2013年10月南昌市房地产市场研究报告

南昌市房地产市场最新研究报告目录第一章南昌房地产市场市场运行态势一、2005年上半年房地产市场盘点 (003)二、2005年下半年房地产市场展望 (005)第二章南昌市房地产市场投资开发环境第一节房地产投资开发硬件环境 (009)一、社会发展状况 (009)二、房地产体制管理 (011)第二节房地产投资开发软件环境 (012)一、政治稳定性 (039)二、法制健全性 (039)三、土地出让可调空性 (039)第三章南昌市房地产发展趋势深度分析一、房地产总需求量呈现乐观态势 (039)二、对"供大于求"的市场现状应保持清醒的头脑 (039)三、房地产开发项目剧增，竞争日趋激烈 (039)四、南昌商业地产崛起，开发商初尝甜头 (039)五、南昌房地产不断成熟，消费者对产品需求也渐趋理性、渐趋多元化 (039)六、价格仍有上涨，但未来走向势必向中档收入者的购买力靠近 (039)七、红谷滩片区当前已成为南昌最具潜力区域 (039)第四章把脉南昌市各大板块楼市竞争现状 (039)第五章南昌市商业房地产最新研究报告第一节：南昌市商业房地产概况一、南昌市商业房地产各项经济指标 (101)二、南昌市商业业态构成 (102)三、南昌市商业地产物业类型 (105)四、商业房地产开发经营方式 (106)第二节：南昌市商业房地产现状深度分析结论 (115)后记 (116)第一章南昌房地产市场运行态势一、2005年上半年房地产市场盘点：在南昌市政府“垄断房地产一级市场，调控二级市场，放活三级市场，全面繁荣房地产市场”的方针指导下，以及在新出台的搞活房地产政策推动下，南昌的房地产市场进入了新一轮的快速增长期。

具体情形如下分析：（一）南昌商品房均价2436元／平方米上半年南昌市房地产开发投资完成20．82亿元，同比增长178．7％，房地产投资占南昌市固定资产投资总额的40％，较2002年全年高出15个百分点。

南昌市房地产市场调研资料南昌项目市场篇第一部分都市经济环境——中部的第二世界一、都市概况1、四县五区人口众多南昌是江西省省会，是全省政治、经济、科技、教育、文化、交通中心。

国土面积为7402平方公里，其中市区面积617平方公里，现辖东湖、西湖、青云谱、湾里、青山湖区5区，南昌、新建、进贤、安义4县。

2005年末总人口450万人，市区人口占210万。

属全国百万以上人口的特大都市之一。

2、便利的交通环境近年来，南昌改建和新建的大型桥梁有八一大桥、赣江大桥等40余座，其中水上桥梁20座。

南昌作为京九线中段最大的中心都市和综合型交通枢纽，区位优势专门突出。

105、316、320等三条国道交汇于此，浙赣线与京九线在南昌形成钢铁"十字架"，使南昌成为中国铁路的重要枢纽。

公路交通里程达2847.33公里，汽车站27个，货运配载市场3个，立式码头25个，泊位67个，港口年吞吐能力在800万吨。

省际航空可飞往北京、上海、广州、深圳、香港、福州、厦门、西安、昆明、珠海、海口等30 多个都市；省内航空有南昌到景德镇、赣州航线。

道路运输面向全国各地，水路运输通达长江沿岸，远洋运输通达日韩等国及港台地区，一个以南昌为中心，以公路为主骨架，以水路为主通道，以港站为主枢纽，干支衔接、水陆相联、铁路、公路、水路、民航为一体的交通网络差不多形成，较好的适应了南昌经济和社会进展的需要。

二、人文景观1、历史悠久的古城南昌是历史悠久的江南古城，有着深厚文化底蕴。

是富有光荣革命传统的英雄城。

西汉建城时始称灌婴城，为豫章郡地，后定名南昌，为历代封建王朝的州、郡所在地。

民国初年，废州府，划江西为四道，南昌属豫章道。

民国15年（1926）北伐军驻南昌后，正式设市。

南昌，是唐初王勃在《滕王阁序》中所盛赞的“物华天宝，人杰地灵”之地，以“八一”起义获得了特有的历史荣誉，以英雄城彪炳于史册。

一城景色半城湖，湖光水影映洪城。

一直以来，就有亲水南昌的美誉。

2010年8月南昌市房地产市场研究报告一、月度房地产市场简析中央重申坚持调控政策，政策重点转向土地领域国务院副总理李克强8月13日和21日分别在北京和苏州考察调研，并要求坚决抑制房地产投机炒作；发改委主任张平向人大提交的报告中也认为部分大中城市住房价格仍然过高，调控房地产市场的工作依然繁重，对前期调控效果不满意。

