房企预收款账务处理这样做!

【涉税实务】会计人看过来：一般纳税人建筑施工预收款增值税会计处理这样做！在这个日新月异的财税岁月里，税收政策的学习需要日日跟进，特别是对于一些特殊业务，诸如建筑施工相关的增值税政策几经修订，其会计处理也应与之协调。

税务处理1、《财政部、国家税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（财税〔2017〕58号）第二条规定，《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号印发）第四十五条第（二）项修改为“纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。

2、纳税人提供建筑服务取得预收款，应在收到预收款时，以取得的预收款扣除支付的分包款后的余额，按照规定的预征率预缴增值税。

3、2017年7月1日起，建筑企业收到预收账款时不再计税，只预缴税款。

4、一般计税方式应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款) ÷(1+11%)×2%简易计税方式应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款) ÷(1+3%)×3%会计规定1、财政部关于印发《增值税会计处理规定》的通知(财会〔2016〕22号)的规定，二级科目“简易计税”明细科目，核算一般纳税人采用简易计税方法发生的增值税计提、扣减、预缴、缴纳等业务。

二级科目“预交增值税”明细科目，核算一般纳税人提供建筑服务按现行增值税制度规定应预缴的增值税额。

2、期末，一般纳税人企业应将借记“应交税费——未交增值税”科目，贷记“应交税费——预交增值税”科目或者贷记“应交税费——简易计税”科目。

但有例外，即房地产开发企业在预缴增值税后，应直至纳税义务发生时方可从“应交税费——预交增值税”科目结转至“应交税费——未交增值税”科目。

3、小规模纳税人采用简易计税，建筑施工相关的业务处理，可将一般纳税人使用的“应交税费——简易计税”科目替换为“应交税费——应交增值税”科目即可。

案例山东滨州市的甲公司承包了山西洪洞县一个合同值为1000万元的工程项目，2017年10月收到业主预付工程启动资金300万元。

预收款账务处理方法
预收款账务处理方法是指企业在销售产品或提供服务时，收到客户预先支付的金额，此时需要根据预收款的性质和用途进行准确的账务处理。

一般来说，预收款主要分为两种类型：一种是属于未完成交易的预收款，另一种是为长期服务或产品而收取的预收款。

对于未完成交易的预收款，一般采用以下两种账务处理方法：一是按照应收账款科目进行处理，将预收款先计入应收账款，待交易完成后再将其核销；二是将其计入预收账款科目下，然后根据交易的进程逐步转账进行核销。

对于长期服务或产品而收取的预收款，一般采用以下两种账务处理方法：一是根据已完成服务或发货数量进行核销，即当服务或产品完成后，按照实际提供的数量进行核销，将预收款转转入营业收入科目下；二是按照时间发生逐步转换为应收账款，即当服务或产品生成收入时，按照预收款所代表的服务或产品数量在时间上的比例逐步转化应收账款进行核销。

综上所述，预收款账务处理方法需要根据实际情况，采取不同的处理方式，以确保账务处理的准确性和规范性。

“预收账款”涉税处理房地产开发企业预收账款是企业按照合同规定向购货方或劳务接受方预先收取的款项．要用以后的商品或劳务偿付。

房地产开发企业具有周期长、投资大的特点，通常采用的是预收商品房款项的方式（包括预收定金)从事其项目的开发与经营。

正是由于经营活动的特殊性．使房地产开发企业形成了一些有别于一般工商企业特殊的经济活动．并由此带来了一些涉税方面的特殊处理。

一般工商企业中，预收账款在转为收入时才会涉及到有关税费．而房地产企业的预收账款则会涉及到营业税、城建税、教育费附加、印花税、企业所得税等税费。

作为一项流动负债．预收账款应在一个营业周期或一年内转为收入，不允许长期挂账。

否则将面临税法的惩罚。

案例：创亨房地产开发有限公司分别于2022和2022年间开发了两个住宅小区，即伊果春和大霞庭院，其中伊果春社区于2022年7月竣工。

已投入使用，实现收入6000万元。

大夏庭院社区的建设始于2022年4月。

它分三个阶段开发。

一期项目开发了三座商业和住宅综合楼。

其中商铺32家，住宅96套。

计划于2022年7月建成并投入使用。

在2022, 80个预售房屋销售合同已签署，合同金额4000万元，1500万元的预售住房资金已收到。

该公司2022年度的利润表显示，公司的总利润为300万元。

假设该地区的毛利率为10%，每年的企业所得税税率为33%。

2022年度公司预收款项的税务处理如下：一、营业税(附加税费略)：根据《营业税暂行条例实施细则》第二十八条规定：纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的。

其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

据此．计算房地产企业营业税涉及到的会计科目有预收账款和主营业务收入。

账务处理亦有两种方式。

税务会计处理一：1。

收到预售房款：借方：银行存款（或现金）1500万元，贷方：预收1500万元；2.缴纳营业税：借方：应付税款-营业税75万元，贷方：银行存款（或现金）75万元。

（营业税税率为5%）。

房地产企业采用预收款方式销售房地产项目如何财税处理1.地产企业采取预收款方式销售房地产项目，收取预收款时应当在机构地还是项目地国税机关预缴税款？应当开具何种票据？答：根据国家税务总局2016年第18号公告第十条和第十二条规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，在收到预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。

按照总局有关会议精神，“主管国税机关”为房地产项目地主管国税机关。

房地产企业收取预收款时应当开具何种票据，总局未明确规定。

考虑到我省房地产企业在营改增前均通过地税部门“两业系统"进行项目管理和开具预收款收据，且根据试点政策房地产企业收取预收款时纳税义务并未发生，开具增值税发票容易造成申报纳税票表比对不符的异常情况,省国税局决定营改增后我省房地产企业继续通过改造后的“两业系统”开具国税部门统一印制的预收款收据，办理产权证时统一开具增值税发票。

2。

销售房地产项目纳税义务时间如何确认？答：根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税2016年36号文件）第45条规定，纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天为纳税义务发生时间；先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

取得索取销售款项凭据的当天,是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

根据房地产项目销售特点，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。

具体交房时间以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的,按实际交房时间为准。

房地产开发企业销售房地产项目纳税义务发生之前收取的款项应作为预收款，按照规定预缴增值税。

3。

房地产企业原来使用原地税部门“两业系统”开具预收款收据,针对已经缴销的收据，现有客户需要更改购房者姓名，原地税部门“两业系统”可以做收据红冲,然后重新开具,现在国税部门“两业系统"不允许红冲营改增前的收款收据，现在客户要更改收据怎么处理？答：根据2016年36号文件有关规定,试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。