成都房地产市场研究

成都市二手房市场分析报告

在不同寻常的2004年里，成都人对于房价的关注已经到了无法比拟的地步；举个例子，一周前去一个苍蝇馆子吃饭，我以前是这里的常客，与老板之间自然有些熟识，得之我仍然从事房地产行业，便耐心的向我询问起最近的市场情况以及他房子的价格，原来他是想置换一套新房；当然这样的谈话在公交车上或者其他公众场合也随时可以听到。

2004年11月，初来的寒意并没有让这个被房地产业内称为“政策年”的房屋价格降温，仅在4月底，国务院及国务院办公厅连续发布了三道命令：房地产开发项目资金提高至35%及以上；全国暂停半年审批农用地转非农建设用地；全面清理固定投资项目。5月建设部又出台了《经济适用住房管理办法》，进一步遏止购买经济适用房投资行为。10月13日，成都市房管局公布《成都市经济适用房销售管理暂行规定》，明确指出成都近两月房价涨幅过高，政府将投放适量的经济适用房平抑偏高的商品房市场价格，使房价回到正常的轨道。10月28日，温家宝在深化改革严管土地工作电视电话会议上指出：不得低价出让土地，成都市立即作出反应。10月29日，中国人民银行决定调整人民币存贷款利率，金融机构一年期存贷款基准利率均上调0.27个百分点。成都市的房价在经历了一次次政策洗礼之后，仿佛即将迎来新的春天,开发商和消费者在面对一系列的政策时，却有不同的看法，开发商认为：由于能购买经济适用房有众多的条款限制，加之在市场条件下，决定商品价格因素有两个，一个是生产成本，一个是供求关系。诸多方面原因决定了经济适用房对市场的冲击很小；消费者认为：这对购房者来说是件好事，但大多数人又不符合购买的要求，这样就依然有很大一部分客户会继续选择商品房，经济用房对市场的影响依然不会很大。

这一切似乎让人们变的扑朔迷离，如果明年初的经济适用房出来后，没有达到预期的平衡市场的效果，势必成都市的房地产价格会有一个大的动荡。

一、 都市二手房成交情况分析

1、2003年成交情况分析

彭州房地产市场调研报告

一：彭州概况描述：

1：彭州概况：

彭州位于四川省会成都西北25公里处，是古蜀国的发祥地，素有“天府金盆”、“蜀汉名区”的美誉，且有三千年的文明史，历史悠久，有众多的历史文化遗迹，如镇国寺、正觉寺、龙兴寺、云居院等千年古迹以及三昧水唐宋摩崖造像等。

彭州下辖28个镇，全市幅员面积1419.38平方公里，居成都市区、县、市第二位，北与茂县、汶川县接壤，东邻什邡、广汉市，南与郫县、新都相望，西连都江堰市，是蜀中“膏腴之地”、“英灵秀出之乡”。

彭州市地质、地貌构造较为复杂，主要为山地、丘陵、平原三种地貌，河流众多，气候温和，自然资源丰富，品种繁多，犹以旅游资源为多，从平原到山区，分布着众多的名山胜景，九锋山、丹景山、天台山、白鹿顶、葛仙山、白鹿公园、龙门山国家地质公园、白水河自然保护区等。

