投资性房地产--成本模式和公允价值模式计量的区别复习过程

（二）采用公允价值模式进行后续计量（收租、 公允价值变动作其他业务处理）
1.采用公允价值模式的前提条件
• 只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够 持续可靠取得。即同时满足下列条件： （1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。 （2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类 或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投 资性房地产的公允价值作出合理的估计。
• [例题8-5]P129 • [练习]2007年1月1日，甲将一栋写字 楼租赁给乙公司使用，原采用成本模 式计量，现在符合公允价值计量条件， 转为公允价值计量模式。该写字楼原 价900万元,已计提折旧27万元，账面 价873万元， 2007年1月1日的公允 价值为950万元，假设甲按照净利润 的10％计提盈余公积。
[新课]：
• 第一节 投资性房地产概述 一、投资性房地产的概念 投资性房地产，指为赚取租金或资本增值或两者 兼有而持有的房地产。能够单独计量和出售。 二、投资性房地产的性质 • （1）投资性房地产业务是一种经营性活动 • （2）投资性房地产为企业带来经济利益流入 的方式与自用房地产明显不同 • （3）投资性房地产有两种后续计量模式
• 企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所 有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。
会计科目
• 投资性房地产——公允价值变动 • 公允价值变动损益
2.采用公允价值模式进行后续计量的会计处理
• (1)不对投资性房地产计提折旧或进行摊销； • (2 )以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基 础调整其账面价值，差额计入当期损益： 借: 投资性房地产-XX（公允价值变动） 贷：公允价值变动损益 （公允价值下降则分录相反） • (3)取得的租金收入确认为其他业务收入。 • [例题8-4]P129

一、内容提要本章解析投资性房地产的界定及入账成本的确认，对投资性房地产的两种后续计量模式在选择标准上、会计处理上和计量模式的转化上进行了系统地阐述，最后，本章对投资性房地产的转换及处置做了案例解析。

二、关键考点1.投资性房地产的辨认；2.公允价值模式下投资性房地产的会计核算；3.成本模式转为公允价值模式的会计处理原则；4.公允价值模式下投资性房地产与固定资产、无形资产或开发产品相互转换时公允价值与账面价值差额的归属科目认定；5.投资性房地产处置损益的计算，尤其是公允价值模式下“其他综合收益”和“公允价值变动损益”转入“其他业务成本”的会计处理。

三、历年试题分析年份题型题数分数考点2017单选题 1 1.5自用房产转为公允价值模式计量的投资性房地产形成贬值的科目归属多选题 1 2 投资性房地产会计处理原则的正误甄别判断题 1 1 投资性房地产的界定综合题 1 18 投资性房地产结合所得税的会计处理2018单选题 1 1.5 投资性房地产折旧的计算多选题 1 2 成本模式转公允价值模式的会计处理判断题 1 1 投资性房地产的后续支出处理计算题 1 10 公允价值模式下的投资性房地产的会计处理2019单选题 1 1.5 投资性房地产日常维护支出的科目归属多选题 1 2自用房产转换为公允价值模式的投资性房地产对财务报表项目的影响判断题 1 1 部分出租部分自用的会计处理原则计算题 1 10公允价值计量模式下投资性房地产的取得、公允价值变动及转为自用固定资产并提取折旧的会计处理四、本章知识点详解【知识点】投资性房地产的特征与范围▲▲▲【解释】房地产包含两部分：地皮与地上建筑物。

房地产企业购买地皮，并在此基础上建造商品房，两者合二为一属于房地产企业的库存商品，计入“开发产品”科目。

一般企业购买地皮，计入“无形资产——土地使用权”，建造的地上建筑物计入“固定资产”，如果无法合理区分，全部计入“固定资产”。

一、投资性房地产的定义及特征（一）投资性房地产的定义所谓投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。

不同计量模式对投资性房地产会计处理的差异分析新的会计准则颁布以前，对投资性房地产没有单设“投资性房地产”科目进行核算，而是区分为下列三种类型：房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租，设置“存货——出租开发产品”核算；一般企业的固定资产中的房地产对外出租的，在“固定资产”科目核算；土地使用权在“无形资产”科目核算。

但无论在哪个科目核算都只能采用历史成本原则计量，即成本模式。

在新会计准则中，投资性房地产被定义为：为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。

从而把已出租的建筑物、已出租的土地使用权和持有准备增值后转让的土地使用权划分为投资性房地产，并统一使用“投资性房地产”科目核算。

新会计准则首次引入了公允价值计量属性，允许采用成本模式或公允价值模式这两种计量属性，现就就两种计量模式对投资性房地产会计处理的差异进行分析比较。

一、投资性房地产后续计量的会计处理二、投资性房地产转换的会计处理（一）投资性房地产转换为自用房地产1．采用成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当在房地产转换日按照该项投资性房地产在转换日的账面余额转入“固定资产”或“无形资产”科目，即借记“固定资产”或“无形资产”科目，贷记“投资性房地产”科目；按已计提的累计折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，贷记“累计折旧”或“累计摊销”科目；原已计提的减值准备，借记“投资性房地产减值准备”科目，贷记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目。

2．采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以投资性房地产在转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。

具体处理如下：按照投资性房地产在转换日的公允价值，借记“固定资产”或“无形资产”科目，按照该项投资性房地产的成本，贷记“投资性房地产——成本”科目，按照该项投资性房地产的累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产——公允价值变动”科目，按投资性房地产在转换日的公允价值和其账面价值的差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。

投资性房地产公允价值计量模式分析投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或同时为两者而持有的房地产。

而对于投资性房地产公允价值的计量模式，是指根据货币金融资产和货币金融负债相同的基础，以公允价值计量投资性房地产，不再按成本模式计量。

下面将通过分析投资性房地产公允价值计量模式来探讨其特点和作用。

投资性房地产公允价值计量模式的特点之一是强调将投资性房地产持有的公允价值以及相应的变动纳入资产负债表中。

这使得投资性房地产的价值更加真实和透明，从而更好地反映其在市场中的真实价值。

这也更有利于投资者和利益相关者对公司财务状况的理解和评估。

投资性房地产公允价值计量模式能够更好地指引公司管理层对投资性房地产进行合理的资产配置和决策。

通过公允价值的计量，管理层可以更清晰地了解到投资性房地产的市场价格波动，从而更加准确地把握市场状况，及时调整投资组合，降低投资风险，提高投资收益。

投资性房地产公允价值计量模式的应用还有助于提高公司的财务透明度和诚信度。

投资性房地产的公允价值计量模式能够使公司财务报表更加真实和透明，有利于投资者和利益相关者对公司的财务状况进行更准确的评估和决策。

公司采用投资性房地产公允价值计量模式，能够更好地遵守相关的财务会计准则和监管规定，提高公司的财务合规性和诚信度。

投资性房地产公允价值计量模式在当前的市场环境下具有重要的意义和作用。

通过充分发挥其特点和作用，能够更好地指引公司管理层进行合理的资产配置和决策，为公司的风险管理提供有力支持，提高公司的财务透明度和诚信度，从而为公司的持续健康发展打下坚实的基础。

建议投资公司在经营中充分认识和应用投资性房地产公允价值计量模式，从而更好地实现自身的长期发展目标。