北京市高级人民法院关于农村房屋买卖合同效力的两个会议纪要及问答[001]

【发布部门】北京市其他机构【发文字号】京高法发[2010]458号【发布日期】2010.12.22 【实施日期】2010.12.22【法规类别】司法/合同/房地产【唯一标志】17246257北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》的通知（2010年12月22日京高法发[2010]458号）市第一、第二中级人民法院，北京铁路运输中级法院；各区、县人民法院，各铁路运输法院：《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》已经市高级人民法院审判委员会第21次（总第269次）会议于2010年12月13日讨论通过，现予印发，请认真贯彻执行。

执行中有何问题，请及时报告市高级人民法院民一庭。

特此通知。

北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）为妥善处理房屋买卖合同纠纷，统一审判标准和裁判尺度，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规及最高人民法院有关司法解释的规定，结合我市民事审判实践，制订本意见。

第一条本意见所称的房屋买卖，是指城镇区域内国有土地上的“二手房”买卖。

商品房买卖合同纠纷案件，可以参照本意见处理。

但法律、司法解释另有规定的，适用其规定。

第二条当事人签订的预购书、购房意向书等协议已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容的，可以认定为房屋买卖合同，但当事人另有约定的除外。

因可归责于当事人一方的原因致使房屋买卖合同未能订立，预约协议约定有定金条款的，应当适用定金罚则；没有约定定金条款，或者定金处罚数额不足以弥补守约方实际损失的，违约方应当赔偿守约方因此所受到的信赖利益损失。

守约方要求赔偿合同履行的可得利益损失的，一般不予支持。

北京市高级人民法院关于印发《农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》的通知京高法发〔2004〕391号（2004年12月15日）市第一、第二中级法院；各区、县法院：为研究、统一执法尺度，日前高级法院民一庭与审监庭、立案庭联合召开了农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则专题研讨会，就农村私有房屋买卖中的若干疑难问题进行了研讨，并形成了会议纪要。

特此印发，请各院在审判中参照执行。

执行中有何问题和情况，请按业务归口与高级法院联系。

2004年12月15日农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要近年来，我市法院受理了一批涉及农村私有房屋买卖的合同纠纷案件，由于目前相关法律、法规不够明确，对合同效力认定认识存在差异，在一定程度上产生了此类案件在不同法院、不同业务庭、不同审判人员之间裁判标准不统一的问题。

为研究、统一执法尺度，2004年12月，高院民一庭与审监庭、立案庭联合召开会议，就农村私有房屋买卖合同的效力认定及案件处理原则等问题进行了专门研讨，初步形成了处理意见，纪要如下：一、涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的主要情况目前此类纠纷主要有以下情况：从诉讼双方和案由来看，主要为房屋出卖人诉买受人，要求确认合同无效并收回房屋；从买卖双方身份来看，出卖人为农村村民，买受人主要是城市居民或外村村民，也有出卖给同村村民的情况；从交易发生的时间看，多发生在起诉前两年以上，有的甚至在10年以上；从合同履行来看，大多依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并给付了房款，但多未办理房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续；从诉讼的起因来看，多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉；从标的物现状来看，有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。

二、关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力的认定与会人员多数意见认为，农村私有房屋买卖合同应当认定无效。

遇到合同纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷各区、县人民法院，各铁路运输法院：《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》已经市高级人民法院审判委员会第21次(总第269次)会议于2017年12月13日讨论通过，现予印发，请认真贯彻执行。

执行中有何问题，请及时报告市高级人民法院民一庭。

特此通知北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)为妥善处理房屋买卖合同纠纷，统一审判标准和裁判尺度，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规及最高人民法院有关司法解释的规定，结合我市民事审判实践，制订本意见。

第一条本意见所称的房屋买卖，是指城镇区域内国有土地上的“二手房”买卖。

商品房买卖合同纠纷案件，可以参照本意见处理。

但法律、司法解释另有规定的，适用其规定。

(解读：本意见主要针对本市二手商品房买卖出台。

同时，对开发商开发的一手房规定参照适用)第二条当事人签订的预购书、购房意向书等协议已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容的，可以认定为房屋买卖合同，但当事人另有约定的除外。

