（一） 房地产业在国民经济中重要地位
国民经济的三大支柱产业一一汽车、钢铁、房地产 1 、城市化进程的刚性需求
2 、土地不可再生性及地方政府与中央政府的博弈 3
、住房是中国人最大财富
（二） 房地产法律的综合性与复杂性
1、 涉及房地产的法律、法规、行政规章及地方法规、规章数量众多。
2、 房地产法律、法规的完善更新速度相对较快
（1）中国法制建设在改革开放后经历了三个重要转折期 （中国宪法原 则
的三次重大修改）：
1993 年3月，市场经济（计划-市场） 1999 年3月，依法治国（人治-法治）
2004 年3月，私有财产不受侵犯，尊重和保障人权 （2）中国房地产立法进程中制定的几个主要法律、法规
（1998 年 8 月） 《土地管理法实施条例》 年12月）
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 （ 1990年5月颁布） 《城 市 房 （1994 年 7 月） 《土
地 地 产 管 理 法
管 理 法
(1998
《城市房屋拆迁管理条例》
11月）
《物业管理
（2003 年 6 月）
《物权
（2007 年 3 月）
《城乡规
（2007 年10 月）
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
3、房地产业涉及多个部门法且相互关系复杂
（1）行政法律关系
行政许可一一土地利用、城市建设规划、建设工程、房地产交易等行政处罚一一对房产开发中违反规划、土地、交易规定行为处罚行政侵权一一行政机关在房产开发中的不当行政许可和处罚所造成
的行政侵权
（2）民事法律关系
债权法——《合同法》调整不动产的交易
物权法一一《物权法》调整不动产权属的变动（物权变动）
金融法一一调整房地产买卖中的融资（房屋按揭贷款、抵押贷款）侵权责任法一一对行使物权（不动产）的权力保护
（3）刑事法律关系(2001年
条例》
划法
》
重大责任事故的追究
4、房地产项目开发的三个阶段及相应司法解释
（1）房地产开发三个阶段的司法解释
项目前期：土地规划
《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》法释（2005）5号
项目中期：建设营造
《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》
法释（2004）14号
项目后期：营销交付
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
法释（2003）7号
（2）最高法院依据物权法所做的涉及物权的司法解释
《审理民事案件适用诉讼时效的规定》
《审理建筑物区分所有权案件问题的解释》
《审理物业服务案件若干问题解释》
《城镇房屋租赁合同案件若干问题解释》
《审理房屋登记案件若干问题的规定》
《审理涉及农村集体土地行政案件规定》
《适用《婚姻法》若干问题解释（三）》
《审理买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第一部分土地法律制度的相关问题
一、我国现行土地管理法律制度概况
法释（2008）11号法释（2009）7号
法释（2009）8号法释（2009）11号
法释（2010）15号法释（2012）20号
法释（2011）18号
法释（2012）8号
东财《律师法与律师实务》在线作业一（随机）-0018 自诉案件的被告人委托辩护人的时间为 A:自案件移送审查起诉之日起 B:自法院审理案件之日起 C:自被侦查机关讯问或第一次采取强制措施之日起 D:随时 答案：D 张某当选为某区人民代表大会代表，任期3年，在此期间，张律师依法A:不得从事律师业务 B:可以从事律师业务 C:只能办理非诉讼法律事务 D:可以担任辩护人或代理人，但不得以律师身份 答案：B 在行政诉讼中，被告的代理律师依法享有 A:起诉权 B:反诉权 C:请求调解权 D:举证质证权 答案：D 某公司总经理陈董找到某律师事务所王律师，请王律师代其打官司。这种情况下，王律师应如何处理？ A:可以不通过律师事务所直接受理 B:应先由律师事务所收案再指派王律师代理诉讼 C:王律师事先收案再补办手续
D:王律师经法院批准可以直接代理案件 答案：B 李律师作为被告人张某的辩护律师出庭辩护。在庭审过程中，发现张某隐瞒了本案的重要事实。依照《律师法》的有关规定，李律师应该怎么办？A:拒绝辩护 B:继续按张某的要求进行辩护 C:要求张某如实交待犯罪事实，争取从轻处罚 D:请求法庭对张某训诫 答案：A 下列关于律师执业的限制说法不正确的是 A:律师不得同时在两个以上律师事务所执业 B:律师只能在户籍所在地的地区申请执业 C:国家机关现职工作人员不得兼任执业律师 D:没有取得律师执业证书的人，不得以律师名义执业 答案：B 我国律师参加中华全国律师协会、省、自治区、直辖市律师协会及市区的市的律师协会的方式是 A:法律规定必须参加 B:批准加入 C:选举加入 D:自愿加入 答案：A 我国律师法对律师性质的界定是 A:自由职业者
