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投资性房地产的所得税会计核算及纳税调整内容摘要:新会计准则与新企业所得税法关于投资性房地产规定上的差异,对所得税费用和应纳税所得额产生诸多影响。
笔者结合准则、税法和相关文件规定,对投资性房地产在计量、转换、处置等方面的所得税核算及纳税调整进行综合分析,以期对读者有所启迪。
关键词:投资性房地产所得税核算纳税调整投资性房地产的初始计量(一)准则规定投资性房地产,是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产,主要包括:已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
投资性房地产应当能够单独计量和出售。
投资性房地产应当按照成本进行初始计量。
外购投资性房地产的成本,包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
自行建造投资性房地产的成本,由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。
(二)税法规定投资性房地产以历史成本为计税基础。
外购的房屋、建筑物,以购买价款和支付的相关税费以及直接归属于使该资产达到预定用途发生的其他支出为计税基础;自行建造的房屋、建筑物,按竣工结算前实际发生的支出作为计税基础;外购的土地使用权,按购买价款、相关税费以及直接归属于该项资产的其他支出作为计税基础。
(三)所得税会计核算及纳税调整自行建造的房屋、建筑物,以竣工结算前发生的支出为计税基础,而准则规定自行建造投资性房地产的入账价值由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
会计准则没有将预定可使用状态等同于工程的竣工结算,有可能存在已达到预定可使用状态但并未办理竣工结算的固定资产。
由此,在会计期末,按照税法和准则规定计提的折旧就会不一致,从而导致投资性房地产的账面价值与其计税基础之间产生暂时性差异,在所得税核算时就要确认递延所得税负债或递延所得税资产;对于税法折旧和会计折旧之间的差额,在计算应纳税所得额时还要做纳税调增或调减。
投资性房地产的后续计量(一)成本模式1.准则规定。
投资性房地产如何税务处理投资性房地产准则规定：企业出售、转让、报废投资性房地产或者发⽣投资性房地产毁损，应当将处置收⼊扣除其账⾯价值和相关税费后的⾦额计⼊当期损益。
处置采⽤成本模式计量的投资性房地产时，应当按实际收到的⾦额记⼊“其他业务收⼊”科⽬。
按投资性房地产的账⾯价值记⼊“其他业务成本”科⽬;处置采⽤公允价值模式计量的投资性房地产时，还要将投资性房地产累计公允价值变动转⼊其他业务收⼊，若存在原转换⽇计⼊资本公积的⾦额，也⼀并转⼊。
上述处理没有区分投资性房地产出售、转让或者报废、毁损等具体情形。
对处置损益笼统地进⾏核算，存在不妥。
⾸先，投资性房地产的出售和转让⼀般属于其他经营活动，通过“其他业务收⼊”和“其他业务成本”核算是合理的。
但报废和毁损应作为⼀种⾮经营活动来处理，其处置净损益应看作是利得或损失，通过“营业外收⼊”和“营业外⽀出”核算较为合理。
其次，准则规定，同⼀座建筑物如果⾃⽤，则作为固定资产核算，清理净损益记⼊“营业外收⽀”;如果以经营租赁⽅式出租，则作为投资性房地产核算，报废毁损时净损益记⼊“其他业务收⽀”。
但新准则下“其他业务收⽀”与“主营业务收⽀”⼀起构成营业收⼊和营业成本，形成营业利润。
这样，同⼀建筑物报废或毁损处理不同，会对利润结构产⽣影响，从⽽直接影响信息使⽤者对企业盈利能⼒的准确判断，容易给企业进⾏利润结构操纵留下空间。
因此投资性房地产报废或毁损的清理净损益也通过“营业外收⽀”来核算更合理。
第三，采⽤公允价值模式计量的投资性房地产，处置时将累计公允价值变动结转到反映“已实现收益”的损益类账户中，此处⽤“其他业务收⼊”账户⽋妥。
因为该损益届⾮经常性损益，若结转到“其他业务收⼊”中形成营业利润，会影响企业业绩变动趋势的分析，建议⽤“营业外收⼊”账户。
另外，建议投资性房地产的报废或毁损设置类似“固定资产清理”的账户，来归集清理过程中取得的收⼊和发⽣的费⽤。
具体做法有两种：⼀是设置“投资性房地产清理”账户;⼆是⽐照存货毁损处理做法，通过“待处理财产损溢”账户进⾏核算。
