房地产法律概述讲义
房地产法概述
讲义
一、绪论
1、房地产的概念和特点
（1）“房地产”是房产和地产的合称，是指在一定所有制关系下受一定所有权支配的房屋财产和土地财产。
（2）法律特征：1、固定性；2、单一性；3、稳定性；4、保值性；5聚财性。
2、房地产业的地位和作用
（1）房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业部门。
（2）地位和作用：1、它是国民经济的重要支柱产业之一；2、它是增加国民财富的重要渠道；3、它的发展是城市经济发展的基础和前提条件；3、它的发展为改善人民生活创造了条件；5、发展房地产业是合理配置社会资源、完善社会主义市场经济运行机制的重要条件；6、它的发展可带动许多行业的发展；7、发展房地产业，可以促进对外开放。
二、房地产法律制度
1、房地产法概念
（1）狭义的房地产法：即形式意义的房地产法，是指国家立法机关制定的统一调整房地产关系的基本法律，如我国的《城市房地产管理法》。
（2）广义的房地产法：即实际意义的房地产法，是指以房地产关系为调整对象的法律规范体系，是房地产法律、行政法规、地方立法和司法解
释等组成的有机整体。
2、房地产法的地位:
1、是一个独立的法律部门；
2、是一个具有综合性、边缘性的亚部门法。
3、房地产法的立法概述
4、房地产法的基本原则和制度
（1）房地产法的基本原则：
①保护合法房地产权益原则
②维护公共利益原则
③房地产权利主体一致原则
④登记公示原则
（2）房地产法的基本制度
三、房地产法的具体内容
1、房地产权属法
（1）土地所有权
①土地所有权的概念和特点
a.概念：是指土地所有制的法律表现形式，是土地所有者依法对其所有的土
地享有的占有、使用、收益和处分的权利。
b.特点：1、土地所有权具有法定的有限性；2、土地所有权的客观具有固定
性、有限性和永久性；3土地所有权的行使具有两权分离性。
②土地所有权的类型:a.国家土地所有权；b.集体土地所有权。
③土地所有权的确认与保护
a.土地所有权的确认，是指县级以上人民政府依照法律、法规的规定，对土
地所有权进行确定的活动。
b.确认原则：坚持土地公有制的原则；以新中国颁布的所有权证为主要依据
的原则；尊重历史的原则。
c.保护方法：民法保护；行政法保护；刑法保护。
（2）土地使用权（参考案例3）
①土地使用权的概念和特点
a.概念：根据我国法律的规定可定义为，土地所有权人以外的土地使用者依
法对国家或者集体所有的土地享有的占有、使用、收益喝依法处分的权
利。
b.特点：具有派生性；具有独立性；具有补充性。
②土地使用权的设定、变更和终止
a.土地使用权的设定，是指在特定的国家所有或集体所有的土地上，第一次
设立土地使用权的活动。
b.设定方式：以行政划拨建设用地的方式设定；以批准农业开发土地的方式
设定；经国家批准使用，再以合同方式设立；以土地使用权出让合同方式
设定；以承认的方式设定；以批准城镇私有房屋用地的方式设定；以集体
土地所有人同意、政府批准的方式设定；以批准外商和港、澳、台商开发
成片土地的方式设定；以订立承包经营合同的方式设立。
c.土地使用权的变更。法律事实：土地使用权的转让；转移地上建筑物引起
土地使用权的变更；转包；继承；法人的合并与分立。
③土地所有权的类型：
a.国有土地使用权:城市规划区域内的国有土地使用权；其他国有土地使用权。
b.集体所有土地的使用权:宅基地使用权；自留地、自留山的使用权；承包经营
权；乡村企业和公用事业用地的使用权；联营企业和外商投资企业的土地使用权。
④土地使用权的确认与保护：
a.确认土地使用权的机关；
b.土地使用权的确认原则；
c.确认土地使用权的实践。
（3）房屋所有权
①房屋所有权概述
a.房屋所有权的概念，是指房屋所有人依照法律规定，对自己的房屋所享有的占有、使用、收益和处分的权利。
b.房屋所有权的特点。
c.房屋所有权的类型。
d.房屋所有权的取得和消灭。
●取得：新建；没收；收归国有；承继；添附。
●消灭：房屋的灭失；房屋的转让；房屋所有权因强制手段被消灭；房屋
所有权主体的消灭。
②房屋共有。
a.房屋共有的概念，是指某一房屋属于两个以上的主体所有。
b.特征。
c.房屋按份共有。
d.房屋共同共有。
③房屋区分所有权
a.房屋区分所有权的概念，当一栋房屋，在结构上可分为由多个所有人独立
使用的专用部分和多数所有人共同使用的共同部分时，每一专用部分所有人所享有的对其专用部分的专有权和对共同部分的共有权的结合。
b.特点。
c.所有权人的权利和义务。
④房屋部分所有权
a.房屋部分所有权的概念，是指所有权人对享受政府或者企事业单位补贴而
购买的房屋享有的占有、使用、收益和有限处分权，是一种不完全的所有权。
b.特点。
c.所有权人的权利和义务。
权利：占有权；使用权；有限处分权和收益权；房屋部分所有权人死亡，其房屋可作为遗产由其继承人继承。
义务：依法合理使用的义务；不得非法转让的义务；不得利用已取得的房
屋部分所有权牟取暴利的义务。
⑤房屋所有权的确认与保护
a.房屋所有权的确认。主管机关；应遵循的原则；实践。
b.房屋所有权的保护。民法保护；行政法保护；刑法保护。
（4）房地产相邻权
①房地产相邻权概述
a.相邻权的概念，是指两个以上相互毗邻的不动产的所有人或占有、使用
人，在行使对不动产的占有、使用、收益、处分权时，相互之间要求对方
提供便利或接受限制的权利。
b.法律特征
②房地产相邻权的内容
a.一般内容：房地产相邻权人要求对方为一定行为（他人作为）；房地产相
邻权人要求对方不为一定行为（他人不作为）；房地产相邻权人自己为一
定行为（自己作为）。
b.常见的房地产相邻权：通行、通道相邻权；建筑施工临时占用邻地权；铺
设管线相邻权；用水、截水、排水、流水、滴水相邻权；防险相邻权；环
保相邻权；通风、采光相邻权；地界相邻权；共墙相邻权；城市异产毗连
房屋相邻权。
c.地役权。概念：为了自己使用、经营土地的方便和利益而使用他人土地的权
利。
③房地产相邻权的确认和保护
原则：有利生产；方便生活；团结互助；公平合理。
2、房地产异动法
（1）土地征用、出让、转让和划拨（参考案例1）
①土地征用
a.概念：国家为了公共利益，以补偿为条件，依照法律规定强制地将集体土
地收归国有的行为。
b.原则：节约用地，合理用地；兼顾国家、集体和个人三者利益；谁使用谁补偿。
土地征用的程序：申请；选址；商定补偿安置方案；划拨建设用地；核发国有土地使用证。