第一章房地产市场和投资知识 ▲市场=人口+购买能力+购买动机 ▲房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。 ▲具体一宗土地的范围包括：地球表面、地球表面以下一定范围的空间、地球表面以上一定范围的空间。 ▲房地产可以视为实物、权益、区位三者的结合。 ▲市场是： ①商品交换的任何场所； ②使商品交易双方接触的任何安排； ③商品交换关系的总和； ④连接商品生产者的桥梁； ⑤指某一特定商品的现有目标客户群。 ▲市场包括：有形市场和无形市场。 ▲房地产市场市场交易包括：买卖、租赁、抵押、互换等。 ▲市场必须具备：买方、卖方、可供交易的商品。 ▲房地产市场必须具备：买方、卖方、用于交易的房地产。 ▲房地产的特性：①不可移动性（决定了房地产市场是一个地区性市场）；②独一无二性（相同的房地产不可能出现大量供给）；③寿命长久性；④数量有限性；⑤用途多样性；⑥相互影响性（外部影响性）；⑦易受限制性；⑧价值高大性；⑨难以变现性；⑩保值增值性。▲房地产市场的主要特点：①交易的物质实体不能进行空间位置上的移动，只能是无形权益的转移；②交易的对象非标准化，是一个产品差异化的市场；③是一个地区性市场；④容易出现垄断和投机；⑤较多地受到法规政策的影响和限制；⑥一般人非经常性参与；⑦交易的金额较大，依耐于金融机构的支持与配合；⑧广泛的房地产经纪人服务。 ▲房地产市场分类： 1、按用途（功能）可分为：居住房地产市场和非居住房地产市场； 2、按档次可分为：高档房地产市场、中档房地产市场、低档房地产市场； 3、按区域范围可分为：整体房地产市场和区域房地产市场； 4、按交易方式可分为：房地产买卖市场和房地产租赁市场； 5、按交易目的可分为：房地产使用市场和房地产投资市场； 6、按流转次数可分为：房地产一级市场（为土地使用权出让市场）、房地产二级市场（为新
房地产行业并购律师实务 主讲人：杨坤 引言： 很高兴有机会和大家沟通房地产并购的法律实务问题，我学识粗浅，经验也有限，只是跟大家交流，谈不上授课。 一、房地产并购概述 （一）并购的概念 房地产并购首先从并购说起，并购是一个商业上的概念，现在法律把它拿来用了，其实也是似是而非的说法，最简明的定义是，公司收购通过购买一个股权来获得该公司的控制，购并包括收购和兼并，什么叫公司的控制权？各个国家公司法也没有明确定义，但我看到英国、意大利公司的控制权情景，有10种、8种情景做了罗列，我们国家有一个金融学家叫朱翌锟给公司下了一个定义，公司控制权是指股东或利益相关者对公司事宜不同程度的影响。这种说法都是似是而非的，我们认为控制权就是法律的支配权，但这个支配权是否有量的概念，现在我看的文件都没有非常详细的说法，为什么要讲这个？关于公司并购的概念，其它课程的律师、老师可能另外讲过，我就不做详细的探讨。我要强
调的是购并完全基于一个商业逻辑和商业目的而产生的市场行为，目标在于商业利益的地位最大化，因此手段也是五花八门的。比如我们通常说的基于控制权，大家知道我国对外资进入机构有比例上限，最高不能超过20%，完全就是一个小股东，最多派一个董事，控制权非常有限，但仍然愿意这么干，因此商业目的是多方的，我们平时讲购并是取得控制权，这是似是而非的说法。 学法律者有一个毛病，总是喜欢用法律逻辑来看待商业行为，动不动就说这个东西不合法，那个东西不合法，其实不是，我们做法律，如果不理解商业理念，这些法律就没有什么意义，做律师也这样，如果不懂得这些商业逻辑，不理解商业背后的背景，光抠几个条文，对客户的服务毫无价值，所以基于上述商业逻辑、商业目的的考量，基于丧失控制权的做法，也是并购的一种精神，世界上最牛的人不是取得控制权，为什么？因为收购一个公司，取得一个公司的控制权，某种意义上就取得了包裹，丧失控制权，把控制权拿出去，获得现金或者股票基于变现的东西，从利益链来讲，商业价值链来说，丧失控制权，把它卖掉取得现金才是最终的实现，取得控制权那是取得一个包裹，最牛的人是把它卖
《企业法律实务》课程教学大纲 （0７年修订版） 一、《企业法律实务》课程说明 （一）课程代码：02130025 （二）课程英文名称：Practice for enterpyises law （三）开课对象：法学专业本科生 （四）课程性质：法学专业方向课程。经济法是国家调整、规范和保障经济关系的法律规范的总和。从广义上讲，这种经济关系又包括国家对企业的经济管理关系；企业内部的经营管理关系和企业对外的经济交易关系。在所有法律部门中，与经济法联系最为密切的是民法和商法。无论是民法、商法还是经济法，都是企业经营管理人员必须掌握，也是经常用到的，现代企业经营过程中会遇到很多法律问题，这就需要专业人员为企业解决这些问题，需要这些专业人员懂得有关法律，掌握有关法律应用技能，本课程就是面向将要成为企业法律顾问的学生开设的，以便这些学生掌握有关企业法律实务技能，毕业后能够很快上岗，适应岗位需要。 （五）教学目的：使法学专业的学生在有限的课时内掌握与企业经营管理相关的法律实务知识，使学生掌握交易规则、防范交易风险、追求交易稳定的知识和技能。 （六）教学内容：教学内容突出实务性，主要介绍：设立企业时应注意的法律问题、合同订立、履行过程中应注意的法律问题、企业从事担保活动时应注意的法律问题、企业购置、租赁和使用房地产过程中的应注意的法律问题、企业知识产权保护中法律问题、企业生产经营活动中应注意的其他法律问题、企业参与诉讼活动时应注意的法律问题 （七）学时数、学分数及学时数具体分配 学时数： 32 学时 分数： 2学分 学时数具体分配：
（八）教学方式：本课程的教学由课堂教学、课外作业两部分组成。 课堂教学主要以课堂讲授为主，教学手段采用讲授、多媒体课件展示、观看录像、案例讨论、技能训练等教学手段。教学方法以启发式为主，适时将典型案例与理论分析结合在一起，通过课堂讨论等方式加强理论与实践的有机结合，培养学生分析问题和解决问题的能力。 通过作业及课堂提问加深学生对所学内容的理解，了解和掌握学员的学习动态，及时调整教学方法，提高授课质量和效果。
房地产基本制度与政策及相关知识》重难点 （1—30） 目录 1、廉租住房 2、经济适用房 3、土地使用制度改革、土地用途管制的核心 4、建设用地使用权划拨 5、房屋拆迁 6、资本金比例。 7、出让土地房地产项目转让条件。 8、商品房交付使用 9、房地产广告必须载明： 10、紫线、绿线、蓝线、黄线 11、注册建造师 12、商品房预售条件，商品房销售禁止行为 13、商品房买卖合同误差处理： 14 、出让合同 15、估价委员会对估价报告的鉴定包括：
