经营性物业贷款专题

1 目录 中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法(试行) ........................................................... 1 经营性物业抵押贷款：实务与案例 ..................................................................................... 16 经营性物业贷款违规操作成因及审计思路分析 ................................................................. 20

中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法(试行) 农银发〔2006〕244号 近期,总行对经营性物业抵押贷款的试点情况进行了总结,针对试点中反映出的问题,对原《中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法(试行)》进行了修订,现印发给你们,请遵照执行｡并将有关问题通知如下: 一､正确评价业务试点成绩,稳步健康推进业务发展｡ 经营性物业抵押贷款是我行推出的一项房地产信贷业务创新产品｡自去年在部分地区试点以来,通过开展此项业务,有助于调整优化城市行信贷结构,有助于拓展和培育长期稳定的优质客户,有助于提高房地产开发贷款的综合收益｡试点情况证明,经营性物业抵押贷款源于市场和客户需求,适应了商业地产市场的发展趋势｡ 从试点情况看,业务受理中也存在一些普遍性问题,如项目准入门槛偏低,重物业价值评估､轻还贷来源测算等｡经营性物业抵押贷款作为一项新业务,需要在规范的前提下稳步推进｡优质的产品只有辅以严密的管理,才能办成优质的业务｡若违背业务开展初衷,在尚未完全掌握业务规律的探索阶段过早地降低业务受理门槛,盲目出击,既2

不利于下一步的总结推广,也不利于业务的长期稳健发展｡为更好地适应市场发展,解决试点中出现的问题,按照“规范运作,稳步推进”的原则,总行适时对原办法进行了修订｡各行要充分认识开办此项业务的重要性,加大对优质物业的拓展力度,在规范管理的前提下稳步推进,促进业务持续健康发展｡ 二､把好贷款准入关,提高业务受理质量｡各行要把好业务准入关｡ 在项目准入上,要选择品质优秀､位于城市中心商业区等繁华地段,投入运营一段时间､经营状况良好､权属清晰､租金稳步增长的知名高档酒店宾馆､写字楼､商场等,拓展一批地标性知名物业,一般不得介入处于开发建设期和营运初期等高风险阶段的项目｡ 象黄怒波的那个大钟寺的项目，商铺改为写字楼事 审慎介入优质部分已出售,或仅以部分物业抵押,向我行申请贷款,抵押权分散,不利于整体处置的不完整物业; 在客户准入上,要选择财务状况良好,商业地产开发业绩优良或物业管理经验丰富的优质客户,以及尚未与我行建立业务关系的知名企业; 在区域准入上,考虑到本业务已在各地陆续开办,为简化程序､提高效率,在首批试点的北京､上海､天津､深圳､广州､杭州､南京七城市的基础上,业务开办范围进一步扩大到各直辖市､省会城市(黑龙江､吉林､辽宁､湖南､海南五省除外),宁波､大连､青岛､厦门,江苏苏州､3

无锡､常州､镇江､南通、扬州,以及浙江温州､嘉兴､湖州､绍兴､金华､台州,广东佛山(含顺德､南海)､东莞､中山､珠海｡ 其他城市符合条件的优质项目一律上报总行房地产信贷部,准入审批后按权限操作｡各行要从业务开办开始坚持高标准､严要求,避免“散､小､差”｡通过努力,占据高端商业地产市场,将经营性物业抵押贷款打造成一项精品业务｡ 三､严格管理,推进业务规范发展｡ 一是规范贷款用途｡经营性物业抵押贷款可用于物业在经营期的资金需求｡对于自行建造的物业,可用于归还建造该物业的银行借款､股东､关联公司借款和置换超过项目资本金规定比例以上的资金｡若物业为购置所得,贷款可用于置换购置款｡ 要加强调查核实,防止借款人通过关联交易,虚增项目成本,账面价格明显超过市场价格,套取我行贷款｡贷款不得用于国家明令禁止的投资领域和用途,不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款｡严格控制抽调项目资本金,限制抽调和分配所有者权益｡ 二是合理确定贷款额度｡贷款额度必须根据借款期内物业可用于还贷的现金流确定,同时要控制在物业市场评估价值的60%(或账面成本的70%)以内｡ 抵押率的问题：账面成本，评估价格 要合理确定租金收入增长率,经营性收入要扣除大修和日常维护成本等必要开支｡以综合收入还款的,仅限于实力雄厚､现金流充裕的4

