关于房产税、城镇土地使用税纳税义务发生与截止时间的分析

财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知财税[2006]186号财政部国家税务总局2006-12-24各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：经研究，现对房产税、城镇土地使用税有关政策明确如下：一、关于居民住宅区内业主共有的经营性房产缴纳房产税问题对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。

其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。

二、关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发［2003］89号）第二条第四款中有关房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务发生时间的规定同时废止。

三、关于经营采摘、观光农业的单位和个人征免城镇土地使用税问题在城镇土地使用税征收范围内经营采摘、观光农业的单位和个人，其直接用于采摘、观光的种植、养殖、饲养的土地，根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第六条中“直接用于农、林、牧、渔业的生产用地”的规定，免征城镇土地使用税。

四、关于林场中度假村等休闲娱乐场所征免城镇土地使用税问题在城镇土地使用税征收范围内，利用林场土地兴建度假村等休闲娱乐场所，其经营、办公和生活用地，应按规定征收城镇土地使用税。

五、本通知自2007年1月1日起执行。

二00六年十二月二十五日。

【计税依据和税率】
★计税依据：按房产余值计税和按租金收入计税两种。 （二）从租计征（租金计税）： 应纳税额＝租金收入×适用税率12%（特殊情形为4%：（1）对个人出租住房， 不区分用途，按4%的税率征收房产税。（2）对企事业单位、社会团体以及其 他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。）
2.拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用 人纳税； 土地使用权未确定或权属有纠纷未解决的，由实际使用人纳税；
*3.土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。
【差异性规定】
1.关于出租集体所有建设用地及其地上房屋，应如何确定纳税义务人？ （1）在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办 理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇 土地使用税。 （财税〔2006〕56号） （2）在城镇土地使用税征税范围内，承租集体所有建设用地的，由直接从集 体经济组织承租土地的单位和个人，缴纳城镇土地使用税。（财税〔2017〕 29号） ——差异点：房产税和土地使用税纳税人存在不一致的情况（村委会出租房屋 或企业自建房屋）。
第三部分 在哪征税？（征税范围）
【征税范围】
★房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。 ★土地使用税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。
包括征税范围内属于国家所有和集体所有的土地。
第四部分 如何计税？ （计税依据及税率）
【房产税：计税依据和税率】
★计税依据：按房产余值计税和按租金收入计税两种。
【税率】
按照《陕西省人民政府关于印发城镇土地使用税实施办法和房产税实施细则的通知》（陕政发〔2022〕 15号 ）规定的税额标准执行。 根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第四条、第五条的规定，本省城镇土地使用税每平 方米年税额如下： (一)西安市1.5元至27元; (二)宝鸡市、咸阳市、铜川市、延安市、渭南市1.2元至18元; (三)汉中市、榆林市、安康市、商洛市、杨凌示范区1.2元至15元; (四)县级市0.9元至10元; (五)县城、建制镇、工矿区0.6元至7元。

房地产企业各税种纳税义务时间顺序表一、营业税根据国税函发［1995］156号国家税务总局关于印发《营业税问题解答（之一）的通知》：十八、问：对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，应如何确定其纳税义务发生时间？答:营业税暂行条例实施细则第二十八条规定:“纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

”此项规定所称预收款，包括预收定金。

因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。

故房地产企业，营业税的纳税义务发生开始时间为:收到第一笔售房款的当月。

二、城建税、教育费附加、地方教育费附加纳税义务发生时间与营业税纳税义务发生时间一致.三、土地增值税1、预征率根据国税发［2010］53号国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知：除保障性住房外,东部地区省份预征率不得低于2％，中部和东北地区省份不得低于1。

5%,西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。

根据重庆市地方税务局通告2011年2号重庆市地方税务局关于调整土地增值税预征率有关问题的通告：一、房地产开发企业销售开发产品土地增值税预征率标准如下：（一）普通标准住宅预征率为2%。

（二)非普通标准住宅、非住宅(商业用房、车库等）预征率为3.5％。

（三）独栋商品住宅预征率为5％。

2、清算条件根据国税发〔2006〕187号国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知：二、土地增值税的清算条件(一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算:1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2。

