房地产法概述
讲义
一、绪论
1、房地产的概念和特点
（1）“房地产”是房产和地产的合称，是指在一定所有制关系下受一定所有权支配的房屋财产和土地财产。
（2）法律特征：1、固定性；2、单一性；3、稳定性；4、保值性；5聚财性。
2、房地产业的地位和作用
（1）房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业部门。
（2）地位和作用：1、它是国民经济的重要支柱产业之一；2、它是增加国民财富的重要渠道；3、它的发展是城市经济发展的基础和前提条件；3、它的发展为改善人民生活创造了条件；5、发展房地产业是合理配置社会资源、完善社会主义市场经济运行机制的重要条件；6、它的发展可带动许多行业的发展；7、发展房地产业，可以促进对外开放。
二、房地产法律制度
1、房地产法概念
（1）狭义的房地产法：即形式意义的房地产法，是指国家立法机关制定的统一调整房地产关系的基本法律，如我国的《城市房地产管理法》。
（2）广义的房地产法：即实际意义的房地产法，是指以房地产关系为调整对象的法律规体系，是房地产法律、行政法规、地方立法和司法解释等组
成的有机整体。
2、房地产法的地位:
1、是一个独立的法律部门；
2、是一个具有综合性、边缘性的亚部门法。
3、房地产法的立法概述
4、房地产法的基本原则和制度
（1）房地产法的基本原则：
①保护合法房地产权益原则
②维护公共利益原则
③房地产权利主体一致原则
④登记公示原则
（2）房地产法的基本制度
三、房地产法的具体容
1、房地产权属法
（1）土地所有权
①土地所有权的概念和特点
a.概念：是指土地所有制的法律表现形式，是土地所有者依法对其所有的土地享
有的占有、使用、收益和处分的权利。
b.特点：1、土地所有权具有法定的有限性；2、土地所有权的客观具有固定性、
有限性和永久性；3土地所有权的行使具有两权分离性。
②土地所有权的类型:a.国家土地所有权；b.集体土地所有权。
③土地所有权的确认与保护
a.土地所有权的确认，是指县级以上人民政府依照法律、法规的规定，对土地所
有权进行确定的活动。
b.确认原则：坚持土地公有制的原则；以新中国颁布的所有权证为主要依据的原
则；尊重历史的原则。
c.保护方法：民法保护；行政法保护；刑法保护。
（2）土地使用权（参考案例3）
①土地使用权的概念和特点
a.概念：根据我国法律的规定可定义为，土地所有权人以外的土地使用者依法对
国家或者集体所有的土地享有的占有、使用、收益喝依法处分的权利。
b.特点：具有派生性；具有独立性；具有补充性。
②土地使用权的设定、变更和终止
a.土地使用权的设定，是指在特定的国家所有或集体所有的土地上，第一次设立
土地使用权的活动。
b.设定方式：以行政划拨建设用地的方式设定；以批准农业开发土地的方式设定；
经国家批准使用，再以合同方式设立；以土地使用权出让合同方式设定；以承认的方式设定；以批准城镇私有房屋用地的方式设定；以集体土地所有人同意、政府批准的方式设定；以批准外商和港、澳、台商开发成片土地的方式设定；
以订立承包经营合同的方式设立。
c.土地使用权的变更。法律事实：土地使用权的转让；转移地上建筑物引起土地
使用权的变更；转包；继承；法人的合并与分立。
③土地所有权的类型：
a.国有土地使用权:城市规划区域的国有土地使用权；其他国有土地使用权。
b.
集体所有土地的使用权:宅基地使用权；自留地、自留山的使用权；承包经营权；乡村企业和公用事业用地的使用权；联营企业和外商投资企业的土地使用权。
④土地使用权的确认与保护：
a.确认土地使用权的机关；
b.土地使用权的确认原则；
c.确认土地使用权的实践。
（3）房屋所有权
①房屋所有权概述
a.房屋所有权的概念，是指房屋所有人依照法律规定，对自己的房屋所享有的占
有、使用、收益和处分的权利。
b.房屋所有权的特点。
c.房屋所有权的类型。
d.房屋所有权的取得和消灭。
●取得：新建；没收；收归国有；承继；添附。
●消灭：房屋的灭失；房屋的转让；房屋所有权因强制手段被消灭；房屋所
有权主体的消灭。
②房屋共有。
a.房屋共有的概念，是指某一房屋属于两个以上的主体所有。
b.特征。
c.房屋按份共有。
d.房屋共同共有。
③房屋区分所有权
a.房屋区分所有权的概念，当一栋房屋，在结构上可分为由多个所有人独立使用的专用部分和多数所有人共同使用的共同部分时，每一专用部分所有人所享有的对其专用部分的专有权和对共同部分的共有权的结合。
b.特点。
c.所有权人的权利和义务。
④房屋部分所有权
a.房屋部分所有权的概念，是指所有权人对享受政府或者企事业单位补贴而购买的房屋享有的占有、使用、收益和有限处分权，是一种不完全的所有权。
b.特点。
c.所有权人的权利和义务。
权利：占有权；使用权；有限处分权和收益权；房屋部分所有权人死亡，其房屋可作为遗产由其继承人继承。
义务：依法合理使用的义务；不得非法转让的义务；不得利用已取得的房屋部分所有权牟取暴利的义务。
⑤房屋所有权的确认与保护
a.房屋所有权的确认。主管机关；应遵循的原则；实践。
b.房屋所有权的保护。民法保护；行政法保护；刑法保护。
（4）房地产相邻权
①房地产相邻权概述
a.相邻权的概念，是指两个以上相互毗邻的不动产的所有人或占有、使用人，在
行使对不动产的占有、使用、收益、处分权时，相互之间要求对方提供便利或
接受限制的权利。
b.法律特征
②房地产相邻权的容
a.一般容：房地产相邻权人要求对方为一定行为（他人作为）；房地产相邻权人
要求对方不为一定行为（他人不作为）；房地产相邻权人自己为一定行为（自
己作为）。
b.常见的房地产相邻权：通行、通道相邻权；建筑施工临时占用邻地权；铺设管
线相邻权；用水、截水、排水、流水、滴水相邻权；防险相邻权；环保相邻权；
通风、采光相邻权；地界相邻权；共墙相邻权；城市异产毗连房屋相邻权。
c.地役权。概念：为了自己使用、经营土地的方便和利益而使用他人土地的权利。
③房地产相邻权的确认和保护
原则：有利生产；方便生活；团结互助；公平合理。
2、房地产异动法
（1）土地征用、出让、转让和划拨（参考案例1）
①土地征用
a.概念：国家为了公共利益，以补偿为条件，依照法律规定强制地将集体土地收
归国有的行为。
b.原则：节约用地，合理用地；兼顾国家、集体和个人三者利益；谁使用谁补偿。
土地征用的程序：申请；选址；商定补偿安置方案；划拨建设用地；核发国有
土地使用证。
c.征地批准权限：
根据《土地管理法》第四十五条的规定，征收下列土地的，由国务院批准：（一）
基本农田；（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；（三）其他土地超过七十公顷的。
征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
D.土地征用的补偿和安置
②土地使用权出让
a.概念：是指国有土地使用权在一定年限出让给土地使用者，由土地使用者向国
家支付土地使用权出让金的行为。
b.土地使用权出让的法律特征。
c.土地使用权出让的原则
d.土地使用权的出让方式：协议；招标；拍卖
e.土地使用权出让合同
③土地使用权转让
a.概念；广义是指土地使用权发生转移的所有行为，包括土地使用权的出让。狭
义是指受让人取得土地使用权后，通过买卖、增与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。
b.转让的条件。
c.转让的效力。
d.转让的程序：申请；批准；签约；公证和认证；登记。
e.出让、转让土地使用权的终止。原因；法律后果；期满后的续期。
④土地使用权划拨
a.概念：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用
后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
b.划拨土地使用权的转让和收回。
（2）房屋买卖（参考案例4）
①房屋买卖概述
a.概念：是指买卖双方当事人约定，出卖方转移房屋所有权给买受方，买受方按
约定向其支付房屋价金的民事法律行为。
b.法律特征。
c.生效要件：主体合格；意思表示真实；不违反法律或社会公共利益；符合法律