因可归责于当事人一方的原因致使房屋买卖合同未能订立，预约协议约定有定金条款的，应当适用定金罚则;没有约定定金条款，或者定金处罚数额不足以弥补守约方实际损失的，违约方应当赔偿守约方因此所受到的信赖利益损失。

守约方要求赔偿合同履行的可得利益损失的，一般不予支持。

(解读：对房屋买卖合同作广义解释。

对满足合同基本条件的预约协议，作倾向认定。

定金罚则适用于过错原则，缔约过失责任(信赖利益部分保护)。

第三条《城市房地产管理法》第三十八条第(六)项“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让的规定(具体规定为：下列房地产，不得转让,(六)未依法登记领取权属证书的;)，在性质上不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定中的“效力性强制性规定”，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。

农村房屋买卖合同纠纷法律问题汇总【摘要】随着农村改革的深入推进和城镇化进程的不断加快，涉及农村房屋买卖的案件逐渐增多。

由于涉农的法律规范过于抽象、原则，农村房屋买卖合同纠纷中的疑难法律问题多。

本文针对近年来农村房屋买卖纠纷中的疑难法律问题，阐述了违反“一户一宅”、非同一集体经济组织之间的、未经共有人同意以及农村拆迁安置房、小产权房等房屋买卖合同的效力，重点论述了农村房屋买卖合同在宣告无效之后，当事人之间民事责任的划分及依据，并结合民法理论对农村房屋买卖合同无效之后的处理提出了建设性意见。

从民事审判实际出发，本文认为对向不特定多数人出售的农村房屋买卖合同纠纷案件以及存在严重违法的农村房屋买卖合同，人民法院应当审慎受理。

【关键词】农村；房屋买卖；法律适用【正文】农村集体土地是最基本的农业生产、生活资料，妥善处理农村房屋买卖纠纷对保障农民合法权益、促进农业健康发展具有非常重要的意义。

党的十八届三中全会明确提出，保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让试点。

2015年中央一号文件要求“改革农民住宅用地取得方式，探索农民住房保障的新机制”，而同期国务院办公厅下发的《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》仍对农村房屋的受让主体作出限制性规定，规定农村产权流转交易的受让方原则上没有资格限制(外资企业和境外投资者按照有关法律、法规执行)，但农户宅基地使用权、农民住房财产权、农户持有的集体资产股权除外。

为规范农村房屋买卖合同案件的审理，保障和促进农村房屋健康有序流转，安徽省高级人民法院(以下简称“安徽高院”)2012年曾出台《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》(以下简称“《指导意见》”)，对农村房屋买卖合同审理作出原则性规定。

然而，近年来，随着新农村建设不断推进和小城镇开发的加速，农村土地及房屋确权颁证工作即将铺开，涉及农村房屋买卖的新情况、新问题不断出现，需要我们对已有的审判经验进行总结、检视，以进一步规范对农村房屋买卖合同纠纷案件的审理。

北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》的通知（2010年12月21日京高法发[2010]458号）为妥善处理房屋买卖合同纠纷，统一审判标准和裁判尺度，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规及最高人民法院有关司法解释的规定，结合我市民事审判实践，制订本意见。

第一条本意见所称的房屋买卖，是指城镇区域内国有土地上的“二手房”买卖。

商品房买卖合同纠纷案件，可以参照本意见处理。

但法律、司法解释另有规定的，适用其规定。

第二条当事人签订的预购书、购房意向书等协议已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容的，可以认定为房屋买卖合同，但当事人另有约定的除外。

因可归责于当事人一方的原因致使房屋买卖合同未能订立，预约协议约定有定金条款的，应当适用定金罚则；没有约定定金条款，或者定金处罚数额不足以弥补守约方实际损失的，违约方应当赔偿守约方因此所受到的信赖利益损失。

守约方要求赔偿合同履行的可得利益损失的，一般不予支持。

第三条《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让的规定，在性质上不属于《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十四条规定中的“效力性强制性规定”，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。