c.征地批准权限：
根据《土地管理法》第四十五条的规定，征收下列土地的，由国务院批
准：（一）基本农田；（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；
（三）其他土地超过七十公顷的。
征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
D.土地征用的补偿和安置
②土地使用权出让
a.概念：是指国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用
者向国家支付土地使用权出让金的行为。
b.土地使用权出让的法律特征。
c.土地使用权出让的原则
d.土地使用权的出让方式：协议；招标；拍卖
e.土地使用权出让合同
③土地使用权转让
a.概念；广义是指土地使用权发生转移的所有行为，包括土地使用权的出
让。狭义是指受让人取得土地使用权后，通过买卖、增与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。
b.转让的条件。
c.转让的效力。
d.转让的程序：申请；批准；签约；公证和认证；登记。
当前文档修改密码：8362839 物业管理项目的动作 物业管理企业通常下设一个物业管理机构负责某一具体物业管理项目的管理和运作。我们称之为“项目管理部门”，简称“项目部”，对其负责人称“经理”。 一、物业管理项目部组织机构的设置 在目前物业管理企业管理方式中，主要有三类情况：一是公司管理规模较小，只管理两三个项目，未明确设立项目部，基本上由公司直接管理；二是管理规模较大的公司，下辖十几个、几十个管理项目，采用公司统一管理、各项目部具体操作的运作方式；三是管理规模很大，包括跨区、跨省的物业管理项目，公司一般采用类似于事业部制组织形式，使各大项目具有较强的独立运作能力。 （一）项目部组织机构常用形式 物业管理项目部组织机构设置原则是统一领导，分级管理，实用高效，一专多能。一般根据管理项目的规模、类型以及自身人、财、物等资源情况，选择适宜的组织形式，包括直线制、直线职能制和事业部制等。 1.直线制。直线制机构适应于规模小、类型简单的物业管理项目的初期管理（图示）。其特点是物业管理项目经理亲自执行全部管理职能，采取垂直管理方式，不设中间职能部门。优点是体系简单、环节少、效率高，项目经理集指挥与管理职能于一身。但直线制机构无法适应较大规模和较复杂的管理项目。 上图也可以简化为下图形式。直线制组织机构根据物业项目具体情况来设置班组，班组
可以分属事务助理或主管管理。 2.直线职能制。这是目前物业管理项目部普遍采取的组织形式。在直线制基础上，本形式为项目部各级负责人适当增加了职能机构和专职人员，他们既能在各自职能范围内直接指挥下属单位，又服从于项目经理统一领导（下图）。直线职能制适应于较大规模、较复杂的物业管理项目，其优点是既能发挥职能机构专业管理作用，又便于统一指挥。缺点是横向协调容易出现问题，影响工作效率。 3.事业部制。当物业管理企业管理规模不断扩大，异地物业管理项目、区域性物业管理项目、分公司等不断增多时，直线职能制就无法满足业务发展要求。此时，物业管理企业与项目部、分公司以及下属机构之间宜采取事业部制组织形式。该组织形式按照“集中决策、分散经营”的原则，在公司总部下设类似于事业部制式的项目部，各项目部在公司总部制定的政策、目标、计划指导下，根据物业经营管理的需要设置组织机构（图示）。事业部制的特点是对不同的物业管理项目建立相对独立的项目部，每个项目部在公司总部的领导下，实行独立核算、自主经营，对公司担负完成经营管理目标的责任，同时在经营管理上拥有相应的权利。这是目前大型物业管理企业比较适合的一种组织形式，国外物业管理服务品牌企业也多用这种组织形式。
第一章房地产市场和投资知识 ▲市场=人口+购买能力+购买动机 ▲房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。 ▲具体一宗土地的范围包括：地球表面、地球表面以下一定范围的空间、地球表面以上一定范围的空间。 ▲房地产可以视为实物、权益、区位三者的结合。 ▲市场是： ①商品交换的任何场所； ②使商品交易双方接触的任何安排； ③商品交换关系的总和； ④连接商品生产者的桥梁； ⑤指某一特定商品的现有目标客户群。 ▲市场包括：有形市场和无形市场。 ▲房地产市场市场交易包括：买卖、租赁、抵押、互换等。 ▲市场必须具备：买方、卖方、可供交易的商品。 ▲房地产市场必须具备：买方、卖方、用于交易的房地产。 ▲房地产的特性：①不可移动性（决定了房地产市场是一个地区性市场）；②独一无二性（相同的房地产不可能出现大量供给）；③寿命长久性；④数量有限性；⑤用途多样性；⑥相互影响性（外部影响性）；⑦易受限制性；⑧价值高大性；⑨难以变现性；⑩保值增值性。▲房地产市场的主要特点：①交易的物质实体不能进行空间位置上的移动，只能是无形权益的转移；②交易的对象非标准化，是一个产品差异化的市场；③是一个地区性市场；④容易出现垄断和投机；⑤较多地受到法规政策的影响和限制；⑥一般人非经常性参与；⑦交易的金额较大，依耐于金融机构的支持与配合；⑧广泛的房地产经纪人服务。 ▲房地产市场分类： 1、按用途（功能）可分为：居住房地产市场和非居住房地产市场； 2、按档次可分为：高档房地产市场、中档房地产市场、低档房地产市场； 3、按区域范围可分为：整体房地产市场和区域房地产市场； 4、按交易方式可分为：房地产买卖市场和房地产租赁市场； 5、按交易目的可分为：房地产使用市场和房地产投资市场； 6、按流转次数可分为：房地产一级市场（为土地使用权出让市场）、房地产二级市场（为新
房地产法概述 讲义 一、绪论 1、房地产的概念和特点 （1）“房地产”是房产和地产的合称，是指在一定所有制关系下受一定所有权支配的房屋财产和土地财产。 （2）法律特征：1、固定性；2、单一性；3、稳定性；4、保值性；5聚财性。 2、房地产业的地位和作用 （1）房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业部门。 （2）地位和作用：1、它是国民经济的重要支柱产业之一；2、它是增加国民财富的重要渠道；3、它的发展是城市经济发展的基础和前提条件；3、它的发展为改善人民生活创造了条件；5、发展房地产业是合理配置社会资源、完善社会主义市场经济运行机制的重要条件；6、它的发展可带动许多行业的发展；7、发展房地产业，可以促进对外开放。 二、房地产法律制度 1、房地产法概念 （1）狭义的房地产法：即形式意义的房地产法，是指国家立法机关制定的统一调整房地产关系的基本法律，如我国的《城市房地产管理法》。 （2）广义的房地产法：即实际意义的房地产法，是指以房地产关系为调整对象的法律规体系，是房地产法律、行政法规、地方立法和司法解释等组 成的有机整体。 2、房地产法的地位: 1、是一个独立的法律部门； 2、是一个具有综合性、边缘性的亚部门法。 3、房地产法的立法概述
