前言：REICO工作室《2010—2011年度中国房地产市场报告》的内容太多了，无法全部转载，而国十条、国八条似乎并非针对于整个房地产市场，而只针对于住宅市场，根本不关心商业、办公楼等其他内容。
有次可知，国十八条的“醉翁之意不在酒”，既不是因房地产业的投资过高而导致整个宏观经济过热，也不是房地产业的资产价格推动了通胀，而仅仅是商品住房的价格上涨过快，没有实现过度承诺的个人目标。
为什么没有一条措施是针对于非住宅的限制性措施呢，为什么第二套只针对于住房而不针对于商铺或其他，难道这些建设用地不涉及十八亿亩红线吗？有人说非住宅不涉及民生，请问全球哪个国家的民众是完全靠商品房解决居住问题的？哪个国家能让所有的民众都买得起商品住房？而保障民众有“适足居住权”又在哪个国家是靠商品房解决的？哪个国家不是靠市场中购买、租赁和国家保障分层次解决的？而保障又与商品房的价格挂钩吗？是政府定价还是市场中的价格信号呢？商品房的价格信号作用被行政的限购措施破坏之后，又用什么来决定和吸引投资行为呢？中国确实存在着商品住房价格上涨而居民可支付性指数下降的现象，但其主要原因并非大量的投机、投资行为造成的。
每年约只有占全部城镇家庭户数不到3%的新房供给量，与城市化的需求和适龄结婚人口的集中性矛盾、与日益增长的物质消费能力及改善型需求之间的矛盾，是无法仅靠限购措施能解决的。
全国拥有第二套以上住房的比重大大提高了，但用于出租的比重也在提高。
如果没有个人购房而形成的住房出租市场，则无能力购房家庭过渡的矛盾就会更加突出。
而真正将住房闲置的比重却远不像数小区中的灯光那样惊人，更不像央视二套的报道那样可怕，个别城市中的空屋率与全部城镇的情况相比并不具有说服力和代表性。
就像各城市市场化住房的比例相差巨大一样，越是市场化住房比例低的城市房改房所占的比重越大。
而户均面积的大小则并不和市场化程度相关，而人口输入比重较高的城市则户均面积较小。
现将该报告中的分报告《住宅市场分析》公布于下，望民众对此有更多的了解，也希望对政策的制定者有所帮助。
2011年房地产市场调查报告发布日期：2011年12月26日一、前三季度全国房地产市场的整体形势（一）主要城市房地产市场回落较大。
在20个主要城市中，有13个城市前三季度成交量同比2010有所下降下降；海口降幅最大，达49.27%。
其余7个城市前三季度成交同比有所增长。
主要城市中，过半城市成交均价同比上涨，部分城市涨幅较大。
8个重点城市北京、上海、天津、重庆、深圳、杭州、南京、成都中，仅天津和成都成交面积同比2010年前三季度略有上升，其余6城市皆低于去年同期水平。
北京、深圳和天津成交均价同比下跌，重庆、上海和杭州同比上涨，其中重庆涨幅最大，达24.11%。
（二）一二线城市楼市成交量变化趋势较为一致。
一季度成交量同比不断下降，特别本年度一二线城市的调控细则大都在2月中下旬及3月初陆续正式落地并实施，故3月份调控成效逐渐显露，传统的楼市“小阳春”在严厉的限购令面前黯然失色，楼市成交量大幅缩水。
4月调控作用继续显现，成交量持续下滑；由于去年5、6两月楼市受4月新政影响成交量迅速下跌，故本年度5、6两月成交量虽受调控影响依旧处于低位，但同比有所上涨。
进入第三季度，单月成交量基本呈现持续下跌趋势，同比增长率亦逐月下滑。
去年“金九银十”销售旺季如约而至，而今年受调控政策影响，楼市持续低迷，“金九”风光不再，“银十”也恐难再续。
（三）对二三线城市的调控一步步收紧。
去年9月新政以来，部分大中城市陆续出台了限购令。
今年初的“国八条”后又有43个城市出台限购。
而8月以来台州等城市限购措施的出台，更是则拉开了二三线城市限购的序幕，为调控政策继续加码。
在货币政策方面，今年央行数次加息，银根不断收紧；更于8月末下发通知，计划将商业银行的保证金存款纳入存款准备金的缴存范围，从9月5日起实行分批上缴。
这使得银行更多资金被冻结，相当于上调两至三次存准金率，直接影响商业银行信贷资金的供应能力。
信贷环境进一步收紧，对房地产开发企业而言，从银行贷款的可能性变得更小，融资渠道单一、融资能力较差的企业面临更大挑战。