第四条对以将来可能取得所有权的房屋为标的物的买卖合同，法院不应仅以出卖人在签订合同时尚未取得房屋所有权为由认定买卖合同无效。

出卖人在合同履行期限届满时仍未取得房屋所有权，致使买受人不能办理房屋所有权转移登记的，应当承担相应的违约责任。

前款所称将来可能取得所有权的房屋，包括尚未取得所有权的已购商品房及已购按经济适用住房管理的房屋等。

第五条出卖人将登记在其个人名下的法定共有房屋，未经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，擅自以自己名义转让给他人，买受人为善意的，可以认定房屋买卖合同有效。

农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要一、涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的主要情况目前此类纠纷主要有以下情况：从诉讼双方和案由来看，主要为房屋出卖人诉买受人，要求确认合同无效并收回房屋；从买卖双方身份来看，出卖人为农村村民，买受人主要是城市居民或外村村民，也有出卖给同村村民的情况；从交易发生的时间看，多发生在起诉前两年以上，有的甚至在10年以上；从合同履行来看，大多依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并给付了房款，但多未办理房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续；从诉讼的起因来看，多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉；从标的物现状来看，有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。

二、关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力的认定与会人员多数意见认为，农村私有房屋买卖合同应当认定无效。

主要理由是：首先，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。

根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。

国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

”国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。

其次，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。

目前农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。

北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》的通知北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》的通知（2010年12月21日京高法发[2010]458号）市第一、第二中级人民法院，北京铁路运输中级法院；各区、县人民法院，各铁路运输法院：《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》已经市高级人民法院审判委员会第21次（总第269次）会议于2010年12月13日讨论通过，现予印发，请认真贯彻执行。

执行中有何问题，请及时报告市高级人民法院民一庭。

特此通知。

北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）为妥善处理房屋买卖合同纠纷，统一审判标准和裁判尺度，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规及最高人民法院有关司法解释的规定，结合我市民事审判实践，制订本意见。

第一条本意见所称的房屋买卖，是指城镇区域内国有土地上的“二手房”买卖。

商品房买卖合同纠纷案件，可以参照本意见处理。

但法律、司法解释另有规定的，适用其规定。

第二条当事人签订的预购书、购房意向书等协议已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容的，可以认定为房屋买卖合同，但当事人另有约定的除外。

因可归责于当事人一方的原因致使房屋买卖合同未能订立，预约协议约定有定金条款的，应当适用定金罚则；没有约定定金条款，或者定金处罚数额不足以弥补守约方实际损失的，违约方应当赔偿守约方因此所受到的信赖利益损失。

守约方要求赔偿合同履行的可得利益损失的，一般不予支持。

第三条《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让的规定，在性质上不属于《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十四条规定中的“效力性强制性规定”，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。

北京市高级人民法院关于农村房屋买卖合同效力的两个会议纪要及问答一、会议纪要1. 会议背景近年来，随着城乡经济社会发展的巨大变革，农村房屋市场快速发展。

对于这一市场的监管也显得极为重要。

为此，北京市高级人民法院于2021年7月14日和9月7日分别召开了两次以“乡村振兴和农村房屋买卖合同效力”为主题的座谈会。

2. 纪要内容（1）会议1纪要乡村振兴是当前农村进步和发展的必由之路，农村房屋买卖合同的效力对乡村振兴意义重大。

在会议中，与会专家深入研讨，以共同支持并推动农村房屋买卖合同的良性发展和落地。

针对当前农村房屋买卖合同颁发和执行中出现的问题，专家们进行了多方面的探讨和研究，认为当前乡村房屋买卖合同存在法律条款不清晰、执行规则不完善、手续不全面等方面的问题。

因此，需采取一些措施加以解决，包括完善法律法规、加强对各方精神约束和完整文件程序、强规则宣传等。

（2）会议2纪要在第二次会议中，与会者再次共商农村房屋买卖合同运营的问题。

专家们进一步深入探讨并阐释了合同的法律效力和受理制度等方面的问题。

在会议中，专家指出，农村房屋买卖合同的效力是可确立的，但也存在问题。

特别是对于合同格式规范和填写要求、商品房买卖中介机构产生的问题、资金的安全保障等问题，还需要找到更好的解决方案。

3.北京市高级人民法院通过两次会议让专家深入探讨农村房屋买卖合同效力以及其中的问题，形成共识，以完备的法律规则和实行规则推动农村房屋买卖合同的良性发展。

二、问答1. 农村房屋买卖合同中什么样的内容被认为是法律效力的？农村房屋买卖合同是一种重要的担保方式，其中涉及的内容很多，但最基础的是：当事人的基本信息、交易资金、房屋权属、交付条件和交付方式等。

