北京美丽园小区长期持续的物业纠纷

郭兰芳与北京戴德梁行物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】北京市第一中级人民法院【审理法院】北京市第一中级人民法院【审结日期】2021.02.23【案件字号】(2021)京01民终1168号【审理程序】二审【审理法官】郭勇【审理法官】郭勇【文书类型】判决书【当事人】郭兰芳;北京戴德梁行物业管理有限公司【当事人】郭兰芳北京戴德梁行物业管理有限公司【当事人-个人】郭兰芳【当事人-公司】北京戴德梁行物业管理有限公司【代理律师/律所】樊宝北京市逢时律师事务所【代理律师/律所】樊宝北京市逢时律师事务所【代理律师】樊宝【代理律所】北京市逢时律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】郭兰芳【被告】北京戴德梁行物业管理有限公司【本院观点】当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。

【权责关键词】代理违约金支付违约金关联性质证诉讼请求开庭审理维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。

本案中，双方争议焦点在于郭兰芳是否应依约交纳物业费。

就该争议问题，物业公司就其提出的诉讼请求所依据的事实，郭兰芳就反驳物业公司诉讼请求所依据的事实，均应提供证据加以证明。

物业公司提供的证据能够证明其为涉案小区提供了物业服务，郭兰芳接受了物业服务，应当支付对应的物业费。

本案中，郭兰芳上诉主张物业公司提供的物业服务不到位，但其所提交的证据尚不足以证明物业公司提供的物业服务已达到应减免物业费的程度。

物业服务水平的完善和提高并不是简单的通过减免物业费就可当然实现，而是需要物业公司和业主之间积极沟通、相互理解，由物业公司采取补救措施及时改善相关服务，消除因物业服务不完善给业主造成的影响。

张惠清与北京首佳物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】北京市第三中级人民法院【审理法院】北京市第三中级人民法院【审结日期】2020.04.22【案件字号】(2020)京03民终438号【审理程序】二审【审理法官】张海洋高贵张清波【审理法官】张海洋高贵张清波【文书类型】判决书【当事人】张惠清;北京首佳物业管理有限公司【当事人】张惠清北京首佳物业管理有限公司【当事人-个人】张惠清【当事人-公司】北京首佳物业管理有限公司【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】张惠清【被告】北京首佳物业管理有限公司【本院观点】当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

【权责关键词】撤销合同过错合同约定反证证据不足证据交换新证据关联性合法性质证证明责任（举证责任）诉讼请求维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院经审理查明的事实与一审法院认定事实一致。

【本院认为】本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

物业服务企业的安全保障义务在于安全防范、配合调查、协助处理紧急情况等维护基本秩序，要求物业公司承担预防或打击犯罪的职能，对于没有执法权的物业公司而言过于苛刻。

本案中，张惠清提供的现有证据不足以证明首佳公司的物业管理行为与张惠清被盗存在直接因果关系，一审法院未予支持张惠清相应诉讼请求，并无不当。

张惠清在二审中提交的证据亦不足以证明首佳公司存在明显的物业管理瑕疵，对其要求首佳公司因未履行物业服务合同的约定承担财物被盗损失的请求，本院亦难以支持。

吴文星与北京恒富物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】北京市第三中级人民法院【审理法院】北京市第三中级人民法院【审结日期】2022.05.30【案件字号】(2022)京03民终4039号【审理程序】二审【审理法官】霍思宇龚勇超孙承松【审理法官】霍思宇龚勇超孙承松【文书类型】判决书【当事人】吴文星;北京恒富物业服务有限公司【当事人】吴文星北京恒富物业服务有限公司【当事人-个人】吴文星【当事人-公司】北京恒富物业服务有限公司【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】吴文星【被告】北京恒富物业服务有限公司【本院观点】第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。

首先，涉诉小区建设单位东方长安公司与恒富物业公司签订的《富力惠兰美居前期物业服务委托合同》及吴文星与建设单位东方长安公司签订的《惠兰美居前期物业服务合同》均约定：“发生下列情形之一的，业主应当缴纳物业费……4.物业共用部分经查验符合相关标准，乙方向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接的。

【权责关键词】无效合同合同约定第三人反证证据不足自认质证诉讼请求反诉维持原判发回重审执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院对一审查明的其他事实予以确认。

【本院认为】本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。

根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、吴文星是否应向恒富物业公司给付2019年7月17日至2020年12月31日期间的物业费4308.55元；二、吴文星的反诉请求是否应予支持。