知名企业,出于维护或拓展客户的需要,并且还款来源确定,经营性物业产生的现金流占还款来源的比重不得低于80%｡ 采用综合还贷的,必须制定明确的按年(季)还款计划,物业经营收入以外用于还款的综合收入必须分期(至少按年)落实,不得采用一次还款的方式｡ 三是规范评估｡经营性物业抵押物价值评估应采用两种(含)以上方法,以收益法为主,同时结合物业的实际情况采用成本法或市场法｡采用收益法的,折现率取10%｡要科学确定抵押物价值,避免高估｡关于经营性物业抵押贷款项目评估机构的选择与确定事宜,总行将另行通知｡ 四､建立健全风险防范机制,保障贷款安全｡ 一是加强对抵押物的调查｡经营性物业往往设有租赁,法律关系较为复杂,要特别注意承租人依法享有的承租权､优先购买权及其他权利对我行抵押权的限制和影响,避免租赁合同中存在损害我行利益的条款｡法律部门应参与对有关合同文本的审查｡ 二是加强阶段性担保管理｡对于置换他行贷款的,应采取必要措施,确保他行抵押权释放后我行为抵押物第一抵押权人｡若他行抵押权释放并为我行设定抵押前我行贷款处于悬空状态,应要求借款人提供有效的阶段性担保｡ 对于可通过设定我行为第二抵押权人(第一顺位抵押权人),在他行贷款置换后我行自动成为第一抵押权人的,阶段性担保可不作要求｡ 5

三是为增强我行贷款保障,还应与借款人签订租金账户监管合同(协议)｡租金账户监管是经营性物业抵押的有益补充,有利于维护我行权益｡为进一步强化法律效力,监管合同或协议可在工商部门登记或到公证机关进行公证｡ 四是建立再评估机制｡在贷款期内,若市场出现可能影响物业价值的重大变化等情况,应由我行认定的房地产估价机构对抵押物价值进行再评估,确保抵押率在一定比率之内｡若抵押物价值贬值,应要求借款人补充抵押物,或对贷款期限､额度､利率重新约定｡ 由于历史原因,我行在大城市优质物业的市场份额较低,经营性物业抵押贷款品种的推出,提供了一个有力的竞争手段｡各试点行要切实抓住当前有利的历史机遇,按照分类指导的原则,提供差异化的流程服务和风险控制措施,锁定有品牌､前景好､租约收入稳定､产权清晰的优质项目,优先办理,提升我行对优质项目的营销能力｡ 各行要加强对经营性物业抵押贷款的管理,在执行本办法过程中如有问题和建议请及时报告总行(房地产信贷部)｡ 附件:中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法(试行) (二OO六年六月第一次修订) 第一章 总则 第一条 为适应商业地产市场发展需要,规范经营性物业抵押贷款业务,防范商业营业用房在营运初期的经营风险,促进经营性物业抵押贷款业务健康发展,根据《中国农业银行固定资产贷款管理办法》6

和《中国农业银行商品房开发项目贷款管理办法》等有关规定,制定本办法｡ 第二条 本办法所称的经营性物业是指已竣工验收并投入商业运营,经营管理比较规范､经营利润较为稳定､现金流量较为充裕､综合收益较好的商业营业用房和办公用房,包括商场､商品交易市场､写字楼､星级宾馆酒店､综合商业设施等物业形式｡ 经营性物业抵押贷款是指我行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的,以其所拥有的物业作为贷款抵押物,并以该物业的经营收入进行还本付息的贷款｡ 第三条 经营性物业抵押贷款按照《中国农业银行固定资产贷款管理办法》的有关要求实行项目贷款管理｡ 即此属于固定资产贷款此大类也，则是否有受托支付之说否？ 第二章 贷款对象与用途 第四条 贷款对象｡借款人必须是经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照､实行独立核算､具有法人资格,其拥有的经营性物业已经投入商业运营,并对其拥有的经营性物业有独立的处置权｡ 第五条 贷款用途｡贷款可用于物业在经营期的资金需求｡对于自行建造的物业,可用于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金;对于购置的物业,可用于置换购置款｡贷款不得用于国家明令禁止的投资领域和用途,不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款｡ 在认缴资本制下，还有项目资本金此说否 7

第三章 贷款条件与申请 第六条 贷款条件｡ (一)借款人须具备下列基本条件: 1.具有法人营业执照并已办理年检手续; 合伙企业就没戏了 2.属于房地产企业的,应取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书,并办理年检手续; 如此象卓尔发展这样，没有地产企业资质的就不能运用此了？ 3.产权清晰､法人治理结构健全､经营管理规范､财务状况良好; 4.所有者权益原则上在5000万元以上; 5.具有贷款证(卡),并在我行开立基本账户或一般账户,无不良信用记录; 6.拥有经营性物业全部产权,持有合法､有效的房产所有权证; 7.董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物; 8.同意与我行签订项目资金监管协议,承诺物业经营所产生的资金结算､代收代付等中间业务在我行办理,接受我行对物业经营收入､支出款项的封闭式监管; 9.我行要求的其他条件｡ (二)经营性物业须具备的基本条件: 1.经营性物业应符合各地城市商业网点规划要求,经竣工综合验收合格并办妥房产证,已投入商业运营｡