户的消费特点、心理以及本项目地处“商业钻石级口岸”的区域特性和济南商业发展现状的需要，XX商业广场的品质定位应是：·规化设计超前、创新
·品质超作且购物消费环境宜人
·硬件环境配备先进、现代
·软件环境设计前卫、超前
总体模式定位
（一）业态定位
·把该项目定位为机构物、休闲、娱乐、旅游为一体的SHOPPINGMALL
·把该项目定位为开放式的购物、消费场所
·把该项目定位为一站式室内步行街商业广场
（二）功能定位
集散辐射功能
把济南XX商业广场运作为各类高档名牌、精品、畅销产品的集散辐射中心，这种集散辐射形式包括信息集散辐射和商品集散辐射。
要成为真正意义上的shoppingmall商业广场，首先应是真正意义上的集散辐射中心，它应符合以下条件：
A.本地在国际国内名牌、精品登高中档商品及大众商品、畅销产品的主要聚集地。
B.本市国内外名牌、精品高中档商品的首选登陆点。
C.名类高中档新产品、前卫产品上市的信息发布中心。
D.中高档消费群及新潮一族首选光顾之地。
E.具备强大的辐射立及影响力，既覆盖济南市区又辐射周边地区乃至全省。
要强化集散辐射功能，应在商业广场内加强国内外知名品牌的引入；增加的士站及规范的士线路，完善广场的系统组织功能。
交易功能
交易功能是商业广场的主要功能，作为开放型一站式购物消费场所在消费交易功能上应具有较低的成本，这样才能在较短时间内有效地培植庞大的信息流、人流、物流和资金流，从而成功实现口岸形成和增值。
3、休闲、娱乐、健身功能
当今人们的消费购物习惯已由传统的消费购物专一性。单纯性向休闲性、随意性、娱乐性转变。Shoppingmall的综合性多样性的配套服务功能正英和当今人们的消费购物特点，既满足人们对物质的需求，更满足人们精神方面的享受。XX商业广场定位为shoppingmall业态的开放型的一站式消费。购物场所，就要让消费者切身感受到无处不在的人文关爱和人性关怀，让消费者感受到这里既是购物消费的天堂，又是娱乐休闲的乐园。
4、展示功能
XX商业广场既定位为名牌、精品与中高档商品交易中心，自然具有引导潮流、领导消费的责任。XX商业广场应为诸如：新款时装展示会、新产品上市展销会、国际名牌西服联展……提供展示、展览场所。
5、信息功能
XX商业广场本身就是个巨大的信息源，为了降低交易费用，实现消费者购物、休闲、娱乐诸方面的便利性，必须对各类信息进行收集、筛选、整理，是信息流通有序化、互动化、科学化、规范化，并实现消费在信息获得的便利化。真正意义上的shoppingmall应是有形商业业态与无形商业业态的有机结合。
要强化XX商业广场的信息功能，应建立一个功能齐全网络庞大，内容丰富，时效性及新闻性极强的“XX商业信息网”，构建电子交易平台及配送服务中心。同时在广场入口及多功能分区人流集中处配放电脑商品信息查询台。
6、信用功能
“诚信经营、明白消费”是shoppingmall的一大优势。XX商业广场对入场的商家和商品有严格的审查和管理机制，保证商场无假货、冒牌货、伪劣货，充分保证消费者的合法权益。一个有信用度的商业广场将使消费者和投资者均感受到低风险的市场信用度，有利于商业广场经营消费的正常进行并对品牌的树立和口岸增值加上了一道保险拴。
（三）经营范围定位
A高中档服装、休闲服、百货、皮具、箱包、皮鞋、首饰、化妆品、家居软装饰、电脑及零售超市等。
B餐饮、娱乐、健身等。
区域规划
A南区：大型购物广场
一层：A区：男人世界：高中档西服、便服、衬衫、领带、男士精品事物等；
B区：霓裳羽衣：高中档女士职业装、淑女装、潮流服装等；
C区：流金溢彩：金银首饰、高档钟表、眼镜、古玩、玉器等；
D区：红袖添香：高档化妆品、香水等；
E区：典雅情怀：高中档皮鞋、皮包、箱包、皮衣、皮具等；
F区：前沿在线：品牌休闲服、体育服、牛仔服等；
G区：美丽制造：美容、护肤、美发等；
二三层：沃尔玛连锁超市
四层：国际家私连锁商城
B北区：泉城新天地
A区：异乡风情：中外各地名小吃土特产等；
B区：肴羹雅酌：高中档中西式酒楼；
①C区：娱乐人生：茶楼、酒吧、迪吧、咖啡屋、电玩城、影视城、健身中心等；
②经营优势
③根据前面的定位我们可以提出济南万大商业广场的五大经营优势。
④大规模：济南市第一个大规模的复合商业业态。
⑤低成本：由于规模效应，使商业广场的经营和消费有较低的交易成本（管理费、税收、信息获取成本、硬件设施等方面）
⑥多信息：XX商业广场汇各类商品、日常消费品、休闲、娱乐消费服务等不同行业的大量信息于一体。基巨大的信息源优势是任何其它业态所无可比拟的
⑦辐射广：XX商业广场辐射作用大大超过通常的1.5公里的消费半径，辐射整个济南市乃至整个山东省
①高信度：XX商业广场经营购物消费均有科学严格的管理体系作保证，其良好的信誉保证将是它的优势之所在
②经营特色
③开放式购物：XX商业广场实行开放式购物，开放式经营，方便性消费的运作模式，首先济南市一站式开放消费之先河
④集约化经营：XX商业广场的商业业态组合、商品类别结构、消费档位整合、人流体系疏导，均经过科学而系统的论证，成功实现现代商业经营的集约化水平。
⑤规模化运作：
XX商业广场实行大商场进大商家，大商店套小商店的格局，成功实现经营者的多样性、包容性、合理性，有效降低投资、经营风险和运作成本。
⑥规范化管理：
XX商业广场的经营理念，规范的管理体系，科学的运作模式必将使XX商业广场成为济南市乃至山东省商业运作响当当的名片。
（四）经营档次定位
北区：中高档
南区：一层高中档
二层中低档
三层中低档
四层高中档
（五）运作思路定位
1、开发思路
·引入国际巨型品牌旗舰店
·广泛与国际著名品牌建立商业战略联盟
2、概念思路
·引入SHOPPINGMALL概念
·创造一站式概念
·创造开放式概念
·创造室内步行街概念
·营造“与沃尔玛为邻”的唯一性概念
·营造“物以稀为贵”的短缺性概念
（商铺相当部分已被XX战略伙伴分走，剩下的机会越来越少）
3、经营思路
①目标
初期目标
A实现经营的规模化、科学化、规范化、特色化
B实现消费的便利化、休闲化、娱乐化
C实现入场商品的可行度
D实现配套服务的人性化、人文化
E实现购物信息渠道的有序化、多样化
长远目标
A炒热XX商业广场口岸，实现口岸增值
