震后房贷更需人道关怀

南阳市中达房地产开发有限　公司　

中达公司发扬“一方有难，八方支援”的传统　

美德，情系灾区，心系灾民，向灾区人民捐款２０．６万　

元，并祝愿灾区人民早日渡过难关，重建家园。　

正商地产：　

善尽企业责任　共同抗震救灾　

５月１３日，正商地产举行“抗震救灾献爱心”活　

动。上至公司领导，下至普通员工，在正商启航大厦　

广场踊跃向四ＪＩＩ地震灾区募捐善款。　

截至５月３０日，已向灾区捐款达１６０万元。　

正商地产副总裁李金桂先生表示，当看到四川等　

地遭遇严重地震后，从公司高层领导到每一个员工，　

都非常关心震区的灾情，灾情面前重要的是行动，任　

何企业和个人在灾情面前都有为社会尽一份力的愿　

望。我们希望通过这次“正商地产抗震救灾献爱心”　

活动，号召更多的企业加入到赈灾的行动中去，让灾　

区群众早日恢复生产生活。　

在募捐现场，正商员工刘先生把身上零零整整所　

有的钱都投进了募捐箱，面对记者的采访，刘先生　

说：“地震无情人有情。自然灾害突如其来，无法阻　

挡，但我希望我们都能伸出援助之手，贡献绵薄之力，　

与灾区同胞同渡难关，早日赢得抗震救灾的胜利！”　

