大中型客户授信业务调查报告客户名称：ＸＸＸＸＸ发展有限公司经办机构：ＸＸＸＸＸ分社完成日期：年月日声明与保证我们在此声明与保证：此报告是根据借款人、担保人提供的和本人搜集的材料，经我们审慎调查、核实、分析和整理后完成的。
报告全面反映了客户最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、完整性和准确性负责。
主办调查人签字：电话号码：年月日协办调查人签字：电话号码：年月日一、借款人基本情况分析（一）借款人基本面评价借款人股权结构（组织架构）图：3、借款人概况、历史沿革及重大机构改革：广州市番禺区ＸＸＸ发展有限公司于1995年12月8日成立，地址位于广州市番禺区市桥镇ＸＸＸ号，法定代表人为ＸＸＸ，注册资本100万元，经营范围：房地产信息咨询，物业管理，物业出租。
该公司由ＸＸＸ、ＸＸＸ、ＸＸＸ、ＸＸＸ等4名股东共同出资组成。
该公司拥有合法的企业法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证等有关证件，贷款卡有效，借款主体合法。
（二）领导人素质分析主要领导人的简介：1、该公司主要的经营管理者为股东ＸＸＸ，中国居民，工程师职称，从1995年12月开始担任该公司董事长职务。
ＸＸＸ从事建筑业及物业管理已多年，对该行业状况较为熟悉，领导能力较强，有较强的债信观念，其个人的社会关系较广，在番禺企业届内知名度甚高。
（三）内部管理综合评价1、公司治理：该公司拥有规范的公司章程，证照齐全有效，法人主体合法。
该公司为股份制企业，最高权力机构为股东会，重大事项决策由股东会决定，而股东会的运作及决策以ＸＸＸ为主，与私营企业的经营模式相似。
2、财务管理：该公司的财务管理制度基本健全，并配备了相应的财务人员，财务核算较为规范，目前暂无发现企业虚假出资的情况。
3、人力资源管理：该公司内部设有财务部、人事部、物业管理部等职能部门，管理规范。
该公司属资金密集型企业，员工不多，故在人力资源管理及成本控制上有较大优势，现其公司有员工30多人（包括保安、清洁工），中层以上员工队伍基本稳定，近两年暂无高层管理人员变动。
（四）资信情况分析1、融资能力:该公司经营正常，在本地业届知名度较高，因资产实力雄厚，凭借自身的实力和信誉较容易从其他的商业银行获得一定额度的授信，其他商业银行亦想方设法营销该客户。
2、银行融资情况：该公司与信社建立信贷业务关系已多年，一向债信记录良好，暂无发现不良违约纪录。
目前该公司无他行借款。
通过查询贷款卡，该公司在信社系统现有借款余额1400万元（该笔贷款在近期已归还，只是系统数据未更新）。
由于有金融机构给予其优惠条件，因此归还了信社的贷款，正准备到其他金融机构融资。
3、其他资信情况: 借款企业商业合同的履约情况良好，暂无发现涉及商业纠纷、诉讼纠纷，企业无出现欠薪情况及劳资纠纷等。
（五）对外或有负债事项影响分析1、对外担保:该公司对外担保广州市ＸＸＸ建筑工程有限公司贷款500万元。
2、资产抵押:该公司以位于番禺区市桥镇ＸＸＸ5、6层的自有房产作抵押对外担保广州市ＸＸＸ建筑工程有限公司在信社贷款500万元。
该抵押房产建筑面积为3015.6平方米，其中有1345.31平方米作办公室自用，1670.29平方米已出租，每月租金收入43468.16元。
该房产位于番禺易发商圈内，为优质物业，出租率高，收益率较好，以该区现房产价格重新作保守评估，其价值达1800万元，对于信社500万元贷款抵押率甚低，同时，亦有利于我社贷款的安全度。