4、房地产法的基本原则和制度 （1）房地产法的基本原则： ①保护合法房地产权益原则 ②维护公共利益原则 ③房地产权利主体一致原则 ④登记公示原则 （2）房地产法的基本制度 三、房地产法的具体容 1、房地产权属法 （1）土地所有权 ①土地所有权的概念和特点 a.概念：是指土地所有制的法律表现形式，是土地所有者依法对其所有的土地享 有的占有、使用、收益和处分的权利。 b.特点：1、土地所有权具有法定的有限性；2、土地所有权的客观具有固定性、 有限性和永久性；3土地所有权的行使具有两权分离性。 ②土地所有权的类型:a.国家土地所有权；b.集体土地所有权。 ③土地所有权的确认与保护 a.土地所有权的确认，是指县级以上人民政府依照法律、法规的规定，对土地所 有权进行确定的活动。 b.确认原则：坚持土地公有制的原则；以新中国颁布的所有权证为主要依据的原 则；尊重历史的原则。 c.保护方法：民法保护；行政法保护；刑法保护。 （2）土地使用权（参考案例3） ①土地使用权的概念和特点 a.概念：根据我国法律的规定可定义为，土地所有权人以外的土地使用者依法对
《企业法律实务》课程教学大纲 （0７年修订版） 一、《企业法律实务》课程说明 （一）课程代码：02130025 （二）课程英文名称：Practice for enterpyises law （三）开课对象：法学专业本科生 （四）课程性质：法学专业方向课程。经济法是国家调整、规范和保障经济关系的法律规范的总和。从广义上讲，这种经济关系又包括国家对企业的经济管理关系；企业内部的经营管理关系和企业对外的经济交易关系。在所有法律部门中，与经济法联系最为密切的是民法和商法。无论是民法、商法还是经济法，都是企业经营管理人员必须掌握，也是经常用到的，现代企业经营过程中会遇到很多法律问题，这就需要专业人员为企业解决这些问题，需要这些专业人员懂得有关法律，掌握有关法律应用技能，本课程就是面向将要成为企业法律顾问的学生开设的，以便这些学生掌握有关企业法律实务技能，毕业后能够很快上岗，适应岗位需要。 （五）教学目的：使法学专业的学生在有限的课时内掌握与企业经营管理相关的法律实务知识，使学生掌握交易规则、防范交易风险、追求交易稳定的知识和技能。 （六）教学内容：教学内容突出实务性，主要介绍：设立企业时应注意的法律问题、合同订立、履行过程中应注意的法律问题、企业从事担保活动时应注意的法律问题、企业购置、租赁和使用房地产过程中的应注意的法律问题、企业知识产权保护中法律问题、企业生产经营活动中应注意的其他法律问题、企业参与诉讼活动时应注意的法律问题 （七）学时数、学分数及学时数具体分配 学时数： 32 学时 分数： 2学分 学时数具体分配：
（八）教学方式：本课程的教学由课堂教学、课外作业两部分组成。 课堂教学主要以课堂讲授为主，教学手段采用讲授、多媒体课件展示、观看录像、案例讨论、技能训练等教学手段。教学方法以启发式为主，适时将典型案例与理论分析结合在一起，通过课堂讨论等方式加强理论与实践的有机结合，培养学生分析问题和解决问题的能力。 通过作业及课堂提问加深学生对所学内容的理解，了解和掌握学员的学习动态，及时调整教学方法，提高授课质量和效果。
房地产基本制度与政策及相关知识》重难点 （1—30） 目录 1、廉租住房 2、经济适用房 3、土地使用制度改革、土地用途管制的核心 4、建设用地使用权划拨 5、房屋拆迁 6、资本金比例。 7、出让土地房地产项目转让条件。 8、商品房交付使用 9、房地产广告必须载明： 10、紫线、绿线、蓝线、黄线 11、注册建造师 12、商品房预售条件，商品房销售禁止行为 13、商品房买卖合同误差处理： 14 、出让合同 15、估价委员会对估价报告的鉴定包括：
16、施工许可证 17、房地产登记 18、房地产估价报告及相关资料保管期限不少于10 年，要达到估价服务的行为结束。 19、住房置业担保机构注册资金 20、估价机构业务范围 21、房地产估价收费计算 22、房屋登记权属信息查询 23、住房公积金存贷款利率 24、提取公积金情况:住房消费提取、丧失缴存条件提取。 25 、房产税 26 、耕地占用税 27 、土地增值税 28 、契税。 29、营业税、城建税 30、房地产估价师注册管理部门、初审部门。 31、住房专项维修资金 32、物业服务收费有两种。 33、房地产测绘 34、地形图比例尺
35、几种房产图 36、工程造价的构成 37、建筑施工图 39、污染源 40 、经济成本 41、国库券计算 42、货币政策工具 43、货币供给层次 44、非银行金融机构 45、几种信用形式区别 46、金融工具的种类 47、商业汇票必须经过承兑才能生效。 48、居住区、居住小区和居住组团。 49 、证券分类 50 、保险的职能 51 、统计收集数据的方法 52 、相对指标 1、廉租住房： 面对最低收入家庭；面积原则上不超过当地人均住房面积的60%,套均40平米左右，人均建筑面积13 平米左右；
建设与房地产法规集团标准化小组：[VVOPPT-JOPP28-JPPTL98-LOPPNN]