B加强XX商业广场品牌积淀，成功实现指名度、美誉度合一，并使XX商业广场成为济南乃至山东商业领域的翘楚
②思路
以上目标不是一朝一夕就能实现的，但目标的实现又必须依靠每个朝夕的努力。它的从头做起，从现在做起，从开发做起。只有营销、经营前移至项目立项、设计前期，这样开发出来的产品对投资者、业主才会有更大的吸引力。根据目前XX商业广场开发情况，建议经营运作可从以下方面入手：
A、硬件方面
·在XX商业广场设置电子导购系统及购物指示视觉系统；
·在XX商业广场设置背景音乐
B、软件方面
·与电视台联办“XX购物传真”栏目，与报社联办“XX商业沙龙”栏目·建立“XX商务网”
·创办“济南XX购物节”
·举办主题性展示会、展销会
·节假日期间举办各类SP促销活动
4、管理思路
产权结构
产权模式定位依据：
A、公司开发XX商业广场的基本目标；
B、XX商业广场产权结构的基本现实（业主购买产权后拥有经营权）
C、有利于市场经营和物业管理；
产权结构模式
将XX商业广场的一层物业按铺面面积划分为基本的产权单位，每个铺面拥有者都具有XX商业广场的部分产权，成为市场的一名股东。为了使该项目口岸增值，维护所有投资者的权益，原则上由市场统一管理经营。这样的产权模式设计，开发商只要拥有市场51％的产权单位就彻底能控制市场的股份。（如果投
沈阳某地产项目营销策划推广方案 第一部分沈阳别墅市场分析 在本部分，我们将主要讨论沈阳的经济状况和沈阳别墅版块状况和浑南的别墅市场竞争态势分析。 一、沈阳市自然社会经济情况 沈阳市（曾名盛京、奉天等）土地总面积12980平方公里，地处北温带，属于受季风影响的湿润和半温润暖温带大陆性气候，沈阳辖九区一市三县，其中中心区面积163.3公里。1999年沈阳市总户数为212.6万户，总人口为677.1万人，其中中心区（市内五区和郊区九个街道）户数为112.6万户，占全市总户数的53.0%，人口为350.4万人，占全市人口的51.8%。 2001年沈阳市实现国内生产总值1238.0亿元，其中第一产业76.6亿元；第二产业542.0亿元；第三产业619.4亿元。 全市公路总长度5252公里，其中高速公路239.2公里。 2001年末沈阳市累积注册三资企业3820家，其中投产（开业）1305家。 2001年沈阳市加强绿化建设，全市累积建成绿地面积4729.4万平方米。 2001年沈阳市共有21所普通高等学校，共招收本、专科（高职）学生5.6万人，在校学生达16.8万人。2001年高等院校本、专科毕业生2.6万人。全年普通高等院校和科研机构共招收研究生4028人，在校研究生9660人，毕业研究生1442人。 2001年末全市城镇单位从业人员120.4万人，比上年末下降4.6%。在岗职
工人数115.4万人，下降5.4%。到2001年末全市离岗职工为46.9万人。根据劳动部门统计，年末城镇登记失业人员13.3万人，登记失业率为4.7%。 2001年，全市职工平均工资为8172元。2001年城市居民人均可支配性收入为6386元。城市居民人均消费性支出为5515元。全市城乡居民人均储蓄存款为15350元。 按照沈阳市委市政府的“开发浑南，建设新沈阳，把浑南建设成为沈阳的浦东”的战略部署，2001年浑南新区的开发和建设全面启动。新区基础设施建设步伐明显加快。 二、沈阳市住宅市场发展状况 2000年住宅建设完成投资60.3亿元，比1999年增长18.9；竣工住宅面积422.9万平方米，增长6.3%。城镇人均居住面积由上年的8.12平方米增加至8.37平方米；农民人均居住面积达21.8平方米，比上年增加1平方米。 2001年住宅建设投资72.1亿元，比上年增长19.6%；竣工住宅面积444.2万平方米，增长5.0%。城镇人均居住面积由上年的8.37平方米增至8.79平方米；农民人均居住面积达22.8平方米，比上年增加1平方米。 三、沈阳别墅市场发展状况及版块特征分析 （一）沈阳别墅市场的发展历程 沈阳的别墅市场始于1992年的河畔花园，当年的供应量仅有20栋左右。但是“河畔花园”在沈阳房地产市场上所起的作用是无法估量的，在许多沈阳人眼中，10年前的“河畔花园‘在如今仍然是最好的选择。 在1996年沈阳的别墅市场供应量达到一个顶峰，年供应量在250套以上，相比1992年增长了10倍。主要项目有静园、天辰景翠、靓马新村、靓马云珠、巴黎世家、凤凰花园等。
商场微信营销方案 微信商城针对不同行业，需要与企业形成行之有效的策略组合形成企业营销战略。包括与微信粉丝的线下互动、粉丝购买的转化、与企业战略配合度、与其他传播的相成作用。 从需求上来说，不同的行业，对微信商城有不同的出发点：金融行业注重的是服务，快消品行业的消费者更在意体验效果，服务型行业更注重便利性、多选择性…… 而通过对这种需求的发掘，找到其核心点，形成“视觉化的卖点设计”、“功能化的服务设置”、“体验化的品牌形象”这三个层面完成微信商城的策略基础。微信商城的主阵地在微信上，而营销策略不一定是全部发生在网络。 究其本质而言，微信只是一个社会化营销“利器”，而不是一个占据它就能够占据未来的“战场”。 微信商城不是“美容院”，所以我们不能期望王宝强进去就变成王力宏，然后遇上范冰冰，开始了没羞没臊的童话生活……这是传统营销思维中的推广模式。而在移动互联网时代的社会化营销思维模式下，“王力宏”可能是最好的，但喜欢王宝强的“女神”未必要少。在社会化营销时代，所有的营销原点不再是产品丶品牌，而是专注于 我们的产品和品牌的那群人——即我们的“粉丝群体”。而在与客户的合作过程中，我们都会从两个问题出发，来解决客户需求和疑问。首先是我们（客户）能做什么？粉丝营销，本质是人的营销。而我们所做的，就是帮助客户努力摆正位置，去找准并满足粉丝的爱好和需求。
