试论房屋买卖合同的效力
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1 吴 某 买 房 案 分 析
何小明 律师
一、案情简介
吴某与尹某于2006年某月某日签订房屋买卖协议，约定尹某将自建的位于攸县城关镇联星居委会北郊组的房屋一栋（一空三层）出卖给吴某，吴某支付购房款34.6万元，并明确该房在兴建时未办理任何手续，办证及办证费用由吴某承担。合同签订后，吴某支付尹某购房款33.1万元，并向尹某出具了欠条1.5万元，尹某向吴某出具了34.6万元的收条。尔后，吴某依法向攸县国土局、规划局等部门申请办理有关权证手续，但攸县国土局城关国土所告知该转让房屋并未办理用地规划等手续，属于非法用地，依法不能办理相关权证，故吴某未能办理国土使用权证等权属证书。为此，吴某便找尹某协商，要求解除该房屋买卖协议，双方各自返还房屋和购房款，但尹某予以拒绝，从而酿成纠纷。
二、律师承办过程
吴某随后来到湖南人信律师事务所要求本律师代理此案诉讼，律师听取吴某案情陈述后，决定代理其进行诉讼。
1、明确本案争议焦点，确定适当的诉讼请求
①当事人吴某办理委托手续后，要求代理律师以尹某存在欺诈行为为由，请求人民法院撤销该协议。因为在签订房屋买卖协议时，尹某明确说明了该转让房屋在兴建时未办任何手续，要求 2 由吴某办理相关权属手续，同时尹某也口头承诺，如果该房屋吴某办不到权属证书，则同意吴某退房。基于此，吴某才与尹某达成交易，可见尹某签协议时其应已知晓该房屋实际无法办到相关权属手续，其隐瞒了事实真象，因此欺诈的事实相当明显。吴某与陪同其来的表弟（政法大学法律系研究生）都认为应以欺诈为由撤销该协议。
②代理律师认为吴某的陈述应当是真实和可信的，因为现实中确实存在很多类似的情况，但明确提出在诉讼中要举证证实尹某存在欺诈行为是比较困难的，因为在该合同条款中尹某已明确告知吴某该房屋在兴建时未办理任何手续，即便尹某有无法办证就退房那样的口头承诺，在没有相关证人证实，合同条文也未作相关记载的情况下，让人民法院一定认定尹某存在欺诈行为而撤销合同是很困难的。
基于上述情况，代理律师分析：既然协议中已明确该房屋在兴建时未办任何手续，说明尹某在转让该房屋时并没有相关的权属证书，根据我国《城市规划法》之规定，该房屋明显属于非法建筑，尹某没有、也不能行使该房屋的处置权；同时根据我国《城市房地产管理法》之规定，没有权属证书的房地产不能转让。因此该房屋买卖协议违反了我国法律的强制性规定，应当确认为无效合同。考虑到无论是举证还是提出诉讼请求出发，代理律师认为确认合同无效是最有利于吴某的诉讼策略。
经代理律师充分解释，吴某最后同意按代理律师的思路进行 3 诉讼。
2、调查取证
①要求攸县城关镇国土所出具不予同意吴某办理国土手续的理由和意见；
②根据吴某提供的线索，到攸县国土局查询尹某现有住房的相关资料。发现尹某出卖的该房屋土地早已被攸县招商局征收，攸县招商局也对其原房屋作出了相应补偿，尹某的现有自住房就是征收后招商局提供的安置房！代理律师至此可以明确断定：尹某转让的该房屋是其在原土地和房屋征收后强行兴建的。
取得上述证据后，代理律师满怀信心的走向法庭。
3、法庭审理
被告尹某在法定举证期内没有举出任何证据来支持自己的主张，仅仅口头表示该房屋是可以办到证件的，不同意退房。而主审法官无视法律规定，两次延期举证，反复督促被告尹某去补办证件以使合同有效，代理律师对这一违反证据规则，程序违法的行为明确表明了自己的意见。
2007年某月某日，法庭终于开庭，原告代理律师在庭审中指出：
①该转让房屋系被告尹某强占他人拥有合法土地使用权的土地而兴建的，违反了我国《土地管理法》和《城市规划法》，属违法建筑，根据《民法通则》和《合同法》，尹某对此违法建筑没有也不能行使处分权，因而该合同行为因尹不具有相应的民 4 事权利能力和行为能力而无效；
②根据《城市房地产管理法》：没有取得权属证书的房地产不能转让，原、被告双方的房屋买卖合同明显违反了上述法律强制性规定，应当确认为无效合同；
③对此无效合同，尹某明显存在过错，根据我国《合同法》第五十八条之规定，其应当返还原告吴某的购房款并赔偿相应的利息损失。
被告尹某在庭审中除反复申明该协议是原、被告双方的真实意思表示，应为有效合同外，并未依法提出支持自己主张的证据和意见。
4、法院判决
经多次反复，攸县人民法院最终还是于2007年某月某日作出了如下判决：
① 原告吴某与被告尹某签订的房屋买卖合同无效；
②由被告尹某返还吴某购房款33.1万元，原告返还房屋给被告。
虽然法院最终没有采纳代理律师要求被告承担原告利息损失的主张，但考虑到原告自身也还是存在审查不严的过错，依法也应承担相应的责任，代理律师将此情况与吴某进行了沟通，吴某也予以理解。因此，代理律师认为该判决是可以接受的。
判决后，双方当事人均未提出上诉。
三、法律分析 5 本案最大的争议焦点是：确认合同无效的法律适用问题。部分法官认为本案合同应为效力待定合同，而不是无效合同，理由是在吴某与尹某签订合同时，合同条款中已明示买卖合同的标的物—该转让房屋在兴建时未办理任何手续，并约定办理证件手续是吴某的合同义务。吴某现因未办到相关权证而主张合同无效，显然违反了民事活动应遵守的诚信原则，有损民事主体对交易安全的信赖，不利于鼓励民事主体进行交易，并且认为房屋买卖合同行为属要式法律行为，吴某未如约办理证件，只能说明该合同尚生效，而吴某的义务之一就是按约办理权证手续，促使该合同生效。所以吴某举张合同无效的请求是不能成立的，因此应当驳回原告的诉讼请求。但另一部分法官司认为应当支持原告的诉讼请求，理由不再重述。这两部分意见是造成本案一再延期的主要原因。
代理律师认为：对本案情形，实际上我国《民法通则》和《合同法》均有明确规定，无效民事行为是指：1、无民事行为能力人实施的；2、限制民事行为能力的人依法不能独立实施的等民事行为、、、；无效合同是指：1、一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益、、、 5、违反法律、行政法规的强制性规定等的合同。另外，《城市房地产管理法》第三十七条也有相应的规定。
本案中，有充分证据证实尹某强行占有他人土地兴建房屋并进行转让，其自身根本无法取得该房屋所占土地的使用权，也无 6 法取得房产证，因此转让标的物明显属于非法建筑，对违法的标的物其并无合法的处分权。根据民法理论，有效合同的当事人意思应当表示真实，但当事人意思表示真实的民事行为如违反了我国法律强制性规定，也会使该民事行为无效，据此约定的权利和义务对合同当事人根本没有约束力。因此，本案法院的判决是正确的。
四、办案体会
通过承办本案，代理律师深深认识到只有透彻理解、掌握法律规定的本意，据理力争，才能维护法律的正确实施，才能最大程度地维护当事人的合法权益。
