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（房地产管理）房地产法
讲义
土地法是调整土地关系的法律规范的总称。土地大多数属于农业用地，因此土地法在调整、规范土地关系时，既把土地当作一种资源，也把土地当作一种资产。因房地产与土地有密切的联系，所以房地产法与土地法也有相交叉之处。
四．房地产业
房地产业是从事房地产开发，经营，管理和服务的产业，是具有生产，经营和服务职能的独立行业。
（一）与建筑业的关系
建筑业是房屋和其他构筑物的建造，改造和设备安装工作的物质生产部门，属于第二产业，而房地产业则包括了物质生产，流通和服务三个部门，属于第三产业。在现代社会，房地产业和建筑业具有兼容性，即不排除许多建筑商兼营房地产业，而房地产商又兼营建筑业，但不能因此否定它们各自具有的质的规定性。
（二）房地产业的运行过程
房地产业作为国民经济中的一个独立行业，其运行过程中由三个环节组成：
（1）生产环节：是指房地产开发者通过对土地投入劳动和资本进行的土地开发活动。（2）流通环节：是指作为商品的房地产进入市场，进行交易活动，实现其使用价值和价值的过程中，包括房地产买卖，租赁和抵押三种流通形式。
（3）消费环节：是指房地产商品具有与其他商品所不具有的特性，。
（三）房地产业的地位和作用
1基础性土地的开发和利用为人类提供生存发展的基础性物质条件。
2先导性第一包括建筑业在内的广义房地产发展，为农工商运输业等国民经济基本行业的繁荣发展提供着先导性的物质条件。第二扩大开放，吸引外资，创造良好的经济环境，如果基础设施不行，很难引进外资。
第二章房地产法律关系
一、房地产法律关系概述
1、概念是指房地产法律规范在调整房地产开发、交易几管理过程中发生房地产主体之间的权利义务关系，如房地产交易法律关系、房地产租赁法律关系、房地产管理法律关系等。
2、房地产法律关系的分类
依法律性质不同，房地产法律关系可以分为：
A、房地产民事法律关系。
B、房地产行政法律关系。
C、房地产经济法律关系。
依房地产法律规范调整的对象不同，房地产法律可以分为：
A、房地产开发法律关系。
B、房地产交易法律关系。
C、物业管理法律关系。
D、房地产管理法律关系。
3、房地产法律关系的特征
特征：
A、房地产法律关系的多重性。
B、房地产法律关系主体的广泛性。
C、房地产法律关系客体的特殊性。
D、房地产法律关系产生、变更、消灭具有严格程序性。
二、房地产法律关系的构成
1、房地产法律关系的主体
房地产法律关系的主体是指在房地产法律关系中一发享有权利（或行使职权）和承担义务（或负有职责）的国家房地产管理机关、房地产经营开发公司、公民及其他法人或社会组织。按照房地产法律关系主体在房地产开发、交易、中介服务及管理过程中地位和作用不同，可分为以下几种：
A、房地产管理主体包括国家各级房地产主管机关（房产管理部门、土地管理部门、计划委员会、城市建设规划部门、物价管理部门以及房地产产业协会等。
B、房地产开发主体，主要指房地产开发公司。
C、房地产交易主体，包括从事房地产交易的公民、法人、及其他社会组织等。
D、房地产服务主体，包括房地产交易所、房地产评估事物所、房地产经纪人、物业管理公司等。
2、房地产法律关系的内容
房地产法律关系的内容实质房地产法律关系主体享有的权利（职权）和承担的义务（或职责）
A、房地产的管理职权、职责。
B、房地产民事权利
C、房地产法律义务
3、房地产法律关系的客体
房地产法律关系的客体实质房地产法律关系主体之权利义务共同指向的对象。
房地产法律关系的客体主要有经济行为和房地产两大类：
（1）房地产经济行为，是指房地产法律关系主题为了获得经济利益而进行的房地产活动，如房地产开发主体进行的房地产开发活动，房地产交易主体进行的房地产交易活动等。（2）房地产法律关系主题的权利义务一般都是针对特定的房地产发生的，法律要规定房地产主体
在房地产上的权利和义务，因而房地产就成为房地产法律关系的重要客体。
三、房地产法律事实
1、房地产法律事实的概念
房地产法律事实是指能够引起房地产法律关系产生、变更或消灭的法定客观情况。
2、房地产法律事实的种类
房地产法律事实根据其发生是否与人的意志有关分为行为和事件。行为是指与人的意志有关的活动，事件是指人的意志以外的客观现象。
（一）行为
１、房地产法律行为。
房地产法律行为是指房地产法律关系主体为了设定、变更和消灭一定的房地产法律关系而实施的合法行为。
具体包括：
（１）房地产开发的申请行为，即房地产开发公司就其开发房屋地产向房地产主管机关请求批准的行为当事人的申请一旦提出，就可在房地产主管机关与开发公司之间产生房地产管理法律关系。
（２）各种房地产合同行为，包括土地使用权出让合同、房地产转让合同、房地产租赁合同、房地产互易合同、物业管理合等。
２、房地产管理行为。
房地产管理行为是指房地产管理主体对房地产开发和交易活动进行计划、审批、检查监督、登记发证等行为。
３、房地产违法行为。
房地产违法行为是指房地产法律关系主题不履行法定义务或侵犯其他房地产主体权利，扰
乱房地产市场秩序的行为，
（二）事件
房地产法律事件是指由房地产法律规定的不以当事人的意志为转移的能够引起房地产法律关系产生，变更或消灭的客观情况，主要指国家房地产法律，法规的颁布，实施或者修改，废止；不可抗力事件。
第三章土地征用法律制度
一．土地征用的概念
土地征用，是指国家或政府为了公共目的，依法强制取得他人土地并给予补偿的一种行为。土地征用制度实质是土地征用权的行使。
土地征用权，是指国家或政府在不需要其他土地所有者同意的情况下，通过一定的补偿，依法把土地用于公共目的的权力。他有以下三个方面的特征：（1）属于国家或政府的特有权力（2）他以公共目的为前提（3）他以补偿为条件。在这三个特征中，最难理解的就是第二个特征，如过宽理解，就会导致土地征用权的滥用。如过窄，又不利于公共目的用地的取得。二．国家建设征用土地法的概念
是指调整因国家建设需要征用集体所有的土地而产生的社会关系的法律规范的总称。三．国家建设征用土地的法律特征
国家建设征用土地，是国家运用其行政权力把农民集体所有土地转为国家所有的行为。国家建设征用土地，具有以下法律特征：
（1）征地主体的唯一性。征地主体只能是国家。
（2）征地行为的行政性。国家建设征用土地，是通过具体行政行为实现土地所有权的转换，双方地位是不平等的。被征用土地的集体经济组织应当服从国家需要，不得组饶。（3）征地条件的补偿性。国家建设征用集体土地，要对集体经济组织给予经济补偿。（4）
征地标的特殊性。征第标的是指征地权利义务共同指向的对象。这个对象只能是集体所有的土地。
四．临时用地的管理
1申请临时用地的理由：土地管理法第57条规定，建设项目施工和地质勘察需要临时使用国有土地或者农民集体所有土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。。
2临时用地的补偿：临时用地的使用者，应当根据土地权属，与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织，村民委员会签定临时使用土地合同，并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。
3临时用地的使用：临时用地的使用者应按照临时使用土地合同的约定的用途使用土地，不得在临时用地上搭建永久性建筑物。
临时用地的期限一般不超过2年，使用期满后，应当将土地还给土地所有人。
五．征用土地的审批权
征用土地的审批权在不同时期有不同的规定。1998年新土地管理法实施后，把征地审批权集中在中央和省两级，其他各级地方人民政府无征地审批权。该法第45条规定，征用下列土地的，有国务院批准：（1）基本农田；（2）基本农田以外的耕地超过35公顷（折合525亩）；其他土地超过70公顷的（折合1050亩）。征用前款规定以外的土地的，由省自治区直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
