房价，我们拿什么拯救你 南京大学政府管理学院 黄璟 内容摘要：两会中房价成为了热议，而其更深的利益纷争却关乎这个国家的财税制度和中央与地方的关系。房价问题并不是那么容易解决，但政府的决心和勇气是不容低估的，也希望政府不要过分看重其房地产的经济利益，而忽视了房价的社会问题性质和政府的合法性和分配性问题。
关键词：房价 两会 分税制 土地财政 改革 前言：两会以一种中国式的议政方式反映着当下中国面临的关键问题。“房价”史无前例地成为了两会讨论的“第一话题”。7%的政协提案跟房子有关，解决的方式都触及到了问题的根本，但其解决的难度却是堪比蜀道。其中中央政府和地方政府的利益博弈将使“房价”问题更加盘根错节。房和城乡建设部部长姜伟新在海南代表团上所说：“能稳定，总理都说了，不稳定怎么行，肯定行！不行也得行！” 之后，他在回答亚澳记者提问时最后的话锋一转：“我个人的看法，中国未来20年房价上涨压力仍然很大的。”这样暧昧的表态，流露出的是中央政府的纠结。
房价的高涨在“蚁族”“蜗居”等词眼的流传中成为了09年的国家级的热点问题。房价其实一直都很高，但关键的问题出在，近几年来房价上涨幅度远远地高于工资的上涨幅度，其结果是白领阶层现在买不起，以后更加买不起。唐家岭被称为京郊最大的“蚁族”集聚地，有将近五万人，其中更多的是高校的毕业生，他们就在这样十几平方米的空间中为自己的未来担心。上海的情况更加是有过之而不及，300万元在中环以内能买到60平米的房子已经不多见了。其他一些的一线和二线城市也是水涨船高，其涨幅之高让人瞠目结舌。将房价问题仅仅归结于社会问题已经略显得有些大事化小了，其实这个问题却已经到了一个国家的战略高度。一大批高等教育出来的人才，为了买房，要不被按揭困住了所有的理想，要不就回到不发达的中小城市而其所学根本就是无用武之地。一个民族的年轻一代如果没有激情去追求自己的理想，而只为自己的几丈休憩之地所束缚住，那么这个民族还有生命力吗？还有创新力吗？ 有人会反诘道：“为什么年轻人急着买房那？租个房子不是可以了吗，英国人美国人年轻人又多少能买的起房那？” 我只能说这些人不是很了解中国的国情，房子在中国的地位无法与外国比较，因为房子后面是一大串的链接，其牵扯着结婚，孩子的教育条件，户口等等中国文化和制度特色的东西。 房价问题难以解决的真正原因是牵扯了各种复杂的利益群体。房地产开发商，房产投机商，政府等等都是这个奶酪的享有者。房价高的一个根本原因是地价太高，而导致房价成本巨大。中国实行的是城市土地国有制，城市土地的出售所得是地方政府收入的重要来源。北京，上海，广州，深圳，杭州，南京等等政府的地产收入已远远大于其税收收入，占其总收入的一半以上。这几年，由中央政府所主导地方政府参与的四万亿的投资扩内需的政策实行中，地方政府的财力吃紧，出现赤字背负巨大债务。中央政府和地方政府都希望通过出售土地来增加收入。此外，中央政府和地方政府的博弈中，中央政府希望得到地方的支持，注定中央政府在土地的问题上会对地方政府妥协或无法急于彻底改革。中国在上世纪90年代所实行的分税制改革之后，国税和地税分开征收，从而理清了地方和中央在财政上的关系，激发了地方发展的积极性，同时也确定了中央政府有绝对的财政来主导改革。但其弊端是，由于地方税务相对难以征收且数额不多，而地方政府却面对众多的地方发展所要的各项支出。因此土地财政的重要性就不言而喻了。如果要改变中国房价问题，其关键是改变土地定价的规则，而土地定价规则的动摇，却是对整个中国财税制度的重新调整。所以要改变房价的高涨，要看中央政府和地方政府的决心和智慧了。 同时关于房价在人们也许多的分歧，并不只有人说房价太高了，也有人说房价太低了。社会中，没有买房和正要买房的人认为房价太高了；而已经买到房的或不只一套房的人则希望房价越高越好。