16、施工许可证 17、房地产登记 18、房地产估价报告及相关资料保管期限不少于10 年，要达到估价服务的行为结束。 19、住房置业担保机构注册资金 20、估价机构业务范围 21、房地产估价收费计算 22、房屋登记权属信息查询 23、住房公积金存贷款利率 24、提取公积金情况:住房消费提取、丧失缴存条件提取。 25 、房产税 26 、耕地占用税 27 、土地增值税 28 、契税。 29、营业税、城建税 30、房地产估价师注册管理部门、初审部门。 31、住房专项维修资金 32、物业服务收费有两种。 33、房地产测绘 34、地形图比例尺
35、几种房产图 36、工程造价的构成 37、建筑施工图 39、污染源 40 、经济成本 41、国库券计算 42、货币政策工具 43、货币供给层次 44、非银行金融机构 45、几种信用形式区别 46、金融工具的种类 47、商业汇票必须经过承兑才能生效。 48、居住区、居住小区和居住组团。 49 、证券分类 50 、保险的职能 51 、统计收集数据的方法 52 、相对指标 1、廉租住房： 面对最低收入家庭；面积原则上不超过当地人均住房面积的60%,套均40平米左右，人均建筑面积13 平米左右；
房地产开发中的律师实务 房地产开发中的律师实务 一、房地产开发的基本含义 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条的规定：房地产开发是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 按照一般学理解释，房地产开发可分为广义和狭义两种。广义的房地产开发指所有的涉及房地产经营的活动，一般包括土地开发、房产开发、合作建房、联营房地产等。狭义的房地产开发是指房地产开发公司或经政府批准有房地产开发资质的其他企业在城市国有土地上开发经营房地产项目以获利的活动。本文所指的房地产开发专指狭义的房地产开发。 狭义的房地产开发有以下两个主要特征：（1）房地产开发的主体是指房地产开发公司或经政府批准有房地产开发资质的其他企业。（2）所开发的土地是城市国有土地。 关于土地，依据我国的相关的土地法律法规，我国的土地性质类型可分为两大类：一是全民所有制土地；如需利用集体所有制土
地，二是劳动群众集体所有制土地。房地产开发只能利用全民所有制土地，而不能利用集体所有制土地，只有通过征用把集体所有制土地转为全民所有制土地才能进行房地产开发。特别值得注意的是，在集体所有制土地中有一类特殊的土地俗称“三产用地”，是政府为了解决城市内及周围农民的土地被征用后就业及生活问题而留给农村集体组织用于发展第三产业的集体土地。“三产用地”虽然位于城市规划区域内，但它的性质是集体所有土地，不能进入土地市场，不能直接用于房地产开发。“三产用地”可以通过出租或合建开发等方式获取收益，该类土地上的建筑物不能办理商品房产权证，且出租期限受法律限制不能超过20年。因此这种土地开发方式不属狭义的房地产开发。 房地产开发可以分为两种类型：一是商品房的开发；二是土地成片开发。本文所指土地成片开发是指对比较原始的建设用地进行基础设施建设和生产生活配套，以获取土地出让（转让）收益或自留经营收益的一种经济行为。及宗地开发相比，土地成片开发具有面积大、容纳建设项目多和整体连片等特征，虽然这种开发周期长、资金占用量大以及风险高，一般多为政府行为，但因利润空间大而受到各类投资主体的青睐。随着近几年我国的经济特区、经济技术开发区、高新技术开发区、旅游区、保税区以及新城建设的开展，土地成片开发的现象越来越普遍。土地成片开发具备“三通一平”（通水、通电、通路、场地平整）或“七通一平”（通水、通电、通路、通通讯、通排污、通热力管线、通燃
律师实务：一起未领判决书已被执行的官司 判决结果都不知道，案件已被执行了，你信吗？ 但是，这是非常真实的一件案件，我代理的二审。 你看到过越告官越当得大的现象吗？ 这个案件中就出现过这样的现象，当事人越是告，被告的人却越往上升，反而升官了。 一般来说，随着法制宣传教育的加强，人们还是有了一些基本的法律知识，对简单的诉讼程序还是有一个大概的了解。 最起码，人们还是知道，打官司时，法院判了一审，一方如果不服还可以上诉， 上诉判决下来如果一方拒不按判决文书履行裁判文书确定的义务， 则产生强制执行。 然而，笔者却遇到过一个案件，当事人打官司从一审到二审，最后二审判决当事人连内容都不知道，还没有领取到判决书时，该案却已经执行结案了。 事情是发生在四川江水县的，那是2001年5月20日的一起交通事故引起的案件。 当天，胡某驾驶的川S12586 号长安车从江水县火车站到县城。由于跟车过近，在川东某农药厂附近时，遇吴林驾驶的川S10845 长安车同向行使。 当吴林的车在公路边上临时停车下客时，胡某之车紧跟其后，来不及刹车，造成追尾事故，导致两车受损，车上乘客受伤。 该事故经过江水县交通警察大队作出责任认定，胡某负本次事故的主要责任
90%），吴林负本次事故的次要责任（ 10%）。 此案，经交警部门对双方伤者发生的医疗费用及车损费用进行调解结案， 停运损失不再交警队的调解赔偿范围。 为此，吴林认为自己的车子在出事期间一直在修车厂修复， 6月 10 日才开出厂， 在此期间的停运损失应由胡某承担全部赔偿责任。 于是，他向江水县人民法院提出诉讼，要求胡某赔偿 20 天的停运损失 6000元。 原告为了支持他的诉讼主张， 向人民法院提交了交通事故责任认定书及道路交通 事故调解书，同时提交了汽车修理发票，提取车辆证明，该车售票员日营业额记账 本一页，证明营业额平均每天 300 余元。 胡某辩称，此次事故是吴林的责任，交警部门认定自己负 90%责任表示不服。 同时，认为道路交通事故财产损失只有直接损失，不包括间接损失。 胡某为了支持自己的主张，也提供了相关的证据。 江水县人民法院审理认为， 原、被告发生汽车追尾事故是实， 江水县公安局交通 警察大队对此作出责任认定，被告胡某当时未按法定程序提出异议，现以交警队认 定不公为由，要求撤销责任认定书，本院不予支持。 同时，该院认为原告吴林要求被告赔偿停运损失，理由正当合法，但数额 元过高。 于是， 该院判决认定吴林的停运损失 2847.15 元，案件受理费 360 元，由胡某承 但指出 6000