《建设与房地产法规》实践考卷 案例分析一 【案由概述】 2003年3月，陈杰以被拆迁人委托代理人名义与北京海润房地产有限公司（以下称海润房地产公司）签订拆迁补偿协议，并领取全部房屋拆迁款。陈丽丽与陈杰系兄妹关系，陈丽丽声称陈杰是在未获得自己授权委托的情况下与海润房地产签订拆迁补偿协议的，为此诉至法院。 【原告诉称】 陈丽丽诉称：海润房地产公司委托顺城拆迁公司对法华寺一带进行拆迁，我父母所遗留的房屋在拆迁范围之内。该房屋虽由陈杰个人经营饭馆，但产权属于我与陈杰、陈明、陈雅丽共有。但二被告公司在没有其他共有人授权的情况下，与陈杰达成拆迁协议，并将全部拆迁款交给陈杰。现起诉要求确认陈杰与海润房地产公司所签合同无效，三被告支付我拆迁款312500元，并负担本案的全部诉讼费。 【被告辩称】 海润房地产公司辩称：陈丽丽的户口确系落在被拆迁房屋但其实际并不在此居住，经我们多方寻找均未能与其取得联系，而只有陈杰在被拆迁房屋内居住并经营饭馆。陈杰以被拆迁人代理人的名义与我公司签订了拆迁协议，但其确系未向我公司提供其他被拆迁人的委托手续。另外，顺城拆迁公司系接受我公司的委托对法华寺地区进行拆迁，其在此次拆迁中的行为均是代表我公司实施，故其不应成为本案的被告。现我公司可以同意与被拆迁人重新签订协议，但前提是陈杰必须将拆迁款先返还我公司。 顺城拆迁公司辩称：我公司是接受海润房地产公司的委托对法华寺地区进行拆迁，即拆迁行为并非我公司的行为，且我公司也未与陈杰签订任何协议。另外，拆迁时我公司曾多方寻找陈丽丽，但确系没有能够与其取得联系，现我公司不同意陈丽丽的诉讼请求。 陈杰辩称：被拆迁的房屋系我父母购买并由我扩建而成，故扩建部分的产权应归我所有，且我一直在被拆迁房屋内居住并经营饭馆，陈丽丽已明确表示放弃对被拆迁房屋的继承权，现我不同意陈丽丽的诉讼请求。 【一审案件事实及证据】 经审理查明：2003年3月16日，陈杰以被拆迁人委托代理人的名义，与海润房地产公司签订“北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议”，该协议所列明的被拆迁人为陈明、陈杰、陈雅丽、陈丽丽。庭审中，海润房地产公司明确表示，签订协议时陈杰未向其提供陈明、陈雅丽、陈丽丽的委托手续。当日，陈杰将房屋拆迁款1250000元全部领取，上述款项中含电器移机费925元、搬家费1859元、停产停业综合补助费139425元。庭审中，陈明、陈雅丽、陈丽丽均认可陈杰个人在被拆迁房屋中经营饭馆，海润房地产公司认可顺城拆迁公司在对法华寺地区拆迁行为，均是接受海润房地产公司委托所实施。
推荐参考书 1、城市土地立法研究，荆月新著，中国检察出版社 2、中国土地权利研究，王卫国著，中国政法大学出版社 3、城市房屋拆迁及城中村改造的法律适用，康宝奇主编，人民法院出版社； 4、中国土地制度研究，【日】长野朗著，中国政法大学出版社 5、房屋所有权、抵押权登记行政诉讼理论与实务，王达编著，知识产权出版社； 6、房地产审判实务与典型案例评析，北京市第一人民法院民一庭编著，中国检察出版社 7、最高人民法院农村土地承包纠纷案件司法解释理解与适用，人民法院出版社； 8、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释理解与适用，人民法院出版社 9、最高人民法院关于审理建设工程合同纠纷案件司法解释理解与适用，人民法院出版社； 10、中国土地法操作的实务，张庆华著，法律出版社； 11、论我国土地利用管理制度改革，刘国臻著，人民法院出版社； 12、房地产开发中的利益冲突与平衡，吴清旺著，法律出版社； 13、农村土地法律制度研究，陈小君著，中国政法大学出版社； 14、房地产开发法律实务，朱树英著，法律出版社； 15、建设工程法律事务，朱树英著，法律出版社； 16、美国法精要系列丛书——Real Property，法律出版社； 17、房地产交易法律问题研究，刘武元著，法律出版社； 18、中国土地法理论研究，刘俊著，法律出版社。
19、最高人民法院《建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社 20、《最高人民法院关于公司法司法解释（一）、（二）理解与适用》，人民法院出版社 21、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释理解与适用》，人民法院出版社 22、商品房买卖法律问题专论，陈耀东著，法律出版社 23、农村土地承包法律、司法解释导读与判例，人民法院出版社 24、房地产法研究，金剑著，科学出版社 25、房地产法研究，李延荣著，中国人民大学出版社
一、思路决定出路 （1）“善建者行”与“善思者行”： 案例：张某某交通事故人身损害赔偿案（违约与侵权竞合时请求权的选择）。 （2）诉讼思路与诉讼请求。 （3）诉讼思路与反诉、答辩、抗辩。（4） 诉讼思路与当事人利益最大化。 二、思路源于经验 1.知识经验的积累： 案例：赣鑫与鑫州置业房地产合作纠纷案（合同效力与可获得利益）。 （1）法学知识的积累；（2）法律知识的积累；（3）其他知识的积累。 2.从业经验的积累： 案例：王某房屋租赁纠纷（解除合同与确认已解除）。 （1）基础从业经验的积累；（2）专业从业经验的积累； （3）全能律师抑或专业律师（地区执业环境、执业时间、知识结构）。3.社 会经验的积累： （1）关注政治（政策、立法）；（2）关注新 闻事件（尤其是涉法事件）；（3）关注新闻事 件的各方评论； （4）思路要与国情、司法现状吻合。 三、三大诉讼的办案思路 刑事诉讼 案例：刘某某挪用资金案。 （一）为犯罪嫌疑人提供法律帮助和为被告人辩护：侦查 阶段（法律帮助）；审查起诉阶段（法律意见）。 审判阶段： （1）定性（单位犯罪与个人犯罪？此罪与彼罪？）； （2）案件事实与证据（客观事实与法律事实）；（3）证 明标准（排除合理怀疑）； （4）举证、质证、辩论（说服谁？被告配合、辫点、交叉发问、语言表达艺术、信心）；（5）书面辩护意见（书面表达能力）。 （二）被害人代理附带民事诉讼与单独提起 的民事诉讼； 附带民事诉讼提起时与公诉人的配合。律师 办理民事案件诉讼思路 律师在代理民事诉讼时候，可能带来原告，也可能带来被告，也可能带来第三人，带来不同当事
