房地产集团新项目“三先六快”操作规定
房地产集团新项目“三先六快”操作规定
1 总则
1.1 目的：进一步规范房地产集团新项目操作，提高项目开发速度，确保新项目实现“三先六快”。
1.2 适用范围：房地产集团下辖所有新获取项目。
1.3 阅读范围：房地产集团全体员工。
1.4 解释部门：房地产集团运营管理中心。
2 定义
2.1 三先六快：“三先”指：先获取土地信息、先开始规划设计、先对设计及施工单位进行招标。“六快”指：快速匹配人力资源、快速完成报批报建、快速实现开工建设、快速实现融资、快速实现销售、快速实现资金倒流。
3 时间规定
3.1 先获取土地信息：提前一年获取土地信息，并及时进行市场调研、政府谈判等工作。
3.2 先开始规划设计：提前6个月初步完成规划设计，提前三个月初步完成单体建筑方案设计，扩初、施工图相应跟上。
3.3 先对设计、施工单位进行招投标：针对有意向土地，必须确保提前9个月完成设计院招投标工作，实现合同签订。在和政府进入实质性谈判阶段，开始对施工单位（降水、桩基、主体工程）进行招投标工作，确保土地获取后施工单位招投标工作完成，实现合同签订，立即进场施工。
3.4快速匹配人力资源的要求：班子配置原则上在土地获取前两个月主要岗位人员（项目总、前期、设计、工程、行政、财务）到位，项目成立后所有岗位人员到位。
3.5快速完成规划报批工作的要求：待土地获取后15天内完成规划报批，15天内完成单体方案报批，施工图方案相应跟上。具体完成“四证”办理的要求：土地合同签订后1个月完成土地证办理；2个月内完成建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。
3.6快速实现开工开盘的要求（按照30层楼宇、有桩基、地下两层、开盘形象进度（原则到地上一层））：
3.6.1老项目新地块动工到开盘2个月。
3.6.2老城市新项目启动区动工到开盘3个月，以后每期动工至开盘2个月。
3.6.3新市场新项目启动区动工到开盘4个月，以后每期动工至开盘2个月。
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房地产项目的价格策略
房地产价格犹如一把双刃剑：制定的好，可以做败竞争对手，使开发商自己的楼盘畅销；制定的不好，楼盘可能卖不出，企业就被别的对手打败。因此，制定合理的价格策略，是策划人员的重要工作之一。价格策略主要包括定价目标、基本定价方法、单元价格确定以及定价技巧等。
地产价格策划师在一定的内外环境的背景下进行的，将受各种因素的影响，因此价格策划必须在对各种影响因素进行深入细致分析的基础之上制定。价格策划主要体现在与其他营销组合的协调配合、合理确定定价目标、灵活运用各种策略的定价方法。也就是说，价格策划首先必须针对影响价格定位的因素，进行系统分析。
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影响和制约楼盘定价的决定性因素主要包括以下几个方面：
（一）成本因素
在建筑物的价值构成中，成本占有重要的地位。发展商在建造、发售楼盘时所投入的各种费用，构成了楼盘的生产、销售成本。一般而言成本是进行楼盘定价的下限，是影响和制约楼盘定价的重要因素
（二）竞争因素
市场经济最明显的特点就是市场竞争。价格作为市场竞争最基本的工具，受市场竞争程度和状况的影响极大。市场供求关系的变动、竞争者消费策略的改变对开发商楼盘定价有着极大的制约作用。
（三）产品差异
市场竞争在一定程度上表现为差异竞争，而差异竞争主要集中在产品的差异上，即楼盘本身素质及各种卖点的不同上。产品差异化程度越高，所面临的市场竞争越小，其产品本身的唯一性也越大，价格也将不再是销售中的最大难点。此时产品可以提高定价。产品差异主要表现在建筑风格、户型、外立面、小区环境设计等方面。
（四）购房者的心理因素
