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产业地产实操案例收集与分析9.25

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1 产业地产实操案例与分析

产业研究院2019.9.24

第一篇 产业地产三大运营模式及案例解析

不同的企业，经营产业园区的方法也不尽相同。有的对入驻企业提供的服务无微不至，有的企业善于与政府合作衔接，能够提供大量的优惠政策。典型的园区案例以以下三大类为代表：

1、联东U谷模式—服务取胜

（1）产品线

联东集团关注实体企业需求，产品线从厂房类到研发类、办公类再到相关配套，产品系列较全，从市中心到边缘区到远郊区都有产品覆盖，并逐渐形成成熟的三大产品线——“总部综合体”、“产业综合体”、“科技综合体”。

2 （2）平台服务

联东U谷根据其深耕产业园区运营多年的经验，不断摸索创新，开创了全新路径。新联东作为“现代服务业企业”，不仅为企业营造良好的硬件空间，更要为企业提供更有力的软性服务。

产业园区开发过程中，协调经济与生态关系，朝提质增效的方向发展是必然趋势。联东U谷推行“两优、四有、三审”升级战略，不仅为政府提供了解决土地集约、企业持续化税收的方案，同时将产业园区打造成为支持企业快速成长的优质平台。

2、华夏幸福固安产业新城模式—政府合作

固安是华夏幸福起步的地方，固安产业新城位于北京天安门正南方向50公里，于2002年6月28日奠基。迄今已累计引进600多家企业，招商引资额超过1400亿元，约30家高校科研机构落户。园区主要产业包括新型显示(OLED)、 3 航空航天、生物医药以及智能网联汽车等高科技产业。

（1）运作模式

在固安产业新城的开发中，华夏幸福采用了PPP市场化运作(即政府与社会资本合作)模式，接受合作区域地方政府委托，与其签订长期性的合作开发协议，为园区提供包括规划设计与咨询、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展服务以及城市运营服务共六大类综合解决方案。这种为园区提供综合解决方案与政府的角色进行了对接，同时针对客户企业也有相应的产业发展服务，包括公司在委托园区内进行的产业定位、产业规划、城市规划、招商引资、投资服务、产业升级等。

这种上承政府，下接企业的开发商模式有效的补齐了地方模式中可能存在的短板，能够同时满足企业和地方发展的要求，实现企业的园区落地。 4 （2）盈利模式

华夏幸福在固安的盈利主要是通过政府的购买服务，具体包括规划设计与咨询、土地整理、基础建设、产业发展服务、以及城市运营维护等。

入驻企业上缴费用成为园区收入，地方政府按照国家规定缴纳至地方财政后，按约定比例留存，剩余部分纳入财政预算支出，作为支付公司服务费用的来源。也就是说在开发建设方面，开发商是作为连接政府与入驻企业的中间人存在，而在盈利方面，政府是连接开发商与入驻企业的中间人，这样的合作关系既能够提高生产效率，也有效地帮助地方政府提高了综合实力。

同样，华夏幸福在园区内建设了房地产项目，有包括孔雀城、剑桥郡等共25个住宅项目，实现区域产业与人口的导入，提升区域粘性，是产业地产的合理补充与完善。华夏幸福也将园区的房地产业务与产业园区业务并列为其核心， 5 让房地产与产业园协同发展。房地产项目既满足了园区居民的居住需求，也让华夏幸福的投资成本得以快速回流。

3、亿达大连软件园模式——优惠政策

大连软件园位于大连市老城区西南，于1998年奠基，是中国首个“官助民办”园区。截至2018年，大连软件园一期占地面积为3平方公里，已竣工面积63.7万平方米，出租率达94%。同时共引进企业800余家，创造了8万个IT岗位和数万相关行业岗位，拥有有效发明专利1300多项。

大连软件园的快速发展是依托单个行业的迅猛腾飞。大连软件园在1998年把握住了国际产业分工的趋势，以日本市场为主发展服务外包，吸引的日本企业包括松下、索尼、日立等巨头，带动了整个大连软件产业的兴起。在进入21世纪之后，又将IBM、HP、甲骨文等欧美公司引入园区，开拓了欧美市场。