投资性房地产后续计量的纳税调整及账务处理[摘要]投资性房地产的后续计量有成本模式和公允价值模式两种,它们的会计核算方法比较特殊。
税法将投资性房地产列作固定资产或无形资产处理,从而导致会计准则与税法之间存在较大的差异。
因此,在会计期末企业需要将两者之间的差异进行纳税调整,并作出相应的账务处理。
[关键词]投资性房地产准则:税法;差异;纳税调整;账务处理投资性房地产准则规定,企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,但如有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
由于投资性房地产业务的会计核算方法比较特殊。
加之财务会计与税法遵循的原则不同。
服务的目的不同,因此。
其会计处理与税法规定有一定的差异。
企业在申报纳税时,必须按照税收政策进行分析,对应纳税所得额进行调整,并作出相应的账务处理。
一、成本计量模式的纳税调整与账务处理(一)会计准则规定企业外购的投资性房地产或自行建造的投资性房地产达到预定可使用状态时,应按其实际发生的成本入账。
对于投资性房地产中的建筑物而言,应当比照固定资产准则对其计提折旧,计提折旧的政策与固定资产计提折旧的政策完全一致;对于投资性房地产中的土地使用权而言,应当比照无形资产准则对其进行摊销,摊销的政策与无形资产摊销政策完全一致。
投资性房地产如存在减值迹象,应当按照资产减值准则的规定进行减值测试。
计提相应的减值准备,而且减值损失一经确认,由于其价值恢复的可能性极小或不存在,因此,应当视其为一项为永久性减值,在以后会计期间不允许转回。
(二)税法规定税法没有将投资性房地产单独列出,而是将其分别作为固定资产或无形资产处理。
同时规定,对外出租的房地产,允许在所得税前扣除按税法规定计提的折旧或摊销,但出租的房地产计提的减值准备不得在所得税前扣除。
从会计准则与税法的规定可以看出,投资性房地产在不存在减值迹象的情况下,如果会计上计提折旧的政策与税法的折旧政策完全相同,那么采用成本模式进行后续计量,会计规定计提的累计折旧或累计摊销额与税法规定计提的累计折旧或累计摊销额是一致的,即投资性房地产期末会计的账面价值(初始计量成本或原价一会计累计折旧或累计摊销额)与税法规定的计税基础(初始计量成本或原价一税规累计折旧或累计摊销额)相同,不存在计提折旧方面的暂时性差异。
谈投资性房地产的纳税调整【摘要】我国新《企业会计准则》适度引入了公允价值计量模式。
在公允价值计量模式下，投资性房地产在会计准则和税法中的规定存在明显差异。
本文研究投资性房地产公允价值计量模式下的纳税调整。
财政部2007年1月1日实施的《企业会计准则第3号——投资性房地产》明确规定：“投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产”，对投资性房地产进行了专门核算和反映。
《企业会计准则第18号——所得税》规定：“ 企业在取得资产、负债时，应当确定其计税基础。
资产、负债的账面价值与其计税基础存在差异的，应当按照本准则规定确认所产生的递延所得税资产或递延所得税负债”。
一、从投资性房地产计量模式上确认纳税调整投资性房地产的后续计量既保留了现行成本模式，还引入了公允价值模式，这也是新会计准则的鲜明特点。
在投资性房地产成本模式计量法下，会计准则规定和税法规定的差异主要集中在计提折旧、进行摊销以及计提资产减值准备等方面，这种模式下的纳税调整和其他一般纳税调整差别不大，本文这里不再赘述。
在引入公允价值的模式下，新准则第十一条规定：“采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值和原账面价值之间的差额应计入当期损益”。
而相关税法规定，“投资性房地产计税基础为取得成本扣除按照税法规定允许税前扣除的折旧额后的金额”。
这就需要进行调整。
二、投资性房地产公允价值计量模式下纳税调整举例举例：A公司2008年初以银行存款60万元外购一处房产用于增值。
2008年末，该资产公允价值为72万元。
2009年末，A公司将此项投资性房地产出售，取得银行存款80万元。
A公司采用公允价值模式计量投资性房地产。
假设该公司每年会计利润都为100万元，税法规定按照10年用直线法计提折旧，不考虑残值和除所得税以外的其他税费。
