重庆物业管理现状及可持续发展对策研究

区域经济＿　弹趣　嘲　彝蚶彝袖　汪红霞’叶责　（１．重庆市教育学院，重庆４０００６７；２．重庆大学，重庆４０００４５）　

摘要：总结了重庆物业管理发展取得的主要成绩和存在的主要问题，并对促进重庆物业管理可持续发展提出了一些建议。　关键词：物业管理；可持续发展；成绩；问题　中图分类号：０９１２　２　文献标识码：Ａ　文章编号：１６７１—８０８９（２０１０）１卜００３５—０３　Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｔｈｅ　ｔｉｌａｉｎ　ａｃｈｉｅｖｅｍｅｎｔｓ　ａｎｄ　ｐｒｏｂｉｅｍｓ　ｄｕｒ；ｎｇ　ｔｈｅ　ｄｅｖｅｆｏｐｍｅｎｔ　ｏｆ　ｐｒｏｐｅｒｔｙ　ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ　Ｃｈｏｎｇｑｉｎｇ　ａｔ（３　ｓｕｎ，ｎｅｄ　ｕｐ．Ａｎｄ　ｓｏｍｅ　ｒｅｅｏｍｍｅｎｄａｔ　ｉ　ｏｎｓ　ａｂｏｕｔ　ｉ　ｔｓ　ｓｕｓｔａ　ｉ　ｎａｂ　Ｉ　ｅ　ｄｅｖｅ　Ｉ　ｏｐｍｅｎｔ　ａｒｅ　ｐｒｏｐｏｓｅｄ．　

Ｋｅｙ　ｗｏｒｄｓ：ｐｒｏｐｅｒｔｙ　ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ；ｓｕｓｔａｉ　ｎａｂＩｅ　ｄｅｖｅＩｏｐｍｅｎｔ；ａｃｈｉｅｖｅｍｅｎｔｓ；ｐｒｏｂＩｅｍｓ　

重庆物业管理从９Ｏ年代初开始起步距今已有十几年的发展历　史。十几年来，随着住房制度改革的深化，房地产业的迅速发展，　城镇化的不断提高，物业管理所具有的多功能、多方位的服务和管　理作用，逐渐被人们所认识和接受。重庆物业管理在此期间得到迅　猛的发展，快速进入社会经济生话，成为社区建设、城市管理和国　民经济发展不可或缺的重要组成部分。　

