深圳市房地产市场监管办法问答课件

《房地产相关法规》PPT课件目录CATALOGUE•房地产法规概述•土地使用权法规•房屋买卖法规•房屋租赁法规•房地产税收法规•房地产金融法规•房地产市场监管法规01CATALOGUE房地产法规概述房地产法规的定义与作用定义房地产法规是指国家制定、公布、施行的有关房地产管理、交易、税收等方面的法律规范总称。

作用维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展。

法律行政法规部门规章地方性法规房地产法规的体系结构如《中华人民共和国城市房地产管理法》等，构成房地产法规的核心和基础。

如住房和城乡建设部发布的《商品房销售管理办法》等，对房地产领域进行细致管理。

如《物业管理条例》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等，对房地产领域进行具体规范。

如各地出台的房地产管理条例、实施细则等，结合当地实际情况进行规范。

房地产法规的历史与发展古代房地产法规01早在古代，我国就有了关于土地、房屋买卖、租赁等方面的法律规定。

近现代房地产法规02随着社会的变革和经济的发展，近现代房地产法规逐渐完善，涵盖了产权、交易、税收、规划等方面。

当代房地产法规03近年来，我国房地产市场快速发展，相关法律法规不断完善，以适应市场发展的需要。

同时，随着国际交流的增多，我国房地产法规也在逐步与国际接轨。

02CATALOGUE土地使用权法规土地使用权的取得与转让土地使用权取得方式包括出让、划拨、转让等，每种方式的条件和程序不同。

土地使用权转让条件土地使用权转让需满足一定条件，如取得土地使用权证书、支付土地使用权出让金等。

土地使用权转让程序包括签订转让合同、办理土地使用权变更登记等步骤。

03出让合同争议解决当事人因履行出让合同发生争议，可通过协商、调解、仲裁或诉讼等方式解决。

01出让合同内容包括出让地块的基本情况、出让年限、出让金支付方式及期限、违约责任等。

02出让合同变更与解除在出让期限内，因城市规划调整等原因，可依法变更或解除出让合同。

《深圳市房地产市场监管办法》问答（一）改革开放以来，我市房地产业迅速发展，对经济发展和改善人民群众居住条件发挥了重要作用。

但近年来，房地产开发经营和中介服务中出现了许多新情况、新问题，房地产行业准入门槛低，市场行为不够规范，行业诚信缺失的现象较为普遍，对房地产业的健康发展造成了不良影响。

为规范房地产开发经营、经纪和估价活动，促进房地产市场有序运行，维护当事人的合法权益，市政府制定并颁布施行《深圳市房地产市场监管办法》。

1、深圳快速城市化进程，带来了经济的繁荣，但是一些违法建筑的存在，对房地产交易秩序也产生了极大影响，《办法》对该类问题是否有规范？答：《办法》第七条规定禁止未取得房地产开发资质证书的任何单位和个人从事房地产开发，禁止任何单位和个人违反国家土地管理法律法规擅自在未依法取得建设用地使用权的土地上进行房地产开发。

同时，禁止销售违法开发建设的建筑物，禁止任何单位和个人为其销售行为提供法律见证、经纪、公证、贷款等服务和便利。

第八十条规定，对于违反上述规定开发建设的房地产，依法予以拆除。

对质量安全且不严重影响城市规划可以加以利用的，依法没收或者征收后用于保障性住房。

对于销售违法建筑的，由主管部门依法没收违法所得。

违法所得无法计算的，按照所实际销售的违法建筑经评估的工程造价额计算违法所得；涉嫌非法经营犯罪的，移送司法机关依法处理。

另外，对承建违法建筑的施工企业，及为违建销售提供服务或者便利的法律服务机构、公证机构、商业银行等，由相应的主管部门依照各自职责依法进行处理。

2、房地产开发企业在申报立项时，应当建立项目资本金制度，《办法》对其建立和使用有何要求？以及此项制度具体实行的时间界点是？答：《办法》要求房地产开发企业在申报立项时，按照国家有关规定建立项目资本金，在商业银行设立专户存储，专项用于项目建设。

并规定，房地产开发企业在申请预售时，其账户内余额应当不低于项目资本金的10%。

同时，只有在规划验收合格并取得合格凭证后，房地产开发企业才可以提取使用。

《深圳市房地产市场监管办法》解读《深圳市房地产市场监管办法》（以下简称《办法》），已经市政府五届一次常务会议审议通过并正式发布，将于２０１０年９月１日起正式实施。

