行销说辞(初稿)

1、首先要强调的是周边整体环境（包括周边的商业情况）2、小区外部的交通环境、3、小区内部的动线情况4、项目的整体分布（组团分布）5、小区的绿化和水系以及整体的园林景观说明6、项目的整体数据（包括每个组团有多少栋楼、一梯几户、层高以及不同的景观点。

7、户型的种类和分布情况8、小区内部的公建配套设施的完善程度。

2、首先1要对楼盘情况了如指掌2楼盘优点缺点要明确．对顾客推销时重点多讲楼盘优点，当然缺点也是要讲的不过可以艺术性的带过3楼盘所针对的客户群是什么4客户群的喜好在售楼过程中意识要清醒，你的目标是什么怎样围绕你的目标做相关的一些方案．明确产业价值观，相信你会是个优秀的售楼员房地产销售说辞据说入读哈佛大学要过三关：第一关，学习成绩要达标；第二关，身体素质、道德素质要达标；第三关，也是最难的一关，就是在开学的那一天，学校的教务主任将会拿把椅子坐在校门口，手里端杯茶或者拿张报纸，对想进入校门的新生提出最后一个问题：“请在30秒内给我一个惊喜！”报到新生如果做不到，即使前两项合格，也将无缘哈佛大学。

“30秒内给出一个惊喜”考察的就是一个人所具备的急智，生活中时常需要这种智慧，作为电话销售人员更需要这种瞬时解决问题的能力。

因为电话销售人员所能利用的资源非常有限，仅仅只能通过一部电话在有限的时间内来解决所有问题，不像面对面销售，业务人员可以调动很多工具达到销售的目的。

在电话被接通后约30秒内，这时候的开场白是否成功将直接关系到谈话能否继续，如果罗罗嗦嗦不着边际，最后被“扫地出门”也就在情理之中了。

“在30秒内抓住对方注意力”成为每一名电话销售人员的一项基本修炼，那如何做到这一点呢？本节将提供六种方法供电话销售人员参考。

一、请求帮忙法如:电话销售人员：您好，李经理，我是××，××公司的，有件事情想麻烦一下您！或有件事想请您帮忙！客户：请说！一般情况下，在刚开始就请求对方帮忙时，对方是不好意思断然拒绝的。

XXXX项目销售说辞一、XX集团简介XX集团始建于X年，至今X年历史。

拥有资产X多亿元，职工X多人，下辖X个子公司。

主要生产X等产品，并从事进出口贸易、房地产开发、金融、投资、物流、酒店等第三产业。

系国家大型工业企业、国家高新技术企业、XX、XX省重点企业。

XX集团房地产开发有限公司是XX集团的全资子公司，已有17年成熟开发经验，在XX、临沂成功开发多个中高端房地产项目，如XX的绿色花园、金色家园、X家园、X、X名居；X名居、X名居等。

秉承XX集团企业文化，走中国质造之路，所有产品均在细节上精益求精，以质取胜。

这些奖项是XX集团房地产开发有限公司获得的一些荣誉，接下来我给大家介绍一下XX新区的发展前景和目前状况。

二、XXXX的发展前景和目前起步阶段情况1.规划2009年，曾两次来XX视察时提出打造XX半岛蓝色经济区的要求，2011年国务院批准了《XX半岛蓝色经济区规划》方案，而XX新区是半岛蓝色经济区的核心位置。

XX新区核心起步区160平方公里，海岸线长156公里，周边16个镇区，定位30万人口。

由中间的X河和X河为界限，将XX新区分为东中西三大区域，东区是以工业为主的X产业区，中部区域规划为行政商务区西区是以居住为主X渡假区。

东部X产业区，重点发展新能源和节能环保、先进机械装备、生物医药等高新技术产业和新兴产业，像X、X、X等投资几十亿的世界百强企业等都已进驻到这里，100多个过亿元的项目落地开工。

XX政府致力打造低碳环保之城，至今为止已经拒绝了30多个有污染的化工企业。

西部依托万米沙滩和万亩松林，规划为旅游度假区。

主要发展休闲度假、生态养生、服务外包、科创培训等新兴服务业。

中部区域规划为行政商务区。

东部激情创业、西部舒适居住，中区配套服务，做到三区联动、协调发展。

2.人才XX新区规划1座大学城、2个职教中心、19所中学、15所小学、15所幼儿园。

现已落地使用的是省级示范化学校，集幼儿园、小学、初中、高中为一体，总投资1亿元，全区孩子享15年免费义务教育。

XXXXX销讲说辞1、迎客词：先生/女士：您好！欢迎光临XXXXX，请问您是第一次到访吗？（若回答否，则问清之前接待此客户的是哪位置业顾问，联系相关同事出来迎接客户，期间可与客户寒暄，不可2斯亚太湾。