一、吴文星是否应向恒富物业公司给付2019年7月17日至2020年12月31日期间的物业费4308.55元。

建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。

具体到本案中，东方长安公司作为涉诉小区建设单位与恒富物业公司签订的《富力惠兰美居前期物业服务委托合同》，对涉诉小区全体业主具有约束力。

张金钢与北京美墅管物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】北京市第一中级人民法院【审理法院】北京市第一中级人民法院【审结日期】2022.06.27【案件字号】(2022)京01民终4476号【审理程序】二审【审理法官】李妮徐硕郭仁鑫【审理法官】李妮徐硕郭仁鑫【文书类型】判决书【当事人】张金钢;北京美墅管物业管理有限公司【当事人】张金钢北京美墅管物业管理有限公司【当事人-个人】张金钢【当事人-公司】北京美墅管物业管理有限公司【代理律师/律所】李景山北京汇都律师事务所【代理律师/律所】李景山北京汇都律师事务所【代理律师】李景山【代理律所】北京汇都律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】张金钢【被告】北京美墅管物业管理有限公司【本院观点】张金钢作为案涉小区业主，建设单位伟恩公司依法与美墅管公司签订的《物业管理委托合同》对张金钢具有拘束力。

【权责关键词】无效违约金支付违约金合同约定回避证据不足质证罚款诉讼请求撤诉驳回诉讼请求维持原判发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院对一审法院查明的事实予以确认。

【本院认为】本院认为，张金钢作为案涉小区业主，建设单位伟恩公司依法与美墅管公司签订的《物业管理委托合同》对张金钢具有拘束力。

美墅管公司按照合同约定对张金钢提供物业服务，张金钢认可未缴纳诉争期间物业费。

一审法院判令张金钢支付物业费，处理正确。

张金钢主张《物业管理委托合同》无效并称美墅管公司未按照合同约定提供物业服务，经审查不足以据此不缴纳物业费，故张金钢的上诉请求本院不予支持。

综上所述，张金钢的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实不清，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

物业服务合同纠纷调解案例在咱们这个小区啊，就发生过这么一件物业服务合同纠纷的事儿。

一、纠纷的起因。

咱们小区的物业公司呢，一直负责小区的安保、卫生清洁、绿化维护这些工作。

可是啊，有一段时间，小区里的卫生状况是越来越差，垃圾经常不能及时清理，垃圾桶周围那叫一个臭气熏天。

而且呢，小区门口的保安对进出人员也是爱答不理的，门禁形同虚设，外来车辆随便进出。

业主们就不乐意了啊，大家每个月都按时交物业费，结果就换来这么个服务？于是呢，一部分业主就开始联合起来，拒绝交物业费，说物业公司得先把服务质量提上去才行。

物业公司这边呢，也觉得委屈，他们说最近人员流动大，保洁员和保安人手不够，而且物业费一直维持在原来的水平，成本上涨导致很多工作难以开展。

这两边啊，就这么僵持着，互不相让，矛盾是越来越大。

二、调解过程。

# （一）第一次调解会：争吵不断。

居委会一看这情况，不行啊，得赶紧调解调解。

于是就组织了一次调解会，把物业公司的负责人和业主代表都叫到了一起。

这一见面啊，就跟火星撞地球似的。

业主代表首先就开炮了：“你们看看咱们小区现在成什么样子了？垃圾到处都是，我们交的物业费都喂狗了吗？”物业公司负责人也不甘示弱：“我们也有难处啊，现在人工成本多高啊，你们要是都不交物业费，我们怎么改善服务？”两边你一言我一语，根本就听不进去对方的话，调解会差点就变成了吵架会。

居委会的工作人员在旁边也是干着急，想劝都插不上嘴。

# （二）深入调查：寻找问题根源。

第一次调解失败后，居委会并没有放弃。

他们决定先深入调查一下，看看问题到底出在哪里。

工作人员在小区里走访了很多业主，发现大家对物业服务不满的地方还真不少。

除了前面提到的卫生和安保问题，还有小区的公共设施维修不及时，路灯坏了好几个月都没人管，电梯也经常出故障。

同时呢，他们也去物业公司查看了账目，发现物业公司确实存在成本压力。

由于物业费多年没有调整，而物价一直在上涨，人员工资、清洁用品、设备维护这些成本都增加了不少，导致物业公司在服务上有些力不从心。

郭立惠与北京育新物业管理公司物业服务合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】北京市第三中级人民法院【审理法院】北京市第三中级人民法院【审结日期】2022.09.07【案件字号】(2022)京03民终7783号【审理程序】二审【审理法官】王黎金妍熙田璐【审理法官】王黎金妍熙田璐【文书类型】判决书【当事人】郭立惠;北京育新物业管理公司【当事人】郭立惠北京育新物业管理公司【当事人-个人】郭立惠【当事人-公司】北京育新物业管理公司【代理律师/律所】于寒北京市百瑞律师事务所;朱延增北京市百瑞律师事务所【代理律师/律所】于寒北京市百瑞律师事务所朱延增北京市百瑞律师事务所【代理律师】于寒朱延增【代理律所】北京市百瑞律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】郭立惠【被告】北京育新物业管理公司【本院观点】本案中，育新物业公司与开发商签订了物业管理委托合同，育新物业公司为涉案房屋所在的小区提供了物业服务，郭立惠作为涉案房屋所有权人应当支付相应物业服务费。