律师实务作业答案2 单选题： 1．以下哪一条不是我国律师学的特征：（ C ）C．律师学是一门实践性的法学学科 2．在古罗马帝国，想要取得律师资格，以下四个条件哪项是不正确的？（D ）D．必须是贵族 3．最后一次修订律师法的内容比较多，以下不是新修订内容的是：（ B ）B．进一步提高了律师的社会地位 4．《中华人民共和国律师法》审议通过的时间是：（A ）A．1996年5月15日 5．1 98 0年8月26日通过的《律师暂行条例》中规定的我国律师性质是（A ）A．国家法律工作者6．我国《律师法》第31条规定：“律师承办法律事务，经有关单位或个人同意，可以向他们调查情况。”这款法条突出了律师的哪项权利？（ B ）B．律师的调查取证权 7．1995年6月17日，吉林省通化市抚松律师事务所律师张松民在某县人民法院参加诉讼代理时，因对所代理案件提出与办案人员不一致的意见，由此发生争议。在争吵中，张律师被该院办案人员打得鼻青脸肿，并被该院以妨碍公务为名拘留15天。这样的行为侵犯了律师的哪项权利？（ A ）A．律师在执业活动中人身权不受侵犯 8．1980年8月26日五届人大常委会第十五次会议通过了哪项条例？（C ）C．《中华人民共和国律师暂行条例》 9．律师制度作为一国法律制度的重要组成部分具有阶级性，而律师作为特定律师制度内的从业人员，从根本上说，它必然服务于统治阶级的根本利益。这段话突出的是律师的一项什么基本概念？（ D ）D．律师的阶级属性 10．下面的情形，律师有权拒绝辩护的是：（ C ）C．当事人隐瞒了大量的事实证据 11．依照法律法规与律师执业规范、律师职业道德的要求，律师在提供法律服务时应当作出或者不应作出一定行为的限制或者禁止性规定指的是：（ B ）B．律师的义务 12．律师不得向司法行政部门提供虚假材料或者有其他弄虚作假行为，应当参加、完成律师协会组织的律师业务学习及考核，认真履行律师协会就律师执业纠纷做出的裁决等等，以上提到的是律师在哪方面的执业纪律？（ B ）B．行业管理和行政管理方面的执业纪律 13．以下几点，不属于律师的业务素质的是：（C ） C．全心全意为人民服务 14．律师的谈判技巧包括倾听技巧、发问技巧、应答技巧、引诱技巧和（C ）C．让步技巧 15．我国执业律师的种类包括：（C ）C．专职律师和兼职律师 16．我国律师法对律师的执业活动作了限制性规定，目的在于保证律师公正执业及实现对律师的有效管理，这些限制不包括（D ）D．律师不能为同一诉讼中利益的双方担任代理人 17．每个律师应当想人之所想，急人之所急，接受当事人的委托，支持正当要求，维护其合法权益。为当事人提供法律帮助时要热情、真诚、积极、主动，不敷衍，不轻易拒绝。以上的话反映的是律师的那项职业道德？（ D ）D．律师应当诚实信用、严密审慎、尽职尽责的为当事人提供法律服务18．律师执业纪律主要分为（D ）个大的方面D．4个 19．律师执业纪律的概念是：（B ） B．是指律师在执业过程中所应该遵守的行为规则。 20．下列关于律师执业原则的描述，错误的一项是：（D ）D．律师不得私自接受当事人的委托，承办法律事务 21．一般来说，律师的基本素质包括：（B ）B．政治素质和业务素质 22．第一次国家司法统一考试的时间是：（A）A．2002年 23．1996年10月6日，全国律协三届常务理事会第五次会议通过了《律师职业道德和职业纪律规范》，并于（ B ）施行B．1997年1月1日 24．律师不得拒绝或怠慢于履行指派承担的法律援助义务，这句话属于律师的哪一类执业纪律（A）A．律师在其工作机构的纪律 25．律师不得阻挠或者拒绝委托人再委托其他律师参与法律服务，共同提供法律服务的律师之间应分工明确，密切合作。这句话属于律师的哪一类执业纪律（D）D．同行之间关系的纪律 26．以下不是我国《律师法》中规定的可以设立律师事务所的组织形式是：（ C ）C．合作律师事务所27．律师协会在我国起步的标志是：（A） A．1986年7月第一次全国律师代表大会的召开 28．法律援助的责任主体是：（ B ）B．各级司法行政部门 29．请问以下事件哪件不适用法律援助制度：（C ）C．在市区中飙车引发交通事故的肇事司机 30．律师和律师事务所承担的最普通的法律责任是（C ）C．律师的行政责任 31．以下各点，不是律师事务所解散的原因的是：（D ）D．律师事务所在经营过程中违反法律
房地产估价师
【教育联展网 - 房地产评估师考试指南】： 第一章房地产市场和投资知识 ▲市场=人口+购买能力+购买动机 ▲房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。 ▲具体一宗土地的范围包括：地球表面、地球表面以下一定范围的空间、地球表面以上一定范围的空间。 ▲房地产可以视为实物、权益、区位三者的结合。 ▲市场是：①商品交换的任何场所；②使商品交易双方接触的任何安排；③商品交换关系的总和；④连接商品生产者的桥梁；⑤指某一特定商品的现有目标客户群。 ▲市场包括：有形市场和无形市场。 ▲房地产市场市场交易包括：买卖、租赁、抵押、互换等。 ▲市场必须具备：买方、卖方、可供交易的商品。 ▲房地产市场必须具备：买方、卖方、用于交易的房地产。 ▲房地产的特性：①不可移动性（决定了房地产市场是一个地区性市场）；②独一无二性（相同的房地产不可能出现大量供给）；③寿命长久性；④数量有限性；⑤用途多样性；⑥相互影响性（外部影响性）；⑦易受限制性；⑧价值高大性；⑨难以变现性；⑩保值增值性。 ▲房地产市场的主要特点：①交易的物质实体不能进行空间位置上的移动，只能是无形权益的转移；②交易的对象非标准化，是一个产品差异化的市场；③是一个地区性市场；④容易出现垄断和投机；⑤较多地受到法规政策的影响和
