无效民事行为的判定

民法典中房屋买卖合同⽆效怎样处理买卖房屋要签订书⾯买卖合同，并且要持买卖合同办理房屋过户登记。⽽在实践中，有些房屋买卖合同可能⽆效的，⽆效的合同⾃始⾄终不具有法律效⼒，那么民法典中房屋买卖合同⽆效如何处理?店铺⼩编整理相关知识，希望对⼤家有帮助。

⼀、民法典中房屋买卖合同⽆效怎样处理民法典规定，房屋买卖合同⽆效的，⾃始⾄终不具有法律效⼒，因⽆效合同取得房屋或者购房款的，要返还房屋或者购房款，造成损失的，有过错⼀⽅要赔偿损失。

《中华⼈民共和国民法典》第⼀百五⼗五条 【⽆效、被撤销的民事法律⾏为⾃始⽆效】⽆效的或者被撤销的民事法律⾏为⾃始没有法律约束⼒。

第⼀百五⼗七条 【民事法律⾏为⽆效、被撤销或确定不发⽣效⼒的法律后果】民事法律⾏为⽆效、被撤销或者确定不发⽣效⼒后，⾏为⼈因该⾏为取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的⼀⽅应当赔偿对⽅由此所受到的损失;各⽅都有过错的，应当各⾃承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

⼆、如何认定购房合同⽆效(⼀)⽆民事⾏为能⼒⼈所签订的房屋买卖合同。⽆民事⾏为能⼒⼈由其法定代理⼈代理实施民事⾏为。因此，⽆民事⾏为能⼒⼈的房屋买卖均应由其法定代理⼈代理签订合同，他们不能独⽴签订房屋买卖合同，否则，买卖合同⽆效。

(⼆) 限制⾏为能⼒⼈未取得法定代理⼈同意签订的房屋买卖合同。限制⾏为能⼒⼈只能进⾏与其年龄、智⼒、精神状况相适应的民事活动，他们进⾏房屋买卖应当由其法定代理⼈代为签订合同或取得法定代理⼈的同意。没有法定代理⼈的同意，限制⾏为能⼒⼈⾃已签订的房屋买卖合同⽆效。

(三)⼀⽅欺诈另⼀⽅所签订的房屋买卖合同。指房屋买卖⼀⽅以捏造事实或隐瞒真相等欺骗⼿段，致使对⽅当事⼈发⽣错误认识所签订的房屋买卖合同。

(四)以胁迫的⼿段签订的房屋买卖合同。指房屋买卖⼀⽅以使对⽅财产、⾁体或精神上受损害相威胁，迫使其产⽣恐惧⽽签订的房屋买卖合同;

(五)乘⼈之危签订的房屋买卖合同。是指房屋买卖⼀⽅乘对⽅处于危难之际或利⽤对⽅的迫切需要，强迫对⽅接受明显不利的条件所签订的房屋买卖合同;

民事法律行为一、民事法律行为的基本原理（一）民事法律行为的分类1.法定分类（1）单方民事法律行为（2）多方民事法律行为①典型的双方民事法律行为包括赠与合同和遗赠抚养协议。

②典型的共同民事法律行为包括发起人协议、公司章程和合伙协议。

（3）决议行为。

例如股东会决议和董事会决议。

2.学理分类（1）财产行为和身份行为典型的财产民事法律行为包括订立遗嘱和遗赠行为。

典型的身份民事法律行为包括结婚行为、协议离婚行为、收养行为和协议终止收养行为等。

（2）负担行为和处分行为（二）民事法律行为的成立和效力民事法律行为的成立属于事实判断问题。

民事法律行为的效力属于价值判断问题。

二、民事法律行为的效力（一）有效的民事法律行为有效的民事法律行为必须同时满足：（1）不违反法律、行政法规的效力性强制性规定。

（2）不违背公序良俗。

（3）主体具有相应的民事行为能力。

（4）意思表示真实。

（二）无效的民事法律行为共五种情形：（1）违反法律、行政法规的效力性强制性规定的民事法律行为无效。

（2）违背公序良俗的民事法行为无效。

（3）无民事行为能力人所实施的民事法律行为无效。

（4）行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。

（5）恶意串通损害他人合法权益的民事法律行为无效。

3.法律效果无效的民事法律行为不能发生当事人意欲发生的法律效果，但并非不发生任何法律效果，要发生法律意欲发生的法律效果。

无效的民事法律行为，自始、当然、确定、永远、绝对无效，任何人、任何时候均可以主张无效。

法院或仲裁机构可以主动审查民事法律行为是否存在无效的因素，其宣告不受时效限制（即既不受诉讼时效亦不受除斥期间限制）。

民事法律行为无效、被撤销或确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还（恢复原状）；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。

有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

法律另有规定，依照其规定。

（三）效力待定的民事法律行为包括2种情形：（1）限制民事行为能力人所实施的与其意思能力不相适应的双方民事法律行为。

下列关于无效民事行为效力的论述中,错误的是( )。

A. 无效的民事行为,从开始时起就没有法律效力
B. 民事行为部分无效,整个民事行为均归于无效
C. 民事行为被确认无效后,当事人因该行为取得的财产,应当返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿
D. 民事行为被确认无效后,有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任
答案：
[正确答案] B
分析：
[答案解析] 部分无效的民事行为的无效部分从行为开始即无法律约束力,而其余部分仍对当事人有约束力。