据悉，多年来，正商　

地产在取得行业良好经济　

效益的同时，亦非常重视　

企业的社会责任和历史使　

命，积极参与各类公益事　

业和赈灾捐款，先后参与　

了抗击非典、东南亚海啸　天伦房地产：天伦人有爱　

灾害突如其来，震撼着每一个人的心灵。集团董事长张　

瀛岑得悉这一灾情后，立即决定向灾区人民捐赠５０万元，用　

于抗震救灾一线的紧急救援。与此同时，天伦集团员工迅速　

发出倡议，号召全体天伦人伸出援手，帮助受灾民众共渡难　

关。上至集团　

领导，下至普　

通员工，大家　

为灾情所系，　

立即自发组织　

了捐款活动。　

截至１６日上　

午，共募集善　

款６０４４３元。　

万正集团赈灾捐款爱心行动掠影　

文／乔峰逯祥转图／杨影　

２００８年５月１４日　

下午，南阳市工农北　

路万正小区内，万正　

集团及万正小区业主　

为汶川灾区人民献爱　

心募捐活动在这里有　

1 人还在房没了？房贷还要交！ 地震后房贷险成为关注热点 人在房子没了，月供还要继续 房子在人没了，房子变为遗产 个人房产地震赔付保障选择少 房贷险保费负收入 买保险又能补尝我们的房主的损失吗？？ 保险的受益人是银行（这是那门子的事呀？） 作为房主的损失又如何将损失降到最低呢？？ 多位专家表示，对于不可抗力灾害，应由银行、贷款人和包括政府在内的第三者同担 房屋倒塌 土地使用权仍在 相关专家表示，房主如不愿原地重建可要求退回剩余土地出让金 ........ ......... ......... ......... 想了解更多请看正文...... 正文 ： 编者按：4月20日，四川省雅安市发生了7.0级地震，震中区域大概50%房屋倒塌。”不少网友疑惑，如果是按揭贷款买的房子，正在还月供的房子倒塌了或者成了危房，是否还要继续还月供？如果房子在，人没了，谁来继续月供？这也让房产险成为震后又一热门话题。 2 4月20日，四川省雅安市发生了7.0级地震 ，这场地震摧毁了不少人的幸福家园[最新消息 价格 户型 点评]。据报道，参与救援的空军人士称：“看到老房子损毁严重，震中区域大概50%房屋倒塌。”不少网友疑惑，如果是按揭贷款买的房子，正在还月供的房子倒塌了或者成了危房，是否还要继续还月供？如果房子在，人没了，谁来继续月供？[ 千亩土地扎堆入市26日合肥17宗地块上演“明星跳”>>>] 人在房子没了，月供还要继续 国晖律师事务所韦用文律师解释，“如果人在房子没了，则根据《合同法》等法律规定和借款人与贷款银行签订的房屋按揭贷款合同约定，借款人仍有义务清偿尚未偿还的贷款本息。”也就是说，如果你房子倒了，房子按揭的月供你还得继续还才行。银行人士解释，贷款是银行和借款人之间的关系，房子是抵押物，是补充。因此，房子没了，也不能以此为理由来停止月供。 房子在人没了，房子变为遗产 3 这种情况，韦律师解释，人死了房产还在，则根据《继承法》的有关规定，该房产列入该人的遗产，首先由继承人用该人遗产清偿该人的生前债务(当然包括房屋按揭贷款等债务)，但清偿债务以该人遗产实际价值为限，“父债子还”在法律上没有依据，当然对超过遗产实际价值部分的债务，继承人自愿偿还的，法律也不禁止。 律师解答： 根据房屋按揭贷款合同的约定，借款人与贷款银行之间形成债权债务关系，房屋是房屋按揭贷款的抵押物，在借款人未按合同约定偿还贷款本息的情况下，贷款银行可以与借款人协议以抵押房屋折价或者以拍卖、变卖该抵押房屋所得的价款优先受偿，对仍未清偿部分的贷款，借款人仍有义务偿还，贷款银行仍有权向借款人追偿。 银行人士解答： 就算是你的房产在的情况下，没收你的房产后，拍卖后还银行的钱。如果房产收后还不完银行的钱的话，你还要继续还的。并不是收了房后你的钱就还清了。总之欠的是银行的一笔固定金额的钱，这个合同关系下，这套对应的房产只是抵押物了。 在雅安发生地震后，原本并不为人关注的房贷险，现在却被越来越多的人所关注。 个人房产地震赔付保障选择少 一位保险业资深人士说，所有房贷险条款内均包含地震免责条款。假如一位贷款者因买房要向银行还房贷按揭50万元。而受地震灾害后，房屋倒了，但这50万元的按揭还是要该贷款人来承担。这位保险业资深人说，对个人买房者而言，目前没有保险会提供地震赔付。不过对于企业而言，现在有企财险，如果拓展投保则地震灾害会纳入保险范围。但投保费用很大。一般企业都不会考虑购买。 房贷险保费负收入 一方面，由于地震灾害的偶然性，大多数地区企业或个人，先天并不在乎房贷险。