六．土地征用补偿及安置补偿标准
1．土地征用补偿标准
（一）土地补偿费
土地补偿费是用地单位依法负给被征地单位对土地投资的一定费用。
（二）地上附着物和青苗补偿费
地上附着物是指地上建筑物及其他设施。
在补偿时应注意以下两个问题：
（1）具体补偿标准应按地上附着物，应按地上附着物的新旧程度由有关部门估价。（2）征地方案确定以后新建的附着物，不予补偿。
青苗补偿费是指对正在生长，尚未成熟的农作物，因征地不能收获而给土地使用人造成损失的补偿费。
（三）新菜地开发建设资金
新菜地开发建设资金是指因征用城市郊区的菜地，造成菜地面积减少，为了保障城市居民的蔬菜供应，用地单位向政府交纳一定的费用，由政府重新建设蔬菜基地。
2．安置补助费的标准
（一）安置补助费
安置补助费是指用地单位对被征用的土地单位安置因征地所造成的多余劳动力而支付的补助资金。
安置补助费标准以耕地年产值为基础，按人口补助。
（二）剩余劳动力的安置
根据《土地管理法》31条的规定，土地被征用以后，剩余劳动力的安置，由县级以上地方人民政府土地管理部门组织被征地单位，用地单位和有关单位根据具体情况，按照不同渠道进行安置。主要渠道有：
1)举办乡镇企业。
2)安排就业。。
3)把农业人口转为非农业人口。
3．完善我国土地征用法律制度的设想
（一）建立国家统一征地制度
（二）采取列举法，明确公共利益的范围
（三）扩大征地补偿范围，提高征地补偿标准
4．案例
1984年4月15日，第三人彭某及案外人无某与被告某村委会签定了承包养鱼池合同，期限为15年。二人共同经营一年后，将鱼池一分为二各自经营。1992年3月16日，第三人彭某将自己承包的鱼池未竟经被告同意，转让给原告动某，并订立了协议。协议规定了转让期限转让费6000元；鱼翅设备完全归动某所有。协议签定后，鱼翅转归原告动某经营，原告付给碰某转让费3000元。
1992年8月18日，国家征用土地搞开发区建设，原告经营的鱼翅包括在开发区内。原告动某与被告村委会达成鱼翅解除承包合同，赔偿经济损失的协议。履行时，原告按协议第三条之规定领取了基建投资设备投资款合计7018元，协议第四条规定被告向动某赔偿9736元，但在发放此款时发给了原合同承包人碰某，致使原告动某没有德到相应的补偿，而后，原告在某县法律服务中心的调节下，动某与碰某达成协议，由碰某将此款反还给动某。但协议到期后，碰某拒绝履行协议，协议中的第三人村委会因碰某拒绝履行协议，而拒绝履行其在承包合同协议中对动某的给付义务。动某无奈于1993年7月21日向县法院起诉称，碰某将鱼翅转让于我经营是被告同意的，我已向碰某付转让费6000元。现因国家征用土地，我与被告达成解除承包合同，补偿经济损失的协议，但被告将部分补偿款给了碰某。因此，要求被告立即给付其经济补偿款9736元。
法律分析：
本案是因土地征用而发生的纠纷，其中涉及到碰某转让鱼翅承包权的行为是否有效；国家征用土地时原有土地使用人的所有权如何保证以及第三人行为的性质如何认定。
首先，碰某是在未经村委会同意的情况下，将土地承包经营权转让的。最高法《民通意见》95条规定：“公民和集体依法对集体所有的或国家所有的由集体使用的森林山地山岭草原荒地滩涂水面等承包经营的权利义务，按承包合同规定处理。承包人未经发包人同意擅自转包或者转让的无效。”但是在本案中，作为发包人的村委会对这种情况是明知的，并且不仅没有表示反对，而且还在土地征用时与原告达成了解除土地承包合同的协议。村委会的这一系列行为表明了它对碰某擅自转让承包经营权的行为是追认同意的。因此，村委会主张转让承包经营协议无效的说法是不成力的。
其次，本案还涉及到农村集体所有土地的征用问题。农村集体所有的土地征用，是指国家因建设需要，强制的将属于农村集体所有的土地变为国有土地的措施。土地征用的行使受到严格的限制（土地管理法45条）。国家在行使土地征用权时，对由此受到的损失的土地所有人一般是予以补偿的。（土地管理法47条）。但是土地补偿费和安置补助费的综合不得超过土地被征用前3年平均产值的30倍。在本案中，原告作为土地使用权人应当得到国家征用土地所给予的补偿，而原告与村委会的所签定的补偿协议，其根据也在此。
另外，本案中，由于村委会的失误使得补偿款误发给原合同承包人碰某，而碰某却占用不还，以至造成纠纷，碰某的这种行为，根据《民法通则》92条“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益反还受损失的人”的规定，属于不当得利，原告有权要求其反还。
第四章土地使用权出让
一、土地使用权出让概述
1土地使用权出让的概念
土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金飞的行为。
2土地使用权出让的法律特征
⑴财产性，是指出让的土地使用权是一种财产。
⑵平等性，是指出让主体的法律地位平等。
⑶期限性，是指土地使用权出让有年限限制。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中关于最高出让年限的规定：
①居住用地70年
②工业用地50年
③教育，科技，文化，卫生，体育用地50年
④商业，旅游，娱乐用地40年
⑤综合或者其他用地50年
⑷出让人的单一性和受让人的广泛性。
3土地使用权出让与转让的关系
⑴出让与转让的联系
⑵出让与转让的区别
土地使用权出让与土地使用权转让的区别主要表现在以下几个方面:
①土地使用权出让是创设财产权的行为，而土地使用权转让则是转移财产权的行为。
②法律关系的主体不同。
③出让金与转让费的构成及反映的关系不同。
二．土地使用权出让的程序和方式
（一）土地使用权出让的程序
土地使用权出让的程序，是指土地使用权出让应经过哪些阶段或步骤。
土地使用权出让程序为：
1)拟订出让方案
2)审批
3)组织实施
（二）土地使用权的出让方式
1、协议出让的概念，特点及出让程序
概念：协议出让，是指土地使用权的有意受让人直接向土地所有人提出有偿使用土地的愿望，由土地所有者即出让方与有意受让人在没有第三人参与的条件下通过谈判，协商达成出让土地使用权一致意见的一种方式。
协议出让是没有引如竞争机制的一种土地使用权的出让方式。
特点：是在没有第三人参与竞争的条件下，通过双方协商达到出让土地使用权的目的，它一般用于市政工程，公益事业，非盈利单位或项目用地，以及因实施产业政策政府需要给予扶持，优惠的项目用地。
协议出让的程序一般为：
A.申请
B.协商
C.签约
D.登记
2、招标出让的概念，特点及出让程序
招标出让的概念：招标出让，是指在规定的期限以内，由符合招标条件的单位或个人，以书面投标的形式，竟投某宗地块的土地使用权，由招标人择优确定土地使用者的出让方式。其特点是：
①从发布招标通告时起，经投标阶段，直到开标，标底和标价都是密封的，即招标人不说
明自己的标底，投标人各自不公开投标标价。
②中标者不一定是投标标价的最高者，中标者是经过全面综合评价后择优确定的。招标人在确定中标人时，不仅要考虑投标标价，而且也要考虑投标规划设计方案，投标人的业绩等。
③投标人一次投标的机会。
招标出让程序归纳为：
①招标
②投标
③开标，评标和决标
④签约
⑤登记
3、拍卖出让的概念，特点及出让程序
拍卖出让的概念，特点
拍卖出让，是指土地使用权出让人在指定的时间，地点，利用公开场合，就所出让的土地使用权公开叫价竟标，按“价高者得”原则，确定土地使用权受让人的方式。
其特点是：
1)拍卖出让公开进行，而招标出让，在开标前，标底和标价是保密的。
2)拍卖出让贯彻“价高者得”的原则。而招标出让，全面考虑投标人的条件，中标者未必出价最高。
3)在拍卖出让中，竟买者有多次报价机会。而在招标出让中，投标人只有一次报价的机会。拍卖出让的程序
1)拍卖公告
2)交验有关证件，领取入场证
3)拍卖