从实际过程来说，就是要根据自己的企业特色和战略规划，要首先做好微信的“定位”和“形象”构建。要专注并满足于我们的“粉丝”群体的喜好和品味，把我们的产品或这服务做到极致化。以金融行业的客户为例，消费者关心的是这家公司的收益怎么样，服务态度好不好，风险高不高等等。 消费者的需求很多，如果我们去一一满足他们，把王宝强打造成王力宏，那么，我们势必要泯然于众。 实际上，我们通过对现有消费者的研究，与消费者达成这样的共识——我们的客户在交易的便捷性和自主性方面，确实要胜过其他竞争企业很多。 于是，我们形成了这样的思路： 第一步，通过极致快的服务形成话题，吸引更多的关注和体验。 第二步，对现有体验者进行深度影响，迅速转化为实际购买，创造出更好的服务和口碑。 两个过程周而复始，从而形成一个良好的营销生态圈。 其次，微信能做什么？解决这个问题，不仅要求我们对微信定位丶微信策略的了解，更需要我们要对微信营销有一个企业战略层面上的认知。 如同很多不成功的微信商城的营销案例，企业在进入之时，总是赋予了微信商城的营销过多期望，而忽视了微信策略与企业战略的互动。而一旦企业在微信商城的营销上出现瓶颈，就简单的归结为“王宝强不适合形象代言”这样的粗暴论调，实在是有失偏颇。 如上我们所说，微信商城的营销是一个社会化营销的“利器”，更应该是企业互动营销战略的一部分。
市区整体运作、管理方案 一、薪酬制度： 1、基本工资： ★业务员基本工资：1700元／月； ★主管基本工资：1800元／月； ★市区经理基本工资：2000元／月；岗位津贴200元／月 2、全勤奖：⑴、50元／月；⑵、全月无请假奖励100元／月； 3、话补：50元／月； 4、提成： ★业务员超出任务量每件提2元； ★主管超出任务量每件提1元； ★市区经理超出任务量每件提0.5元； 5、奖励：（详见奖励制度）； 6、工资构成: 业务员工资=基本工资+全勤奖+话补+提成+奖励； ★ 未完成保底任务者：工资=基本工资×（ 实际销量÷月保底任务量）+全勤奖+话 补； ★ 完成保底任务者：工资=基本工资+全勤奖+话补+提成+奖励 ；
7、新员工试用期为1个月，试用期工资1000元； 8、机动人员基本工资1200元／月，工资核算方法与正式员工核 算方法相同； 9、主管工资=基本工资+全勤奖+话补+提成+奖励； 10、市区经理工资=基本工资+津贴+全勤奖+话补+提成+奖励； 区域划分： 1、东区： 2、西区： 3、外环： 二、人员车辆分配： 1、东区（一部）：主管（） 流通业务员（）（）每人一车 餐饮业务员（）（）每人一车 机动业务员（）（） 2、西区（二部）：主管（） 流通业务员（）（）每人一车 餐饮业务员（）（）每人一车 机动业务员（）（） 3、外环（三部）：主管（）注：两人一车 流通业务员（）（）（） 餐饮业务员（）（）（）
机动业务员（）（） 司机（）（）（） （）（） 注：机动人员根据市场需要临时调整。 三、奖罚制度： 为促进和保持公司员工工作积极性和自觉性，贯彻企业精神和经营宗旨，保证公司目标实现，特制订本制度。 奖罚原则：奖优罚劣，奖勤罚懒，鼓励上进，鞭策落后。 1、部门先进奖：各部门每月销量评比第一的部门，业务员每 人奖励50元，主管奖励100元（注：评比按各部门销量增长 率计算）。 2、区域荣誉奖：评比以销量增长率算，超出率乘部门月保底 任务等于超出件数，超出部分每件奖2元（必须完成部门月 保底任务才能享受此奖励政策）。 3、陈列奖：每部门每月上交不低于400家陈列照片（流通、餐 饮各200家），奖励部门每家0.5元（陈列要求一优三化）， 陈列标准最低4瓶以上，如发现陈列不规范，脏、乱、差或 弄虚作假者，发现一家罚部门5元。 4、考勤： ★ 业务员迟到1次罚款5元，主管迟到1次罚款10元，每月迟到 5次以上公司将严肃处理，罚款必须当天上缴，当天未上缴
竭诚为您提供优质文档/双击可除楼盘全年营销策划方案 篇一：20xx年房地产项目(年度)营销方案 金利来广场 20xx年度整体营销方案 金利来广场专案组20xx年3月1日 【宏观】 一、地产项目整体营销方案 1)项目分析与目标客户分析 本项目主要客源属于圈层性质尤其突出明显的一群人，无论从社会地位还是个人喜好而言，一方面他们不易接受圈外人的加入，另一方面，圈外人很难加入其中。因为地段/面积/总价，导致本项目产品特征与传统住宅项目不同，属于缺少外在展示空间，更加注重内秀。同时为了把握住嘉祥可以承受总价百万豪宅的人的购买之目的，20xx的推盘将表现出的是对平民百姓的“拒绝”！2)项目竞争态势分析3)营销推广策略4)项目销售策略5)营销费用使用计划表【微观】 二、项目销售策略
1.项目销售总体目标 细化要求：销售金额、套数、需要的客户量（以经验数据判断）、整体营销费用等2.入市时机分析3.销售策略项目的销售思路销售价格策略 项目价格影响因素项目面积区间分布项目户型分布项 目价格区间分布推盘策略（工程进度）4.案场管理和服务 1)包括：人员岗位分布、流线设置、现场服务、体验式营销等等 2)输入条件：项目可研阶段，经营策划阶段产品定位、价格定位、项目分期结论3)备注：《项目整体营销方案》阶段的定价、推盘策略可能与产品建议书阶段的定价、推盘策略发生变化，主要阐述这种变化以及变化后的项目收益情况4)信息： 三、项目推广策略 1.项目推广思路1.1.项目的形象定位 1)20xx推盘全面以崭新的面貌入市，将住宅案名重新命名为【阳光*巴比伦】，王者归来,风尚*阳光巴比伦--20xx金利来广场楼王级豪宅正式接受预约登记！2)项目形象【商业与政务中心*不对外的豪宅】 a卖奢侈品：值得嘉祥仰望的高度，地产中的奢侈品, 只有钻石可以切割钻石，对话王者。 b卖地段：嘉祥政教文体*城中心，不对外的豪宅，折服
百货商场营销策划方案 去年，某百货商场按照“立意高深、实施简捷”的企业策划理念，创新营销机制，尽力从传统的4P即：价格、产品、渠道、促销方式，向着4C即：消费者、方便、价值与费用、沟通转变，以顾客的满意度为策划宗旨，为了逐步避免在经验的、感性的操作下进行，同时注意有简约的量化比较。百货商场营销策划 1-10月价成功地策划了营销活动15个，方案抓住“聚人气”、“留人气”和“回人气”三个要素展开 o 完成销售额43,587万元，同比增长9.5%。 一、聚人气 聚人气是指用一种极为简单明了的表达方式，带着一种激情，激发人们向卖场空间聚集。 广告。总经理对发出的广告要求是“II：全市人民都知道”。某IT?货为了把广告做得有效，先是对各种媒体的发行量、收看率做了从真的调查，选择人们关注的，特别是青年、青少年关注的媒体，如《某晚报》、《某电视报》、电视台晚间气象预报时间、电台早晨天气预报时间等。广告词要求简洁、明了、到位，还要具有感情色彩、有特色。广告追求的风格：大气和视觉冲击力。要求能引起孩子们的兴趣，因为他-来便可同时带来父母双亲或同学。 丈中，1月9 FI-2月28丨| “新春购物节、幸运大转盘。是以“购物抽奖、超值换购”、“买家电送超礼券”等实际内容；4月6日一4月15日庆祝建店41周年“买100送50”；5月27日一6月］5日“夏凉电器展”：9月27门一1()月5日“庆国庆、名牌精品购物节”，吃、穿、用等
