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投资性房地产公允价值计量模式运用问题研究

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投资性房地产公允价值计量模式运用问题研
究
作者：殷栋华
来源：《现代商贸工业》2016年第33期

摘 要：自2014年7月《企业会计准则——第39公允价值计量》全面推广实施，推动投资
性房地产公允价值计量模式的发展进入一个新的阶段，运用也得到了较大的推动。据此，以投
资性房地产计量模式准则实施后实务中的具体表现，对投资性房地产运用公允价值计量模式现
状做出初步总结，归纳了公允价值计量在运用中存在的问题，并在此基础上提出相关建议与措
施，促进公允价值在投资性房地产计量的运用。

关键词：公允价值计量；投资性房地产；公允价值计量层次使用
中图分类号：F83 文献标识码：A doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2016.33.110
2006年2月财政部颁布《企业会计准则第3号-投资性房地产》（以下简称CAS3），该项
准则将原划分为固定资产的投资性房地产独立出来，并针对其计量模式，在成本计量的基础
上，给上市公司新增一会计政策：公允价值计量。公允价值计量模式运用在越来越多的资产负
债计量核算中。为更好的促进公允价值模式的使用，2014年4月财政部颁布《企业会计准则
——第39号公允价值计量》（以下简称CAS39），该项准则进一步在可行性、操作性等方
面，将公允价值计量落实到可操作层面，对比以往，更多的上市公司对其投资性房地产由原来
的成本模式改为公允价值计量模式。

1 投资性房地产公允价值计量理论简述
CSA39在结合国外会计理论的基础上，对公允价值定义做出了最前沿的解释：公允价
值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所
需支付的价格。公允价值计量属性是指以市场价值或未来现金流量的现值作为资产和负债计量
属性。具体以投资性房地产为例，其公允价值通俗点表现为其市场脱手即销售价格或该房地产
未来现金流量的现值。公允价值的定义体现出来投资性房地产公允价值模式的运用受限于使用
条件、具体公允价值获取的手段，获取信息的可靠性相关性等。

2 投资性房地产公允价值计量模式运用现状分析
CAS39实施至今以后两年多的时间，该项准则的颁布与实施是否在一定程度上促进了上
市公司对投资性房地产采用公允价值计量模式，在这过程中存在哪些问题呢？笔者通过手工查
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阅统计分析我国1020家上市公司2015年年报中投资性房地产计量信息，其实施现状归纳为以
下几点。

2.1 受限于准则条件的严格要求，投资性房地产公允价值计量模式运用现状受阻
CAS3虽然提出公允价值计量，但对实施会计主体强调条件限制，在符合一定条件的前提
下，可以采用公允价值对投资性房地产进行后续计量。比对2015年年报，800多家上市公司
对于其投资性房地产这一资产采用公允价值计量模式的仅有4.47%（2015年年报，850家企业
存在投资性房地产，其中38家运用公允价值计量模式）。这显然与我国近几年蓬勃发展的房
地产市场严重不符。为何绝大部分企业都不选择公允价值模式计量呢？首先，CAS3中强调的
有条件的选择，其中有条件是指投资性房地产所在地有活跃的交易市场，且企业能从交易市场
取得同类或类似房地产的市场价格及其相关信息。持有投资性房地产的上市公司，首先强调其
房地产资产所在地有发展完善市场高度发达的活跃市场，并在此市场背景下，借鉴同类或类似
房地产在该活跃市场的托手价格即市场售价采用估值技术等信息确定其公允价值。这一条件，
对于某些上市公司在受限发展不完善的房地产交易市场环境下，只能参考同类或类似房地产的
交易价格，而对于类似资产这一判断条件，需参考房地产地理位置、房龄等多种影响房地产价
格的因素，这为企业真能公允的取得类似资产的市场价格带来了多重变动影响因子，极大的增
加了公允价值计量操作性的难度。其次，CAS3强调以采用公允价值计量的投资性房地产，不
得从公允价值模式转为成本模式，这一准则的规定，结合我国房地产市场房价下跌的可能性，
这在一定程度上更限定了部分采用公允价值计量的态度。