4)签约
5)登记
三、土地使用权出让合同
（一）土地使用权出让合同的概念及特点
土地使用权出让合同是指土地使用权出让人与土地使用权受让人之间就土地使用权出让有关事项所达成的、明确相互间权利义务关系的协议。
土地使用权出让合同有以下几个方面的法律特征:
1、土地使用权出让合同是一种民事合同。
2、土地使用权出让合同标的的特殊性。
3、土地使用权出让合同是一种要式合同。
（二）土地使用权出让合同订立的原则和程序
1、订立的原则
（1）遵守国家法律、法规和政策的原则。
（2）符合城市规划要求的原则。
（3）坚持平等、自愿、有偿的原则。
2、订立的程序
土地使用权出让之前，市、县人民政府土地管理部门应该作好土地使用权出让的准备工作。这些准备工作主要有:(1)土地如尚属农民集体所有，那么应首先把土地依法征为国家所有。(2)土地管理部门会同城市规划部门、建设部门、房产部门等共同拟定有关土地使用权出让地块的用途、年限和其他条件的方案，并按照国务院规定的批准权限报请批准。(3)将土地规划要求、市政公共设施要求、环境保护与园林绿化要求等，编制成具体方案，以便土地使用权人
了解。土地使用权出让准备工作就绪以后，出让人再根据国家的法律、法规规定，确定出让的方式，即协议出让或招标出让、拍卖出让。
（三）土地使用权出让合同的主要条款
土地使用权出让合同包括以下条款:
1、双方当事人的名称、住所。
2、所出让土地的位置、四邻界至、面积等自然状况。
3、土地使用期限，即出让期限。
《出让与转让条例》对出让期限作了这样的规定:"(一)居住用地70年；(二)工业用地50年；
(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；(四)商业、旅游、娱乐用地40年；(四)综合或者其他用地50年。
4、出让金的数额及给付方式。
5、土地使用规则。
6、合同的担保方式。
7、违约责任。
8、双方认为应约定的其它条款。
9、纠纷的解决方式。
10、合同订立的地点、日期等。
（四）土地使用权出让合同双方当事人的权利和义务
1、出让人的主要权利
（1）解除合同权。
（2）要求违约赔偿权。
（3）请求行政处分权。
民之间在建设活动中或建设行政管理活动中发生的各种社会关系的法律、法规的统称。 建设法规体系：是指已经制定和需要制定的建设法律、建设行政法规和建设部门规章构成的一个相互联系、相互补充、相互协调的完整统一的框架结构。 建设法规的调整对象：是在建设活动中所发生的各种社会关系。它包括建设活动中所发生的行政管理关系、经济协作关系及其相关的民事关系。 我国建设法规体系的构成及其法律效力：（1）建设法律：指由全国人民代表大会及其常委会制定颁行的属于国务院建设行政主管部门主管业务范围的各项法律，它们是建设法规体系的核心和基础。（2）建设行政法规：指由国务院制定颁行的属于建设行政主管部门主管业务范围的各项法规。（3）建设部门规章：指由国务院建设行政主管部门或其与国务院其它相关部门联合制定颁行的法规。（4）地方性建设法规：指由省、自治区、直辖市人民代表大会及其常委会制定颁行的或经其批准颁行的由下级人大或常委会制定的建设方面的法规（5）地方建设规章：指由省、自治区、直辖市人民政府制定颁行的或经其批准的由其所辖城市人民政府制定的建设方面的规章。 建设行政执法：是指建设行政主管部门和被授权或被委托的单位，依法对各项建设活动和建设行为进行监督检查，并对违法行为执行行政处罚的行为。具体包括：建设行政决定，包括行政许可、行政命令和行政奖励；建设行政检查，包括实地检查和书面检查；建设行政处罚，包括财产处罚、行为处罚和惩戒；建设行政强制执行。 建设行政的司法的内容：1，行政调解，指在行政机关的主持下，以法律为依据，以自愿为原则，通过说服教育的方法，促使双方当事人通过协商互谅达成协议。2，行政复议，指在相对人不服行政执法决定时，以法向指定部门重新处理申请3，行政仲裁，指国家行政机关以第三者身份对特定的民事、经济的劳动争议居调解，做出判断和裁决。 建筑法规立法的基本原则：市场经济原则，法制统一原则，责权利相一致原则。 工程建设：是指土木建筑工程、路线管理和设备安装工程、建筑装修工程等工程项目的新建、扩建和改建，是形成固定资产的基本生产过程及其相关的其他建设的总称。线路管道和设备安装工程：包括电力、通讯线路、石油、燃气、给水、排水等管道系统和各类机械设备、装置的安装工程。 建筑活动：指从事土木建筑工程、线路管道和设备安装工程的新建、扩建、改建及建筑装饰装修活动。 工程建设程序：是在认识建设客观规律的基础上总结提出的，工程建设全过程中各项工作都必须遵守的先后次序。也是工程建设各个环节相互衔接的顺序。 工程建设用地的取得方式及相关法律规定：《土地管理法》规定农村和城市郊区的土地书序农民集体所有，其余都属国家所有。工程建设用地都必须通过对国家的土地使用权的出让和划拨而取得，需在农民集体所有土地上进行工程建设，也必须由国家征用农民土地，然后再将土地使用权出让或划拨给建设单位或个人。 建设单位申领施工许可证应当具备的条件及施工许可证的有效期限：建设单位在具备以下条件：已经办好工程用地批准手续；在城市规划区的工程，已取得规划许可证；需要拆迁的，拆迁进度满足施工要求；施工企业已确定；有满足施工需要的施工图纸和技术资料；有保证工程质量和安全的具体措施；建设资金已落实并满足有关法律、法规规定的其他条件时方可按国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府紧挨着能和行政主管部门申领施工许可证。已取得施工许可证的，因自批准之日起三个月内组织开工，因故不能按期开工的，可想发证机关申请延期，延期以两次为限，每次不超过三个月。既不按期开工又不申请延期或超过延期时限的，以批准的施工许可证自行作废。 建设工程竣工验收应当具备的条件及验收的依据：条件：1完成建设工程和合同约定的各项内容；2有完整的技术档案和施工管理资料；3有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场实验报告；4有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量文件；5有施工单位签署的工程保证书。依据：已批准的可行性研究报告，初步设计或扩大初步设计，施工图纸和设备技术说明书以及现行的施工技术验收的规范和主管部门（公司）有关审批、修改、调整的文件。 建设项目投资后评价的内容：投资后评价建设项目投资后评价是工程竣工投产、生产运营一段时间后，对项目的立项决策、设计施工、竣工投产、生产运营等全过程进行系统评价的一种经济技术活动。它是工程建设管理的一项重要内容，也是工程建设程序的最后一个环节。目前，我国的投资后评价分为建设单位的自我评价、项目所属行业（地区）主管部门的评价及各级计划部门（或主要投资主体）评价三个层次进行。 能够区分我国工程建设程序的各阶段及各阶段包含的环节：设计是工程项目建设的重要环节，设计文件是制定建设计划、组织工程施工和控制建设投资的依据。他对实现投资者的意愿起关键作用。设计与勘察是密不可分的，设计必须在进行工程勘察，取得足够的地质，水文等基础资料之后才能进行。另外，勘察工作也服务于工程建设的全过程，在