深圳市规划和国土资源委员会将连续３天就该办法的内容以问答形式进行详细解读，进一步加强房地产行业从业人员及社会公众对《办法》的理解与认识。

１．房地产开发企业在申报立项时，应当建立项目资本金制度，《办法》对其建立和使用有何要求？其意义何在？答：《办法》要求房地产开发企业在申报立项时，按照国家有关规定建立项目资本金，在商业银行设立专户存储，专项用于项目建设。

并规定，房地产开发企业在申请预售时，其账户内余额应当不低于项目资本金的１０％。

同时，只有在规划验收合格并取得合格凭证后，房地产开发企业才可以提取使用。

这将有效避免实际情况中很多项目公司解散后，出现商品房质量问题，或者发现房地产开发中存在欠缴相关税费等违法违规行为，难以追究项目公司的法律责任，导致小业主无法办理房地产权利证书或者房屋质量维修无法落实情况。

２．对于此前房地产销售中盛行的内部认筹、内部认购等变相商品房销售方式，《办法》有什么规制措施？答：《办法》明确规定，无论是取得预售许可证之前，还是之后，房地产开发企业都不得以内部认购、内部认筹等方式进行变相出售或者非公开预售商品房。

同时在法律责任中规定，房地产开发企业未取得预售许可证而销售或者以内部认购、内部认筹等方式变相销售商品房的，由主管部门责令停止违法销售行为，并按实际销售的商品房数量每套处１０万元罚款。

３．国家一直强调要加大打击房地产开发企业囤积截留房源、捂盘惜售、哄抬房价或者联合定价等违法行为的力度，对此，《办法》是否有相应的措施？答：首先，《办法》设置了价格申报与明码标价制度。

《办法》要求价格综合管理部门会同相关部门制定并公布房地产开发价格行为规则，引导、规范房地产开发企业依法自主定价。

房地产开发企业在确定合理的价格受应当报价格监督执法部门备案。

深圳市房地产市场监管办法
佚名
【期刊名称】《房地产评估》
【年(卷),期】2011(000)007
【摘要】第一章总则第一条为加强深圳市（以下简称本市）房地产市场管理，规范房地产开发经营、经纪和估价行为，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据有关法律、法规和规章，结合本市实际，制定本办法。

【总页数】9页(P6-14)
【正文语种】中文
【中图分类】F293.3
【相关文献】
1.深圳市龙岗区房地产权登记及商品房市场管理遗留问题处理办法 [J], ;
2.房地产开发项目停车位权属问题讨论——兼评《深圳市房地产开发项目停车位建设及处分管理办法(征求意见稿)》 [J], 林慧敏
3.房地产开发项目停车位权属问题讨论——兼评《深圳市房地产开发项目停车位建设及处分管理办法(征求意见稿)》 [J], 林慧敏;
4.天津：科学编织房地产市场监管之“网”--天津房地产市场监管工作印象 [J], 秉渌
5.深圳市市场监管局《深圳市餐饮服务违法行为记分管理办法(试行)》 [J],
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深圳市房地产管理若干规定文章属性•【制定机关】深圳市人民政府•【公布日期】1993.11.09•【字号】深府[1993]441号•【施行日期】1993.11.09•【效力等级】地方政府规章•【时效性】失效•【主题分类】房地产市场监管正文深圳市房地产管理若干规定（１９９３年１１月９日深府[1993]441号）第一条为加强深圳市土地管理，规范房地产市场秩序，发展房地产业，根据有关法律、法规的规定，制定本规定。

第二条深圳市人民政府（以下简称市政府）对辖区内的土地实行统一规划，统一征用，统一开发，统一出让；对房地产实行统一测绘查丈，统一登记发证，统一进行行业管理和市场管理；统一管理土地开发基金。

第三条深圳市规划国土局（以下简称市规划国土局）是深圳市国土管理、房地产行业和市场（福利商品房、微利商品房除外）的主管部门，负责本规定的实施。

市规划国土局向各行政区及街道办事处、镇派出的分支管理机构，按划定的职责实施对房地产行业和市场的管理。

第四条深圳市征地工作由市规划国土局负责，各区及各街道办事处、镇、村应予积极支持和配合，其它单位或个人不得擅自向农村征用土地。

第五条在本市范围内的合作建房，是指一方或多方出地、一方或多方出资合作开发经营房地产并进行产权分成的行为的。

合作建房视同房地产转让。

第六条以招标、拍卖方式取得土地使用权的单位和个人、其土地使用权已核准登记并领有《房地产证》的，可以与他方合作建房。

第七条凡属减免地价款或通过行政划拨取得土地使用权的企业、其他经济组织或个人，经市规划国土局批准并按市场价格补足地价款后，可以与地方合作建房。

第八条合作建房的出资方必须是在市规划国土局注册的房地产开发公司。

第九条下列用地，不得用以合作建房：（一）国家机关、事业单位、部队、教育、文化、卫生、科研单位的非营利性用地；（二）市政公共设施的非营利性用地；（三）农村住宅用地；（四）法律、法规限制的其他用地。