人有不同的思路。律师必须弄清楚代理的基本思路，否则就南辕北辙。 案例：A公司与B公司房地产合作纠纷案。 （一）代理原告 组织证据、确定案由、确定请求、举证质证、辩论、书面代理词。 （二）代理被告 确定答辩思路、有无反诉、有无反证、举证质证、辩论、书面代理词； （三）代理第三人 第三人地位与代理思路、有独立请求权的第三人（原告地位：本诉的原告和被告作为被告的二面诉讼结构）、无独立请求权的第三人（总是参加到当事人一方进行诉讼，在诉讼中总是支持参加一方的主张，为他所支持的一方提供证据、进行辩论，有其独立诉讼地位、判决承担民事责任的无独立请求权的第三人，对第一审人民法院判决不服的，有权提起上诉，无权对管辖提出异义，无权放弃，变更诉讼请求或申请撤诉）。 行政诉讼 案例：陈某诉某市行政执法局行政处罚、行政许可、行政赔偿系列纠纷案。 特殊性： 被告主体（行政主体）：行政主体是指享有行政职权，以自己的名义行使行政职权并独立承担责任的组织。 行政执法举证责任是指在行政执法过程中，谁应当承担提供证据证明行政执法案件事实真相的义务。根据我国法律规定，行政执法举证责任分为：依职权无需当事人同意的行政执法行为的举证责任或称主动行政执法举证责任；依当事人的申请而实施的行政执法行为举证责任或称被动行政执法举证责任。 还有举证责任、审查范围、审查强度、判决形式等。 （一）代理原告 确定原被告主体资格、组织证据、确定请求、受案范围、判决形式（撤销、维持、驳回、确认违法、变更、赔偿、判令履行职责等）。 受案范围，指公民、法人或者其他组织对具有国家行政职权的机关和组织及其工作人员的行政行为不服，依法提起诉讼的，属于人民法院行政诉讼的受案范围。 公民、法人或者其他组织对下列行为不服提起诉讼的，不属于人民法院行政诉讼的受案范围：（1）行政诉讼法第十二条规定的行为；（2）公安、国家安全等机关依照刑事诉讼法的明确授权实施的行为；（3）调解行为以及法律规定的仲裁行为；（4）不具有强制力的行政指导行为； （5）驳回当事人对行政行为提起申诉的重复处理行为；（6）对公 民、法人或者其他组织权利义务不产生实际影响的行为。案例：王 某某诉某市劳动和社会保障局工伤定性纠纷案。 （二）代理被告 原告诉权、法定期限（起诉时效、答辩举证期限）、程序合法（程序瑕疵或一般违法与严重违法）、实体合法（依据合法、行为合法）举证（全部或部分？） 诉权是由诉的法律制度所确定的，赋予当事人进行诉讼的基本权利，是指公民所享有的请求国家维护自己的合法权益的权利。
房地产估价师
【教育联展网 - 房地产评估师考试指南】： 第一章房地产市场和投资知识 ▲市场=人口+购买能力+购买动机 ▲房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。 ▲具体一宗土地的范围包括：地球表面、地球表面以下一定范围的空间、地球表面以上一定范围的空间。 ▲房地产可以视为实物、权益、区位三者的结合。 ▲市场是：①商品交换的任何场所；②使商品交易双方接触的任何安排；③商品交换关系的总和；④连接商品生产者的桥梁；⑤指某一特定商品的现有目标客户群。 ▲市场包括：有形市场和无形市场。 ▲房地产市场市场交易包括：买卖、租赁、抵押、互换等。 ▲市场必须具备：买方、卖方、可供交易的商品。 ▲房地产市场必须具备：买方、卖方、用于交易的房地产。 ▲房地产的特性：①不可移动性（决定了房地产市场是一个地区性市场）；②独一无二性（相同的房地产不可能出现大量供给）；③寿命长久性；④数量有限性；⑤用途多样性；⑥相互影响性（外部影响性）；⑦易受限制性；⑧价值高大性；⑨难以变现性；⑩保值增值性。 ▲房地产市场的主要特点：①交易的物质实体不能进行空间位置上的移动，只能是无形权益的转移；②交易的对象非标准化，是一个产品差异化的市场；③是一个地区性市场；④容易出现垄断和投机；⑤较多地受到法规政策的影响和
限制；⑥一般人非经常性参与；⑦交易的金额较大，依耐于金融机构的支持与配合；⑧广泛的房地产经纪人服务。 ▲房地产市场分类：1、按用途（功能）可分为：居住房地产市场和非居住房地产市场；2、按档次可分为：高档房地产市场、中档房地产市场、低档房地产市场； 3、按区域范围可分为：整体房地产市场和区域房地产市场； 4、按交易方式可分为：房地产买卖市场和房地产租赁市场； 5、按交易目的可分为：房地产使用市场和房地产投资市场； 6、按流转次数可分为：房地产一级市场（为土地使用权出让市场）、房地产二级市场（为新开发的商品房交易市场）、房地产***市场（为房屋再次交易市场）； 7、按时间划分可分为：过去的房地产市场、现在的房地产市场和未来的房地产市场。 ▲房地产市场竞争是指买卖双方为各自利益的（最大）化而进行的努力。 ▲房地产市场竞争有：①卖方与买方之间的竞争；②卖方与卖方之间的竞争； ③买方与买方之间的竞争。 ▲根据买卖双方在市场上对价格影响力的强弱，通常将市场区分为：买方市场和卖方市场。 ▲房地产市场：①买方市场：供大于求，房地产相对过剩，买方掌握主动权； ②卖方市场：供不应求，房地产相对短缺，卖方掌握主动权。 ▲房地产市场结构根据竞争程度的不同，可分为：完全竞争、垄断竞争、寡头垄断（少数几家厂商）、完全垄断（市场上只有一个买方或一个卖方）。
建设与房地产法规公司标准化编码 [QQX96QT-XQQB89Q8-NQQJ6Q8-MQM9N]
《建设与房地产法规》实践考卷 案例分析一 【案由概述】 2003年3月，陈杰以被拆迁人委托代理人名义与北京海润房地产有限公司（以下称海润房地产公司）签订拆迁补偿协议，并领取全部房屋拆迁款。陈丽丽与陈杰系兄妹关系，陈丽丽声称陈杰是在未获得自己授权委托的情况下与海润房地产签订拆迁补偿协议的，为此诉至法院。 【原告诉称】 陈丽丽诉称：海润房地产公司委托顺城拆迁公司对法华寺一带进行拆迁，我父母所遗留的房屋在拆迁范围之内。该房屋虽由陈杰个人经营饭馆，但产权属于我与陈杰、陈明、陈雅丽共有。但二被告公司在没有其他共有人授权的情况下，与陈杰达成拆迁协议，并将全部拆迁款交给陈杰。现起诉要求确认陈杰与海润房地产公司所签合同无效，三被告支付我拆迁款312500元，并负担本案的全部诉讼费。 【被告辩称】 海润房地产公司辩称：陈丽丽的户口确系落在被拆迁房屋但其实际并不在此居住，经我们多方寻找均未能与其取得联系，而只有陈杰在被拆迁房屋内居住并经营饭馆。陈杰以被拆迁人代理人的名义与我公司签订了拆迁协议，但其确系未向我公司提供其他被拆迁人的委托手续。另外，顺城拆迁公司系接受我公司的委托对法华寺地区进行拆迁，其在此次拆迁中的行为均是代表我公司实施，故其不应成为本案的被告。现我公司可以同意与被拆迁人重新签订协议，但前提是陈杰必须将拆迁款先返还我公司。 顺城拆迁公司辩称：我公司是接受海润房地产公司的委托对法华寺地区进行拆迁，即拆迁行为并非我公司的行为，且我公司也未与陈杰签订任何协议。另外，拆迁时我公司曾多方寻找陈丽丽，但确系没有能够与其取得联系，现我公司不同意陈丽丽的诉讼请求。 陈杰辩称：被拆迁的房屋系我父母购买并由我扩建而成，故扩建部分的产权应归我所有，且我一直在被拆迁房屋内居住并经营饭馆，陈丽丽已明确表示放弃对被拆迁房屋的继承权，现我不同意陈丽丽的诉讼请求。 【一审案件事实及证据】 经审理查明：2003年3月16日，陈杰以被拆迁人委托代理人的名义，与海润房地产公司签订“北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议”，该协议所列明的被拆迁人为陈明、陈杰、陈雅丽、陈丽丽。庭审中，海润房地产公司明确表示，签订协议时陈杰未向其提供陈明、陈雅丽、陈丽丽的委托手续。当日，陈杰将房屋拆迁款1250000元全部领取，上述款项中含电器移机费925元、搬家费1859元、停产停业综合补助费139425元。庭审中，陈明、陈雅