限制；⑥一般人非经常性参与；⑦交易的金额较大，依耐于金融机构的支持与配合；⑧广泛的房地产经纪人服务。 ▲房地产市场分类：1、按用途（功能）可分为：居住房地产市场和非居住房地产市场；2、按档次可分为：高档房地产市场、中档房地产市场、低档房地产市场； 3、按区域范围可分为：整体房地产市场和区域房地产市场； 4、按交易方式可分为：房地产买卖市场和房地产租赁市场； 5、按交易目的可分为：房地产使用市场和房地产投资市场； 6、按流转次数可分为：房地产一级市场（为土地使用权出让市场）、房地产二级市场（为新开发的商品房交易市场）、房地产***市场（为房屋再次交易市场）； 7、按时间划分可分为：过去的房地产市场、现在的房地产市场和未来的房地产市场。 ▲房地产市场竞争是指买卖双方为各自利益的（最大）化而进行的努力。 ▲房地产市场竞争有：①卖方与买方之间的竞争；②卖方与卖方之间的竞争； ③买方与买方之间的竞争。 ▲根据买卖双方在市场上对价格影响力的强弱，通常将市场区分为：买方市场和卖方市场。 ▲房地产市场：①买方市场：供大于求，房地产相对过剩，买方掌握主动权； ②卖方市场：供不应求，房地产相对短缺，卖方掌握主动权。 ▲房地产市场结构根据竞争程度的不同，可分为：完全竞争、垄断竞争、寡头垄断（少数几家厂商）、完全垄断（市场上只有一个买方或一个卖方）。
第1题](单选题)附带民事诉讼被告人的代理律师出席法庭时，应当对()发问，对法庭上出示的证据包括物证、书证、证人证言以及其他证 辩论 A.被告人 B.原告人 C.被告人和原告人 D.对方代理律师 [第4题](单选题)公诉案件自（）之日起，犯罪嫌疑人有权委托辩护人。 A.立案侦察 B.送达起诉书 C.移送审查起诉 D.起诉到法院 [第6题](单选题)我国有资格充当辩护人的公民除律师以外，还有人民团体或者犯罪嫌疑人、被告人所在单位推荐的人，以及犯罪嫌疑人 A.正在被执行刑罚或者依法被剥夺、限制人身自由的人 B.人大常委会组成人员 C.人民调解员 D.公务员 [第10题](单选题)辩护权是宪法和法律赋予犯罪嫌疑人、被告人针对（）进行辩解、反驳，根据事实和法律提出其无罪、罪轻或者减轻 A.侦察、起诉机关的控诉 B.法院的审判
C.受害人的指控 D.受害人、证人、鉴定人的陈述 [第13题](多选题)根据聘请方的性质不同进行分类,（）是律师担任法律顾问的一种类型。 A.企业法律顾问 B.政府法律顾问 C.事业单位和社会团体的法律顾问 D.领导干部和名人的法律顾问 [第21题](判断题)律师开展资信调查是指律师接受当事人的委托，对某个企业、经济组织或个人实施某种民事法律行为的资格、资金能 A.正确 B.错误 [第22题](判断题)人民法院应当用通知书通知辩护律师到庭执行职务，不得使用传票传唤律师。 A.正确 B.错误 [第24题](判断题)开庭时，律师应当注意法庭是否向被告人交代清楚被告人应享有的诉讼权利，如果没有交代清楚，或被告人不明白， A.正确 B.错误 [第25题](判断题)民事诉讼中律师作为当事人的代理人，其代理权限有两类：一般授权和特别授权。 A.正确 B.错误
律师实务课程大纲 《律师实务》课程大纲 第一部分大纲说明 律师实务是中央广播电视大学法学专业的一门选修课，它是为培养适应社会主义市场经济需要的应用性法律人才服务的。它主要研究律师的基本制度、律师的权利与义务、律师的业务范围等。律师实务是对许多应用法学学科的综合运用，它具有极强的应用性，因此在教学中要强化实践环节: 1、要系统、全面、准确的阐述律师制度的基本原理，同时密切联系司法活动的实际，不脱离中国的实际。 2、重点搞好案例教学，以案说法，进行案例评析。 3、抓住面授辅导这一环节，有针对性地解决各章节中的难点、热点问题。 4、布置作业时以综合练习和案例操作为主，以提高学生分析和解决实际问题的能力。第二部分教学内容和教学要求 第一章绪论 教学要求: 1、了解律师和律师制度的概念; 2、掌握我国律师法律服务业存在的问题，目前我国律师实务特征，我国律师实务的拓展和规范。 3、了解律师应具有的历史使命和社会作用 教学内容: 第一节律师制度基本问题的界定 一律师的定性分析 二律师制度的内涵
三转型时期与律师制度 第二节我国律师实务现状的考察 一我国律师法律服务业存在的问题 二目前我国律师实务特征的提炼 三我国律师实务的拓展和规范 第三节转型时期不断提高的律师地位 一律师应具有的历史使命和社会作用 二不断提高的律师地位 第二章转型时期律师执业机构研究 教学要求: 1、了解我国律师事务所的性质和特征，了解律师事务所的设立、变更和终止; 2、掌握律师事务所的组织形态，掌握律师事务所的权利和义务。教学内容: 第一节律师事务所的一般问题 一我国律师事务所的性质和特征 二我国律师事务所的任务 第二节律师事务所的组织形态 一不同律师事务所组织形态的比较) 二律师事务所组织形态的发展趋势 第三节律师事务所的设立、变更和终止 一律师事务所的设立 二律师事务所分所的设立 三律师事务所在外国分支机构的设立 四外国律师事务所驻华机构的设立 五律师事务所的变更和终止