由此可见，不单单制度因素更有社会力量在推动房价上涨。房地产泡沫，社会青年压力大等等经济社会问题由此越演越烈。 两会中，许多的政协和人大代表提出了许多的关于房价解决的提案，其中不乏真知灼见。对于物业税，我是比较赞同的，可以有效地遏制一下炒房现象。但对于现在正在建设的保障性住房，我不敢苟同，不仅担心其变成炒房团的获利机遇，也担心其变成贫民窟。与房子相关的是，一个社区的治安，文化，教育，交通，环境条件。保障性住房价格相对较低，但其相应的社区环境也是相对较差的，尤其是教育，许多人会为了孩子继续追求教育好的房置，而来入住的家庭是相对收入较差和文化素质相对较低的，因此可能会出现区域性的贫民区。因此，如果要建设保障性住房第一务必要分散，第二也要相应进行教育公平改革。 今年的两会，比起往年更加的开放，提的建议更加切合实际。房价成为两会的第一话题，代表着两会渐渐从单纯的政治功能，向更加关心百姓民生和解决社会国家重大问题的方向前进。祖国的未来必定更加的美好，因为有那么多有识之士在高呼:“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。”也有温家宝总理的自勉“亦我心之所善兮，虽九死其犹未悔。”同时更有许多青年白领改变了自己的思想观念，不为了住房作茧自缚，也不自愿啃老。突然想起了梁启超的话“少年强则中国强”，如果少年被房价困住，那么这个国家也就被这些水泥砖块所累。
房产经纪人话术价格篇房产经纪人话术大全（价格篇）随着现代房产行业的日渐活跃和城市的发展，买房、租房的人们越来越多，房产经纪人的队伍也日渐壮大。
yjbys店铺下面为你整理了一些关于房产经纪人的话术，希望对你有所帮助。
一、客户问关于房价的问题1、我就这么多钱，再多了就买不起了。
思路：这种情况一般都是客户在斡旋，希望可以得到更低的价位，举一些曾经因为犹豫错过购买时机，花更多钱买房的案例。
A：X姐，您看到了房价在持续的涨，您现在再不出手，过段时间您就要花更多的钱买同样的房子啦!(举例)我之前有一个客户一套房子没定，后来花了比当时多13万买了那套房..........。
B:X姐，您现在不买，那您现在能买3居的钱到时候只能买2居了!C：X姐，这套房子的价位已经是这里较低了，要不我也不会给您推荐对吧?这套贩子卖了，那比这套高出5万的那套就是较低的了。
思路：表示理解，同时也传递给她，我们一定会帮助她去全力争取，但不宜给能争取到得具体数字承诺。
(特别是对客户贷款的，在没有把握确定评估价、贷款数额之前别乱承诺。
)D：这套房子价位非常低了，我之前跟房东谈过，房东这里实在谈不下去了，但无论如何房东这边我肯定会帮您在全力争取，能少一分就少一分吧。
您等我电话，如果真谈不了，那小李也真没办法了。
思路：已退为进，同时给台阶下。
E:X姐，那可能只能帮您在周边小区找一套了，因为这个小区这样的户型就这一套性价比是较高的。
说实话，X姐，我觉得像这样的房子，您周转一下或向亲朋好友周转都值得买，我很多客户也这样觉得房子好借钱也定，因为我清楚如果您错过这套，您很难再买到这么合适的房子了。
(在刺激利益点)2、我从别处也看好一套，如果你这个不行，我就定那套。
思路：很从容大方的面对，当她说的是真的。
A：没关系X姐，今天咱们先帮您谈这套，谈到了，您就定，真谈不到，您再定那套，您说呢?B：X姐，咱们既然坐在这里，咱就谈这套房子的事情，您别又说别的房子了，一会儿房东来了，听了会显得您买房没有诚意，这样房东可能也就不会真心诚意的跟我们谈，您觉得呢?这套房子真的非常适合您，房东人也很好。
房地产讲盘话术1. 嘿，你知道吗？这房子就像一个温暖的港湾，能让你疲惫的心找到归属！比如那个大客厅，多宽敞啊，就像能包容你所有的喜怒哀乐。