（1）园区的优惠政策

在给大连带来大量的就业与税收收入的同时，大连也给 6 予了大连软件园大量的优惠政策。包括对于重点或高科技企业实行10%-15%的所得税减免、用于研发的企业自用软件与出口创汇的高新产品增值税零税率、技术相关服务与收入免征营业税、高水平人才便捷落户以及关税减免、政府补贴与企业奖励在内的优惠政策，让大连软件园内的企业得到了实惠，也因此得到了迅速的发展。这是政府与开发商的互信合作，也是官助民办模式的典范。

（2）面向企业的服务

2017年，大连软件园搭建的人力资源服务平台全面开始运行。面向800余家入园企业提供了人才对接、人才培训、行业人才数据分享等对接服务。随后还推出“就业一公里”实训项目，面向企业，对接校园资源，针对即将毕业的大学生，提供就业前的培训辅导，满足了园区企业的大量人才需求。

同时，园区行政事务平台为客户提供政策咨询、行政代办、项目申报等平台服务，而企业定制平台则就企业的个性需求提供支持，包括策划企业周年庆典、合作仪式，年会定制等服务。细致化的服务提供能够满足企业的不同需求，也能通过企业的发展最终使得政府和开发商同时获益。

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第二篇 教育地产三大模式及案例分析

（一）依附周边丰富教育资源宣传促销

案例：龙湖•北京唐宁 ONE

唐宁 ONE 是名校附近置地开发的典范。近邻大学不但有名校北航、人大，而且还有北京大学、清华大学。附近的中学有北大附中、清华附中和人大附中。此外，唐宁 ONE 还靠近中关村一、二、三小学。最重要的是唐宁 ONE 与北京名校中关村二小签约，凡是唐宁 ONE 的业主（包括购买商用产权的业主），不论买多大面积，不管户籍在什么地方（外地户口也可以），其直系三代内子女，都可以就读二小，而且不用交赞助费，每年交 400 元借读费即可。

分析：

龙湖在拿地之时，北京土地市场尚在火爆期，楼面价

1.3 万元/平方米，2008 年 11 月底唐宁 ONE 推出首期单价在 2 万元/平方米左右，因此富含教育资源的土地价格高，开发企业的成本风险控制能力要强，否则项目运作将存在很大风险。

利润是每个经济个体的诉求，唐宁 ONE 利润率的提升体现在后续大户型上，因为龙湖运作唐宁 ONE 的另一更重 8 要诉求在于树立品牌。对于一个外来发展商而言，品牌的知名度在北京具有天然的弱势，龙湖经过几年的京城发展，已经形成了园林、产品的口碑。唐宁 ONE 丰富的教育资源完全可以树立龙湖地产在高端教育地产的标杆形象，提升龙湖在京品牌影响力。

除此之外，龙湖开发唐宁 ONE 的另一大可借鉴之处在于体现教育地产中的教育理念，在大户型的布置上突出了书房的文化气息，在建筑外立面上也强调人文大盘的精神，同时成立“唐宁书会”，组织两岸三地的文化名人的沙龙活动，共同提升唐宁 ONE 的教育气质和项目品质。

（二）与名校合作办学的开发运营

案例：重庆融侨地产+学校

重庆人民（融侨）小学和重庆南开（融侨）中学都是由融侨地产集团投资修建的，其目的就是解决融侨业主子女们的就读问题。重庆人民（融侨）小学经成立 4 年，第一年只有 200 人就读，到现在己经有 800 人就读。学校除了招收业主子女外，也有不少外来生源。

分析：

房地产开发商办教育，是当前教育改革的一大进步。以重庆人民小学来说，虽然老牌名校，但如果让学校自己扩建或者办分校，可能性非常小，资金是最大的问题。但房地产开发商商办教育，能很好解决学校前期投入的问题。融侨地 9 产集团建人民小学和南开中学，前期资金投入很大，学校开始运作后，还在继续进行投入。如果是由其他机构来办教育．缺乏持续的资金投入，办学将是一件非常困难的事。

