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3-AFP居住规划与房产投资

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训声明

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居住规划与房产投资

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训授课大纲

󰂄租房或购房决策

󰂄购房与换房规划

󰂄我国的房产制度

󰂄房产投资

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训一. 租房或购房的决策

󰂄租房或购房的优缺点

󰂄租房或购房的决策方法

󰂄租房或购房决策的影响因素

󰂄居住规划流程图

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训1.1租房和购房的优缺点

󰂄租房的优点

󰂄租房的缺点

󰂄购房的优点

󰂄购房的缺点

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训1.1.1租房的优点

󰂄有能力使用更多的居住空间

󰂄比较能够应对家庭收入的变化

󰂄资金较自由，可寻找更有利的运用渠道

󰂄有较大的迁徙自由度

󰂄瑕疵或毁损风险由房东负担

󰂄税负较轻

󰂄不用考虑房价下跌风险

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训1.1.2租房的缺点

󰂄非自愿搬离的风险

󰂄无法按照自己的期望装修房屋

󰂄房租可能增加

󰂄无法运用财务杠杆追求房价差价利益

󰂄无法通过购房强迫自己储蓄

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训1.1.3购房的优点

󰂄对抗通货膨胀

󰂄强迫储蓄累积实质财富

󰂄提高居住质量

󰂄信用增强效果

󰂄满足拥有自宅的心理效用

󰂄同时提供居住效用与资本增值的机会

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训1.1.4购房的缺点

󰂄缺乏流动性：要换房或是变现时，若要顾

及流动性可能要被迫降价出售。

󰂄维持成本高：投入装潢虽可提高居住品

质，也代表较高的维持成本。

󰂄赔本损失的风险：包括房屋毁损风险，房

屋市场价格整体下跌的系统风险与所居住

社区管理不善造成房价下跌的个别风险。

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训1.2租房或购房的决策方法

󰂄年成本法

󰂄净现值法

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训1.2.1年成本法

󰂄租房年成本=押金×机会成本率+年租金

󰂄购房年成本=首付款×机会成本率+贷款余额×贷

款利率+年维修费及税金+折旧

󰂄比较租房或者购房的年成本,成本小的更为划算

󰂄购房后总价固定，如果贷款利率不变,随着每年还

款，贷款余额逐渐减少,因此,购房年成本逐渐降

低；如果将来房租不断上涨,则租房年成本逐渐上

升

󰂄年成本法只是基于当前状况的一个比较，在租房或

者购房决策时还应该考虑将来的其他因素的改变，

比如房租是否呈增长趋势，房价是否呈增长趋势

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训年成本法案例

󰂄汪小发看上了一套100平米的住房，位于北京

市海淀区五道口附近，该住房可租可售。如

果租房，房租每月5,500元，以1个月房租作

为押金。如果购房，总价120万元，可申请60

万元贷款，房贷利率为6%，自备首付款60万

元，假定房屋的维护成本为5000元/年，年折

旧率为2%，押金与首付款机会成本均为3%。

问：该房屋应该租还是购？

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训年成本法案例

󰂄租房年成本：

5,500元×12＋5,500元×1×3%＝66,165元

购房年成本：

60万元×3%＋60万元×6%+ 5000元+120 万

元×2%=83000元

󰂄购房的平均年成本为83,000元，比租房年成本

66,165元高25.44%。

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训年成本法其他考虑因素

—未来房价上涨

󰂄若房价在未来看涨，那么即使当前算起来购房年成

本高一点，但是，未来出售房屋的资本利得也可能

弥补居住期间的成本差异。以上例而言，租房年成