对不良资产尽职调查的律师实务 刘瑞峰 一、关于债权资料的审核 详细掌握债权资料是法律服务工作的前提基础，尽管对于执业经历比较丰富的律师，尤其是曾经或正在为银行提供法律服务的专业律师来讲，债权资料的审核（或审查）相对非常简单。众所周知的是，此类相对简单的辅助性工作绝大部分由律师助理、法律秘书来完成，作为律师，对个案基本资料的详尽分析研究主要建立在助理、秘书的辅助工作基础之上。而一方面资产管理公司的不良资产项目较多，存在一定时期内集中处置的特点，工作量较大；另一方面助理、秘书工作经验相对较少，对某些债权资料的重要性可能认识不够，容易造成遗漏或疏忽，从而带来风险。因此，债权资料的审核也是非常重要的环节。 不良资产债权资料一般主要包括： 第一，合同类及催收类资料 诸如借款、保证、抵/质押合同、借款凭证、还款协议、承债协议、催收通知等。主要通过审查借款期限/诉讼时效期间、利率/利息计算标准、借款用途、保证期间、保证责任方式、保证担保范围、抵押担保范围、抵押物是否登记等。实践中，由于部分不良贷款为贷新还旧，有的借款合同明确用途为贷新还旧，有的却并未载明（或仅在借款凭证上载明贷新还旧），后者，则应注意保证人是否另行签署保证人声明，表明对贷新还旧的明知，或是否为旧贷的保证人（旧合同）；有的实际借款期限即借款凭证载明的借款期限和借款合同不一致，影响对诉讼时效期间的分析；有的抵押物未办理登记，或抵押物登记证和抵押合同不一致，影响是否享有抵押权。 第二，债务人信息资料及银行内部管理资料 诸如营业执照、章程、评估报告、审计报告等。通过审查获取债务人工商登记所在地，便于下一步工商登记调查；获取借款人和保证人是否具有关联关系，是否母子公司，是否影响担保效力；获取评估/审计报告中债务人财产信息，便于下一步财产登记调查。 诸如贷前审查报告、债务人贷前提供的股东会/董事会决议、担保核对函、贷后管理报告等。通过审查获取贷款是否为展期，是否为贷新还旧，担保人是否明知，担保人权力机构是否通过决议提供担保，便于分析担保效力。 第三，诉讼类法律文书资料 有些不良资产项目原债权银行已提起诉讼，或未审结，或已审结，或已进入执行阶段，或系通过诉讼中断时效（裁定）。对于拟再次起诉或未审结或未进入执行程序的，应注意审查诉讼时效期间、财产保全期限、上诉期限、申请执行期限等，防止出现疏漏，及时做好衔接工作；对于已审结进入执行阶段的，则需审查执行中是否查封、冻结财产及期限，是否有财产变现裁定，是否中止或终结执行，以便下一步的财产调查、恢复执行，同时也避免对已变现财产重复调查。 二、关于债务人工商登记资料的调查 应该说，对企业工商登记资料的调查是律师业务最基本的技能之一，但是不同类别的案件所需求的企业工商登记信息也不同，由于资产管理公司在不良资产处置方面有严格的一系列程序，对债务人的工商登记资料也要求尽量完善，以便选择处置方案。而对于律师，充分详尽的企业工商资料可能在案件中有着至关重要的作用。因此，对于企业工商资料中所可能存在法律责任的若干项目应当予以重视。
作业名 称律师实务第1次作业 作业总 分 100 起止时 间 2020-9-21至2020-10-30 23:59:00 通过分 数60 标准题 总分 100 题号:1 题型:单选题（请在以下几个选项中选择唯一正确答案）本题分数:2 下列哪一项律所管理制度是律师进行业务活动的真实记录，反映了律师维护委托人合法权益、维护国家法律实施的情况？ ?A、年度考核制度 ?B、投诉查处制度 ?C、收案制度 ?D、档案管理制度 标准答案：d 说明： 题号:2 题型:单选题（请在以下几个选项中选择唯一正确答案）本题分数:2 我国《律师法》第39条规定：律师不得在同一案件中为（）担任代理人，不得代理与（）有利益冲突的法律事务。 ?A、一方当事人、本人 ?B、一方当事人、本人或其近亲属 ?C、双方当事人、本人 ?D、双方当事人、本人或其近亲属 标准答案：d 说明： 题号:3 题型:单选题（请在以下几个选项中选择唯一正确答案）本题分数:2
在（）年，我国司法行政工作会议确定法律顾问处改称律师事务所，由此律师事务所的名称便一直沿用下来。 ?A、1983年 ?B、1984年 ?C、1985年 ?D、1986年 标准答案：b 说明： 题号:4 题型:单选题（请在以下几个选项中选择唯一正确答案）本题分数:2 （）年第五届中华全国律师协会第（）次常务理事会通过了《律师执业行为规范试行》的规定。 ?A、2003、8 ?B、2004、9 ?C、2005、10 ?D、2006、11 标准答案：b 说明： 题号:5 题型:单选题（请在以下几个选项中选择唯一正确答案）本题分数:2 需要法律援助的当事人，应当向其居住地的（）司法行政机关所属的法律援助机构提出申请。 ?A、县（市）区 ?B、乡 ?C、市级 ?D、省级 标准答案：a 说明：
目录 第一章房地产开发程序简介1 第二章房地产开发公司的设立6 第一步房地产开发公司设立的法律程序6 第一项房地产开发公司设立的相关税费6 第三章土地使用权取得流程6 第二步取得开发土地使用权的法律程序7 第二项取得开发土地使用权的相关税费8 第三步拆迁安置阶段的法律程序9 第三项拆迁安置阶段的相关税费10 第四章房地产开发阶段10 第四步立项和可行性研究的法律程序10 第四项立项和可行性研究阶段的相关税费10 第五步规划设计和市政配套法律程序10 第五项规划设计和市政配套的相关税费11 第五章项目建设阶段12 第六步项目开工、建设、竣工阶段流程12 第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费14 第六章销售经营阶段15 第七步销售经营阶段的法律程序15 第七项销售经营阶段的相关税费16 第七章物业管理17 第八步物业管理阶段的法律程序17 第八项物业管理阶段的相关税费17 附录：房地产开发专业术语17 第一节面积类17 第二节价格类20 第三节实务类22 第四节管理政策类30