根据此业务编制相关会计分录并进行纳税调整。
公允价值模式下投资性房地产的纳税调整【摘要】在财政部新发布的企业会计准则第3号中，增加了投资性房地产内容，这是适应会计外部环境的重要变化。
投资性房地产作为一个全新资产构成要素，是企业和税务共同面临的新问题。
如何在实务中运用公允价值计量模式进行会计核算，并做好纳税调整工作，是当前需要研究的主要问题。
本文针对这一问题提出自己的见解。
一、界定投资性房地产资产要素的现实意义随着经济的发展和投资观念的改变，对有关房地产或物业项目进行投资，渐成一种时尚。
有的企业将房地产投资作为主营业务；有的企业在经营其他业务的同时，兼营房地产投资业务；有的企业投资房地产主要是为了房地产增值而盈利；有的企业投资房地产则是为了抵御通货膨胀的风险。
目前，在西方国家的企业中，将房地产作为一种投资手段，已经是非常普遍的经济现象。
在我国，近几年来，这种投资行为已逐渐在一些企业中流行，甚至成为了一些企业新的经济增长点。
与新形势不相协调的是，对这一新生事物在以往只是将其作为一般的固定资产或无形资产看待。
但是，这种固定资产或无形资产的净值往往不能反映投资性房地产的真实价值。
投资性房地产在经过数年以后，它们的市场价值不仅可能高于其账面净值，而且经常高出其账面原值的数倍，甚至数十倍。
另外，对房地产的投资一般金额大、周期长、流动与变现能力较差，往往具有高收益和高风险并存的特点。
在这种情况下，将投资性房地产作为一般的固定资产或无形资产处理显然是不合适的；但是将它们按照流动资产以成本与可变现净值孰低的计价原则来处理，也是不合适的。
因此，在新会计准则中，将“投资性房地产”单独予以界定是顺应经济形势发展的重要举措，对于规范企业对投资性房地产的会计处理和相关信息的披露具有重要的现实意义和深远的历史意义。
二、投资性房地产计量模式的选择——公允价值模式在会计实务中，一项房地产是属于一般固定资产或无形资产还是作为投资性房地产，其确认取决于其持有的目的。
《企业会计准则第3号——投资性房地产》中规定：投资性房地产，是指为了赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
公允价值模式下投资性房地产的会计处理与纳税调整根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》的规定，投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。
企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
而税法是将投资性房地产作为一般固定资产或无形资产对待。
《国家税务总局关于印发<企业所得税税前扣除办法>的通知》(国税发[2000]84号)规定，纳税人的存货、固定资产、无形资产和投资等各项资产成本的确定应遵循历史成本原则。
纳税人经营活动中使用的固定资产的折旧费用、无形资产和递延资产的摊销费用可以扣除。
2008年1月1日起施行的《中华人民共和国企业所得税法》第十一条、第十二条也明确规定，在计算应纳税所得额时，企业按照规定计算的固定资产折旧、无形资产摊销费用，准予扣除。
《财政部国家税务总局关于执行〈企业会计准则〉有关企业所得税政策问题的通知》(财税〔2007〕80号)还就处置投资性房地产的纳税问题做出了进一步明确：企业以公允价值计量的投资性房地产，持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，在实际处置或结算时，处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。
投资性房地产的会计核算及纳税调整[摘要]企业将存货、自用房地产或土地使用权转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换时公允价值与账面价值会有不等的情况，导致出现不同的会计处理及纳税调整。
本文主要就公允价值模式下自用房地产转换为投资性房地产及二次转换的会计核算及纳税调整进行分析，并针对存在的问题提出建议。
[关键词]投资性房地产；公允价值模式计量；会计核算；纳税调整根据企业会计准则的规定，企业在有确凿证据表明投资性房地产的用途发生变更，才可将投资性房地产转换为其他资产或相反处理。