行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效双方签订的《合作协议书》假借投资项目之名，达成改变目标林地土地使用性质并从中渔利的目的，其实质是将集体林地变为建设用地并从中渔利，因此该合作协议为无效协议。

案例：李某（乙方）于2018年6月26日与兆辰房地产公司（甲方）以位于桐柏县城郊乡河坎村胡家庄组北宋学军名下的183亩林地作为项目地，双方签订了《合作协议书》，协议约定：兆辰房地产公司组织提供项目工作小组参与乙方项目地政府工作洽谈；提供项目谈判有关宣传图片、文字、证书等资料用于乙方区域政府宣传等；李某向兆辰房地产公司支付南阳、桐柏指定地块挂牌费100万元（包括品牌使用、项目管理、技术指导）；土地证办理完毕，贷款到账后，乙方支付甲方提成为：土地出让金差价利润10%；除桐柏地块外，其他项目土地佣金提成，视项目情况另行商定分配方案……。

按照兆辰房地产公司的要求，李某按照协议约定于2018年7月5日委托其妹妹李凤珍转给赵某个人的尾号4184工商银行账户1000000元。

付款之后兆辰房地产公司至今未有与当地政府进行过任何洽谈，兆辰房地产公司并无商标、品牌或知识产权且没有对李某书面品牌授权。

因合同目的无法实现，李某向兆辰房地产公司沟通解除协议退款事项，兆辰房地产公司至今未有退款。

赵某作为兆辰房地产公司占股90％的大股东，认缴出资90万元并未实际出资；一审法院要求兆辰房地产公司提供赵某收到李某100万是否在公司财务入账收支情况的证据，兆辰房地产公司提供兆辰房地产公司相关财务明细账册，欲证明赵某收到的100万元在公司明细账中存在；但兆辰房地产公司提供的财务明细账册与一审法院调取工商银行赵某尾号为4184的银行账户交易明细和税务机构有关兆辰房地产公司相关纳税财务报表内容严重不符。

一审法院调取工商银行赵某尾号为4184的银行账户交易明细和税务机构有关兆辰房地产公司相关纳税财务报表显示：2018年7月5日李某支付的100万元到账后赵某存在大量取现、消费、理财支出，两个月内支付殆尽；公司纳税报表显示2018年1月1日至2020年9月30日兆辰房地产公司长期无营业收入。

如何理解民法总则153条的内容？民法总则153条的内容有违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

《中华人民共和国民法总则》是民法典的总则编，规定了民事活动的基本原则和一般规定，在民法典中起统领性作用▲如何理解民法总则153条的内容？《民法总则》第153条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

违背公序良俗的民事法律行为无效。

对于民法总则中备受关注的法律行为，因为违反法律的强制性规定而无效的问题，《中华人民共和国民法总则》153条中没有再出现最高法院颁布的《合同法司法解释》(二)中出现的管理性强制规定与效力性强制规定的二分法。

在理解和适用《民法总则》第153条“但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外”时，可以援用最高法院司法解释所引入的二分法，以指示法官在做出法律行为是否因为违法而无效时，要判定所违反的法律的强制性规定，究竟是管理性的强制规定，还是效力性强制规定。

▲民法总则的民事权利第一百零九条自然人的人身自由、人格尊严受法律保护。

第一百一十条自然人享有生命权、身体权、健康权、姓名权、肖像权、名誉权、荣誉权、隐私权、婚姻自主权等权利。

法人、非法人组织享有名称权、名誉权、荣誉权等权利。

第一百一十一条自然人的个人信息受法律保护。

任何组织和个人需要获取他人个人信息的，应当依法取得并确保信息安全，不得非法收集、使用、加工、传输他人个人信息，不得非法买卖、提供或者公开他人个人信息。

第一百一十二条自然人因婚姻、家庭关系等产生的人身权利受法律保护。

第一百一十三条民事主体的财产权利受法律平等保护。

第一百一十四条民事主体依法享有物权。

物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

第一百一十五条物包括不动产和动产。

法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。

第一百一十六条物权的种类和内容，由法律规定。

月第二编民法相关制度——第二章基本民事法律制度第01讲民事法律行为理论本章简介：有效要件一…。

效力瑕疵法律行为K一五一!、代理纠纷解决:--诉讼时效1•本章内容包括法律行为、代理、诉讼时效三部分，都是经常命题的，近几年的平均分值在4・5分，考试的形式多为客观题。

2.本章重点在于法律行为和诉讼时效，往往结合例子考核。

3.本章的学习要结合示例，通过例子体会考点。

另外本部分的法律行为建议结合合同法部分进行学习，这两部分经常结合出题。

［色讲义编号NODE00984400020100000101 :针对本讲义提问］【考点一】民事法律行为理论（三星）【考点介绍】本考点在12年、14年各考查了一道题，重点在于法律行为的分类以及行为能力对生效与否的影响。

