谨防公开招投标陷进

1 谨防公开招投标潜规则 公开招投标是物业管理市场发展的必由之路，是促进公开、公平、公正的市场竞争机制形成的重要法宝。在新的历史条件下，随着我国招投标法律法规的不断完善，为物业管理的市场招投标提供了良好的发展机遇，注入了生机和活力。但是，物业企业盲目扩张、恶性竞争和招标人设置的价格战、内定中标人等公开招投标“潜规则”给行业企业发展带来致命的杀伤力。笔者从参与某事业单位办公楼公开招投标工作的所见所闻中，浅析“潜规则”的隐秘性及其背后的陷阱，以供同行业人士共同研究和反思。 一、起因 前不久，某事业单位办公楼公开招投标选聘具有相应资质的物业管理公司。于是，公司按招标通知要求领取招标文件，并积极组织拓展部各路精英对招标文件进行潜心研究，并多次深入现场踏勘(因未提供办公楼竣工平面图)，对照招标文件提出的各项技术指标及服务需求，结合公司多年来管理同类办公楼经验分析，虽然招标文件内容迷雾重重，但对同类办公楼管理有丰富经验及现管业绩突出的支持，公司依然决然地响应招标文件号召，组织人员加班加点编写标书及投标的一切准备工作。 二、招标文件潜规则 招标文件有其非常隐秘的“潜规则”，如不对其加以仔细分析，难以查觉潜规则背后的秘密及所设置的陷阱，在本投标文件编写过程中，仅招标文件就设置了多处陷阱，主要如下。 2

（一）本项目物业管理招标文件是货物采购招标文件的修改版，所述内容及附参考的合同格式均为供货方、买方、卖方之间的协议关系，与物业管理服务内容相去甚远。 （二）本项目评标方法为综合评分法，评标细则中的报价评分为有效报价的最低价，也就是说低价中标。 （三）商务评分项目中设置多项门槛。如：要求通过ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系、ISO28001职业健康与安全管理体系认证等。 （四）业绩要求是具有政府行政性物业项目管理服务业绩，提供3家得10分，每多提供一家加2分。 （五）在技术要求中，对人员配备及岗位设置进行限定，其描述为：本项目占地面积约8590平方米，总建筑面积约9000平方米，绿化面积约470平方米。要求配备人员23人。具体情况是：管理人员1名、水暖勤杂工1名、高低压值班室3名、前门保安2名、办公楼保安3名、消防值班室保安3名、西门房保安暂定1名、办公楼公共区域保洁员5名、领导办公室保洁员2名、院落保洁员1名、报刊信件收发员1名。 三、对潜规则分析 潜规则一：本招标文件及相关内容多次出现买方、卖方、采购方名词，所附的参考合同为货物采购合同。这对于物业管理服务来说其货物采购与物业服务在性质、内容、条款等方面完全没有可参考之处。一般而言，如果投标方未完全按照招标文件相关内容及参考合同提供 3

或修订物业服务合同，就意味着投标人对招标人拟定的招标文件相关内容未响应，给招标方及评标专家提供任意打分评定的空间，其扣分空间也随心所欲就能实现，这对招标人左右投标人打下了坚实的基础。 潜规则二：招标报价为有效报价的最低价，这是招标人选取“质优价廉”物业服务企业提供物业服务惯用的“伎俩”，也是物业管理服务市场不公平竞争产生的背景及源泉。那么最低报价如何确定呢？依笔者浅见，物业管理服务费用的构成应该包括物业管理服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。物业管理服务成本应该是按照市场原则及当地物价消费水平确定人工费、办公费、物业共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费、秩序维护费、清洁卫生费、绿化养护费、物业管理企业固定资产折旧费、保险费以及经业主同意的其它费用。在本招标项目中即使投标人做义工不计利润，最低报价也不应该低于以下计算价格。 本项目人员配备表

岗 位 人员设置(人) 月工资标准(元) 月合计(元) 管 理 人 员 1 2500 2500

水 暖 工 1 2000 2000

高低压值班室（电工） 3 1800 5400

秩序维护员（含消防值班员） 9 1600 14400

保 洁 人 员 8 1200 9600

报刊信件收发员 1 1000 1000

总 计 23 34900

注 1、 招标文件约定本项目所产生的水、电、气、热等公用设施设备维护所产生的费用均由招标人承担。 2、本项目未配备绿化服务人员，绿化全部工作权当义工无偿服务。 4

本项目物业服务支出 序号 项 目 计 算 公 式 合 计 元/月 说 明

一 人工费用 基本工资 见上表 34900 市场价最低水平 福利基金 按工资总额的14%计提 4886 规定提取的福利费 社会保险费 按单位缴纳标准482元∕人.月 11086 法定费 工会基金 按工资总额的2%计提 698 规定提取的福利费 教育基金 按工资总额的1.5%计提 524 规定提取的福利费 加班费 按人均月加班2天计 2327 每月22个工作日计 工装