商品联动，收到了很好的效果。 非广告。非广告宣传是以宣传企业形象为目标的宣传。特是新闻的专访、报道、通讯等，通过对企业的介绍达到营销的目的，有时起到的作用是广告所不能替代的。 某百货为聚人气实行广告和非广告宣传“平行交叉”的方式。“平行”式的成功案例是抓住地区集团成立之机，按照总经理“通过这次活动要将全市?的目光吸引到某主席身上来”的要求。我们策划这次活动时，力求达到戏剧“静场”的效果，把所有媒体上的广告全部撤下来，停止了店内统一的促销活动，策划了让全市四家媒体对某上席到某地的迫踪报道，从入市收费I」副市R 的迎接、友谊宾馆市长的会见、记者对某主席的专访和市委书记和某主席一起为某工程上梁及参加地区集团成立大会等活动。加大各种活动功能对社会的影响力，吸引全市眼球。通过引起全市各界的关注，激发人们都来某百货看看，店堂内反复播报介绍某集团东北网的构建、统一本着给顾客带来实惠的文章。 有关某集团在某地的报道持续了十天之久。如《某日报》在6月20日头版一整版报道某集团成立的消息，刊登了省、市领导的讲话；翌日，在头版又刊登了对某主席的专访；接着是介绍某集团的照片和涉及某白货的报道。市电视台、电台也做了三期的连续报道，另发了某主席的专访等。《某电视报》除了刊登了某主席的专访外，还接连报道某集团在某地的消息。地区集团是6 月19日成立的，某百货的广告在媒体沉默了43天,然而销售额却持续上升° 6月19 H至30H 销售1,237万元，比同期増加149万元,7月份实现销售3,875万元,比同期增加363万元，这是“平行”式使用广告和非广告的成功案例。在“交叉”中，每次搞大型促销活动时，如“新春购物节”、“夏凉电器展销”和“庆国仄、名牌精品购物节”都是邀清四家媒体换角度报道，配合广 2
市场营销部经营管理运作方案
市场营销部经营管理运作方案 国际认证与注册协会 International Accreditation and Registration Institute 国际注册饭店职业资格认证 文章标题: 市场营销部经营管理运作方案 认证级别: 国际注册高级饭店职业经理人 作者姓名: 王正明 摘要: 明珠酒店是一家新开业的四星级标准的酒店, 位于广州市经济技术开发区, 是区内唯一一家四星标准的酒店。对于新开业的酒店来讲, 如何尽快切入市场, 提高市场占有率, 提高酒店知名度, 是市场销售部工作的重中之重, 酒店各个部门都在等市场部的”米”来下锅。因此, 市场部内部如何运作, 如何管理才能事半功倍, 是一个非常很关键问题, 但在此之前, 有必要对酒店所在开发区环境概述一下, 尽量使工作有的放矢。 关键词: 市场营销部; 管理; 运作
目录 一、概述 二、酒店所在区域状况 三、酒店市场营销部的编制 四、市场部各成员工作职责及工作要求 一、概述 明珠酒店是一家新开业的四星级标准的酒店, 位于广州市经济技术开发区, 是区内唯一一家四星标准的酒店。对于新开业的酒店来讲, 如何尽快切入市场, 提高市场占有率, 提高酒店知名度, 是市场销售部工作的重中之重, 酒店各个部门都在等市场部的”米”来下锅。因此, 市场部内部如何运作, 如何管理才能事半功倍, 是一个非常很关键问题, 但在此之前, 有必要对酒店所在开发区环境概述一下, 尽量使工作有的放矢。 二、酒店所在区域状况
明珠酒店所在的广州经济技开发区位于广州东部, 由开发区西区、东区、永和区和科学城四大块组成, 共有规划面积73.71平 方公里。开发区距离广州市中心32公里, 仅需20分钟车程, 东南 距深圳约120公里, 与东莞、增城相连, 且这里各交通干线密集, 四通八达, 并拥有华南地区最大的集装箱码头——黄埔新港, 具有 不言而喻的交通便利。明珠酒店位于开发区黄金地段, 夏港大道旁, 与青年路、开发区管理委员会相邻, 有着其独特的地理优势。 众所周知, 广州经济技开发区内及周边地区, 拥有超过众多的 世界知名企业及港澳台地区企业投资办厂, 如宝洁公司、百事可乐、安利、家乐氏、捷普电子等知名企业, 其中仅世界500强的跨国企业就有50多家, 台资及港资企业也各有超过50多家在此落户, 加上其它不断加入的企业, 开发区已成为一个非常成熟的、吸引大量企业在此研发、加工、生产的聚中区域, 如此雄厚的企业 客户资源为我们酒店提供了一个良好的市场条件。作为全区唯一 的四星级标准商务酒店, 明珠大酒店将会成为区内的一个新亮点, 作为开发区管理委员会重点支持的企业之一, 明珠依据其良好的地理位置, 将为来自世界各地的宾客及嘉宾提供优质而具有个性化的服务。明珠酒店必将成为广州东部及业内的一个新的闪光点。 明珠酒店如何利用新兴发展城市结合部的良好地理优势所提 供的有利条件, 进行企业优势化, 是一个基本的问题。而解决这个
目录 价格策略 销售策略设定 项目推广策略设定 推广各阶段任务具体设定： 项目推广首期计划（内部认购期） 促销策略 销售现场包装策略 主要销售道具制作及二期销售资料的补充二期项目进入期工作组织及验收 营销总结
价格策略 一期多层剩余房源在目前已经提价的基础上，以稳步销售为主（主要原因是五、六楼大户型无论对任何楼盘都是最难卖的房源）。 二期小户型采取中开高走的价格策略，起步均价定在1750元左右，迅速提价，如果品牌一旦形成，可将销售均价定位于1950元左右。价格优惠点宜控制在4%以内。 二期商铺宜在新品牌形成时开始销售，价格亦采取中开高走的价格策略。 销售策略设定 A、产品核心功能： a、商务公寓，部分商铺投资；