“限速”中前行博弈将持续——2011年1-12月全国房地产市场分析【摘要】2011年上半年调控措施持续加码，信贷环境不断紧缩，房价涨幅得到控制，全国的供应和需求仍保持高速或持续上涨状态；下半年调控效果显现，多个月份出现量价齐跌现象，且降幅持续扩大，投资和新开工等供应类指标也高位回落，预计这一态势至少延续到2012年上半年，供应仍在加大，需求继续受到抑制，价格仍将调整。
一、2011年全年市场综述2011年，全国房地产市场在全方位的限制性环境中生长。
这一年，央行总共进行3次加息，6次上调存款准备金率。
信贷的日益紧缩，致使房地产行业运行整体放缓。
这一年，全国有超过120个城市出台了房价调控目标，46个大中城市出台了“限购令”，10个城市出台了针对楼盘的强制“限价令”。
“限价”、“限购”和“限贷”等多样限制手段，致使房地产市场流通全面受阻。
在诸多限制性手段的作用下，调控效果日渐显著。
3月起，在全国重点城市范围内，商品住宅成交量迅速下滑，至11月份，全国范围内几乎所有大中城市无可幸免地遭遇寒潮。
房地产行业开发速度全面放缓及交易量的大规模萎缩，已经逐渐波及其相关联的上下游行业的运行恶化。
受调控政策影响，衡量房地产开发的各项指标均呈现涨幅回落现象，国房景气指数更是跌至2009年8月以来的最低点98.89，这说明中国楼市整体市场比较萧条。
尽管总体投资放缓，但二级市场投资交易及并购活动将持续活跃。
2011年全国商品房销售面积10.99亿平方米，比上年增长4.9%。
而商品房销售额59119亿元，增长12.1%。
这说明2011年销售出去的商品房均价要高于2010年。
2012年预计中央仍将保持现有的调控政策，特别是行政强制手段的“三限”政策和房产税及货币紧缩政策。
尤其在1800万套开工量和500万套完工量的巨大保障房数量的实施压力下，2012年中国房地产市场正在面临巨大的调整，土地和市场将实施‘两条腿’走路的发展，全国房地产开发景气指数暂难有回暖迹象。
2011年10月份以来房地产市场综述一、全国政策、信息及分析1、地方债出台，对房地产业影响深远。
10月20日，财政部发布了《2011年地方政府自行发债试点办法》，规定，上海市、浙江省、广东省、深圳市成为地方政府自行发债试点，期限为3年、5年，分别占50%。
在改革开放后，不少地方政府在上世纪80年代末期曾大量自主发行地方债，强行摊派给基层单位，弄得企业怨声载道，因此在1993年这一行为被国务院制止。
市场部分析：地方政府以地方债作为新的财政收入渠道，逐渐脱离对土地出让金的依赖，这表明短期内对房地产业的调控政策不会放松。
2、总理温家宝11月6日抵达俄罗斯圣彼得堡，准备出席上海合作组织成员国总理第十次会议。
温家宝在圣彼得堡表示，中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。
3、我国开发商发行的海外企业债券价格大跌，说明房地产市场近期还将下跌。
市场部分析：国内外金融市场上的信贷、信托、海外债的收紧，加上销售低迷，年底房企面临的资金压力会更加严重，降价促销是必然选择。
当然，降价过大，威胁到银行安全，政策可能略有放松。
4、银监会叫停五矿等四家地产信托业务三个月10月中旬，银监会叫停渤海信托等四家信托公司的房地产信托业务3个月。
市场部分析：这是调控力度继续加码的表现。
5、1-10月，房地产市场股权变动频繁，规模房企股权交易累计93宗，总交易额达到301亿元，远超2010年全年的84宗165亿。
市场部分析：开发商卖不动房屋又不舍得大幅降价的，由于很难贷到款，发债融资，成本又太高，信托也在收紧，那么唯一的办法是股权转让。
估计以后我们会收到大量合作邀请或项目转手信息，我们的挑选余地很大。
6、全国新建住宅存量大幅增长，楼市量价深跌，房企巨头10月销售全面下降。
截至9月底，北京、上海、深圳、广州、杭州、厦门、南京、济南等8个城市新建商品住宅库存总量达4045万平方米，同比增长约30.77%。