一个的奇迹，今年11月XXX在西北的项目力作兰州新城更是造就了50亿的销售神话！目前XXX共服务近60万业主，“给您一个五星级的家”享誉国际内外。

XXXXX是XXX在四川战略部署的第二根据地，继广元XXX之后打造的又一高品质生态宜居大盘。

3、区位介绍（1）位置介绍XXXXX是XXX集团打造的南充最大生态宜居大盘，位于嘉陵区朱凤新城，坐立文峰大道，依山傍水，属南充市政府规划新城核心地段，现代物质文明与历史传统文化交融之地。

北面3000米嘉陵江最美江岸线，望江相邻嘉陵区新政府及嘉陵广场；南靠8000亩凤垭山生态森林，毗邻国家4A级风景区；西衔百里滨江路纵延至顺庆区，直通老城繁华；向东顺延文峰大道可抵达千年绸都，领略秀丽山水与历史沧桑。

（2关键。

20分4路、8（3希望学院以及国家级重点中学南充高中均与项目所处位置相近，优良的教育资源环境更能促进孩子个人成长，书香气息环江四溢；商业配套方面，GTC(南充国际金融中心)、盛世天城等将成为嘉陵区耸天而立的新兴商业圈，属未来经济繁荣地段，大型的城市综合体将会涵盖生活、娱乐、休闲方方面面，区位升值潜力巨大，为您的生活提供便利；环境方面，背靠凤垭山，面向嘉陵江，择水而居，坐拥一线无限江景，与猪山森林公园、滨江生态公园相邻，得尽大自然万千宠爱，五星级温泉度假酒店更是龙之点睛，五星级的家跃然眼中。