书单 一、最近两个月新书： 《劳动法律纠纷处理依据与解读》法律出版社法规中心法律出版社 《劳动合同法律纠纷处理及依据与解读》法律出版社法规中心法律出版社《房屋买卖法律纠纷处理依据与解读》法律出版社法规中心法律出版社《公司法律纠纷处理依据与解读》法律出版社法规中心法律出版社《公司案件法律适用关键词与典型案例指导》俞秋玮编着 《新三板操作实务及分析解读》李慎波、毛伟编着 《中小企业资本梦：新三板挂牌实务操作指南》高慧编着 《中国涉外商事仲裁实务指引》许进胜陈曦编着 《公司法疑难问题解决：412个实务要点深度释解》张远堂编着 《调解实务与技巧》梁海明主编 《中国律师业务：开拓与创新》中华全国律师协会编着 《证券交易异常情况的法律规制》陈亦聪编着 《婚姻、劳动司法解释理解与适用》沈德咏主编最高人民法院研究室编 《合同、侵权司法解释理解与适用》沈德咏主编最高人民法院研究室编 《民事司法解释理解与适用》沈德咏主编最高人民法院研究室编 《金融司法解释理解与适用》沈德咏主编最高人民法院研究室编 《公司、企业司法解释理解与适用》沈德咏主编最高人民法院研究室编 《知识产权、不正当竞争司法解释理解与适用》沈德咏主编最高人民法院研究室 《公司案件审判指导》奚晓明主编最高人民法院民事审判庭第二庭编
《担保案件审判指导》奚晓明主编最高人民法院民事审判庭第二庭编 《合同案件审判指导》奚晓明主编最高人民法院民事审判庭第二庭编 《律师事务所管理实务》中国人民大学律师学院组编 《婚姻家庭与继承律师实务》中国人民大学律师学院组编 二、高杉峻律师整理的民商实务书单： 根据大家推荐的书目和自己阅读的体验，现制作此《民商法实务书单》，筛选标准为：1、读过觉得好的，列入；2、没有读过、但广泛推荐、且少人强烈反对的，列入；3、全国人大法工委的法律释义书和最高院的司解理解与适用书，属当然书目，就不一一列入了。 具体书单如下，谨供大家参考： 一、民商法实务核心书目（六本） 《民事诉讼法学》（第二版）（江伟、傅郁林） 《民法总论》（朱庆育） 《合同法总论》（韩世远） 《侵权责任法》（程啸） 《中国担保制度与担保方法》（曹士兵） 《亲属法原论》（余延满） 二、执业技能类 《公司并购文件撰写指要》（史凝祯，中信社） 《法律意见书的研究与制作》（张庆、刘宁） 《法律尽职调查指要》（康?、谢菁菁） 《合同与法律咨询文书制作技能》（吕立山、江宪胜） 《律师之道:新律师的必修课》（君合所） 《律师之道（2）：资深律师的11堂业务课》（君合所） 《律师执业基本技能》（律协培训配套教材） 《律师业务操作指引》（律协培训配套教材） 《Essential Lawyering Skills》（Stefen Krieger & Richard Neumann） 《英文合同阅读与分析技巧》（范文祥） 《英文合同解读》（王辉） 《平易英文法律写作教程：课文与练习》（布莱恩·A·加纳） 《The Redbook: A Manual on Legal Style》（Bryan A. Garner） 三、部门法实务类 《<中华人民共和国民事诉讼法>修改条文理解与适用》（最高人民法院民事诉讼法修改研究小组）《新民事诉讼法理解适用与实务指南》（江必新） 《新民事诉讼法再审程序疑难问题解答与裁判指导》（江必新等） 《新民事诉讼法与律师实务》（蒋勇） 《民事证据规则应用》（沈志先）
第一章房地产法规概述 1.1房地产 1.1.1房地产的概念 房地产的自然属性、经济属性和社会属性（理解记忆） 自然属性：①房地相对不可分性②不可移动性③经久性④土地的不可再生性与稀缺性经济属性：①商品性②具有价值和使用价值的商品的二重性③土地自然资源、建筑地段与建筑物有不可分离的偶性 社会属性：①公平性、福利性和社会保障性②建筑物质整体性与产权多元化的使用分散性 ③房地产与经济社会发展的协调性 1.1.2土地和房屋 房屋构成应具备的三个条件（理解记忆） ①必须有上盖②必须固定于土地上，有建筑基础③必须是合法的 1.1.3地产和房产 地产和房产的区别（理解记忆） ①地产可单独存在，而房产离开地产则不能单独存在，没有所谓的“空中楼阁”。 ②房产具有使用寿命，会不断损耗甚至自然灭失，作为一种资产存在折旧率；而地产却可永久利用，一般不贬值，更很少发生物权灭失的情况。 ③地产价格和房产价格的影响因素不尽相同。地价明显受级差地租规律的支配；而房价则取决于建筑成本和地价。 1.1.4房地产的分类 房地产按照不同分类方法进行的分类（理解记忆，能够举例）
⑴按用途分类 ①居住房地产：住宅、集体宿舍 ②办公房地产：写字楼 ③商业房地产：商业店铺、购物中心 ④旅游房地产：宾馆、饭店、度假村 ⑤餐饮房地产：酒楼、美食城、餐馆 ⑥体育和娱乐房地产：体育场馆、保龄球馆 ⑦工业房地产：厂房、仓库 ⑧农业房地产：农场、林场 ⑨特殊用途房地产：医院、汽车站、教堂 ⑩综合用途房地产：商住两用楼 ⑵按经营使用方式分类：销售房地产、出租房地产、营业房地产、自用房地产 ⑶按开发程度分类：生地、毛地、熟地、在建工程、现房 1.2房地产业 1.2.1房地产业的概念 房地产业的定义（理解记忆） 房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。 房地产业和建筑业的区别（理解） 1.2.2房地产业的结构 房地产业的行业结构（记忆）