的形式要求。
d.房屋买卖合同的主要条款：房屋买卖合同的标的物；房屋的价金；合同的履行
期限及履行方式；税费负担；违约责任。
e.双方当事人的权利义务。
●出卖人的义务：交付标的物的义务；对房屋的权利瑕疵的担保责任；对房
屋瑕疵的担保责任。
●买受人的义务：支付房屋价金；接受房屋。
②公房买卖与私房买卖
a.公房买卖的概述。
b.公有房屋出售的条件及程序。
c.公有房屋出售的价格及付款方式。
d.公有房屋出售后的产权归属。
e.私有买卖的含义。
f.私房买卖的条件。
g.私房买卖的程序。
③房屋买卖的特殊法律形式
a.房屋分期付款买卖
b.房屋拍卖
c.房屋预售
（3）房屋租赁（参考案例5）
①房地产租赁概述
②土地使用权出租
a.概念：是指土地使用权人作为出租人，将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，承租人向出租人交纳租金的法律行为。
b.法律特征。
c.出租的条件和程序。
d.土地使用权租赁合同。
●主要条款：标的；租金；租期；土地利用和维护条款；违约责任条款。
●双方的权利义务。
●违反合同的责任。
e.与土地使用权出租相关的几个法律问题
●土地使用权租赁合同与土地使用权出让合同的关系。
●土地使用权租赁与房屋租赁的关系。
●国有土地出租问题。
●集体土地出租问题。
③房屋租赁
a.概念：出租人按约定将房屋交给承租人使用，承租人按约定向出租人交付租金，并于合同终止时将房屋还给出租人的法律行为。
法律特征。
b.房屋租赁合同。
主要条款：标的；租金；租期；房屋使用、养护条款；违约责任条款。
双方的权利和义务。
违反合同的责任。
c.公房租赁。
概念与特征。
租赁程序。
公房租赁合同性质的辨析。
d.私房租赁。
程序：签约；登记。
城市私房租赁合同的几个具体问题。
e.与城市私房租赁合同相关的几个法律问题。
换房（换租房屋）。
转租。
承租人在租期死亡对租赁关系的影响。
房屋租赁与土地使用权。
（4）房地产抵押与出典
①房地产抵押
a.概念：是指债务人或第三人以其合法的房地产，以不转移占有的方式，向债权
人提供债务履行担保的行为。
b.法律特征。
c.条件和程序。
条件：抵押人对用作抵押的特定房地产享有合法的处分权利；须有特定的主债权债务关系存在；土地使用权和地上建筑物及其他附着物的所有权须一同抵押；国有企业对国家授权其经营管理的房地产设定抵押时，须经县级以上人民政府财政部门或国有资产管理部门，或其授权的单位批准，但国家另有规定的除外。
程序：签约；登记。
d.房地产抵押合同。
合同条款。
当事人的权利义务。
违反合同的责任。
e.房地产抵押权。
性质。
实现。
②房屋出典
a.概念：是指承典人支付房屋典价而占有、使用出典人的房屋，出典人于典期届
满时，返还典价赎回房屋或者不赎回而丧失房屋所有权的法律制度。
b.法律特征。
c.出典的条件和程序。
d.房屋出典合同。
主要条款。
双方的权利义务。
e.房屋典权。
概念：是指承典人因支付典价而取得的在典期对出典房屋的占有、使用、收益的权利。
法律特征。
f.房屋出典中几个具体问题的现行法律、政策。
典价问题。
典期问题。
回赎期限问题。
（5）房屋继承、分割与调换
①房屋继承
a.概念。
b.继承方式：法定继承；遗嘱继承和遗赠；遗赠扶养协议
c.房屋继承的开始、接受、放弃和丧失。
②房屋分割
a.概念。
b.分割的方式：实物分割；补偿分割；变价分割。
c.分割的效力。
③房屋调换
a.概念。
b.房屋调换的条件。
c.房屋调换的法律效力。
3、房地产开发建设法
（1）房地产开发建设规划（参考案例2）
①城市土地规划
a.概念。
b.原则和容。
②房地产开发经营立项
a．开发经营立项申请
●对开发商的要求：有足够的资金；有相应的开发资质等级；有一定
数量的工程技术人员；符合公司法规定的其他条件。
●对开发土地的要求:做出可行性研究报告；选址的条件分析；场地总
面积和总平面草图、配套建设。
●立项申请应提交的文件：公司营业执照；公司的开发资质等级；公
司章程；公司验资报告及股东出资证明；经营许可证；项目可行性
研究报告。
b．开发经营项目审批
（2）房地产开发资金筹集
①房地产开发资金的来源渠道与合理配置
a.房地产开发资金的来源渠道。
b.房地产开发资金的合理配置。
②房地产开发信贷资金的筹集
a．房地产开发信贷资金的来源渠道：自有资金；同业往来资金；借入资
金；企业存款；主动负债；国外借款。
b．房地产开发信贷资金的对象和条件：具有开发企业资格；在借款银行开立存、贷款，并定期向银行提供财务收支计划、经费计划和会计报
表等有关资料；拥有一定的自有资金；必须具有开发计划；具有健全
的管理机构和财产管理制度，有按期偿还贷款本息的能力。
c．房地产抵押贷款
●开发企业房地产抵押贷款：抵押贷款的对象和条件：房地产抵押贷
款的额度；贷款抵押物的占管；抵押贷款的监督；抵押财产的处分
●住房抵押贷款
③房地产开发的股票筹资
a.股份制房地产开发企业发行股票的种类和用途。
股票种类：普通股；优先股；后配股；混合股。
用途。
b.股份制房地产开发企业发行股票的方式和发行价格。
c.股份制房地产开发企业发行股票的程序。
④房地产开发的债券筹资
a.利用债券筹资的前期准备工作及对策。
b.政府发行房地产投资债券。
c.金融机构发行房地产投资债券。
d.房地产企业债券。
（3）房屋拆迁（参考案例6）
①房屋拆迁概述
a.概念。
b.一般规定。
c.工作程序。
②拆迁补偿
a.概念。
b.补偿的形式和标准。
c.具体办法。
d.几种特殊情况。
③拆迁安置
a.概念。
b.安置的原则和标准。
c.安置办法。
d.安置补助费。
（4）房地产开发建设合同
①建设工程招标投标
a.概念。
b.容：工程总承包招标投标；勘察设计招标投标；材料设备供应招标投标；工程
施工招标投标；国工程国际招标投标。
c.建设工程招标投标的方式和程序
方式：公开招标；邀请招标；议标。
基本程序。
d.开标、评标与决标。
②勘查设计合同
a.概念。
b.订立条件。
c.主要条款。
d.当事人的权利义务
e.违反合同的责任。
③建设安装工程承包合同
a.概念。
b.合同的订立。
订立条件。
主要条款。
c.双方的权利义务。
d.违反合同的责任。
e.工程交付之后的保修问题。
（5）外商投资房地产开发经营
①外商投资房地产开发经营的法律形式
a.中外合资经营企业
b.中外合作经营企业
c.外资企业
②外商投资开发经营成片土地
a.含义和特点。
b.条件和要求。
c.工作程序。
4、房地产管理法（简述）
（1）房地产产权产籍管理
①房地产产权登记
a.概念和分类。
b.产权登记。
②房地产产籍管理
a.概念和种类。
b.产籍管理及其容。
c.产籍管理的要求。
（2）房地产经营管理
①房地产经营管理的概念和原则
②房地产经营主体管理
③房地产经营行为管理
（3）房地产市场管理
①房地产市场管理的概念和原则
②房地产交易市场管理
③房地产金融市场管理
（4）城市房屋管理
①城市公房管理
②城市私房管理
③城市危房管理
④房屋修缮管理
（5）开发区房地产管理
①开发区房地产管理的概念和原则
②开发区房地产管理的主要容
5、房地产争诉法（祥述）
（1）房地产纠纷概述
①房地产纠纷的概念、种类、和特点
②房地产纠纷产生的原因
③解决房地产纠纷的原则：以事实为依据，以法律为准绳的原则；社会利益保
护原则；调解与审判相结合的原则；当事人在适用法律上一律平等原则。
（2）解决房地产民事纠纷的途径
①协调和调解
②房地产纠纷仲裁
③房地产纠纷民事诉讼
（3）解决房地产行政纠纷的途径
①房地产行政处罚和行政复议
②房地产行政诉讼
四、案例分析
(以下案例供授课律师参考，可由律师选定自己承办的案例)
1、土地使用
1999年8月A工厂经本县计委批准立项，进行某种电子产品项目建设，并于同年12月经县政府批准，同意其征用小巷村土地10亩，其中耕地5亩，非耕地5亩。后由于电子市场行情发生变化，该工厂的技改项目一直未开工建设。为使企业摆脱困境，2000年10月该工厂将10亩土地作为出资与畅达公司联营，畅达公司在签约后，立即在土地上圈起了围墙。后被群众举报。
问题：
(1)A工厂用地10亩是否合法?