另外，融侨在和学校的合作上，并不介入教育的管理，开发商认为自身并不擅长教育，只是想依托学校的品牌，办好学校，为业主提供优质教育。

所以，从这种意义上来讲，学校在教育方面的专业优势，开发商在房地产开发方面的专业优势，就联合出非常优质的教育来。融侨地产集团教育地产的开发模式非常成功。

（三）教育地产自身创办名校

案例：保利•麓谷林语

位于湖南长沙市麓谷高新区的保利•麓谷林语项目是由保利地产打造的千亩大盘，总占地 1185 亩，规划总建筑面积 138 万平方米，规划 1.08 万户，居住人口近 4 万。

在教育配套上，项目西北角建有从幼儿园到初中的一站式精英教育——明德幼儿园、明德麓谷学校，其 30 个班幼儿园、30 个班小学、30 个班初中的规划规模，堪称全城最大。同时，作为保利•麓谷林语的业主子女可享受优先入读的权利。目前明德麓谷学校和明德幼儿园已经开学，同时，项目还拥有健全的各项配套：330 亩的原生态中央山体；长沙独有湖南最大的体育公园；规划有 4 万平方米的星级酒店。 10 分析

提供一站式教育体系在刚需大行其道的当下，不少楼盘均提出学区房概念，但靠近学校不等于就是学区房，真正的学区房，应具备至少两个特点：一是与学校保持便利的距离，二是要为居住在其中的业主切实解决教育问题。

以麓谷林语为例，保利•麓谷林语一直蝉联长沙河西的销售冠军，优越的教育配套是促成客户成交的一个重要理由。社区内建有幼儿园、小学、初中12 年的一站式教育体系，由百年明德提供全程教育，业主子女还可以享有优先入读的权利。

案例：四川新鸥鹏教育小镇

项目位于成都北部新城，紧邻青白江凤凰湖国际旅游度假区，区域内规划有6条高速、5条快通以及多条轨道交通，距离成都市中心仅30分钟车程，属于成都往北发展的热点区域，辐射四川、陕西、重庆等西部省市。

小镇总占地4700余亩，总投资258亿，布局K12学校、新鸥鹏教育中心、云教育产业园、丝路古镇四大版块，集合十大中心、八大景点于一体。

在四大版块里细分为十大中心，包括图书中心、艺体中心、接待中心、展示中心、健康中心、行政中心、会议中心、文博中心、文创中心、云教育中心，整个小镇形成一套完整的配套体系，满足日常生活与社会服务功能。 11 沿小镇湖畔布局的八大景点，巴川塔、黄金屋、老人与海、又见康桥、鸥鹏书院、学海无涯、三星阁、鸥鹏湾等，为沿湖景色注入一份书卷气，使小镇的风貌更加多元，让人感受到浓厚人文历史，赏析城市千年历史风貌。

分析

教育小镇模式需要企业拿出更加强大的教育资源，采取与地方政府合作的方式，聚集起整个产业链条，是教育产业资源的集大成者。新鸥鹏没有止步于教育产业园，已经探索出教育mall、教育产业园、教育城和教育小镇等多个“地产+教育”产品模式。在新鸥鹏教育小镇中，除了K12学校之外，还包含了教育产业园、教育mall、住宅等组合产品，形成一个体量巨大的教育综合体。这样体量庞大的教育项目，需要整合地产、教育等各方面的资源，还要拿出足够的耐心持久投入。因此，对于志不在此的企业来说并不合适，较大的资金投入也将部分中小企业拒之门外。

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房地产行业典型案例分析

房地产行业典型案例分析

房地产行业典型案例分析

目前房地产行业被炒的沸沸扬扬，税收筹划这个应运而生的新生事物也因此而越来越受到这个行业的重视。税收筹划其实是一门边缘学科，涉及财务管理理论、现行税收法规以及纳税筹划的基本理论，因此这要求税收筹划人具备相关的专业知识。

税收筹划方案要和筹划对象实际情况相一致，不能将一个筹划方案放在它不适合的环境中，否则会造成纳税筹划的失败。如果税收筹划方案和它的环境相一致，就会达到纳税筹划的效果。近日一位朋友给我一个房地产行业的案例，让我帮忙分析一下，在这里我说说我的思路。