2、彭州经济发展现状及特点：

〈1〉：彭州市全市总人口78万，占地面积1420平方公里，其中彭州市区面积9平方公里，人口12万人。

〈2〉 经济运行中存在的问题：

〈〈1〉〉：经济发展总体水平较低，经济运行质量不高，工业发展滞后，人均GDP、人均财力在成都市区（市）县中排名靠后。 〈〈2〉〉：企业改革资金缺乏，攻坚难度大。

〈〈3〉〉：城市就业和再就业压力增大，城市困难职工增多。

〈〈4〉〉：财政负担重、增收难，干部福利待遇兑现难。

〈〈5〉〉：市镇两级历史负债大、包袱重，镇级经济困难问题突出。

〈3〉经济特点：

〈〈1〉〉：成都北郊资源宝库：

彭州有丰富的矿藏、林业、药材、水利和旅游资源。可以说，彭州是成都北郊的“聚宝盆”，也是“天府金盆”。

〈〈2〉〉、绿色工业扩散基地：

在发展绿色环保工业方面，取得了可喜的成绩。目前已有美国、日本、澳大利亚、国际金融投资公司（IFC）、新希望集团等国家和财团投资彭州的绿色工业企业。

〈〈3〉〉：“十五”规划中等城市：

专鼹砥客　ＴＥＣＨＮｏＬｏＧＹ　ＡＮＤ　Ｍ＿ＡＲＫＥＴ　

Ｖ０１．１６，Ｎｏ．５，２００９　

信用评级对房产金融稳定的贡献率研究　

基于成都市房产市场现状的实证分析　

郝　杨　

西南财经大学经济学院成都６１１１３０　

摘要：美国次贷危机不仅导致美国金融危机爆发，更对世界其他国家的金融市场造成极大影响。本文通过对美国次贷危　

机成因以及房产金融市场上价格泡沫形成过程的探析，假说的提出并予以验证，认为要稳定在异常周期下房产价格的波动，促　

进房产金融市场的稳定．必须提前对房地产开发企业进行信用评级。　

关键词：房产金融价格变动房地产开发企业信用评级贡献率　

１．文献综述　房地产业是我国国民经济的重要支柱产业之一，房地产行业　

形成的特有的房产金融市场，对于房地产行业和整个国民经济的　

发展更具有重大的影响作用。房产金融，顾名思义，指在房地产开　

发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、　

融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称，包括与住房制度　

改革有关的一系列金融活动的政策性房产金融和商业性房产金　

融两类（北京商业物业网，２００５年）。房产价格泡沫，指房地产价格　

脱离其基础价值持续上涨的过程与状态，是房地产市场内外因素　

共同作用的结果，是房地产价格高于市场基础决定的合理价格的　

部分（窦尔翔，李洪涛，李昕呖，２００７年）。因此迫使我们研究引起　

房产价格变动的因素，其中一种措施——信用评级对事前的泡沫　

控制起到了很大的作用。　

金融市场的金融风险防范不当，国际游资炒房，国家政策引导　

住房消费，土地出让价格上涨等导致房产价格一路上扬，过度偏离　

其实际价值，泡沫由此产生。一些信用不足的房地产开发企业资金　

链断裂，就此将违约并且无法偿还银行贷款，出现呆账或者坏帐　

（刘洪玉，２００８年）。一时间，房产价格将会严重下降，泡沫破灭，造　

成房产金融市场的不稳定性，严重阻碍相关行业的发展。　

２．房产金融市场及信用评级现状　

对成都市来讲，目前有房地产开发企业９４３家，具体信用评级　