第一章房地产开发程序简介 房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。 1、前期的准备 前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。 在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 2、建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 3、销售阶段 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。 1预售
公司清算律师实务 一、清算的根据 《公司法》第一百八十条：公司因下列原因解散： (一)公司章程规定的营业期限届满或者公司章程规定的其他解散事由出现； (二)股东会或者股东大会决议解散； (三)因公司合并或者分立需要解散； (四)依法被吊销营业执照、责令关闭或者被撤销； (五)人民法院依照本法第一百八十二条的规定予以解散。 《公司法》第一百八十二条：【司法强制解散】公司经营管理发 生严重困难，继续存续会使股东利益受到重大损失，通过其他途径不能解决的，持有公司全部股东表决权百分之十以上的股东，可以请求人民法院解散公司。 二、成立清算组 1、成立时间：《公司法》一百八十三条公司因本法第一百八十条第(一)项、第(二)项、第(四)项、第(五)项规定而解散的，应当在解散事由出现之日起十五日内成立清算组，开始清算。 2、组成人员：《公司法》一百八十三条有限责任公司的清算组由股东组成，股份有限公司的清算组由董事或者股东大会确定的人员 组成。逾期不成立清算组进
行清算的，债权人可以申请人民法院指定有关人员组成清算组进行清算。人民法院应当受理该申请，并及时组 织清算组进行清算。． 3、清算组成立后应在15日内召开清算会议，确定工作方案，编制清算工作计划。 4、清算组的职责：《公司法》一百八十四条清算组在清算期间行使下列职权： (一)清理公司财产，分别编制资产负债表和财产清单； (二)通知、公告债权人； (三)处理与清算有关的公司未了结的业务； (四)清缴所欠税款以及清算过程中产生的税款； (五)清理债权、债务； (六)处理公司清偿债务后的剩余财产； (七)代表公司参与民事诉讼活动。 三、清算组备案 《公司登记管理条例》第41条：公司解散，依法应当清算的，清算组应当自成立之日起10日内将清算组成员、清算组负责人名单向 公司登记机关备案。 四、清算组接管公司 清算组成立后，应当及时接管公司，并要求公司移交下列资料： 1、公司的公章：公司进入清算以后应当严格控制公司公章的使用和保管。
房地产企业并购法律实务分析 作者：佚名日期：2010年06月27日来源：本站原创【字体：大中小】 核心提示： 前言自我国取消福利分房以来，我国的房地产行业得到了迅猛的发展。但随着国家宏观调控政策的不断深化，银根收缩，一批小型房地产开发商虽然有地，却无法贷到资金进行开发，而实力较强的大型开发商，却遭受土地不足的 前言 自我国取消福利分房以来，我国的房地产行业得到了迅猛的发展。但随着国家宏观调控政策的不断深化，银根收缩，一批小型房地产开发商虽然有地，却无法贷到资金进行开发，而实力较强的大型开发商，却遭受土地不足的困扰。 自2005年以来，房地产行业发生了多起并购案例，如香港路劲基建有限公司入资顺驰中国控股有限公司，万科收购南都，万通先锋置业与东兆长泰投资有限公司达成战略合作协议，双方同意就东兆长泰在京、津、渝三地的房地产项目开展全面战略合作等，无不显示我国正面临房地产企业并购大潮的到来，客观上也促使我国从事公司并购业务的律师更多的关注房地产企业并购的法律事务。 一、房地产企业并购的模式 房地产企业的并购的目的在于土地和资金：有土地无资金的小型房地产开发商，如果得不到资金的及时注入，将面临生死的考验；有资金实力但无土地的房地产企业，出于优势企业内在需要发展的战略考虑，需要取得土地使用权，以获得更大的发展；不具备房地产开发建设资格的投资型公司，亦欲投资房地产项目而获利。 从公司并购模式而言，主要有以下几种方式： （一）房地产整体开发项目转让 房地产开发项目，一般是指已经批准立项，已取得完备的土地使用权证，并在土地上作了一定投资，完成了土地上的三通一平和勘探、设计等基础工作，经过报建批准，取得施工许可证，已具备开工条件的建设工程项目。因此，房地产开发项目转让的标的实质上为： （1）土地使用权； （2）涵盖了转让方所取得之立项批准、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证等一系列行政许可的建设开发权。 根据我国有关法律规定，房地产开发项目的转让应具备如下条件： 1、转让方和受让方都应具备房地产开发经营资格，但受让方受让项目后并非用于经营开发而自用情形除外； 2、转让方已经合法取得土地使用权，并已交付了土地出让金。如果是划拨土地，应当办理了有关批准手续并补交了土地出让金； 3、转让方已经取得建设工程规划许可证和施工许可证； 4、项目土地使用权为出让取得的，房屋建设开发投资应达到25％以上。 而项目转让需要办理的法律手续包括： 1、项目土地使用权的变更登记手续； 2、房地产开发项目转让的备案手续，具体由房地产开发主管部门办理； 3、建设工程规划许可证及建设工程施工许可证的更名手续，具体由规划管理部门和建设管理部门负责办理； 4、向原立项审批部门办理项目建设者更名手续。
