中国房地产金融政策对经济发展的影响探悉大学本科毕业论文

深 圳 大 学

本 科 毕 业 论 文（设计）

题目:

中国房地产金融政策对经济发展的影响探悉

姓名: 陶胜广

专业: 金融管理

学院: 经济学院

学号: 030109401491

指导教师:

职称：

2012年 8月 19日

深圳大学本科毕业论文（设计）诚信声明

本人郑重声明：所呈交的毕业论文（设计），题目《中国房地产金融政策对经济发展的影响探悉》是本人在指导教师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式注明。除此之外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。本人完全意识到本声明的法律结果。

毕业论文（设计）作者签名：陶胜广

日期： 2012年8月19日

深圳大学本科毕业论文(设计)

指导教师评审表

学院：经济学院 专业：金融管理

论文（设计）题目：中国房地产金融政策对经济发展的影响探悉

姓名：陶胜广 学号：030109401491

指导教师姓名： 职称：

指导教师评语（从选题价值和难度、工作量、工作态度、材料翔实性与论证严密性、创新性、撰写水平与规范性等方面进行评述）：

指导教师签名： 年 月 日

毕业论文（设计）的分工情况：（合作一个论文（设计）题目时填写）

建议成绩：

深圳大学本科毕业论文(设计)

成绩考核表

学院：经济学院 专业：金融管理

论文（设计）题目：中国房地产金融政策对经济发展的影响探悉

姓名：陶胜广 学号：030109401491

答辩小组成员签名：

答辩小组意见：（从选题价值和难度、工作量、工作态度、论文的创新性、论证的严密性和论文撰写规范性、答辩中表现等方面给予评价）

组长签名： 年 月 日

毕业论文（设计）成绩：

目 录

中文摘要和中文关键词…………………………………………………………………1

一、人民中国房地产发展历程…………………………………………………………1

(一)我国土地有偿使用制度的沿革……………………………………………… 1

(二)我国住房制度改革进程……………………………………………………… 2

二、中国房地产金融政策………………………………………………………………3

(一)限购、限贷、限价等行政限制措施…………………………………………3

(二)房产税改革………………………………………………………………3

(三)住房公积金制度……………………………………………………………4

(四)保障房制度…………………………………………………………………4

三、房地产金融政策对国民经济的影响………………………………………………4

(一)房地产金融政策对GDP的影响……………………………………5

(二)房地产金融政策对城镇化的影响……………………………………5

(三)房地产金融政策对地方财政的影响…………………………………5

五、结语…………………………………………………………………………………5

注释……………………………………………………………………………………6

参考文献………………………………………………………………………………6

致谢……………………………………………………………………………………6

1 中国房地产金融政策对经济发展的影响探悉

经济学院金融管理 陶胜广

学号：030109401491

【摘要】房地产业作为国民经济的主导产业和支柱产业，对经济发展起着直接和间接的作用。关乎国计民生，已远远超越单纯的经济范畴，对经济结构构建，对社会安全、政治稳定都至关重要。房地产的公共属性决定了政府必须行使干预、管理和调控的职能。因此房地产金融政策对我国经济的影响具有举足轻重的作用。

【关键词】房地产金融政策 经济发展 影响

一、中国房地产发展历程

(一) 我国土地有偿使用制度的沿革

1.第一阶段（1979年——1986年）

十一届三中全会后，国家进入改革开放阶段，改革之前，叫“三无”：土地无偿、无期限、无流动，不用付钱，也不限制使用时间，也不允许流转。这种使用制度在改革开放就到不适应经济发展需要，一个是土地没有变成活的资源，是一个死物，更没有变成资产，没有流动中的使用价值。1979年7月，我国颁布了《中外合资经营企业法》，规定中国合营者的投资可包括合营企业经营期间提供场地使用权，如果场地使用权没有作为中国合营者投资的一部分，合营企业应当向中国政府缴纳使用费。这是对外资企业开始收取场地使用费的规定。

这种模式适用了一段时间，一直到2008年，财政部才有一个《关于外商投资企业场地使用费征税问题的意见》，定了几条：外商企业如果用划拨方式取得使用权的，应当缴纳场地使用费。第二，是以出让方式取得的，收取了出让金，外商就不再缴纳场地使用费。

2.第二阶段（1987-2000年）

开始引入竞争机制和试点，这个阶段招拍时有表现，媒体集中报道，甚至反复炒作，但实际上，当时还是以协议出让为主，这个阶段，中国土地出让第一拍也是在深圳。

3.第三阶段（2000年——2004年）

2000年，国土资源部颁布《关于建立土地有形市场促进土地使用权规范交易的通知》。在有形市场内公开交易土地，“凡属于经营性房地产项目和其他具有竞争性项目用地的交易，应采用招标、拍卖方式进行。其他用地类型应挂牌公告，规定期限内有多个申请者的，亦应采用招标、拍卖方式交易。这是第三个阶段，招拍挂逐步走向舞台，扮演了一个重要角色。