第一部分小点 第一章 1、1998年8月29日第二次修改的《土地管理法》的实施日期是：1999年1月1日 2、1991年5月24日，国务院决定，每年的全国“土地日”是6月25日 3、以下属于房地产三级市场交易活动的是：房屋租赁 4、房地产作为一项财产，在法律上反映为房地产权，其中，当土地单独作为地产时，指的是：土地所有权、土地使用权 5、为了1998配合年下半年开始的住房分配货币化政策的实施，我国正在推行一种新的住房供应体系，其中处于主体地位的是：经济适用房 6、以下经济关系中属于行政管理性质房地产关系的是：土地用途管制 7、在我国房地产的体系中属于综合性的法的是《民法通则》 8、在我国，不可作为商品来交换的是：土地所有权 9、以下不属于房地产法律关系参加人的是：合伙组织 10、以下为新中国房地产立法奠定基础的规范性文件是：《中国土地法大纲》 11、以下有权制定房地产法规的主体是广州市人大常委会 12、根据《建筑法》，对全国的建筑活动实施统一的监督管理的部门是：国务院建设行政主管部门 13、以下规范性法律文件中不属于广义房地产法的是：《行政诉讼法》 多选 1、在我国，按照土地资源状况和土地利用总体规划，将土地分为：农用地、建设用地、未利用地 2、房地产法律关系的客体包括：土地、房屋、行为 3、房地产市场的特征有：综合功能、多级市场、国家适度干预、部分限制、法定形式 4、我国房地产法的基本原则包括：土地有偿使用原则、房地产综合开发原则 5、房地产法律关系包括：房地产法律关系主体、房地产法律关系客体、房地产法律关系主体之权利和义务 6、房地产法律关系主体主要有：国家机关、企业单位 7、规划行政主管部门依法管理城市建设采取的“一书两证制”是指：建设用地规划许可证、选址意见书、建设工程规划许可证 8、行政管理性质的房地产关系包括不平等主体之间基于土地和房屋的拆迁关系、征用关系、土地用途管制关系 9、民事（商品）性质的房地产关系，指的是平等主体之间基于土地、房屋而发生的：所有关系、使用关系、转让关系、抵押关系、租赁关系 10、广义的《房地产法》的基本内容包括：关于房地产权属的规定、关于房地产开发利用的规定、关于房地产交易的规定、关于社会化、专业化的物业管理的规定、关于国家对房地产业及其市场实施管理的规定 11、在国民经济中，房地产业的支柱地位和作用主要体现于它的基础性、先导性 12、房地产立法体系中的地方性法规的制定主体包括：省会市人大、经济特区所在地人大、国务院批准的较大市的人大常委会 13、我国现时所称房地产市场，是指城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁和：国有土地使用权出让、国有土地使用权转让、国有土地使用权出租、国有土地使用权抵押 第二章 1、1957年，国务院成立的统管全国的房地产的部门是：国家城市服务部 2、1986年8月1日，根据国务院的决定，作为国务院的直属机构，负责全国的土地的统一管理工作的部门是：国家土地管理局 3、1988年后国务院机构改革，负责全国城乡建设行政管理，包括城乡建设规划，建筑业和房地产管理等的部门是：建设部 4、1998年3月国务院设立的国土资源部，该部组成部分为原地质矿产部、国家海洋局、国家测绘局和：国家土地管理局 5、制定全国城镇住房的基本制度、统一政策的部门是：国务院 6、地方各级人民政府在权限范围内的征用土地、申请建设用地的审批权，分别由省一级、市一级、县一级人民政府行使；其中征用土地批准权，只能由：省一级人民政府行使 7、土地的全民所有，代表国家行使国家所有土地的所有权的部门是：国务院 8、负责有关土地，房产的税收的部门是：税务部门 多选 1、建国后至文革前，曾主管全国房地产工作的机构有：房地产管理局、国家城市服务部 2、县级以上人民政府土地行政主管部门对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查时，有权采取下列措施：要求被检查的单位或者个人提供有关土地权利的文件和资料进行查阅或者予以复制、要求被检查的单位或者个人就有关土地权利的问题作出说明、进入被检查单位或者个人非法占有的土地现场进行勘测、责令非法占用土地的单位或者个人停止违反土地管理法律、法规的行为 3、建设部的主要职能是：城乡建设规划管理、建筑业管理、居民住宅建设和管理 第三章 1、根据我国现行《土地管理法》的规定，我国的基本国策是：十分珍惜、合理利用和切实保护耕地 2、最新修改的《土地管理法》规定，新增建设用地（即农用地转为建设用地）的土地有偿使用费，上缴中央财政的占30% 3、征用耕地的土地补偿费和安置补偿费最高不得超过被征用前三年平均产值的30倍 4、以下土地使用权可以出让是：城市规划区内的国有土地 5、对土地使用权出让方式中的协议出让进行限制的是：《城市房地产管理法》
第一章房地产法概述 2. [识记]如何理解房地产的法律含义？[201010名词解释] 3. [识记]我国现阶段的土地制度是什么？[200901单选] 4. [识记]如何理解我国“买卖土地”的说法？[200910单选] 5. [识记]不动产的概念是什么？[20101名词解释] 6. [识记]土地的什么物权可以作为转让、抵押的标的物？[201101单选] 7. [识记]房地产权的概念是什么？ 8. [识记]房地产市场的概念是什么？[200810名词解释] 9. [领会]房地产市场的特征有哪些？ 10. [领会]房地产市场有哪几个层次的市场组成？[201001单选][201010单选] 11. [综合运用]为什么要建立规范化的房地产市场？ 12. [领会]房地产业的地位和作用有哪些？ 13. [识记]房地产关系的概念是什么？[200901名词解释][200810单选] 14. [简单应用]怎样理解两种不同性质的房地产关系的交织与分解？ 15. [识记]最高人民法院1992年11月25日发出的《关于房地产案件受理问题的通知》提出三点意见是什么？[200810单选] 16. [识记]《城市房屋拆迁管理条例》第15条和第16条是如何规定的？[200810单选] 17. [简单应用]我国有关房地产的主要法律所针对的现实问题有哪些？ 18. [识记]有关房地产的行政法规是有谁制定的？[201010单选] 19. [识记]每年的6月25日为什么节日？[200910单选] 20. [识记]有关房地产规章是有谁来制定的？[201001单选] 21. [综合运用]房地产政策与房地产法的关系如何处理？ 22. [综合运用]怎样健全我国的房地产法律体系？ 23. [识记]房地产法的概念是什么？ 24. [领会]房地产法调整对象的内容有哪些？[200901单选][200910单选][201101单选] 25. [识记]我国的房地产法律体系按其内容分布划分，由哪三部分组成？[201001单选][201101多选] 26. [识记]土地复垦实行什么原则？[200910单选] 27. [识记]《城市房地产开发经营管理条例》重申的《城市房地产管理法》中的有关规定精神是什么？ [201001多选] 28. [领会]房地产法的基本原则有哪些？[200910简答][201001简答] 29. [识记]房地产法律关系的概念是什么？ 30. [领会]房地产法律关系有哪些特征？[201101多选] 31. [领会]房地产法律关系的构成要素有哪些？[201101单选] 32. [识记]房地产法律关系内容性质上可分为哪两类？ 33. [领会]管理性的房地产法律关系是什么样的关系？[200901单选] 34. [简单应用]房地产法与规划法、建筑法、住宅法是什么关系？[200810多选] 35. [领会]根据《城市规划法》，规划行政主管部门对城市建设必须坚持“一书两证”制度是什么？[200810单选] 36. [领会]简述国家房地产管理体制的基本架构？[200910单选] 37. [识记]县级以上人民政府土地行政主管部门对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查时有权采取的措施有哪些？[201010多选] 38. [简单应用]房地两证合一与房地两证分离的利弊有哪些？