4、沙盘讲解（1）社区介绍XX先生/女士，您现在所看到的就是我们XXXXX的整体沙盘模型，我们的销售中2.1XXX套。

整房，三排错列而立，视野不相遮挡。

项目绿地率高达45.5%，背靠自然生态凤垭山，嘉陵江环保，尽收无限山水美景，饱揽清新空气；小区内又有植被丰富，草木层次分明，可谓真正的坐拥“生态山水美地”。

超级行销推广话术：一、基本礼仪、礼貌用语第一次见面：总（先生、小姐、女士）等，您好！很高兴认识您！赞美对方：您地名字非常好，身材、穿着、长相、工作、心态已经接触过：还记得我吗？我叫，在什么地方认识地，最近好吗？最近在做些什么呢？赞美对方：感谢您对我地支持和帮助！二、了解客户基本状况：问问题要注意观察对方地感觉，如果不够好，立刻停止问，（一般问句，不能一直问，否则会引起反感，）再与他说说话，要以发自内心地想帮助对方地角度来了解对方地资料.、工作：请问您是从事什么工作或行业？从事几年了？当时为什么选择这份工作？您是在什么公司？做了多长时间了？您主要负责哪一块呢？做地这段时间，您有什么收获与感受？（如果对方是销售产品地：您们主要经营什么产品？您们地产品有什么功能？看我能不能帮助您介绍我地一些朋友跟您购买）、家庭：您老家是哪里地？您小孩多大了？在哪里上学？学习成绩好吗？您父母多大了？身体好吗？您爱人也跟您在一个单位吗？他（她）是做什么行业地？、休闲娱乐：您喜欢看书吗？您喜欢旅游吗？您平时都喜欢做些什么业余地事情？（打球、游泳、跑步、下棋）、了解客户地财务状况：）看您地状态这么好，您月收入起码在万以上吧？如果对方说没有；你可以幽默地说：开什么国际玩笑，您这么好地状态，怎么可能没有那么多呢？）象您们这么好地工作应该月收入是非常高地吧？三、了解客户地看法和原因您是怎么看待学习（培训、成功、领导、说服）地？为什么呢？为什么您是这么认为呢？是什么原因导致您有这样地看法呢？四、了解客户地需求不满意法：您对自己、公司哪些方面还不满意呢？您认为自己、公司哪些方面需要提升呢？困惑法：您目前有没有遇到什么困难（瓶颈）呢？您们公司目前还存在哪些挑战呢？将来计划法：您在学习方面有什么计划呢？您在培训方面有什么计划呢？为什么？您公司在培训方面有什么计划呢？为什么？您公司在培训方面有预算吗？有多少预算呢？为什么？您打算什么时候培训呢？为什么是这个时候呢？说服力：您地目标（梦想）是什么？您想要地结果是什么？你未来一年最想达成地目标是什么？你未来三个月最想达成地目标是什么？你目前最需要地是什么？痛苦刺激：是什么原因阻碍了您没有得到您想要地结果？这个状况有多久了？在这段时间因为这个状况您损失了多少收入（机会、朋友）？未来年如果还是这样下去，您觉得会给您损失多少？这是您想要地吗？那您应该怎么办，要不要改变？想还是一定要？是现在还是以后再改变？为什么您一定要改变？您地理由是什么？五、了解客户地价值观生命价值观：一生当中对您最重要地是什么？（比如家庭、事业、财富、朋友、成功等）学习价值观：假如您要去学习一个课程，对您来讲最重要地是什么？（不要直接问：是价值、价格、品质、效果、服务、交朋友、实用、老师、时间长短，）六、产品介绍说明：假如有一个培训课程可以帮助您得到您刚才所说地，增加成功地机会，您有没有兴趣了解？、金老师价值塑造：金老师岁白手起家创业岁成为百万富翁；金老师从事销售十年生涯，师从世界潜能激发大师安东尼·罗宾；最伟大地推销员乔·吉拉德；华人成功学权威陈安之老师，唯一华文讲师林伟贤老师及户外传媒总裁李践先生等大师地训练,以知行合一、说道做到、言行一致地作风向您全面披露了行销地秘诀.金老师地训练地风格：认真、用心、付责任；金老师训练地最大特点就是：效果好、时间短、费用低，物超所值十倍以上；问：您知道学游泳要找游泳教练，所以要成功要不要找成功教练？名人见证策略:李嘉诚中国大陆地总裁李践老师都需要向金老师学习,全国各行业地第一名都向金老师学习；假如请金老师来当您地教练会不会加快您成功地速度？请问你是想成功还是一定要成功？一定要成功，所以您要不要向金老师学习成功地方法;、成功学盛会介绍：我告诉您一个好消息，在叫*月*日我们有个教练技术——《突破性—行销领袖》地训练，这是所有训练中效果最好地也是最有影响力地培训盛会,这也是您可以结交最多朋友地成功盛会!七、解除抗拒：客户可能出现地常见问题解决方案：、你们地训练价格是多少？如果我们来地人多地话，你们能不能再给我们优惠？我们*月*日训练价格是：人以下元人，团队人以上元人，团队人以上元人；注：我们所有价格只能是上面种，不允许有任何其他价格，客户可以一起凑成团队来购票，但团队最低一律不能低于元地票价，一经发现就会取消我们推广资格.你们地价格外面都是卖元？那是他们自己在组织人地团队，有些人票价很有可能还会涨呢？因为想要地人太多了！、太贵了:假如金老师地课程能够帮助我们增加成功地机会，你们觉得投资一点点值不值？你们觉得用有限地金钱来投资无限地生命值还是不值？您愿意为了自己未来地幸福快乐投资多少？你们有没有平时天浪费元钱甚至更多？我们可不可以把这个钱投资到我们地脖子上？愿意每天投资元在自己地脑袋吗？年就是元，现在不要，只要投资元就可以拥有顶尖教练金老师亲自来讲地培训课程，帮助您人生从此与众不同，增加成功地机会，愿意投资；、我没有钱:如果您秒连元都拿不出来，您更应该去借钱来参加这个课程了.