(2)A工厂为摆脱困境，将10亩地出让给畅达公司的行为属于什么性质?
(3)对畅达公司圈起的土地如何处理?
参考答案：(1)A工厂在1999年经征用使用10亩土地是不合法的。因为根据《土地管理法》的规定，征用土地的审批权由省人民政府和国务院享有，县政府批准A工厂征用土地10
亩，属于非法行使土地审批权的行为，因此,A工厂据此使用的土地应属于非法用地。
(2)A工厂将10亩土地出让给畅达公司的性质属于非法转让土地。A工厂以非法占有
的土地与畅达公司联营，目的是以土地为条件获得利益，实质上是以合法的形式实施
了非法转让土地的行为，应认定为非法转让土地。
(3)对畅达公司圈起的土地，应按非法转让土地处理，即没收非法所得，并处以罚款。
同时还应追究非法批地直接责任者的法律责任。
2、城市土地规划
A酒店与某市公园签订租赁合同，双方商定由A酒店承租公园的醉仙饭店，并投资改建为A酒店的分店，醉仙饭店门前的停车场及公园的两个大门由租赁双方共同使用，租赁期限为10年。随后，A酒店向规划局申请改建醉仙饭店，规划局查明该饭店的土地使用权属于园林局，遂
发文要求园林局办理报建手续。规划局根据园林局的申请，核准将醉仙饭店改建成一栋四层楼的酒楼，建筑面积为8000平方米。改建期间，A酒店在原醉仙饭店的北侧加建一幢三层面积为900平方米的附属用房，在西侧加建一幢四层面积为1500平方米的酒楼雅座。规划部门发现后，认为园林局未批准擅自扩大建设规模，侵占绿地，违反了城市规划法的规定，影响了城市规划，遂作出处罚决定，没收上述违章加建的两座楼房。园林局对该处罚不服，向市政府有关主管部门申请复议。
请回答复议机关如何处理此案。
参考答案：在本案中，园林局和A酒店在进行改建工程时，未经规划部门批准，擅自扩大建设规模，侵占公园绿地，属于违反《城市规划法》的行为。根据城市规划法的规定，在
城市规划区未取得建设工程是规划许可证或者违反建设工程规划许可规定进行建设，
严重影响城市规划的，由县级以上人民政府规划行政主管部门责令停止建设，限期拆
除或没收建筑物、构筑物或其他设施。可见，规划部门对园林局事实的认定准确，处
罚有法律依据,复议机关应维持原处罚决定。
3、土地使用权纠纷
甲公司于1998年3月16日与某市土地管理局签订土地使用权出让合同，受让该市某立交桥东南侧土地使用权，面积为98792平方米，每平方米地价为315元。合同还规定，1998年3月底甲公司支付50%的土地出让金，4月底付清全部土地出让金。1998年4月28日甲公司与乙公司签订了土地使用权转让合同书，约定：将该立交桥东南侧130000平方米土地转让给乙公司，每平方米地价390元；甲公司于1998年7月30日前完成居民拆迁和“三通一平”工作，延误交付土地，按月利率15‰承担预付款的利息；乙公司于合同签订后7日预付地价80%，余款于7月31日付清，延误付款，一天罚款5000元。合同签订后，至1998年5月6日，乙公司陆续支付80%的预付款。但甲公司到1998年7月30日，并未完成居民拆迁和“三通一平”工作，无法交付土地。1998年9月甲公司因未依法交足土地出让金，所受让的土地使用权被依法收回。乙公司对此不知情，于11月8日再次催要土地，但此时甲公司早已不再进行拆迁和“三通一平”工作。经查，甲公司在该立交桥东南侧并无其他土地使用权，其取得的98792平方米的土地使用权规定用途是住宅建设，而且剩余土地出让金一分未付。
问题：
(1)本案中的土地使用权转让合同是否有效?为什么?
(2)本案中甲公司因转让土地使用权应承担哪些责任?
(3)市土地管理局收回土地使用权的法律依据是什么?
4、房屋销售纠纷
1996年1月，原告与被告签订商品房预售合同，合同为房产公司自制格式，合同容规定：(一)购房人丁某购买甲房产公司商品房1套，位于A小区B楼C室，建筑面积80m2；(二)房屋售价按2000元/m2计，总房价为16万元；(三)合同签订后5天购房人应向房产公司交付总房款的50%，即8万元，并另交定金1万元，余款在1997年3月前交清；(四)房屋交付日期为1997年6月底前；(五)本合同签订后，如一方要求终止合同，由提出方向对方支付总房款的5%的违约金。合同签订后，丁某如期按合同向甲房产公司交付了全部房价款和定金共16万元。
1997年7月，丁某要求甲房产公司履行合同交付商品房，甲房产公司回复，公司已将包括你那套C室在的B楼卖给某单位。双方已签订了售房合同，并已在房产管理部门办理了登记备案手续。若你要房，公司可以从1997年底竣工的房子中给你一套相抵。若你要求退房终止合同，那你应赔偿损失向本公司支付违约金，双方意见不一，丁某向法院起诉。
问：(1)本案民事纠纷原告与被告哪一方违约?法院应如何判决?
(2)甲房产公司自制的预售房屋合同的格式容中哪一条不合理，应作如何更改?
5、房屋租赁纠纷
2000年3月20日，王五与兵签订了一份房屋租赁合同，约定：王五将自有住房一套出租给兵居住，每月租金1，000元，按月收租；租期二年，到2002年3月20日止。合同签订后，双方到房地产管理部门办理了登记手续。当日，兵交付了押金和租金后入住。此后，兵每月按期交租。2000年6月，王五因欠明20万元，便将该房屋抵押给明，双方订立了抵押合同，约定：如王五不能在2000年12月底还债，明有权将该房屋折价抵债。明于2000年7月起要
求兵向其缴纳押金，被兵以明无权收取押金为由拒绝。以后，即从2000年8月至2001年5月，无论、王怎样催促，兵均以、王之间存在的抵押合同纠纷尚未解决为由，既拒绝向明交租，又不向王五交租。
经查，自2001年1月起，、王因抵押合同发生了诉讼，法院对该案尚未判决。
问题：
（1）王五能否将已出租的房屋抵押给明，为什么？
（2）王五与明的抵押合同是否生效，为什么？
（3）明是否有权向兵收取押金和租金，为什么？
（4）明和王五是否有权终止租赁合同，收回房屋，为什么？
6、房屋动迁纠纷
人民路拓宽改造工程是某市1990年十大实事工程之一，也是该市城市建设规划容之一，该工程土建部分市政府委托市政公司负责实施，要求其在5月底前完成房屋拆迁，年底前完成道路拓宽改造。同年1～2月拆迁单位申领规划用地许可证、编制拆迁计划和方案，申领房屋拆迁许可证，发布拆迁公告。3月初拆迁人与被拆迁人进行协商，签订拆迁补偿、安置协议，拆迁工作基本顺利完成。仅王×一家情况稍复杂且拒绝搬迁。王×拥有平房3间，建筑面积50m2，其中一间开店，该房屋属这次拆迁规划围，拆迁人多次找被拆迁人王×商量，并同意按评估单位意见，安排王建筑面积55m2的二居室住房一套和一间店面房，另补偿拆迁费5000元，王×同意上述补偿安置条件，双方签订了拆迁协议。协议规定：王在协议签订后半个月，即3月底前搬至新居。但直至4月中旬王迟迟不搬，先说此屋产权是甲所有，他是承租人，已抵押给乙，需与甲乙相商拆迁一事，后又提出拆迁补偿费至少1万元，使拆迁施工计划无法如期实施，影响工程进度。
问：(1)该房屋拆迁属哪种类型?