１重庆物业管理取得的成绩　经过十几年的发展，重庆物业管理取得了巨大的成绩，逐步走　上专业化、规范化的道路。　ｌ＿１物业管理法规体系逐步完善　为规范物业管理，重庆物业管理行业已初步建立起了由国家法　律、部门规章、地方法规和规章及规范性文件等共同组成的法规体　系，先后出台了《重庆市物业服务企业资质管理暂行规定》、《重　庆市物业管理收费实施办法》、《重庆市优秀住宅小区（大厦）考　评暂行办法》、　《重庆市业主委员会实施办法》、　《物业维修资金　管理办法》、　《重庆市物业管理条例》等，逐步建立起了物业管理　地方性法规体系，为我市物业管理的健康发展，营造了良好的法制　环境。　１．２物业服务企业发展迅速、行业队伍不断壮大、物管覆盖面　迅速扩大，品牌企业脱颖而出　经过十几年的发展，重庆市的物业管理从量到质都显示出了一　定的规模和档次。到目前，全市具有资质的物业服务企业１２８６家，　其中：国家一级２４家、二级１５４家、三级１１０８家（其中暂定９３家）：　从业人员达６．６５万人；全市物业管理覆盖面积达到２．２３亿ｍ　，物业　管理覆盖率５５％，主城区覆盖率达８８％；物业管理类型包括商品房、　经济适用房、房改房、办公、工业、学校、医院、机场、运动场　馆、仓储、车站、码头、文物建筑物业等多种多样的物业类型，已　经覆盖到不动产管理的所有领域。　在企业迅速发展的同时，重庆新龙湖、金科、大正、华宇、海　泰、深国贸、经济技术开发区、绅帝等物业服务公司凭借清晰的服　务理念、扎实的服务行为及过程创造了优秀的服务产品，实现了较　高的业主满意度。这些公司创出了企业品牌，为提升重庆物业管理　的社会形象起到了很好的示范作用，并成为重庆物业管理行业发展　的中坚力量。２００７年重庆有６个物业管理全国示范项目。　１．３建立起了行政监管与行业自律管理相结合的监督体系　为加强对行业的宏观指导和管理，重庆市、县（市）、区各级　政府主管部门，相继设置物业处或物业科管理物业管理工作。由于　机构健全，加强了物业管理行业的监管力度，有力地促进了行业的　发展。同时我市于１９９８年１１月２Ｏ日成立了重庆市物业管理协会，截　ｔ　Ｊｚ２００８年ｌ２月，已有会员企￣ｋ４００多家。协会为政府和企业服务，参　与立法，协助政府加强行业管理，建立自律机制，做好行业自律。　行政管理与行业自律管理相结合的监督体系提高了行业整体素质，　促进　行业的繁荣和健康发展。　１．４注重专业理论研究、为行业发展打好理论基础，加强物业　管理人才的培养　物业管理的发展，离不开系统理论的指导。近年来，我市注重　了对物业管理理论的研究，利用各种形式，先后开展了培育与发展　重庆物业管理市场研究；重庆市物业管理服务规范研究；重庆物业　维修基金归集、管理、使用研究，重庆物业服务企业迎接入世挑战　的对策；重庆市物业管理岗位技能标准等研究，通过理论研究较好　地指导了物业管理工作。　在注重理论学习、研究的同时，加强了埘物业管理专业人才的　培训、培养工作。目前，重庆大学、西南师大已开设有含物业管理　的工程硕士和物业管理研究生课程进修班。重庆教育学院、三峡联　大物业管理学院、重庆工学院等一批大专院校，相继开设了本科及　大专学历的物业管理专业。２００７年重庆市自学考试新增物业管理专　业（专科）。重庆市物业管理协会、重庆大正物业管理公司、重庆　新龙湖物业服务有限公司、重庆金科物业有限公司等企业还与在渝　高校就实施以职业技术教育培养为中心的教学模式，达成了产学研　

２０１０年第９卷第１　１期　一３５　＿区域经济ｌ　合作，探索订单式合作教学模式，并共同建立物业管理专业的实习　基地，共同培养既具有良好职业道德，又有管理才能的应用型物业　管理人才，使学生毕业后能更好地服务于企业，满足物业管理曰趋　发展对专业人才的迫切需要，探索出提高物业管理水平与专业人才　培养相结合的同步发展模式。同时通过重庆市房地产培训中心举办　各类物业管理人员培训３３期，共计３１２０人。　