地方经济479成都房地产市场调控政策及影响分析董建明 西南财经大学经济学院摘要：本文分析了成都市2016年房地产调控的背景，总结了两次调控政策的主要内容，并就调控政策对成都市房价走势及天府新区建设的影响进行了研究。本文认为此次房地产调控手段完备，力度较大，可以有效控制房价上涨，但不会造成房价的大幅下跌，同时有利于天府新区及成都市经济的可持续发展。关键词：房地产调控；限购；房价；天府新区中图分类号：F293.3 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2016)036-000479-02一、成都市出台房地产调控政策的背景及政策内容2016年以来，在居民投资渠道单一，购房信贷政策放宽等的影响下，成都的商品住宅去库存取得了很好的成果。年初很多陷入资金紧张的房地产企业，在前二至三季度就完成了全年的销售目标，资金压力大大缓解。但销售的火爆及在售房源的减少，也导致房价的大幅上涨。很多房地产商玩起了坐地起价、捂盘惜售的手段，导致很多处于观望状态的购房者转化为实际需求，进一步加剧了成都住宅市场的供需矛盾，推升了房价。尤其是成都高新区南区及天府新区，在天府新区及成都“一城双中心”发展战略的带动下，吸引了大批改善需求及投资甚至投机资金，房价飙升了30%—50%，甚至翻倍，增幅远远大于成都其他区域，引起了很大的社会争议。很多大型开发商认为成都的地价及房价仍有较大的上涨空间，利用资金优势大肆拿地，导致地王频现，有些地块的楼面地价甚至超过了周边房价，坐实了居民对高房价的预期，大有房价升势不止的景象。为控制房价上涨，成都市政府连续出台了两次房地产调控政策，并在土地拍卖上采取了较强的管制措施。2016年10月1日，成都市政府出台政策，在十区一县(包含高新区和天府新区)实施限购，规定同一身份自然人、法人只能新购买1套商品住房；购买二套房商业性个人住房贷款首付款比例不低于40%。此次调控对房价有一定的影响，但并未根本扭转市场对房价上涨的预期，尤其是高新南区、天府新区等热点区域，房价走高预期不减，甚至挤压了其他区域的房产需求。为此，成都市政府于2016年11月17日出台了年内的第二次房地产调控政策。这次政策的主要内容可以分为四大类：（一）增加土地供应，控制土地价格。具体内容有：1.公布全市经营性建设用地出让3年滚动供应计划，稳步增加住宅用地供应规模。2.坚持“净地出让”，加快出让宗地周边市政配套设施建设。合理确定经营性用地出让起始价，对溢价率超过60%的，竞得人须在三个月内交清全部土地出让价款。3.建立购地资金来源审查机制，严格落实房地产开发企业只能用自有资金购买土地的要求，严禁银行理财资金违规进入房地产领域，房地产企业债募集资金不得用于购置土地。以上政策“增供应、降杠杆、稳地价”，管住了房价上涨的源头。（二）增加新房供应，抑制房价过快增长。1.加大促建力度，增加有效供给，已拿地的要按期开工按期完工，具备销售条件的要及时销售，并对开发商办理预售许可证的面积进行控制；2.加强商品住房价格指导。要求开发商根据项目楼面地价及建安成本等合理确定申报价格，不得虚高申报，不得以精装修、提高设施设备档次等为名变相抬高价格；对申报价格明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格，且不接受价格主管部门指导的开发项目，房管部门可暂不予受理预售许可、现售备案；且申报价格一经确定不得上调。以上政策管住了开发商囤地、捂盘、乱涨价等行为。（三）调整购房信贷政策。公积金贷款一套房首付提高至三成，二套房提升至四成；商业住房贷款方面，成都市高新区南部园区、天府新区成都直管区居民家庭有1套住房未结清相应贷款，再次申请贷款购房，首付款比例不得低于70%；公积金及商业住房贷款对居民家庭购买第三套及以上的，均不提供贷款支持。以上政策可以限制高杠杆购房行为，切断炒房者的资金来源。（四）热点区域加大限购力度。成都高新区南部园区、天府新区成都直管区的户籍居民或在成都高新区南部园区、天府新区成都直管区稳定就业并连续缴纳社会保险或个人所得税1年以上的其他地区户籍居民，在本区域内无自有产权住房，且2016年10月1日后尚未在成办发〔2016〕37号文件规定的住房限购区域内新购买商品住房的，可在本区域范围内购买1套商品住房。