企业对外处置投资性房地产的会计处理分析

投资性房地产的会计核算及纳税调整[摘要]企业将存货、自用房地产或土地使用权转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换时公允价值与账面价值会有不等的情况，导致出现不同的会计处理及纳税调整。

本文主要就公允价值模式下自用房地产转换为投资性房地产及二次转换的会计核算及纳税调整进行分析，并针对存在的问题提出建议。

[关键词]投资性房地产；公允价值模式计量；会计核算；纳税调整根据企业会计准则的规定，企业在有确凿证据表明投资性房地产的用途发生变更，才可将投资性房地产转换为其他资产或相反处理。

一般有以下转换形式：作为存货的房地产改为出租；自用建筑物或者土地使用权停止自用改为出租；自用土地使用权停止自用改用于资本增值；投资性房地产开始自用。

投资性房地产可采用公允价值模式或成本模式进行后续计量。

本文就自用房地产转换为采用公允价值计量的投资性房地产及二次转换的会计核算及纳税调整进行分析。

1 自用房地产转换为投资性房地产的会计处理及税务规定自用房地产转换为投资性房地产。

企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应按该建筑物在转换日的公允价值，借记“投资性房地产——成本”科目，按已计提的累积折旧，借记“累计折旧”科目；原已计提减值准备的，借记“固定资产减值准备”科目；按其账面余额，贷记“固定资产”科目。

同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额借记“公允价值变动损益”科目；若转换日公允价值大于账面价值的，按其差额贷记“资本公积——其他资本公积”科目。

当该项投资性房地产处置时，因转入资本公积的部分应转入当期损益。

例1：2009年4月3日，甲公司将其自用的办公楼转为出租，将该办公楼租赁给乙公司并签订了租赁协议，2009年7月1日开始租赁，租赁期2年。

在租赁开始日，该办公楼原价为11240万元，已计提折旧5620万元，未计提减值准备，公允价值为16000万元。

甲企业对投资性房地产采用公允价值模式计量（以下分析均以万元为单位）。

第四节投资性房地产的转换和处置一、投资性房地产的转换（三）非投资性房地产转换为投资性房地产的会计处理2.非投资性房地产转换为采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产（2）自用房地产转换为投资性房地产（以固定资产为例）①如果转换日的公允价值小于原账面价值，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；借：投资性房地产一成本（转换日的公允价值）累计折旧固定资产减值准备公允价值变动损益（公允价值V原账面价值的差额）贷：固定资产②如果转换日的公允价值大于原账面价值，其差额计入其他综合收益。

借：投资性房地产一一成木（转换日的公允价值）累计折旧固定资产减值准备贷：固定资产其他综合收益（公允价值＞原账面价值的差额）【教材例6-8120X8年6月，甲企业打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲企业准备将其出租，以赚取租金收入。

20X8年10月30日，甲企业完成了搬迁工作，原办公楼停止自用。

并与乙企业签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙企业使用，租赁期开始日为20X8年10月30日，租赁期限为3年。

20X8年10月30日，该办公楼原价为5亿元，已提折旧14250万元，公允价值为35OOO万元。

假设甲企业对投资性房地产采用公允价值模式计量。

甲企业的账务处理如下：借：投资性房地产——成本350000000公允价值变动损益7500000累计折旧142500000贷：固定资产500000000【拓展】若20X8年10月30日，该办公楼的公允价值为45000万元，则甲企业的账务处理如下：借：投资性房地产一一成本450000000累计折旧142500000贷：固定资产500000000其他综合收益92500000【归纳】投资性房地产转换的会计处理【例题・2019年单选题】甲公司将原自用的办公楼用于出租，以赚取租金收入。

租赁期开始日，该办公楼账面原价为14OOO万元，己计提折旧为5600万元，公允价值为12OOO万元。

《企业会计准则第3号——投资性房地产》解释企业会计准则第3号（以下简称《准则》）是中国的财务会计准则之一，主要规范了企业投资性房地产的会计处理方法和报告要求。

本文将对《准则》进行解释，并提供1200字以上的内容。

《准则》的目的是为了规范企业对投资性房地产进行会计处理，确保企业对投资性房地产的报告真实、准确、全面。

投资性房地产指的是企业用于出租或资本增值而持有的房地产，包括土地使用权。

而非投资性房地产是企业自用的房地产。

根据《准则》，企业应当按照公允价值对投资性房地产进行初始计量，并在后续会计期间进行重新计量。

公允价值是反映交易市场上的市场价格，或者是适用的估计价格。

企业应当定期评估投资性房地产的公允价值，并将其进行重新计量。

重要的是要注意，企业不能将其自用的房地产作为投资性房地产来计量。

《准则》还规定了投资性房地产的披露要求。

企业应当按照规定披露投资性房地产的分类、计量基准以及与之相关的重要假设和估计值等信息。

此外，企业还应当披露投资性房地产的公允价值、公允价值变动以及出租收入等关键指标。

对于处置投资性房地产的情况，《准则》也作出了规定。

企业需要将处置投资性房地产所得的差额在综合收益表或利润表中进行披露。

同时，《准则》还要求企业将出售投资性房地产所得的现金流量披露。

在应用《准则》的过程中，企业应当遵守忠实于实质、谨慎、一致性、持续性的原则。

同时，企业还应当遵循合理性、可比性、及时性和充分性的质量特征。

总体而言，《准则》为企业投资性房地产提供了明确的会计处理方法和披露要求。

通过遵守《准则》，企业能够更准确地反映其投资性房地产的真实价值和收益情况，为内外部利益相关者提供更全面的信息，促进企业决策的科学性和透明度。

投资性房地产的账务处理一、本科目核算企业采用本钱模式计量的投资性房地产的本钱。

企业采用公允价值模式计量投资性房地产的，也通过本科目核算。

采用本钱模式计量的投资性房地产的累计折旧或累计摊销，可以单独设置“投资性房地产累计折旧〔摊销〕〞科目，比照“累计折旧〞等科目进展处理。

采用本钱模式计量的投资性房地产发生减值的，可以单独设置“投资性房地产减值准备〞科目，比照〞固定资产减值准备〞等科目进展处理。

二、本科目可按投资性房地产类别和工程进展明细核算。

采用公允价值模式计量的投资性房地产，还应当分别“本钱〞和“公允价值变动〞进展明细核算。

三、采用本钱模式计量投资性房地产的主要账务处理。

〔一〕企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，按应计入投资性房地产本钱的金额，借记本科目，贷记“银行存款〞、“在建工程〞等科目。

〔二〕将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的账面余额，借记本科目，贷记“开发产品〞等科目。

已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。

将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，应按其在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入本科目、“投资性房地产累计折旧〔摊销〕〞、“投资性房地产减值准备〞科目。

〔三〕按期〔月〕对投资性房地产计提折旧或进展摊销，借记“其他业务本钱〞科目，贷记“投资性房地产累计折旧〔摊销〕〞科目。

取得的租金收入，借记“银行存款〞等科目，贷记“其他业务收入〞科目。

〔四〕将投资性房地产转为自用时，应按其在转换日的账面余额、累计折旧、减值准备等，分别转入“固定资产〞、“累计折旧〞、“固定资产减值准备〞等科目。

〔五〕处置投资性房地产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款〞等科目，贷记“其他业务收入〞科目。

按该项投资性房地产的累计折旧或累计摊销，借记“投资性房地产累计折旧〔摊销〕〞科目，按该项投资性房地产的账面余额，贷记本科目，按其差额，借记〞其他业务本钱〞科目。

已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。