2012年2月南昌市房地产市场研究报告
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2012年2月南昌市房地产市场研究报告
同致申明：
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报告编委
【出品】：同致地产·代理公司·市场研究部
【指导】：吴志凌
【统筹】：姜道林
【撰写】：姜道林、夏茂伟、肖海棠
【市场调研】：姜道林、夏茂伟、徐卓、肖海棠、骆婕、李文娟
【供稿时间】：2012年03月05日
报告说明
报告时间节点：2011年02月01日～2012年02月29日
新推、续推：指报告时间节点内南昌市（含南昌县和新建县）新盘上市和已经推盘的项目再推下一期或同期下一批新房源。
销售量销售率：指开盘楼盘所推房源当月销售面积和销售率。
2012年2月南昌市房地产市场研究报告（精华版）
一、月度房地产市场简析
u 区别对待，政策有保有压
2月9日芜湖发布疑似放松限购的楼市调控意见，这被业界认为是龙年救市第一枪，但是三天后就因各方原因宣布暂缓执行，此后上海也遭遇了相似的经历。
另一方面，央行在2月18日宣布下调存款准备金率，多数城市首套房贷利率也基本回归至基准利率水平线上。
从中可以看出，中央政策打击投资投机需求不遗余力，对于首次置业群体则持鼓励态度，这样的区别化对待体现了政策的灵活性。
u 土地供应从紧，成交逐步趋稳
本月南昌市共计推出8宗土地，供应面积439.478亩，除1宗流拍外，其余7宗土地全部以底价成交，成交面积432.948亩，土地供应量和成交量环比减少165.241亩和167.033亩，均为去年8月份以来的新低。
本月成交的7宗土地有6宗工业用地，工业用地占总量的四分之三。
正是通过提高工业用地比例，南昌市土地市场成交呈现趋稳态势，本月土地成交率为98.51%，连续三个月保持在95%以上。
u 住宅供应大幅萎缩，大体量入市项目影响销售
2月份历来是楼市的淡季，同时大部分楼盘主要精力集中在去库存化，这使得本月的推盘量只有16.9万㎡，环比减少15.9万㎡，也是近一年最低值。
其中华南城和青山湖天湾两个项目推出近7万㎡新房源，也影响了本月整体的销售率。
实际上，在刚需们集中入市的情况下，很多楼盘取得了不错的销售，本月有一半以上开盘楼盘销售率在50%以上，还出现了少量楼盘在销售看好的情况一个月内多次加推的现象。
u 刚需楼盘主导市场，成交均价低位徘徊
本月16个开盘楼盘推出了1834套房源，当月销售664套，其中6500元/㎡以下房源销售662套，刚需楼盘主导了市场，也拉低了整体成交均价。
本月推盘成交均价为5262元/㎡，环比下降了185元/㎡，跌幅为3.39%，与去年同期相比也有50元/㎡的减少，处于低位徘徊的阶段。
u 建筑形态供应减少，且多陷入滞销
各建筑形态供应锐减，本月高层虽然以11.19万㎡的供应量排名第一，但较上月减少了39.48%。
而多层、小高层和花园洋房产品也都有所的减少，别墅产品已连续两个月没有供应入市。
在销售方面，各建筑形态的销售率都不理想，均未超过60%，高层更是以31%的销售率排名倒数第一，供销失衡。
u 大户型产品滞销，中小户型是主流
由于本月总供应量的大幅减少，和上个月相比，除六房和复式外其余产品供应均有所减少，减幅最大的是两房产品，减少了11.37万㎡。
各种产品的销售都不见好转，仍然都处于60%以下，两房是销售率唯一达到50%以上的产品。
六房和复式产品处境尴尬，销售挂零。
当前，市场的需求主要为中小户型产品，大户型市场份额少之又少。
二、下月市场发展趋势分析
u 土地供应回升，红谷滩受关注
从市国土资源局获知，在3月13日前将有6宗土地入市，分布在红谷滩、昌北开发区和桑海开发区，用地面积为383.457亩，预计3月份土地供应量将明显超过本月。
红谷滩中心区将受到极大的关注，该区域内的一幅20.757亩地块起拍价达到960万元/亩，此外昌北开发区的两幅百亩商住地块也靠近红谷滩。
u 住宅供应恢复性增长，销售有望好转
刚需们纷纷出手刺激了成交，也刺激了开发商们推盘的热情，并且期待出现小阳春的行情。
预计3月份将有24个楼盘开盘，相比2月增加8个楼盘，预计整体供应量将恢复到30万㎡以上。
首套房贷利率在2月份恢复到基准利率后，3月初工农中建四大行又相继表示更多客户可享9折优惠，同时南昌地铁拆迁也将带来大量客户，这些有利于楼市的成交，预计整体销售率将在50%以上。
u 板块供应均衡，朝阳洲走出阴影
从预计入市一览表可以看出，预计开盘的24个楼盘分布在九大板块，其中有6个板块的开盘数量3个或4个，板块供应更加均衡，结束去年第四季度以来单核或双核供应的格局。
朝阳新城可谓生不逢时，刚有新盘集中入市之时即遭遇房价下跌的市场环境，也极大的影响了各项目的推盘节奏，今年前两个月甚至没有楼盘开盘。
3月份朝阳洲板块预计有3个楼盘开盘，努力走出前期的阴影。
u 高层供应处于主导，别墅物业零供应
从建筑形态供应上看，主要在于满足刚性需求的普通主流产品，高层供应处于主导地位，预计将有12个楼盘推出高层产品，供应比例在六成以上。
别墅物业将再次出现零供应，也是今年连续三个月零供应，上次出现这种情况还是去年3、4、5月份。
花园洋房也只是零星推出，只有一个项目。
u 高价位项目增多，成交均价回归
今年的1、2月份，市场供求主要以5000元/㎡左右的房源为主，极大的拉低了整体成交均价，连续两个月成交均价在5500元/㎡以内。
3月份，随着高价位楼盘的增多，其中均价在8000元/㎡的楼盘就有8个，价格区间8000元/㎡以上供应将排在首位，也将推动成交均价的回归，预计整体均价至少在6500元/㎡以上。