2. 如何才能确保农村房屋买卖合同的效力？在良好制度的共同保障下，包括但不限于以下方面的解决：•合理的格式设定和规范要求；•严格执行法律规则和实行规则；•加强操作中介和监管机制的深入推进。

3. 当发生纠纷时，农村房屋买卖合同的效力如何处理？在遵守法律程序和诉讼程序的条件下，需要经过政府和司法部门的协助和推动，进行合理的程序和解决方案。

北京高法关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）(2011-03-25 22:07:16)转载分类：法律法规标签：中华人民共和国房屋所有权房屋买卖转移登记继续履行杂谈北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》的通知（2010年12月21日京高法发[2010]458号）市第一、第二中级人民法院，北京铁路运输中级法院各区、县人民法院，各铁路运输法院：《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》已经市高级人民法院审判委员会第21次（总第269次）会议于2010年12月13日讨论通过，现予印发，请认真贯彻执行。

执行中有何问题，请及时报告市高级人民法院民一庭。

特此通知。

北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）为妥善处理房屋买卖合同纠纷，统一审判标准和裁判尺度，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规及最高人民法院有关司法解释的规定，结合我市民事审判实践，制订本意见。

第一条本意见所称的房屋买卖，是指城镇区域内国有土地上的“二手房”买卖。

商品房买卖合同纠纷案件，可以参照本意见处理。

但法律、司法解释另有规定的，适用其规定。

第二条当事人签订的预购书、购房意向书等协议已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容的，可以认定为房屋买卖合同，但当事人另有约定的除外。

因可归责于当事人一方的原因致使房屋买卖合同未能订立，预约协议约定有定金条款的，应当适用定金罚则；没有约定定金条款，或者定金处罚数额不足以弥补守约方实际损失的，违约方应当赔偿守约方因此所受到的信赖利益损失。

守约方要求赔偿合同履行的可得利益损失的，一般不予支持。

农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要一、涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的主要情况目前此类纠纷主要有以下情况：从诉讼双方和案由来看，主要为房屋出卖人诉买受人，要求确认合同无效并收回房屋；从买卖双方身份来看，出卖人为农村村民，买受人主要是城市居民或外村村民，也有出卖给同村村民的情况；从交易发生的时间看，多发生在起诉前两年以上，有的甚至在10年以上；从合同履行来看，大多依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并给付了房款，但多未办理房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续；从诉讼的起因来看，多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉；从标的物现状来看，有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。

二、关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力的认定与会人员多数意见认为，农村私有房屋买卖合同应当认定无效。

主要理由是：首先，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。

根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。

国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

”国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。

其次，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。

目前农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。

北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)前言房屋买卖合同是一种具有广泛应用的民事合同，常常会因为卖方、买方双方的疏忽或者不按约定履行合同引发纠纷。

对于这种情况，需要依赖法律规定来解决。

为进一步规范房屋买卖合同中的纠纷处理流程，北京市高级人民法院制定了这份指导意见，旨在对房屋买卖合同纠纷案件中涉及的法律问题进行阐述和解释，为相关的人民法院在审理此类案件时提供有关的指导。

第一条合同的效力根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同双方应当在平等自愿的情况下，依法订立合同，当事人应当履行合同的约定。

在房屋买卖合同中，应当注意以下问题：1.对于未履行完毕的房屋买卖合同，如果一方无故拖延交付或者支付购房款等情况，对方可以申请人民法院强制执行。

2.在房屋买卖合同中，如果一方故意隐瞒或者虚假陈述房屋的事实情况，其可能会构成欺诈行为，从而导致合同的无效或者被撤销。

第二条合同的履行在房屋买卖合同履行过程中，应当注意以下问题：1.如果一方异常无法履行合同，如倒闭或者因不可抗力导致无法继续履行的情况，应当及时通知对方，双方协商解决。