自考房地产法试题和答案 > 学《房地产法》试题 一、选择题(每题至少有一个答案是正确的，请将序号填在括号内，多选少选均不得分。每小题2分，共20分) 1、发生()时应当办理房地产权属登记。 A.房地产买卖 B.土地使用权转让 C.房地产抵押 D.房地产赠与 2、租赁城市私有房屋，须由出租人和承租人签订租赁合同，明确双方的权利义务，并报房屋所在地房管机关() A.登记 B.备案 C.批准 D.公告 3、居住用地土地使用权出让的最高年限规定为()年。 A.90 B.70 C.50 D.404、房地产法律关系包含()等要素。 A.权利 B.客体 C.内容 D.主体 5、超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以() A.征收相当于土地使用权出让金20%的土地闲置费 B.无偿收回地土使用权 C.征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费 D.处以20%的罚款 6、变更和解除房地产转让合同的法定事由包括 A.土地灭失 B.国家强制收回土地使用权 C.国家提前收回土地使用权 D.土地使用权期限届满
7、买卖房地产契税税率为按买价征收()。 A、2% B、4% C、5% D、6% 8、土地利用总体规划体系包括()。 A、全国土地利用总体规划 B、省级土地利用总体规划 C、市级土地利用总体规划 D、县级土地利用总体规划 9、国家建设征用土地的法律特征: A.征地主体的唯一性 B.征地标的的特殊性(集体所用的土地) C.征地行为的强制性 D.征地条件的补偿性 10、在农村，一户村民只能拥有一处宅基地，若将该处住宅出卖或出租，在申请宅基地的()。 A.不予批准 B.应经县级以上人民政府批准 C.应补交该处宅基地的使用费 D.可以再取得新宅基地的使用权 二、填空题(每空2分，共20分) 1、商业用地的土地使用权出让的期限是年。 2、国家建设用地有两种方式一种是、另一种是。 3、我国的物业管理大致有两种类型:型、型。 4、房地产法律事实的种类包括和两类。 5、对单位和个人有偿转让土地使用权的增值收益进行征收的税种是税。 6、房地产开发项目设计可分为初步设计、和三个阶段。 三、名词解释(每题5分、共20)
房地产法重点知识归纳 第二章·第二节 土地所有权的特征： 土地所有权是土地所有制的法律表现形式，是以土地为标的物，土地所有人独占性地支配其所有的土地的权利。 1、土地所有权是基于我国现实经济情况而产生的法律制度； 2、土地所有权反映了土地所有权人与非土地所有权人之间产生的法律关系； 3、土地所有权通常通过土地所有权权能的分离，使非土地所有权人对土地享有他物权。 土地所有权的社会功能： 1、维护社会安定； 2、促进社会发展； 3、促进财富的积累。 土地使用权的性质： 1、土地使用权是一种物权； 2、土地使用权是一种他物权； 3、土地使用权是一种用益物权。 土地所有权与土地使用权的相互关系： 1、区别： （1）土地所有权是自物权，土地使用权是他物权； （2）土地所有权为完全物权，土地使用权为限制物权； （3）在我国，土地所有权具有不可交易性，而土地使用权却可交易。 2、联系： （1）土地所有权决定着土地使用权； （2）土地使用权促进土地所有权发挥其功能。 世界范围内，土地所有及使用制度的类型： 1、全民所有，无偿使用； 2、土地上、下级所有权并存，土地使用受两个所有权制约； 3、土地由私有与各级政府分别所有，各自使用； 4、土地由国王名义所有，土地使用权类似于土地所有权； 5、土地合作组织集体所有，集体使用。 我国土地所有制度： 1、国家土地所有制度 2、集体土地所有制度 属于全民所有即国家所有的土地： 1、城市市区的土地； 2、农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地； 3、依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地； 4、农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地； 5、因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土
房地产法自考试题及答案
全国10月高等教育自学考试 房地产法试题 课程代码：00169 第一部分选择题 一、单项选择题(本大题共30小题，每小题1分，共30分)在每小题列出的四个选项中只有一个选项是符合题目要求的，请将正确选项前的字母填在题后的括号内。 1.在中国，土地使用权出租与土地使用权转让的根本区别，主要体现在( C) A.租金的差别 B.方式的不同 C.原土地使用者的权利、义务是否转移 D.受让方的不同 2.租赁城市私有房屋，须由出租人和承租人签订租赁合同，明确双方的权利义务，并报房屋 所在地房管机关( B) A.登记 B.备案 C.批准 D.公告 3.某村民于1999年向村委会提出占用村内的空闲地建房的申请，经审核其符合用地条件，该用地申请的审批机关应该是( C) A.村民委员会 B.乡级人民政府 C.县级人民政府 D.省级人民政府 4.城镇居民按标准价(优惠价)购买公房后，其对所购房屋享有的权利是( C) A.所有权 B.使用权 C.部分产权 D.共有财产权 5.承租公有住房的，在租赁期内，房屋产权人转让房屋所有权
时，原租赁协议应( B) A.终止履行 B.继续履行 C.重新登记 D.解除 6.超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，能够( C) A.征收相当于土地使用权出让金20%的土地闲置费 B.无偿收回地土使用权 C.征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费 D.处以20%的罚款 7.房地产开发企业资质等级有( D) A.2个 B.3个 C.4个 D.5个 8.设立房地产开发企业依法应实行( B) A.审批制 B.登记制(准则主义) C.申报制 D.备案制 9.“三通一平”的三通是指( C) A.道路通、电力通、通讯通 B.道路通、上下水通、煤气通 C.道路通、电力通、给水排水管通 D.道路通、电力道、热力通 10.拆除临时建筑( D) A.不予补偿 B.应予补偿 C.应予适当的补偿 D.如果该临时建筑未超过批准期限，则应给予适当的补偿
全国2011年1月自学考试房地产法试题及答案 课程代码：00169 一、单项选择题（本大题共33小题，每小题1分，共33分） 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。 1.在我国，土地使用权（ B ） A.不得转让或抵押 B.可以转让或抵押 C.可以转让不能抵押 D.不能转让可以抵押 2.城市房地产管理关系属于（ D ） A.物业公司监督管理行为 B.建筑规划投资行为 C.开发商与所有权人交易行为 D.政府管理、监督行为 3.房地产法律关系的客体是（ C ） A.国家机关 B.企事业单位 C.土地和房屋 D.社会团体 4.承包方对其承包的基本农田，不得进行 ．．．．的行为是（ C ） A.有偿流转土地承包经营权 B.自主地进行生产经营 C.在承包的基本农田上挖鱼塘 D.与其它承包方互换经营权 5.针对荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，不宜采取 ．．．．的承包方式是（ D ） A.招标 B.拍卖 C.公开协商 D.家庭承包 6.实行基本农田保护区制度是保护耕地的一项基本措施，不应划 ．．．入．基本农田保护区的 是（ C ） A.铁路公路交通沿线的耕地 B.农业科研教学示范田 C.退耕还牧、还林、还湖的耕地 D.城镇建设用地周边的耕地 7.国家建设用地必须是（ B ） A.荒山荒地 B.国有土地 C.未栽种的农用地 D.农民集体所有的土地 8.下列各项中，属于房屋共有特征的是（ B ） A.房屋主体是单一的 B.房屋主体不同，但客体是同一项房产 C.房产属于不同的主体，不同主体共同使用房产的某一部分 D.因享有共有权，共有人可违反其他共有人意志擅自对房屋进行处分 9.县级以上人民政府在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记，该登