郭立惠二审中提交的物业收据、收费专用收据显示郭立惠曾为307号房屋缴纳水电费；郭立惠提交的盖有北京德佳物业管理有限公司发票专用章的收据显示“3-307郭立惠”，在证明目的中称“3A07房屋按规定缴纳相关费用”，郭立惠均未对此作出合理解释，故本院采信育新物业公司关于307号房屋与3A07号房屋系同一房产的主张。

【权责关键词】代理合同合同约定关联性合法性质证诉讼请求维持原判发回重审诉讼时效【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。

【本院认为】本院认为，本案中，育新物业公司与开发商签订了物业管理委托合同，育新物业公司为涉案房屋所在的小区提供了物业服务，郭立惠作为涉案房屋所有权人应当支付相应物业服务费。

郭立惠上诉主张其曾系3A07号房屋的所有权人，育新物业公司在本案中提交的相关证据却显示房号为307，而育新物业公司称307号房屋与3A07号房屋系同一房产。

王磊与北京中泽物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】北京市第三中级人民法院【审理法院】北京市第三中级人民法院【审结日期】2022.09.06【案件字号】(2022)京03民终8113号【审理程序】二审【审理法官】刘茵田璐陈文文【审理法官】刘茵田璐陈文文【文书类型】判决书【当事人】王磊;北京中泽物业服务有限公司【当事人】王磊北京中泽物业服务有限公司【当事人-个人】王磊【当事人-公司】北京中泽物业服务有限公司【代理律师/律所】李春华北京市中淇律师事务所【代理律师/律所】李春华北京市中淇律师事务所【代理律师】李春华【代理律所】北京市中淇律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】王磊【被告】北京中泽物业服务有限公司【本院观点】当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

需要指出的是，物业服务是包括各专项服务的综合服务，是一动态的过程。

王磊并未提交充分证据证明在未来一段时间内其对×1号固定车位拥有长期使用权或者产权，中泽物业公司对此事实亦不予认可，故王磊要求中泽物业公司为其出具该车位同意安装证明及给与必要安装协助，法律及政策依据均不足，一审法院不予支持，并无不当。

【权责关键词】代理合同合同约定证据不足自认新证据质证证明责任（举证责任）罚款诉讼请求反诉维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

【本院认为】对此本院认为，王磊并未提交充分证据证明在未来一段时间内其对×1号固定车位拥有长期使用权或者产权，中泽物业公司对此事实亦不予认可，故王磊要求中泽物业公司为其出具该车位同意安装证明及给与必要安装协助，法律及政策依据均不足，一审法院不予支持，并无不当。

北京市委党校教学案例L区长与M书记的困境：发生在美然动力街区的物业纠纷——和谐社区建设中的政府、市场与社会关系思考案例主题: 和谐社区建设与社区治理编写人: 北京市委党校社会学教研部王雪梅、尹志刚研究问题：物业纠纷的处理与和谐物业小区的建设目录一、案例引言 (3)二、案例正文 (4)●物业纠纷的起因●对簿公堂●物业真空●M书记与L区长的行动●媒体报道与政府回应●事态的进一步发展●参考文献三、案例附录 (11)附录一：相关法律、法规、政府文件《物权法》第六章业主的建筑物区分所有权《物业管理条例》《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则(试行)》《关于住宅物业项目交接有关问题的指导意见》《关于将居住区物业管理纳入社区建设的意见》《北京市社区管理办法》(试行)附录二：他山之石——香港、新加坡及美国的物业管理党的十六届六中全会《决定》指出：“加强社会管理，维护社会稳定，是构建社会主义和谐社会的必然要求……全面开展城市社区建设，健全新型社区管理和服务体制，把社区建设成为管理有序、服务完善、文明祥和的社会生活共同体。

”随着住房体制改革的深化,房产已逐步成为城市居民家庭最大的不动产。

目前,在北京、上海等大城市中，物业型小区已成为城市主要社区类型之一，物业小区管理关系到千家万户的生活质量,与百姓的利益息息相关，与城市社会的基本单元——社区的安定有序密不可分。

然而近年来，物业纠纷的数量在增加、激烈程度在加剧，是城市社会不和谐的重要杂音。

随着中小城市的发展，我国将会出现更多的、实行物业管理的小区，物业纠纷将不可避免地成为普遍性和尖锐性的社会问题，对和谐社区建设的负面影响极大。

与此同时，它也是政府目前高度关注的问题。

2006年北京市委发布《构建和谐社会首善之区意见》中的第八条“从解决群众最关心、最直接、最现实的利益问题入手，扎扎实实推进社会和谐”，提出的第四个问题就是解决物业管理中存在的突出问题。

当前，小区物业纠纷是影响安定团结的重要领域；物业纠纷已昭示城市管理的重大制度建设空白，是一个亟待研究探索的领域；物业纠纷的背后，蕴含着市场、政府和社会错综复杂的结构功能关系，有待于运用案例教学的方式，通过学员的研讨，实现诸多制度创新。