2.如果因为一方原因导致合同无法履行，对方可以请求人民法院强制履行。

如果因为不可抗力原因，导致合同无法履行，双方应当协商解决。

第三条合同的终止在房屋买卖合同中，如果任何一方需要解除合同，应该注意以下问题：1.对方是否同意解除合同，如果不同意，就无法解除合同。

2.解除合同后，因违约方原因导致的损失应当由违约方承担，对方如果需要的话，可以通过法律途径来追究违约方的责任。

第四条合同的争议解决在房屋买卖合同履行过程中，由于卖方、买方或者其他第三方的疏忽或者违法行为，可能会产生争议，需要依赖法律途径进行解决。

在此过程中，需要注意以下问题：1.争议的当事人可以选择通过相关法律途径解决争议，如通过仲裁或者诉讼等方式。

2.人民法院在审理此类案件时应当依据相关法律规定对一方或双方进行惩处或者补偿等处罚。

北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的指导意见〔试行〕》的通知〔2010年12月21日京高法发[2010]458号〕市第一、第二中级人民法院，北京铁路运输中级法院；各区、县人民法院，各铁路运输法院：《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的指导意见〔试行〕》已经市高级人民法院审判委员会第21次〔总第269次〕会议于2010年12月13日讨论通过，现予印发，请认真贯彻执行。

执行中有何问题，请及时报告市高级人民法院民一庭。

特此通知。

北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的指导意见〔试行〕为妥善处理房屋买卖合同纠纷，统一审判标准和裁判尺度，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规及最高人民法院有关司法解释的规定，结合我市民事审判实践，制订本意见。

第一条本意见所称的房屋买卖，是指城镇区域内国有土地上的“二手房”买卖。

商品房买卖合同纠纷案件，可以参照本意见处理。

但法律、司法解释另有规定的，适用其规定。

第二条当事人签订的预购书、购房意向书等协议已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容的，可以认定为房屋买卖合同，但当事人另有约定的除外。

因可归责于当事人一方的原因致使房屋买卖合同未能订立，预约协议约定有定金条款的，应当适用定金罚则；没有约定定金条款，或者定金处罚数额不足以弥补守约方实际损失的，违约方应当赔偿守约方因此所受到的信赖利益损失。

守约方要求赔偿合同履行的可得利益损失的，一般不予支持。

第三条《城市房地产管理法》第三十八条第〔六〕项“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让的规定，在性质上不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉假设干问题的解释〔二〕》第十四条规定中的“效力性强制性规定”，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。

北京高院房屋买卖合同纠纷会议纪要合同范本专家。

标题，北京高院房屋买卖合同纠纷会议纪要。

日期，[填写日期]
地点，北京高级人民法院。

主持人，[填写主持人姓名]
与会人员，[填写与会人员姓名及职务]
会议内容：
1. 会议主题，北京高院房屋买卖合同纠纷处理方案讨论。

2. 会议目的，就北京高院房屋买卖合同纠纷案件进行讨论，制定处理方案，确保合同纠纷的合法解决。

3. 会议议程：
a. 介绍案件背景和相关法律条款。

b. 分析双方争议点和主张。

c. 讨论可能的解决方案和调解建议。

d. 确定下一步工作计划和责任分工。

4. 会议结果：
a. 确认双方争议点和主张。

b. 提出调解方案和解决建议。

c. 确定法律依据和处理程序。

d. 制定下一步工作计划和责任分工。

5. 会议建议：
a. 针对房屋买卖合同纠纷案件，建议双方通过调解和协商解决争议。

b. 建议双方依法履行合同义务，确保合同纠纷的合法解决。

c. 建议相关部门加强监管和规范，预防类似合同纠纷的发生。

会议纪要由合同范本专家撰写并提供给与会人员审阅，确保准确记录了会议内容和讨论结果。

同时，根据会议结果制定相关合同范本和法律建议，以确保合同纠纷的合法解决和客户的合法权益。

民事审判会议纪要农村房屋买卖合同7篇篇1案件背景：随着城市化进程的推进，农村房屋买卖交易日益增多，由于相关法规及政策的复杂性，因此本次会议就农村房屋买卖合同的相关问题进行了深入探讨和记录。

