房地产市场泡沫的形成与破灭

经济与环境探讨　２０１０　Ｓｅｐｔｅｍｂｅｒ　
房地产市场泡沫的形成与破灭　

刘　明　
（四川大学经济学院，四川成都６１００６５）　
［摘要］文章在简单分析了我国房地产市场泡沫形成的原因的基础上，具体阐述了泡沫形成的过程，最后得出并解　
释了泡沫破灭的必然性。　
［关键词］房地产，泡沫，形成，破灭　
［中图分类号】Ｆ２９３．３　【文献标识码］Ａ　［文章编号】１００９．９６４６（２０１０）０９—００３０－０２　

一
、

房地产业的泡沫产生原因　

近年来，中国楼市一直居高不下，表　面一派很火爆的样子，事实上已经呈现　出泡沫，危机四伏，不少地方政府已经　出台政策开始救市。但是我国的房地产　业是不正常的，它存在许多问题，造成　这种情况的原因大致有以下两点：　（一）房地产业存在较为严重的垄断　情况，从而使行业竞争很不充分。在房　地产开发过程中，大多数成本是由非市　场因素来决定的，而收益则由所谓的供　求关系来安排。这就使得国内商品房的　定价无法由市场来决定，只好听任开发　商主导，由此炒高房价也就容易而且必　然了。　房地产业的垄断情况主要表现在三　个方面：一是土地的垄断。目前大量的　土地被开发商掌控，加大了土地调控的　矛盾，增加了房地产开发商垄断房价的　空间。二是市场垄断。目前我国不但商　品房，连经济适用房都由房地产商垄断　包办，由于没有形成有效的市场定价机　制．一部分房地产开发企业通过操纵市　场，提高房价。三是直接的价格控制。部　分房地产商通过提高住房档次、囤积居　奇等方式提高房价，利用信息不充分的　市场缺陷，通过各种形式哄抬房价，严　重损害了消费者的利益。　（二）“土地财政”也是引发高房价　的一个直接原因。一些地方政府受利益　的驱动，借经营城市之名，行出卖土地　之实。随意征用土地，并将大量的土地　
投入房地产市场，以获取高额收益。这　
虽然在一定程度上弥补丁地方政府财政　
的不足，但却增加了房地产的成本，成　
为高房价的一个直接诱因，而且导致建　设用地总量增长过快。　二、泡沫产生的过程　著名经济学家郎咸平关于买房陷阱　的例子揭示了房子从开发到最终到达手　里的整个过程，也是泡沫产生的过程：　（一）中国在银行改革的基础上开了　一条口子，为了各银行之间的竞争所以　把工、农、建等等全部独立运营。比如　说一个开发商从工行贷款１　０００万后，他　只需要用５００万来开发房子，然后把售　价提升，再把这个开发中的房子按他的　售价标准抵押从农行再贷款２０００万，然　后再用这２０００万中的１０００万开发一套　售价更高的房子来找建设银行抵押贷款　４０００万。这是一个滚雪球的疯狂贷款模　式。精明的开发商做了只赚不赔的生意，　把风险转移给了贷款银行。做了抵押贷　款的商业银则有的是办法顶住和推高房　价，常用手段就是放松贷款、增加货币　供应量从而放大市场需求量，以至价格　的上涨。　（二）对于投资者需求者来说，只要　和银行有点“路子”的人，他们先按揭　一套８０万的房子，自己出１Ｏ万首付然　一３０一　后再从银行贷出７０万。之后再把这个房　子抬高价格到１８０万出售。这个时候他　们的亲戚或者老爸老妈再去买下，也用　按揭的方式自己出首付３Ｏ万再从银行贷　出１５０万，然后就不管了。他们不还贷　款怎么办？银行爱收不收．反正根据合同　
我还不上钱你可以收走房子，我们两不　
相欠．。所以转了一圈，抬高了几倍价格　
的房子又回到了政府回到了银行手里。这　
就解释了为什么很多新楼盘刚开始修就　
被‘炒房团’买走了。他们炒的不是赌　
房子会升值．而是拿了房子去收拾银行。　
银行拿到这个房子怎么办？更不敢降价　
了，只好再加点价接着卖，所以普通老　
百姓现在根本别想买到真正合理价格的　
房子！即使你直接从开发商手里买来的　
房子都说不定已经转了好几次手又回到　
银行以及开发商手里的了。说句不好听　
的现在８ｏｏｏ／￣的房子里，只有２５００才　
是房价，有５５００都是为填补资金黑洞！　
也就是说你正在替人任劳任怨地擦屁股。　
没错，现在住在十几年积蓄换来房　
子里的人们和背着沉重房贷的“房奴”　
们，你们不仅没有分享到社会进步推高　
房价所带来的利益，反而在承担着不该　
由自己承担的额外成本。工资涨了又怎　
么样，涨的工资全部贴给房地产商和投　
资需求者都还不够，谈何提高生活水平？　
三、泡沫坚挺但终将破灭　
只要是泡沫，迟早会破裂，然而中　
Ｓｅｐｔｅｍｂｅｒ　２０１０　经济与环境探讨　
国房地产市场的泡沫异常坚硬，被说了　
五、六年了非但不破，反而越来越大，以　至于大家开始怀疑市场到底有没有泡　沫？房价还降不降的下来？　９０年代中国海南房地产破灭的破灭　是中国第一次房地产危机，也许是教训　不够惨痛，房价仍然调一轮涨一轮。如　果大陆的泡沫不足以击垮人们对“房价　坚挺“的坚信，那么来看看其他国家和　地区的血泪史：美国房地产泡沫间接引　发上世纪３Ｏ年代世界经济危机；９Ｏ年代　日本地产神话的泡沫破灭，日本经济指　导现在还没有彻底走出阴影；东南亚房　地产泡沫破裂直接导致各国经济严重衰　退；香港房地产泡沫破灭使几十万百万　“富翁”一夜之问变成报完“负翁”；迪　拜房地产泡沫破裂几乎引发全球金融危　机。这些都是历史的教训，应该成为中　国楼市的前车之鉴，其中又以日本为借　《上接第２７页）　鉴之首。　美国《福布斯》评出了七大近在眼　前的金融泡沫，其中中国的房地产市场　位居第二。《福布斯》还指出，中国房地　产的增长看上去“疑似”当年日本和美　国市场崩盘钱的状况。现在的中国，与　当年日本泡沫破灭前的社会心态和市场　表象几乎一模一样。１９９０年，当ｎ，￣ＪＬ乎　所有日本人都相信房价永远不会下跌的，　一亿人沉浸在巨大的泡沫中。现在，历　史似乎正在重演，几乎所有的中国人都　相信房价的趋势是上涨，房地产是能够　永远保值的资产，１３亿中国人沉浸在巨　大的泡沫中。ｌ９９１年，巨大的房地产泡　沫自东京破裂，迅速蔓延至日本全国，当　年六大城市的房地产价格下降。Ｔ　１５％到　２０％，随之而来的是失业和经济大幅下　滑，直到２００４年日本经济都还在负增长。　中国破灭迟早都要破灭，泡沫越大损失　越重。虽然中１３两国国情不同。但是房　地产继续像现在这样发展下去，必将重　
蹈日本覆辙。房地产泡沫的破灭是不可　
逆转的趋势。　