b、产品形式特点：以套为主，户型从一室一卫的19平米到159平米的三室两厅均有，小户型主力是19 平米和40平米的一室一卫。 c、交房标准：毛坯房 B、入市姿态：东南板块商务公寓领导者。 C、入市时机：二期小户型期房销售，二期商铺宜在品牌形成时开始销售，或在大卖场全面开业时销售。一期 余房即时销售。 D、销售方式：多种付款方式组合销售与升值销售相结合。 项目推广策略设定 A、项目推广主题概念：拥有巨大投资回报价值的高档商务公寓
B、项目推广目标：形成明确的区域商务住宅领导者品牌。 C、项目推广模式：以报纸广告为主，电视、广播、DM直邮为辅。 推广各阶段任务具体设定： A、内部认购：从2003年6月15至7月4日。本阶段主要任务是实现凤凰城品牌第一内涵，让郑东新区、郑汴 路商圈、大卖场明确成为凤凰城的品牌内涵，为其后品牌第二内涵的具体化确立高度。 B、开盘期：从7月5日至8月31日，本阶段主要任务是实现凤凰城品牌第二内涵，明确各种物业形态的具体投 资价值，本阶段多以具体的对比数据为主，适量加入促销活动。实现销售突破。 C、强销期：从9月1日至11月30日，本阶段主要任务是彻底实现凤凰城二期销售，以多种促销活动及老业主 现身说服、老业主带新业主为主，广告内容以单纯的产品信息为主，本分阶段广告费用将大幅减少。此阶段
济南XX商业广场营销运作方案 济南市商业的发展 1、发展迅速，形成规模 改革开放以来，济南市的商业与全国兄弟城市一样进入了快速发展的轨道，特别是九十年代后期，济南市商业的发挥咱更是有了质的飞跃，随着二十一世纪的到来，WTO的加入更为济南商业领域带来了国家新商业的理念和现代化元素。在商业网点的硬件设施、软件配套等方面都有了很大程度的提高。截止2000年末济南市商业网点数达到838个，商品交易额突破495亿元，其中城市市场总数达到318个，商品交易额超过380亿元，全市连锁超市增加至637家，其商品零售额64.1亿元。 2、消费心理、消费行为从最初级的物质需求转向高级的精神需求 （1）消费心理：从“求是”、“求初”、“求廉”转向“求新”、“求异”、“求美”、“求情”、“求乐”。 过去，特别是短缺经济时代，人们的消费观是“求是”、“求廉”、“求知”。那时只要适用，价格便宜人们就会产生消费行为。而今的济南市民消费心理将更注重“求新”、“求异”、“求美”、“求情”、“求乐”。即人们在消费中更加看中消费的新颖性、个性化及消费精神情感的满足。 （2）消费需求：已从最初级的物质需求，转向高级的精神需求。 主要表现在： ①购物便利性需求 ②休闲性、娱乐性需求 ③相互交流与沟通的需求 ①开放式购物环境的需求 ②（3）消费方式已从传统的粗放型转变为集约时尚性 ③（4）消费层次已从经济便宜型转变为富裕享受型 ④（5）消费时空已从零星分散型转变为集中满足型
⑤（6）消费能力已从盲目的弱消费力转向理性的强消费力 ⑥3、已然形成区域性特征： ⑦市中心的泉城路为中心已形成最强势的商业繁华中心，商业的雏形“泉城路步行街”、“泉城广场”以及贵和购物中心、贵和商厦、百货大楼、人民商场、银座商场等规模化商业网点，构成了济南市钻石级商业区“泉城路商圈”，城西以“华联”，城南、城北、城东以“大润发”为龙头形成了以社区经济为主的“宅配经济“商圈。商圈的区域性特征，是城市现代商业和现代商业房产形成和发展的需要条件 ⑧4、国际商业巨头即将登陆 ⑨济南市的消费潜力及辐射力还较大，一些国际商业品牌如家乐福、欧尚、百盛等已将目光锁定济南。新一轮的商业革命和全新的商业竞争即将来临。 ⑩济南市商业的差距 ?1、整体水平及运作能力尚显滞后 ?2、配套功能欠缺，硬件设施落后，气氛营造欠佳，停车位严重不足 ?3、经营管理理念滞后，管理水平模式欠缺，仍处于粗放型管理阶段 ?4、经营的档次尚属于中高档和中低档，一类档位品牌难觅踪迹 ?5、营业人员整体素质及服务水平尚需提高 ?济南市商业地产现状 ?1、规模化开发还未形成 ?济南的商业地产开发还处于典型的起步阶段，目前仅仅是小打小闹的门头房和小规模的临街店铺组合在唱主角，规模化开发还未形成。 ?2、开放商专业程度、运作机制和开发模式还处于不规范阶段 ?目前，济南市商业地产开发企业寥寥无几，稍显活跃是有一定政府背景的济南市建委投资公司，其半企业半官方色彩的身份正验证了济南市商业地产开发的专业程度还很低，现代运作机制还未建立的现实。 213、商业地产开发和投资还处于原始状态 22应该说济南市商业房地产开发的空间还非常大，把它看作是商业地产的
荣成集团营销中心运营方案 荣成集团营销中心是集团所有项目设计、销售、策划与招商的决策、统筹实施与监督控制的中心，对集团产品设计与研发、项目销售目标的实现与营销策略的制定与营销费用的控制负责，同时负责在集团范围内推进体系的专业化和标准化建设，建立能力、经验的交流平台，提高整体操作水平。 营销中心职权说明书 一、部门标识信息 部门名称：营销中心 主管上级：总经理 岗位设置：营销副总、营销经理、设计经理、招商经理 二、部门职权概述 全面负责公司的项目定位、市场分析、营销组织、营销管理、营销策划和营销推广以及商家招商，确保公司开发适销的产品并实现快速销售，及时回笼资金。负责公司项目的概念规划设计、建筑设计和产品创新，并严格控制成本。 三、部门职责
市场研究工作 ●整体市场状况研究：供求分析、客户分析、竞争对手分析、政策研究等 项目开发工作 ●负责寻找潜在开发项目机会 ●负责协调公司各部门及外部专业公司，编写项目可行性研究、定位报告及项目 策划方案 ●负责项目开发阶段涉及的相关对外公共关系管理工作 营销管理 ●负责确定项目营销方案的制定与配合实施 ●选择销售模式并通过派出项目营销经理的方式协助项目部管理销售工作 ●监督项目营销进程，提出营销计划的修改建议， ●制定销售计划和和销售方案并实施，协助制定客户政策、管理合同签约和管理 客户档案 客户服务 ●配合项目部完成客户服务工作，处理客户投诉和争端，选择、管理物业公司●负责建立客户数据库，配合市场分析以及公司项目总结提供信息 工程设计工作 ●负责设计单位和专业技术咨询公司的选择、委托 ●负责组织规划方案招标和评选工作 ●负责组织初步设计、施工图设计会审，协助项目部进行施工图设计 招商工作
地产年度营销推广 方案
滨河国际年度营销推广方案 第一部分:市场分析 第二部分:项目现状分析 第三部分:项目推广思路策略第四部分:项目营销推广计划第五部分:项目媒体策略及计划