房地产企业并购法律实务分析 作者：佚名日期：2010年06月27日来源：本站原创【字体：大中小】 核心提示： 前言自我国取消福利分房以来，我国的房地产行业得到了迅猛的发展。但随着国家宏观调控政策的不断深化，银根收缩，一批小型房地产开发商虽然有地，却无法贷到资金进行开发，而实力较强的大型开发商，却遭受土地不足的 前言 自我国取消福利分房以来，我国的房地产行业得到了迅猛的发展。但随着国家宏观调控政策的不断深化，银根收缩，一批小型房地产开发商虽然有地，却无法贷到资金进行开发，而实力较强的大型开发商，却遭受土地不足的困扰。 自2005年以来，房地产行业发生了多起并购案例，如香港路劲基建有限公司入资顺驰中国控股有限公司，万科收购南都，万通先锋置业与东兆长泰投资有限公司达成战略合作协议，双方同意就东兆长泰在京、津、渝三地的房地产项目开展全面战略合作等，无不显示我国正面临房地产企业并购大潮的到来，客观上也促使我国从事公司并购业务的律师更多的关注房地产企业并购的法律事务。 一、房地产企业并购的模式 房地产企业的并购的目的在于土地和资金：有土地无资金的小型房地产开发商，如果得不到资金的及时注入，将面临生死的考验；有资金实力但无土地的房地产企业，出于优势企业内在需要发展的战略考虑，需要取得土地使用权，以获得更大的发展；不具备房地产开发建设资格的投资型公司，亦欲投资房地产项目而获利。 从公司并购模式而言，主要有以下几种方式： （一）房地产整体开发项目转让 房地产开发项目，一般是指已经批准立项，已取得完备的土地使用权证，并在土地上作了一定投资，完成了土地上的三通一平和勘探、设计等基础工作，经过报建批准，取得施工许可证，已具备开工条件的建设工程项目。因此，房地产开发项目转让的标的实质上为： （1）土地使用权； （2）涵盖了转让方所取得之立项批准、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证等一系列行政许可的建设开发权。 根据我国有关法律规定，房地产开发项目的转让应具备如下条件： 1、转让方和受让方都应具备房地产开发经营资格，但受让方受让项目后并非用于经营开发而自用情形除外； 2、转让方已经合法取得土地使用权，并已交付了土地出让金。如果是划拨土地，应当办理了有关批准手续并补交了土地出让金； 3、转让方已经取得建设工程规划许可证和施工许可证； 4、项目土地使用权为出让取得的，房屋建设开发投资应达到25％以上。 而项目转让需要办理的法律手续包括： 1、项目土地使用权的变更登记手续； 2、房地产开发项目转让的备案手续，具体由房地产开发主管部门办理； 3、建设工程规划许可证及建设工程施工许可证的更名手续，具体由规划管理部门和建设管理部门负责办理； 4、向原立项审批部门办理项目建设者更名手续。
房地产估价师案例与分析讲义：旅馆房地产的估价 （一）旅馆房地产及其特点 1.饭店、酒店、宾馆房地产及其特点 （1）产权式酒店 产权式酒店由“时权酒店”（TIMESHARE）演变而来。由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营获取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。对开发商而言，通过分单元出售酒店产权的形式，可尽快收回投资，减轻投资风险；对业主而言，通过购买指定房间的产权不仅可以自己使用，还可通过分红的形式取得可观的投资回报；对经营者而言，凭借丰富的管理经验，不必拥有酒店的所有权就可得到一定的管理收益。国际通用的产权式酒店大致有三种类型：一是时权酒店，即有约定期的使用酒店客房的权利；二是住宅型酒店，即投资者购买后可以先委托酒店经营，到一定期限转为自己长期居住的客居住宅；三是投资型酒店，即作为投资行为，逐年取得约定的回报，并期待着增值回收投资。（更多资料请关注房地产估价师官方微信：fangguzb） （2）酒店式公寓 酒店式公寓，就是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房地产，整个大厦则提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。我们可以看出，酒店式公寓提供“酒店式的服务，公寓式的管理”，是一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓，大多数用于投资。严格来讲，酒店式公寓实际上是产权酒店的一种形式。目前在一些中心城市如北京、上海、广州、深圳等地都出现了酒店式公寓，酒店式公寓一般位于城市的中央商务区，其使用客户大多为外来的高级白领阶层，其销售价格都比较高。2010年教材删除，如位于广州珠江新城（广州的CBD）的爱丁堡大厦，其销售价格达到了20000元/㎡左右. （3）分时度假 分时度假就是把一个星级酒店或豪华度假村的一间客房的使用权按每年52周时间分别出售给51个家庭。顾客在购买了一个时段（可以是20年、30年、40年或更长的时间）每年的使用权（如一周）之后，在今后有效年限中即可每年在此享受一星期的度假住宿。 （4）经济型酒店 经济型酒店是在传统星级酒店基础上发展出来的一种强化客房功能、弱化附属设施及服务的新型有限服务酒店。它主要从商务旅游顾客需求角度出发，重在提供物超所值的客房产品，它不同于传统的星级酒店标准，是对星级酒店的创新。经济型酒店以“务实”为服务理念，一般没有豪华的大堂，简化甚至取消一些配套设施，例如：餐厅、会议室、康乐等，但是它特别讲究客房的舒适度，除了室内装修质地优良、独具风格外，房间的睡床从床垫到床
房地产企业会计实务讲义
售成本结转）或转作出租（投资性房地产）、自用（固定资产）。 3、投资性房地产、固定资产 借：投资性房地产（固定资产） 贷：开发产品 4、预收帐款：贷方登记收到预售房款，借方登记交付结转收入，余额为 未完工商品房预售款。 5、预提（应付）费用：在开发产品完工时仍有以下事项未完成时设置应 付帐款、预提费用科目。 （1）但未办理最终结算或后续配套设施尚未完工、应交、出包工 程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提 下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%. （2）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预 提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或 广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必 须配套建造的条件。 （3）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可 理基金、公建维修基金或其他专项基金。 （4）开发产品未完工前发生的借款利息费用应按照权责发生则 的原则予以资本化。 企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时， 再按规定计入计税成本。 6、应交税费：核算营业税、企业所得税、土地增值税、城建税、教育费附 加、房产税、土地使用税等税种。借方登记预缴税金（按预收帐款计算）或已缴税金（按土地和房产等计算），贷方登记计提应交税金。 项目预售职得预售房款时，按实际收到预售房款计算营业税、企业所得税、土地增值税、城建税、教育费附加等。完工交付后按实际结算
