第七章房产税法、契税法和土地增值税法第七章课程目录：一、本章命题常规二、本章新增易考知识点三、本章重要考点示例四、跨章节知识点组合一、本章命题常规本章收录了房产税、契税和土地增值税的政策规定，其中契税和土地增值税都与房地产权属转移有关。
本章考试命题分值9分左右，其中房产税的分值能达到3分左右，土地增值税5分左右。
本章可以命制各种题型，单选、多选题型较为常见，房产税也可与企业所得税混合命制综合题；土地增值税也易与增值税、城市维护建设税、印花税混合命制计算题。
二、本章新增易考知识点1.不能忽视“营改增”对房产税、契税、土地增值税税基的影响2.契税税收优惠政策进行了调整【例题·单选题】安徽省某市居民王先生和太太2014年以30万元购买一套54平方米的住房用作结婚新房，2016年8月生子后，改善住房条件，以73.5万元（发票注明价款70万元，增值税3.5万元）购买了第二套88平方米的住房，则王先生一家两次共缴纳契税（）。
A.1万元B.1.08万元C.1.43万元D.1.5万元【答案】A【解析】第一套和第二套90平方米以下住房均按照1%税务税率征收契税。
王先生一家两次共缴纳契税=（30+70）×1%=1（万元）三、本章重要考点真题及题库示例考点1：房产税的纳税人和征税对象【例题1·单选题】下列房屋及建筑物中，属于房产税征税范围的是（）。
（2014年）A.农村的居住用房B.建在室外的露天游泳池C.个人拥有的市区经营性用房D.尚未使用或出租而待售的商品房【答案】C【例题2·单选题】无租使用其它单位房产的，其房产税纳税规定是（）。
A.免征房产税B.由无租使用其它单位房产的单位和个人按照同类租金收入代缴房产税C.由无租使用其它单位房产的单位和个人按照房产余值缴纳房产税D.由产权所有人按照同类租金收入代缴房产税【答案】C【例题3·多选题】下列情形中，应由房产代管人或者使用人缴纳房产税的有（）。
冲刺串讲一、纳税人（一）增值税一般与小规模的划分标准——50万、80万、500万——例外；（二）房产税+土地使用税房产税——房屋的所有权人；土地使用税——土地的使用权人；房产税：房产出租——出租人——从租计征；出典——承典人——从价计征；投资入股：承担风险——被投资人——从价计征；不承担风险——投资人——从租计征；融资租赁——承租人——从价计征。
土地使用税：共有——共有各方。
（三）烟叶税——仅限于单位（四）契税——不动产权属的承受人；（五）印花税1.立合同人——当事人，不包括担保人、证人、鉴定人；2.立据人；3.立账簿人；4.领受人；5.使用人；境外书立、境内使用的，使用人纳税。
6.电子凭证签订人。
（六）所得税——居民与非居民企业所得税——登记注册地与实际管理机构所在地；个人所得税——住所与居住时间。
易错点365天的计算二、征税范围（一）增值税+营业税1.基本规定（1）物——动产、不动产、无形资产；（2）行为——应税劳务、应税服务、非应税劳务；2.混合销售行为+兼营行为3.视同行为增值税——视同销售行为；营业税——视同应税行为。
4.营改增的范围（3+7）（临考前要记忆）5.特殊项目（22项，包括应征和不征的项目，临考前需要记忆）易错点1.用于非应税项目和集体福利、个人消费的货物，是视同销售还是应当作进项税额转出2.与企业所得税的区别（总分机构的移送、用于非应税项目）3.将动产、不动产投资入股的涉税处理（二）房产税+土地使用税城市、县城、建制镇、工矿区；农村除外。
（三）契税+土地增值税1.土地使用权出让——契税转让——土地增值税+契税2.房屋所有权买卖——土地增值税+契税赠与——契税交换——土地增值税+契税土地增值税：应征、免征、不征契税：投资、抵债、获奖、预付款（四）涉及不动产的税种——营业税+契税+耕地占用税+土地增值税+房产税+城镇土地使用税1.不动产的保有环节——营业税+房产税+城镇土地使用税（1）自用——房产税+城镇土地使用税②单位自用——纳税③个人自用——居住——两税均免（2）出租——营业税+房产税+城镇土地使用税（单位个人均纳税）2.不动产的流通环节——耕地占用税+契税+营业税+土地增值税（1）耕地占用税+契税①仅对第一次占用耕地时征收②改变用途才征③均应计入土地成本（注：在计算土地增值税扣除项目的时候，耕地占用税作为房地产开发成本）（2）契税+土地增值税①土地使用权的出让——契税②土地使用权的转让——契税+土地增值税③房屋买卖——契税+土地增值税④房屋的交换——契税（无差价免）+土地增值税（个人互换住房，经核实后免）⑤房屋赠与——契税3.不动产的特殊规定（1）投资入股：①营业税——不征②土地增值税——免征（双方均为非房地产开发企业）③契税——征④房产税——征（2）抵债①营业税——征②契税——征③土地增值税——征（3）无偿赠与①营业税——征（四类免，教材164页第24条）②土地增值税——不征③契税——征（法定继承人免）4.