关于房地产市场监管的思考

关于房地产市场监管的思考
作者：梁梅林
来源：《管理观察》2009年第17期
摘要:我国的房地产市场是伴随着改革开放而发展起来的,20世纪90年代以来,随着社会主义市场经济体制的确立,城镇住房制度的改革进一步深化,房地产行业迅猛发展。

但是2008年在国内国外经济环境的双重影响下,迎来了房地产整体行业的“寒冬”,使“中国房地产泡沫”成为社会关注的热点问题。

因此,加强房地产市场监管成为当前房地产市场的重要问题之一。

关键词:房地产市场监管垄断
一、房地产市场现状分析
2008年10月,国房景气指数连续10个月回落,达到99.68点,两年来首次处于“不景气”线以下。

1-10月全国商品房销售面积4.5亿平方米,同比下降16.5%,商品房空置面积同比增长了13.1%(截至10月末)。

北京、上海成交量严重萎缩,分别达到了49.6%和40.4%。

全国70个城市中,有35个城市新建住宅销售价格下降,深圳和广州的新建住宅销售价格降幅较大,同比下跌15%和7.4%。

一连串的灰色数字,让整个市场信心全面受挫。

地产全行业陷入了数年来最为艰难的萧条局面。

6万多家地产公司,数以万计的员工的就业,众多白领和农民工的收入,都系于一条产业链的兴衰。

作为“重要支柱产业”,房地产业有着最广泛的关联影响,其低迷状态必将传导到下游的建材、建筑施工、家居等行业,上溯至上游的钢铁、水泥、土地等行业,乃至金融安全。

地产行业在信贷政策重负下的萧条,远比想象的后果更为严重。

为应对危机,国务院连续三次降息,并推出扩大内需的“4万亿元”计划。

也加大了保障性住房的建设力度,且出台了一系列放松首次房贷的政策。

同时,在不断出台各种“救市”措施过程中,国家相关部门也在加强对整个房地产市场的监管力度,避免出现更大的“危机”。

二、房地产市场政府监管的必要性分析
(一)房地产市场存在垄断性
房地产的垄断性是由房地产特性决定的,房地产的主要特性是位置的不可移动性,一幢房屋一旦确定位置,其它建筑就不可替代,而且因存在楼层、朝向不同等因素,决定了一幢住宅中的每套住宅都具有独立性,因此物业在出租和出售时,带有地域性和垄断性,从而形成垄断价格。

由于房地产投入大,回收期长,因而能进入房地产市场的只能是少数企业。

再加上土地供应的有限性和房地产开发经营的规模要求等,很容易形成部分的或地域性的垄断,土地一级市场由政府垄断,经济适用住房和廉租住房由政府提供。

为了稳定住房价格,保护消费者利益,房地产市场必须要政府进行监管。

(二)房地产交易存在信息不对称
由于房地产市场交易的高价值性,与土地附着物相联系的房产等方面的信息拥有差异造成了信息严重不对称。

对开发商来说,其对商品质量(内在和外在的)了解的更清楚,从而信息的相对拥有量较多。

而对一般的需求者来说,既没有能力也没有精力去寻求这些信息。

信息不对称一方面提高了房地产市场的交易成本,另一方面降低了市场的流动性。

(三)房地产市场极度缺乏竞争性
房地产作为不动产,这一特性决定了开发商之间的竞争为位置固定的空间竞争。

也就是说,开发商是有空间分布的,而不是集中于一点进行竞争。

更为重要的是,空间竞争决定了开发商之间的竞争为少数企业之间的竞争。

尽管中国房地产市场有5万余家开发商,但真正构成实质性竞争的只有周围少数几家开发商。

由于同一或相邻区域的开发商不多。

研究结果表明,房价与市中心距离成反比,与开发商间距成正比。

三、次贷危机对房地产市场监管的启示分析
美国次贷危机发生的时期,正值我国房地产市场发展的一个大周期,因此许多人不免发生这样的疑问,中国会不会也发生信贷危机?对此,许多专家给出了否定的回答,其原因主要在于中国房地产市场与美国次级按揭市场,二者存在很大不同。