在逐渐走向成熟的地产市场，开发商的品牌影响力越来越起作用，如果购房者对开发商的产品有良好的印象和偏好，开发山该对楼盘定价时就有较大的自由度。
（五）开发商的目标
根据开发商在市场的定位，开发商的发展目标，可有多种定价方法。如果开发商的目标是成长为市场的领先者，此时定价可采取低价入市的策略，占领巩固市场份额。
精心整理
来源网络，仅 供个人学习参考 中南地产三先六快
——拿地到开盘从1年变6个月
中南地产是长三角某百亿军团，2014年销售额为200多亿，项目遍及上海、南京、天津、武汉、成都、海南，属于全国化布局，2013年下半年A企提出“三先六快”的项目运营思路，在此之后项目开发速度大大提升。
所谓的“三先六快”中的“三先”是指：
1、先获取土地信息2、先开始规划设计3、先对设计及施工单位招标。
“六快”是指：
1、快速实现银行融资2、快速配置人力资源3、快速完成规划报批4、快速实现开工建设
5、快速销售6、快速实现资金倒流。
“三先六快”适用于新项目首期的开发建设，后期项目开发节奏会根据首期开盘去化情况进行调整，保证整个项目有1/3在售、1/3在开发、1/3在设计。
A企为实现项目快速开盘，实现资金快速回笼和高效利用，明确了精心整理
来源网络，仅 供个人学习参考 “三先六快”具体管理要求，其中“三先”要求设计、规划、招标等重要工作前置，多部门协同，各项工作并行，缩短整体工期。
先获取土地信息 提前1个月获取土地信息
先规划设计 土地获取后15天完成产品定位及规划设计
先招标 土地获取10天内完成施工、监理、桩基施工单位等招标工作
在“三先”的基础上，中南同时提出了“六快”的管理要求，识别项目开发全生命周期中的关键点，快速匹配各类资源，优化项目整体操作思路。
快速匹配人力资源 土地获取10天内主要岗位到位，项目成立后所有岗位到位
快速完成规划报批 现状标高图、成活面标高、作业前测量记录（现场草稿和网络图）、
文字和影像资料、施工方案比选、施工管理和技术要求。
快速实现开盘 假设按照30层楼宇、有桩基、地下两层、开盘形象进度（原则到地上一层）：
（1）老项目新地块动工到开盘2个月；老城市新项目启动区动工到开盘3-4个月，以后每期动工至开盘2个月；新市场新项目启动区动工到开盘4-6个月，以后每期动工至开盘2个月；
房地产销售培训PPT
第一篇：市场概述
本章主要介绍当前房地产市场的情况和趋势。随着城市化进程加速，房地产市场持续火热。与此同时，政策调控、房贷利率等因素也在不断调整，对房地产市场产生影响。因此，房地产销售人员需要对市场进行深入了解，才能更好地开展销售工作。
第二篇：销售策略分析
本章主要介绍房地产销售过程中的策略问题。销售策略的成功与否关系到销售业绩的好坏。本章将介绍常见的销售策略，如何制定销售策略以及如何执行销售策略。
第三篇：客户拓展技巧
本章主要介绍房地产销售过程中的客户拓展技巧，包括如何寻找客户、如何与客户建立信任和合作关系以及如何提高客户满意度等内容。这些技巧是房地产销售人员必须掌握的基本技能。
第四篇：房源挖掘技巧
本章主要介绍房地产销售过程中的房源挖掘技巧。除了客户拓展，房源挖掘也是房地产销售的重要环节。本章将介绍如何有效地找到好的房源，如何开展房源调研以及如何与业主建立良好的合作关系等内容。
第五篇：交易技巧
本章主要介绍房地产销售中的交易技巧。包括如何进行价格谈判、如何应对客户异议以及如何处理售后服务等问题。这些技巧是房地产销售人员必须掌握的高级技能。
第六篇：销售管理
本章主要介绍房地产销售中的管理问题。包括如何管理销售团队、如何制定销售计划以及如何监督和考核销售人员等问题。良好的销售管理可以提高销售效率和销售质量，从而实现销售目标。
结语：
以上是本次培训PPT的内容及大纲，希望大家在接下来的学习过程中认真听取老师的讲解，注重细节，灵活运用所学技巧，不断提高自己的销售能力。