参考文献：　
［１】杨帆．房地产泡沫是中国经济最　
大隐患．２ＯｌＯ（４）．　
［２】尔豪．回顾房地产泡沫带来的悲　
居４．ＦＩＮＡＮＣＥ＆ＥＣＯＮＯＭ　２ＯｌＯ・第３　
期．　
【３］陈涛．坚硬的住房泡沫．经济全　
局，２０１ｏ（１）．　

作者简介ｉ　
刘明，女，浙江杭州人，四川Ｉ大学　
经济学院国民经济管理本科生，研究方　
向：经济管理。　

五、对潜山县槎水镇以及我国农村　
发展农业信息化建设的几点思考　
１．政府在农业信息化中应发挥职能　
作用　
农业信息化不仅仅是局限于槎水镇　
一
个镇或者一个县的任务，而是一个跨　
地区、跨部门的系统工程，需要各部门　
的分工和协作。首先，作为政府要加大　
对农业信息系统的投入力度。建立一个　
覆盖面广的农业信息系统，及时发布相　
关农产品的需求和供给的信息。加快电　
视、广播、电话接入到每个农户的家中，　
通过媒体的多种方式和渠道加强信息服　
务的覆盖面。其次，政府以及各地的农　
技站应该承担起网络电脑知识培训的相　
关责任。应当定时开展电脑信息培训班，　
教会农民掌握一些基本的电脑互联网知　
识，处理常见的故障，学会信息搜索。　
２．因地制宦，重视“人网”的渠道　
作用　
在收入水平低下的偏远山区，距离　
每家每户都装上电脑和电话还有很长的　

距离。比起城市，农村的“人网”更加　发达，信息可以通过“人网”得到迅速　传播。所以更要重视信息在农村中发达　的“人网”中的传播。目前信息网络大　多联到了镇和村上，所以在今后的很长　时间内，都需要镇和村上的相关机构如　当地的农技站，为当地居民获取各种丰　富的多元化的信息。农民可以从镇或村　上以及农技站那里获取各种信息，然后　农民之间相互传播。　３．积极推进各种合作社和协会的发展　在潜山县槎水镇是一个自然资源丰　富的地区，当地农民可以利用当地的资　源比较优势发展自己的优势产业。当地　的蚕桑、瓜蒌、食用菌都是具有优势的　产业。可以针对这些产业成立一些合作　社和　会，合作社和协会定期开展专业　知识培训，不仅可以提供先进的技术、设　备，还可以在培训期间向农民发布相关　的农产品需求和销售渠道的信息。合作　社可以实现农业品的产业优势，组织社　员统一生产，合作社将社员的农产品统　一３ｌ一　一销售出去，实现生产的产业化。　
参考文献ｉ　
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展【Ｊ】．甘肃农业，２００７．４．　
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济健康发展［Ｊ】．农业经济，２００８．　
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——
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展和农民的影响【Ｊ］＿社会纵横，２００４．　
【６】隋艳颖．农业信息化在农村经济　
发展中的作用及面临的问题［Ｊ］＿产业经　
济．２００８．　

作者简介：　
王慧娟，女，安徽大学经济学院人　
口资源与环境经济学专业０８级研究生。