一、法律行为的概念与特征L法律行为的概念：法律行为是指以意思表示为要素（区别于事实行为），以设立、变更或终止权利和义务关系为目的（区别于好意施惠）合法行为。

【思考1】发明、创作、拾得遗失物、侵权是法律行为吗？N。

【思考2】邀请朋友吃饭、同学之间问作业题是法律行为吗？NO【思考3】贩卖枪支是法律行为吗？N【民事行为VS法律行为】并非一切民事行为都是民事法律行为。

民事行为不强调行为的合法性。

f的法律行为法律行为如攵巾出AE%--β*效力待定行为-{jt是否追MΠq附条件.附期限的;行为无效行为一绝对无效眄更、可撤销行为γ⅞否挪制、变更土2.意思表示：(1 )概念：将内在意思以一定方式表现出来。

一般采用明示方式，特定情况下默示状态也可以成立意思表示。

(2 )生效时间：对话了解主义有相对人的意思表示要约、承诺、债务免除、授予代理权、合同解除非对话到达主义无相对人的意思表示遗嘱行为、抛弃动产完成主义二、民事法律行为的分类标准类型示例按意思表示的个数单方法律行为★如撤销代理、债务免除、无权代理的追认、遗嘱行为、授予代理权、放弃权利【思考】赠与合同是单方。

「多方？是多方法律行为。

第一节民事法律行为制度三、民事法律行为的效力（一）民事法律行为的成立1.民事法律行为要产生法律效力，必须具备三要素：（1）当事人；（2）意思表示；（3）标的。

2.一些特别的民事法律行为，还必须具备其他特殊事实要素，如实践性民事法律行为的成立还必须有标的物的交付。

（二）民事法律行为的生效1.民事法律行为有效的实质要件：（1）行为人具有相应的民事行为能力；（2）行为人的意思表示真实；（3）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

2.民事法律行为有效的形式要件意思表示的形式必须符合法律规定。

【提示】《民法总则》第135条：民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式；法律、行政法规规定或者当事人约定采用特定形式的，应当采用特定形式。

【例题·2014年单选题，调整】小凡今年8周岁，精神健康，智力正常。

他在学校门口的文具店看中一块橡皮，定价2元，于是用自己的零用钱将其买下。

根据《民法总则》的规定，下列关于小凡购买橡皮行为的表述中，正确的（）。

A.小凡是无民事行为能力人，其购买橡皮的行为无效B.小凡是无民事行为能力人，其购买橡皮的行为必须经法定代理人追认才有效C.小凡是限制民事行为能力人，其购买橡皮的行为有效D.小凡是限制民事行为能力人，其购买橡皮的行为必须经法定代理人追认才有效【答案】C【解析】8周岁的精神健康的小凡属于限制民事行为能力人，其独立实施的纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为有效。

【关联知识点】自然人民事行为能力（三）无效民事法律行为1.无效民事法律行为的特征（1）自始无效。

从行为开始时就没有法律约束力。

（2）当然无效。

不论当事人是否主张，是否知道，也不论是否经过人民法院或者仲裁机构确认，该民事法律行为当然无效。

（3）绝对无效。

绝对不发生法律效力，不能通过当事人的行为进行补正。

2.无效民事法律行为种类：（1）无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。

如何理解民法总则153条的内容？民法总则153条的内容有违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

《中华人民共和国民法总则》是民法典的总则编，规定了民事活动的基本原则和一般规定，在民法典中起统领性作用▲如何理解民法总则153条的内容？《民法总则》第153条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

违背公序良俗的民事法律行为无效。

对于民法总则中备受关注的法律行为，因为违反法律的强制性规定而无效的问题，《中华人民共和国民法总则》153条中没有再出现最高法院颁布的《合同法司法解释》(二)中出现的管理性强制规定与效力性强制规定的二分法。

在理解和适用《民法总则》第153条“但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外”时，可以援用最高法院司法解释所引入的二分法，以指示法官在做出法律行为是否因为违法而无效时，要判定所违反的法律的强制性规定，究竟是管理性的强制规定，还是效力性强制规定。

▲民法总则的民事权利第一百零九条自然人的人身自由、人格尊严受法律保护。

第一百一十条自然人享有生命权、身体权、健康权、姓名权、肖像权、名誉权、荣誉权、隐私权、婚姻自主权等权利。

法人、非法人组织享有名称权、名誉权、荣誉权等权利。

第一百一十一条自然人的个人信息受法律保护。

任何组织和个人需要获取他人个人信息的，应当依法取得并确保信息安全，不得非法收集、使用、加工、传输他人个人信息，不得非法买卖、提供或者公开他人个人信息。

第一百一十二条自然人因婚姻、家庭关系等产生的人身权利受法律保护。

第一百一十三条民事主体的财产权利受法律平等保护。

第一百一十四条民事主体依法享有物权。

物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

第一百一十五条物包括不动产和动产。

法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。

第一百一十六条物权的种类和内容，由法律规定。