滨河国际营销部 -1 第一部分:市场分析 一、房地产市场分析 ●房地产急剧升温 ,房地产市场在国家经济刺激政策特别是宽松的货币政策和通货膨胀预期等因素的影响下,出现投资加快、销售增加、价格快速上涨和资金充裕的市场表现。特别是进入下半年,”地王”频出,房地产销售一度出现”井喷”式行情。 ●底”新政”对房地产市场的影响 临近底,政府连续出台多个新政策,并提出”遏制”房价,打击投机行为的政府基调。但此轮调整动作有限,在确保国家经济发展向上的大前提下,政府对房地产市场的调整更加谨慎。从当前来看,”新政”对房地产市场未造成较大影响。
●房产业总结 的房产发展可概括为以下几点: √受政策影响较明显,政策一”放”就”火爆”,一”紧”就”低迷”; √地王凶猛,房价疯狂,比房价更疯狂的是地价; √房价疯狂, 房价一路”疯”涨,特别是一、二线城市; √二手房井喷,由于受营业税征收政策调整的影响,二手房销售火爆; √年底新政,”遏制”当头,给房地产市场定下基调。 二、临沂房地产市场分析 临沂房地产市场走过了艰巨而稳定发展的 ,经过底出台的25条房地产调控政策等一系列措施,临沂市的商品房交易量一直处在山东省前列,市区全年新增预售项目101个,预售面积405万㎡、46038套,分别增长了12.4%、11.9%;完成商品房网上签约301万㎡、37083套、金额94.4亿元,分别增长了19.3%、23%、20.1%。 保障性住房方面, 全年共完成保障性住房建设投资11.5亿元,开工建设保障性住房70.3万㎡。其中经济适用房60万㎡,廉租住房10.3万㎡,发放廉租住房补贴累计达2187户,解决了7300户低收入家庭的住房困难。(数据来源房产网) 临沂作为一个重要的商业城市,受市场影响也是巨大, 整个房地产虽然没有过大的涨幅,但销售情况较形式喜人,就整个临沂房地产市场的存量来看,虽然市场一路走好,可是明年的市场压力并没有减小。明年临沂的楼盘项目更多,就算是需求增长,可是分摊在每个楼盘上的销售压力依然很大。第二部分:项目现状分析
[龙马商业广场]项目总体营销策划方案 第一部分产品定位 第一章项目SWOT分析 一、项目优势——S 1、地段优势 项目位于渠江北路与洪州大道之间，是老城与新城的结合地带，具有良好的地段优势，能较好地吸引商业消费人流。 2、区位优势 项目地处老城商业中心地带，周边商业经营较为成熟并且项目靠近广安区委、区政府，具有较好的商业氛围，区位优势明显。 3、规模优势 项目总规模24万方，其中商业10万方左右，具有较大的规模，能较好地完成业态的规划，使项目自身具有较强的资源整合能力，对项目成功经营有较大的优势。 4、开发商品牌形象优势 项目开发商安得集团在广安有较高的知名度，已成功开发过多个项目，本项目的推出较易被市场接受，能较好的借助开发商的品牌形象提高项目知名度。 5、产品优势 项目商业多为2层建筑，较适合大型商业步行街的经营形态，有利于商业的后期经营。
?项目底层多为25平方米左右的小铺位，可组合成多种面积，使经营中有较好的灵活度，小面 积铺位的推出，能较好的被市场所接受。 ?项目中心有一个具有一定规模的商场，便于项目引进主力店，使项目具有较强的吸引力，便 于后期经营。 ?项目有多个出入口，可以从项目周边不同位置进入项目，有利于人流的组织。 ?广场内部由5纵5横10条道路划分，有利于商业人流的流动。 6、政府支持 本项目为广安市重点工程，引起了政府的高度关注，得到政府的大力支持，已在社会上引起较大的反响，项目知名度得到较大的提高，获得了市场对项目广泛的认知。 二、项目劣势——W 1、产品方面 ?项目建筑风格不明确，总体趋向欧式风格，不能很好的适应大型商业广场对建筑产品的要求。 ?项目在规划过程中没有较好的考虑建筑功能空间了用效率的问题，如建筑顶层利用、靠近西 门广场四个罗马柱形建筑。 ?道路材质没有较好的考虑商业广场经营中对道路的要求，多采用普通的水泥路面，不利于各 业态对商业的经营需求。 ?外立面形象不突出，由于项目的产品设计中没有较好的考虑后期经营各商业业态对建筑外观 特点的需求，而在设计中千篇一律的采用一种形式，不能很好的突出商业业态经营的特点。 ?项目车位的规划数量不足，项目应规划足够的车位，以免除后期经营中对车位需求的后顾之 忧。 ?广场主入口位于洪州大道和渠江北路，距离成熟商业区较远，不利于吸引商业人流。
项 目 整 体 运 营 方 案 北京xxxxxxxxxxxxx有限公司
《百库基地》项目整体运营方案 前言 我公司非常看重本项目，也完全有足够的信心和实力将本项目打造成为北京市最集中，最有商业魅力的全新的品牌化金典百货库房。我公司的项目评审委员会召开专业会议，对该项目进行系统性的调研和充分论证，对项目的现实运行状况，周边商业氛围及商业竞争态势进行全面的分析研究总体考量并在听取各方面意见的基础上，形成了《百库基地》的运营基本思路。 本报告书共分为九个部分： 第一部分北京xxxxxxxxxxx有限公司 第二部分项目概括及SWOT分析 第三部分项目定位所考量的因素 第四部分项目的商业规划设计思路 第五部分项目的规划布局 第六部分项目的目标品类计划 第七部分项目存在问题与风险的提示 第八部分项目个阶段主要工作计划 第九部分我们的目标和信心 第一部分北京xxxxxxxxxxx有限公司简介 公司概况： 北京xxxxxxxxxxx有限公司是一家综合性大型商业公司，集中了目前商业领域的各种经营模式，经过有效的组合，成功的建立了以市场为基础，贸易为补充的新型经营模式。同时，预备打造一个国内领先的服装百货，家居家饰，建材电子商务平台机构，公司致力于把传统的服装百货产品的销售与发展迅速的电子商务相结合，区别于传统