形成性考核一 1、房地产是房产和地产的合称，是指在一定所有制关系下受一定所有权支配的房屋财产 和土地财产。对 2、房地产的特点是：不动性、长期性、特定性、资源有限性。错 3、房地产法是调整房地产使用、开发、经营、交易、管理、服务等房地产关系的法律规 范的总称。对 4、按照本课程房地产法教材的观点，房地产法渊源的具体表现形式有7 种。错 5、房地产法的基本原则有：土地公有原则，国有土地有偿有期限使用原则，十分珍惜、合 理利用土地和切实保护耕地的原则，房地产综合开发原则。对 6、《宪法》规定：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地 的使用权可以依照法律的规定转让。”对 7、按照《土地管理法》的规定，城市的人也是可以去农村承包土地的。错 8、十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。对 9、省、自治区、直辖市人民政府应当严格执行土地利用总体规划和土地利用年度计划，采 取措施确保本行政区域内耕地总量不减少；耕地总量减少的，由国务院责令在规定期限内组织开垦与所减少耕地的数量和质量相当的耕地，并由国务院土地行政主管部门、农业行政主管部门验收。个别省、直辖市确因土地后备资源匮乏，新增建设用地后新开垦耕地数量不足 以补偿所占用的耕地的数量的，必须报经国务院批准减免本行政区域内开垦耕地的数量，进行易地开垦。对 10、一次性开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩800 公顷以下的，按照省、自治区、直辖市规定的权限，由县级以上地方人民政府批准；开发800 公顷以上的，报国务院批准。错 11、土地复垦实行“谁破坏、谁开垦、谁复垦”的原则。错 12、国家建设用地是指国家建设项目所需要占用或使用的土地，包括机关、部队、社会团体、学校以及企事业单位、公益事业、城市基础没施等一切建设工程所需用地和兴办乡镇企业和 村民建设住宅的用地。错 13、征用下列土地的，由国务院批准：① 基本农田；② 基本农田以外的耕地超过45公顷的(折合 525 亩 )；其他土地超过 75 公顷的 (折合 1 050 亩 )。由省、自治区、直辖市人民政府批 准，并报国务院备案。错 14、国家要出让、租赁或划拨国有土地使用权，首要条件是国家拥有该幅土地的使用权。对 15、确定给被征用土地的农民的补偿标准，应当兼顾国家、集体和个人的利益，既保证国 家征用土地，又照顾到群众利益，特别要保障妥善解决农民的生活问题，还要考虑到农村的 发展需要。因此，《土地管理法》贯彻“使被征用土地单位的农民生活水平提高的原则”，错 16、关于非法占用、非法批准占用、非法转让基本农田的法律责任，违反《基本农田保护 条例》规定，有下列行为之一的，依法从重给予处罚： a.买卖或者以其他形式骗取转让基本农田的
全国2011年1月自学考试房地产法试题 一、单项选择题（本大题共33小题，每小题1分，共33分） 1.在我国，土地使用权（） A.不得转让或抵 B.可以转让或抵押 C.可以转让不能抵押 D.不能转让可以抵押 2.城市房地产管理关系属于（） A.物业公司监督管理行为 B.建筑规划投资行为 C.开发商与所有权人交易行为 D.政府管理、监督行为 3.房地产法律关系的客体是（） A.国家机关 B.企事业单位 C.土地和房屋 D.社会团体 4.承包方对其承包的基本农田，不得进行 ．．．．的行为是（） A.有偿流转土地承包经营权 B.自主地进行生产经营 C.在承包的基本农田上挖鱼塘 D.与其它承包方互换经营权 5.针对荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，不宜采取 ．．．．的承包方式是（） A.招标 B.拍卖 C.公开协商 D.家庭承包 6.实行基本农田保护区制度是保护耕地的一项基本措施，不应划 ．．．入．基本农田保护区的是（） A.铁路公路交通沿线的耕地 B.农业科研教学示范田 C.退耕还牧、还林、还湖的耕地 D.城镇建设用地周边的耕地 7.国家建设用地必须是（） A.荒山荒地 B.国有土地 C.未栽种的农用地 D.农民集体所有的土地 8.下列各项中，属于房屋共有特征的是（） A.房屋主体是单一的 B.房屋主体不同，但客体是同一项房产 C.房产属于不同的主体，不同主体共同使用房产的某一部分 D.因享有共有权，共有人可违反其他共有人意志擅自对房屋进行处分 9.县级以上人民政府在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记，该登 记为（）A.初始登记 B.变更登记 C.转移登记 D.总登记 10.房地产开发用地是指取得开发用地的（） A.使用权 B.所有权 C.占有权 D.收益权 11.土地使用权的出让方只能是（） A.国家 B.各级人民政府土地管理部门 C.法人 D.自然人 12.土地使用权出让实践中，容易产生土地条件相当而出让金差别较大的情况是（） A.拍卖 B.招标 C.协议 D.公开竞投 13.拆迁补偿的范围包括被拆除的（） A.所有的房屋及其附属物 B.违章建筑物 C.超过期限的临时建筑物 D.未超过期限的临时建筑物 14.被拆迁人，是指被拆迁房屋的（） A.所有人 B.使用人 C.租赁人 D.抵押权人 15.拆迁出租房屋时，被拆迁人和承租人对解决租赁关系达不成协议的，拆迁补偿应当 实行（） A.货币补偿，再由被拆迁人承担违约责任 B.货币补偿，被拆迁人无需承担违约责任 C.房屋产权调换 D.产权调换和货币补偿结合 16.依照城市房地产交易法律制度的有关规定，房地产交易的形式不包括 ．．．（）
绝密★考试结束前 全国2013年10月高等教育自学考试 房地产法试题 课程代码：00169 请考生按规定用笔将所有试题的答案涂、写在答题纸上。 选择题部分 注意事项： 1．答题前，考生务必将自己的考试课程名称、姓名、准考证号用黑色字迹的签字笔或钢笔填写在答题纸规定的位置上。 2．每小题选出答案后，用2B铅笔把答题纸上对应题目的答案标号涂黑。如需改动，用橡皮擦干净后，再选涂其他答案标号。不能答在试题卷上。 一、单项选择题《本大题共30小题，每小题1分，共30分） 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并将“答 题纸”的相应代码涂黑。错涂、多涂或未涂均无分。 1．依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，我国工业用地使用年限最 高为 A．20年B．30年 C．50年年 2．征收基本农田以外的耕地不足35公顷的，由 A．国务院批准B．省、自治区、直辖市人民政府批准 C．市级人民政府批准 D.县级人民政府批准 3．下列有关房屋预售条件的表述中，不符合 ．．．法律规定的是 A．已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书 B．持有建设工程规划许可证 C．按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期 D．按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的15%以 上，并获得房地产管理部门批准 4．国有土地租赁是出让方式的补充，其不得 ．．适用的情形是 A．利用原有建设用地进行经营性房地产开发 B．原有建设用地因发生土地转让后依法应当有偿使用