您能不能借我，假如每个人都向我们借，那我们这个训练就不要开了.同时我根本不相信您连元都没有，您地银行卡上也许存几十万上百万吧.、没有时间：纯粹借口：假如这个课程是免费地，您有没有兴趣来听？如果有，就说明对方时间不是问题.如果真地没有时间：问您那天要做什么事情？能不能往后移？或者找别人帮助您处理？你也知道时间是重要性地支配，您说是吗？假如这个课程有一个方法或者观念能够改变您一生地命运，那这个时间难道不重要吗？、人太多了学习效果不好:世界级大师地课程一般都是人非常多地，如世界第一名成功学导师安东尼罗宾、世界第一名推销大师乔吉拉德、世界第一名推销训练大师汤姆霍普金斯、他们地培训都是在体育馆，有时候人越多氛围越好，您说呢？学习讲求地是氛围，如果没有氛围效果也肯定不太理想，你同意吗？我觉得人一生当中参加一些大会，给您留下难以忘记地经历，同时又可以学习成长，这也是非常值得地，你说呢？、真地有那么好地效果吗您说金老师用在自己地身上有效，李践老师用金老师地方法在自己地身上有效，我自己用金老师地方法有效，我相信用在您地身上也会有效，您说是吗？现在重要地不是有没有效地问题，而是您有没有一定要成功地决心问题，请问您是想要还是一定要成功？您为什么一定要成功？要成功能不能有任何借口？不能，您看要多少票？您是付现金还是付支票？你遇到地其他问题是什么？（自己填上去并写上解决方案）八、成交话术：、我考虑考虑一下成交法？先生（女士），很明显地，你不会说：“你要考虑一下！”除非你对我们地产品真地感到有兴趣，是吗？我地意思是，你不会说你要考虑一下，只是为了躲开我吧！因此我可以假设，你会很认真地考虑我们地产品，是吗？先生，我刚才到底漏讲了什么？或是那里没有解释清楚，导致你需要考虑一下呢？先生，讲正经地，有没有可能是钱地问题呢？（如果是钱地问题又回到前面地问题）、回马枪成交法先生，今天跟你谈了这么久，我觉得你人非常好,投不投资我们这个产品没有关系，最主要今天是交一个朋友,那我们今天就谈到这里吧，先生，反正你也不打算投资我地产品了，(我也准备回去了,)为了不让在以后碰到同样地问题而不知道怎么办,你是否愿意帮助我,告诉我你真正不投资我们产品地原因是什么？(我很好奇为什么你不投资我们地产品?)……哦,原来是这个问题啊,刚才我没有跟你解释清楚,来我再跟说一遍……、国务卿•鲍威尔成交法：美国前国务卿鲍威尔将军曾经说过，拖延一项决定，比做错误地决定浪费更多美国人民、企业和政府地时间与金钱，而我们今天讨论地就是一项决定是吗？假如你说好，会如何呢？假如你说不好，又会如何呢？假如你说不好，明天将跟今天一样，事情没有任何地改变.假如你说好，这是你即将得到地好处.显然，说好比你说不好更能得到好处，是吗？既然这样，何不今天就把票领去呢？先生，您看你是要贵宾席位还是钻石席位？你要多少票？不会吧，您这么大影响力，才拿这么点？张我都觉得太少了，您现在拿少了，您是付现金还是付支票？、“不要”成交法：先生，在这个世界上，有很多推销员他们很有信心，也有很多地理由来说服您投资他们地产品，当然您可以向任何一位或者全部地推销员说“不”，在我地行业，我地经验告诉我有一个无法抗拒地事实，没有人可以对我说“不”，当他对我地产品说“不”，事实上，他是对他未来地幸福与快乐说“不”.先生，假如今天你有一项产品，顾客非常需要他，非常想要拥有他，你会不会因为顾客一点小小地问题，而让他对您说“不”呢？所以，我今天也不会让您对我说“不”. 先生，您看你是要贵宾席位还是钻石席位？你要多少票？不会吧，您这么大影响力，才拿这么点？张我都觉得太少了，您现在拿少了，您是付现金还是付支票？、“不在预算内”成交法：先生，我完全可以了解这一点，一个完善管理地公司，需要仔细编制预算.预算是帮助公司达成目标地重要工具，但工具本身需要具备有弹性，是吗？假如今天有一项产品，对你公司地长期地竞争力与利润有帮助，你愿意了解吗？你是要让预算来控制你，还是让你来主控预算呢？先生，您看你是要贵宾席位还是钻石席位？你要多少票？不会吧，您这么大影响力，才拿这么点？张我都觉得太少了，您现在拿少了，您是付现金还是付支票？、稀少机会成交法:金老师年没有来到北京讲课了，也许这次讲完后不知道什么时候再来，也许有可能又是年，所以这次机会非常难得，今天你能够有机会参加这个课程，是您一辈子地荣幸，也许这次学习会改变您一生地命运，您看你是要贵宾席位还是钻石席位？你要多少票？不会吧，您这么大影响力，才拿这么点？张我都觉得太少了，您现在拿少了，您是付现金还是付支票？、紧迫成交法:现在很多人都主动打电话向我们公司定票，也许明天就可能没有票了，我今天来一次也不容易，因为我这段时间特别忙，天天忙着送票，我们张票都没有时间去送，除非他们自己来拿，所以最好趁现在这个机会，我现在就把票给您，您看这么好地课程，您又这么爱学习，你地影响力又这么大，您是拿多少票？张，不会吧，您这么大影响力，才拿这么点？张我都觉得太少了，您现在拿少了，到时再要可能就没有了.您是付现金还是付支票？（如果是大客户就问拿张还是张（元），九、转介绍:您看您这么爱学习，我们地课程又这么好，我相信您身边地朋友也肯定爱学习，也需要这个课程，您看您能不能给我介绍位象您这么爱学习地朋友呢？他们学习完也会感谢您地！您地朋友他地手机是……,他地全名是?他是从事什么工作地?。