一般有以下转换形式：作为存货的房地产改为出租；自用建筑物或者土地使用权停止自用改为出租；自用土地使用权停止自用改用于资本增值；投资性房地产开始自用。
投资性房地产可采用公允价值模式或成本模式进行后续计量。
本文就自用房地产转换为采用公允价值计量的投资性房地产及二次转换的会计核算及纳税调整进行分析。
1 自用房地产转换为投资性房地产的会计处理及税务规定自用房地产转换为投资性房地产。
企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应按该建筑物在转换日的公允价值，借记“投资性房地产——成本”科目，按已计提的累积折旧，借记“累计折旧”科目；原已计提减值准备的，借记“固定资产减值准备”科目；按其账面余额，贷记“固定资产”科目。
同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额借记“公允价值变动损益”科目；若转换日公允价值大于账面价值的，按其差额贷记“资本公积——其他资本公积”科目。
当该项投资性房地产处置时，因转入资本公积的部分应转入当期损益。
例1：2009年4月3日，甲公司将其自用的办公楼转为出租，将该办公楼租赁给乙公司并签订了租赁协议，2009年7月1日开始租赁，租赁期2年。
在租赁开始日，该办公楼原价为11240万元，已计提折旧5620万元，未计提减值准备，公允价值为16000万元。
甲企业对投资性房地产采用公允价值模式计量（以下分析均以万元为单位）。
企业所得税法修订对房地产开发企业税收政策调整随着国家对房地产行业的监管力度加强以及税收政策的不断调整，企业所得税法修订对房地产开发企业的税收政策也产生了一系列的调整和变化。
本文将重点讨论这些调整对房地产开发企业的影响，以及如何应对和适应这些税收政策的变化。
一、房地产开发企业所得税的征收范围扩大新修订的企业所得税法对房地产开发企业的征税范围进行了扩大。
根据新修订的法规，房地产开发企业的净利润不仅包括出售开发的房地产项目所获取的收入，还包括收购和处置投资性房地产所产生的收入。
这意味着，房地产开发企业需要对投资性房地产的收入进行纳税，提高了该行业企业的纳税负担。
二、房地产开发企业所得税税率的调整新修订的企业所得税法对房地产开发企业的所得税税率进行了调整。
根据新的税收政策，房地产开发企业的所得税税率将逐步上升。
这将增加企业的税负。
同时，根据新的税收政策，房地产开发企业需要对所得进行更高比例的缴纳，加大了企业的财务压力。
三、房地产开发企业的税收优惠政策调整新修订的企业所得税法对房地产开发企业的税收优惠政策进行了一定的调整。
根据新的税收政策，房地产开发企业在享受税收优惠政策的同时，也需要履行相应的义务。
例如，要求企业必须按照法律法规规定的要求，进行合规经营并按时缴纳各项税费。
四、房地产开发企业的税收合规要求增加新修订的企业所得税法对房地产开发企业的税收合规要求也有所增加。
随着税务部门的信息化建设和税收管理的透明化程度提高，企业需加强内部财务管理，确保税收的合规性，并及时、正确地按照国家规定进行申报和缴纳。
五、房地产开发企业应对税收政策变化的应对策略面对税收政策的不断调整和变化，房地产开发企业应该采取积极的应对策略，以减轻税收负担，保证企业的可持续发展。
以下是一些建议：1. 加强财务管理，做好账务核算，确保纳税义务的以及税收申报工作的准确性和及时性。
2. 深入了解新的税收政策，及时调整企业的财务规划和运营策略，以最大程度地降低税收负担。
投资性房地产会计与税法差异及纳税调整概述投资性房地产是指为了长期投资而持有的房地产，其主要目的是为了取得租金或资本增值。
在投资性房地产的会计和税法方面存在一些差异，这些差异主要体现在其会计核算和纳税方面的处理上。
本文将探讨投资性房地产会计与税法的差异，并介绍纳税调整的相关内容。
投资性房地产的会计差异在投资性房地产的会计处理上，存在以下几个主要差异：1. 货币衡量在会计上，投资性房地产的货币衡量是以公允价值为基础的。
公允价值是指在市场上可以充分交易的价格，通常通过市场比较方法、收益法或成本法进行估计。
而在税法上，投资性房地产的货币衡量一般是以成本为基础的。
2. 价值下降准备在会计上，投资性房地产的价值下降会计准备是需要考虑的因素之一。