的发展模式，打破服装百货的传统销售模式，公司的发展模式是未来市场发展的趋势，拥有广阔的市场空间，自成立以来，公司业务发展迅速，经过多年对多种商业业态的实践、总结、提升、各项业务得以快速发展。 北京xxxxxxxxxx有限公司现在运营的项目有多种业态组合形式，在几年的运营过程中，我们精心搭建了品牌库，品牌库分为《主力店资源档案库》和《商品品牌资源档案库》两部分。 《主力店资源档案库》包括： 购物中心、百货店、大卖场、标准型超市、食品加强型超市、便民店（社区店）、会员制仓储店、仓储店、折扣店、专业店、西式快餐、中式快餐、餐饮连锁、娱乐、主题百货、专业连锁等多个业态、共计400余家国内外知名主力店信心资源，并且有着良好的合作关系。 《商品品牌资源档案库》 囊括80多个类别，共计17000余个国内外品牌厂商资源。 第二部分项目概况及SWOT分析 一、项目概况 暂略 二、项目SWOT分析 1、Strengths（优势分析） S1、项目基本接近于小型商业区有一定的规模。 S2、与外贸出口库房的相邻可以形成业态互补，相互拉动易于形成共赢。 S3、建筑结构及空场地易于整体规划与使用。 S4、整体面积运作形式短、平、快。 S5、周边交通易于货车出入。 2、Weaknbss（劣势分析）
项目销售方案 1
[凤凰城]项目销售方案 嘉兴六合地产营销策划有限公司 二零一一年十二月
一、代理项目基本概况 1、项目基本构成 精装酒店式公寓、步行街、卖场。 2、项目经济指标 酒店式公寓面积9513.72平方米;步行街面积12376.4平方米;卖场面积7201.68平方米。 3、主力面积 酒店式公寓45平方米;步行街独立一层30平方米左右 ,1-2层120平方米;卖场划分为30平方米的单元。 二、项目SWOT分析 1、优势(S) 城市综合体,聚集大量人气及商业配套,发展前景无限。 依托崇福广场优势,聚集人气。 依托崇福广场住宅入住,商业形成一定气氛,五星级酒店开业,以及政府大楼入住,城市中心地段完全显现。 崇福广场的成功运作,给投资者带来继续投资凤凰城的信心。 2、劣势(W) 与崇福广场有崇新线隔断,道路状况一般。
商业体量较大,且主力集中在步行街1-2层,单套面积过大,势必造成单套物业总价偏高,影响到客户的投资热情。 3、机会(O) 崇福镇即将撤镇建市,变成崇德市,政府的扶植力度及各方面配套会渐渐完善,也将更加吸引长三角投资者的目光。 政府各部门入住崇福广场办公,崇福行政商业中心已然形成。 4、威胁(T) 大型城市综合体,必须依托良好的招商以及后期商业管理。当前难以保障今后项目的稳定运行。 崇福当前人口总量偏少,是否有能力消化现有或将有的商业。 当前崇福整体商业的售价及租金价格完全不成正比,投资回报较低,投资者受益较差。 总结 综上所述,项目的前景还是比较良好的,机会及优势远大于劣势。我们将凤凰城定位为崇福广场凤凰城,充分依托崇福广场所带来的各种机遇和机会,将凤凰城打造成与崇福广场相得益彰的,相辅相成的由高档别墅、精装酒店式公寓、大型商场、品牌步行街为一体的城市综合体。
大型商场营销策划方案 策划方案，是策划成果的表现形态，通常以文字或图文为载体，策划方案起端于提案者的初始念头。大型商场营销策划方案，我们来看看。 大型商场营销策划方案一【活动时间】8月14——20日【活动一】、浪漫七夕相约兴隆鹊桥会 8月14日—20日，xx商城北门设立大型鹊桥，鹊桥气势宏伟，如银河一样横贯南北，并现场为顾客准备汉服，让您盛装亲登鹊桥，去体验牛郎织女那忠贞不渝的爱情! 活动期间，顾客在商城购物满100元均可凭购物小票参与如下活动： 1、在鹊桥上着汉服扮牛郎、织女，免费合影留念 2、在鹊桥上牵手走过，爱情长长久久，幸福一生 3、不购物的顾客也可花费10元在鹊桥上照相留念. 4、活动期间，二楼工艺品店为顾客免费提供千纸鹤原料，顾客可将写有心愿的自折纸鹤，悬挂于鹊桥上，祈求爱情、幸福两美满。(每人限2只) 【活动二】浪漫七夕乞巧大赛乞巧：七夕节，原名为乞巧节。“乞”是乞求，“巧”则是心灵手巧，“乞巧”是向神灵讨要智慧、乞求幸福的意思。乞巧的方式很多，有：穿针
引线验巧，做小物品赛巧，做巧食赛巧，摆上瓜果乞巧......等。为传承经典，演绎浪漫，8月20日七夕情人节当晚7：07，xx商城北门舞台七夕情人节之乞巧大赛将浓情登场!带您走进古老而又唯美的浪漫世界! 比赛项目：对月穿针、巧手剪纸、做巧食、背媳妇大赛、七夕唱情歌、默契大考验 比赛要求：情侣配合，共同完成以上比赛项目，按得分多少依次评出：默契一、二、三等奖，各奖价值不等的神秘情人大奖一份! 现各项比赛火热报名! 报名方式一：电话报名，咨询热线：xxxxx 报名方式二：短信报名，编辑短信“浪漫七夕乞巧大赛”+情侣姓名至xxxxx 报名方式三：现场报名，地点：xx商城一楼总服务台。 【活动三】七夕情人节，浓情黄金大秀场——20xx年情人节系列全新上市 xx黄金屋七夕情侣专柜送情人礼 浪漫情人礼----情侣对戒特别推荐情人黄金戒指299-799元/枚(幸福戒、誓言戒、福字戒) 梦幻珍藏礼----情侣吊坠 祈福爱人礼-----黄金项链、手链 【活动四】浪漫七夕爱在金秋百对情侣服饰搭配大赛
客户服务中心运作方案 一、客户服务中心职责： 随着公司对五县一市的数字电视整转工作的大力推广，客户服务中心软件的业务、管理功能的不断强大，公司对用户服务采用统一客服号码、集中受理的全新服务模式。客户服务中心可对用户提供7*24小时全天候不间断服务，人工、自动受理用户的业务咨询、故障投诉、帐务查询、电话满意度调查等一站式服务。对各分公司可提供新老用户的维系、业务推广等服务。 因此，客户服务中心在对外服务、对内管理上，更应具备科学、严格的管理模式，结合公司客服现行情况，对今后呼叫中心的人员、服务流程上，提出以下想法： 二、人员： 客服中心开通座席数量的直接影响用户来电的接通率，人员配置、职责划分是否合理也影响着客户服务工作的效果。因此，座席数量、人员配备、岗位设置应从以下几方面考虑： （一）开通座席的标准： 根据工作量合理分配的原则，保证接通率达到%的要求，按照每2万户为标准开通一个座席。以市区公司用户量为例，目前公司共13万用户（有线电视10万户，老数字电视1万户，宽带网2万户），为市区公司服务的座席数量应当为6个。 但由于目前东风、白浪及各合作营业厅都开设了独立的服务电话，因此，初期开通3个座席基本可保证现有用户服务。今后随着数字电视整转后业务量的上升，可按照接通率连续3周降低5%，每增加2万用户的标准新开设一个座席。同时现有2部电信电话的周投诉量连续4周减少500个，可由铁通电话替换，人员也补充到新的电话座席上。 （二）座席人员配备的标准：