2 4.第四阶段（2004-2009年）

主要的建设用地总量增长过快，低成本工业用地过度扩张，违法违规用地，乱占耕地现象，政府大量卖地，卖了地也不管开发商用了多少，甚至有时也不监管他用途的改变，造成了批少占多和土地长期闲置。

国家为了加强土地调控，首先动用了经济手段，明确土地出让金的收取，“收支两条线”，不进到市政府的账户。其次采取的行政手段，开始严厉追究行政一把手的责任。最后采取法律手段，强调非法低价出让土地要追究刑事责任。

土地新政、土地政策纳入到国家层面的宏观调控的范围，这是中国的独创。没有一个国家把土地政策提高到中国政府现在的这个高度，包括征地、出让、执法监察。

5.第五阶段（2009-今）

从09年以来，全国各地“地王”频出，这些新闻让一些管理部门进行思考，建设部和国土部经常争论：房价是罪魁祸首还是地价是罪魁祸首。理性一点的争论是，地价在房价不断推高的过程中，扮演了多大的作用？事实上地价的上升和抬高，显然会推高房价，所以现在又出台了一些综合评标，不能老是拍卖、挂牌，要招标，而且要综合评标。

（二）我国住房制度改革进程

与其他各项改革一样，住房制度改革也是在探索中不断前进，在调整中逐步展开。根据相关重大决策出台以及实践中执行的效果，我国住房制度改革大体上经历了三个10年：

1.第一阶段：探索和试点

1949～1979年，是我国住房发展相对缓慢的时期。由于我国长期实行低租金的福利分房制度，国家和企业为解决职工的住房问题背上了沉重的包袱，延缓了我国住房建设的进程。从1978年开始，国家开始探索改革住房制度。譬如允许私人建房或者私建公助，分期付款。邓小平同志明确指出，住房改革要走商品化的路子，从而揭开了住房制度改革的大幕。

1982年，国家有关部门设计了“三三制”的补贴出售新建住房方案，即由政府、企业和个人各承担1/3。1985年，住房制度改革从“三三制”售房转向租金制度改革的研究和设计。从根本上动摇了根深蒂固的住房福利观念、等级观念和消费观念，为全国的住房改革提供了思路。

2.第二阶段：从分批分期到全面推进、深化改革

1988年，实施提租补贴、租售结合，实行维修费、房产税等5项因素组成的成本租金；随着工资调整，逐步将住房补贴纳入工资。

1988年下半年，出现严重的通货膨胀，提租补贴方案的计划夭折。一些城市想绕开这个难点，试图“甩包袱”出售公房，在标准价基础上优惠折扣。

1994年7月，国务院确定房改的根本目标：实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。

截至1998年底，全国已经全面停止实物分房，中国城镇住房制度发生了一次根本性的转变。

3 3.第三阶段：实行的住房分配货币化，建立住房保障制度阶段。

在执行住房货币化改革的过程中，经济适用房由于政策目标不明确，执行过程中失当、失控现象严重，经济适用住房并没有成为供应主渠道。

2003年以来，中央一方面继续推进住房制度改革，一方面加大对房地产市场的调控力度。在稳定房价方面，重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。在建立住房保障制度方面，加快城镇廉租住房制度建设，稳步扩大廉租住房制度覆盖面，将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设。

二、中国房地产金融政策

房地产业的资金大部分来自于各种金融机构，金融政策的调整对房地产业有着巨大的影响力，这种影响力可以从两个方面来看：一是面向全社会金融政策对房地产业的影响；二是社会为了达到一定的目的而通过金融政策对房地产业进行引导，以利于房地产业及整个社会经济的健康发展。后者在国内常常称之为房地产业宏观调控，在所有房地产业调控的方法中，金融政策是较容易以低成本的方式执行，并且调控迅速，效果较好的措施。

（一）限购、限贷、限价等行政限制措施

限购作为一项短期行政措施，可以遏制由于升值预期、供不应求等市场因素导致的价格过快上涨，但如果长期执行，则影响了市场经济本身的规则。

限贷政策只是限制了购房者的购买力，或者说是使购房者要支付更多的成本，但其实并没有限制到购买量，如可以选择全款购房的方式购房。且可能会把一部分刚需也屏蔽在外，抑制正常的消费需求

限价只是影响价格，非但不抑制需求，反而能刺激需求，促进楼市缓慢有节奏增长。各城市在公布的房价控制目标时，参考经济增长速度和居民人均可支配收入增幅，设定房价上涨幅度，限价目标俨然成了涨价目标。

（二）房产税改革

作为财产税的一种，房产税的出台主要有利于合理调节收入分配，作为一种与房地产市场关系密切的税种，自然对房地产市场有着直接或间接的影响。对居民的经营性和部分非经营性房产征税，有利于减少对房产的需求，增加房产的供给，对稳定房价无疑有一定的作用，但是房产税制改革不可能从根本上控制房价。成本、利润和税金构成了价格，房产税改革只是对税金进行调整，不足以对房价造成巨大的影响。