二、借款人经营管理情况分析(一)生产经营管理情况分析该公司主要是以自有物业出租为主，每月租金收入58万多元，年租金收入近700万元。
该公司的自有物业分别位于番禺区市桥镇ＸＸＸ华南大厦商住楼的首、二层及四至七层，以及位于番禺区石基镇市莲路石基村段的工业厂房。
该两处物业房产建筑总面积共47517.8平方米，均用于租赁。
其具体情况如下：1、番禺区市桥镇ＸＸＸ华南大厦商住楼的首、二层及四至七层：该物业总建筑面积10239.2平方米，除其中有1345.31平方米作办公室自用外，其余已全部出租，出租率达100%，月租金收入约25万元。
该物业位于番禺易发商圈内，就近市桥站地铁口，为优质物业，物业升值空间较大，出租率高，租金收入稳定且有一定的上升空间。
2、番禺区石基镇市莲路石基村段的工业厂房：总建筑面积37278.6平方米，总占地面积22335.7平方米，该物业在2007年已全面峻工，并已对外招租。
现已出租建筑面积28000多平方米，空地面积3351平方米，月租金收入33万多元。
还有建筑面积9000多平方米、空地面积9800平方米未出租，出租率超过75%。
该物业所处地段均为工业区，周边工业厂房已全部出租，且租户稳定，月租金均在11元/平方米及以上。
上述两处物业已成为公司帐上的固定资产。
据其财务报表显示，2006年主营业务收入为444万元，2007年主营业务收入为491万元，2008年主营收入反映约618万元（主要是租金收入），同时，依其所提供的现已出租物业的租赁合同反映，其租金分别以每年递增5%及每3年递增10%为主，预计每3年后可增加收入60多万元/年，另位于番禺区石基镇市莲路石基村段的工业厂房未出租的建筑面积9221平方米，空地面积9800平方米，依其同类物业现租金建筑面积按11元/平方米、空地面积按2元/平方米的水平推算，如全部出租后，每月可增加租金收入约12万元，每年可增加租金收入约144万元。
（二）市场环境分析1.行业环境分析：目前，受广州“南拓”发展影响，本地区工业发展迅猛，随着国家及地方政府各大项目落户大番禺，例如：丰田汽车城项目的投入，中船基地的奠基，带动整个地区的工业发展热潮，众多的企业纷纷到番禺投资办厂，但国家对工业用地控规有所限制，工业规划用地已越来越小，而且石基镇是番禺的工业重镇，起步最早，镇内企业众多，流动人口达十数万人，曾为番禺乃至广州的经济腾飞作出颇大的贡献，目前镇区内的工业、商业板块基础设施配套完善，工业发展处于番禺区的前列，覆盖产业范围广，租赁市场兴旺。
同时，因最近亚运村项目在该地区的兴建、广州新城的定位，对该地区的物业发展带来更大的发展空间。
1-1.政策影响：企业以工业厂房及办公楼出租为主营收入，目前受国内及国际大环境影响，经济有所放缓，但国家不断出台的振兴经济的政策及地区产业政策的调整对行业利好较多，在广州市南拓政策的带动下，作为广州市重点开发区的番禺区，正倾力于打造“易发商业圈”、“东区商业圈”等，现有亚运村等大型项目正在该区处于动工状态，故此，地方产业政策的调整，必然给该公司的物业租赁带来较大的发展空间。
该公司物业地处石基镇及市桥“易发商业圈”，而石基镇为番禺地区的传统工业重镇，“易发商业圈”为番禺区主要几个商圈之一，从政策面上说，对该公司所存在的利好因素较多。
1-2.行业特性：该行业属于经营物业租赁，行业前期固定资产投入较大，如能成功出租，虽然回报周期较长，但收入稳定，长远效益较佳；而行业效益主要取决于物业租赁价格的升降及物业所处的地理位臵的市场供求。