某房地产公司于2000年以500万元的价格取得一块土地，但一直未对土地进行开发。2006年8月，该土地的公允价值已经增值到2000万元。因此公司决定于2006年11月开始在该土地上开发商品房（普通住房）。经测算，预计商品房销售收入约为5500万元，土地增值税扣除项目金额约为3000万元（500万元的地价和2500万元的其它扣除项目），可在企业所得税前扣除的成本税费约为3350万元（500万元的地价和2500万元的增值税扣项和350万元的期间费用列支项目，不含土地增值税）。当地契税税率为3%。

公司应缴纳土地增值税和企业所得税测算如下：

增值额：5500－3000＝2500万元；

增值率：2500÷3000×100%＝83%；

应缴纳土地增值税：2500×40%－3000×5%＝850万元；

应缴纳企业所得税：（5500－3350－850）×33%＝429万元。

公司应纳税合计为850＋429＝1279万元

筹划方案一：

在开发土地之前，公司可将该土地作价2000万元投资成立甲公司（非房地产企业），然后再由公司吸收合并甲公司，最后再开发商品房对外销售。

投资环节、合并环节以及商品房销售环节应负担的相关税费测算如下：

1.投资环节

1）《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号）规定：以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。因此，公司以土地投资成立甲公司不需要缴纳营业税。

房地产案例分析

房地产案例分析

房地产案例分析

随着城市化进程的加速和居民需求的变化，房地产行业成为了一个快速发展的行业。在这个过程中，很多开发商和投资者在房地产领域获得了巨大的经济效益。下面，我们就来看一个房地产案例，从中学习成功的经验。

案例分析：上海市某高档住宅小区开发

该小区位于上海市浦东新区，周边环境优美，地理位置优越，是一座高品质的住宅小区。该小区拥有500多套高档住宅，建筑面积总计24万平方米。小区内绿化面积占总面积的30%，并配备有花园、游泳池、篮球场、网球场等生活娱乐设施，为居民提供全方位的服务。

该小区具有诸多优势，得到了市场的高度认可。其成功之处在于以下几个方面：

首先是地理位置优越。该小区地理位置优越，交通便利，周边配套设施完善，可满足现代城市居民的生活需求。

其次是建筑设计，小区建筑造型独特，外观精美，内部布局合理，公共服务设施齐全，为居民提供了高品质的生活环境。

再次是开发商的优秀管理水平，开发商严格按照高品质的标准建设小区，管理首屈一指，为居民提供了良好的居住体验。

最后是市场营销，开发商在小区上市前进行了大量的市场调研和宣传推广。在小区上市后，还通过多种渠道保持市场的信息传递和沟通，为小区的销售和运营提供坚实的支持，确保了开发商和投资者的经济效益。

通过以上分析，我们可以得出以下几点启示：

首先，地理位置和户型设计都是房地产开发中重要的成功因素，因为这两个因素直接影响到定价和销售。当房产位置优越、设计合理时，成本自然也会上升，但对应的销售能力与回报率也会提升。

其次，优秀的管理水平是房地产行业的关键，包括项目规划、品质管理和物业服务等。优秀的管理水平能提升评估价值，并吸引居民长久住宿和购买，为投资者提供可观的收益。

最后，成功的市场营销策略是必不可少的。针对不同的消费者群体，制定切实可行的销售策略。投资者应该认真考虑市场营销，并适时地调整策略，满足消费者的需求。 总之，无论是何种类型的房地产项目，成功的关键在于开发商和投资者的专业经验、理性决策、管理能力和市场敏锐度。

某地产财务分析经典实践案例

某地产财务分析经典实践案例

某地产财务分析经典实践案例

1. 引言

地产行业是一个重要的经济领域，其对国民经济的贡献不言而喻。因此，了解地产企业的财务状况和进行财务分析对投资者、经理和其他利益相关者至关重要。本文将以某地产企业为例，通过财务分析的经典实践案例，探讨地产企业应如何进行财务分析，以及如何利用财务分析结果提升企业绩效。