本率＝66,165元÷1,200,000元＝5.5%，购房年成本

率＝83,000元÷1,200,000元＝6.9%，差距只有

1.4%。若计划住5年，(1+1.4%)5-1＝7.2%，只要房价

可能在5年内涨7.2%以上，购房仍然划算。

󰂄若大家都预期房价会进一步下跌，而宁可租房不愿

购房，则租房年成本高于购房年成本的情况也有可

能会发生。因此，比较租房与购房哪种划算，决策

者对未来房价涨跌的主观判断也是重要因素。

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训1.2.2净现值法（NPV）

󰂄考虑在一个固定的居住期间内，将租房及购房的现金流

量还原成现值，比较两者的净现值较高者为划算。可以

使用财务计算器现金流计算功能计算NPV，或EXCEL

的NPV财务函数进行分析。

󰂄NPV计算时只考虑现金流量，在年成本法中计算的租房

押金利息与购房折旧成本由于并非实际现金流出，所以

不用作为现金流出；在年成本法中房贷只计利息，净现

值法中房贷计算的是本利平均摊还额。

󰂄比较租房和购房的净现值，净现值大的更为划算

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训净现值法案例

󰂄若汪小发已确定要在该处住满5年，如果租房，

月房租每年增加500元，第五年底将押金5,500元

收回；如果购房，房价120万，维护成本第一年

5,000元，以后每年提高5,000元，假定该住房在

第5年末能以125万价格卖出。（假定折现率为

3%）

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训租房NPV的计算

󰂄租房的净现值：假定租金每年支付一次，期初支付:

󰂄CF

0=押金+第一年租金=-5,500 -5,500 ×12=-71,500

󰂄1 CF

j=第二年租金=(-5,500-500) ×12=-72,000

󰂄2 CF

j=第三年租金=[-5,500+2 ×(-500)] ×12=-78,000

󰂄3 CF

j=第四年租金=[(-5,500+3 ×(-500)] ×12=-84,000

󰂄4 CF

j=第五年租金=[(-5,500+4 ×(-500)] ×12=-90,000

󰂄5 CF

j=取回押金=5,500

󰂄3i，NPV=-367,017

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训购房NPV的计算

󰂄购房的净现值：假定首付款期初支付，购房的房贷本利为每年还一

次，期末支付，维修成本也在期末支付。

󰂄CF

0=首付款=-600,000

󰂄每年房贷本利摊还=PMT(6%,20,600000)=-52,310.7

󰂄五年后房贷余额=PV(6%,15,-52310.7)=508,055

󰂄CF

j=第一年房贷本利摊还+第一年维护成本=-52,311-5,000=-57,311

󰂄CF

j=第二年房贷本利摊还+第二年维护成本=-52,311-10,000=-62,311

󰂄CF

j=第三年房贷本利摊还+第三年维护成本=-52,311-15,000=-67,311

󰂄CF

j=第四年房贷本利摊还+第四年维护成本=-52,311-20,000=-72,311

󰂄CF

j=第五年房贷本利摊还+第五年维护成本+第五年底房屋出售额-第

五年底房贷余额=-52,311-25,000+1,250,000-508,055=664,634

󰂄3i，NPV=-266,902

󰂄-266,902>-367,017，购房净现值比租房高，购房划算。

󰂄合理的折现率应在首付款资金机会成本3%与房贷利率6%之间，可做

敏感性分析，同时未来的房价变化有不可预测性，所以可做不同房价

预期下的净现值分析。

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AFP金融理财师

AFP金融理财师

AFP金融理财师

百科名片

AFP(金融理财师)---Associate Financial

Planner 目前，中国国内实行的是金融理财师(AFP，Associate Financial Planner)和国际金融理财师(CFP)两级认证制度。也就是说，必须要首先获得AFP资格，才能进一步参加CFP的资格认证，这无疑加大了CFP的含金量。

目录

概述

“4E”标准

职业背景

报考条件

AFP考试方式和考试地点

考试费用

证书样板

概述

金融理财师作为一种新兴的个人理财职业，主要职责是为个人客户提供全方位的专业理财建议，通过不断调整各种金融产品组成的投资组合，设计合理的税务规划等，来满足客户长期的生活目标和财务目标。