但由于本地区现已为珠江三角洲发展经济及投资的黄金地带，近年将动工及已动工的大型项目较多，故不动产物业租赁效益较佳，近年更一直呈增长趋势，总体行业风险较小。
但因现经济周期变化的影响，前景或许存在不明朗因素，但可以肯定的是，物业所处的地理位臵旺否将直接影响每个经营物业项目的可持续发展。
2.市场竞争力分析：2-1.竞争地位：近年，广州市南拓政策的带动下，作为广州市重点开发区的番禺区，因地处珠江三角洲南部的出海口，自然条件得天独厚，投资环境优越，交通发达，以致本地区的经济欣欣向荣，是人们居住、工作、生活的集中地区，故不动产物业管理、租赁效益较佳，近年更一直呈增长趋势，而该公司所拥有的富华西路物业正位于番禺区成熟中心旺地易发商业圈内，就近市桥站地铁口，为优质物业，物业升值空间较大，出租率高，租金收入稳定且有一定的上升空间，市场竞争力处于较强状态。
该公司另一物业地处番禺区石基镇，地理位臵得天独厚，夹在京珠高速、南沙港快速路之间，距两高速路出口约3公里，距番禺城区5公里、广州市区30公里、丰田汽车城15公里，有多条公交路线经过，周边人口稠密，工业、商业气氛浓厚，配套设施完善，附近有中小学校、医院、商场、银行等公共设施，是番禺区配套设施较完善，经济发展较平衡的工业镇区；镇区周边生活设施齐全，且企业的厂房均按照标准厂房规划建造，楼高4-5层，楼面较高，可安装各种机床和设备，宽敞明亮，通风设施良好，适合各行业使用，竞争能力较强。
2-2.上下游客户分析：该公司的经营时间已多年，其行业特性不太依赖上游客户，而其下游客户稳定，且该公司处于经营成熟期，具有一定的招商及策划经验。
该公司资产实力相当，主要的租赁物业为位于番禺区市桥镇ＸＸＸ华南大厦商住楼的首、二层及四至七层，以及位于番禺区石基镇市莲路石基村段的工业厂房，是该公司的名下固定资产，且物业已大部份出租，租户以企业承租为主，租户资产实力较佳，且投入较大，断租的可能性较小，从而使该公司面临的租赁风险相对较小。
3.发展前景分析:该公司的经营一直保持着稳定的发展势头。
因地处番禺区市桥镇，其东邻东莞市，南往深圳、珠海约100公里，香港澳门85海哩，西邻近南海、顺德、佛山等市、北至广州市中心30公里。
区内有国省市级的高速公路纵横过境，水陆空交通运输非常方便，基础设施配套完善，故番禺区现已为珠江三角洲发展经济及投资的黄金地带。
该公司所拥有的物业所处地理位臵较佳，其自身配套设施较齐全，规划标准，在目前经济大环境向下的情况下，企业拥有位于番禺区市桥镇ＸＸＸ的物业出租率达100%，位于番禺区石基镇市莲路石基村段的工业厂房出租率达75%以上，说明该企业在区内颇具竞争能力，有一定的发展前景。
三、借款人财务状况分析财务报表是否经过审计：√是□否审计部门：审计意见类型：□保留意见√无保留意见□否定或拒绝发表意见资产负债表单位：万元主要财务指标及行业平均数据财务状况总体评价：该公司上年度报表正办理审计中，并保证与所提供于我社的报表相一致，计划在贷款审批后可提供于我社。
从该公司提供的财务报表反映，公司整体经营较好，且财务报表通过会计师事务所审计，并出具无保留意见的审计报告，根据借款人提供2009年4月份财务报表反映，该公司总资产8176万元，总负债3732万元，所有者权益4444万元，资产负债率为45.65％，流动比率为9.83%。
据2008年年度报表测算，借款人信用等级评定为A级。
公司主要资产包括：1、货币资金240万元；2、应收帐款106万元（均为租金），3、其他应收款21万元（主要是电费、水费、排污费、电梯费等）； 4、固定资产净值7686万元（均为房产）；5、在建工程123万元。