整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。

（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。

房产税（城市房地产税）、城镇土地使用税若干政策自2009年1月1日起，按房产原值计算缴纳房产税的，纳税期限为：企业按季、个人按半年缴纳，纳税人应自期满之日起15日内申报纳税；出租房产的，纳税人应于纳税义务发生之次月起15日内申报纳税。

城镇土地使用税企业按季、个人按半年缴纳，纳税人应自期满之日起15日内申报纳税。

对缴纳房产税、城镇土地使用税的纳税人，可根据自身实际情况，填报《地方税纳税期限变更申请表》向主管税务机关申请变更纳税期限，经主管税务机关批准后，采取年度一次或按半年分次缴纳征收。

以一个年度为一期纳税申报的，纳税期限为当年7月15日前申报纳税；以半年为一期纳税申报的，自期满之日起15日内申报纳税。

纳税人纳税期限一经批准，至少一年内不得随意变更。

纳税人以一个年度为一期申报缴纳房产税、城镇土地使用税的，如当年7月15日后应税房产原值和应税土地面积又发生变动，纳税人应于次年1月15日前办理税款退补手续。

现将有关政策及征管要求整理如下，供参考。

一、房产税（城市房地产税）、城镇土地使用税的计算方法1、房产税（城市房地产税）自用房产：应纳税额=[房产原值X （1-30%） ] X.2%出租房产：应纳税额=租金收入X12% （房产税）2、土地使用税应纳税额=实际占用的土地面积（M2）刈元/ M2二、房产税（城市房地产税）有关政策1、关于适用税种内资企业缴纳房产税、土地使用税；外商投资企业缴纳城市房地产税，自2007年1月1日起，缴纳土地使用税。

据苏地税发[2002]181号《江苏省地方税务局关于明确我省城市房地产税有关政策问题的通知》：从2003年1月1日起，我省城市房地产税适用的政策规定均比照房产税的规定执行。

城市房地产税的改革方案出台后，按新的方案施行。

2、关于房产的概念房产是以房屋形态表现的财产。

房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

浅谈房地产企业城镇土地使用税纳税义务终止时间浅谈房地产企业城镇土地使用税纳税义务终止时间杨腊梅关于房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务的终止时间，《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2022]152号)第三条的规定：纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。

看似简单的规定，在实际操作中却理解不一，争论不一。

何时为“实物或权利状态发生变化”，以什么时间为标志，大家看法不一，有以下几个时间点：1、商品房买卖合同签订时间；2、预售发票开具时间；3、房管部门备案时间；4、商品房买卖合同约定的房屋交付时间；5、“交钥匙”时间；6、契税缴纳时间；7、房产证、土地使用权证中记载的发证日期。

对于这六个时间点都有不同的支持人群，实务也各有偏差。

我省那么于2022年出台了《省地方税务局关于财产行为税假设干政策问题的通知》〔鄂地税发〔2022〕63号〕，其七条“关于房地产开发企业开发工程用地城镇土地使用税纳税义务终止时间确实定问题”规定如下：(一)房地产开发企业的开发工程竣工验收并取得相关证明文件(如《湖北省房屋建筑工程和市政根底设施工程竣工验收备案证》、《商品房工程竣工交付使用备案证》等)后，从进行住宅产权分割的次月起，对公共市政道路、绿化等公共配套设施用地终止房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务。

(二)商品房及共他开发产品取得销售许可的证明文件，并与买受人签订《商品房买卖合同》(或其他具有合同性质的协议文件，以下简称合同)且到房屋管理部门办理了登记备案手续的，从其合同约定的交付之日的次月起，终止该房屋对应土地的城镇土地使用税纳税义务。

因合同无效、作废、改签或因房地产开发企业自身原因未履行合同的，城镇土地使用税应纳税款的计算应截止到该房屋实际交付时间的当月末。

从2022年湖北省的这个通知可知，其是倾向于以“商品房买卖合同约定的房屋交付时间”来作为城镇土地使用税终止时间点的。

⼟地使⽤税缴纳结束时间是什么时候？⼟地使⽤税缴纳结束时间是⼀般是⼟地使⽤权的权利状态发⽣变化并完成相应的变更登记⼿续的当⽉⽉末，该⽉过后，原享有该⼟地使⽤权的⾃然⼈或者是法⼈就不再向税务机关缴纳该⼟地使⽤税，纳税义务就转移给新的⼟地使⽤权⼈，如果是变更⼿续未完结，标的交付不完全的，就应当共同按⽐例分摊。