另一方面，由于涉及地震灾害赔付数额巨大，商业银行、保险公司可能无力赔付。从而，房贷险的设置中，大多“遗漏”了一个关键的赔付项目。 4 35岁的骆毅在芦山从事商品批发和配送生意，地震前光经营门店仓库就有500平米，他的父辈也是早年勤俭置业，投资房产。“我们家房子多的不得了，这不是奇迹，我也不说大话，老爸老妈200平米，我老丈人2000多平米，我们四口人住400多平米。”骆毅说，自家在县城，属于家大业大，但这一切现在看来都没得意思。 21日，四川省工商系统为解决城区居民的生活必需品需求，搭建了一个临时帐篷市场，骆毅也拿了部分商品出来。“我的库房里有40万货，这点算什么，我也不是做零售的，这就是救灾，帮助大家”。他告诉记者，因为很多地方还很缺帐篷，因此发帐篷的时候他没有去领，一家人目前只是住在自己配送货物的货车上。 最庆幸的是，人没事。骆毅说，等自己再翻了身，一定要好好享受，要资助学生，“有余力我绝对资助别人”。 现在这种房没有了又没有保险的，人还在的，银行又要催房贷，你怎么看? 5 关于按揭贷款房屋是否受地震影响的问题，在社会上激起热烈辩论。有意见认为，贷款房屋若在地震中遭受全损，则贷款者可不必支付余款。为此，记者走访了多家商业银行和法律界人士，得到了基本一致的答案，即贷款者与银行之间的债务关系，不因抵押品（房屋）的灭失而消失。也就是说，即使房屋全损，贷款者也有义务按月还清余下贷款。 银行业内人士向记者表示，房屋抵押贷款属于消费贷款的一种。从民法看，贷款者和银行分别担当债务人和债权人的角色，而房屋产权便是银行发放贷款时收取的抵押品；但抵押品的灭失并不导致债务人和债权人之间关系的终结。事实上，按照我国的《民法通则》和以往的判例：如果抵押品受损，且抵押品已投保的情况下，则银行有权从保险金中优先受偿；如果没有投保，银行也能从追索贷款者的其他财产中优先受偿。由于我国尚未建立个人破产保护制度，这意味着银行有权利要求法院对贷款者的其他存款或资产实施冻结。 事实上，消费者和银行之间的贷款协议也显示，抵押品灭失且消费者不能再提供可替代的履约保证，双方可以经过协商终止贷款合同的履行。如不可抗力事件在保险范围内，则银行有权从保险理赔金中一次得到相应于未结本息的补偿。对因消费者的原因未投保或未足额投保致使银行未能得到全额补偿的，消费者仍负有付款的责任。 显然，作为商业公司，银行是不可能主动免除债务人还款义务的。那么，房贷险能否为地震受灾房屋买单呢？答案也是遗憾的。根据我国保险业通行的《个人贷款抵押房屋保险条款》，由于“地震或地震次生原因”所造成“保险财产的损失，保险公司不承担赔偿责任”。有律师表示，根据《合同法》的意思自治原则，在保险合同双方充分协商的基础上，依据权利义务相一致的原则，在保险公司风险增大的 6 情况下，按揭贷款者可以通过增加保费等方式，同协商保险公司重新确定保险条款。可是，这对已经发生损失的房屋显然于事无补。 他山之石，可以攻玉。记者经查阅后发现，美国在1973年通过的《洪灾保护法案》就要求，在易受洪涝侵袭的地区，贷款机构发放的抵押贷款必须附有洪涝灾害损失保险；而日本在阪神大地震之后也出现了购买地震险的浪潮，房屋地震险的普及率由2.9%上升到了20%。由此大幅降低了因自然灾害造成抵押品灭失而产生的违约风险。 目前，大部分银行明确表示，鉴于地震灾区的巨大损失，出于社会责任方面的考虑，银行短期内不会对逾期还款者罚息。对于未投保的受损房屋，预期中央政府和地方政府都将出资帮助修复。但是，由于我国开展房屋按揭的历史还很短，期间遇大规模自然灾害的情况也很少，无论在法律制度和实际操作中都留有不少空白，因此不排除今后出现争议的可能性，还期待国家政策进一步明朗。 买保险又能补尝我们的房主的损失吗？？ 在渣打银行申请房子贷款的时候,听说要交保险费 我就误以为是房主受益的 昨天去银行签合同,律师这样给我解释的 保险的受益人是银行（这是那门子的事呀？）（胳膊拧不过大腿，要谢谢XX，谢谢银行 （网友表示很不满）） 就是万一发生地震,火灾等不可抗力因素,导致房屋毁损等 贷款人肯定就不会再还贷了(因为房子都没了) 在这种情况下,保险公司就会把剩余的贷款还给银行,银行就没有任何损失了 那么我们已经为了这套房子花出去的钱怎么办?? 交给卖家的首付款和已经还给银行的贷款,就这么没了吗?? 徐灿同时提醒，既然房贷险的受益人为银行，“那么银行就应当承担这部分保险费用”。（网友表示很支持） 作为房主的损失又如何将损失降到最低呢？？ 