2.2 公允价值确认计量存在问题
CAS39中划分为三个层次的公允价值计量输入值，按其公允性，在使用的优先推用方
面，依次是第一层次、第二层次，当无法取得第一、第二层次输入值，才会不得不使用第三层
次输入值。公允价值计量强调的是公允、合理、可靠的价值。企业应当在当前有足够信息支撑
估值技术运用的环境下，对其资产或负债才能采用公允价值计量。估值技术取得数据的相关
性、可靠性在很大程度上受限于输入值层次的反应的数据质量等性质。CAS39默认公允价值
采用第一层次的输入值，能体现最为可靠的资产或负债计量信息。第一层次信息，对于公允价
值，反应的是模式市场环境下，相同资产无需调整可直接采用的市场脱手价格。但在我国发展
不完善的市场环境下，存在某些资产在市场中难以找到相同资产市场脱手价格的现状比如投资
性房地产，对于这一特殊的资产，就房产而言，第一层输入值就需要在房产房龄、产权、结
构、地理位置、周边商业环境等多重因素方面与被计量的房产信息相同，这在模式市场中是很
难找到取得该输入值的。上市公司在此种背景下，在已确定采用公允价值计量模式会计政策的
准则条件下，此时为取得公允价值计量数据信息，就只能依据所获得的最可靠最相关的信息采
用估值技术，反映企业可获得的最佳信息来确定其公允价值。而不同企业房地产所在地市场发
展程度信息透明度等不同，不同的企业对相同资产的信息获得度不同，这在很大程度上导致不
同企业针对同一资产的获得的公允价值最佳估计值也会不同，极大降低公允价值的可靠性与可
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比性。当上市公司第一层、第二层公允价值输入值均难以取得时，就只能依据第三层输入值来
确定其公允价值。而第三层次的输入值是不可观察的输入值，其中大量需要会计人员的职业判
断能力，这就导致估值技术因为融入了大量主观性的因子大大降低公允价值的信息质量和可靠
性。通过对2015上市公司年报关于三个计量层次使用情况，其中86.96%大量使用了第二、第
三层次的计量方法，这在很大程度上，给相关企业带来的盈余管理的嫌疑。

2.3 上市公司取得公允价值的评估费用较高，增加企业成本
为何绝大部分企业很少使用第一层次的输入值？统计分析15年年报披露的投资性房地产
相关信息，上市公司确定公允价值时，表现为这几种方式：依据专业房地产评估机构或独立第
三方评估调查报告、公司董事会等管理层自行确定等。采用公允价值计量模式计量投资性房地
产的上市公司，至少每期末需要对投资性房地产的公允价值评估一次。企业依据第一层输入值
来确定的公允价值，主要采用的是专业评估机构报告的相关信息；这种独立性、可靠性较高的
数据的采集，往往是上市公司支付专业评估机构大额的公允价值评估费为成本才获取的，而这
在一定程度上极大的打击了上市公司采用公允价值计量的积极性。

3 推进投资性房地产公允价值计量模式发展建议
参照上述对我国投资性房地产采用公允价值计量模式现状分析反映出的公允价值计量运用
问题，笔者建议对推进投资性房地产公允价值模式运用可从以下几方面着手。

3.1 完善理论体系建设，提高估值技术，加强操作性的适应性
首先，完善公允价值理论体系，进一步修订公允价值计量准则。借鉴实务中多种资产公允
价值计量运用现状，修订相关准则，并颁布针对性的公允价值操作指南。比如站立在我国经济
发展实情的基础上，结合我国房地产市场发展情况，加强对投资性房地产公允价值计量模式的
操作性体系的建立，完善非活跃市场条件下，投资性房地产公允价值计量的准则条件，完善现
值技术的理论研究等，为我国公允价值计量准则的具体实施运用提供充分的理论指导与规则约
束，以理论为公允价值实施开拓先行的道路。其次，准则中重点完善估计技术，增强公允价值
的可操作性与相关性。甚至可针对不同的资产和负债，颁布详细的操作指南，增强其公允价值
的获取性与可靠性。