⼀般指城镇⼟地使⽤税。

城镇⼟地使⽤税是指国家在城市、县城、建制镇、⼯矿区范围内，对使⽤⼟地的单位和个⼈，以其实际占⽤的⼟地⾯积为计税依据，按照规定的税额计算征收的⼀种税。

⼀、⼟地使⽤税缴纳结束时间是什么时候?⼟地使⽤税的纳税结束时间是的变更登记的当⽉⽉末。

《财政部、国家税务总局关于、城镇⼟地使⽤税有关问题的通知》规定，“纳税⼈因房产、⼟地的实物或权利状态发⽣变化⽽依法终⽌房产税、城镇⼟地使⽤税纳税义务的，其应纳税款的计算应截⽌到房产、⼟地的实物或权利状态发⽣变化的当⽉末。

因此，对于房地产开发企业来说，房地产开发⽤地城镇⼟地使⽤税征收截⽌时间应为《》或其他协议⽂件约定房屋交付的当⽉末;未按《商品房买卖合同》或其他协议⽂件约定时间交付房屋的，城镇⼟地使⽤税征收截⽌时间为房屋实际交付的当⽉末。

房地产开发企业销售期间，应逐⽉统计已交付和未交付部分，并按建筑⾯积⽐例分摊计算当⽉应缴纳⼟地使⽤税。

⼆、城镇⼟地使⽤税的计税依据是什么?以实际占⽤的⼟地⾯积为计税依据。

1、凡有由省、⾃治区、直辖市⼈民政府确定的单位组织测定⼟地⾯积的，以测定的⾯积为准;2、尚未组织测量，但纳税⼈持有政府部门核发的书的，以证书确认的⼟地⾯积为准。

3、尚未核发出⼟地使⽤证书的，应由纳税⼈申报⼟地⾯积，据以纳税，待核发⼟地使⽤证以后再作调整。

三、城镇⼟地使⽤税的减免规定是什么?1、按照《⼟地使⽤税暂⾏条例》和(88)国税地字第015号等⽂件的规定，经批准开⼭填海整治的⼟地和改造的废弃⽤地，从使⽤的⽉份起免税5年⾄10年。

开⼭填海整治的⼟地和改造的废弃⽤地以⼟地管理机关出具的证明⽂件为依据确定;具体免税期限由各省、⾃治区、直辖市税务局在规定的期限内⾃⾏确定。

广东省地方税务局关于明确房产税城镇土地使用税纳税义务发生时间有关问题的通知
文章属性
•【制定机关】广东省地方税务局
•【公布日期】2004.12.17
•【字号】粤地税函[2004]719号
•【施行日期】2004.12.17
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】房产税,耕地占用税
正文
广东省地方税务局关于明确房产税城镇土地使用税纳税义务
发生时间有关问题的通知
（2004年12月17日粤地税函[2004]719号）
各市地方税务局：
自省局以粤地税函[2003]565号转发了《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》》（国税发[2003]89号）（以下简称《通知》）后，不少地区对《通知》第二条关于房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间的理解出现偏差。

为便于税收政策的贯彻执行，现将有关问题明确如下：
一、关于房产税纳税义务发生时间的问题
经请示国家税务总局地方税司，明确房产税纳税义务发生时间为：凡是以房产原值为计税依据的，从取得产权或交付使用的次月起计征房产税；以租金收入为计税依据的，从取得租金收入当月起计征房产税。

二、关于房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务发生时间的问题
房地产开发企业在自用、出租、出借本企业建造的商品房之前应缴纳的城镇土地使用税，仍按《国家税务总局关于印发＜关于土地使用税若干具体问题的补充规
定＞的通知》（[89]国税地字第140号）的规定执行。