(2)该房屋产权人、承租人、抵押权人非属一人时，拆迁人如何办好拆迁补偿、安置工作?
(3)王×坚持拒迁如何处理?
当前文档修改密码：8362839 物业管理项目的动作 物业管理企业通常下设一个物业管理机构负责某一具体物业管理项目的管理和运作。我们称之为“项目管理部门”，简称“项目部”，对其负责人称“经理”。 一、物业管理项目部组织机构的设置 在目前物业管理企业管理方式中，主要有三类情况：一是公司管理规模较小，只管理两三个项目，未明确设立项目部，基本上由公司直接管理；二是管理规模较大的公司，下辖十几个、几十个管理项目，采用公司统一管理、各项目部具体操作的运作方式；三是管理规模很大，包括跨区、跨省的物业管理项目，公司一般采用类似于事业部制组织形式，使各大项目具有较强的独立运作能力。 （一）项目部组织机构常用形式 物业管理项目部组织机构设置原则是统一领导，分级管理，实用高效，一专多能。一般根据管理项目的规模、类型以及自身人、财、物等资源情况，选择适宜的组织形式，包括直线制、直线职能制和事业部制等。 1.直线制。直线制机构适应于规模小、类型简单的物业管理项目的初期管理（图示）。其特点是物业管理项目经理亲自执行全部管理职能，采取垂直管理方式，不设中间职能部门。优点是体系简单、环节少、效率高，项目经理集指挥与管理职能于一身。但直线制机构无法适应较大规模和较复杂的管理项目。 上图也可以简化为下图形式。直线制组织机构根据物业项目具体情况来设置班组，班组
可以分属事务助理或主管管理。 2.直线职能制。这是目前物业管理项目部普遍采取的组织形式。在直线制基础上，本形式为项目部各级负责人适当增加了职能机构和专职人员，他们既能在各自职能范围内直接指挥下属单位，又服从于项目经理统一领导（下图）。直线职能制适应于较大规模、较复杂的物业管理项目，其优点是既能发挥职能机构专业管理作用，又便于统一指挥。缺点是横向协调容易出现问题，影响工作效率。 3.事业部制。当物业管理企业管理规模不断扩大，异地物业管理项目、区域性物业管理项目、分公司等不断增多时，直线职能制就无法满足业务发展要求。此时，物业管理企业与项目部、分公司以及下属机构之间宜采取事业部制组织形式。该组织形式按照“集中决策、分散经营”的原则，在公司总部下设类似于事业部制式的项目部，各项目部在公司总部制定的政策、目标、计划指导下，根据物业经营管理的需要设置组织机构（图示）。事业部制的特点是对不同的物业管理项目建立相对独立的项目部，每个项目部在公司总部的领导下，实行独立核算、自主经营，对公司担负完成经营管理目标的责任，同时在经营管理上拥有相应的权利。这是目前大型物业管理企业比较适合的一种组织形式，国外物业管理服务品牌企业也多用这种组织形式。
精心整理 房地产开发相关法律法规 一、房地产宏观管理篇 国务院《关于发展房地产业若干问题的通知》 建设部关于贯彻《国务院关于发展房地产业若干问题的通知》有关问题的通知 中华人民共和国城市房地产管理法 建设部关于贯彻《城市房地产管理法》若干意见的通知 建设部关于做好《中华人民共和国城市房地产管理法》实施工作的通知 知》 国家计划委员会关于《城市国有土地使用权价格管理暂行办法》 国家土地管理局印发《关于认定收回土地使用权行政决定法律性质的意见》的通知 国家土地管理局印发《关于在国有企业改革中加强地籍管理工作的若干意见》的通知 国家土地管理局关于《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》 国务院办公厅转发民政部关于《进一步加强公墓管理的意见》的通知 国家土地管理局《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》 国家土地管理局关于《土地使用权抵押登记有关问题的通知》
国家土地管理局建设用地司关于试用《出让国有土地使用权呈报表》的通知 国家土地管理局关于《出让国有土地使用权审批管理暂行规定》 国务院关于《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 国家土地管理局关于《加强城镇国有土地使用权出让和转让管理的通知》 国家土地管理局关于《加强宏观调控管好地产市场的通知》 国家土地管理局关于《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》 国土资源部《关于进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知》 国务院办公厅关于《加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》 国土资源部关于《土地利用年度计划管理办法》 国土资源部关于《土地利用总体规划审批和实施管理工作若干问题的通知》 国务院批转国家土地管理局关于《部分地方政府越权批地情况报告》的通知 国家土地管理局关于《正式使用建设用地批准书的通知》 国家土地管理局关于印发《建设项目用地预报和审批备案制度试行》的通知 国土资源部关于《建设用地审查报批管理办法》 国土资源部关于《闲置土地处理办法》 国土资源部、国家发展计划委员会关于《增发国债投资建设项目用地有关问题的通知》
第一章房地产市场和投资知识 ▲市场=人口+购买能力+购买动机 ▲房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。 ▲具体一宗土地的范围包括：地球表面、地球表面以下一定范围的空间、地球表面以上一定范围的空间。 ▲房地产可以视为实物、权益、区位三者的结合。 ▲市场是： ①商品交换的任何场所； ②使商品交易双方接触的任何安排； ③商品交换关系的总和； ④连接商品生产者的桥梁； ⑤指某一特定商品的现有目标客户群。 ▲市场包括：有形市场和无形市场。 ▲房地产市场市场交易包括：买卖、租赁、抵押、互换等。 ▲市场必须具备：买方、卖方、可供交易的商品。 ▲房地产市场必须具备：买方、卖方、用于交易的房地产。 ▲房地产的特性：①不可移动性（决定了房地产市场是一个地区性市场）；②独一无二性（相同的房地产不可能出现大量供给）；③寿命长久性；④数量有限性；⑤用途多样性；⑥相互影响性（外部影响性）；⑦易受限制性；⑧价值高大性；⑨难以变现性；⑩保值增值性。▲房地产市场的主要特点：①交易的物质实体不能进行空间位置上的移动，只能是无形权益的转移；②交易的对象非标准化，是一个产品差异化的市场；③是一个地区性市场；④容易出现垄断和投机；⑤较多地受到法规政策的影响和限制；⑥一般人非经常性参与；⑦交易的金额较大，依耐于金融机构的支持与配合；⑧广泛的房地产经纪人服务。 ▲房地产市场分类： 1、按用途（功能）可分为：居住房地产市场和非居住房地产市场； 2、按档次可分为：高档房地产市场、中档房地产市场、低档房地产市场； 3、按区域范围可分为：整体房地产市场和区域房地产市场； 4、按交易方式可分为：房地产买卖市场和房地产租赁市场； 5、按交易目的可分为：房地产使用市场和房地产投资市场； 6、按流转次数可分为：房地产一级市场（为土地使用权出让市场）、房地产二级市场（为新
(一) 主要法律 1、《城乡规划法》(2007年10月28日通过,自2008年1月1日起施行) 2、《城市房地产管理法》(1994年7月5日通过,1995年1月1日起施行,2007年8月30日第一次修正施行,2009年8月27日修改) 3、《建筑法》(1997年11月1日通过,1998年3月1日施行,2011年4月22日修正) 4、《土地管理法》(1986年6月25日通过,2004年8月28日修正) 5、《招标投标法》(1999年8月30日通过,2000年1月1日实施) 6、《物权法》(2007年3月16日通过,2007年10月1日施行) 7、《公司法》(1993年12月29日通过,1999年12月25日第一次修订, 2004年8月28日第二次修订,2005年10月27日修订) 8、《合同法》(1999年3月1日通过,1999年10月1日施行) (二)法规、规章1、主要行政法规、规章 (1)《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(1990年5月19日发布施行) (2)《城市房屋拆迁管理条例》(2001年6月6日通过,2001年11月1日施行,2011年1月21日废止) (3)《城市房地产开发经营管理条例》(1998年7月20日发布施行,2011年1月8日修改) (4)《土地管理法实施条例》(1998年12月24日通过,1999年1月1日施行,2010年12月29日通过修正决定,2011年1月8日施行) (5)《建设工程质量管理条例》(2000年1月10日通过,2000年1月20日发布施行) (6)《商品房销售管理办法》(2001年3月14日通过,2001年6月1日施行) (7)《城市商品房预售管理办法》(1994年11月15日发布,2001年8月15日第一次修正,2004年7月20日第二次修正) (8)《城市房地产转让管理规定》(1995年8月7日发布,2001年8月15日修正) (9)《城市房地产抵押管理办法》(1997年5月9日发布,2001年8月15日修正) (10)《房地产广告发布暂行规定》(1996年12月30日发布,1998年12月3日修订) (11)《物业管理条例》(2003年6月8日公布,2007年8月26日修订) (12)《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(2007年9月28日公布,自2007年11月1日起施行)。 (13)《土地登记办法》(2007年11月28日通过,2008年2月1日施行) (14)《房屋登记办法》(2008年1月22日通过,2008年7月1日施行) (15)《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号,2010年4月17日发布施行) (16)《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发[2011]1号,2011年1月26日发布施行) (17)《房地产经纪管理办法》(2010年10月27日通过,2011年4月1日起施行) (18)《关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知》(2011年5月11日发布施行) (19)《商品房屋租赁管理办法》(2010年12月1日发布,2011年2月1日施行) (20)《商品房销售明码标价规定》(2011年3月16日发布,2011年5月1日施行) (21)《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(2011年1月27日发布施行) (22)《国有土地上房屋征收评估办法》(2011年6月3日发布施行) (23)《国有土地上房屋征收与补偿条例》(2011年1月19日通过,2011年1月21日起施行) 中华人民共和国城市房地产管理法2004-05-29 中华人民共和国建筑法2004-05-29 中华人民共和国土地管理法2004-05-29 ·房地产法规·
房地产基本制度与政策及相关知识》重难点 （1—30） 目录 1、廉租住房 2、经济适用房 3、土地使用制度改革、土地用途管制的核心 4、建设用地使用权划拨 5、房屋拆迁 6、资本金比例。 7、出让土地房地产项目转让条件。 8、商品房交付使用 9、房地产广告必须载明： 10、紫线、绿线、蓝线、黄线 11、注册建造师 12、商品房预售条件，商品房销售禁止行为 13、商品房买卖合同误差处理： 14 、出让合同 15、估价委员会对估价报告的鉴定包括：
16、施工许可证 17、房地产登记 18、房地产估价报告及相关资料保管期限不少于10 年，要达到估价服务的行为结束。 19、住房置业担保机构注册资金 20、估价机构业务范围 21、房地产估价收费计算 22、房屋登记权属信息查询 23、住房公积金存贷款利率 24、提取公积金情况:住房消费提取、丧失缴存条件提取。 25 、房产税 26 、耕地占用税 27 、土地增值税 28 、契税。 29、营业税、城建税 30、房地产估价师注册管理部门、初审部门。 31、住房专项维修资金 32、物业服务收费有两种。 33、房地产测绘 34、地形图比例尺
35、几种房产图 36、工程造价的构成 37、建筑施工图 39、污染源 40 、经济成本 41、国库券计算 42、货币政策工具 43、货币供给层次 44、非银行金融机构 45、几种信用形式区别 46、金融工具的种类 47、商业汇票必须经过承兑才能生效。 48、居住区、居住小区和居住组团。 49 、证券分类 50 、保险的职能 51 、统计收集数据的方法 52 、相对指标 1、廉租住房： 面对最低收入家庭；面积原则上不超过当地人均住房面积的60%,套均40平米左右，人均建筑面积13 平米左右；
一、思路决定出路 （1）“善建者行”与“善思者行”： 案例：张某某交通事故人身损害赔偿案（违约与侵权竞合时请求权的选择）。 （2）诉讼思路与诉讼请求。 （3）诉讼思路与反诉、答辩、抗辩。（4） 诉讼思路与当事人利益最大化。 二、思路源于经验 1.知识经验的积累： 案例：赣鑫与鑫州置业房地产合作纠纷案（合同效力与可获得利益）。 （1）法学知识的积累；（2）法律知识的积累；（3）其他知识的积累。 2.从业经验的积累： 案例：王某房屋租赁纠纷（解除合同与确认已解除）。 （1）基础从业经验的积累；（2）专业从业经验的积累； （3）全能律师抑或专业律师（地区执业环境、执业时间、知识结构）。3.社 会经验的积累： （1）关注政治（政策、立法）；（2）关注新 闻事件（尤其是涉法事件）；（3）关注新闻事 件的各方评论； （4）思路要与国情、司法现状吻合。 三、三大诉讼的办案思路 刑事诉讼 案例：刘某某挪用资金案。 （一）为犯罪嫌疑人提供法律帮助和为被告人辩护：侦查 阶段（法律帮助）；审查起诉阶段（法律意见）。 审判阶段： （1）定性（单位犯罪与个人犯罪？此罪与彼罪？）； （2）案件事实与证据（客观事实与法律事实）；（3）证 明标准（排除合理怀疑）； （4）举证、质证、辩论（说服谁？被告配合、辫点、交叉发问、语言表达艺术、信心）；（5）书面辩护意见（书面表达能力）。 （二）被害人代理附带民事诉讼与单独提起 的民事诉讼； 附带民事诉讼提起时与公诉人的配合。律师 办理民事案件诉讼思路 律师在代理民事诉讼时候，可能带来原告，也可能带来被告，也可能带来第三人，带来不同当事
人有不同的思路。律师必须弄清楚代理的基本思路，否则就南辕北辙。 案例：A公司与B公司房地产合作纠纷案。 （一）代理原告 组织证据、确定案由、确定请求、举证质证、辩论、书面代理词。 （二）代理被告 确定答辩思路、有无反诉、有无反证、举证质证、辩论、书面代理词； （三）代理第三人 第三人地位与代理思路、有独立请求权的第三人（原告地位：本诉的原告和被告作为被告的二面诉讼结构）、无独立请求权的第三人（总是参加到当事人一方进行诉讼，在诉讼中总是支持参加一方的主张，为他所支持的一方提供证据、进行辩论，有其独立诉讼地位、判决承担民事责任的无独立请求权的第三人，对第一审人民法院判决不服的，有权提起上诉，无权对管辖提出异义，无权放弃，变更诉讼请求或申请撤诉）。 行政诉讼 案例：陈某诉某市行政执法局行政处罚、行政许可、行政赔偿系列纠纷案。 特殊性： 被告主体（行政主体）：行政主体是指享有行政职权，以自己的名义行使行政职权并独立承担责任的组织。 行政执法举证责任是指在行政执法过程中，谁应当承担提供证据证明行政执法案件事实真相的义务。根据我国法律规定，行政执法举证责任分为：依职权无需当事人同意的行政执法行为的举证责任或称主动行政执法举证责任；依当事人的申请而实施的行政执法行为举证责任或称被动行政执法举证责任。 还有举证责任、审查范围、审查强度、判决形式等。 （一）代理原告 确定原被告主体资格、组织证据、确定请求、受案范围、判决形式（撤销、维持、驳回、确认违法、变更、赔偿、判令履行职责等）。 受案范围，指公民、法人或者其他组织对具有国家行政职权的机关和组织及其工作人员的行政行为不服，依法提起诉讼的，属于人民法院行政诉讼的受案范围。 公民、法人或者其他组织对下列行为不服提起诉讼的，不属于人民法院行政诉讼的受案范围：（1）行政诉讼法第十二条规定的行为；（2）公安、国家安全等机关依照刑事诉讼法的明确授权实施的行为；（3）调解行为以及法律规定的仲裁行为；（4）不具有强制力的行政指导行为； （5）驳回当事人对行政行为提起申诉的重复处理行为；（6）对公 民、法人或者其他组织权利义务不产生实际影响的行为。案例：王 某某诉某市劳动和社会保障局工伤定性纠纷案。 （二）代理被告 原告诉权、法定期限（起诉时效、答辩举证期限）、程序合法（程序瑕疵或一般违法与严重违法）、实体合法（依据合法、行为合法）举证（全部或部分？） 诉权是由诉的法律制度所确定的，赋予当事人进行诉讼的基本权利，是指公民所享有的请求国家维护自己的合法权益的权利。
房地产估价师