在保证工作正常开展，合理安排人员休息时间的基础上，参考劳动法规定的人均工作时长，得出每个座席需配备人员数量的计算公式，即： 每个座席需配备人员数量=（1个座席每日工作时间*月工作天数）/每月法定工作时长 按照客服现在早7：30-晚21：30，全天共为用户人工服务14个小时的时间计算出，普通话务人员应按照每开通1个坐席配备2.5人的标准。公司现有3个座席，应配备7.5名话务员。 今后，若公司考虑将客户服务时间延伸为7*24小时全天候服务时，也应制定相应的人员配备公式。 （三）岗位设置标准： 为保证客户服务的各项业务流程的顺利运行，使用户和分公司的各项服务更科学、严谨，依据客户服务中心的服务内容，客服中心岗位设置时应考虑对外的用户服务，对内的服务、电话满意度调查等，建议设置：客户代表、客户维系、后台处理、质检、值班班长。（具体岗位职责见附件一，排班方式见附件二） 由于人员有限，目前值班班长兼做质检、客户维系、后台处理的工作，导致客服中心有许多职能无法开展。随着09年数字电视整转的大规模推广，客服中心在业务协调、监督职能也在日益突显，客户服务中心若想保证各项服务工作的顺利开展，在满足目前的业务量的基础上，岗位设置、人员配备应按照：值班班长2人（兼做质检和故障回访），客户维系员1人，后台处理1人，客户代表7人。每个班组在出现突发大面积故障时，除话务员外的所有人员可随时机动补充到话务座席上。 三、人员的职业规划 客户服务中心是公司的形象窗口，员工的知识技能和工作态度决定其服务的质量和效率，直接影响客户的体验和满意度。但在客户服务中心实际运营管理中，由于长时间的重复、机械劳动，缺少长远职业规划等原因，如何保证的人员合理流动一直是客服中心的重点、难点。同时新进人员的业务培训、代班
商场营销策划方案 一、市场分析：在我校发行的有关英语学习的报纸和杂志有21世纪报、英语周报、英语辅导报、疯狂英语等七种，竞争异常激烈，目前我又了解到学习报的英语版正在大量进入我校市场。据了解他们的销售模式只是单纯的在大学校园宿舍进行推销，但覆盖面不广，往往是各据一方。但后期报纸或杂志的发送成了最大的问题，往往出现发送报纸或杂志不及时，或报纸积压的问题，没有给学生留下好的印象。这对于刚进入我校市场的新东方英语是一个不错的有利条件。 二、推销对象分析： 推销对象：西北工业大学20XX级本科新生 对象总人数：预计本科新生在3600人左右 三、推销市场实地与人员： 四、宣传与推销： 宣传主题：读新东方英语，做未来的主人！ 推销宗旨：诚实守信，服务至上，让顾客满意！ 前期准备： （1）人员招募：考虑到前期推销的艰难性，我将招募比较有责任心的、想做的并且想执着地干下去的同学和朋友，特别是以前有过推销经验的同学和朋友优先。同时也要考虑到人员地域的分布和性别比列，将招募的人员分为5个小团队，其中一个小团队为女生，并选择能力较强的人为队长。 （2）人员培训及经验交流：作为推销团队，就应该有团队精神，同心协力将推销的事情做好。团队精神的培养需要团队成员更多的相处和彼此的了解。为了获
得更好的推销成果，掌握一定的推销技巧是不可少的。虽然个人的智慧或者经验是有限的，但积水成河，聚沙成塔，团结的力量是无穷无尽的，要求我们能够广泛的汲取经验并互相交流。除此之外，更要努力学习理论知识，多学习有关推销的技巧。 五、推销准备工作： （1）提前两天到校，制定推销详细规划步骤。 （2）协调组织成员，鼓舞士气！ 六、宣传推销阶段： （1）定点宣传：新生入学阶段，在宿舍的主要路口设接待点。为新生及其家长提供免费饮水并制作相应的宣传版进行平面宣传。同时如果条件允许可以适量地提供免费报纸。 （2）宣传与推销：新生入学的时段到新生宿舍进行宣传推销。 （3）抓住老乡会的时机，帮忙新生了解大学生活及英语学习，为新生对大学的诸多困惑进行解答，同时对英语的重要性和学习方法进行讲解，借助推销我们的报纸。 七、营销策略：重在抓住推销对象的心理。 （1）首先要给人一种亲切的感觉，自我介绍很重要，带上学生证是必须的，作为学长或学姐的我们要在新生们眼中是很值得信赖的。可以以学长或学姐的身份向他们介绍学校情况，像交朋友一般。交谈时要面带微笑，拉近彼此间的距离，言语中透露大学英语学习的重要性：作为我校的大一新生，进校后会有一个英语分班考试，这将决定他们在那个级别的班里学英语。讲清楚分班考试的重要性，快班的同学的英语老师较好，有利于他们的英语成绩的提升，更早的参加英语四
市场营销部2014年度工作方案
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发挥部门职能助推公司品牌经营——**公司市场营销部2014年度工作方案 为适应公司全面深化改革发展需要，推进公司品牌化、标准化、职业化建设，市场营销部立足公司内部资源，统筹和管理**公司市场营销活动的策划及实施, 树立和维护企业良好公共关系和品牌形象, 对接集团的各项营销工作等，现就2014年度工作方案拟定如下： 一、市场营销部职能 1、承担**公司整体品牌形象的策划、推广、维护、管理等工作。 2、负责**公司整体营销方案的制定、实施及效果评定。 3、指导、敦促各事业部、子分公司市场营销方案的制定和实施。 4、制定市场营销资金的管理办法，合理调配使用。 5、建立和完善各类广告媒介的采购渠道，筛选合作媒体，有效降低营销成本。 6、负责广告内容的设计制作、发布管理、费用结算。 7、收集各类宣传营销资料，建立影像、图片、文字等相关资料库。 8、负责维护与媒体的公共关系。
9、定期收集各业务单位的经营数据，做好分析报告，报送相关领导和部门。 10、领导交办的其它工作。 二、组织架构及人员编制 人员编制共计8人。 三、营销费用管理方式 1、集团统筹费用的提取。根据集团2013年12月24日下发的《2014年集团市场营销管理意见》，所有营销费用按照“622”原则进行统筹，其核心内容为：各子公司全年营销费用的20%由集团统筹，统筹费用的使用范围为集团品牌宣传、二销管理及组织参加大型展会、推介会等；20%实行各子公司自主支配，60%纳入集团报批；如有超额部分需向集团报审。 2、各部门2014年预算情况及计提方式的基本原则 3、凡属**公司公司层面的营销费用计入公司费用中。 营销部副企划部副活动策划 执行专设计专营销部部长 文案专媒介策