管理人员 ﹙800+300﹚元×1人/24 46 按两年折旧计 秩序维护 ﹙600+200﹚元×9人/24 300 按两年折旧计 保洁人员 ﹙300+200﹚元×8人/24 167 按两年折旧计 维 修 员 ﹙300+260﹚元×4人/24 93 按两年折旧计 收 发 员 ﹙600+300﹚元×1人/24 38 按两年折旧计 小 计 55065 二 不可预见费用 忽略不计 0 三 利润 忽略不计 0 四 税金 一～三合计 3122 5.67%计提 小 计 3122 总 计 58187 年报价

注 本项目配备人员参考当地平均工资水平 1958 元确定缴纳社会保险费用，本项目高低压值班室（电工）、秩序维护员（含消防值班员）、保洁人员、报刊信件收发员均未达到要求。也就是说，本表所配人员工资均按1958元确定缴纳社会保险费用。

潜规则三：商务评分项目所设置的门槛，看似合情、合理、合法，

实则是为“意向中标人”量身打造的“护身服”。现阶段物业管理体系认证门类旁出，不胜枚举，因为ISO9000系列标准由ISO9000、ISO9001、ISO9002、ISO9003、ISO9004五个标准组成，主要用于外部质量保证，而招标文件只要求通过ISO9001的投标人，看来“意向中标人”已经在事先就被确定，只是走“公开、公平、公正”的路子使之“合法化”而已。 潜规则四：业绩要求是具有政府行政性物业管理项目服务，却对具有同类型、同性质、同标准办公楼管理经验只字未提，这就说明本 5

次招投标活动的幕后“操盘手”应该是意向中标人。因为意向中标人接管项目为政府行政性物业管理项目，对于其它类型的商业、住宅、学校等物业管理项目均无相关业绩。 潜规则五：从对该项目面积及人员配置来看虚设岗位，虚增人员较多。如配备消防值班室保安3名（从现场查勘，消防值班室仅与门岗3米之遥，本岗值班人员应与门岗相互配合）、高低压值班室人员3名（通过现场查勘，本高低压值班室只需日常检查维护就能达到正常运行）、报刊信件收发员（物业管理员代收代发完全符合要求）。从中分析这应该是对不知情的投标人故设的陷阱，如不按要求配备人员，招标文件所设岗位空缺招标人可随意扣分；如按招标文件要求配备人员，人力资源浪费的同时投标人投标报价远远超出所谓的最低有效报价（如上表计算），那自然就与中标无缘，这显然是为“阳光投标人”故设的陷阱。 四、结果 开标自提交投标文件截止时间的同一时间公开进行，至公布中标结果的时间长达3小时，看似评标过程细致而周到，实则是招标人无法准确确定最低有效报价的假象，其宣布的结果为投标单位A、56万，B、49万，C、43万，D、39万，E、32万(小数点后省略)，中标排名次序为：第一名：C、43万，第二名：B、49万，第三名：A、56万。看来为了迎合最低有效报价，各参与投标单位均使出浑身解数一度降低服务成本，仅从中标单位成本报价看，如此低的服务费用，其服务质量肯定也好不到那里去。 6

五、启示 事后了解到，本次招投标从发放投标文件到公开结果的全过程，实为是招标人为适当提高“意向中标人”物业服务费的“假招标”（原物业服务费年总费用为34万）。仅从中标结果分析，答案清晰可见。投标人D、E投标报价低于招标文件要求的有效报价范围，自然是做废标处理，其实这也正是“操盘手”请来的托儿，在整个招投标过程中只是在扮演“陪公子读书”的角色。投标人A、B才是不知情的公开投标人，也是为了迎合招标人的最低有效报价，刻意降低总报价费用人，成为本次投标的“落选人”也正是阳光投标的必定结果。投标人C才是符合招标文件设定的所有要求人，是本次招投标过程的“操盘手”。即是符合招标人心底价的最低有效报价人，是商务评分项目中设定的要求通过ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系、ISO28001职业健康与安全管理体系认证人；是业绩要求中完全符合政府行政性物业项目管理服务业绩的人。这种物业管理招投标活动的结果自然是嘲笑法规、愚弄投标人、欺骗评委和政府相关部门。 也许这种公开招投标仅仅是个个例，但它足以扰乱“公开、公平、公正”的招投标市场环境，影响物业管理行业企业诚信建设。所以，政府相关部门及业界应该在物业管理招投标过程中把消除“潜规则”及背后的陷阱作为强基固本的根本，切实按照法律法规及相关规定抓好、抓细、抓实物业管理招投标工作。唱响主旋律，批驳潜规则，真正还物业管理招投标市场为一个积极向上竞争的环境，舒心顺气的人际关系环境，充实宜人的工作环境。