【教育联展网 - 房地产评估师考试指南】： 第一章房地产市场和投资知识 ▲市场=人口+购买能力+购买动机 ▲房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。 ▲具体一宗土地的范围包括：地球表面、地球表面以下一定范围的空间、地球表面以上一定范围的空间。 ▲房地产可以视为实物、权益、区位三者的结合。 ▲市场是：①商品交换的任何场所；②使商品交易双方接触的任何安排；③商品交换关系的总和；④连接商品生产者的桥梁；⑤指某一特定商品的现有目标客户群。 ▲市场包括：有形市场和无形市场。 ▲房地产市场市场交易包括：买卖、租赁、抵押、互换等。 ▲市场必须具备：买方、卖方、可供交易的商品。 ▲房地产市场必须具备：买方、卖方、用于交易的房地产。 ▲房地产的特性：①不可移动性（决定了房地产市场是一个地区性市场）；②独一无二性（相同的房地产不可能出现大量供给）；③寿命长久性；④数量有限性；⑤用途多样性；⑥相互影响性（外部影响性）；⑦易受限制性；⑧价值高大性；⑨难以变现性；⑩保值增值性。 ▲房地产市场的主要特点：①交易的物质实体不能进行空间位置上的移动，只能是无形权益的转移；②交易的对象非标准化，是一个产品差异化的市场；③是一个地区性市场；④容易出现垄断和投机；⑤较多地受到法规政策的影响和
限制；⑥一般人非经常性参与；⑦交易的金额较大，依耐于金融机构的支持与配合；⑧广泛的房地产经纪人服务。 ▲房地产市场分类：1、按用途（功能）可分为：居住房地产市场和非居住房地产市场；2、按档次可分为：高档房地产市场、中档房地产市场、低档房地产市场； 3、按区域范围可分为：整体房地产市场和区域房地产市场； 4、按交易方式可分为：房地产买卖市场和房地产租赁市场； 5、按交易目的可分为：房地产使用市场和房地产投资市场； 6、按流转次数可分为：房地产一级市场（为土地使用权出让市场）、房地产二级市场（为新开发的商品房交易市场）、房地产***市场（为房屋再次交易市场）； 7、按时间划分可分为：过去的房地产市场、现在的房地产市场和未来的房地产市场。 ▲房地产市场竞争是指买卖双方为各自利益的（最大）化而进行的努力。 ▲房地产市场竞争有：①卖方与买方之间的竞争；②卖方与卖方之间的竞争； ③买方与买方之间的竞争。 ▲根据买卖双方在市场上对价格影响力的强弱，通常将市场区分为：买方市场和卖方市场。 ▲房地产市场：①买方市场：供大于求，房地产相对过剩，买方掌握主动权； ②卖方市场：供不应求，房地产相对短缺，卖方掌握主动权。 ▲房地产市场结构根据竞争程度的不同，可分为：完全竞争、垄断竞争、寡头垄断（少数几家厂商）、完全垄断（市场上只有一个买方或一个卖方）。
与房地产销售相关的法律法规 房地产业是一个相当广泛的领域，它涉及众多法律关系，法律规范，在房地产经营中，无论其买卖，租赁，还是其抵押，继承都不象一般商品那样靠物质实体在当是人之间流通完成，而主要靠法律，法规和合同来完成。合同规定了个种技能，和交易各方的权利与义务，保证了置业人和租赁人所购买或承租的某些权能，以实现其权利。不仅如此，还因为房地产营销中所涉及法律关系比较复杂，所以要求有相应的法律规范，以协调、调整各经济主体之间的权利关系，从而保证和促进房地产市场健康发展。 从事房地产经济活动所依据的房地产相关法规包括以下内容： 一、《中华人民共和国土地管理法》 《中华人民共和国土地管理法》第二章规定了土地的所有权和使用权,第三章明确了建设用地的管理与使用。这些内容的规定确立了房地产的权属关系,是我们从事房地产营销活动的基础。 二、《中华人民共和国城市房地产管理法》 为了加强对城市房地产管理,维护房地产市场秩序，保障房地产人的合法权益，促进房地产业的健康发展1994年7月国家出台了《中华人民共和国城市房地产管理法》，该法于1995年1月1日起施行。《中华人民共和国城市房地产管理法》房地产市场营销人员应着重中对房地产开发用地、房地产开发、房地产交易、房地产权属管理及法律责任都有明确规定。掌握该法中的一些具体内容，如国家施行的五种房地产管理制度、五项登记备案制度、五项证书及五种合同。 三、《中华人民共和国合同法》 为保护当事人的合法权益,维护社会经济秩序,促进社会主义现代化建设，国家于1999年3月15日通过了《中华人民共和国合同法》并于当年10月1日起施行。《中华人民共和国合同法》中与房地产有关的条款主要在第十三章“租赁合同”中其中第230条、234条有具体规定。 四、《商品房销售管理办法》 为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，建设部于2001年3月14日以88号令的形式颁布了《商品房销售管理办法》该办法于2001年6月1日起施行。地产市场营销人员应着重了解其中的第二、三、四、五、六章的内容。
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国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》 的通知 国税发[2009]31号 各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局： 为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，现印发给你们，请遵照执行。 二○○九年三月六日 房地产开发经营业务企业所得税处理办法 第一章总则 第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。 第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。 第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 （二）开发产品已开始投入使用。 （三）开发产品已取得了初始产权证明。 第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。 第二章收入的税务处理 第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认： （一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 （二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 （三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 （四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现： 1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合
房地产企业并购法律实务分析 作者：佚名日期：2010年06月27日来源：本站原创【字体：大中小】 核心提示： 前言自我国取消福利分房以来，我国的房地产行业得到了迅猛的发展。但随着国家宏观调控政策的不断深化，银根收缩，一批小型房地产开发商虽然有地，却无法贷到资金进行开发，而实力较强的大型开发商，却遭受土地不足的 前言 自我国取消福利分房以来，我国的房地产行业得到了迅猛的发展。但随着国家宏观调控政策的不断深化，银根收缩，一批小型房地产开发商虽然有地，却无法贷到资金进行开发，而实力较强的大型开发商，却遭受土地不足的困扰。 自2005年以来，房地产行业发生了多起并购案例，如香港路劲基建有限公司入资顺驰中国控股有限公司，万科收购南都，万通先锋置业与东兆长泰投资有限公司达成战略合作协议，双方同意就东兆长泰在京、津、渝三地的房地产项目开展全面战略合作等，无不显示我国正面临房地产企业并购大潮的到来，客观上也促使我国从事公司并购业务的律师更多的关注房地产企业并购的法律事务。 一、房地产企业并购的模式 房地产企业的并购的目的在于土地和资金：有土地无资金的小型房地产开发商，如果得不到资金的及时注入，将面临生死的考验；有资金实力但无土地的房地产企业，出于优势企业内在需要发展的战略考虑，需要取得土地使用权，以获得更大的发展；不具备房地产开发建设资格的投资型公司，亦欲投资房地产项目而获利。 从公司并购模式而言，主要有以下几种方式： （一）房地产整体开发项目转让 房地产开发项目，一般是指已经批准立项，已取得完备的土地使用权证，并在土地上作了一定投资，完成了土地上的三通一平和勘探、设计等基础工作，经过报建批准，取得施工许可证，已具备开工条件的建设工程项目。因此，房地产开发项目转让的标的实质上为： （1）土地使用权； （2）涵盖了转让方所取得之立项批准、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证等一系列行政许可的建设开发权。 根据我国有关法律规定，房地产开发项目的转让应具备如下条件： 1、转让方和受让方都应具备房地产开发经营资格，但受让方受让项目后并非用于经营开发而自用情形除外； 2、转让方已经合法取得土地使用权，并已交付了土地出让金。如果是划拨土地，应当办理了有关批准手续并补交了土地出让金； 3、转让方已经取得建设工程规划许可证和施工许可证； 4、项目土地使用权为出让取得的，房屋建设开发投资应达到25％以上。 而项目转让需要办理的法律手续包括： 1、项目土地使用权的变更登记手续； 2、房地产开发项目转让的备案手续，具体由房地产开发主管部门办理； 3、建设工程规划许可证及建设工程施工许可证的更名手续，具体由规划管理部门和建设管理部门负责办理； 4、向原立项审批部门办理项目建设者更名手续。