一、合同主体买卖双方须为具备民事行为能力的自然人或法人。

卖方须为农村房屋的所有权人或合法代理人，买方须为具有购房资格和支付能力的自然人或法人。

二、合同内容1. 房屋基本情况：应详细列明房屋的位置、面积、结构、附属设施等基本情况，并附有相关证明文件。

2. 交易价格及支付方式：明确约定房屋交易价格、支付方式、支付期限等。

3. 房屋交付：明确房屋交付的时间、方式及交接事项。

4. 产权登记：约定产权登记的办理方式、期限及所需费用。

5. 违约责任：明确买卖双方违约时的责任承担方式及违约金数额。

6. 其他约定：包括解决争议的方式、合同的变更和解除条件等。

三、合同审查要点1. 审查房屋权属证明：确保卖方拥有房屋的合法所有权。

2. 审查买方支付能力：确保买方具备购房支付能力，避免虚假交易。

3. 合同内容的合法性：确保合同内容符合国家法律法规及政策规定。

4. 合同的公平性：合同内容应公平合理，不得存在欺诈、胁迫等情形。

四、农村房屋买卖合同的特殊问题1. 农村土地政策：农村房屋买卖涉及土地政策，合同应明确土地性质、使用期限等事项。

2. 房屋质量及安全：农村房屋质量及安全问题较为突出，合同应明确房屋质量标准和安全责任。

3. 相邻关系：农村房屋买卖涉及相邻关系，合同应明确相邻双方的权利义务。

4. 合同登记与效力：农村房屋买卖合同应在相关部门登记备案，以确保合同的法律效力。

五、争议解决1. 双方在履行合同过程中发生争议，应首先协商解决。

2. 协商不成的，可依法向合同签订地人民法院提起诉讼。

3. 若涉及行政管理部门职责的，可向相关行政管理部门投诉。

六、会议强调1. 法院在审理农村房屋买卖合同纠纷时，应充分考虑农村实际情况，保护农民合法权益。

民事审判会议纪要农村房屋买卖合同6篇篇1一、背景与目标本次会议旨在明确农村房屋买卖合同的相关法律问题和司法实践，确保农村房屋交易有序进行，保护买卖双方的合法权益。

通过本次纪要，为各级法院在审理农村房屋买卖合同纠纷案件时提供指导。

二、基本原则1. 遵守国家法律、法规及相关政策，确保农村房屋买卖合法、有序。

2. 坚持公平公正原则，保障买卖双方合法权益。

3. 尊重农村习俗和实际情况，合理处理合同争议。

三、合同要素农村房屋买卖合同应包括以下要素：1. 买卖双方基本信息：姓名、性别、身份证号、联系方式、住址等。

2. 房屋基本信息：房屋位置、面积、结构、附属设施等。

3. 交易价格及支付方式：总价、付款方式、时间等。

4. 房屋交付与产权转移：交付时间、产权转移方式等。

5. 违约责任与赔偿：违约情形、违约金、赔偿方式等。

6. 争议解决方式：诉讼、调解、仲裁等。

7. 其他约定事项。

四、合同审查要点1. 审查卖方是否具有房屋所有权及处分权。

2. 审查房屋是否存在权属纠纷、抵押、查封等情况。

3. 审查交易价格是否公平合理，防止虚假交易。

4. 审查支付方式是否符合法律规定，确保交易安全。

5. 审查违约责任是否明确，保障合同执行力。

五、合同履行与监管1. 买卖双方应严格按照合同约定履行义务，确保交易顺利进行。

2. 法院应加强合同履行监管，对违约行为进行制裁。

3. 相关部门应加强对农村房屋买卖市场的监管，规范市场秩序。

六、案例分析1. 案例一：农村房屋买卖合同纠纷案件，法院应根据合同约定及实际情况，合理认定违约责任，保护买卖双方合法权益。

2. 案例二：涉及虚假交易的农村房屋买卖合同，法院应依法予以认定，并追究相关责任人的法律责任。

3. 案例三：农村房屋买卖合同纠纷案件中，法院应充分考虑农村习俗和实际情况，合理处理合同争议。

七、建议与意见1. 建议加强农村房屋买卖合同的普法宣传，提高农民法律意识。

2. 建议相关部门加强对农村房屋买卖市场的监管，规范市场秩序。

北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要近年来，我市法院受理的房屋买卖合同纠纷案件中出现了一些新问题、新情况。