房地产估价师案例与分析讲义：旅馆房地产的估价 （一）旅馆房地产及其特点 1.饭店、酒店、宾馆房地产及其特点 （1）产权式酒店 产权式酒店由“时权酒店”（TIMESHARE）演变而来。由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营获取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。对开发商而言，通过分单元出售酒店产权的形式，可尽快收回投资，减轻投资风险；对业主而言，通过购买指定房间的产权不仅可以自己使用，还可通过分红的形式取得可观的投资回报；对经营者而言，凭借丰富的管理经验，不必拥有酒店的所有权就可得到一定的管理收益。国际通用的产权式酒店大致有三种类型：一是时权酒店，即有约定期的使用酒店客房的权利；二是住宅型酒店，即投资者购买后可以先委托酒店经营，到一定期限转为自己长期居住的客居住宅；三是投资型酒店，即作为投资行为，逐年取得约定的回报，并期待着增值回收投资。（更多资料请关注房地产估价师官方微信：fangguzb） （2）酒店式公寓 酒店式公寓，就是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房地产，整个大厦则提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。我们可以看出，酒店式公寓提供“酒店式的服务，公寓式的管理”，是一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓，大多数用于投资。严格来讲，酒店式公寓实际上是产权酒店的一种形式。目前在一些中心城市如北京、上海、广州、深圳等地都出现了酒店式公寓，酒店式公寓一般位于城市的中央商务区，其使用客户大多为外来的高级白领阶层，其销售价格都比较高。2010年教材删除，如位于广州珠江新城（广州的CBD）的爱丁堡大厦，其销售价格达到了20000元/㎡左右. （3）分时度假 分时度假就是把一个星级酒店或豪华度假村的一间客房的使用权按每年52周时间分别出售给51个家庭。顾客在购买了一个时段（可以是20年、30年、40年或更长的时间）每年的使用权（如一周）之后，在今后有效年限中即可每年在此享受一星期的度假住宿。 （4）经济型酒店 经济型酒店是在传统星级酒店基础上发展出来的一种强化客房功能、弱化附属设施及服务的新型有限服务酒店。它主要从商务旅游顾客需求角度出发，重在提供物超所值的客房产品，它不同于传统的星级酒店标准，是对星级酒店的创新。经济型酒店以“务实”为服务理念，一般没有豪华的大堂，简化甚至取消一些配套设施，例如：餐厅、会议室、康乐等，但是它特别讲究客房的舒适度，除了室内装修质地优良、独具风格外，房间的睡床从床垫到床
目录 第一章房地产开发程序简介 (1) 第二章房地产开发公司的设立 (6) 第一步房地产开发公司设立的法律程序 (6) 第一项房地产开发公司设立的相关税费 (6) 第三章土地使用权取得流程 (6) 第二步取得开发土地使用权的法律程序 (7) 第二项取得开发土地使用权的相关税费 (9) 第三步拆迁安置阶段的法律程序 (9) 第三项拆迁安置阶段的相关税费 (10) 第四章房地产开发阶段 (10) 第四步立项和可行性研究的法律程序 (10) 第四项立项和可行性研究阶段的相关税费 (11) 第五步规划设计和市政配套法律程序 (11) 第五项规划设计和市政配套的相关税费 (12) 第五章项目建设阶段 (12) 第六步项目开工、建设、竣工阶段流程 (12) 第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费 (14) 第六章销售经营阶段 (15) 第七步销售经营阶段的法律程序 (16) 第七项销售经营阶段的相关税费 (16) 第七章物业管理 (17) 第八步物业管理阶段的法律程序 (17) 第八项物业管理阶段的相关税费 (17) 附录：房地产开发专业术语 (18) 第一节面积类 (18) 第二节价格类 (20) 第三节实务类 (22) 第四节管理政策类 (30)
第一章房地产开发程序简介 房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市 房地产管理法》第 2 条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所 有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为” 。房地产开发流程主要包括以 下几个程序。 1、前期的准备 前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规 划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工 程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使 用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。 在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如 果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。 出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地 70 年，工业用地 50 年，商业用地 40 年等。 2、建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产 开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发 商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 3、销售阶段 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和 现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之 前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。