AFP资格认证考试时间为4月份的第二个星期六，7月份的第一个星期六和11月份的最后一个星期六，由中国金融理财标准委员会组织考试。 2009年2月16日， FPSB发布公告，经与中国金融教育发展基金会商定，将中国金融教育发展基金会金融理财标准委员会(FPSCC)转型为“国际金融理财标准委员会中国专家委员会”（英文为FPSB China

Advisory Panel）和“现代国际金融理财标准（上海）有限公司”（英文为FPSB China Ltd.）。FPSB与现代国际金融理财标准（上海）有限公司签定新的协议，FPSB China作为FPSB的成员单位，承担中国金融教育发展基金会与FPSB原授权协议中的所有权利和义务。

AFP资格认证是一项国际标准，内容本土化，水平国际化。2009年以前，AFP资格证书由中国金融教育发展基金会金融理财标准委员会（标委会）进行认证，2009年开始，随着标委会转型为国际金融理财标准委员会中国专家委员会和现代国际金融理财标准（上海）有限公司（也即FPSB China）之后，AFP金融理财师由FPSB China进行认证。AFP目前已经纳入FPSB国际认证体系。 从2008年开始，中国注册理财规划师协会所属的金融理财标准委员会也开展了金融理财师的专业认证。 成为一名合格的AFP持证人需要达到 教育（Education）、考试（Examination）、从业经验（Experience）和道德（Ethics）四个标准，即（4E）标准。

AFP认证考试真题

AFP认证考试真题

AFP认证考试

真题目录

使用说明.................................................................................................................3

金融理财基础（一）....................................................................................................4

金融理财概述及CFP认证制度............................................................................4

金融理财法律.........................................................................................................8

经济学基础知识...................................................................................................14

家庭财务报表编制及诊断...................................................................................17

货币时间价值与理财资讯平台的运用...............................................................28

居住规划...............................................................................................................56

afp考试重点划分

afp考试重点划分

备注：内容重要程度1 金融理财概述1.1金融理财的概念A31.2金融理财的意义A31.3金融理财的流程A32 CFP资格认证制度2.1CFP资格认证制度的发展沿革A22.2中国CFP资格认证制度的建立与发展A32.3成为CFP专业人士的路径A12.44E认证体系A32.5职业道德准则A32.6执业操作准则A32.7纪律处分办法A22.8CFP商标的保护和使用A33金融理财与法律3.1法律基础知识3.1.1两大法律体系A13.1.2我国的法律渊源A13.2客户及客体的权利3.2.1民事法律关系的主体：自然人、法人和其他经济组织A33.2.2客体权利：财产权与人身权财产权概念A3物权A3共有财产制度A3债权A2无形财产：知识产权A1人身权：人格权与身份权A23.3 金融理财师与客户之间的法律关系 根据国际金融理财师（CFPTM）资格认证制度，依据《金融理财师职业道德准则》、《金融理财师执业操作准则》，基于2009年教学与考试大纲和近年来金融理财实践的变化，在国际金融理财标准委员会中国专家委员会（FPSB China AdvisoryPanel）的监督和指导下，现代国际金融理财标准（上海）有限公司（FPSBChina）修订产生了2011年AFP资格认证教学与考试大纲，现予发布。2011年金融理财师（AFP）资格认证教学和考试大纲分为以下五个部分，涵盖了金融理财教学体系的基本知识点与资格考试范围。AFPTM资格认证教学与考试大纲（2011）