当投资性房地产的公允价值低于其账面价值时，需要提取相应的准备金以抵消其价值下降的损失。
然而，在税法上，价值下降准备是不能从税前收益中扣除的。
3. 摊销与折旧在会计上，投资性房地产一般会按照其预计使用寿命进行摊销。
摊销是指将房地产的成本在一定期间内按比例分摊到该期间的成本中。
而在税法上，投资性房地产的折旧是可以从税前收益中扣除的。
4. 资产减值测试在会计上，投资性房地产的资产减值测试是一个重要的环节。
当投资性房地产的价值出现明显下跌时，需要进行资产减值测试，以确定是否需要计提减值损失。
然而，在税法上，资产减值测试并不影响税前收益的计算。
投资性房地产的税法差异在投资性房地产的税法处理上，存在以下几个主要差异：1. 税基计算在税法上，投资性房地产的税基计算一般是以成本减除折旧和摊销费用为基础的。
税基是用于计算应纳税额的基准。
而在会计上，投资性房地产的税基计算与其会计核算的方式有一定的差异。
2. 税收抵免在税法上，投资性房地产的税收抵免是一项重要的优惠政策。
根据税法规定，投资性房地产的利息、租金等收入可以抵免房地产所得税，从而减少纳税金额。
然而，在会计上，税收抵免不会直接影响会计核算。
投资性房地产计量模式转换会计处置与纳税调整探讨企业的房地产按其用途可分为：在“开发产品”科目核算的待售商品房；在“固定资产”或“无形资产”科目核算的企业自用房地产、土地利用权；在“投资性房地产”科目核算的已出租的土地利用权、持有并预备增值后转让的土地利用权、已出租的建筑物。
若是这些房地产的用途发生了转变，如：投资性房地产开始自用，应当将“投资性房地产”转为“固定资产”或“无形资产”；作为存货的房地产改成出租、自用土地利用权停止自用改成用于赚取租金或资本增值、自用建筑物停止自用改成出租时，应当将“开发产品”、“无形资产”、“固定资产”转为“投资性房地产”。
下面谈谈我对投资性房地产转换的会计处置和与之相关的所得税纳税调整事项的熟悉。
一、投资性房地产转换为自用房地产投资性房地产分别按采用成本模式和采用公允价值模式进行后续计量两种，其在转换为自用房地产时的计量模式也不同。
《企业会计准则第3号——投资性房地产》(以下简称：准则)第9条规定，采用成本模式计量的建筑物的后续计量，适用《企业会计准则第4号——固定资产》；采用成本模式计量的土地使用权的后续计量，适用《企业会计准则第6号——无形资产》。
因此，采用成本模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应分别按以上准则规定进行会计处理。
(一)采用成本模式计量的投资性房地产转换为自用房地产1.采用成本模式计量的建筑物改为自用。
准则规定，采用成本模式计量的建筑物的后续计量，适用固定资产会计准则。
因此，在转换时只是转换为不同的会计科目，如：将“投资性房地产——建筑物”科目余额转入“固定资产——建筑物”科目；将“投资性房地产累计折旧”科目余额转入“累计折旧”科目；将“投资性房地产减值准备”科目余额转入“固定资产减值准备”科目。
原来因计提投资性房地产减值准备从而产生所得税纳税调整的，还应将原“递延所得税资产”科目继续沿用，直至该项建筑物处置时再结转有关科目。
改为自用后，如无其他变化，仍可按原办法继续计提固定资产折旧，如果由于已经计提了减值准备致使以后计提的折旧少于按税法规定的折旧差额，造成会计期末递延所得税资产的应有余额小于原有余额的，其差额应调减“递延所得税资产”科目余额。
投资性房地产处置收入的纳税调整彭怀文企业所得税汇算时，在计算业务招待费、广告及业务宣传费税前扣除限额时，需要首先计算其计算基数。
笔者见过很多专家把该计算基数简单用如下公式表达（不包含房地产企业，下同）：计算基数=主营业务收入+其他业务收入+视同销售收入既然说到业务招待费等税前扣除限额，那就先看看税法的规定。
《企业所得税法实施条例》规定：第四十三条企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。
第四十四条企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售（营业）收入15%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。
有人马上就会说：专家的说法与税法规定一致啊，主营业务收入和其他业务收入在《A101010一般企业收入明细表》就是“营业收入”的组成部分。