2. 哇塞，这个小区的环境，简直就像一个大花园！你想想，每天走在里面，那心情得多舒畅呀！3. 咱这房子的户型，那可真是绝了！就好比一个精心设计的艺术品，每个角落都恰到好处。
4. 你看这房子的采光，多棒啊！阳光洒进来，跟金子似的，这感觉多美妙啊！5. 这房子的位置，那可是黄金地段啊！就像城市的心脏一样，干啥都方便。
6. 哇，这房子的装修，精致得很呢！好比是一件华丽的外衣，让人眼前一亮。
7. 你想想，住在这样的房子里，不就跟住在天堂一样吗？每天都开开心心的。
8. 这房子的性价比，超高的哟！就像捡了个大便宜，你还不心动？9. 这个小区的配套设施，那叫一个齐全！跟个小城堡似的，要啥有啥。
10. 咱这房子的风水，好得很呐！住进来肯定顺风顺水，不信你试试。
11. 你看看，这周边的学校，多好啊！孩子上学多方便，这不就是为了孩子的未来着想嘛！12. 这房子的隔音效果，那可太好了！就像与世隔绝一样，安静得很。
13. 哇哦，这房子的阳台，简直太惬意了！在这晒晒太阳，喝喝茶，多享受啊！14. 这房子的质量，那是杠杠的！就像坚固的堡垒，住得安心。
15. 你知道吗，住在这，就跟拥有了整个世界一样！啥都不缺。
16. 这房子的停车位，多宽敞啊！再也不用担心停车难的问题了。
17. 哎呀，这房子的潜力巨大啊！就像一只潜力股，以后肯定大涨。
18. 这房子的物业服务，那可周到了！就跟贴心小棉袄一样。
19. 你说，这么好的房子，上哪找去？20. 赶紧来买吧，错过了可就没了哟！我的观点结论：房地产讲盘就是要突出房子的优势和特点，用生动形象的语言和例子让客户心动，产生强烈的购买欲望。
我国从1998年开始．房地产市场呈现一片繁荣景象，房价居高不下。
根据国际经验，房价是经济景气的先行指数．经济不景气。
房价就会率先跌落。
而随着金融海啸冲击全世界大多数国家，我国一线城市的房地产价格的涨幅也出现了回落。
一．房地产波动对金融的影响房地产价格的下降已经是大势所趋。
经济学原理告诉我们，没有任何一种产品的价格会永久持续暴涨。
房地产也是如此。
一定期间保有资产的收益是资产的利用收益（企业收益、不动产租金)与资产的预期收益之和。
如果人们对资产价格预期上涨，资产价格的高涨就会持续，但是如果由于某种契机。
这种预期是负的，那么暴涨的资产价格就会下跌。
如果卖方是用自己所有的资产．买方用自己所拥有的现金进行交易．那么这种情况实际上是一种零和游戏。
也就是说一方投机的收益是另一方投机的损失，两者的净损益等于零。
这种泡沫对宏观经济的影响就是中性的。
但是如果这种交易有信用参与．即用银行借贷资金来进行交易，那么就会对银行产生恶劣影响。
(1)房地产的价格上涨过快使货币的流动性有所增强。
伴随虚拟资产名义价值的上升。
其隐含收益率上升。
货币收益则相对较低，流动性偏好有所上升．即在短期利率不变的条件下。
居民和机构愿意持有更多的现金，导致MO增长相对过快。
同时。
房地产的价格上涨过快使得储蓄的机会成本加大。
货币与资产之间产生替代效应．M2增长回落。
(2)房地产泡沫对信贷的影响。
1998年以来，个人住房抵押贷款既是推动房地产业发展的重要力量．也成为银行业扩大信贷规模的重要手段。
但是近年来．房地产信贷增长过快。
数据显示．2007年lO月末．全国商业性房地产贷款余额达4．69万亿元．同比增长超过三成；比年初增加1．0l万亿元。
占同期商业银行全部新增人民币贷款的28．9％。
其中。
个人住房贷款余额2．6万亿元。
比年初增加6192亿元，同比增长35．57％。
住房公积金委托贷款10月末余额达到4502．2亿元。
比年初增加960亿元．同比增长34．87％。