不符合上述条件的居民，不得在上述区域购买商品住房。这一政策极大限制了上述区域的购房需求。以上四类政策从“增供给、稳地价、减杠杆、控需求”四个角度，控制成都市尤其是成都高新区南部园区、天府新区成都直管区的房价，手段完备，力度大，堪称史上最严。若能有效执行，对房价必定有很好地控制。二、成都市房地产调控政策对房价的影响分析此次的房地产调控必定会对房价，尤其是高新区南区及天府新区成都直管区的房价造成一定程度的打压。首先，此次调控稳定了地价，房地产商借成本高提高房价的理由便不存在了，对于在售和待售的楼盘房价都会形成一定的压制。成都市政府2016年12月底拍卖的成都科学城890亩土地，对土地的开发持有方式、售价、销售对象以及业主转售都做了严格的限制。这些地块位置优越，销售价格则制定了普通住房6800元／平米、高端住房9000元平米的最高限，大大低于周边房价，对抑制周边房价起到了重要作用，具有标杆指导意义。其次，此次调控抑制了购房需求。十区一县一人最多购一套房，高新区南区及天府新区成都直管区则只能是“本地户籍或工作的人＋本地无房＋10月1日限购后未在成都限购区域内买房”的人才可购买1套房，极大的限制了购买人群。由于高新区南区及天府新区面临严厉的限购政策，大批购房者被排除在外，房价可能会有一定幅度的回落；因限购被限制买房的购房者会有部分被挤出到其他区域购房，但这两个区域房价回落对其他区域的房价的影响会更大一些。最后，在房地产调控政策下，有大量房源的开发商会加大促销力度，高价拿地的开发商面临资金压力，会加快新房上市，快速回笼资金。中小开发商资金链断裂的风险上升，需引起重视。对于购房者来说，房价上涨的预期基本消除，选择增多，部分需求会延后。以上因素共同作用，会对房价造成压制，严重区域甚至会抹平下接（第４８２页）Copyright©博看网 . All Rights Reserved.现代经济信息482高峰时的涨幅。三、成都市房地产调控政策对天府新区发展的影响分析笔者认为，成都此次房地产调控专门针对高新区南区和天府新区成都直管区出台严厉的限购政策，体现了政府对天府新区发展的重视，更体现了对天府新区发展规律的尊重。天府新区作为新批准的国家级开发区，预计人口600万人，规划面积1578平方公里(236.7万亩)，是中国西部地区的核心增长极与科技创新高地，潜力巨大，前景广阔。按照每亩100万元的投资额粗略测算，天府新区总投资额可达2.367万亿，占2015年四川全省GDP的78.63%，为成都甚至四川的长远发展带来了良好的机遇。但如果只看中短期效益，过度消耗政策红利，在基础设备及商业配套不完善的情况下推高楼价，则会使开发区房地产化，实业空心化，导致泡沫积累并最终破灭，贻害无穷。房地产调控虽然会在短期内压低天府新区地价，减少政府的财政收入，但却有利于控制区域内的房价，有利于天府新区土地储备的逐步释放，为天府新区建设提供可持续的资金支持。同时，稳定天府新区房价会给先进入的企业及员工一定的政策收益，有利于企业长期发展，有利于提高员工收入水平，有利于企业吸引人才并留住人才，从而吸引更多的企业入驻天府新区，提升天府新区的经济实力，进而提升成都以及四川的整体经济水平。四、结语总的来看，成都的房价与中东部很多城市相比，仍处于较低水平。在西部大开发、一带一路及天府新区建设的支撑下，成都的房价不会出现大幅度下跌。此次房地产调控贯彻了中央对房地产市场发展的大政方针，有利于稳定房价预期，为成都及四川经济的长久可持续发展奠定了良好的基础，有重大的积极意义。产值超千亿元的产业集群，建成内蒙古自治区核心制造业基地，着力构建沿黄河、沿交通干线产业带。进一步加大力度，统筹整合乌海周边地区、托清准工业集中区产业区域发展。