定 的分 配 比例 确 定应 纳 税所 得 额 。
（ 协商不成的 ， 三） 以全部生产经营所得和其他所得 ， 按照合伙人实缴出资比例确 定应纳税所得
额。
（ 无法确定出资比例的 ， 四） 以全部生产经营所得和其他所得 ， 按照合伙人 数量平均计算每个合 伙人的应纳税所得额。 合伙协议不碍约定将 全部利润分配给部分合伙人。 五、 合伙企业的合伙人是法人和其他组织的， 合伙人在计算其缴纳企业所得税时 ， 不得用合伙企 业的亏损抵减其盈利。 六、 上述规定自 ２ ０ ０ ８年 １ ｌ目起执行。此前规定与本通知有抵触的 ， 月 以本通知为准。
定， 现将合伙企业合伙入的所得税问题通知如下 ：
～
、
本通知所称合伙企业是指依照中国法律、 行政法规成立的合伙企业。
二 、 伙 企业 以 每 一个 合 伙人 为纳 税 义 务人 。合 伙 企 业合 伙 人 是 自 然人 的 ， 纳个 人 所 得税 ； 合 缴 合
伙人是法人和其他组织的 ， 缴纳企业所得税。 三、 合伙企业生产经营所得和其他所得采取 ” 先分后税” 的原则 。具体应纳税所得额的计算按照 《 关于个人独资企业和合伙企业投资者征 收个人所得税的规定》 财税 （ ０ ０ ９ （ ２ ０ １ １号） 财 政部 、 及《 国 家税务总局关于调整个体工商户个人独资企业和合伙企业个人所得税税 前扣除标准有关问题的通 知》财税［ ０ ８ ６ （ ２ ０ ］ ５号） 的有关规定执行。 前款所称生产经营所得和其他所得 ， 包括合伙企业分配给所有合伙人的所得和企业当年留存的 所得（ 利润） 。 四、 合伙企业的合伙人按照下列原则确定应纳税所得额 ： （ 合伙企业的合伙人以合伙企业的生产经营所得和其他所得 ， 一） 按照合伙协议约定的分配比例 确定应纳税所得额。 （ 合伙协议未约定或者约定不明确的 ， 二） 以全部生产经营所得和其他所得 ， 按照合伙人协商决

土地使用税纳税义务发生时间
土地使用税纳税义务发生时间是指纳税人应当依法进行
土地使用税的纳税义务起始时间。

根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和
国土地使用税法》，土地使用税是指在中华人民共和国境内的土地使用者按照法定税率和征收标准向国家缴纳的一种地方税。

土地使用税的纳税义务发生时间根据不同情况存在以下几种情况：
第一种情况是土地使用权出让所得者。

如果土地使用权
出让所得者是个人，其土地使用税的纳税义务发生时间为土地使用权出让行为发生时或者土地使用权出让合同签订时，以先到者为准。

如果土地使用权出让所得者是法人或者其他组织，其土地使用税的纳税义务发生时间为土地使用权出让申请获得初步审核通过时，即申请书及其所需材料齐备后。

第二种情况是土地使用权转让所得者。

土地使用权转让
所得者指的是通过转让方式获取土地使用权而获得的所得个人、法人或其他组织。

对于土地使用权转让所得者，其土地使用税的纳税义务发生时间为土地使用权转让合同签订时。

第三种情况是占用国有土地的单位或个人。

占用国有土
地的单位或个人指的是在没有取得土地使用权的情况下，临时占用国有土地从事经营活动或者建设项目的单位或个人。

对于占用国有土地的单位或个人，其土地使用税的纳税义务发生时间为该单位或个人实际开始占用国有土地之日起。

需要注意的是，土地使用税的纳税义务发生时间不同于
纳税申报和纳税缴纳时间。

具体的纳税申报和纳税缴纳时间是根据相关税法和税务机关的规定进行的。

土地使用税纳税义务发生时间则是确定纳税人应当履行土地使用税纳税义务的起始时间。

土地使用税纳税义务发生及截止时间新征用的土地根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第九条的规定：新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用税：(一)征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税；(二)征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。

有偿取得土地使用权1.根据《财政部国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条的规定：关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

2.根据《国家税务总局关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题的公告》（国家税务总局公告2014年第74号）的规定：对以招标、拍卖、挂牌方式取得土地的城镇土地使用税问题公告如下：通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，纳税人应按照《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条规定，从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

新购置房屋所占用土地根据《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）第二条的规定：关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题：（一）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

（二）购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

（三）出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

四有偿取得土地使用权但由于政府原因未交地根据《安徽省地方税务局关于若干税收政策问题的公告》（安徽省地方税务局公告2012年第2号）第四条的规定：对以有偿方式取得土地使用权，因政府拆迁等原因未能按照合同约定时间交付使用的，在未办理土地使用权属证明前，以其与土地管理部门签订的补充合同、协议或者以政府相关职能部门的补充证明上注明的交付土地时间的次月起计算缴纳城镇土地使用税。