第十条经市规划国土管理部门划定为非农用地的，集体经济组织的土地，视为有偿受让用地，可以与地方合作建房，但建成的房地产只能自用或出租。

深圳房地产七大法律知识解答1、关于继承房产相关问题？继承的房产要缴纳什么税费？有没有规定继承的房产是否几年内不能卖？根据深圳市地方税务局深地税函[2011]169号《深圳市地方税务局关于尽快明确存量房交易税款征收工作中相关事项的复函》：个人通过离婚、继承、直系亲属赠与、赡养关系赠与等税收法律法规规定属于免税(不征税)的过户情形，纳税人持税务机关出具的免税(不征税)证明办理过户。

以其它无偿赠与方式过户以及没有价格的过户情形，应按照通告要求，如其价格明显偏低且无正当理由的，按计税参考价格核定其计税价格。

商品房方可进入市场。

另需注意：如为政策性住房的，当事人需取得房改部门同意上市的批复后前往深圳市房地产权登记中心申请办理安居房换证登记并提交如下材料：1、深圳市安居房换证登记申请表；2、权利人身份证明；3、《房地产证》原件；4、深圳市人民政府住房制度改革办公室批复；5、因死亡，权利人发生变更并已办理财产继承权公证的安居房换证申请，应同时提交财产继承权公证书等相关文件；6、法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件。

涉及房改事宜，请向市住房和建设部门咨询。

如为政策性住房外的其他非市场商品房的，需完善用地手续后方可进入市场。

涉及补地价事宜请前往房屋所在地的深圳市规划和国土资源委员会各管理局咨询或办理。

2、到期房地产续期的土地使用年期如何计算？到期房地产，业主需继续使用该土地的，在不改变用途的情况下，按照有偿使用土地的原则延长土地使用年期。

在1995年9月15日前签订土地使用权出让合同书的，其土地使用年期执行1995年9月15日《深圳市人民代表大会常务委员会关于修改〈深圳经济特区土地使用权出让条例〉第十一条的决定》中“土地使用权的最高使用年限为七十年，不同用途的土地使用年限按照国家规定执行”的规定。

符合该规定的自土地使用权出让合同约定的起止日期推算顺延。

3、什么是安居房？安居房是指出售给国家机关事业单位职工的准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。

深圳市房地产市场监管办法问答课件This manuscript was revised by the office on December 22, 20121、《办法》第五条规定主管部门应当建立房地产信息系统，该系统对房地产市场的管理有何意义和作用？答： 房地产信息系统是房地产主管部门根据房地产市场监管需要，建立的一个房地产交易、管理的操作平台和有关房地产交易、管理信息的发布平台。

根据《办法》规定，房地产预售信息披露、房地产买卖合同签订、备案，房地产经纪机构签订委托合同、发布房源信息，房地产（土地）估价机构签订委托合同、出具估价报告等，均应当通过信息系统进行，以实现主管部门对房地产市场的实时监控，从而保障购房人的权益，促进房地产市场的健康发展。

2、改革开放以来，深圳的房地产市场迅速发展繁荣，房地产经纪机构也如雨后春笋般涌现。

但是据统计，在房地产主管部门备案的经纪机构比例不足20%，《办法》对于这类问题有没有作出相关规定？答：《办法》第二十八条明确规定了备案制度。

对于在本市开展房地产经纪业务的经纪机构（包括依法设立的分支机构），应当在取得营业执照后30日内持营业执照、法定代表人或者负责人的身份证明、房地产经纪人员的资格证书、劳动合同和社会保险缴纳证明等材料到主管部门办理备案。

主管部门应当在收到规定的备案材料后5个工作日内，为其办理备案手续；对于《办法》施行以前未备案的经纪机构，应当在《办法》施行后30日内，持上述材料到主管部门备案。

同时，《办法》第七十六条还规定，未经备案而在本市开展业务的，由主管部门责令限期改正，处5万元罚款。

3、房地产经纪人员执业应当获得执业资格，但由于二手房经纪业务受市场行情影响大，加上经纪机构重效益、轻服务等不良经营理念影响，许多从业人员未获得执业资格，也未经专业培训即仓促上岗，对此，《办法》有无作出相应规范？答：《办法》规定房地产经纪人员执业的，应当加入房地产经纪机构，并按规定在主管部门办理备案，其执业登记信息发生变更的，应当自变更之日30日内到主管部门办理变更手续。