多位专家表示，对于不可抗力灾害，应由银行、贷款人和包括政府在内的第三者同担 在搜救工作渐入尾声之后，生还灾民的财产问题日益凸显，其中房产尤为引人注目。 央行日前已要求各商业银行对灾区不能按时偿还各类贷款的单位和个人，“不催收催缴、不罚息，不做不良记录，不影响其继续获得灾区其他救灾信贷支持”，但灾民房产的更多具体问题尚无具体政策出台。多位专家昨日（5月21日）在接受记者采访时表示，对于地震中的房产损失，应由银行、贷款人和第三者共同承担。 虽然目前我国的房贷险赔付范围一般不包括地震这样的不可抗力带来的损失，北京市国联律师事 7 务所律师徐灿昨日表示，银行、贷款人和第三者应共同承担这部分损失，在第三者中，既包括政府的拨款，也包括保险公司的赔付。 徐灿同时提醒，既然房贷险的受益人为银行，“那么银行就应当承担这部分保险费用”。 国务院发展研究中心银行研究室副主任吴庆也撰文表示，银行应当基于商业规则对有关的债务做延期或减免处理，政府也可出台相应政策给受灾住户以适当财政补贴，或替代住户偿还部分贷款，因为“动态的看，银行可能从此次灾难中受到一些损失，但亦可在参与事后的灾后重建中获得发展”。 观点 房屋倒塌 土地使用权仍在 相关专家表示，房主如不愿原地重建可要求退回剩余土地出让金 四川汶川地震导致很多民宅倒塌，受灾民众不仅失去了亲人，更失去了财产，进入灾后重建阶段，倒塌房屋的产权归属问题如何确认？昨日，记者就其中的部分问题采访了相关专家。 房屋倒塌 使用权未变 清华大学法学院教授、物权法专家崔建远认为，对于已经灭失了的房屋，其后果只能由房屋所有人承担，尽管他们可能手上还有房产证，但是不能以此主张权利。 但他同时表示，在法定的土地使用权期满之前，所有人依然拥有他应有的土地使用权。业主如果统一想在原有土地上盖房，那么经过业主委员会决定、政府各个部门批准以后，可以在原地建设。 不愿重建 可获补土地金 崔建远表示，失去了房子，又不想在原地盖房的所有权人，可以根据物权法148条的规定，要求根据土地使用批准年限剩余的时间退回土地出让金。 北京市国联律师事务所律师徐灿也认为，房屋被毁并不意味着灾民财产的完全灭失，“在70年之内，理论上来说这块土地的使用权仍归原有业主”。 异地重建 政府可能补偿 对于北川这样确定将异地重建的县城，中国社科院金融研究中心研究员易宪容分析，这意味着原有的房屋所有权和土地使用权都失去了意义，所以政府可能在灾后重建时对灾民进行一些货币化的补偿。 “但是要区分被毁房屋的性质，如果是自住房屋，政府应当进行合理的安置，但如果是投资性住房， 8 个人承担的比重则将更高。”易宪容说。 个案 一单位6孤儿 房贷犯难 该单位厂房倒塌，其他员工也面临还贷压力 一夜之间，映秀镇映秀湾发电厂发电部的员工子女中，多了6个孤儿。 昨天，该厂发电部员工称，这6名孤儿的父母生前均按揭买房。他们担忧，这些孩子无法面对父母逝去后留下的购房贷款。 王勋洪等人在都江堰市都江园瑞园小区门前搭建帐篷，他们是汶川映秀镇映秀湾发电厂发电部员工，许多同事都在该小区按揭买房。地震后，该小区楼房出现裂缝、倾斜，大家都搬到外面的帐篷里住下。 王勋洪以20年按揭购买了一套124平方米的房子，每月还款700余元，目前还剩16年还贷时间。他说，前天，都江堰市防震中心的工作人员到该小区做检测后告诉他们，等余震过后，有裂缝的楼房可做填充加固，还可继续住人。 房屋还在，让王勋洪和几位同事感觉庆幸，但他们同时担忧：他们的工厂在地震中全部倒塌了，善后还是问题，如何有能力还贷呢？ “有关部门能对按房贷做出一些调整，让我们少还一些。”王勋洪说。 王勋洪的同事李凯燕介绍，此次地震中，单位里有6对夫妇双双遇难，留下6个孤儿及老人，“这些孩子、老人，他们怎么还得起房贷？谁来还这些房贷？” 银行举措 农行房贷可缓还半年 根据央行、银监会的发文，建行、农行、工行等银行相继出台相关政策，对灾区贷款提供宽限期。 农业银行宣布，对灾区因灾害影响无法正常还款的个人贷款客户，设置6个月缓付期。在2008年5月12日至11月12日6个月期间，对因受灾害影响无法正常还款的个人贷款（含个人住房贷款），不计收罚息或复利，也不在人民银行个人征信系统和农行内部信贷管理系统反映不良信用记录，并将视各地灾后重建进度，决定贷款缓付期是否进一步延长。 建设银行规定，对客户因地震灾害造成的无法在原合同约定时间归还的各类本外币贷款，不再计收逾期罚息，不再计收复利。 工行表示，对于5月12日灾情发生以后贷款产生违约的，违约记录暂不向人民银行个人信息基础数据库报送。已经报送的，予以调整，但这一规定执行期限暂为3个月。