财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知财税[2008]152号各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：为统一政策，规范执行，现将房产税、城镇土地使用税有关问题明确如下：一、关于房产原值如何确定的问题对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。

房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。

对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

（财税地字[1986]第008《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》号）第十五条同时废止。

二、关于索道公司经营用地应否缴纳城镇土地使用税的问题公园、名胜古迹内的索道公司经营用地，应按规定缴纳城镇土地使用税。

三、关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。

四、本通知自2009年1月1日起执行。

财政部国家税务总局二○○八年十二月十八日解析：此文件有四处应注意的地方：1、按国家会计制度规定确认的“房屋原值”才是计算房产税的计税依据。

现将《会计制度》的相关章节（附后）提供大家，请对照执行。

2、废止了财税地字[1986]第008号第十五条（附后），也就是说：不完全依“帐面——固定资产”科目中记载的房屋原价为准。

3、“索道用地”征税了，这对经营索道的公司又是一笔支出。

但，我在想：如果不在城镇土地使用税开征区的，应该还是不征吧？4、关于房产、土地税的终止日期？还是不好鉴定。

“实物或权利状态发生变化”。

A、实物发生变化——如果某企业将房屋买给房地产企业，房屋未被拆除（没终止纳税），这时要看权利是否发生变化，如果权利未发生变化，要继续纳税。

B、权利发生变化——应该主要从“合同签订”判断，大家看一下财税[2006]186号（附后），这个文件说的是合同签订日是判定缴纳土地使用税的依据，相反，对卖土地的一方应该是：合同签订日终止纳税。

房产税、城镇土地使用税征收须知一、房产税（一）房产税概述房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

现行的房产税是第二步利改税以后开征的，1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年10月1日开始实施。

（二）房产税征收范围：房产税暂行条例规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。

城市、县城、建制镇、工矿区的具体征税范围，由各省、自治区、直辖市人民政府确定。

（三）房产税征收标准房产税征收标准从价或从租两种情况：1.从价计征的，其计税依据为房产原值一次减去10%--30%后的余值，10%--30%的具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。

安徽省规定房产税均按其原值一次减除30%后的余值计算。

2.从租计征的（即房产出租的），以房产租金收入为计税依据。

房产税税率采用比例税率。

按照房产余值计征的，年税率为1.2%；按房产租金收入计征的，年税率为12%。

房产税应纳税额的计算分为以下两种情况，其计算公式为：1.以房产原值为计税依据的应纳税额=房产原值×（1-30%）×税率（1.2%）2.以房产租金收入为计税依据的应纳税额=房产租金收入×税率(12%)（四）房产税征收对象房产税的征税对象是房产。

负有缴纳房产税义务的单位与个人。

房产税由产权所有人缴纳。

产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。

（五）房产税纳税时间1．纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。

2．纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产税。

3．纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税。

4、纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税。

5．纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。

辽地税函【2011】225号辽宁省地方税务局关于明确房产税和城镇土地使用税有关业务问题各市地方税务局：为了加强房产税和城镇土地使用税税收管理，经研究，现将有关问题明确如下。

一、关于农、林、牧、渔业的生产用地问题按照《国家税务局关于印发<关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定>的通知》（[88]国税地字第015号）的有关规定，凡土地使用证中土地类别为建设用地的（不包括住宅用地等免税土地），应当征收城镇土地使用税。

二、关于纳税义务发生时间问题按照《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）的有关规定，对由于政府动迁不及时等原因，政府没有按照合同约定的时间将土地交付给受让者的，土地受让人应与出让者签订补充协议，重新明确交付土地的时间；也可由国土部门出具有效证明，证明该宗土地确因政府的原因改变交付土地的时间。

经主管地方税务机关确认后，可按补充合同或政府有关部门证明的时间，确定城镇土地使用税纳税义务发生的时间。

三、关于防火、防爆安全区的认定问题按照《国家税务总局关于印发<关于土地使用税若干具体问题的补充规定>的通知》（[89]国税地字第140号）的有关规定，对各类危险品仓库、厂房所需的防火、防爆安全区免征城镇土地使用税的界定范围，可按企业建造时，由工程设计部门按照建设部等部门批准的规范进行设计的《防爆区域划分图》中标明的安全区确定免税范围。