3.2 鼓励企业聘请专业房地产评估机构，促进企业采用公允价值计量
笔者认为在公允价值取得的三个层次的输入值时，准则应引导企业采用第三方评估机构结
果或调查报告来确定其公允价值。独立于第三方的外部评估机构作出的相关数据信息具有偏差
率低、客观性高、企业管理层操作率低的特点，这在一定程度上大大提高了公允价值的客观性
和相关性。相关准则应鼓励上市公司聘请专业房地产评估机构来获得公允价值信息，针对其评
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估费过高的成本支出，相关准则可以在税费方面给予一定的抵减优惠等，实际降低企业的管理
成本，促使企业在实际财务方面更有条件和能力采用公允价值计量投资性房地产。

参考文献
[1]邹燕，王雪，吴小雅.公允价值计量在投资性房地产中的运用研究——以津滨发展及同
行业同地区公司为例[J].会计研究，2013，（09）.

[2]许珊珊.关于公允价值几个问题的思考[J].财会通讯，2016，（25）.
[3]李庆玲.我国公允价值计量信息披露现状与改进-基于沪市A股上市公司的经验分析[J].
会计之友，2016，（18）.

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对投资性房地产运用公允价值计量模式的探讨

对投资性房地产运用公允价值计量模式的探讨

一
、
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杂 着人 为 的因素 。公允 价值 的获 取应 该是在 一个 完全竞 争 的市场 条 件 下进 行 的 ，它要 求参 加交 易 的双方 必须 充分 了解市 场情况 ，信 息 不 对称 的情 况缩 到最小 ，并 以此 确定 一个 交易价 格 。但 由于市场 发 展 的不 完善 ，在 实务操 作 中 ，这 样 的环境 不可 能得到 ，这就 很可 能 发 生 恶 意会 计 职 业判 断 的情 况 ；并 且 ，要 确 定 不 同 因素 的修 正 系 数 、确 定公 允价 值具有 很 大的难 度 ，我 国房地产 评估 机构 目前发 展 还 不 够 成熟 ，技 术 还 不够 专 业 ，难 以使公 允 价 值实 现 真 正 的 “ 公
新准则 中对投 资性房 地产 的有关 规定 随着 我 国房地产 市场 的不 断发展 与 Ｅ益活泼 ，将 房地 产用 于赚 ｌ 取 租金或 资本增 值 的企业 越来越 多 ，甚至 已成 为一部 分企 业的 主营 业 务。成 本计 量模式 已不 能完 全满 足企业 投资性 房地 产价 值的 真实 变 动情况 与投 资者对 企业 这部分 价值 的 了解需求 。新 会计 准则 在我 国首次将公 允 价值 引入房 地产 ，即投 资性 房地 产业务 中， 《 企业 会 计 准则 第３ 》规 定 ：投 资性 房地 产 应按 照 成本 进行 初始 计 量 ，但 号 在 后续计 量时 如有确 凿证 据表 明其公 允价 值能够 持续 可靠 取得 的 ， 可 以对其 采用公 允价 值模 式进 行 ，应 该满 足两 个条件 ：（ 投资性 房 １ ） 地 产所在 地有 活跃 的房地 产交 易市场 ；（） ２企业 能够对 投资 性房 地产 的公 允价值 作 出合理 的估 计 。此外 ，准则 还规 定 ，采 用公 允价值 模 式计 量 的 ，不 对投 资性房 地产计 提折 旧或 进行 摊销 ，因为 公允 价值 与账 面价值之 间 的差 额 已调 整计人 当期损 益 。 企业 在选 择投 资性房 地产 计量模 式 时还存 在一个 单转 换模式 的 问题 ，准则 规定 ：已采用 公允 价值模 式计 量 的投资性 房地 产 ，不得 从公 允价值 模 式转换 为成 本模 式 。这主要 来 自两方 面 的原 因 ，一方 面公 允价值 具 有更 强的相 关性 ，从公 允价 值模 式转换 为成 本模 式不 太 可能导 致更 恰 当的列报 ；另 一方 面 ，是 为 了规避 在房地 产市 场持 续 下跌 的情况 下 ，管理层 利用 计量 模式 的转变 虚增 利润 、进行 盈余 管 理的可能 性 。 二 、公允 价值计量 模式在 投 资性房 地产 的运用情 况 新会 计准 则颁 布之初 ，我 国企 业对 投资性 房地 产采取 公允 价值 计 量运用 谨慎 。根 据财 政部 发布 的 《 于我 国上市 公 司２ ０ 年 执行 关 ０７ 新 会计 准则情 况 的分析 报告 》，２ ０ 年 ，１ ７ 家上 市公 司 中，存在 ０７ ５０ 投 资性 房 地产 的 有６ ０ 上 市公 司 ， 占１ ７ 家 的４ ．３ ３家 ５０ ０１ ％。这 些 公 司 绝 大 多 数对 投 资 性房 地 产 采用 了成 本 计量 模 式 。仅 １家 上 市公 司 ８ （ 占有 此类 业 务公 司数 的２８ ％）采用 公 允价 值对 投 资性 房地 产进 ． ６ 行 后续 计量 。投资 性房 地产公 允价 值计 量产 生 的公 允价值 变 动净损 益为２ ．９ 元 ，占有 此类 业 务 １家 公 司净 利润 的２６ ％，占１ ７ 家 ２７ 亿 ８ ．１ ５０ 上市公 司净利 润 的０ ３ ． ％。但 随着 时 间 的推移 ，这一 情况 在发 生 着 ２ 变 化 ， 截 止 ２ ０ 年 年 底 ， 昆 百 大 Ａ （０ ０ ６ ０９ ０ ５ ０） 、 中 航 地 产 （ ０ ０ ３）等上市 公 司又先 后发 布 了公 告 ，对投 资性 房地产采 取公 ００ ４ 允价值计 量 。 另外 ， 由于 我 国 目前房 地产 市场发 展还 不够 完善 ，公允 价值 的 取得具 有不 确定 性 ，并 且会 计准 则对投 资性 房地 产公 允价值 确定 的
企业为什么不采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量