2. 公司背景介绍

某地产企业是一家在地产行业有着较长历史的公司，主要经营房地产开发和销售业务。该公司在过去几年取得了可观的增长，并在市场上享有一定的声誉。然而，由于市场竞争激烈，经济形势不确定，公司管理层意识到有必要对其财务状况进行详细分析，以制定更好的战略和决策。 3. 资产负债表分析

资产负债表是财务分析的基础，它反映了公司在某一特定时间点的资产、负债和所有者权益的状况。通过对某地产企业的资产负债表进行分析，我们可以得到以下结论：

• 公司在过去几年的资产总额有了显著增长，这主要是由于土地和房地产项目的增加。

• 公司的负债也在增长，这可能是因为公司为了支持新的项目和扩张而增加了借款。

• 公司的所有者权益也在增加，但增速相对较慢，这意味着公司在扩张中可能需要更多的外部资金支持。 4. 利润表分析

利润表是财务分析中另一个重要的指标，它反映了公司在一定时间范围内的收入和支出情况。通过对某地产企业的利润表进行分析，我们可以得到以下结论：

• 公司在过去几年的销售收入呈现出稳定增长的趋势，这可能是由于市场需求的增加以及公司品牌的提升。

• 公司的毛利率相对较高，这表明公司在销售过程中能够有效地控制成本和提高利润。

• 管理费用和销售费用的增长速度相对较快，这可能是因为公司在为新项目进行市场推广和扩大销售网络而增加了相关费用。

5. 现金流量表分析

现金流量表对于分析公司的现金流动状况至关重要。通过对某地产企业的现金流量表进行分析，我们可以得到以下结论： • 公司的经营活动现金流量呈现出正的增长趋势，这表明公司的主营业务产生了足够的现金流量来支持其日常运营。

房地产投资组合优化实操案例

房地产投资组合优化实操案例

房地产投资组合优化实操案例

随着经济的发展和城市建设的不断推进，房地产投资成为了众多投资者关注的焦点。然而，在众多房地产项目中做出正确的投资决策并不容易。本文将通过一个实操案例，介绍如何进行房地产投资组合优化，帮助投资者做出明智的投资决策。

一、案例背景

在过去的几年中，某国家的房地产市场出现了明显的波动。投资者小李拥有一笔庞大的资金，希望通过投资房地产来获取更高的回报率。然而，他也意识到房地产市场的风险，并且对于如何分散投资也存在困惑。于是，他决定寻求专业的投资组合优化方案。

二、投资组合构建

为了帮助小李构建房地产投资组合，我们首先需要确定评价指标。在这个案例中，我们将使用以下指标进行评估：回报率、风险和流动性。

1. 回报率

回报率是衡量投资效果的重要指标之一。在房地产投资中，回报率可以通过计算每个项目的租金收入、出售房产获得的利润等来确定。根据小李的资金规模，他可以选择多个房地产项目进行投资，以获取更高的回报率。

2. 风险 房地产市场的波动性较高，投资者需要关注风险问题。投资者可以通过各种风险指标，如市场波动率、空置率、政策风险等来评估每个房地产项目的风险程度。小李应该选择那些具有相对较低风险的项目，以降低整个投资组合的风险。

3. 流动性

流动性是指投资者能够在需要时迅速变现资产的能力。在房地产方面，流动性较低，因为需要时间来出售房产并转化为现金。因此，小李需要综合考虑每个项目的流动性，确保投资组合的资金可以在需要时得到合理利用。

根据以上评价指标，我们可以开始构建投资组合。在这个案例中，我们假设小李拥有800万的投资资金，并希望将其分散投资在不同类型的房地产项目中。

三、投资组合优化

为了优化投资组合，我们需要进行一定的分析和计算。首先，我们需要收集每个房地产项目的数据，并计算出回报率、风险和流动性等指标。然后，我们可以使用一些数学模型和工具来帮助我们做出最优的投资决策。

在这个案例中，我们将使用马可夫风险模型和均值方差模型来优化小李的投资组合。