但安全区改变用途的，则应当征收城镇土地使用税。

四、关于开山填海整治的土地和改造的废弃土地免税的有关问题按照《国家税务局关于印发<关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定>的通知》（[88]国税地字第015号）的有关规定，我省开山填海整治的土地免征城镇土地使用税十年，改造的废弃土地免征城镇土地使用税五年。

其免征城镇土地使用税的山和废弃土地需经国土等主管部门认定。

经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，纳税人应当于动工整治土地前，将改造前的图纸、图片等影像资料，县区以上土地管理部门批准其占用废弃土地、山地等文件或证明材料，海洋与渔业部门发放的海域使用证等，营业执照副本和税务登记证复印件，土地使用证复印件、土地出让或者转让合同等资料报送至主管地方税务机关备案。

城镇⼟地使⽤税纳税义务发⽣与截⽌时间应怎样做判定【⽹友问题】城镇⼟地使⽤税纳税义务发⽣与截⽌时间应如何做判定?【律师解答】根据财政部、国家税务总局《关于房产税城镇⼟地使⽤税有关政策的通知》(财税〔2006〕186号)规定，对纳税⼈⾃建、委托施⼯及开发涉及的城镇⼟地使⽤税的纳税义务发⽣时间，由纳税⼈从取得⼟地使⽤权合同约定交付⼟地时间的次⽉起缴纳城镇⼟地使⽤税;合同未约定交付⼟地时间的，由受让⽅从合同签订的次⽉起缴纳城镇⼟地使⽤税。

是否取得《⼟地使⽤证》或是否全额缴款都不能作为判定纳税义务发⽣时间的依据。

财政部、国家税务总局《关于房产税城镇⼟地使⽤税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)规定，纳税⼈因房产、⼟地的实物或权利状态发⽣变化⽽依法终⽌房产税、城镇⼟地使⽤税纳税义务。

该规定从某种意义上讲，⼀⽅终⽌，则另⼀⽅开始缴纳。

具体判定依据为：(1)如果某纳税⼈将房屋或⼟地使⽤权转让给开发企业，房屋被拆除了，⼟地撂荒了即为实物发⽣变化。

(2)权利发⽣变化，应该主要从合同签订判断，财税〔2006〕186号⽂件规定了合同签订⽇是判定缴纳⼟地使⽤税的依据，相反，对出让⼟地的⼀⽅应该是合同签订⽇终⽌纳税义务。

权利发⽣变化，主要是办理相关⼿续，即《产权证》、《⼟地使⽤证》或“合同”、“协议”这些履⾏了，就是权利发⽣变化了。

(3)状态发⽣变化，应该理解为是否改变原状和实物形态。

如原来的房屋是办公楼，现在变成商场或经营场所了，原来的⼟地是耕地，现在变成了撂荒地。

凡是实物、权利、状态这三项中有⼀项发⽣了改变，就应当判定，⼀⽅终⽌，另⼀⽅开始缴纳。

对于纳税⼈取得政府划拨⼟地后，在没到⼟地管理部门办理⼿续前，如果实物状态未发⽣变化，原⼟地使⽤者还在耕种或原住户的⽣产⽣活都没有改变，则没有发⽣纳税义务。

如果房屋实施动迁，或耕地撂荒，或该⼟地的实际经营管理权属于被划拨者所有，尽管没到⼟地部门办理⼿续，也应判定发⽣纳税义务。

未使用、未出租的地下停车场作为房地产开发企业的待售商品，不征收房产税。 注：开发商将地下车库整体出租给物业公司，按租金的12%缴纳房产税
房产税计税基础
房产税计税基础： （1）对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括 为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按 房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。（财税〔2010〕121 号） （2）为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随 意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇 设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。 注：房地产企业如无法计算单独房屋建筑物原值，地上建筑物可按总建筑成本加地价除 以总建筑面积计算
四、无原值房产征收房产税问题 1.对房产产权人自行建造、产权清晰，但是未按国家会计制度规定核算并记
载房产原值，应调整会计账簿或重新评估，确认房产税计税依据后征收房产税。 2.对1999年7月1日前建造的产权不清、几经易手难以确定房产原值的房屋，
可暂按平房每建筑平方米400元，楼房每建筑平方米800元，核定 房屋原值，同 时应将相应的土地价值一并计入房产原值。
土地增值税征管方式
一、项目登记 从事房地产开发纳税人取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后，
应进行土地增值税项目登记。项目登记后可进行预征申报及清算申报。注册地与 项目登记地不一致的，需在项目登记地做跨区税源登记，做好税种认定。 注：“一、自2016年1月1日起，房地产开发项目的土地增值税由项目所在地税务 机关负责征管，纳税人应向项目所在地税务机关办理纳税申报。
土地增值税征管方式