２重庆物业管理存在的主要问题　物业管理是一项持续时间长．涉及面宽、牵涉主体多、法律　关系复杂的综合性管理服务活动。重庆物业管理行业发展迅速，在　看到成绩的同时我们也必须对行业存在的问题进行分析，以期解决　问题，更好地促进其健康发展。目前重庆物业管理主要存在以下问　题。　２．１物业管理消费意识仍然不强，行业社会地位不高　重庆物业管理已经十多年的发展，尽管人们已经普遍知晓并　接受物业管理，但是，作为一种长期的消费，人们从心理上还没有　完全接纳，仍存在抵触情绪　还有相当一部人认为物业管理可有可　无，社会对物业管理的依赖程度不高；把业主与物业服务企业之间　的关系看作是“雇佣关系”或“主仆”关系，动不动就故意找茬、　小题大做，甚至不择手段恶意贬低行业，行业偏见普遍存在，缺乏　信任感，导致行业社会地位不高。　２．２地方立法不完善，政府监督不力，行业专业理论学科体系还　未完全建立　由于物业管理行业在重庆发展时间短、速度快，重庆现行的　物业管理法规体系还不能完全适应行业快速发展的要求，一些具体　的实施细则、办法还有待进一步细化，以指导行业发展及纠纷的解　决。同时，行业专业理论学科体系还未完全建立，物业服务企业与　各大产业的经济关系，以及与政府行政管理部门、街道办事处、居　委会等的职能划分还不清晰。政府相关协调工作还未能及时、到位　地进行，出现协调和执法不力。还有一部分企业与供水、供电、供　气等专业部门关系不顺。　２．３业主公共意识不强，守约观念淡薄，业主自治管理程度不　高，管理能力较低　业主是物业管理服务的对象，同时也是物业管理重要责任主　体。物业管理行业的发展和推进，很大程度ｊ二取决于业主自我管理　和自我约束机制的建立。但是一些业主公共意识不强，守约观念淡　薄，片面强调个人维权，不遵守管理规约，不服从管理，给物业管　理工作带来困扰。作为业主自治管理实现的基本保障机构——业主　大会及业主委员会，在目前也还未能发挥它应有的作用。重庆多数　小区、大厦还未成立业主委员会，业主大会制度落实不力，运作程　序可操作性不强。业主大会制度建立难，成立业主大会后又难运　作。有些成立业委会的物业项目，业主委员会委员不能正确认识业　主委员会的性质，特权化倾向严重，又缺乏对业委会监督的有效手　段，造成一些业主委员会运作不规范，管理能力较低，很难发挥自　治管理的作用。　２．４前期物业管理问题突出　目前物业管理中存在的问题主要集中在前期物业管理中，主要　表现在：　（１）开发商掩盖和转嫁前期矛盾，给物业服务带来隐患和纠纷　开发商提供的物业产品是物业服务企业管理服务的硬件载体，　产品质量对后续物业管理有着直接的影响　由于重庆前期物业管理　建管不分还很普遍，因此，多数业主认为开发商对建设质量的完善　与有关承诺的兑现责任自然应由物业服务企业承担，并往往以此作　为衡量物业服务企业管理服务效果的重要指标。而物业服务企业不　管是分业经营独立自主的企业还是与开发商是“父子”公司，在物　业的接管验收中均缺乏必要的自主权力，开发商掩盖和转嫁前期矛　盾，给物业管理带来隐患和纠纷，增加了物业管理的难度。　（２）前期物业管理招投标不规范　２００３年《物业管理条例》明确推行前期物业管理招投标制度，　重庆也进行了一些有益尝试，但在实践中并未得到完全贯彻，公平　竞争的物业管理市场尚未形成。有的开发商与物业服务企业本是　“父子”关系，“老子”开发的物业理所当然的直接给“儿子”　管：有些招标方在实际己内定中标对象的情况下进行虚假招标，使　招标成为一种过场和形式；有些招标的业主不考虑“质价相符”的　原则，片面强调最低价格，造成投标企业的竞相压价；有些参与投　标的物业服务企业恶性竞争，相互杀价，靠不切实际的承诺赢得中　标；物业管理招投标代理市场发育还不成熟；政府主管部门的监管　方式和能力还有待提高。　（３）住宅专项维修资金欠缴严重　根据相关规定，购买商品房时应缴纳住宅专项维修资金，用于　保修期满后住宅共用物业的维护和更新。市国土房管局有关数据显　示，２００５年重庆市物业管理覆盖面积达到１．３亿多平方米。按此建设　规模，重庆市住宅专项维修资金归集数量应接近１００亿元的规模，但　当时归集的仅５亿多元，欠账达９５亿。此后，重庆加大了住宅专项维　修资金的追缴工作，但是截止￣；Ｊ２００７年１２月３１日，全市各区县物业　行政主管部门累计归集和代营商品房物业专项维修资金３７．８亿元，　这主要是２００６、２００７年新增的资金，以前大量拖欠的住宅专项维修　资金仍未归集到位，这将导致重庆多数高层楼宇都处于无“养老保　障金”的状况，这为日后物业带来了隐患。　２．５物业管理存在“质价不符”的现象　十几年来，重庆物业管理的服务水平在全国已经处于前列，特　别是一些品牌　业服务质量得到人们的认同，但物业管理费标准十　几年基本没有上调，而　业的各项成本不断上升，存在严重的质价　不符，导致物业服务企业大面积亏损。按照有关法规，物业服务企　业调整物业管理费的过程极其复杂，操作性不强。普遍存在的“质　价不符”现象已经成为制约重庆物业管理可持续发展的瓶颈。　２．６物业服务企业经营规模偏小，刨富能力差　物业管理作为新兴行业和诱人的市场前景，吸引了众多企业的