列举式（1）消费税——15类（2）资源税——7类（初级的未经加工的）（3）耕地占用税——耕地（4）车辆购置税——5类（购置的范围）（5）印花税——14类（6）个人所得税——11类应否征——征税范围+税收优惠按什么征——征税范围1.工资与劳务报酬——兼职、退休人员再任职、营销业绩奖励2.工资与承包承租所得——经营成果权的归属3.工资与个体户生产经营所得——出租车归属4.财产转让所得——股票转让、住房转让、股权转让、转让限售股、终止投资收回的款项、购买和处置债权易错点1.个人拍卖所得：文字作品——按“特许权使用费”；其它——按“财产转让”2.企业改制，个人以股份形式取得的量化资产：不拥有所有权的——不征拥有所有权但不转让——免征转让——按“财产转让”征（注意转让境内上市的不征、境外上市征）持有——按“股息、红利”征易错点3.沪港通股票市场取得的股票转让差价——暂免取得的股息红利——内地投资者：按20%征香港投资者：按10%征4.个人持有全国中小企业股份转让系统（简称全国股份转让系统）挂牌公司的股票：持股期限在1个月以内（含1个月）的——全额计入应纳税所得额持股期限在1个月以上至1年（含1年）的——暂减按50%计入应纳税所得额持股期限超过1年的——暂减按25%计入应纳税所得额易错点5.企业（独资、合伙除外）为股东购买的汽车、住房，按“股息、红利”纳税6.企业（独资、合伙除外）的个人投资者向企业借款，纳税年度终了不归还的，按“股息、红利”纳税7.企业促销展业赠送的礼品——三种不征，三种征三、税率（一）增值税——17%；13%；11%；6%；征收率：3%（二）消费税——卷烟、白酒、金银首饰（三）城建税——7%、5%；1%（四）烟叶税——20%（五）关税——进口税率（六）土地增值税——四级超率累进税率（七）房产税——1.2%；12%（或个人4%）（八）车辆购置税——10%（九）企业所得税——25%；10%；15%；20%（十）个人所得税：1.稿酬——14%2.劳务报酬——20%——40%（三级超额累进税率）3.房屋租赁——10%（仅指住房）四、应纳税额计算（一）增值税1.一般纳税人——抵扣方法+简易方法A、抵扣方法（1）销项税额——数额+时间的确认（交多少、何时交）第一、数额：①价外费用——范围+剔税；②商业折扣、现金折扣、销售折让；③以旧换新（金银首饰）；④包装物的押金（白酒、啤酒）；⑤营改增差额征税（融资租赁、客运场站、知识产权代理、货代、代理报关、国际货代）⑥视同销售（均价和组成计税价格）⑦清理固定资产易错点1.含税收入（价外费用、押金、商业企业零售烟酒、化妆品、食品、服装、鞋帽，开具普通发票）2.一般纳税人清理固定资产（3%减按2%、17%）第二、时间的确认——取决于结算方式①直接收款——无论货物是否已发出②赊销和分期收款——合同约定的日期③预收款——货物发出（不能超过12个月）④托收承付与委托收款——货物发出并办妥托收手续（无论款项是否收到）⑤代销——收到代销清单或全部或部分货款的当天（180天内）易错点1.租赁服务采取预收款——收到时（不同于销售货物）2.视同应税服务的——服务完成的当天（不同于视同销售）（2）进项税额（抵扣与进项税转出）第一、可以抵扣的①凭票抵扣的：销售方或服务方的增值税专用发票、运输企业的货运增值税专用发票、海关的增值税专用缴款书、税务机关代开的税收缴款凭证；②计算抵扣——农产品：a、核定扣除适用的纳税人——仅适用于收购农产品生产出液体乳及乳制品、酒及酒精、植物油的一般纳税人；核定抵扣的方法：以购进的农产品为原料生产货物的：投入产出法和成本法投入产出法：进项税额=农产品的耗用数量×农产品平均购买单价×扣除率/（1+扣除率）成本法：进项税额=主营业务成本×农产品耗用率×扣除率/（1+扣除率）购进的农产品直接销售的：进项税额=销售农产品的数量/（1-损耗率）×农产品平均购买单价×13%/（1+13%）b、直接计算扣除一般农产品——进项税额=买价×13%烟叶产品——进项税额=收购价×（1+10%）×（1+20%）×13%易错点1.凭票抵扣的，注意税率的不同2.采用核定扣除的试点纳税人，购进的农产品生产出货物销售与购进农产品直接销售，进项税额抵扣方法不同3.烟叶产品进项税额的抵扣要和消费税中的委托加工烟丝应代收代缴的消费税结合运用第二、不可以抵扣的①范围：改变用途的、非正常损失的、用于简易计税方法；②进项税额转出：a、凭票抵扣：转出额=原购买价×税率b、计算抵扣：转出额=成本/（1-13%）×13%c、平销返利：转出额=返还收入/（1+税率）×税率易错点：与非正常损失的购进货物相关的运费进项税额不得抵扣。