法制社会　青年与社会　震灾后按揭房贷该如何继续　——以雅安地震为例　洪露萍　（浙江师范大学行知学院，浙＂３－金华３２１００４）　【摘要】众所周知，地震被称为众灾之首。一旦发生强烈地震，其破坏性足以使大批房屋变形、倒塌。－￣Ｎ４ｗ＆，。不　少人疑惑，如果是按揭贷款买的房子，正在还月供的房子成了“危房”或者倒塌成了废墟，是否还要继续还月供呢？如何妥　善处理震灾后的房贷问题，成为一件较为迫切的事。并且，解决震灾后房贷问题应该体现在法律框架下和社会道德认同的范　围内合理分散灾难损失，并兼顾商业银行、贷款人利益，彰显人民政府责任原则的精神。　【关键词】房毁债存；住房按揭贷款　２０１３年４月２０　１３上午８时２分，四川省雅安市芦山　县发生里氏７．０级强烈地震。这场地震摧毁了不少人的幸　福家园。雅安地震以后，关于在按揭贷款房屋毁损灭失的　前提下，买受人是否要继续还月供这一问题，引发了各社　会人士的广泛热议。一些人认为，若是由于地震这一自然　灾害因子造成按揭贷款房屋的毁损灭失，那么贷款人可以　不必继续支付剩余的贷款款项。而另一些人则认为，贷款　者还要继续向银行支付剩余的贷款金额。因为他们之间的　债权债务关系，不会因为房屋的毁损灭失而归于无效。鉴　于此，笔者站在社会学与法学的角度，对震灾后房贷问题进　行分析与总结。　一、震灾后房贷问题所涉及的民事法律关系　在按揭贷款买房民事行为中，存在着双重民事法律关　系。首先是房屋买卖合同关系。我国《合同法》第１４２条规定：　“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承　担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另　有约定的除外。”而根据不动产交易规则，不动产以登记对　抗模式为生效要件，也就是说在按揭贷款买房行为中，房屋　已经交付给买受人。据此，房屋的毁损、灭失应该由买受人　承担。其次是借贷与抵押这一主从合同关系。根据民法学的　原理，抵押物因不可抗力等原因毁损灭失的，抵押权因为客　体的不复存在而灭失的抵押权终止。而根据主从合同关系原　理，主合同不因从合同的终止而终止。据此，买受人与银行　之间的借贷合同继续有效。也就是说，虽然抵押房屋毁损灭　失，但买房者仍要继续还月供。　二、震灾后房贷问题所涉及的责任承担主体　（一）震灾后房贷问题所涉及的责任承担主体——所　有人　震灾后房贷问题所涉及的民事法律关系是清晰明朗的，　即由不可抗力造成的房屋毁损损失由所有人自己承担风险　（除房屋本身存在质量问题）。原因主要有二点：第一，商业　银行与买房者之间签订的借贷合同不因担保物的毁损灭失而　归于无效。第二，房屋所有人不但对房屋有着最根本的支配　和管理的权利，而且还是最本源的受益人。所以按照民法　法律的规定，因地震等不可抗力造成的房屋毁损灭失的风险，　原则上由所有权人自己承担。　（二）震灾后房贷问题所涉及的责任承担主体——商业　银行　银行分担地震风险是其企业社会责任的体现。商业银行　与贷款人之间签订的是借贷合同以及担保合同。根据法律的　规定，担保物的毁损灭失并不影响主合同债权权利的实现。　因此，在法律上有一点是应当值得肯定的，即商业银行作为　债权人，享有向贷款人主张还款的权利。可现实的情况是，　银行如果向毫无还款能力的贷款人主张债权，无异于雪上加　霜。一旦如此，这不仅会有损商业银行的企业形象，还会造　成社会的局部动荡。整体而言，“因不可抗力”而造成合同　不能履行的情况微乎其微。若是商业银行主动与贷款人风险　共担当，不仅风险可控，且广告价值巨大。如此商业银行便　可在民众心中树立起勇于承担社会责任良好的企业形象。正　可谓所失者小、所得者大也。　（三）震灾后房贷问题所涉及的责任承担主体——人民　政府　由地震造成的房屋毁损灭失损失具有一定的社会性。　因为地震是一种目前为止科学技术还无法准确探测的自然　灾害。而且因为其破坏力强，受影响范围广，造成各方面　损失严重。凭借老百姓一人之力往往无力承担其造成的破　坏性后果。正因如此，政府在此时便挺身而出。从以往的　救灾经验来看，国家会出资部分资金用来履行震灾中房屋　毁损的人民与商业银行债务。国家以政策手段，来福利性　的豁免全不是商品房的房贷债务。简单地说国家会代替按　揭者来承担对商业银行的贷款，从而达到不让商业银行来　代替政府受过的目的。　三、震灾后房贷问题小结　由地震造成房屋毁损灭失的风险原则上由房屋人所有　人自行承担。但由于房屋所有人无力承担（企业出于社会　责任感的考虑，或可免除部分的贷款款项），且其中牵涉面　广，已经不紧紧是一个法律上的问题了。此时，我们就要　依赖政府履行其各种管理职能，依托强大的财政力量来帮　助我们老百姓来度过难关。但如果说，简单地让国家实行　大包大揽的行为，在我看来也不是很妥帖。因为这种行为　不仅是对商业银行与贷款人之间的契约的不尊重，而且还　会给一些人以可乘之机，骗取福利。从这里可以看出，加　强法制建设，统一衡量确定商业银行、贷款人和政府救济　之间的责、权、利，从而确定商业利益与政府救济之间的　平衡是非常重要的。　参考文献　【１］罗瑞芳，吴彬．地震后房屋贷款问题应对分析田．四川地　震，２００８，４．　［２］黄彤．合同法［Ｍ】．浙江大学出版社，２０１３．　２０１３．Ｖ０Ｌ．５２３．Ｎ０．１３・５７・