为统一裁判标准和执法尺度，市高院民一庭组织市一、二、三中院及部分基层法院民庭召开了专题座谈会，经充分深入讨论，就该类案件审理中的相关法律适用问题，形成以下纪要内容：一、符合房屋现售条件的商品房预售合同的效力出卖人未取得商品房预售许可证明即签订预售合同转让房屋，在一审法庭辩论终结前房屋已经竣工验收合格的，可以认定为商品房现售，当事人以出卖人未取得商品房预售许可证明为由主张合同无效的，不予支持。

二、预约合同的效力和履行当事人以出卖人在签订预购书、购房意向书等预约协议时未取得商品房预售许可证明为由，要求确认预约协议无效的，不予支持，但预约协议被认定为商品房预售合同的除外。

预约协议订立后，当事人一方无正当理由拒绝签订房屋买卖合同，守约方起诉要求法院强制违约方订立买卖合同的，一般不予支持。

三、基于假按揭签订房屋买卖合同的效力当事人为套取银行贷款虚构房屋买卖事实订立买卖合同，双方并无买卖房屋的真实意思表示，房屋买卖合同无效。

当事人尚未还清银行贷款的，对于合同无效的法律后果可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条的规定处理。

四、房屋买卖中阳合同的效力当事人在房屋买卖合同（包括双方已经签字的网签合同）中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。

当事人以逃避国家税收为由，要求确认买卖合同全部无效的，不予支持。

当事人对房屋买卖合同（包括双方已经签字的网签合同）的效力及履行存在争议，经审查其名为房屋买卖，实为赠与等其他法律行为的，应根据隐藏法律行为的性质进行处理。

五、购房指标转让合同的效力当事人签订合同将房屋（包括拆迁安置用房等）的购买指标转让给他人，当事人一方主张转让合同无效的，一般不予支持，但当事人转让经济适用住房等政策性保障住房购房指标的除外。

If you don't believe in hard work and time, then time will be the first to let you down.精品模板助您成功！（页眉可删）房屋使用权买卖合同房屋使用权买卖合同北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知（2004年12月15日京高法发[2004]391号）市第一、第二中级法院；各区、县法院：为研究、统一执法尺度，日前高级法院民一庭与审监庭、立案庭联合召开了农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则专题研讨会，就农村私有房屋买卖中的若干疑难问题进行了研讨，并形成了会议纪要。

特此印发，请各院在审判中参照执行。

执行中有何问题和情况，请按业务归口与高级法院联系。

附件：农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要近年来，我市法院受理了一批涉及农村私有房屋买卖的合同纠纷案件，由于目前相关法律、法规不够明确，对合同效力认定认识存在差异，在一定程度上产生了此类案件在不同法院、不同业务庭、不同审判人员之间裁判标准不统一的问题。

为研究、统一执法尺度，2004年12月，高院民一庭与审监庭、立案庭联合召开会议，就农村私有房屋买卖合同的效力认定及案件处理原则等问题进行了专门研讨，初步形成了处理意见，纪要如下：一、涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的主要情况目前此类纠纷主要有以下情况：从诉讼双方和案由来看，主要为房屋出卖人诉买受人，要求确认合同无效并收回房屋；从买卖双方身份来看，出卖人为农村村民，买受人主要是城市居民或外村村民，也有出卖给同村村民的情况；从交易发生的时间看，多发生在起诉前两年以上，有的甚至在10年以上；从合同履行来看，大多依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并给付了房款，但多未办理房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续；从诉讼的起因来看，多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉；从标的物现状来看，有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。