A1－了解，A2－理解，A3－掌握。章节金融理财原理内容重要程度章节3.3.1代理、委托与信托A33.3.2行纪与居间A23.4合同法3.4.1合同的法律特征A13.4.2合同的订立：要约及承诺A23.4.3合同的效力及生效要件A33.4.4无效合同、可变更或可撤销的合同、效力待定合同A23.4.5合同不成立、无效被撤销或不被追认的法律后果A13.4.6违约责任与承担违约责任的方式A33.5继承法3.5.1中国财产继承的形式A23.5.2法定继承A33.5.3遗嘱的形式及有效要件A33.6民事法律责任3.6.1民事权利、民事义务与民事法律责任A23.6.2民事法律责任的归责原则A23.6.3纠纷的解决：调解、仲裁与诉讼A34经济学基础知识 4.1 基本的供求模型4.1.1需求、需求函数、需求曲线A34.1.2供给、供给函数、供给曲线A34.1.3供求均衡、供求定理A34.2 宏观经济变量4.2.1国内生产总值及其统计方法A34.2.2其它宏观经济指标A24.3宏观经济政策4.3.1货币政策工具及其作用A34.3.2财政政策工具及其作用A34.4通货膨胀A24.5国际收支与汇率4.5.1国际收支账户：定义、分类和记账原则A34.5.2汇率、汇率标价方法和汇率制度A34.5.3汇率决定的供求分析A24.5.4新的人民币汇率形成机制A15金融机构功能与监管5.1金融体系和金融市场概述5.1.1金融市场的两种融资渠道A25.1.2金融市场参与者及其角色A25.1.3金融市场的融资工具A35.2中国金融机构的主要功能内容重要程度章节5.2.1中央银行及其功能A25.2.2银行业金融机构及其功能A35.2.3非银行金融机构及其功能A35.2.4金融控股公司及其功能A25.3金融监管5.3.1金融监管的定义与体系A25.3.2金融监管法律法规A15.3.3金融监管的主要内容A35.3.4金融监管措施和手段A15.3.5行业自律A16客户的价值取向与行为特性6.1家庭生命周期与个人生涯规划6.1.1家庭生命周期及其在金融理财上的运用A36.1.2个人生涯规划与理财活动A36.2人生价值取向和理财价值观6.2.1人生的价值取向A26.2.2四种典型的理财价值观A26.2.3理财价值观与产品选择A26.3风险属性6.3.1客观风险承受能力A36.3.2主观风险容忍态度A36.4理财性格6.4.1对金钱的态度A26.4.2学习类型与沟通方式A26.4.3思考阶段及引导方式A26.4.4理财个性与理财规划重点A27货币时间价值与财务计算器操作7.1货币时间价值7.1.1现值与终值、单利与复利A37.1.2年金与永续年金、期初年金与期末年金、年金现值与年金终值、永续年金的现值A37.1.3增长型年金与增长型永续年金、增长型年金的现值与终值、增长型永续年金的现值A37.1.4净现值与内部回报率A37.1.5复利期间和有效利率的计算A37.1.6连续复利A27.2财务计算器操作7.2.1财务计算器的基本设定A37.2.2货币时间价值操作A37.2.3利率转换操作A27.2.4摊销操作A37.2.5现金流量操作A3内容重要程度章节7.2.6统计操作A17.2.7债券操作A38 家庭财务报表与预算编制 8.1企业财务会计基础知识8.1.1会计的概念、职能、对象A18.1.2会计要素、会计等式、会计公式A18.1.3会计科目与账户A18.1.4会计凭证、会计分录A28.1.5资产、负债、所有者权益类主要会计科目A28.1.6收入、费用、利润类主要会计科目A28.1.7财务报表概述：资产负债表、利润表、现金流量表A2 8.2 家庭财务分析的基础知识 8.2.1流量与存量A3 8.2.2权责发生制与收付实现制A3 8.2.3成本价值与市场价值A3 8.2.4借方与贷方、借贷分录A3 8.3 家庭资产负债表的编制与分析 8.3.1家庭资产负债表：科目、注意事项A3 8.3.2家庭资产负债表的结构分析A3 8.3.3家庭资产负债表编制A3 8.4 家庭收支储蓄表 8.4.1家庭收支储蓄表：科目、注意事项A3 8.4.2家庭收支储蓄表与现金流量表结构分析A3 8.4.3增加家庭储蓄的着力点与方向A2 8.4.4家庭收支储蓄表编制；月、年收支储蓄表编制A3 8.4.5家庭储蓄运用表编制A3 8.5 家庭现金流量表与现金流量勾稽 8.5.1家庭资产负债表与家庭收支储蓄表的关系、两期比较分析A3 8.5.2家庭现金流量表编制A2 8.5.3家庭现金流量勾稽的方法、期末现金余额的计算A3 8.6 家庭记账的方法 8.6.1保费的分类与记账方法A3 8.6.2所得税与三险一金的记账方法A3 8.6.3记账方式与记账秘诀A2 8.7 家庭财务比率分析 8.7.1收支平衡点、安全边际率A3 8.7.2应有净值、净值成就率、财务自由度A2 8.7.3资产增长率与净值增长率A3 8.7.4情景分析、收入中断应有保额的计算A3内容重要程度章节 8.8 编制家庭预算与现金流量预估表 8.8.1应有收入计算、编制预算的原则A2 