东部地区动融入东北亚和环渤海经济区，重点建设15个工业集中区，重点区域发展能源、现代煤化工、有色金属生产加工、装备制造、生物产业、绿色农畜产品生产加工及金融、物流、旅游、商贸等服务业，培育一批产值超百亿元的产业集群，构建沿交通干线、沿主要河流点状开发的产业格局。县域地区立足资源禀赋，大力发展特色优势产业，宜工则工、宜农则农、宜游宜游、宜林则林、宜牧则牧、宜商则商，构建各具特色、错位区域发展的产业格局。五、加大对旗县资金扶持首先，要建立事权与财权相匹配的财政体制，增加县级税收留成，提高县级财政在财力分配中的比重，使地方政府有更多的财力投入到公共服务和基础设施建设上。其次，加大对欠发达地区县域财政转移支付力度，提高一般性转移支付的规模和比例，增强县级政府提供基本公共服务的能力。第三，加强地方金融事务和相关政策的协调，引导股份制银行落户县域地区，鼓励更多的保险公司、证券公司、财务管理公司、资产管理公司、投资公司和其他新型金融机构在县域设点区域发展，为县域经济加快区域发展注入金融支持活力。第四，进一步健全完善金融支持农村牧区区域发展考核奖励制度，鼓励支持各类金融机构向县域延伸拓展业务、创新金融产品、设立分支机构，引导各类资本到农村牧区区域发展投资开办金融网点。加速推进农村信用社的改革完善，发挥好自治区信用联社的行业管理职能作用，增强其生机活力特别是对“三农三牧”的信贷支持能力，发挥好农村信用社(农村商业银行)在县域经济中金融主力军的作用，加大对其支持力度及防范和化解风险的能力十分重要。作者简介：徐鸿雁(1979-)，女，汉族，内蒙古赤峰市人，大学文化，中共党员，经济师，现就职于赤峰市敖汉旗农村信用联社部门总经理。来，提出切实可行的创意经济模式，同时要争取政府相关政策的扶持，争取稳定的发展环境。其次，要突出区域文化差异性，通过品牌推广、市场宣传、模式升级等手段突显企业的竞争能力，在众多企业中脱颖而出[5]。因此，创意企业要结合双城区的本土化特点，认真做好双城区地方文化资源的调研，充分挖掘双城区特有的文化资源，构建双城区旅游圈，通过差异化的创意定位，让双城区文化资源独特性和差异性的竞争优势显现出来。（三）相关产业部门积极配合。相关配套产业的完善将会加快创意产业和创意产业园的发展，这是由创意经济的融合属性所决定的。换言之，一个地区的创意经济的发展，就会带动相关产业的发展，甚至催生新的产业和新的经济增长点。因此，各个相关的产业部门在空间上的聚集就显得格外重要。同时，这也是相关人才和技术的聚集地。形成完善的产业集群，实现规模经济和各个环节的集约化经营，从整体上提升创意产业的经营能力。创意经济是未来经济发展的一种新的模式，它能够充分释放社会创新的潜力，并且推动着社会各行各业的创新。并且目前已经在一些行业或区域成功的运用。相应的，我国对创意经济的理论研究与快速发展的创意经济严重失衡，政府应给予足够重视，与世界发达国家的积极交流与合作尤为重要，如何完善地方文化资源与创意经济的融合机制，需要政府、创意企业、相关部门以及学术理论的共同努力。参考文献：[1]徐凤兰.地方文化资源与创意经济发展——以浙江宋城集团为例[J].浙江社会科学,2008,09:63-66+125-126.[2]鲍枫.中国文化创意产业集群发展研究[D].吉林大学,2013.[3]吴威.创意产业与区域经济增长互动发展研究[D].吉林大学,2014.[4]董文静.创意产业化运行机制研究[D].中国海洋大学,2014.[5]韩顺法.文化创意产业对国民经济发展的影响及实证研究[D].南京航空航天大学,2010.作者简介：何雪莲(1976-)，女，满族，黑龙江哈尔滨人，讲师，主要从事文化与地域经济研究。上接（第４７９页）上接（第４８０页）Copyright©博看网 . All Rights Reserved.