C．原有建设用地因企业改制后依法应当有偿使用 D．原有建设用地因改变土地用途后依法应当有偿使用 5．根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，被征收入在补偿方式上 A．应当采取货币补偿 B．应当采取房屋产权调换 C．既可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换 D．县政府必须提供改建地段房屋 6．房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变用途等不当增加补偿费用的行为，违反规定实施的 A．勒令拆除B．不予补偿 C．处以罚款D．补办手续 7．《国有土地上房屋征收与补偿条例》要求市县级人民政府在作出房屋征收决定前要进行的评估是 A．社会福利评估B．社会风险评估 C．商业利益评估D．房屋价格评估 8．下列土地所有权，只能归国家所有的是 A．城市市区土地B．农村和城郊土地 C．宅基地D．自留地、自留山 9．不动产物权转让时办理的登记叫做 A．初始登记B．总登记 C．转移登记D．他项权利登记 10．房屋所有人出卖已出租的房屋，承租人在同等条件下享有 A．优先购买权B．阻止权 11．被征收人在法定期限内对补偿决定不申请复议或者不提起行政诉讼的，在补偿决定 的期限内又不搬迁的，由作出房屋拆迁决定的县、市人民政府申请 A．仲裁机构执行B．行政机关执行 C．人民法院执行D．社会机构执行 12．房地产抵押合同的生效时间是 A．签订之日B．登记之日 C．履行之日D．约定之日 13．业主委员会经业主大会选举产生，应当自产生之日起30日以内 A．向物业所在地居民委员会备案
2018年10月自考《房地产法》试卷 一、单项选择题：本大题共30小题，每小题1分，共30分。在每小题列出的备选项中只有一项是最符合题目要求的，请将其选出。 1、从自然属性来看，土地是万物之本，是一切生产和一切存在的源泉，其特征除具有基础性外，还具有 A.强制性 B.有限性 C.永续性 D.阶段性 2、根据《房地产业基本术语标准》，存量房屋的产权交易市场属于房屋 A.一级市场 B. 二级市场 C.三级市场 D.四级市场 3、下列属于房地产中介服务的是 A.房地产开发项目转让 B.房屋设施管理 C.房屋维修养护 D.房地产估价 4、国土资源部、中央农村工作小组办公室、财政部、农业部于2011年11月发布的《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》对集体土地所有权的主体和代表作了具体的规定，凡是村民小组土地权属界线存在的，土地应确认给村民小组农民集体所有，发证到村民小组农民集体;由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权。对于村民小组组织机构不健全的，可以由代理人代为申请登记、保管土地权利证书。该代理人是 A.村支部书记 B.村委会主任 C.村民委员会 D.村党支部 5、宅基地使用权的申请人必须具备 A.选民资格 B.市民资格 C.居民资格 D.村民资格 6、我国目前不动产登记，除海域使用权登记外，基本实现了 A.属地登记 B.属人登记 C.分级登记 D.属地登记与分级登记相结合 7、宅基地和自留地、自留山属于 A.国家所有 B.集体所有 C.集体占有 D.个人所有 8、规定城市土地的开发、出让、转让、抵押的法律是 A. 土地管理法 B.物权法 C.城市房地产管理法 D.城乡规划法 9、城乡规划是各级政府统筹安排城乡发展建设空间布局，保护生态和自然环境，合理利用自然资源，维护社会公正与公平的重要依据，其根本任务是 A.促进城乡经济社会全面协调可持续发展 B.促进土地科学使用
全国2005年1月高等教育自学考试房地产法试题 一、单项选择题 1.在我国，房地产业属于第( )产业。 A.一 B.二 C.三 D.支柱 2.地方人民政府征用土地批准权只能由( )行使。 A.县一级人民政府 B.市一级人民政府 C.省一级人民政府 D.国家建设行政主管部门 3.招标是国有土地使用权( )的一种方式。 A.出让 B.租赁 C.作价出资 D.作价入股 4.住宅用地土地使用权出让的最高年限规定为( )年。 A.90 B.70 C.50 D.40 5.被征用土地的集体经济组织应当服从国家需要，不得阻挠国家的征用，体现了国家建设征用土地的( )法律特征。 A.征地主体的唯一性 B.征地手段的强制性 C.征地行为的行政性 D.征地条件的补偿性 6.土地所有权的权能与土地使用权的内容中最主要的区别在于( )的有无。 A.占有权 B.使用权 C.收益权 D.处分权 7.土地使用权变更中共有权分割属于( )变更。 A.主体 B.客体 C.内容 D.其它事项 8.根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产企业须有( )名以上持有房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员。 A.1 B.2 C.3 D.4 9.房屋交换是指房屋所有人互相交换( )的行为。 A.房屋使用权 B.房屋所有权 C.房屋租赁权 D.房屋抵押权 10.我国于( )年开始全面推行住房公积金制度。 A.1992 B.1994 C.1996 D.1998 11.消防管理属于物业管理的( )。 A.常规性的公共服务 B.针对性的专项服务 C.委托性的特约服务 D.授权性的管理服务 12.外商投资成片开发土地使用土地超过2000亩，需经( )审批。 A.国务院 B.省级人民政府 C.市级人民政府 D.县级人民政府 13.房产税依照房产余值计算纳税的，其税率为()。 A.1.2% B.6% C.12% D.15% 14.土地增值税是依房地产转让人所取得的增值额按四级超额累进制征收的，其中最低一级的税率( )。 A.10% B.20% C.30% D.40% 15.房屋拆迁当事人对行政裁决不服的，可以在接到裁决之日起( )天内向人民法院起诉。 A.15 B.30 C.45 D.60 16.对于出让集体土地使用权的，应当认定合同无效，是因为( )。 A.出让方主体不合格 B.客体不合法 C.内容不合法 D.程序不合规定 17.犯非法转让、倒卖土地使用权罪，情节特别严重的可判( )有期徒刑。 A.3年以下 B.3年以上、5年以下 C.3年以上、7年以下 D.7年以上 二、多项选择题 1.财产所有权包含( )等项的权能。 A.支配 B.占有 C.使用 D.收益 E.处分 2.国有土地可以由单位或者个人承包经营，从事( )生产。 A.工业 B.种植业 C.林业 D.畜牧业 E.渔业 3.1998年新《土地管理法》把征地审批权赋于( )政府。 A.中央 B.省一级 C.市一级 D.县一级 E.镇一级 4.土地使用权的特征包括( )。 A.权利的派生性 B.客体的有限性 C.主体的多样性 D.取得的法定性 E.使用的期限性 5.房地产中介服务机构主要包括( )。 A.房地产咨询机构 B.房地产交易机构 C.房地产价格评估机构 D.房地产仲裁机构 E.房地产经纪机构 6.拆迁安置费包括( )。 A.作价补偿费 B.搬家补助费 C.临时安置补助费 D.投亲靠友费 E.经济损失补偿费 7.房屋租金中包括在商品租金之中又有别于成本租金的因素有( )。 A.投资利息 B.税金 C.利润 D.保险费 E.地租 8.有关物业管理公司法律地位的描述正确的有()。 A.物业管理公司经开发商授权实施物业管理，其管理权源于开发商 B.物业管理公司依合同实施物业管理，其管理权源于业主 C.物业管理公司与业主委员会在法律地位上是平等的 D.物业管理公司必须与业主委员会合作，实施对物业的管理 E.物业管理公司经物业行政主管部门的授权管理物业 9.涉外房地产企业包括( )房地产企业。 A.中外合资经营 B.中外共同管理 C.中外合作经营 D.中外联合经营 E.外商独资 10.《契税暂行条例》规定：( )时，由双方当事人订立契约，由承受人缴纳契税。 A.买卖房屋 B.赠与房屋 C.交换房屋 D.租赁房屋 E.