企业为什么不采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量

企业为什么不采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量摘要：本文旨在研究企业为什么不采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

对于投资性房地产，公允价值模式是一种广泛采用的计价方法，但在实际应用过程中，企业却不愿意采用该方法进行后续计量。

通过对公允价值模式的特点和优缺点进行研究，并结合实际案例分析，本文得出了企业不采用公允价值模式的原因。

其中包括公允价值计量不稳定、会计师无法准确评估公允价值、公允价值计量存在较高的成本以及风险等因素。

关键词：公允价值模式、投资性房地产、后续计量、稳定性、成本正文：一、引言公允价值模式是指资产或负债在涉及到交易时所能够得到的公允价值。

对于投资性房地产，公允价值模式是一种广泛采用的计价方法，其计价过程一般包括对于资产的重新评估和后续计量。

然而，在实际应用过程中，企业却不愿意采用该方法进行后续计量。

为此，本文将研究企业为什么不采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

二、公允价值模式的特点和优缺点公允价值模式的特点是在交易时将张上资产或负债的涉及交易的公允价值作为资产或负债的初始成本。

在后续计量中，计价过程中将公允价值作为初始参考价值，并对资产持续进行评估。

其优点是能够及时反映资产或负债的真实价值，减少对长期持有资产的价值损失。

此外，公允价值模式还可以帮助企业更好的管理和优化资产组合，实现资产负债表的平衡。

然而，公允价值模式也存在很多局限性和缺点。

首先是该计价方法不稳定，资产价值可能会频繁发生波动，导致企业面临较大的风险。

此外，会计师在公允价值计量时难以准确评估资产真实价值，导致企业财务报表失真。

另外，公允价值计量需要企业追踪复杂的市场变化，计量成本较高。

三、企业不采用公允价值模式的原因1.公允价值计量不稳定由于公允价值计量存在较大的不确定性，未来市场变动可能对计量结果产生较大影响。

此外，资产持续波动也可能导致公允价值计量不稳定，进而影响企业财务报表的准确性和可信度。

公允价值在投资性房地产中的应用及存在的问题和对策

公允价值在投资性房地产中的应用及存在的问题和对策

公允价值在投资性房地产中的应用及存在的问题和对策作者：刘俊杰来源：《经营者》 2017年第8期作为新兴的计量属性，公允价值自2006年实施以来，其应用于投资性房地产中的情况并不理想，社会对公允价值的计量充满怀疑，多数企业处于观望。