5文/林华灾区房贷面临“震痛”尴尬

行等中资银行做的房贷险都只是基本条款，地震被列为除外责任。业内人士表示，对于自然灾害带来的风险，借款人可以通过投保房贷险转移。由于地震发生概率太小，而一旦大面积发生，任何一家保险公司也无力承担。因此，目前保险公司均未将地震列为房贷险的理赔范围。这使得遭受地震灾害的贷款买房者雪上加霜:房子没有了，却还要继续还钱。保险界人士表示，房贷险一般将地震、海啸等自然灾害造成的损失列为除外责任，即不赔偿企业和家庭由地震原因造成的财产损失。对于投保者来说，需要通过选择一些险种以及附加险，最大程度地弥补地震带来的损失。一些财险公司不仅有涉及针对地震灾害造成城乡居民房屋损失的险种，而且在企业财产险中有一个附加汶川大地震造成大量的房屋毁坏和人员伤亡，国内商业银行在面对“楼在人不在、人在楼不在、人去楼空”的情况，房贷还款责任和风险由谁来承担，就成为一个多方难解的尴尬问题。日前，中国银行业协会专职副会长杨再平表示，银行业协会已向相关部门提出请求，妥善解决地震灾区损毁房屋的按揭贷款问题;部分银行主要负责人也对该问题进行了表态，即采取了贷款延期、还款宽限期、不予罚息等宽限措施。央行副行长苏宁也表示，央行正在会同相关部门积极地对此情况进行研究，“相信会给大家一个妥善解决的办法，既要保护商业银行的利益，也要保护广大人民的利益。”有关专家表示，因房屋损毁不能偿还的房贷债务，应由银行、贷款人和包括政府在内的第三者同担。但是，银行会因此导致不良贷款率的激增，特别是灾区本地的中小银行及农村信用合作社等区域性银行，其影响则更加明显。因此，中国应该建立巨灾保险制度，从而最大程度地减少巨灾风险对社会经济生活的冲击。

房贷险难解地震灾难四川大地震后千万间房屋倒塌，那些按揭购房者很可能面临失屋但仍要还房贷的问题。这不禁让不少供楼人想到，若在办按揭时投保了房贷险，是否能够从保险公司获得赔付，从而通过保险公司来分解还贷风险?从保险公司获悉，作为财产险的一种，房贷险主要保火灾、爆炸、暴雨、台风等条款列明的3种自然灾害，但