可是，税法的“销售（营业）收入”与会计的“主营业务收入+其他业务收入”是存在差异的。
同样是《企业所得税法实施条例》第十四条、第十五条规定销售（营业）收入的范围，而第十六条则规定了转让财产收入。
根据会计准则的规定，企业在处置“投资性房地产”时，取得的收入是记入“其他业务收入”的；但是，在税务上，税法并不认可有“投资性房地产”这么一项资产，而是视为固定资产或无形资产（土地使用权），而处置固定资产或无形资产（土地使用权）的收入则是《企业所得税法实施条例》第十六条规定的“转让财产收入”。
因此，如果企业发生了处置投资性房地产的业务，按照会计准则规定将其收入记入了“其他业务收入”的，在企业所得税汇算清缴时应将其调整为“转让财产收入”，否则将可能因多算业务招待费等扣除计算基数而产生纳税风险。
汇算清缴实务案例：怀文公司在2016年6月处置了一处用于出租的房产，取得收入1050万元存入银行。
该项房产系营改增前购置，适用简易征收。
该房产在企业账面上记录为“投资性房地产”，原值500万元，已经计提折旧200万元，无减值准备。
52MASTER MANAGEMENT投资性房地产财税处理差异及纳税调整李春玲 铁法煤业（集团）有限责任公司煤炭销售分公司[摘 要] 投资性房地产的会计核算和税法规定存在较大差异，在计算企业所得税时需要根据二者的差异做出纳税调整。
文章通过具体案例对投资性房地产初始计量、后续计量模式和处置进行财税处理差异的分析，做出相应的纳税调整。
[关键词] 投资性房地产；财税处理；差异；纳税调整。
中图分类号：F253 文献标识码：A 文章编号：1674-1722（2021）08-0052-02一、投资性房地产初始计量的财税差异企业会计准则对企业自行建造的投资性房地产规定，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。
当会计期末，企业自行建造的投资性房地产达到预定可使用状态，但尚未办理竣工结算，按暂估价值转入投资性房地产，于次月开始计提折旧。
待企业自行建造的投资性房地产办理竣工决算手续后再调整原来的暂估价值，但不需要调整原已计提的折旧额[1]。
企业所得税法关于资产的税务处理部分，没有对企业自行建造的投资性房地产进行单独阐述，将其作为固定资产或无形资产处理。
其中，企业自行建造的固定资产，以竣工结算前发生的支出作为计税基础。
企业会计准则和企业所得税法对企业自行建造的投资性房地产初始计量的不同定义，有可能导致投资性房地产的账面价值和计税基础产生差异。
在其产生差异的情况下，会计准则和税法上确认的每个期间的折旧金额不同，在计算应纳税所得额时需要做纳税调整[2]。
案例1：甲企业自行建造一栋写字楼用于对外出租，2018年12月31日写字楼达到预定可使用状态并对外出租，企业发生建筑成本等共计8000万元，2019年2月28日企业办理竣工结算并入账，2019年1-2月办理竣工结算前发生其他合理费用100万元。
此写字楼预计使用年限为50年，预计净残值为200万元，采用年限平均法计提折旧。
税法的折旧方法、年限、净残值与会计准则一致。
公允价值计量模式下投资性房地产所得税调整新会计准则要求企业采用资产负债表债务法对其应纳税所得额进行确认、计量与相关信息的列报，由此产生了对企业资产计税基础的确认要求。
税法规定，资产的计税基础是指企业在收回资产的账面价值过程中，计算应纳税所得额时按照税法规定可以自应税经济利益中抵扣的金额。
《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定，在有确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的情况下，企业投资性房地产的后续计量可以采用公允价值计量模式，不对其计提折旧或摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
这样，就产生了投资性房地产在采用公允价值计量模式时的所得税纳税调整问题。
一、所得税调整原因及项目分析投资性房地产在采用公允价值进行后续计量时所形成的公允价值变动损益，属于资产评估造成的持有损益，按会计准则的要求，一方面要调整资产的账面成本，另一方面将持有损益作为公允价值变动损益计入当期利润。