全国2011年10月自学考试房地产法试题 课程代码：00169 一、单项选择题(本大题共33小题，每小题1分，共33分) 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。 1．下列不属于 ．．．民事性质房地产关系的是（B）1-25 A．房屋抵押B．房屋征收 C．房屋买卖D．房屋继承 2．建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当首先办理农用地的（A）2-56 A．转用审批手续B．出让审批手续 C．征用审批手续D．转让审批手续 3．下列关于承包期的说法不正确 ．．．的是（C）2-50 A．林地承包期限为30~70年B．草地承包期限为30～50年 C．耕地承包期限为70年D．特殊林地承包期经批准可以延长 4．农村土地承包经营权采取互换、转让方式流转，未经登记时产生的法律后果为（D）2-52 A．无效B．不成立 C．有效，可以对抗善意第三人D．不得对抗善意第三人 5．征收基本农田或者基本农田以外耕地超过35公顷的，必须由（A）2-68 A．国务院批准B．省级人民政府批准 C．县级人民政府批准D．乡级人民政府批准 6．大多数英美法系国家采用的房地产权属登记及其效力模式是（B）3-95 A．谢尔曼模式B．托伦斯模式 C．科斯模式D．考夫曼模式 7．根据我国现行有关法律的规定，房屋产权的取得、转移、变更和他项权利设定的法定生效要件是（ C ）3-96 A．签订书面合同B．经有关主管部门批准 C．办理房屋产权登记D．办理公 8．城镇居民购买商品房所适用的是（B）6-（教材中无法找到标准答案） A．成本价B．市场价 C．政府调节价D．政府定价 9．《土地增值税暂行条例》规定，建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额一 定比例的，免征土地增值税，该比例为（C）4-111 A．30％B．25％ C．20％D．15％ 10．下列关于房地产资质一级企业条件的表述中，不正确 ．．．的是（C）4-127 A．自有流动资金2000万元以上，注册资金不低于2000万元
房地产法自考试题
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全国2012年10月高等教育自学考试 房地产法试题 课程代码：00169 请考生按规定用笔将所有试题的答案涂、写在答题纸上。 选择题部分 注意事项： 1.答题前，考生务必将自己的考试课程名称、姓名、准考证号用黑色字迹的签字笔或钢笔填写在答题纸规定的位置上。 2.每小题选出答案后，用2B铅笔把答题纸上对应题目的答案标号涂黑。如需改动，用橡皮擦干净后，再选涂其他答案标号。不能答在试题卷上。 一、单项选择题（本大题共33小题，每小题1分，共33分） 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题纸”的相应代码涂黑。错涂、多涂或未涂均无分。 1．下列对房地产法律关系的要素的表述中，正确的是D A．国家机关只能是管理主体 B．土地使用者依法转让的土地所有权是客体 C．对房屋的权属确认行为不是客体 D．主体享有的权利和承担的义务是房地产法律关系的内容 2．根据《城乡规划法》规定，在城市规划区进行建设需要申请用地的，应当依法向城市规划行政主管部门申请取得B A．选址意见书B．建设用地规划许可证 C．建设工程规划许可证D．建设用地土地使用权证 3．我国土地的基本国策是 B A．实行国有土地有偿使用制度B．十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地 C．建立土地统计制度D．实现土地管理的科学化和规范化 4．土地使用权的内容中不包括 ．．．A． A．所有权B．使用权 C．收益权D．处分权 5．《农村土地承包法》规定，草地的承包期限为 B A．10～30年B．30～50年 C．30～70年D．50～70年 6．根据《土地管理法》规定，在土地征用中，应报请国务院批准征用的基本农田以外的耕地的面积是 A A．超过35公顷的B．超过50公顷的 C．超过70公顷的D．超过75公顷的 7．对于已办理审批手续的非农业建设占用耕地，未在一定年限内使用的，经批准，政府有权收回。该年限是B A．1年B．2年 C．3年D．4年
2019年4月高等教育自学考试房地产法试题 （课程代码00169） 一、单项选择题(本大题共30小题，每小题1分，共30分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并将“答题卡”的相应代码涂黑。错涂、多涂或未涂均无分 1、形式意义上的房地产法是指（A） A《城市房地产管理法》B《土地管理法》 C、《商品房销售管理办法》 D、《城市房屋租赁管理办法》 2、对新建房屋进行的权属登记属于（B） A、转移登记 B、初始登记 C、总登记 D、变更登记 3、按土地用途进行分类，我国土地可以分为（A） A、农用地、建设用地、未利用地 B、农用地、工业用地、商业用地 C、住宅用地、工业用地、商业用地 D、农用地、工商业用地、军事用地 4、下列关于“小产权”的说法中，正确的是（A） A、小产权房的“小”强调的是城镇居民不能取得房屋的所有权 B、小产权房的“小”强调的是城镇居民不能取得房屋的使用权 C、任何人不能取得小产权的产权 D、农村军民都不可以取得小产权的所有权 5、以招标方式出让国有建设地使用权的主体是（B） A、省、市、县人民政府国土资源行政主管部门 B、市、县人民政府国土资源行政主管部门 C、市、县人民政府 D、市、县、乡人民政府 6、建设用地使用权是指依法对国有土地享有的（D） A、占有、使用、处分的权利 B、使用、收益、处分的权利 C、占有、收益、处分的权利 D、占有、使用、收益的权利 7、根据《房地产开发企业资质管理规定》的规定，新设立的房地产开发企业取得的《暂定资质证书》的有效期为（C） A、6个月 B、9个月 C、1年C、2年 8、申请人民法院强制执行征收补偿决定的案件，其管辖的法院是（C） A、申请人所在地基层人民法院 B、申请人所在地中级人民法院 C、房屋所在地基层人民法院 D、房屋所在地中级人民法院 9、下列建设用地中、可以以划拨方式取得土地使用权的是（D） A、住宅用地 B、工业用地 C、商业用地 D、城市基础设施用地 10、根据我国现行立法规定，教育、科技、文化用地的最高使用年限是（B） A、40年 B、50年 C、70年 D、100年 11、根据《建设工程质量管理条例》的规定，在正常使用条件下，电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程的最低保修期为（B） A、1年 B、2年 C、3年 D、5年 12、建设工程监理的现场监理工程享有的权利是（C） A、行政命令权 B、处罚权
绝密★考试结束前 全国2013年1月高等教育自学考试 房地产法试题 课程代码：00169 请考生按规定用笔将所有试题的答案涂、写在答题纸上。 选择题部分 注意事项： 1．答题前，考生务必将自己的考试课程名称、姓名、准考证号用黑色字迹的签字笔或钢笔填写在答题纸规定的位置上。 2．每小题选出答案后，用2B铅笔把答题纸上对应题目的答案标号涂黑。如需改动，用橡皮擦干净后，再选涂其他答案标号。不能答在试题卷上。 一、单项选择题（本大题共33小题，每小题1分，共33分） 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并将“答 题纸”的相应代码涂黑。错涂、多涂或未涂均无分。 1．房地产关系具有直接的物质利益内容，其本质上属于（C） A.经营关系 B.管理关系 C.经济关系 D.租赁关系 2．根据《城市规划法》的规定，规划行政主管部门对城市建设必须坚持（D） A．“两书一证”制度 B.“两书两证”制度 C.“一书一证”制度 D.“一书两证”制度 3．县级以上土地行政主管部门在履行监督检查职能时，无权采取 ．．．．的措施是（D） A．责令当事人停止正在进行的土地违法活动 B.对非法占有土地现场进行拍照摄像 C.责令违法嫌疑人在调查期间不得转移财物 D.没收违法嫌疑人的财物 4．农村宅基地和自留地、自留山，其所有权属于（B） A．国家 B.农民集体 C.村委会 D.农民个人 5．承包期间，发包方可以收回承包地的理由是（D） A．承包方全家迁入小城镇定居 B.妇女结婚嫁到新居住地未取得承包地 C.因自然灾害严重损毁承包地 D.承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口且不交回承包的耕地和草地 6．一次性开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩600公顷以上的，须报相关机关批准，该机关是（B）A．全国人民代表大会常务委员会 B.国务院 C.国家发展与改革委员会 D.省级人民政府 7．公有房屋的使用人无正当理由闲置住宅达到一定时间，房屋产权人可以收回其使用（C）