销售房产相关法律知识 1. 售楼广告上的内容，开发商应兑现吗？ 售楼广告和宣传资料仅仅是开发商为了吸引买房的人而做的一种宣传。如果广告上的宣传内容没有写入合同中，即使将来这些宣传没有兑现，开发商一般也不会因此而承担责任。如果开发商在这些材料上写得非常明确具体，内容确定，如“送多少钱的精装修”，“绿化面积达到多少平方米”等等，这些内容将对房屋价格以及购房人是否买房产生重大影响，即使这些内容没有写入合同，开发商也要兑现。所以，一些重要的广告一定要保存好，如果将来发生纠纷，可以作为证据。 参考法条：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条 2. 房地产商承担虚假广告民事责任的必要条件有什么？ （1）房地产商发布了虚假广告。购房者要能够证明广告的内容是虚假的或者部分是虚假的，这种虚假是房地产商主观故意所为。这是房地产商承担责任的前提。（2）购房者是受到欺骗和误导。购房者因为依赖（虚假）广告，对该广告承诺的内容抱有期望才购买房屋的，即受到了欺骗和误导。如果购房者在购房前已知或应知广告内容虚假，或者购房者的购房行为与虚假广告无关，则不能认为是受到了欺骗和误导。（3）购房者的合法权益受到了侵害。购房者的合法权益受到实际发生的损害，这种损害包括财产的、金钱的、精神的。（4）损害和虚假广告之间有因果关系。也就是说，是虚假广告欺骗和误导了购房者，给购房者的权益造成了损害，即虚假广告与损害之间有因果关系。 参考法条：《广告法》第三十七条 3.《认购书》一般包括哪些内容？ 《认购书》的内容包括：①房号及户型。②房屋的建筑面积。③房屋的价款及计算方式。④签订正式购房的日期。⑤在一方不履行的处理问题。 ⑥开发商的预售许可证号。⑦当事人双方基本情况。 参考法条: 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》、第一百一十五条《合同法》第一百一十五条 4.什么是建筑面积？ 建筑面积包括两个部分：一部分是套内建筑面积，一部分是分摊的公用建筑面积。它的计算公式是：建筑面积＝套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。 参考法规：《建筑面积计算规则》 5.什么是套内建筑面积？ 套内建筑面积包括三个部分：套内使用面积，套内墙体面积，阳台建
房地产估价师案例与分析讲义：旅馆房地产的估价 （一）旅馆房地产及其特点 1.饭店、酒店、宾馆房地产及其特点 （1）产权式酒店 产权式酒店由“时权酒店”（TIMESHARE）演变而来。由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营获取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。对开发商而言，通过分单元出售酒店产权的形式，可尽快收回投资，减轻投资风险；对业主而言，通过购买指定房间的产权不仅可以自己使用，还可通过分红的形式取得可观的投资回报；对经营者而言，凭借丰富的管理经验，不必拥有酒店的所有权就可得到一定的管理收益。国际通用的产权式酒店大致有三种类型：一是时权酒店，即有约定期的使用酒店客房的权利；二是住宅型酒店，即投资者购买后可以先委托酒店经营，到一定期限转为自己长期居住的客居住宅；三是投资型酒店，即作为投资行为，逐年取得约定的回报，并期待着增值回收投资。（更多资料请关注房地产估价师官方微信：fangguzb） （2）酒店式公寓 酒店式公寓，就是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房地产，整个大厦则提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。我们可以看出，酒店式公寓提供“酒店式的服务，公寓式的管理”，是一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓，大多数用于投资。严格来讲，酒店式公寓实际上是产权酒店的一种形式。目前在一些中心城市如北京、上海、广州、深圳等地都出现了酒店式公寓，酒店式公寓一般位于城市的中央商务区，其使用客户大多为外来的高级白领阶层，其销售价格都比较高。2010年教材删除，如位于广州珠江新城（广州的CBD）的爱丁堡大厦，其销售价格达到了20000元/㎡左右. （3）分时度假 分时度假就是把一个星级酒店或豪华度假村的一间客房的使用权按每年52周时间分别出售给51个家庭。顾客在购买了一个时段（可以是20年、30年、40年或更长的时间）每年的使用权（如一周）之后，在今后有效年限中即可每年在此享受一星期的度假住宿。 （4）经济型酒店 经济型酒店是在传统星级酒店基础上发展出来的一种强化客房功能、弱化附属设施及服务的新型有限服务酒店。它主要从商务旅游顾客需求角度出发，重在提供物超所值的客房产品，它不同于传统的星级酒店标准，是对星级酒店的创新。经济型酒店以“务实”为服务理念，一般没有豪华的大堂，简化甚至取消一些配套设施，例如：餐厅、会议室、康乐等，但是它特别讲究客房的舒适度，除了室内装修质地优良、独具风格外，房间的睡床从床垫到床
法律法规培训内容 一、中华人民共和国执业医师法 (一适用主体 执业医师和执业助理医师:依法取得执业医师资格或者执业助理医师资格,经注册在医疗、预防、保健机构中执业的专业医务人员。 (二授权性规定 1、在注册的执业范围内,进行医学诊查、疾病调查、医学处置、出具相应的医学证明文件,选择合理的医疗、预防、保健方案; 2、按照国务院卫生行政部门规定的标准,获得与本人执业活动相当的医疗设备基本条件; 3、从事医学研究、学术交流,参加专业学术团体; 4、参加专业培训,接受继续医学教育; 5、在执业活动中,人格尊严、人身安全不受侵犯; 6、获取工资报酬和津贴,享受国家规定的福利待遇; 7、对所在机构的医疗、预防、保健工作和卫生行政部门的工作提出意见和建议,依法参与所在机构的民主管理。 (三义务性规定 1、医师经注册后,可以在医疗、预防、保健机构中按照注册的执业地点、执业类别、执业范围执业,从事相应的医疗、预防、保健业务。未经医师注册取得执业证书,不得从事医师执业活动。
2、医师实施医疗、预防、保健措施,签署有关医学证明文件,必须亲自诊查、调查,并按照规定及时填写医学文书 3、医师应当如实向患者或者其家属介绍病情,但应注意避免对患者产生不利后果。医师进行实验性临床医疗,应当经医院批准并征得患者本人或者其家属同意。(医师的告知义务,患者的知情同意权 4、关心、爱护、尊重患者,保护患者的隐私。 5、宣传卫生保健知识,对患者进行健康教育 6、遇有自然灾害、传染病流行、突发重大伤亡事故及其他严重威胁人民生命健康的紧急情况时,医师应当服从县级以上人民政府卫生行政部门的调遣。 7、医师发生医疗事故或者发现传染病疫情时,应当按照有关规定及时向所在机构或者卫生行政部门报告。医师发现患者涉嫌伤害事件或者非正常死亡时,应当按照有关规定向有关部门报告。 (四禁止性规定 1、不得隐匿、伪造或者销毁医学文书及有关资料 2、不得出具与自己执业范围无关或者与执业类别不相符的医学证明文件 3、对急危患者,医师应当采取紧急措施进行诊治;不得拒绝急救处置 4、除正当诊断治疗外,不得使用麻醉药品、医疗用毒性药品、精神药品和放射性药品 5、医师不得利用职务之便,索取、非法收受患者财物或者牟取其他不正当利益。 (五保护性规定
房地产企业会计实务讲义
售成本结转）或转作出租（投资性房地产）、自用（固定资产）。 3、投资性房地产、固定资产 借：投资性房地产（固定资产） 贷：开发产品 4、预收帐款：贷方登记收到预售房款，借方登记交付结转收入，余额为 未完工商品房预售款。 5、预提（应付）费用：在开发产品完工时仍有以下事项未完成时设置应 付帐款、预提费用科目。 （1）但未办理最终结算或后续配套设施尚未完工、应交、出包工 程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提 下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%. （2）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预 提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或 广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必 须配套建造的条件。 （3）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可 理基金、公建维修基金或其他专项基金。 （4）开发产品未完工前发生的借款利息费用应按照权责发生则 的原则予以资本化。 企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时， 再按规定计入计税成本。 6、应交税费：核算营业税、企业所得税、土地增值税、城建税、教育费附 加、房产税、土地使用税等税种。借方登记预缴税金（按预收帐款计算）或已缴税金（按土地和房产等计算），贷方登记计提应交税金。 项目预售职得预售房款时，按实际收到预售房款计算营业税、企业所得税、土地增值税、城建税、教育费附加等。完工交付后按实际结算