8.8.2预算的分类、年度预算与月度预算的划分A3 8.8.3预算规划流程、控制方式、差异分析的注意A2 8.8.4收入预算与支出预算A2 8.8.5现金流量预估表编制 A2 8.8.6预算的执行A29 居住规划与房产投资计划 9.1 购房与租房决策 9.1.1 购房与租房的优缺点、租购房决策流程与影A2 9.1.2年成本法A3 9.1.3净现值法A3 9.2 购房与换房规划 9.2.1 可负担房价测算A3 9.2.2房涯规划 A1 9.2.3换房规划：换房能力、换房步骤A3 9.2.4其他购房成本、住与行的分析、二手房与期A2 9.3 我国的房产制度 9.3.1 中国房产制度的变革与特征 A1 9.3.2公房、房改房与经济适用房 A2 9.3.3住房公积金与住房公积金贷款A3 9.4 房地产投资 9.4.1 房地产移转的相关税费规定、房地产新政策A2 9.4.2投资房产的优缺点、投资房地产出租的考虑A2 9.4.3房产估价的方法—成本法、收益还原法、比较法A3 9.4.4房地产需求面、供给面分析A3 9.4.5房产投资的型态、方式、步骤与报酬率分析A210 教育金规划 10.1 子女教育金需求 10.1.1 子女教育金规划的意义与价值A2 10.1.2各学程教育金需求、其它教育成本A1 10.1.3子女教育金现值的计算与运用、教育金规划的步骤A3 10.2 子女教育金的投资报酬率 10.2.1 教育投资报酬率计算、教育投资是否划算的分析A3 10.2.2国外留学的成本、投资报酬率 A210.3 子女教育金的特性： 负担比、注意事项与A210.4 子女教育金规划工具 10.4.1 教育金补助政策与国家助学贷款 A2 10.4.2 教育金信托、子女教育年金保险、基金定投A3内容重要程度章节11 信用与债务管理11.1信用的概念与信用管理11.1.1信用的概念和意义A111.1.2信用的丧失及其后果A111.1.3个人信用信息基础数据库与个人信用报告A211.1.4信用额度与核定程序A311.1.5信用控制指标A311.1.6偿债规划与债务危机的处理A311.2贷款的种类与产品特性11.2.1目标确定贷款与目标开放贷款A211.2.2杠杆投资的净值报酬率A311.2.3贷款用于投资的操作策略与额度规划A311.2.4抵押与质押的区别A311.2.5一般保证与连带责任保证的区别A311.2.6住房净值贷款A311.2.7抵利型房贷A311.2.8倒按揭A211.2.9气球贷A311.3信用决策11.3.1融资机构的选择A111.3.2还本计息方式与还款频率的选择A311.3.3利率决策：固定与浮动利率、期初费用、计息期间A311.3.4转贷决策A311.3.5通货膨胀对信用决策的影响A211.4信用卡的使用11.4.1银行卡的种类A211.4.2信用卡宽限期及循环利息计算A311.4.3合理的信用卡循环信用额度A311.4.4减轻信用卡债务的方式A212综合理财规划12.1综合理财规划流程12.1.1第一步：建立和界定与客户的关系A212.1.2第二步：收集客户信息、了解客户的目标和期望A212.1.3第三步：分析和评估客户当前的财务状况A212.1.4第四步：制定并向客户提交个人理财规划方案A312.1.5第五步：执行个人理财规划方案A212.1.6第六步：监控个人理财规划方案执行A312.2用EXCEL表计算各类财务函数A312.3 理财规划流程中EXCEL表的综合应用A213特殊生涯事件理财规划内容重要程度章节13.1家庭结构的转变13.1.1结婚案例规划重点A313.1.2夫妻财产制度A313.1.3离婚财产分割与子女抚养金A313.1.4同居、不婚、丧偶、单亲家庭与临终关怀A213.2事业发展的变化：失业与创业A213.3居住环境的变迁：迁居计划与移民计划A213.4保险赔付与偶然所得A213.5特殊理财规划案例分析A314理财规划综合案例分析14.1多目标理财规划14.1.1目标基准点法A314.1.2目标并进法A314.1.3目标顺序法A314.1.4目标现值法与一生资产负债表A314.1.5理财目标未能如期实现时的调整方案A314.2个人保险规划实务14.2.1寿险需求规划原理A314.2.2用生命价值法计算保险需求A314.2.3用遗属需要法计算保险需求A314.2.4保险需求计算方法的选择原则A214.2.5保险规划的程序与前提假设A214.3个人投资规划实务14.3.1理财目标的时间弹性与投资工具波动弹性搭配A314.3.2理财目标、理财资源与期望报酬率A314.3.3资金配置的考虑程序A314.3.4一个目标一个投资工具的配置方式A314.4理财规划案例分析14.4.1静态分析案例A314.4.2动态分析案例A31投资环境1.1投资和投资规划概述1.1.1投资的含义与投资的适宜性A21.1.2投资规划的过程A21.1.3生命周期与投资目标A21.1.4经济环境与投资规划A21.2投资工具概览1.2.1现金及其等价物A21.2.2固定收益投资工具A21.2.3股权投资工具A2投资规划