而税法规定，资产的持有损益在没有实现前不得调整应纳税所得额，也就是不对持有损益征税。
在确认资产的计税基础时仍按其折旧或摊销处理。
这种会计处理和税法规定的差异形成的调整内容有以下两种情况：一是资产在会计期末以公允价值计量确认的持有损益，形成可抵扣暂时性差异或应纳税暂时性差异，需要做出相应的调整；同时应该按税法规定的使用年限对资产计提折旧或摊销，相应形成的应纳税暂时性差异也要进行调整。
二是在企业选择的资产使用年限与税法规定的时间不一致的情况下，资产折旧或摊销额与税法规定形成的差异不仅会形成应纳税暂时性差异，也可能形成可抵扣暂时性差异，对这部分差异也要做出相应的纳税调整。
二、所得税调整例解企业持有的投资性房地产以公允价值进行后续计量，确认持有损益。
税法不承认持有损益，不允许调整应纳税所得额，只承认资产在规定使用期限内的折旧或摊销。
按资产负债表债务法的要求，企业由投资性房地产采用公允价值计量而形成的所得税调整原因包括两个方面，在资产的使用期与税法规定不一致时，所得税调整则表现为另外一个层次，使得所得税调整业务十分复杂。
投资性房地产的税收政策及纳税处理文蔡昌投资性房地产与一般房地产在税务处理方面没有本质区别,但在会计处理时，投资性房地产应设置“投资性房地产”科目单独核算。
《企业会计准则第3号———投资性房地产》规定：“当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得未来经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。
企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
”从这一规定可知，对于投资性房地产处置业务，税法不仅要求确认和缴纳不动产转让环节的营业税，而且还要计算处置损益缴纳企业所得税。
房地产业的纳税特征分析下面笔者从房地产业的财税特征分析投资性房地产的建造、出售、投资、经营等环节的纳税特征。
房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业，是国民经济活动中一个综合性的行业。
与其他行业企业相比，房地产企业涉及的纳税环节较多(相关环节涉及的税种及税率见表1)。
根据上述纳税情况，需要说明如下：(1)房地产业的税金除上述按纳税环节所列税种外，还要缴纳城市维护建设税和教育费附加，以营业税等流转税为计税依据，依所在地区分别适用7%(纳税人在城市市区)、5%(纳税人所在地为县城、镇的)、1%(纳税人所在地不在城市市区或者镇的)征城市维护建设税，依3%计征教育费附加。
(2)城镇土地使用税按年计算，分期向土地所在地税务机关缴纳。
根据国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号)规定，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税和房产税。
(3)土地增值税采用四级超率累进税率，计算公式为：应纳土地增值税=土地增值额×适用税率-速算扣除额×速算扣除率。
其中，土地增值额=转让房地产总收入-扣除项目金额投资性房地产的基本税收政策投资性房地产作为会计准则中的新增内容，要求在财务核算时区别于其他类型房地产(如自用房地产等非投资性房地产)。
投资性房地产转换业务中的所得税会计处理2007年1月1日新企业会议准则实施，我国的会计准则已与国际会计准则趋同，用例子计算投资性房地产转换业务中所得税。
标签：投资性；新企业会计准则；资本公积随着新企业会计准则2007年1月1日的实施，我国的会计准则已与国际会计准则趋同。
新增的和变化的内容很多，现就自用房地产转换为公允价值模式计量的投资性房地产所引起的所得税问题进行相关账务处理设计。
［例］2007年12月底，A公司将自用办公楼出租，该办公楼原价500万元，预计使用年限10年，假设净残值为零，已使用1年，提折旧50万元，公允价值700万元。
税法规定的折旧方法、折旧年限及净残值与会计规定相同。
2008年12月底，该项投资性房地产公允价值为760万元，2008年度A公司利润表中利润总额为1000万元。
2009年1月1日租赁期满，A公司收回该投资性房地产，并以800万元出售。
出售时计算应交5％的营业税、7％的城建税及3％的教育费附加。
2009年度A公司利润表中利润总额为900万元。