北京正酝酿出台《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》，拟加强对商品房预收款的监管。

8月19日，国土部正式对外公布《深化改革创新制度建立国土资源系统反腐倡廉工作长效机制实施方案》，大力整顿土地市场。

同时国土部还联手银监会对全国1457宗闲置土地进行秘密清查。

以上信息说明，中央并未放松调控政策，调控的重点可能会转向土地领域。

8月南昌土地供应创年内新高，居住和商住用地供应增加本月南昌市推出21宗土地，供应面积1940.248亩，供应数量和供应面积均为年内新高，供应面积是上年同期和上月的十几倍。

8月2日、4日、24日和27日先后四次举行大规模土地拍卖，经历了底价成交→大幅溢价→流拍→平淡收场的曲折过程。

本月土地成交面积1069.552亩，成交率仅为55.12%。

8月份居住和商住用地成交749.04亩(规划建筑面积88.24万㎡，楼面地价1433.26元/㎡)，占总成交量的70.04%，其中居住用地成交比例今年首次排在榜首；成交的8宗居住和商住用地有7宗为限套型地块，用地面积735.74亩，相当于前七个月的八成。

2010年1～8月份，南昌市推出88宗土地，供应面积7752.711亩。

相比上年同期，供应宗数和面积分别增加37宗和4367.964亩。

推出的88宗土地最终成交83宗，成交面积6655.383亩。

累积的刚性需求和拆迁户入市，商品房成交大幅增加累积的4个月的刚性需求和拆迁户入市带动本月商品房成交大幅增加。

8月南昌市(含南昌县)商品住宅销售套数和销售面积分别是4491套和44.38万㎡，环比增加2147套和19.84万㎡，增长了91.6%和80.85%。

2013年第三季度市场调研及分析报告第一部分：宏观数据分析小结分析：1、2013年预计全年新开工面积220万平米，较2012年新开工面积227万平米，基本持平。

2、2013年预计全年商品房销售142万平米，较2012年销售99.06万平米，同比增长43%，基本接近2011年水平，其中住宅销售96.66万平米，较2012年增长11.4%；商业销售18.43万平米，较2012年增长49%；住宅市场经过2012年调控后适应正进一步回暖，商业增幅速度非常明显。

3、由于2012年成交量大幅缩水，2013年仅2012年存量供应市场就达145.91万元（为2000年后之最），2013年薪开工面积约220万平米，根据预测销售情况，2014年市场存量约214.82万平米，存量进一步提升，市场竞争进一步加剧。

4、2013年1-9月住宅成交面积96.66万平米，8872套，平均户均面积109平米；2013年市场供应基本以高层为主，市场明显为刚需占据需求主导地位。

与2012年全年数据对比住宅成交面积86.7万平米，8075套，平均户均面积107平米；受房产税政策等系列政策影响，预计2014年市场需求结构仍以刚需为主，改善性需求预计2014年下半年需求增大。

5、2013年从伊宁市城市区域版块销售情况来看，合作区占据销售份额51%，较2012年45%，上升6个百分点，版块优势明显；主城区占据销售份额31%（纳入火车站及政府片区），较2012年17%上升14个百分点；伊犁河景观带占据销售份额6%（去除市政府片区），较2012年22%下降16个百分点，市场份额进一步下降。

合作区因汉宾公园及山东路组团市政呈现迅速、山东路组团项目供应多市场关注度高等有利因素，进一步拉动合作区市场占有份额，尤其下半年市场销售份额上升3%；而伊犁河景观带因市政速度、交通、包含区域项目对区域引导等问题，市场份额进一步下降。

预计2014年合作区仍会保持强劲势头，继续领衔市场。