金融理财师AFP复习考试技巧

金融理财师AFP复习考试技巧

1、《金融理财师（AFP）复习考试技巧》： 金融理财师（AFP）复习考试技巧.doc

2、通过AFP考试的秘诀(冒系统风险公开)-转载

1、AFP资格认证培训学生课件打印版(北培标准课件)-1.rar (2.46 MB)

2-01货币时间价值.pdf

2-02财务计算器运用HP12C.pdf

2-02财务计算器运用TI BAII PLUS,CASIO 200V及HP10BII的使用.pdf

2-03基本经济学原理.pdf

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2-04金融理财与法律.pdf

2、AFP资格认证培训学生课件打印版(北培标准课件)-2.rar (3.11 MB)3、AFP资格认证培训学生课件打印版(北培标准课件)-3.rar (1.7 MB)

4-01投资规划.pdf

4-02投资规划.pdf

4-03投资规划.pdf

4、AFP资格认证培训学生课件打印版(北培标准课件)-4.rar (1.48 MB)

5-01AFP投资规划.pdf

5-02AFP投资规划.pdf

5-03AFP投资规划.pdf

5、AFP资格认证培训学生课件打印版(北培标准课件)-5.rar (1.72 MB)

6-风险管理与保险.pdf

7-01税务与遗产规划.pdf

7-02税务与遗产规划.pdf

7-03员工福利与退休.pdf

7-03员工福利与退休计划_阅读材料.pdf

6、AFP资格认证培训学生课件打印版(北培标准课件)-6-7.rar (2.62 MB)

1信用与债务管理.pdf

8-02特殊事件理财规划.pdf

8-03综合理财规划.pdf

8-04理财规划案例示范.pdf

7、AFP资格认证培训学生课件打印版(北培标准课件)-8.rar (2.62 MB)

8、案例2008.pdf

AFP资格认证培训学生课件打印版(北培标准课件)-案例.rar (246.45 KB) 9、投资规划（含货币时间价值）常用公式.pdf