A公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。
A公司有关账务处理如下（计量单位：万元）：（1）2007年12月底，A公司出租自用办公楼借：投资性房地产-成本700累计折旧50贷：固定资产500资本公积-其他资本公积250（2）2007年12月31日所得税调整（企业所得税暂行条例规定企业所得税税率33％），其企业所得税费用确认和计量表如下：A公司2007年企业所得税费用确认和计量表项目会计账面价值计税基础应纳税暂时性差异递延所得税负债投资性房地产700450250250×33％＝82.5借：资本公积-其他资本公积82.5贷：递延所得税负债82.5（3）2008年12月31日，投资性房地产公允价值760万元，升值60万元借：投资性房地产-公允价值变动60贷：公允价值变动损益60（4）2008年12月31日所得税调整（企业所得税法规定2008年1月1日起企业所得税税率25％），其企业所得税费用确认和计量表如下：A公司2008年企业所得税费用确认和计量表项目会计账面价值计税基础应纳税暂时性差异递延所得税负债投资性房地产760450-折旧500/10＝4001、“资本公积-其他资本公积”产生差额2502、“公允价值变动损益”产生差额603、“折旧”产生差额50以上三项合计360360×25％＝90其中：1、250×25％＝62.5调整“资本公积-其他资本公积”科目；2、（60+50）×25％＝27.5计入“所得税费用-递延所得税”科目。
投资性房地产处置收入的纳税调整
彭怀文
企业所得税汇算时，在计算业务招待费、广告及业务宣传费税前扣除限额时，需要首先计算其计算基数。
笔者见过很多专家把该计算基数简单用如下公式表达（不包含房地产企业，下同）：
计算基数=主营业务收入+其他业务收入+视同销售收入
既然说到业务招待费等税前扣除限额，那就先看看税法的规定。
《企业所得税法实施条例》规定：
第四十三条企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。
第四十四条企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售（营业）收入15%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。
有人马上就会说：专家的说法与税法规定一致啊，主营业务收入和其他业务收入在《A101010一般企业收入明细表》就是“营业收入”的组成部分。
可是，税法的“销售（营业）收入”与会计的“主营业务收入+其他业务收入”是存在差异的。
同样是《企业所得税法实施条例》第十四条、第十五条规定销售（营业）收入的范围，而第十六条则规定了转让财产收入。
根据会计准则的规定，企业在处置“投资性房地产”时，取得的收入是记入“其他业务收入”的；但是，在税务上，税法并不认可有“投资性房地产”这么一项资产，而是视为固定资产或无形资产（土地使用权），而处置固定资产或无形资产（土地使用权）的收入则是《企业所得税法实施条例》第十六条规定的“转让财产收入”。
因此，如果企业发生了处置投资性房地产的业务，按照会计准则规定将其收入记入了“其他业务收入”的，在企业所得税汇算清缴时应将其调整为“转让财产收入”，否则将可能因多算业务招待费等扣除计算基数而产生纳税风险。
汇算清缴实务案例：
怀文公司在2016年6月处置了一处用于出租的房产，取得收入1050万元存入银行。
该项房产系营改增前购置，适用简易征收。
该房产在企业账面上记录为“投资性房地产”，原值500万元，已经计提折旧200万元，无减值准备。
假设不考虑城市维护建设税和教育费附加，作出会计处理和企业所得税年度汇算清缴填报。
一、会计处理
1.处置投资性房地产取得收入：
借：银行存款 1050万元
贷：其他业务收入 1000万元
应交税费——简易计税 50万元
2.结转投资性房地产成本：
借：其他业务成本 300万元
投资性房地产累计折旧 200万元
贷：投资性房地产 500万元
二、企业所得税汇算清缴填报：
第一步：填报《A101010一般企业收入明细表》（见表1）：
第二步：填报《A102010一般企业成本费用明细表》（见表2）：
第三步：填报《A105020未按权责发生制确认收入纳税调整明细表》（见表3）：。