房款计提营业税、城建税、教育费附加等，按土地增值额计提土地增值税，结转当期利润后计提企业所得税。 ， 7、主营业务收入 主营业务收入下设土地转让收入、房屋销售收入、配套设施销售收入、代建工程开发收入明细科目。房屋销售收入应按已销售商 品房实测面积结算收入登记贷方。 （1）预售商品房收入确认 签订预售并收到预售房款时： 借：银行存款 贷：预收账款 完工交付使用时 借：应收账款（已售商品房实测面积*合同单价=实际结算合同收入） 贷：主营业务收入 借：预收账款（转出已收到的预售房款） 银行存款（结算实测与预测房款差额） 贷：应收账款 （2）销售已完工商品房 借：银行存款 贷：主营业务收入（已售商品房实测面积*合同单价） 8、其他业务收入：其他业务收入核算开发产品出租或固定资产出租收入、 其他服务收入。 借：银行存款 贷：其他业务收入 9、主营业务成本：销售开发产品成本的结转 借：主营业务成本（已售商品实测面积*单方成本） 贷：开发产品 10、其他业务成本：
房地产项目并购与合作的相关法律实务 投资策划中心风险控制部 李珍 2015.11
概念辨析？并购与合作类拿地模式的法律特点与差异 目标一 注意什么？并购与合作类拿地模式的法律风险及防范措施 目标二 如何选择？各类拿地模式的适用情形 目标三
土地使用权转让联营型合作开发股权类合作开发委托代建代管
指直接从原土地使用权人手中通过国有土地使用权转让的方式获取土地。 （1）已经缴纳土地出让金、已经取得国有土地使用权证； （2）已投资额（不含出让金）占总投资达到25%。 条件 概念 优缺点 【优点】转让完成后比较干净，不涉及以前公司的债权债务，可轻装上阵直接开发 【缺点】转让税费高（营业税及附加、契税、土地增值税）税费较重，导致拿地成本增加 （1）目标公司债权债务过于复杂，不适用于股权收购时，可考虑土地转让； （2）目标公司除了目标土地外，有其他资产、物业或经营业务，不好剥离、或者对方不愿意转让目标公司股权时可考虑土地转让。 适用情形
需要注意的相关法律问题（1）划拨地的土地转让 ?除了军用空置划拨地外，其他划拨土地不能直接土地转让（需补办出让 手续，补交出让金） 《国土资源部、财政部、解放军总后勤部关于加强军队空余土地转让管 理有关问题的通知》： 军用空置划拨地，报总后勤部批准后，可以采用三种方式处理： （一）地方政府收储然后公开出让； （二）部队直接公开转让； （三）部队与地方政府共同公开转让。 （2）土地已抵押的处理 ?拟受让的土地已抵押不允许转让，同时也办理不了过户。 ?解决方案：解除抵押后再进行土地转让，解押的资金最好由对方解决，如对方没有钱，在提供足额担保的前提下，我司可提供借款处理。
第八章房地产开发项目可行性研究 1、对于房地产开发项目，属于投资者各方现金流量表的是（经营资金出资额）。 2、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（项目投资现金流量表）。 3、对于房地产开发项目，不出现在项目投资现金流量表中的是（借款本金偿还 4、下列财务报表中，在编制时要求资金流平衡的是（投资计划与资金筹措表） 5、在房地产开发项目投资估算中，下列属于房屋开发费的是（基础设施建设费 6、单独设立销售机构的销售机构的费用计入（销售费用）。 7、财务费用中利息以外的其他融资费用，一般占利息的（10% ）左右。 8、（基础设施建设费）是指建筑物2m以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。 9、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标×建筑面积，属于（概算指标法）。 10、在经济评价的基础参数中，不包括（资金类参数）。 11、在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造（2～4 ）个基本评价方案。 12、通过基本报表就可以对象进行财务盈利能力、清偿能力及（资金平衡）分析。 13、初步可行性研究阶段投资估算的精度可达（20%）。 14、对投资项目或投资方向提出建议，是（投资机会研究）阶段的主要任务。 二、 1、前期开发计划包括从项目创意、可行性研究、获取土地使用权、委托规划设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等一系列工作计划。 2、投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、市场情况、项目建成后对社会的影响等。 3、3、土地费用主要有：划拨或征收土地的征地拆迁费、出让土地的出让地价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。 4、房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和辅助报表。 5、在编制项目可行性研究报告的过程中，项目策划、构造可供评价比较的开发经营方案、选择相关基础参数，是可行性研究中定量分析的基础。 6、收益相关指标包括出租率或空置率，运营费用占毛租金收入比率。 7、项目是否分期进行以及如何分期、项目拟建设的物业类型及不同物业类型的比例关系、建筑面积的规模和物业档次、合作方式与合作条件、拟投入资本金的数量和在总投资中的比例、租售与自营的选择及各自在总建筑面积中的比例等，都需要在具体的评价方案中加以明确。 8、下列房地产开发项目成本费用中，属于土地费用的有（土地出让价款、土地购置税费）。 9、集体土地征收费用主要包括（土地补偿费安置补助费地上附着物青苗补偿费 11、租售方案必须明确的问题包括（出租面积和出售面积的数量及其与建筑物的对应关系 、、在整个租售期内每期拟销售或出租的物业类型和数量）。 12、 勘察设计和前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。 13、