财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知财税[2009]128号各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局，西藏、宁夏、青海省(自治区)国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：为完善房产税、城镇土地使用税政策，堵塞税收征管漏洞，现将房产税、城镇土地使用税有关问题明确如下：一、关于无租使用其他单位房产的房产税问题无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。

二、关于出典房产的房产税问题产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税。

三、关于融资租赁房产的房产税问题融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。

合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。

四、关于地下建筑用地的城镇土地使用税问题对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。

其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。

对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。

五、本通知自2009年12月1日起执行。

《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（(86)财税地字第008号）第七条、《国家税务总局关于安徽省若干房产税业务问题的批复》(国税函发[1993]368号)第二条同时废止。

房产税城镇土地使用税政策解读财政部、国家税务总局日前发出《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》。

《通知》明确了无租使用其他单位房产、出典房产、融资租赁房产的房产税政策以及地下建筑用地的城镇土地使用税政策。

《通知》自2009年12月1日起执行。

——明确政策一：无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。

解读：根据财税部门原有的相关规定，无租使用其他单位房产的，房产税由使用人代缴纳，但对这种情况下房产税的计税依据是按租金还是房产余值没有明确规定。

⼟地使⽤税纳税义务终⽌时间时间如何确定城镇⼟地使⽤税纳税义务发⽣时间：1、购置新建商品房，⾃房屋交付使⽤之次⽉起计征城镇⼟地使⽤税 2、购置存量房，⾃办理房屋权属转移、变更登记⼿续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次⽉起计征城镇⼟地使⽤税 3、出租、出借房产，⾃交付出租、出借房产之次⽉起计征城镇⼟地使⽤税。

⼀、纳税义务终⽌时间时间如何确定?《城镇⼟地使⽤税暂⾏条例》(以下简称“《⼟地使⽤税条例》”)第三条规定：“⼟地使⽤税以纳税⼈实际占⽤的⼟地⾯积为计税依据，依照规定税额计算征收。

”据此，房地产开发企业缴纳⼟地使⽤税的计税依据是其实际占⽤的⼟地⾯积，同时也表明，当房地产开发企业不再占⽤某块⼟地时，该块⼟地相应的纳税义务即终⽌，不再缴纳⼟地使⽤税。

其对应的⼟地是否已经不再由房地产开发企业实际占⽤，应以以下两个⽂件为依据。

《财政部、国家税务总局关于、城镇⼟地使⽤税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)第三条“关于房产税、城镇⼟地使⽤税纳税义务截⽌时间的问题”规定：纳税⼈因房产、⼟地的实物或权利状态发⽣变化⽽依法终⽌房产税、城镇⼟地使⽤税纳税义务的，其应纳税款的计算应截⽌到房产、⼟地的实物或权利状态发⽣变化的当⽉末。

我国《》（⾃2021年1⽉1⽇起实施）第⼆百零九条规定“不动产物权的设⽴、变更、转让和消灭，经依法登记，发⽣效⼒;未经登记，不发⽣效⼒，但法律另有规定的除外。

”第三百五⼗七条规定“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占⽤范围内的建设⽤地使⽤权⼀并处分。

”这也就明确了商品房对应的在法律上的转移时间为商品房销售的时间：不动产物权的设⽴，经依法登记，发⽣效⼒;对应的⼟地使⽤权同时⼀并转移。

房地产开发企业开始是直接取得开发⽤地的⼟地使⽤权，并从次⽉起开始缴纳⼟地使⽤税，但在商品房建成并销售后，对应的⼟地使⽤权并⾮直接发⽣转让，⽽是随着地⾯建筑物即商品房的销售相应转让给者。