因此，会计界人士相继对公允价值的前景表明自己的看法，以及对改善公允价值的实施提出了相应的对策。

一、公允价值在投资性房地产应用中存在的问题第一，在我国，公允价值的运用条件不够完善。

张甜（2011）认为，目前我国房地产市场还不够完善，难以获得可靠的公允价值。

池昱萍（2017）认为，虽然我国市场环境对于国际大环境来说尚且不够成熟，但是微观环境下的房地产交易活动一直以来都比较活跃，房价也一直居高不下。

尤其是在一些经济发达的沿海城市，房地产市场的不成熟也在一定程度上限制了企业使用公允价值模式计量投资性房地产。

第二，利润波动较大，风险较大。

魏玄（2017）认为，在我国当前的房地产市场中，规范性和稳定性较为不足，对于很多利益关系人，可能会产生误导，从而给企业的市场形象造成了不良影响。

因此，对于投资性房地产这种模式的计量方法的选择，不得不有所顾虑。

龙露（2010）认为，企业若采用公允价值，毫无疑问会加大企业经营活动中的风险。

二、公允价值计量模式的应用现状《会计准则》规定，投资性房地产的后续计量要根据企业实际情况选择，但是企业不得同时采用两种计量模式，并且一经采用不得随意变更。

通过对上市公司的分析，有90%的公司依然是采用成本模计量属性，而且这一现象在金融行业中表现更明显。

截至2013年4月30日的数据显示，深市482家上市公司中，有239家公司拥有投资性房地产，占比49.59%。

239家拥有投资性房地产的公司中，有225家上市公司采用了成本计量模式计量投资性房地产，占比94.14%，仅14家上市公司采用了公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，占存在投资性房地产的上市公司总数的5.86%，这说明《新会计准则》在实行阶段困难重重。

投资性房地产公允价值计量模式的应用

投资性房地产公允价值计量模式的应用

投资性房地产公允价值计量模式的应用投资性房地产公允价值计量模式是指对于投资性房地产，在计量时采用公允价值计量的方法来反映房地产的价值变动以及收益情况。

与之相对的是成本模式，即按照成本减去累计折旧和摊销的方法来计量房地产。

本文将介绍投资性房地产公允价值计量模式的应用，并分析其优势和劣势。

（1）购买投资性房地产时，可以按照公允价值计量进行确认。

公允价值反映了当前市场上对房地产的估价，可以更客观地反映房地产的真实价值。

在购买房地产时，按照公允价值计量可以避免过高或过低的估价，提高决策的准确性。

（1）反映真实价值。

投资性房地产公允价值计量模式能够根据市场情况实时调整资产价值，更准确地反映房地产的真实价值。

相比于成本模式，公允价值计量模式更能反映房地产市场的供求关系和价格变动。

（2）提高决策准确性。

投资性房地产公允价值计量模式能够及时反映房地产价值的变动，可以准确地计量资产价值。

在投资决策时，可以根据公允价值来评估资产的投资回报和风险水平，提高决策的准确性。

（3）提高信息透明度。

投资性房地产公允价值计量模式能够根据市场情况调整价值，提高信息的透明度。

对外部利益相关方来说，可以更清晰地了解房地产的价值变动和收益情况，减少信息不对称的情况。

（1）市场波动性大。

投资性房地产公允价值计量模式要求根据市场变动实时调整价值，但市场波动性大可能会导致资产价值的频繁变动，增加了计量的难度。

（2）存在主观性。

投资性房地产公允价值计量模式需要根据市场情况进行估价，但由于估价是基于主观判断的，不同的评估人员可能会产生不同的结果，存在一定的主观性。

（3）计量成本较高。

投资性房地产公允价值计量模式需要对市场情况进行频繁估价，计量成本较高。

对于资金较为紧张的企业或个人来说，可能承担不起这些成本。

投资性房地产公允价值计量模式在房地产投资中具有一定的应用优势和劣势。

合理的选择计量模式需要根据实际情况进行，同时还需要结合其他因素综合评估。