最主要的是住房抵押贷款人一般都是直接向银行申请贷款,没有复杂的衍生产品。

同时,房产首付在30%以上,政策上不允许发放零首付贷款。

但是,我们应当看到,“美国次贷风波始起于美国楼市拐点的出现,而次贷的风波又加速了美国楼市的下滑,两者最后互为因果将美国的经济拖向了下滑的通道。

”而且,自从1998年我国停止福利分房后,我国的住房抵押贷款的规模不断的飙升,尤其是近些年投机性购房更是成为一股风潮。

据上海银监局2008年2月发布的《2007年度上海市房地产信贷运行报告》称,截至2007年12月末,全市中资银行商业性房地产贷款余额5137.62亿元,比年初增加452.88亿元,同比多增63.28亿元,房地产贷款余额同比增长10.58%。

2007年,上海中资商业银行增量贷款中有27.5%投向了房地产业。

截至2007年去年12月末,中资商业银行房地产贷款占各项贷款的比重为32.2%。

如果加上大量以房产作为抵押的其他贷款,房地产价格的波动已影响到银行一半左右
的信贷资产安全。

在房地产市场波动加剧及宏观调控不断加强的同时,房地产信贷运行与市场之间的关联更趋密切,无论是银行、房地产开发企业,还是房贷借款人,都面临因房价波动而带来的压力与风险。

最近,深圳个别的断供事件实际上也给房地产市场安全敲了一个警钟。

因此,未雨绸缪,及早找出对策,才是我们应当采取的正确态度。

四、完善房地产市场监管的几点思考
(一)信息披露与规制
主要针对房地产市场存在的严重信息不对称,如价格信息、产品属性信息、交易信息、质量信息、企业信息等,政府应当建立信息披露制度,降低交易过程中的信息的不对称。

具体来说:政府要提高房地产预售、上市标准,规范购房流程,切实维护购房者的合法权益;开发商也应向购房者充分展示楼盘信息;政府应严格控制预售许可证的发放,提高期房的预售标准,严令禁止不符合预售标准的“空中楼阁”进入市场。

而购房者也要注意在签定合同时要把开发商的口头承诺写入合同中,以防止开发商的欺诈蒙骗行为。

作为开发商而言,也应尽量将自己开发楼盘的信息详尽地传递给购房者。

此外,规范房地产中介机构,严厉打击房地产中介坑蒙拐骗消费者的经纪行为等。

(二)房地产价格监管
对大多数商品服务和生产要素来说,应通过市场竞争来确定价格。

但市场失灵的存在为政府实行价格规制提供了必要性。

房地产市场价格规制的内容包括:对房地产行业的价格规制。

政府在土地出让时应该限定特定地段房地产的销售价格,同时,在房地产市场应根据产品的地理、属性和需求,给出房地产市场的参考价。

对不正当价格的规制。

由于存在着信息不对称,房地产市场上还经常出现不正当价格行为,如价格欺诈。

对此,需由政府制定物价管理法规。

这些法规包括对物价的一般水平、物价的浮动幅度、对价格欺诈行为的处罚办法等。

(三)房地产交易规制
政府对垄断行为的有效管理方式是采取交易规制,房地产行业存在三个市场,就存在三大类对交易行为的规制。

(1)在房地产一级市场,推行土地出让的招标、拍卖制度,体现土地供给的公开、公平、公正。

(2)在房地产二级和三级市场,加强对房地产企业垄断行为的监管,政府应依法惩治不正当竞争行为,对房地产企业的产品和服务进行质量监督与价格监控,以维护市场的有效竞争。

(四)社会保障规制
政府管理的重要目标之一就是兼顾效率与公平,保障公平,保障“居者有其屋”是政府房地产治理的前提条件。

近几年的“经济适用房”,“廉租房”的建设便是其重要内容。

任何一个社会都存在贫富差距,但较好地解决中低收入者的住房问题却是个重要问题,也是各国政府努力追求的目标。

新加坡的公共组屋、日本的住宅公团、住房供给公社、美国的住房补贴政策、香港的居屋计划等,莫不是通过政府的干预来保障中低收入者的住房消费水平的。

我国目前商品房价格居高不下,中低收入者“望房兴叹”,因此政府应采取多种措施,如成立经济适用房开发机构,发放低收入者住房补贴,减免房地产税费,完善住房公积金制度等措施,圆中低收入者的住房梦。

政府一般实施社会保障规制,通过征收社会保障税来建立社会福利基金,用于失业救济、退休养老保障、医疗教育补助等福利项目。

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参考文献:
[1]王剑.我国房地产市场存在的问题和对策.北方经贸.2008.4.
[2]魏劭琨.中国房地产业问题思考.合作经济与科技.2008.10.
[3]兰泽琛、王冷莎.美国次货危机反观中国房货问题.商场现代化.2008.6.
作者单位:西安市城市房屋拆迁安置管理办公室。