房款计提营业税、城建税、教育费附加等，按土地增值额计提土地增值税，结转当期利润后计提企业所得税。 ， 7、主营业务收入 主营业务收入下设土地转让收入、房屋销售收入、配套设施销售收入、代建工程开发收入明细科目。房屋销售收入应按已销售商 品房实测面积结算收入登记贷方。 （1）预售商品房收入确认 签订预售并收到预售房款时： 借：银行存款 贷：预收账款 完工交付使用时 借：应收账款（已售商品房实测面积*合同单价=实际结算合同收入） 贷：主营业务收入 借：预收账款（转出已收到的预售房款） 银行存款（结算实测与预测房款差额） 贷：应收账款 （2）销售已完工商品房 借：银行存款 贷：主营业务收入（已售商品房实测面积*合同单价） 8、其他业务收入：其他业务收入核算开发产品出租或固定资产出租收入、 其他服务收入。 借：银行存款 贷：其他业务收入 9、主营业务成本：销售开发产品成本的结转 借：主营业务成本（已售商品实测面积*单方成本） 贷：开发产品 10、其他业务成本：
房地产项目并购与合作的相关法律实务 投资策划中心风险控制部 李珍 2015.11
概念辨析？并购与合作类拿地模式的法律特点与差异 目标一 注意什么？并购与合作类拿地模式的法律风险及防范措施 目标二 如何选择？各类拿地模式的适用情形 目标三
土地使用权转让联营型合作开发股权类合作开发委托代建代管
指直接从原土地使用权人手中通过国有土地使用权转让的方式获取土地。 （1）已经缴纳土地出让金、已经取得国有土地使用权证； （2）已投资额（不含出让金）占总投资达到25%。 条件 概念 优缺点 【优点】转让完成后比较干净，不涉及以前公司的债权债务，可轻装上阵直接开发 【缺点】转让税费高（营业税及附加、契税、土地增值税）税费较重，导致拿地成本增加 （1）目标公司债权债务过于复杂，不适用于股权收购时，可考虑土地转让； （2）目标公司除了目标土地外，有其他资产、物业或经营业务，不好剥离、或者对方不愿意转让目标公司股权时可考虑土地转让。 适用情形
需要注意的相关法律问题（1）划拨地的土地转让 ?除了军用空置划拨地外，其他划拨土地不能直接土地转让（需补办出让 手续，补交出让金） 《国土资源部、财政部、解放军总后勤部关于加强军队空余土地转让管 理有关问题的通知》： 军用空置划拨地，报总后勤部批准后，可以采用三种方式处理： （一）地方政府收储然后公开出让； （二）部队直接公开转让； （三）部队与地方政府共同公开转让。 （2）土地已抵押的处理 ?拟受让的土地已抵押不允许转让，同时也办理不了过户。 ?解决方案：解除抵押后再进行土地转让，解押的资金最好由对方解决，如对方没有钱，在提供足额担保的前提下，我司可提供借款处理。
房地产开发相关法律法规 一、房地产宏观管理篇 国务院《关于发展房地产业若干问题的通知》 建设部关于贯彻《国务院关于发展房地产业若干问题的通知》有关问题的通知 中华人民共和国城市房地产管理法 建设部关于贯彻《城市房地产管理法》若干意见的通知 建设部关于做好《中华人民共和国城市房地产管理法》实施工作的通知 中华人民共和国土地管理法 中华人民共和国土地管理法实施条例 国家土地管理局关于认真学习宣传贯彻《中华人民共和国城市房地产管理法》的通知国土资源部印发《关于贯彻执行〈中华人民共和国土地管理法〉和〈中华人民共和国土地管理法实施条例〉若干问题的意见》的通知 中华人民共和国建筑法 土地利用总体规划编制审批规定 中共中央、国务院《关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》 二、土地篇 国家土地管理局关于《确定土地所有权和使用权的若干规定》 国家土地管理局关于《土地权属争议处理暂行办法》 国家国有资产管理局、国家土地管理局《关于国有资产产权登记中有关土地资产登记工作的通知》 国家土地管理局土地登记规则 国土资源部《关于修改土地证书的通知》 国务院《关于中央在京党和国家机关使用土地管理问题的批复》 国家计划委员会关于《城市国有土地使用权价格管理暂行办法》 国家土地管理局印发《关于认定收回土地使用权行政决定法律性质的意见》的通知 国家土地管理局印发《关于在国有企业改革中加强地籍管理工作的若干意见》的通知国家土地管理局关于《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》 国务院办公厅转发民政部关于《进一步加强公墓管理的意见》的通知 国家土地管理局《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》 国家土地管理局关于《土地使用权抵押登记有关问题的通知》
第八章房地产开发项目可行性研究 1、对于房地产开发项目，属于投资者各方现金流量表的是（经营资金出资额）。 2、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（项目投资现金流量表）。 3、对于房地产开发项目，不出现在项目投资现金流量表中的是（借款本金偿还 4、下列财务报表中，在编制时要求资金流平衡的是（投资计划与资金筹措表） 5、在房地产开发项目投资估算中，下列属于房屋开发费的是（基础设施建设费 6、单独设立销售机构的销售机构的费用计入（销售费用）。 7、财务费用中利息以外的其他融资费用，一般占利息的（10% ）左右。 8、（基础设施建设费）是指建筑物2m以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。 9、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标×建筑面积，属于（概算指标法）。 10、在经济评价的基础参数中，不包括（资金类参数）。 11、在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造（2～4 ）个基本评价方案。 12、通过基本报表就可以对象进行财务盈利能力、清偿能力及（资金平衡）分析。 13、初步可行性研究阶段投资估算的精度可达（20%）。 14、对投资项目或投资方向提出建议，是（投资机会研究）阶段的主要任务。 二、 1、前期开发计划包括从项目创意、可行性研究、获取土地使用权、委托规划设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等一系列工作计划。 2、投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、市场情况、项目建成后对社会的影响等。 3、3、土地费用主要有：划拨或征收土地的征地拆迁费、出让土地的出让地价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。 4、房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和辅助报表。 5、在编制项目可行性研究报告的过程中，项目策划、构造可供评价比较的开发经营方案、选择相关基础参数，是可行性研究中定量分析的基础。 6、收益相关指标包括出租率或空置率，运营费用占毛租金收入比率。 7、项目是否分期进行以及如何分期、项目拟建设的物业类型及不同物业类型的比例关系、建筑面积的规模和物业档次、合作方式与合作条件、拟投入资本金的数量和在总投资中的比例、租售与自营的选择及各自在总建筑面积中的比例等，都需要在具体的评价方案中加以明确。 8、下列房地产开发项目成本费用中，属于土地费用的有（土地出让价款、土地购置税费）。 9、集体土地征收费用主要包括（土地补偿费安置补助费地上附着物青苗补偿费 11、租售方案必须明确的问题包括（出租面积和出售面积的数量及其与建筑物的对应关系 、、在整个租售期内每期拟销售或出租的物业类型和数量）。 12、 勘察设计和前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。 13、